【光明房地产限公司财务风险分析9100字（论文）】

摘要：当前，国民经济飞速发展，城市化进程不断加快，企业在生产经营过程中面临着激烈的竞争和挑战。与此同时，财务风险作为最具影响力的风险之一，始终存在于企业生产经营的过程中。对财务风险进行及时的管理和防范，这是公司获得可持续发展的关键环节。房地产业是我国经济发展的主导产业和基础产业之一，在国民经济发展过程中具有一定程度的领导作用，影响着国家经济的发展。国内的很多政策都是配合房地产行业的发展以及建设，就是要不断加大对房地产行业的调控力度。文章首先从财务风险的基本理论出发，然后深入探讨光明房地产公司的财务现状，找出产生财务风险的原因，并提出针对性的防范措施，为完善光明房地产公司财务风险管理提供一定的启示和参考。关键词：财务风险；筹资风险；投资风险房地产业是我国经济的主导产业和基础产业之一。它具有一定的主导地位，极大地促进了国民经济的增长。国家的许多政策都为房地产商的建造和销售做出了支持，其目的是不断增加对房地产的介入与控制。本文是以中国当前经济为基础，选取光明房地产公司为研究对象，并对其资产负债率、投资收益率、存货周转率、应收账款周转率等财务数据的计算分析，找到公司的财务风险的根源所在，并提出相对应的措施，提高公司风险意识，促进公司长期稳定发展。本文具有两方面的研究意义:首先，从理论的角度，无论身处哪个行业或公司，都会存在财务风险的问题，房地产行业也是如此。而且国内的房地产行业受到国内的政策影响很大，行业特点明显，和国外的地产公司差别很大，从这方面来看，国外的经验对于我国房地产行业来说有很大的借鉴价值。本文参考国内外研究成果，吸取好的经验进行学习，然后是采取相对应的控制措施，对于理论的发展是有着实践的意义。其次，从现实意义的角度，本文通过对光明房地产集团有限公司的财务风险识别和评估方面进行分析，采取方案措施来有效管控集团财务风险，找出潜在性的危险因素，给出合理解决方法，从而促进公司实现稳定的、长期的发展。一、财务风险概括（一）财务风险的含义及特征1.财务风险的含义财务风险是指公司不仅有可能面临破产的风险，而且股东可以从中获得的回报变得大幅度降低。随着债务、租金和优先股在公司资本结构中的比例增加，公司的固定成本提升，从而导致融资能力损失的可能性增加[[]尹叙莉.企业财务管理内控体制的建设与风险防范[J].纳税,2019,13(30):67-68.]。如果风险发生了，那么还会造成股东利益[]尹叙莉.企业财务管理内控体制的建设与风险防范[J].纳税,2019,13(30):67-68.2.财务风险的特征（1）客观积累性。财务风险是由于公司经营不善和财务活动无序增加而产生的财务风险，它是客观存在的。它反映了公司在财务、投资、消费、回收、占用和预订评估等各方面在会计报表上的结果。简而言之，财务活动的多少充分反映了财富风险的大小。（2）突发性。有一些金融危机造成的影响因素是可控的，但更多的因素是随机的、爆炸性的，甚至是突然发生的，许多企业没有办法去解决这些突然出现的金融危机。一方面，如果能在短时间内控制风险，企业就能有信心地解决风险。另一方面，如果超过最高的短期风险控制，就会使企业陷入危机。不确定性。财务风险是可以避免的，可以对其采取有效的预防措施。但是，财务活动仍然会受到突发性、随机性的影响，因此无法事先预估财务风险的规模，导致企业的财务状况存在着不确定性。（4）共存性。由于财务风险造成的损失是不确定的，所以不管损失是否真实的存在还是有可能存在，或者损失能否量化，都对企业的发展起着至关重要的作用。它既能促进企业的良性发展，又可能会对本来良性发展的企业起到负面消极的作用，所以财务风险是呈现两面效应的，不能单看一面而忽视另一面的存在，更不能去消除其中任何一面[6]。（二）财务风险的类别（1）筹资风险。作为财务风险中比较常见的一种，筹资风险是由于公司因借款而丧失偿付能力，无法支付相对应的利润时的一种随机性风险。简而言之，不同企业的风险承担能力随着企业的融资规模，投资大小，生产经营的范畴、债务的方式、和资金的使用不同而展现出不同规模的筹资风险。（2）投资风险。企业投资后没有达到预期目标，就会造成投资风险。从而影响到企业的偿债能力、获利水平和资金的有效流转。（3）经营风险。经营风险指公司未来的现金流存在不可预测性，从而影响到企业本身的市场价值。（4）收益分配风险。在企业经营运转的过程中，收益分配也存在不确定性，这会给企业后续的生产经营和管理带来不利影响。（三）财务风险的分析方法（1）比较分析法：是将实际达到的财务数据和特定的各种标准相比较，从而分析和判断个人或家庭当前财务状况和投资理财业绩的分析方法；（2）比率分析法：是财务分析最重要的方法，是通过计算两者的比率，以此来确定经济活动变动程度的分析方法；（3）趋势分析法：是根据个人或家庭连续各时期的会计报表中的相同指标，运用指数或完成率的计算，确定分析各期有关项目的变动情况和趋势的分析方法。企业通过财务分析，完善企业的财务管理活动，目的是实现企业利润最大化的财务目标。二、光明房地产公司财务风险分析（一）光明房地产公司概的况光明集团是一家以房地产开发、建设、冷链物流和产业链为主营业务的领先跨国综合性房地产集团。公司拥有110多家企业，其中90多家是房地产企业。公司的产业发展涉及江苏、山东、湖北以及上海等省市，该企业名下的拥有项目的公司是具有房屋工程总承包一级资质、社区建设市政公用承包一级资质、水利水电工程总承包以及工程专业承包二级专业技术的综合性施工公司。（二）光明房地产公司财务现状近年来，在新工业革命影响下，全球化、品牌、专业多样化和向数字化的转变，房地产业变得更容易受到政府政策和外部因素的影响，比其他行业受到的国家政策的影响更大，当政策稍有变化时，房地产行业就会首先受到影响。为了方便了解公司的现状，笔者列出了光明集团近三年的股份数据和部分财务数据，可以观察对比这些数据来体现出光明集团公司的经营现状。表2-12019-2021年光明房地产公司财务数据单位：万元项目2019年2020年2021年营业成本163970216546711407874应收账款86233139907214619存货368392839561094682293流动资产合计471141552689117289127资产总计485164754154497442572应付账款573201719824807776流动负债合计284094130963963952681负债总额390872243277606130832所有者权益94292510876891311740非流动负债合计106778112313642178151净利表2-1的数据可以看出，2021年，公司的资产总计达7442572万元，相较于2019年，增长了53.401%，同时公司的负债也在逐年上升，光明房地产公司的流动负债和非流动负债增长的比率相对较大，2021年的流动负债比2020年上涨了27.623%，非流动负债增长了76.934%，负债总额增长了41.701%，该数据表达出光明房地产公司在近些年中有着财务危机。与2020年相比，公司流动资产方面的存货和应收账款也是呈现上升趋势，分别增加了18.421%和53.403%，从公司发展的视角来说，未来有可能会出现因存货周转和资金回账等问题给公司带来经营风险。从公司收益的视角来说，近几年波动较大，净利润在2019年到2020年增长了72.4%，但在2021年公司的净利润为137140万元，增长率为-30.1%，从上述这些数据可以看出，公司存在一定程度的财务风险问题。所以，现阶段公司应深入研究相关数据，找出存在的财务风险及原因，从而合理控制财务风险，保障公司拥有良好的发展前景。三、光明房地产公司存在的财务风险及成因（一）光明房地产公司存在的财务风险1.筹资风险筹资风险一般是公司资金使用不当，不能按时还清债务，亦或是在经营时不能偿还所欠贷款所造成的风险。衡量公司融资风险的一个关键指标是负债比率。计算公式：资产负债率=总负债/总资产×100%从上述表2-1可以计算出光明房地产公司资产负债率为：资产负债率（2019年）=3908722/4851647×100%=80.56%资产负债率（2020年）=4327760/5415449×100%=79.92%资产负债率（2021年）=5415449/7442572×100%=82.38%图3-12019-2021年光明房地产公司资产负债率根据图3-1可以得知，光明房地产公司从2019-2021的负债率都稳定在80%左右。对图3-1的信息数据进行分析可知，光明房地产股票公司融资风险较大。而且，现金流的变化与公司的风险资本相联系。从表3-1中公司近三年的现金流量可以看出，公司活动产生的净现金流呈下降趋势，2021年出现负增长，公司活动产生的净现金流呈逐年下降趋势。与之相反的是筹资活动产生的现金净流量则是呈现不断增长的趋势，从2019和2020年的负增长到2021年的1438221万元。表3-1光明房地产公司2019-2021年现金流量构成单位:万元经营活动产生的现金净流投资活动产生的现金净流筹资活动产生的现金净流2019年91508640280-6879222020年16787122803-1561552021年-873430-2879461438221由表3-1可以看出，光明房地产公司筹资活动产生的净现金流量近几年来浮动较大。来自交易和投资活动的现金流量具有负值的现金净值。鉴于此，企业选择外部融资来满足对应收账款、存货等非现金资产日益增长的需求，这在其融资活动中造成了间接的现金流量不稳定。基于上表的数据信息的变化，笔者对光明房地产公司的流动性数据进行了分析，结果显示，公司存在着巨大的筹资风险。2.投资风险投资风险的不可控因素会导致投资收益偏离预期财务收益的风险。企业需要通过计算投资收益率来对投资风险进行直观的衡量。计算公式：投资收益率=投资收益/投资总额×100%投资收益率（2019年）=437/221544×100%=0.2%投资收益率（2020年）=129261/291748×100%=44.3%投资收益率（2021年）=-4538/169365×100%=-2.8%图3-22019-2021年光明房地产公司投资收益率图表3-2所示：光明集团在2019-2021年这三年间的投资收益率差距过大。其中2020年增长值过大，原因是光明集团在2020年售卖光明名宿华府的楼房，和售卖宁波光明领尚的楼房项目，使得光明集团的投资者收益出现大幅度的增长，然而在2021年下降-2.8%，光明集团的投资人的收益下降十分明显，原因是新龙广场项目年租的业务净利润为-4684.43万元，还有澜山苑项目销售的住宅区及商铺的售卖和出租净利润为-1905.85万元，由于投资决策存在弱点和失误，投资决策不符合预期，且两个项目的投资回报率波动较大，因此光明房地产中介股份公司的投资风险较高。3.资金运营风险资本运营是对公司流动资产的管理，与公司资本流动的平稳运行有关，与公司的整体生产、产出有关，是相辅相成的关系。因此，企业的资本营运管理不仅促进了企业整的整体运营，还能有效防范财务管理过程中出现的风险。在企业运营过程中，从物资采购到加工生产再到库存形成，再到销售再到收入形成的整个过程都会存在一定程度的不确定性，最终导致运营风险的增加。其中，存货和应收账款是经营过程中最容易出现风险的两个环节。（1）存货风险库存风险是指由于库存移动缓慢、库存损失等原因，造成的公司可能承担的风险。为了保证公司的运作，公司必须有一定的库存，因为库存是公司持续生产的保证。表3-3光明房地产公司2019—2021年存货情况2019年2020年2021年存货/万元368392839561094682293存货周转率/次0.430.430.33存货周转天数/天842.30831.021104.29如上表所述，光明集团的存货量从2019年-2021年是不断增加的，从2019年的3683928万元增加到2021年的4682293万元；2021年的储存货物周转率比去年低了0.1，但是和当年的行业平均0.36的存货周转率差距不大。光明集团近三年来房地产积压量不断增加，发展缓慢，建材积压量过多，财务回报下降，周期延长。2021年光明房地产通过招拍挂的形式让企业成功拍下金山区“城中村”项目的141亩土地，除此之外，该集团还投资了周边的其他活动。这导致光明集团不仅得修建城中村项目，还从周边的花博会，光明田缘等诸多旅游项目中投入大量资金，使得企业存货风险增加。（2）应收账款风险应收账款风险主要由摊销期和摊销金额决定。回收时间风险是指如果客户没有按时付款，公司将面临的风险。摊销风险是指公司可能无法偿还规定的全部金额的风险。部分客户故意不进行一次性承诺付款，公司的业务索赔因客观原因无法及时报销。表3-4光明房地产公司2019-2021年应收账款情况2019年2020年2021年应收账款/万元86233139907214619应收账款周转率/次17.1718.4111.56应收账款周天数/天20.9719.5631.14根据表3-4可知，光明集团的应收账款增长了。从2019年的86233万元上涨到2021年的214619万，这意味着，随着市场的发展和扩大，该公司将给予其客户更大的贷款权利，以获得更多的财政援助。光明集团的应收账款周转率有着下降的波动，从2019年的11.17增长到了2020年的18.41，但又在2021年下降至11.56，房地产行业的平均债务周转率3.8年，但该集团的债务周转率仍高于行业中值。从上述数据分析可知，应收账款天数的增加会使集团收回应收账款的速度变慢，失去流动性，削弱集团及时偿还贷款的能力，增加亏损的风险。（二）光明房地产公司财务风险存在的成因1.筹资渠道狭窄光明集团提供的融资类型包括长期和短期贷款。光明集团贷款的数量每年都在增加。2021年，负债金额达到6130832万元，比上一年增加1803072万元，光明集团偿还本息的资金大幅增加，未来财务成本将会增加。因此，很有可能在债务偿还期结束时，集团将无力再进行偿还，这就增加了集团的财务风险。而且，因为集团没有在贷款期限内按时兑现贷款，以后想要通过其他方式筹集资金流入就比较困难。该集团活动资金流出并未用于公司的投资，不用于投资就不会获得投资回报，而是将大部分将用于偿还债务。那么该集团的资本结构面临更大的问题，偿债能力也会下降。2.投资决策分析不到位光明集团进行的投资活动大多不科学，导致商业投资决策无法实现预期收益，投资回报产生波动。在进行新一轮的投资之前，每个企业都必须配备专业人员对商业投资项目的可行性进行分析。最近几年，该集团对投资项目进行了投资风险评估，导致项目资金过多，库存过剩，资金紧缺。这也是该集团可能承担财务风险的因素之一。在2020年-2021年投资项目时，当地产业投资的发展饱和后，没有进行科学有效的分析，导致净利润为负，企业盈利能力和投资盈利能力表现出相同的趋势。而投资回收期在2021年有明显的上涨，说明公司的获利周期变长。详见下表：表3-5光明房地产2019-2021年投资收益分析2019年2020年2021年总资产收益率2.38%3.67%1.84%净资产收益率11.18%18.74%11.46%投资收益（万元）437129261-4538投资报酬率15.99%36.98%6.23%投资回收期2.551.677.69结合上述对光明房地产公司的投资收益率分析可知，公司为了获得更多的利益，没有仔细分析投资环境，甚至没有进行多元化投资，所以造成光明房地产集团有限公司投资风险增加。所以，在投资之前，对于项目进行评估分析，是不可忽视的一环。3.营运资金周转不畅房地产行业是一个特殊的产业，其主要特点是流动资金需求大，是资本密集型产业。集团的日常运营需要大量的资金来维持各项项目的开发和运营。从以上数据分析可以看出，光明房地产公司存在营运资金周转不畅的问题。在存货方面，存货资金逐年递增，商品房且存货周转天数上涨的趋势也十分明显，存货占总资产的比重较高，虽然低于行业的平均水平，但所有的流动性增长都有所下降。在应收账款方面，由于市场扩张，公司允许其应收账款显著增加，且高于行业平均水平，因此催收周期正在增加。也就是说，虽然企业对应收账款和存货有一定的控制，但它需要更多的时间来处理资金和摊销应收账款。假如资金没有及时周转，就会导致资金链断裂[7]。鉴于此，光明集团需要对于营运资金进行合理有效的分配。四、光明房地产集团财务风险防范措施（一）拓宽筹资渠道1.扩大内源融资内源融资是指从股票或业务流程中募集的部分资金转化为投资基金，主要是内部股权融资。融资可以从启动资本中获益，并具有投资成本低的优势。通过有效利用，可以转移房地产市场的系统性风险。光明房地产公司可以通过内部融资、公司年度收益、预建物业、预建物业投资和简化相关利润项目可以缓解业务的财务压力，促进业务的增长。内部融资不需要支付利息，节省了一些利息成本，避免了现金支付的风险[8]。利用房地产和预支资金，预收普通资金和收入，将房地产市场的系统性风险转移到需求方，从而降低房地产投资风险。光明房地产公司在2021年的未分配利润达到734264万元，比2020年增加了14.9%。光明集团使用这部分资金的增加的成本，来优化房地产建设项目的建设材料，降低股权融资和贷款的风险，并确保集团未来的良好发展。2.加强信托融资与公司的债务融资相比，信托融资过程不要求企业在到期时支付这一利息，以减少企业可能因过高的借款利息而承担的财务风险。同时，企业的资本结构将得到部分优化。而光明集团恰巧采用了信托融资这种融资方式，由于投资是按比例控制的，集团可以控制自己的投资项目，并可以最大限度地将财务风险保持在可接受的范围内。[9]。房地产中介还可以为光明集团的一部分经营项目提供金融服务，国家仅征收20%的利息。光明房地产公司可以通过与大型专业信托公司合作，将房地产信托模式作为传统筹资模式的补充，使公司获得充足的资金。（二）加强投资决策的科学性分析1.加强可行性分析房地产企业建立在资金充足的前提下，因为其中的各个项目都涉及到大量资金的占用问题。公司是否能持续发展，取决于投资是否有效。所以为了保证投资与收益成正比，房地产商人在投资前都会进行大量的研究，全面研究投资项目是否具有可行性。光明集团的投资可以从以下两个方面来进行解析：第一，看看这家企业的实力，他们的资金是否充足。在对项目进行投资之前，全面记录相关信息，为投资提供准确信息，重点强调项目实施的必要性、技术的可行性、经济可行性。此外，还采用了适当的计算和分析方法，比如采用定量程序，如有需求完全可以让工程、金融、技术等领域的专家或相关的专家部门进行一次投资项目的探讨，保证该项目的顺利开展[10]。第二，光明集团为了将由于失误决策而产生的财富风险的可能性降到最低，从而最大化公司的投资收益。完善的投资决策分析流程如图4-1所示：项目投资研究终止研究，寻找新的投资项目项目投资研究终止研究，寻找新的投资项目是否存在收益否项目投资方案（初步可行性研究）是项目投资方案（初步可行性研究）否项目是否可行是投资项目设与可行性研究投资项目设与可行性研究经济实力是否允许否是实施投资方案实施投资方案图4-1光明房地产公司投资决策流程图根据房地产的特点和公司自身在一定程度上出现的不同缺乏，最主要做的就是要进行具体的防范性投资风险，从投资项目的增长潜力、投资项目的安全性、投资项目的盈利性、投资项目的运营效率和投资结构四个方面进行比较。然后结合上面的投资决策流程图，在投资立项阶段，成立前期投资小组，负责前期项目市场调研、投资预算、可行性报告等，确保信息充分、准确；在投资实施阶段，要对投资计划的每个阶段控制成本和风险，记录各项数据。投资后，进入正常生产，控制经营风险和财务风险。确保光明房地产续获利。2.综合运用多种分析方法财务风险虽然是客观存在的，但是可以通过多种分析方法加以避免。光明集团在房地产中拥有较强实力，可以针对自身的经营实力使用多种分析方法，以确保其投资决策的准确性。第一，光明集团可以适用净摊销法，按预期的投资收益率计算出投资方案的收益现额与投资现额的差，如果为正值，说明投资项目有净益，可以进行投资，相反如果为负值，那么就将这个项目放弃。同时，将个人投资场景的优缺点与盈利能力图进行比较，在分析投资项目时确定最小收益，将所有低于最小收益的项目进行比较，在最低回报以下的情况中选择最高的。[11]。光明房地产公司可以将两种方法综合运用，选择最优的投资方案，将企业的投资风险降到最低。（三）加强营运资金管理力度1.优化销售方式扩大促销力度光明集团可以加快拓展营销模式，通过多种营销形式提高售卖率，减少库存。第一，要有一个明确的市场定位，所设置的主题要有代表性，以便了解清楚客户的想法，并呈现项目的整体图景。第二，积极推广，可以在高流量地点举办的广告，举办展览，并通过网络营销，促进“光明房地产”品牌的宣传，通过各种媒体和平台的广告活动来提高其知名度。进而可以在开放日期间通过购房有折扣来吸引客户，带领客户参观，并做好记录。即使对那些不立即购买的客户，也应该给一个小礼物等进行客户资源的积累，保持一个良好的服务，为后续的工作做好服务。而且要划分目标客户群体，有针对性地营销，直接引导目标客户，使交易金额最大化。最后，对于剩余的房子，重点是分析剩余的房子来源的共同特征，以便对此做出调整，例如介绍房价，附赠礼品和房地产成本，以及一些有针对性的活动，当然也要避免不必要的成本，以达到风险分担和降低运营风险的目的[12]。2.完善应收帐款管理制度光明房地产集团有限公司应该不断应收账款管理制度进行调整和完善，缩小应收账款占用的资金额度，加大资金运转灵活性，提升资金周转的速度，降低企业的营运风险。光明房地产公司可以根据现有的客户情况制定现金折扣比例，比如在信用状况良好、合作期