小阳春能否成为市场反弹的原因

小阳春能否成为市场反弹的原因

“湖泊一周末销售10亿元，保利周末销售7亿元”和“3个月销售额”。进入2月下半月以来,楼市中传出的好消息不断,沉寂多时的项目营销突然发力,不断向购房者释放市场回暖的信号。以北京为例,近期开盘的保利罗兰香谷、鸿坤理想城两个项目,据开发商提供的信息是现场有上百人排队抢房,火爆得一塌糊涂。随着一线城市楼市成交量出现的明显上升,有关“楼市回暖”的说法一时甚嚣尘上、不绝于耳。但是,温家宝总理一席“房价还远远没有回归到合理价位”的讲话,是否会成为浇熄这场“楼市小阳春”的春雨呢?许多人开始疑惑和迷茫……当前:驳岸市场交易单一、价格持续下滑中国指数研究院最新发布的报告显示,进入3月以来,各地楼市普遍开始推行“以价换量”,由此成交量出现暖意。“预计3月北京住宅签约套数剔除保障房后可能在5500套左右,这一成交量与1-2月相比已经翻番。”北京中原地产张大伟说。而上海新房市场的成交量回升也非常明显,21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示,3月前26天上海新建商品住宅成交59.1万平方米,较2月份同期回升108.1%。其中3月19日-3月25日一周便成交1406套,成交面积为17.5万平方米,环比分别上涨2%、8.7%。“小阳春”是否真的已经来临?专家认为,要破解楼市错综复杂的表象背后的真实状况,需要从数据入手进行分析。亚豪机构的数据显示,今年前两个月住宅市场交易冷淡。以2月为例,扣除保障房后的新建商品房的实际成交量仅为2975套,扣除1月因假期因素减少的7个交易日后,2月日均成交反而比1月少了8%。因此,3月份成交量大幅上升的情况,是基于此前较低的基数上实现的,并不具备分析价值。同时,目前成交价格低于1.5万元/平方米的项目占扣除保障房后纯商品住宅销量的近五成,这一比例已连续两月环比上涨。一季度销售量前十的项目中,有5个项目的价格低于1.5万元/平方米。这就意味着,在为数不多的卖出去的房子中,还有一半以上是单位价格低于1.5万元的。断言楼市回暖为时尚早,如果没有大幅度的降价很难消除市场的观望。从宏观面看,今年调控政策微调和放松的可能性已不大,在楼市调控中影响最大的区域,成交量在持续下跌,整个楼市弥漫着一种恐慌。对普通住宅开发商来说,如果项目所在区域刚性需求不强劲而待售存货压力较大的,降价突围是逆市中生存的良策,唯有尽快“走量”方能及时获得资本周转金。因此,近段时间,万科、招商、保利等不少大型房企启动幅度较大优惠措施活动,招商地产更是在其内部明文规定拟全国大优惠方案,被外界解读为全国性降价。但是,降价不但可能会引发市场更浓厚的观望氛围,还有可能引发客户对于产品品质的疑惑。“我们也在尝试一些促销手段,但原则是不能一味的打价格战。在目前市场调控下,业主对价格很敏感,但如果降价,降多少才算降?降价没有底线。还不如踏踏实实地盖好房子,注重产品的塑造,让业主觉得物有所值,达到购房者的心理预期,让价格符合目前市场的规律,这才是好的出路。”北京九鼎集团副总经理周帆在接受《安家》记者采访时表示,价格的走低至少购房者看来有可能意味着产品的品质在走下坡路,风险也越来越大。在某种程度上讲,在特殊时期,开发商是否坚持自己的开发理想,坚持对产品品质的追求,这也是对开发商品牌与实力的考验。在记者采访中,一位不愿意透露姓名的国企高层告诉记者:“降价是大势所趋,但是一定要掌握一个平衡点,降价促销,以价换量也不能不计成本的去换。拆东墙补西墙解决燃眉之急,但是一定要控制好一个度,如果短时间的资金着急可以,长时间的话对整个行业,甚至对相关的上下产业链来说,都不是好事,因为一家(开发)企业出问题,还会连锁影响到银行、监理、设计等诸多环节。”第一,市场供给侧有效抑制投资需求侧主要表现之所以会出现目前市场的“小阳春”,中原地产分析师秦怀诚把原因归结为两点:一、2011年的市场堆积效应。去年刚性需求被挤压,加上今年春节因为放假成交量也较低,楼市憋了一年后,有些刚需族最终还是决定买房,这是从去年至今的一个刚性需求的释放;二、目前某些区域房价已达到购房者的心理价值预期。经过了房地产这么多年发展的历练,购房者对每个城市、区域的房价都有一个价值预期阀值。一旦房价超越了购房者心理的价格预期的上限,他们就会觉得房价贵,如果房价跟购房者的价值预期底部区间相平甚至更低,就达到了购房者心里认为的价值平衡点,从而引发潜在客户的购房行为。因此,在秦怀诚看来,2月份下半月的楼市反弹只是对数据的一种误读。所谓成交量上升、热销是真实降价刺激、以及银行对首套房利率回归性下调等作用下,首次购房的自住型客户的正常需求释放。具体表现在,近期成交量不错的均主要集中在持续先前低价策略和近期推出优惠活动的项目。同样是那位不愿意透露姓名的某国企高层表示,仅以短期的成交回升来断定楼市全面回暖为时过早。今年楼市调控政策已经定调,限购政策不可能放松,在2013年之前不可能有太大的变化,因此,形势并不乐观。那么,该如何正确判断是真回暖,还是假回暖呢?对此,秦怀诚认为,可以通过以下几个指标来确认:一,整体上需要通过对成交量的分析,看是否具有排除误差项和干扰项后的连贯一致性,如果出现连续三个月的环比上涨,可以认定为反弹势头出现;二,看是否跟开发商的促销力度有关。往年开发力度不是很大,今年因为市场转冷,开发商都加大了促销力度,通过各种优惠措施来吸引购房者,包括在价位上逐步下探至购房者的心理预期,这种成交量的上升造成的市场反弹就不具备可持续性,反而会引发更强烈的观望。“真正的回暖,是一种市场的自然属性,而非人为拉动的。从目前政策风向、宏观经济走势等一系列因素来看,一线城市楼市出现全面回暖的可能性不是很大。”秦怀诚认为。不过他也表示,不排除在政策突然放松后,投资性资金引发报复性价格上涨的可能。“毕竟从总体上看,有投资需求的游资的数量相当惊人,只要他们继续盯上房地产,那价格就必然会上涨。”企业面临多重困境两会期间,温家宝总理表示,房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松。如此明确的政策信号释出后,必将对于开发商和购房者两方面的心理造成重大影响,也将对未来房地产市场的走势或起到决定性的引导作用。“中央政府反复释放的关于坚持房地产调控的信号,主要干扰了购房者的心态,他们会认为未来房价还会往下降,原本准备出手的购房者再次陷入观望状态,这直接导致房地产市场持续低迷。对开发商而言,2012年会异常艰难。”周帆表示。就企业而言,这应当是形势异常严峻、环境特别困难的一年。房地产企业的优胜劣汰被喊了很多年,但大规模的倒闭潮或兼并潮一直以来并没有发生,而这种局面在2012年可能被打破。特别是中小型民营开发企业,本身在融资渠道上就存在绝对的劣势,又无法进入旱涝保收的避风港一一保障房建设,生存对于他们而言将成为首要的问题。在这样的情况下,抛售存货将是不二的选择。但这并不意味着民营企业就没有机会。“在目前大的背景下,企业不可能一枝独秀,九鼎集团对自己开发节奏把握得比较到位,对政策也较为敏感,根据市场情况相应地调整了策略,放缓开发步骤,