物业管理师考试辅导资料：物业管理市场化面临的挑战与现实选择一

物业管理师考试辅导资料：物业管理市场化面临的挑战与现实选择一

物业治理是房地产综合开发的连续和完善，又是现代化城市治理和房地产经营治理的重要组成局部。物业治理行业形成、进展的历史，可谓时间不长，但一路坎坷。上世纪九十年月，房地产开发持续升温，与其直接关联的物业治理行业也随之诞生。从当时人们的思想考虑：房地产开发越火，物业治理行业前景越好。但事与愿违，就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中，物业治理的进展仍不温不火，亏损、倒闭之声不绝于耳。很多业内人士都在讨论这个问题，给出的答案也不尽一样，有埋怨政府扶持政策力度不够的；有埋怨业主素养太低，不愿正常交费的；有埋怨物业公司层次太低，效劳不标准、不到位的；甚至还有埋怨宏观经济和市场环境都不允许这一行业能生存、进展的。林林总总，莫衷一是。其中有很多见解是值得确定的。本文试就物业治理行业形成的先天缺陷、应担当的责任和如何转变这种状况，如何让这一行业实现能生存、能进展、能为和谐社会创立以及为百姓制造良好居住条件、居住环境，成为受老百姓欢送的新奇效劳行业作一论述。要解决这些问题，就要做到物业治理公司与城市政府各自职责清楚；市场化运作与标准化的行政治理齐头并进；物业治理企业的自身素养提高刻不容缓。

一、存在问题分析

（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应

依据规模效应的原理，物业治理企业所供应的效劳范围越广、工程越多，单位工程所分摊的固定本钱就越低。

由于历史缘由，造成绍兴的住宅小区规模不大，但星罗棋布，治理上各自独立、互不贯穿的格局。这不仅大大消耗了物业治理企业的治理本钱，也造成了治理上难以标准、运作不顺畅的弊病。

我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区治理产生的费用非常接近，而整块治理的面积越大，平均治理本钱就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业治理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区治理，几无盈利可赚。而规模越小，治理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。

（二）城市政府职责尚未剥离，是物业治理企业加重本钱的根本缘由之一

城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、修理、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、修理、更新全成了物业治理企业必需完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业治理企业陷入左右犯难的境地，难以开展正常的治理活动。

如上所述，政府必需担当的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业治理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。

（三）普遍不上档次是物业治理企业难以开拓市场的重要缘由

偏重于维持和守摊，是目前物业治理企业普遍存在的现象。然而，按现代企业的要求，维持意味着停顿，意味着走下坡路，意味着等死。一个等死的企业，能有多大的进展、多大的市场份额？然而，令人难以置信的是这些企业还生存着，在社会上竟还有一席之地，亏损而不倒闭，负债累累而不破产缘由何在？笔者通过调查，大致明白了其中的缘由。

自建自管的模式，仍处于主导地位。不少物业治理企业既是原开发建立单位的派生气构，又是售后修理治理的授权机构。他们在开发工程完成后的一个时期内，负有处理工程尾期各种问题的任务，经济上开发建立单位还在不断“输血”；业务上，只要低标准完成治理任务