面向未来的综合开发系列分析报告：老工业基地改造

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列老工业基地改造对于城市发展具有重要作用基本概念老工业基地改造是城市更新工作中的一类大型投资项目，适合大型城市运营商和社会资本参与，对于城市发展和产业升级具有重要作用。对城市发展的促进作用l

老工业城市的基本单元是老工业基地，其改造是城市高质量发展的重要载体；l

老工业基地大多处于城市中心，对其更新改造有利于优化城市内部空间布局；l

有利于破解城市内部二元结构难题，完善配套功能，全面提升城市综合功能；l

有利于促进城市功能提升和经济增长，增强可持续发展能力和辐射带动能力。对产业升级的带动作用l

老工业基地拥有产业基础好、配套能力强、市场潜力大的有利条件，有助于承接国内外产业转移；l

依托基地优势企业、科研机构和重大项目，发展战略性新兴产业，促进产业结构优化升级。对原业主的转型升级作用l

存量市场大部分资产集中于老国有企业手里，有利于国企改制重组，为企业转型升级提供新动能；l

有助于切实解决原业主历史遗留问题；l

有助于提升企业科技创新水平和管理水平，增加经营性收益，为企业发展注入新动力。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台1老工业基地改造是一类典型的城市综合开发项目基本概念老工业基地改造项目涉及范围广，产业升级需求迫切，对城市综合运营能力要求高，是一类典型的城市综合开发项目，需要多方主体共同参与。老工业基地改造更新内容城市综合运营服务土地重整、基础设施建设、公服设施建设、地产开发、空间功能重塑、生态环境修复、拆除重建、景观改造、建筑修复/改造等。公共服务升级、城市功能完善、资源整合服务、政策引导、产业规划咨询、城市运营、招商服务、工业厂房/办公物业服务等。城市产业转型升级多方主体共同参与地方政府、原业主、城市综合服务商、房地产企业、建筑施工企业、物业企业、专业服务企业、高校、科研院所、金融机构等。产业结构调整、产业重构、产业空间改造升级、新产业培育、产业开发运营等。产业原业主“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台2以北京首钢老工业区为例——改造更新成果显著基本概念国务院办公厅印发(国办发〔2022〕21号)文，表彰老工业基地调整改造力度大，支持传统产业改造、推进产业转型升级等工作成效突出的北京市石景山区等10个城市或地区。改造更新工作成绩p

建立新首钢地区产业生态和公共服务平台。p

创新首钢工业建（构）筑物保护性改造利用审批流程和老旧小区原拆原建审批模式。p

围绕“体育+”与国家体育总局冬季运动管理中心开展深度合作，已承办10余场高规格冰雪赛事。p

成功举办国际文创娱乐产业峰会；创建全市首个生活性服务业示范区。p

项目位置：首钢老工业区位于石景山区首钢园，长安街西延长线上。p

改造范围：包括首钢主厂区、首钢二通厂区、首钢特钢厂区、首钢第一耐火材料厂区，面积约8.63平方公里，是北京市城区唯一可大规模整体规划、连片开发的产业园区。p

已集聚金融机构200余家，京西商务中心入驻企业400余家，召开首届“侨梦苑北京论坛”，集聚百余家侨资企业。p

中关村石景山园产业转型升级主战场作用突出。p

深入研究区属物业企业改革，有机更新改造工程，老旧小区改造取得新突破。p

项目定位：以钢铁工业文化遗存为特色的主题文化园区/高端产业综合服务区。p

项目成果：大规模、成片区工业遗址改造利用的标杆项目。如今的首钢园，3号高炉变身多功能秀场，老电厂改造为香格里拉酒店；首钢滑雪大跳台，是全世界首例永久保留和使用的滑雪大跳台场地。p

国家级居家和社区养老服务改革试点，引进优质教育资源，加强民生保障。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台3北京首钢老工业区改造——旧工业区变生态社区基本概念以原业主首钢的自主更新为主、市场化开发为辅，实施分区分片滚动开发，最终完成改造。通过产业重构、创新产业发展，形成“基金+基地+产业”的改造升级模式。北京市政府成本返还首钢集团nn改造模式：充分利用各方资源，采取政府和社会资本合作方式筹措资金，进而推进基础设施建设、加强公共配套服务、大力发展现代产业、有序开展土地开发再利用，形成一整套可模仿、可借鉴的老工业基地改造经验。成立首钢基金经费：通过争取城区老工业区搬迁改造专项资金和市政等方式来解决改造投资府固定资产投资倾斜力度，创新资金经费问题。2016年以来，北京市政府和首钢集团合资成立首钢基金，总规模200亿元。2017年发起冰雪产业基金、成立创业孵化器。基础设施建设工业遗址改造环境治房地产开发新基地投资理nn实施内容：区域内工业遗址改造、新业态导入、环境污染治理、基础设施建设等工作。土地政策：产业（工业、商业）用地按新用地性质协议出让给首钢；商业住宅用地公开出让，首钢集团联合房地产企业参与开发。住宅用地商业用地产业用地REITs退出n经验总结：形成“基金+基地+产业”的改造升级模式。拆证拿地“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决4老工业基地历史悠久，发展潜力巨大潜在机会大型待开发改造的老工业基地项目主要分布在我国的传统工业城市。•

老工业基地是指“一五”、“二五”和“三线”建设时期国家布局建设、以重工业骨干企业为依托聚集形成的工业基地，曾为我国工业化建设和经济发展作出重大贡献。•

我国老工业基地的建立是在不同的时期，基于不同的条件和考虑形成的。按影响范围划分按功能类别划分按形成时间划分按所在区域划分•

全国性老工业基地，其产能及影响力辐射全国，该类工业基地体量巨大，产业体系冗杂。•

综合性工业基地，既是工业生产的集中地，又是商业、交通、信息、金融中心，具有综合功能。•

新中国建立以前已经形成的工业基地，

•

将老工业基地分为沿海老工业基地和主要以劳动密集型行业为主。•

新中国建立初期形成的工业基地，资本密集型行业占比较高，轻、重结构优化调整。内地老工业基地。大连、上海、天津属于沿海老工业基地，其他则属内地老工业基地。•

地区性老工业基地，是指在某一区域经济中具有极其重要作用的工业基地。•

单一性工业基地。产业功能单一，如鞍山是钢都，抚顺是煤都等。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台5老工业基地普遍围绕核心城市群分布潜在机会ü

老工业基地一般均处于沿江、沿海、沿河或铁路，公路交通运输发达，内外经济联系广泛的枢纽和中心地区。ü

空间地域分布不平衡：ü

北多南少、东密西疏；ü

集中在胡焕庸线以东。ü

工业区内部轻、重比例关系不均衡，老工业基地改造应重点关注产业结构优化调整。改造升级主要集中在辽宁、河南、四川等产业基础牢固，劳动人口基数大且分布集中的省份。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台6全国共有老工业城市120个，发展空间巨大潜在机会根据国家工业布局情况，以及1985年全国地级以上城市工业固定资产原值、工业总产值、重化工业比重、国有工业企业职工人数与就业比重、非农业人口规模等6项指标测算，全国共有老工业城市120个，分布在27个省（区、市），其中地级城市95个，直辖市、计划单列市、省会城市25个。p

地级城市p

直辖市、计划单列市、省会城市的市辖区河北省（6个）：张家口、唐山、保定、邢台、邯郸、承德；山西省（5个）：大同、阳泉、长治、北京市石景山区、天津市原塘沽区、上海市闵行区、重庆市大渡口区、石家庄市长安区、太原市万柏林区、沈阳市大东区、大连市瓦房店市、长春市宽城区，哈尔滨市香坊区、南京市原大厂区、合肥市瑶海区、南昌市青云谱区、济南市历城区、郑州市中原区、武汉市硚口区、长沙市开福区、成都市青白江区、贵阳市小河区、昆明市五华区、西安市灞桥区、兰州市七里河区、西宁市城中区、银川市西夏区、乌鲁木齐市头屯河区。晋中、临汾；内蒙古（2个）：包头、赤峰；辽宁省（11个）：鞍山、抚顺、本溪、锦州、营口、阜新、辽阳、铁岭、朝阳、盘锦、葫芦岛；吉林省（6个）：吉林、四平、辽源、通化、白山、白城；黑龙江省（6个）：齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、大庆、鸡西、伊春；江苏省（3个）：徐州、常州、镇江；安徽省（6个）：淮北、蚌埠、淮南、芜湖、马鞍山、安庆；江西省（3个）：九江、景德镇、萍乡；山东省（2个）：淄博、枣庄；河南省（8个）：开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、南阳；湖北省（6个）：黄石、襄阳、荆州、宜昌、十堰、荆门；湖南省（6个）：株洲、湘潭、衡阳、岳阳、邵阳、娄底；广东省（2个）：韶关、茂名；广西壮族（2个）：柳州、桂林；四川省（8个）：自贡、攀枝花、泸州、德阳、绵阳、内江、乐山、宜宾；贵州省（3个）：遵义、安顺、六盘水；陕西省（4个）：宝鸡、咸阳、铜川、汉中；甘肃省（4个）：天水、嘉峪关、金昌、白银；宁夏回族（1个）：石嘴山；（1个）：克拉玛依。注：名单中标红的地区在国办发〔2022〕21号中获激励表彰，优先支持在老工业基地振兴有关重大改革和重大政策方面先行先试。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台7老工业基地空间分布特点显著潜在机会工业城市主要集中在东北和中西部地区，老工业基地改造在加速城市发展中发挥着关键作用。nn老工业基地分布特点：东部沿海，工业中心密集，集中了主要的工业基地；中部地区，工业中心较多；西部地区，分布稀疏。针对不同发展态势的老工业城市，加大调整改造力度，增强传统优势产业的市场竞争力，走各具特色的调整改造之路。•鞍山、攀枝花、嘉峪关等以钢铁、有色、化工等原材料工业为主导产业的城市，可瞄准各类精深加工材料，提高产品质量和资源综合利用水平。•以煤炭工业为主导产业的城市要加快推进煤矿企业兼并重组，淘汰落后产能，强化安全生产，提高煤炭洗选加工水平。n对于城市中心地带的老工业区，适时实施整体搬迁改造，同步推进企业技术改造和改制重组。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台8紧跟规划，发掘老工业基地改造潜在机遇潜在机会“十四五”期间多地针对老工业基地发展进行了规划安排，指引其更新改造。01《沈阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的通知》02《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》研究推进区域整体转型开发、节余土地分割转让等机制，鼓励市场主体利用老旧厂房发展科技研发、商务服务、文化创意等产业，有序推动700处老旧厂房、低效产业园区腾笼换鸟。推动以“九·一八”历史博物馆为标识的“红色”地标群、以沈阳市博物馆为标识的“文博”场馆群、以沈阳皇城为标识的“盛京文化”展示群、以奉天工场为标识的“老旧厂房更新”创意群等“标志性”文化地标群建设。03《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》04《河南省“十四五”城市更新和城乡人居环境建设规划》充分利用厂房建筑和构筑物，植入文化、商业、展览、办公等新型功能，建设主题型文化创意和创新空间。分类推进旧街区更新改造，挖掘老工业区文化遗产价值，完善建筑功能和配套服务设施，拓展文化生活空间，打造特色街区。加大广州塔等标志性旅游资源宣传推广力度，打响“广州欢迎您”“广州过年、花城看花”等特色品牌。创新利用老旧厂房拓展文旅空间，打造更多网红打卡地。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台9紧跟规划，发掘老工业基地改造潜在机遇潜在机会“十四五”期间多地针对老工业基地发展进行了规划安排，指引其更新改造。05《江苏省“十四五”老工业地区和资源型地区振兴发展规划》06《安徽省“十四五”特殊类型地区振兴发展实施方案》支持老工业城市转型升级，加强工业遗产保护利用，拓展文化生活新空间，推动城区老工业区企业就地改造、异地迁建和依法关停等，系统修复老工业城市河湖水系、湿地等水体、保持山水脉络和自然风貌，加强城市公园体系建设。落实高质量发展要求，促进老工业地区整体转型，加快制造业竞争优势重构，加强工业遗产保护利用，推动老工业区改造升级，全面激发老工业地区发展动力和活力。07《青岛市关于进一步推进低效工业（产业）区升级改造的实施意见》08《长沙市城市更新专项规划

（2021-2035）》旧厂房改造重点推进产业“退二进三”及产业转型升级，规划功能在符合上层次规划的前提下，统筹采取拆除重建、综合整治、功能改变等方式进行更新。鼓励外围片区内旧厂房、零散工业用地的成片连片改造及整合，鼓励“工改工”、“工改高新”。大力推进城市更新和城市建设三年攻坚行动，低效片区（园区）再开发建设。结合低效片区开发建设，统筹各区市加快推进建设一批专业产业园区，提高园区主导产业，集聚化发展水平，有序开展低效工业（产业）区升级改造工作。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台10老工业基地改造势在必行，政策保驾护航政策支撑及保障改造升级意义重大改造升级政策加码l

推进新型工业化和建设创新型国家的需要作为我国工业的根基和命脉，做好调整改造工作，使其成为推进自主创新的重要载体，加快新型工业化和建设创新型国家进程。国家等多部门发布众多关于老工业基地改造的政策性文件，提出了诸多明确的政策支持：l

推进新型城镇化和区域协调发展的需要•财税政策：中央、有关地方各级人民政府加大资金投入，加快推进老工业基地调整改造。安排中央预算内投资支持东北地区等老工业基地调整改造，其他相关投资专项也要向老工业基地倾斜。老工业基地城镇化率较高，但城市功能不够健全，服务业发展明显滞后，基础设施陈旧，城镇化质量有待提升。同时，老工业城市在东北和中西部地区发展中发挥着关键作用。l

构建资源节约型和环境友好型社会的需要多数老工业基地存在资源利用率低、能耗高、污染重、环境保护压力大等问题，是推进节能减排和生态环境保护的重点难点地区。••融资政策：创新投融资模式，支持符合条件的具有较强综合实力的投资公司发行债券，募集资金用于组织实施城区老工业区综合改造。土地政策：在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，根据老工业区搬迁改造用地需求，在编制下达年度土地利用计划时适当倾斜，保障老工业基地调整改造建设项目用地。l

保障和改善民生的需要部分老工业城市民生保障水平较低，历史遗留问题突出，社会矛盾集中，不稳定因素较多。做好调整改造工作，对于破解城市内部二元结构难题、促进社会和谐稳定具有重要意义。l

扩大内需的需要老工业基地调整改造是一项系统工程，涉及面广、带动力强，能有效拉动投资和消费，可成为长期扩大内需的重要抓手和潜力源泉。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台11国家级政策大力扶持老工业基地改造政策支撑及保障依托城区老工业区产业基础，积极发展设计咨询、科技、金融、电子商务、现代物流、节能环保等生产性服务业。鼓励改造利用老厂区老厂房老设施，积极发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等产业。鼓励社会资本参与搬迁企业改制重组和城区老工业区市政基础设施建设。•

《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号）•

《关于加快发展流通促进商业消费的意见》（国办发〔2019〕42号）鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。国家级政策支持•••《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》（发改振兴〔2020〕839号）完善配套商业服务功能…促进工业遗产与现代商务融合，改造利用老厂区、老厂房、老设施发展文化创意园区。《十四五支持老工业城市和资源型城市产业转型升级示范区高质量发展实施方案》（发改振兴〔2021〕1618号）积极推进老城区、城区老工业区、独立工矿区改造，鼓励有关城市与央企合作推进企业搬迁和转型升级。优先支持在老工业基地振兴有关重大改革和重大政策方面先行先试，优先支持建设国家创新型产业集群和新型工业化产业示范基地，在安排产业转型升级示范区和重点园区建设中央预算内投资时各激励2500万元。《关于对2021年落实有关重大政策措施真抓实干成效明显地方予以督查激励的通报》（国办发〔2022〕21号）•

《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19探索促进盘活存量和改扩建有机结合。挖掘闲置低效资产价值。有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等。号）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台12地方政府因地制宜，积极强化政策的执行落实政策支撑及保障近年来重要政策重点政策方向•••••深圳市规划和自然资源局《关于深入推进城市更新工作促进城市••加大财税扶持力度。除相关专项资金支持外，提高财政奖补。高质量发展的若干措施》（深规划资源规〔2019〕5号）鼓励企业参与改造。项目可由政府招商、企业代建、多主体合作改造运营，探索“多渠道+定制化”建设管理模式。浙江省人民政府《浙江省新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动方案（2021—2023年）》（浙政发〔2021〕31号）•••支持企业联合连片改造。支持项目用地之间进行空间位置互换或整合实施连片改造开发。北京市规划和自然资源委员会《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》（京规自发〔2021〕139号）用地指标和规模支持。市级保障新增建设用地指标，结合全市年度土地利用计划统筹支持。北京市人民政府《关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）强化工业用地集约利用政策，鼓励工业用地增容，“工业上楼”，原则上容积率不低于2.0，不高于5.0。广州市人民政府办公厅《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》（穗府办规〔2022〕12号）••允许工业用地有条件分割转让；支持产业用房分割转让。着力完善体制机制，着力优化产业结构，着力支持创新创业。不断提升老工业基地发展活力、内生动力和整体竞争力。•温州市人民政府《温州市老旧工业区改造提升三年行动方案（2022-2024年）》（温政办〔2022〕74号）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台13北京市立足规划和实际，鼓励各主体参与老旧厂房政策支撑及保障模

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储优化中央政务功能01首都功能核心区内的老旧厂房依需调整为中央政务功能用房。鼓励原产权单位(或产权人)通过自主、联营等方式对老旧厂房进行更新改造、转型升级产业转型升级统一由政府收储，按照规划用途重新进行十地资源配置由新使用权人按照规划落实相应功能020304鼓励发展符合街区主导功能定位的产业，优先发展高端制造项目。增加公共空间加强老工业厂区更新功能引导，鼓励通过用地置换增加公共空间。可成立多元主体参与的平台公司，原产权单位(或产权人)按原使用条件通过十地作价(入股)的形式参与更新改造，由平台公司作为项目实施主体，按规划要求推进老旧厂房更新，对设施、业态进行统筹利用和管理。根据实施规划需要，涉及区域整体功能调整的，统一由政府收储，可给予原产权单位(或产权人)异地置换相应指标。补齐城市配套短板鼓励利用老旧厂房补充文化体育、停车服务、医疗养老、便民服务、学前教育等公共服务设施。发展经营性用途05不涉及涉及鼓励闲置工业厂房发展现代服务业或建设新型服务消费载体。区域整体功能调整的区域整体功能调整的参考京规自发〔2021〕139号“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台14温州多模式并举吸引市场主体参与提升改造投资政策支撑及保障n

政府主导，规划先行；政府征收改造n

灵活多样、拆改利企；n

有序推进、应改尽改。由各地通过货币补偿、功能置换等方式，取得连片区块土地使用权，进行统一规划设计、拆除重建，用于招引重大制造业项目或开发建设产业园。企业自主改造第三方参与改造鼓励企业通过拆除重建、改扩建、加层改造等措施，充分利用地下空间以及边角地、夹心地、插花地等零星用地，放宽容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制性指标，扩大企业生产及配套空间。引导国有企业、龙头企业、园区运营商参与老旧工业区改造，通过统收统租、产权收购、兼并重组、合作开发等方式，取得连片区块开发主导权，实行统一规划、连片改造、整体运营。村集体改造企业联合改造各乡镇街道（产业平台）主导，对老旧村二产留地项目，通过新建连片拆除重建或拆改结合，建成主导产业定位明晰的产业园。鼓励引入第三方园区运营商，通过工程总承包等方式，提高产业策划、规划设计、招商运营水平。鼓励相邻土地使用权主体实施联合改造，统一规划设计，充分利用边角地、夹心地、插花地等零星用地，通过局部收储再供地或产权集中后再定量不定位分割（按原土地使用权比例分割到原产权人名下）等方式，实现土地高效利用和空间布局优化。参考温政办〔2022〕74号“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台15广州市完善配套政策促进老工业基地改造投资政策支撑及保障提高土地利用效率工业用地容积率原则上不低于3.0，不高于5.0。完善历史用地手续纳入“三旧”且保留现状的，经罚款处理后，可按现状建设用地地类完善历史用地手续。用地指标和规模支持鼓励实施连片改造市级保障新增建设用地指标；申请市级建设用地预留规模;结合年度土地利用计划统筹支持。鼓励集体土地转为国有土地；鼓励连片混合开发，通过土地置换整合周边零散的建设用地实施改造；探索其他“工改商”“工改居”项目反哺试点。提高改造主体积极性根据试点项目是否已纳入“三旧”

分类抵扣留用地指标。鼓励企业参与改造由政府招商、企业代建、多主体合作改造运营，探索“多渠道+定制化”建设管理模式。提升改造动力试点项目完善历史用地手续后，除按规划提供公益性用地外，无需再移交经营性用地给政府。支持产权分割转让固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米（确需低于500平方米的，应不低于300平方米）。受让后自完成不动产登记之日起5年内不得申请转让，已办理分割部分不得申请再次分割。工业大厦和高标准厂房内产业用房分割登记、转让的比例上限和不得再次转让的年限可不受本条限制。提高产业用地配套设施比例可建配套行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%且该部分建筑面积不额外计收土地出让金。参考穗府办规〔2022〕12号“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台16近年来主要城市老工业园区改造涌现一批成功项目典型案例分析老工业园区通过将工业资源、文化资源、旅游资源、产业动能结合起来，获得新的“生命力”和可持续发展能力，近年来涌现出一批成功案例，为城市带来了良好的社会效益和经济效益。北

京上

海广

州沈

阳上海玻璃仪器厂（玻璃博物馆）、南市发电厂（上海当代艺术博物馆）、前上海汽车制动器厂（八号桥创意产业集聚区）、原上钢十厂原轧钢厂厂房（红坊国际文化时尚社区）、杨树浦水厂（上海自来水科技馆）、国棉十七厂（上海国际时尚中心）、英商信棉纱厂（莫干山路50号艺术社区）、原上海油脂厂（老码头创意园）、上海紫光机械厂（智造局国际外包服务产业园）等。广州化纤厂（羊城创意产业园）、南方报业印刷厂（289艺术PARK）、广州啤酒厂（OE原创元素创意园）、纺织机械厂（T.

I.T创意园）、中化集团广州大干围仓库区（B.I.G海珠湾创意园）、南方面粉厂（临江507创意园）、澳联玻璃厂（广州北岸文化码头创意产业园）、广州造船厂（湾区未来港TOD城市综合体）等。沈阳重型集团下属二金工车间（1905文化创意园）、沈阳市大东区的东贸库

（时代文仓城市书房）、沈阳原铸造厂翻砂车间（沈阳工业博物馆）、红梅味精厂旧址（红梅文化创意园）、沈阳纱布厂（铁锚1956文化创意产业园）、沈阳自行车飞轮厂（奉天记忆文化创意园）等。首钢工业园；酒仙桥工业基地（798艺术区）；海淀区西三旗老建材工业基地（金隅智造工场）；北京三露厂旧厂区（首创拾柒酒店）等。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台17上生·新所“工改文”——多功能复合型“城市客厅”典型案例分析地处上海新华路历史风貌区的“上生·新所”从曾经的老建筑、老厂房，改造成为集办公、娱乐、生活文化功能于一体的“开放街区”和“城市客厅”。调整改造工作情况p

2016年，上海万科与上海生物制品研究所关于延安西路1262号地块整体租赁开发项目成功签约。p

2017年，由原长宁区规土局委托，上生所更新改造与保护规划编制工作具体展开，开展了地区更新研究和规划评估，并落实于上生所地区控制性详细规划调整。•重点围绕历史风貌传承和功能提升，基于对上生所地区历史沿革及现状情况梳理。在设计中对基地现存建筑的更新分类历史建筑的保护与既有建筑的改造两种策略；p

项目位置：上海市长宁区中心区域延安西路1262号，同时紧邻静安区，徐汇区。位于城市中心繁华区域，1公里内辐射上海市区文化、教育、绿地、办公聚集区。••重点针对区域功能完善，综合考察了上生所地区的土地使用、公共服务设施、公共空间等内容，大力补短板；结合存量工业用地转型、城市更新等政策对区域进行建筑容量平衡，提升区域功能能级；同时注重基地与周边区域的要素衔接，实现空间互联。p

园区面积：4.9万平方米。p

项目定位：科研生产园区转型成为开放的商业、办公、休闲、文化、社区服务等功能复合的“城市会客厅”。p

项目成果：引入茑屋书店，李佳琦所属公司“美one”、伊能静的品牌“伊期伊会”、AAI及IDEO等国际一线的设计事务所，成为上海城市更新“网红”案例。p

2018年5月25日，上生·新所正式对外开放。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台18上生·新所“工改文”——多功能复合型“城市客厅”典型案例分析“工改文”适用于大部分建筑具有较高保留价值的老工业园区。通过盘活存量物业，对历史建筑进行保护修缮、适当利用，对工业建筑改造利用、功能重塑，适当拆建、填补园区配套服务功能。上海生物制品研究所签订土地/建筑长租协议nn改造对象：前身为上海生物制品研究所办公及研发园区。万科实施主体：2016年引进上海万科实施改造更新，但实际上上生新所的改造主体是多样的，包括政府、产学研机构以及社会组织等。投资n改造模式：通过与原业主上海生物制品研究所签订土地与建筑长租协议，以轻资产模式对老旧厂房进行改造翻新后对外出租，赚取租金差价。经营性收入保护历史建筑翻新改造工业建筑拆除重建其他建筑nnn模式优势：地产开发商轻资产模式介入，不涉及土地招拍挂，审批流程相对稳定、可控。改造理念：尊重历史文脉、延续城市脉络、创建新老建筑对话、多样共享共生。可经营性资产改造目标：盘活存量物业，使老旧厂房满足文创、创意企业、联合办公企业入驻需求，实现工业向服务业转型，并以具有吸引力的餐饮、娱乐业态作为补充。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台19宝安·西成工业区——国家级科技企业孵化器典型案例分析根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号）为促进产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。调整改造工作情况p

伴随科技创新重要性提升，城市着重招引科技研发、数字创意、检测中试、无污染生产等创新型产业，促使“工改工”（M0，C65等）模式蓬勃发展。p

通过将普通工业用地调整为新型产业用地、研发总部用地等方式，将旧工业区升级改造为新型产业园，使产品符合新兴产业办公生产需求。p

在城市工业用地总量限制下，盘活存量低效工业用地，实p

项目位置：位于深圳市宝安区广深公路西侧。施产业升级，改造为新型产业用地、研发总部用地。p

改造范围：由广深公路、西城大道、西城二路等道路围合，占地面积71279平p

改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街方米。立面、环境整治和既有建筑节能改造等，不改变建筑主体p

项目定位：通过改造升级，形成研发楼、研发生产楼、综合服务楼、人才公结构和使用功能。寓等多样化空间，转型为一个面向中小企业的产业孵化基地。p

项目成果：园区就地实现由生产到研发的升级转变，将增加2万余平方米的产业及配套空间，改善了公共活动空间，为园区创造了高品质的配套环境。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台20宝安·西成工业区——国家级科技企业孵化器典型案例分析nn政策支持：简化审批流程，延长土地使用期限，地价优惠等，改造中涉及城市基础设施、公共服务设施建设的，由市、区政府安排资金予以优先保障，项目免收各种行政事业性收费，符合有关条件的，可享受相关产业资金扶持政策。深圳市西成联合开发深圳市政府有限公司投资提供政策支持改造方式：通过对园区不同区块实施针对性的局部拆除重建、空地新建、保留升级等方式，在旧厂房基础上形成研发楼、研发生产楼、综合服务楼、人才公寓等多样化空间，用地性质从M1调整为M1+M0，转型为一个面向中小企业的产业孵化基地。经营性收入拆除重建空地新建保留升级nn实施内容：区域内工业园区改造、新业态导入、基础设施建设等工作。收入：园区就地实现由生产到研发的升级转变，形成研产业孵化中心发楼、研发生产楼、综合服务楼、人才公寓等多样化空间，保留现状建筑96765㎡，加建118055㎡，通过产业运营即物业租售、产业发展服务、园区运营服务等获得经营性收入，覆盖前期投资成本。人才公寓“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决21重庆市大渡口区——“后重钢时代”典型案例分析大渡口区依托重庆主城区和全域滨江区位优势，借助百年重钢的历史积淀，破传统产业困局，立新兴产业体系，打造五大百亿级产业集群。调整改造工作情况p

大渡口区2007年启动重钢环保搬迁，2012年全面完成重钢整体搬迁和拆除工作。p

2013年，大渡口区纳入《全国老工业基地调整改造规划》范围；2014年，纳入全国城区老工业区搬迁改造试点城区；2018年，纳入全国老工业区搬迁改造重点工程，市政府专门出台《关于促进大渡口区老工业基地转型发展的意见》，明确大渡口区发展目标和功能定位，重点以新兴产业发展推动产业升级，以功能、环境、民生p

基本情况：大渡口区因重钢而设区，先后纳入全国城区老工业区搬迁改造试品质提升引领城市再造，推动老工业基地转型发展。p

2021年成功纳入国家产业转型示范区，战略性新兴制造业产值占规上工业总产值比重达60%。点城区、全国老工业区搬迁改造重点工程。p

改造范围：以建桥工业园区为重要载体。p

产业方向：把转型发展的着力点放在实体经济上，聚焦大数据智能化、大健康生物医药、生态环保、新材料、重庆小面五大百亿级产业集群发展。p

经验总结：探索“政策引导+规划先行+机制完善+融资保障”支持模式、“产业载体+龙头企业”发展模式、“专业招商+重点招商”招商模式。p

2021年大渡口区大数据智能化企业突破200家，营业收入突破100亿元、同比增长超过50%；大健康生物医药产业乘势而上，生物医药企业达119家，全区医疗器械产品注册证数量居全市第一；新材料产业补链扩能，新增产能规模20亿元。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台22河南省鹤壁市——“一煤独大”到多业并举典型案例分析鹤壁因老工业基地调整改造力度大，支持传统产业改造、推进产业转型升级等工作成效突出，2022年再次受到国务院表彰激励。调整改造工作情况p

1957年建市以后，鹤壁的煤炭产业发展如火如荼，但出现了产业结构偏重、环境污染等一系列问题。随着煤炭资源的枯竭和经济社会发展，粗放的发展方式难以为继，转型已刻不容缓。p

鹤壁在转型发展以先进制造业高质量发展为主要产业发展方向，推动电子电器、现代化工及功能性新材料、绿色食品、镁基新材料四大传统产业升级改造。p

基本情况：鹤壁是因煤而兴的老工业基地，通过调整改造、立足发展数字p

2021年煤炭产业占工业比重下降到6.1%，高新技术产业占工业比重提高到47.7%，第三产业占生产总值比重提高到35.6%。p

全市完成造林11.5万亩；新建改建街头游园、郊野公园、湿地公园225个，提升各类绿地面积1100万平方米，人均公园绿地面积达到19平方米。经济核心产业，成功引进京东、家头部企业。、360、中科曙光、航天宏图等20多p

多业并举：•传统产业转型。一大批企业实现数字化、智能化

省级智能工厂（车间）达38个；发展新兴产业。5G、种业、生物、物流等领域全面发力；未来产业。努力打造全省元宇宙产业融合创新发展示范基地。••p

2022年1至4月，全市固定资产投资增长16.5%、居全省第1位；税收收入增长35.1%、增速居全省第1位；全市社会消费品零售总额增长4.6%、居全省第2位。p

经验总结：建设53平方公里的鹤壁科创新城，“研究院+公司+园区”赋能产业模式，大力发展数字经济、人工智能等新兴产业。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台23老工业基地改造，投资特点及难点何在？投资机会分析原业主的利益保障和实施动力，是老工业基地改造过程中需要首要考虑的问题。规划功能调整后，产业特性发生重大变化，原业主容易缺乏城市建设的经验、新型产业运作的经验、与不同类型的专业化市场主体合作的经验。nnn产业升级和后续发展问题职工生活问题历史债务问题原业主诉求繁多落实难度大原企业主体自我改造和资源整合能力不足投资体量大土地历史遗留问题多占地规模大，改造的拆旧、新建成本较高，导致投资规模相对较大，普遍在百亿元规模量级。土地状况普遍存在有抵押、无证、对外出租等情况，涉及的土地现状问题较多，土地处置程序繁琐，操作难度很大。周边系统性改造联动难度大n例如首钢总公司在北京市政府支持下，创新产业融资模式，全资注册成立首钢基金，负责管理北京