【某小区物业管理存在的主要问题及优化策略分析6100字（论文）】

常州市S小区物业管理存在的主要问题及完善对策研究TOC\o"1-2"\h\u10544第1章引言 123109第2章常州市金坛区S小区物业管理现状 21032.1公司简介 2177392.2物业公司服务管理现状 226227第3章常州市金坛区S小区物业管理存在的主要问题 3129133.1公共设施修缮不完备 38353.2环境卫生状况较差 3268443.3员工队伍素质参差不齐 43218第4章常州市金坛区S小区物业管理的改进措施 7199324.1强化公共设施建设 7181584.2改善环境卫生状况 777694.3增强物业管理队伍的综合素质 79188第5章结论 913518参考文献 10摘要21世纪以来，随着我国经济与社会的高速发展，物业管理作为一个新兴行业，迅速崛起，然而长期以来，由于我国物业管理发展起步晚，物业管理体系不完善、治安环境恶劣、服务设施不健全、业主与物业出现经济纠纷等一系列问题已迫在眉睫。本文以常州市金坛区S小区物业管理为例，对常州市金坛区S小区物业管理主要特色、存在主要问题、管理改进措施进行深刻、全面探究。发现常州市金坛区S小区物业管理的特色是服务设计，以客为先；卓越服务，品牌先导；精益管理，安全安心；规范运作，品质保障。但物业管理中也存在环境治安、服务设施修缮、人才培养等问题，并在此基础上提出强化公共设施建设、改善环境卫生状况、增强队伍综合素质等改善措施。这为常州市金坛区S小区物业乃至我国物业管理可持续发展提出改进和解决途径。关键词：物业管理；持续发展；环境治安第1章引言在我国，物业管理是一项服务实践，是民生建设中的一项重要内容，也是社会管理的重要组成部分。其关系到人民的生活，涉及到社会各个方面，尤其是对于我国人民而言，“家”是具有十分重要的意义，如果不能住得舒适，就会引起一些矛盾。物业管理主要任务就是改善服务质量、提升服务水平，给予居民美好的生活，让他们有舒适的居住环境。但是，从我国目前的物业服务行业的发展情况来看，大多数的物业公司所提供的服务质量都不如人意。因此，本文研究的实际意义就是发现目前物业管理公司在物业服务上普遍存在的问题，然后进行原因分析，并提出一定的创新策略，旨在提升物业管理服务公司的服务水平。并结合实情对住宅小区的问题进行分析。同时，又将信息化建设与物业管理进行了结合，这为其他的物业管理公司在发展研究上也提供了一定的思路。通过本次研究，详细分析常州市金坛区S小区物业管理出现的问题，提出相应解决途径，探索出一条适合我国国情的物业管理可持续发展道路。第2章常州市金坛区S小区物业管理现状2.1公司简介常州市万润物业管理有限公司成立于2005-09-26，注册资本为50万元人民币，企业地址位于武进区戚墅堰街道站北新村6幢-1号，所属行业为房地产业，经营范围包含：物业管理；房屋维修、租赁。2.2物业公司服务管理现状住宅小区按照小区内的项目工作任务量，对于每一个小区配置了不同的员工针对相关问题予以解决。目前，住宅小区在物业服务上还残留着许多的问题没有解决，主要是一下三个方面。一是商品房项目的开发商遗留下一些问题，而且那些问题大部分超过了开发商的质保期，因此，住宅小区无法独立进行解决。比如在A项目中有楼层出现雨天漏雨的问题，甚至有的业主表示这个问题已经反映了两年也没有的得到实质性的解决。二是项目的开展进展较慢，一方面是因为硬件设施的维修与更换需要时间，另一方面是因为上报的流程多，耗时长。比如，现在书香门第小区中仍有一片公共区域的路面没有得到修缮，影响到了业主的正常生活。三是住宅小区缺乏对欠物业费的业主的统一政策，面对一些存在不交的业主实在没有太好的办法，而且，对于主动积极缴纳物业费的业主也没有正向激励的政策。第3章常州市金坛区S小区物业管理存在的主要问题3.1公共设施修缮不完备第一，夜晚照明设备偏暗。根据问卷调查，业主反映常州市金坛区S小区物业公共服务区内，夜晚照明设备偏暗道路灯光昏暗。业主向物业反映，物业有关部门回复，派工程部调试照明设备，却未见好转。路灯昏暗对于行人、行车安全和人们日常生活都有着巨大影响。第二，生活用水质量问题。常州市金坛区S小区物业业主反映，在入住较少的单元内，水循环速度慢、造成户内管道大量积水、生活用水出现发黄现象。生活用水干净关乎着住户的生命安全，刻不容缓。向物业反应问题并没有及时解决，只是提醒用户保持自来水流通。业主再次使用时仍出现发黄现象，大大影响业主正常生活、作息质量。第三，地漏反味。业主入住之后，卫生间地漏出现异味，整个房间内都会蔓延潮湿地下水的味道。在阴雨天和刮风的情况下，下水的道内也会有异味出现。影响正常生活、影响业主健康、更影响房屋整体美观。第四，日常生活设施维修问题。日常生活中，房屋内家电设施会有损坏，如：灯泡、锁芯维修等。业主向物业提出更换时，并没有及时得到修缮，只是一味推脱，影响业主安全和正常工作。娱乐设施也不足，对于业主长时间处在高压、高节奏的工作之中，回到公寓应该有相应的文化娱乐室，用于减轻压力，放松心情。住宅小区在服务内容上主要缺乏个性化服务和服务内容不够丰富。在个性化服务上，有些服务只是数个别业主的需求，比如某位业主觉得小路道路上有些位置不平，影响骑车与行走，但是其他的业主都没有进行反映。因此，住宅小区物业公司就没有进行处理。可是，后来那位业主进行了投诉，还在业主群中进行了呼吁，引发了其他业主的一起投诉。最后，住宅小区物业公司只好将道路进行了修整，但已经在业主心中留下了不好的印象。3.2环境卫生状况较差第一，公寓楼道环境卫生。根据业主反映，常州市金坛区S小区物业楼道和一些公共环境长期不见保洁员打扫。生活环境出现脏、乱、差等现象。常州市金坛区S小区物业环境卫生差的现象，给业主居住环境造成恶劣影响，严重影响市容市貌。业主普遍反映，有人收取物业费，却无人打扫卫生，物业监管部门存在检查不严现象。物业回复事实一味搪塞，称保洁员是定点定岗进行楼内公共区打扫。常州市金坛区S小区物业公共卫生治理有待改善，物业存在失职行为。第二，室内空气指数超标。室内空气质量直接关乎着业主的身体健康。有部分业主反映，常州市金坛区S小区物业内甲醛超标。物业对于空气质量监控措施不到位，并没有做到定期、不同区域，对业主房屋空气质量进行检测。第三，装修噪音问题。常州市金坛区S小区物业明文规定，装修噪音是周一至周五早8:30到12:00，下午2:30到6:00，节假日早9:00到11:30，下午2:30到5:30（无噪音，无异味，无粉尘），但在周六周天节假日仍然出现了装修噪音的现象。噪音对人体健康具有重大危害，长时间在噪音环境下，会使大脑皮层兴奋和抑制失衡，严重时使人头晕、耳鸣、全身乏力。物业监管部门对于业主噪音投诉，并没有第一时间采取措施，影响业主生活宁静、身体健康。3.3员工队伍素质参差不齐住宅小区的物业人员服务质量较低，主要是在两个方面。一是物业人员的专业性不强。住宅小区物业服务公司的工作人员中学历普遍较低，大专以下的人数占到了61.2%，在如今这个时代，大专的学历应是最低的要求，否则很难面对着一些事情而做不出正确的反映。而其所有的员工之中，具备专业资格证书或者岗位证书的人数只有16人，整体专业性较差。因此，公司中大多数员工的专业技术达到了职业化，对于管理工作只能是进行简单的保洁、保安、登记信息等。而当小区中房屋出现破损、共用设备老旧、暖气漏水、电力故障、下水道漏水等问题，公司的人员并没有专业的人员进行处理。此时，公司只能找外部的人员进行维修。而又因为公司并没有与那些专业人员进行长期的合作，有时会出现人员维修不及时、抬高价格等现象，不仅让业主感到不满，也使公司常常收到业主的投诉。二是物业人员服务意识相对较差。目前，住宅小区物业服务公司的专业化队伍虽然已经形成，但是大部分员工的素养并没有达到职业化，服务意识上相对较差。一方面，公司对于员工的培训时没有将服务意识当做重点，导致部分员工将物业管理仅仅是当做了一种简单的清洁或者安保工作，将物业管理的工作简单地定位于低层次的修修补补之上，缺乏服务意识与敬业精神。另一方面，由于公司的利润并不高，工作又是有些琐碎，因此很难吸引到优秀的人才来到公司。住宅小区在物业管理的整体效能上不足，从两方面可以看出。一方面是住宅小区在物业服务上并没有特别好的地方，即便最好的安保服务，其满意度也并不是很高。其原因也是多方面的，有时即使住宅小区想要进行更好的安保工作，但是会有一些特殊情况存在。比如有一些外来人员以进来找人为由进入小区，在这种情况下，保安有时也不好办事。因此，在有的业主眼中就会认为这种安保并不是很安全。另一方面是住宅小区确实在某些方面存在着巨大的问题，比如物业维修方面，有的小区里面有房屋漏水两年都没有进行处理，每一次都是拖着，或者是简单地进行处理，这让不少业主对住宅小区怨声载道。因此，从物业管理服务的各个方面来看，住宅小区整体上都做得不足。表1常州市金坛区S小区物业中从业人员基本情况一览表基本项目分项情况人数百分比例文化程度硕士本科专科315216.1%31%62.9%职称高级经理中层管理管理人员320266.1&40.8%53.1%从业时间（年）2年以下2——5年5——10年1529531%59%10%薪金待遇（元）2500以下2500—5000之间5000以上2126242.8%53%4.2%业务培训次数3次以内3—5次5次以上3511371.5%22.4%6.1%资料来源：常州市金坛区S小区物业内部资料整理表1常州市金坛区S小区物业管理从业人员的基本情况。调查中主要针对常州市金坛区S小区物业从业人员以下几个方面深入探究，1、从业人员文化程度，2、从业人员在职职位、3，管理人员从业时间，4、员工的薪金待遇情况，5、从业人员接受正规全面的物业管理培训次数。从表1中不难看出，常州市金坛区S小区物业从业人员学历普遍不高，大部分都是大专毕业有21人占调查比例的62.9%.中高层的管理人员，在学历和从业素质高的员工很少，硕士生仅有2人，占全部比例的6.1%，体现出常州市金坛区S小区物业人员素质高低不等，学历普遍不高。在从业时间方面，5年以下的从业人员占到90%，这些员工无论是在从业经验还是物业管理应急反应能力上都有诸多不足。薪金待遇则分化严重，2500元以下的人数有21人占总人数近一半，薪金待遇不高，导致员工对工作管理没有积极性。培训次数方面，由于从业时间、学历、薪金等多方面因素影响，常州市金坛区S小区物业管理员工培训次数很少，能有5次以上培训的人员只有3人，3次以内包括没有接受培训的人员则高达71.5%。物业管理从业人员的素质体现的是公司整体的文化底蕴和精神面貌，在这一方面常州市金坛区S小区物业仍显得不足，需要加强。第4章常州市金坛区S小区物业管理的改进措施4.1强化公共设施建设常州市金坛区S小区物业在公共设施修缮、环境卫生治理、交通监管等方面，应进行大力改革。全方位的审查公寓内公共设施不健全的问题，派工程部人员增加照明设备，在昏暗的地方多拍巡逻保安进行监管，全力保障对业主生命财产安全。改善水质问题，引进先进的过滤设备，对业主饮用水进行尽快，保护业主生命健康。对于地漏反味等问题，保洁员应该业主卫生间反味问题进行核查，全面做好楼道环境卫生，让业主觉得物业服务物有所值。在空气指数检测方面，为了保证业主身心健康，定期派专业人员对业主房屋进行空气指标检查，对不达标的房屋空气洁净处理。4.2改善环境卫生状况第一，雨水、污水的排放、处理和再利用：就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政建设将雨水、污水进行处理，变废为宝，使雨水、污水成为小区的再生资源。比如，对排放的污水进行处理，确保排放达标，部分用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，多余部分及雨水存入景观水池备用，这样可减少污染又可节约水资源。

第二，垃圾分类处理：随着经济的发展，城市规模的扩大，城市垃圾和工业固体废料成为我国城市主要环境污染物。物业环境卫生维护作为城市管理的重要组成部分，与此有关的垃圾大体可分两类：一是生活垃圾，另一是“工业”垃圾（主要是指固体废物，包括室内二次装修施工垃圾）。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合开发利用。如果简单地将过时的物品丢弃，无疑将生产新的污染源。为了减少新的垃圾污染，可在小区附近建立旧货市场，搞好“废物利用”，满足不同社会群体的消费需求。常州市金坛区S小区在物业环境卫生维护工作中做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。通过垃圾分选，将收回的废纸、塑料、金属、玻璃等分别送往工厂再生产，通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电，通过将垃圾发酵生产农用有机肥，通过卫生填埋来还原土地，不仅恢复生态还能改善小区环境卫生状况。4.3增强物业管理队伍的综合素质第一，人才是物业管理中的新鲜血液，应对常州市金坛区S小区物业管理从业人员定期系统的进行培训，了解国内外最先进的物业管理信息。引进外国先进的物业管理模式，学习他们的物业管理思想，全面改革从业人员素质。常州市金坛区S小区物业管理应加大投资力度，对高学历人才进行培养或者聘请，在物业经营管理方面，加大改革力度。使常州市金坛区S小区物业管理走向科学化、合理化、具有自身特殊的服务理念。第二，对企业内部进行大力整改，无论是底层的从业人员还是中高层的管理人员都要进行定期培训、学习。对于底层的从业人员，适当调整其岗位、薪金，使其对工作抱有信心，切实推进物业管理科学、合理、全面发展。进行岗位选拔制度，能者居之，有学历有能力的人应该得到更多的机会，在更好的岗位获得发展机遇，为公司企业创收。第三，对企业内部未来发展，进行全面规划，制定出相应的发展方针与企业愿景，使员工对于常州市金坛区S小区物业管理未来发展怀有信息和希冀，使更多的有志青年了解常州市金坛区S小区物业文化，做出高质量的品牌效益。建立有效投诉处理机制。接待与处理业主的投诉是物业公司的正常业务范畴，对投诉问题处理的妥善与否直接影响到该公司的服务水平和业主服务感知。为确保物业服务工作的效率和质量，物业公司应重视业主投诉工作，建立有效的投诉处理机制。第5章结论本文通过对常州市金坛区S小区物业管理改进进行调研，仔细分析了常州市金坛区S小区物业管理中漏洞、环境治安、服务设施修缮、人才培养、相应的法律法规等问题。通过研究认识到，只有物业管理内部进行全面改革，改善与业主之间的关系、经常做业主调研，加大人才培养力度，同时政府和相关部门出台