合同范本之商品房买卖合同新版本

商品房买卖合同新版本【篇一：新版商品房买卖合同示范文本解读【卢照伟】】新版《商品房买卖合同示范文本》解读今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，房屋产品的技术特性、开发商的开发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。新颁布的商品房买卖合同的示范文本分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用的是预售版本的合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时有11个附件，篇幅内容较2000版本增加很多，这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点。一、示范文本的不统一性如果把2014年版本简称“新版”，2000年版本简称“旧版”；旧版出台时中国房地产业才刚刚起步，此后经历了十年黄金时代，旧版早已不再能适应现实需要。然而住建部和工商总局直至2013年才发布新版的征求意见稿，在此之前，各地房管部门已先后颁布了地方版本，用于弥补旧版的模糊、空白和漏洞。新版说明第1项的后半句尤需注意。允许各地在合法合规的前提下，结合地方情况调整合同内容。也就是说，新版不再强调全国统一，而是作为各地指导。各地可以根据新版内容完善各自的执行版本，而不是绝对适用新版。可以预见，各地现用版本仍将基本执行，但会根据新版精神做出微调。目前，各地房产交易的官方网站并未将新版设置为可下载的合同。全国各地仍然运用现用版本。但作为从业人员，我们应该提前拥有风险防范意识。二、增加“专业术语解释”“专业术语解释”是新版的一个亮点。商品房销售领域中的专业术语，对开发商可能是常识，对购房人而言却不易充分理解。新版将“专业术语解释”列于说明之后、正文之前的醒目位置，帮助购房人更好把握合同中专业术语的涵义，做到理解条款、识别风险、准确决策。不过，当购房人对专业术语关键要素的认识非常清晰，房地产开发企业绕开法律规制的某些行为将带来更高的风险。1、商品房预售。明确预售商品房的前提是房地产开发企业已取得《商品房预售许可证》，否则可能涉及欺诈行为和惩罚性赔偿。2、法定代理人。3、套内建筑面积、房屋的建筑面积。明确了套内建筑面积和房屋的建筑面积的计算方式。计算建筑面积的房屋必须层高达到2.20m及以上。概念引自《房产测量规范》第一单元附录b和第一单元8.1.2。4、不可抗力。必须是（1）客观情况，而且无法（2）预见、（3）避免和（4）克服，这四大要素必须同时具备，否则就不能认定为不可抗力。如此一来，房地产开发企业不能简单将违约归因于不可抗力而免责。5、民用建筑节能。6、房屋登记、所有权转移登记、房屋登记机构。7、分割拆零销售、返本销售、售后包租。《商品房销售管理办法》第十一、十二条禁止房地产开发企业返本销售或者变相返本销售，禁止对未竣工的商品房售后包租或者变相售后包租，禁止分割拆零销售。然而在商业地产领域，这三种销售模式可谓屡见不鲜。三者概念引自《商品房销售管理办法》第四十五条，目的是向购房人提示风险，造成对违法合同无效的担忧，此类操作不再方便。三、补充协议效力受到冲击房地产开发企业出于自我保护、降险止损的考虑，常常借助补充协议变更《商品房买卖合同》主合同条款。事实上，补充协议的主要特点和功能之一，就是排除买受人权利、免除出卖人责任或加重买受人责任，以至于补充协议常常替代主合同的实际地位。新版明确排除适用不合理的补充协议，但也不能因此认定补充协议无效。因为主合同与其补充协议从意思自由的角度来看是平等的，主合同可以约定变更主合同条款的补充协议为无效，补充协议也可以约定主合同的第二十八条为无效。关于“显失公平”的法律行为如何规制，我国法律早有规定，但最终被变更或撤销的还是少数。①新版第二十八条必然会极大增加对房地产开发企业的威慑作用和法律风险，但其本身的法律效力也存在极大争议。我们认为，第二十八条的真正效果，取决于司法部门的法律实践，尤其是最高人民法院的司法解释。在此之前，我们应当更谨慎地设计补充协议：1、避免显失公平的表述；2、房地产开发企业与购房人的权利、义务和责任相互对应，避免数字化、直观化的差异；3、变更新版第二十八条。责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者直接有权退房。而这三项措施，恰恰是现在开发商比较不重视的内容，特别容易构成违约。写到这，笔者仿佛看到“开发商学费清单”已经在列出来了。新规则5：质量担保措施首次列入买卖合同预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司，这一方面是强化开发商的质量责任，另一方面更具现实意义的是，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。新规则6：购房者信息保密义务的明确提出到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，开发商不得对外披露和越权使用，否则就构成侵权和违约的竞合，购房者可以选择其一主张。该条款毫无疑问是对当下购房者隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应，其实购房者信息被泄露的源头很多，有时未必是从开发商处泄露出去的，这就需要开发商高度自律，并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。新规则7：补充协议的约定要更谨慎开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝于耳。针对这种呼声，2014版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准”，这个条款的内容对开发商的杀伤力会相当的大，大到超出你的想象，按照这个标准，许多开发商手头现有的补充协议文本至少一半以上的条款要重写，何为“不合理”的减轻、免除、加重责任，这个度即使对于专业人士来说，也会非常难把握。新规则8：要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况【篇三：2016年最新版房屋买卖合同】房屋买卖合同甲方（卖出方）：乙方（买受方）：根据国家房地产法律法规和相关政策规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，甲方将拥有产权的房屋卖给乙方，达成以下协议：第一条买卖房屋基本情况1、房屋地址：市区小区号楼单元2、房屋建筑面积：约平方米（以实测为准），户型为室厅3、附带车位：个，类型：4、房屋用途：5、建成年份：年第二条转让价款和支付方式1、该房屋（含车位）买卖成交总价款为￥元（人民币元整）。2、支付方式：在本合同签订当日，乙方向甲方一次性付清该房屋价款。3、乙方向甲方付清该房屋价款后，甲方向乙方交付：该房屋钥匙，购房交款凭证，水卡，电卡，燃气卡，该房屋其它相关资料。第三条责任和义务1、甲方承诺该房屋无产权纠纷、无债务纠纷。2、本合同签订后，甲方因集资建设该房屋发生的退还或补交费用，由乙方享有或承担。3、办理该房屋产权登记、过户等行为产生的所有费用由乙方承担，甲方应积极配合办理。4、该房屋在本合同签订前所产生的物业费、卫生费、维修费和相关配套设施使用费由甲方承担缴清，本合同签订后由乙方承担。5、本合同签订后，该房屋产生的税费由乙方承担。第四条补充约定事项1、本合同签订后，在甲方办理该房屋产权登记之日起年内，乙方应办理该房屋过户。因乙方未办理该房屋过户给甲方造成损失时，乙方须给予赔偿。2、本合同签订后，即使该房屋市场价值发生变化，甲乙双方都不得对本合同履行提出额外要求。第五条争议处理1、本合同在履行过程中，如果甲方拒绝配合乙方办理该房屋过户手续，视为违约。2、本合同在履行过程中任意一方违约时，需向对方赔付违约金，违约金按照本合同房屋总价款20%计算。3、本合同在履行过程中如发生争议，由甲乙双