酒店定位分析

都市酒店设计定位分析什么是酒店定位精确进行定位是公司在市场竞争中获得优势的核心。所谓酒店定位,是指酒店通过设计和经营并为顾客提供特色突出的服务或产品,从而在目的顾客心中形成难易替代得角色所采形成的经营意图或战略。酒店定位过程在酒店经营实践中常见的误解重要有两方面:一是把定位与目的市场的选择混淆,觉得目的市场拟定了,定位也就明确了。事实上两者的任务是不同的。目的市场选择是要明确酒店为哪部分顾客群提供产品和服务,而定位则是公司通过一定的营销手段,在顾客心目中树立独特的形象,使自己与竞争者形成竞争优势；二是把酒店的星级、档次与定位完全等同起来。事实上在不考虑定位实效性的状况下,它仅仅只是办法之一,不能以偏概全[1]。酒店定位普通能够分为两个环节：一、酒店设计前的经营定位[2]就是将拟建酒店与周边一定范畴内的酒店在交通区位、规模、等级、价格、运行管理公司、投资规模、公司合作单位等方面进行比较。分析酒店所面临的优势劣势，最后拟定目的市场。毕业设计拟建设酒店为四星级酒店，并以五星级酒店原则进行建造。在参考国内外有关新兴高星级酒店的市场定位的研究成果后大致总结出下列方略：市场领先方略，指酒店在目的市场中无论在产品的质量、规格以及服务上都要先声夺人，始终以领袖的地位引导这一市场的消费需求的发展方向[3]。市场挑战方略。指一种与最强有力的竞争对手对抗的市场定位方略，就是把本酒店产品特色定位在与这个市场中最强大的竞争对手的产品相似的一种位置上，与竞争对手去争夺一种细分市场[4]。市场补缺方略，指酒店避免与竞争对手直接进行对抗，而是着手去寻找新的、未被占领的、为许多顾客所重视的市场位置。这是运用竞争对手市场定位的偏差或疏漏对酒店目的市场进行定位[5]。二、酒店设计和建设中的功效定位[6]在明确目的市场后来,拟建酒店的功效与特性必须在设计与建筑中体现出来。例如，一旦拟定将商务客人作为目的市场,就要理解商务客人的需求，从而在设计与建筑中去迎合商务客人的需求。影响高星级酒店定位的其它因素：除了拟建酒店周边一定范畴内的酒店的交通区位、规模、等级、价格、运行管理公司、投资规模、公司合作单位等方面因素外高星级酒店定位还需注意部分其它因素。一、从都市酒店和交通设施的关系来看，对高星级酒店的吸引能力从大到小依次是：大型火车站汽车站综合体、小型火车站点、机场、汽车站点。追究其因素，火车站周边有更多的批发零售集散地从而造成了大量的商务酒店。另外，都市CBD区域、商业会所聚集地常有大量的商务人士往来，有大量的高质量入住需求，因而这些区域也得到高星级商务酒店的青睐。例如，在广州的会展业日渐发达的状况下,除了广交会已跃居世界单年展会规模第二大,广州国际家具展、建材展、汽车展等超大型展见面积的增幅都在30%以上。这些商务客人是高星级酒店的重要客源。各个星级酒店在每年两次的广交会期间的营业额是全年收入的50%以上[7]。二、根据各星级酒店的空间分布和运行状况的分析。都市低星级酒店由于提供服务不完备、品牌和体验性方面吸引力低的因素，其对都市路网构造周边的服务设施的依赖程度明显高于高星级酒店。因此，其位置更靠近于都市中心，在其周边步行距离内普通都有餐饮场合、大型超市等[8][9]。高星级酒店由于本身的品牌效应和高质量的服务（如专车、提供办公场合、秘书...）对都市路网的需求较低[10]。同时，由于市中心地价高昂，为了形成价格优势，高星级酒店尚有往城郊交通便捷地段发展的趋势。三、根据旅游景点对都市旅游酒店的作用来分析。能够对高星级酒店带来固定客源的重要是高品质景点或极其综合、特色的大型游乐场合。例如：世界文化遗产、世界自然遗产、国家5A景区、大型赛车场、滑雪场、游艇俱乐部、迪士尼乐园等[11]。四、从都市产业分布的状况分析，都市的对外开放程度和对外经济发展状况直接影响了高星级酒店之数量。近年来，国内都市大型高新产业园区（如中关村、深圳高新技术产业园等）也对高星级酒店产生了一定的吸引力，并且这一吸引力呈现上升趋势[12]。五、在人口和经济层面，人均GDP及人口规模并不对都市都市新兴高星级酒店产生显着影响[13]。枝江产业现状及规划一、经济建设数据[14]，全市完毕地区生产总值389.63亿元，按可比价格计算，比上年增加11.9%。其中：第二产业完毕增加值214.19亿元，增加12.7%；第三产业完毕增加值104.88亿元，增加13.9%。三次产业构造由的19.7:56.1:24.2调节为18.1:55:26.9。，全省规模以上工业公司达成239家，比上年净增17家。完毕规模工业总产值739.32亿元，比上年增加13.5%。工业内部构造改善。高新技术制造业增加较快，全年完毕增加值57.3亿元，比上年增加48.4%；全年实现社会消费品零售总额106.03亿元，比上年增加15.4%；全市实现外贸出口总额25158万美元，比上年增加24%。二、枝江市-2030规划[15]枝江定位于湖北长江经济带上的工业强市。湖北省两圈一带规划中宜荆荆都市群的重要节点，宜荆荆都市群重要的产业基地。工业用地：至2030年市域主导产业为食品、纺织和化学工业。将机械电子、生物医药、新型建材等产业作为潜在主导产业进行哺育。产业空间布局规划形成“一带、两区、多园”的发展格局。规划工业用地面积921.34公顷，占建设用地比例到23.77%，人均工业用地24.25平方米。规划向城北工业园、仙女工业园以及姚港化工园集中。湖北省化肥厂远期搬迁，其它区域的工业用地实施“退二进三”。对外交通：318国道改由枝江主城区外部通过（城区段为东湖大道）。规划新建荆（州）-宜（昌）城际铁路，并在枝江城区和白洋设立中间停靠站场。优化港口布局，中心城区重点建设姚家港、新河口、马家店三个港区。公路交通：2030年市域基本形成“网格式”的公路网络系统，实现1小时通达周边100公里范畴内都市，主城区到重点镇30分钟内通达。规划形成“四横四纵”的骨架公路网络。“四横”为汉宜高速、仙女大道、318国道及沿江大道，“四纵”为鸦来、鸦澧、窑马及两江公路。城乡体系：建立中心都市-重点镇-普通镇三级城乡等级构造体系，并设立独立工业区。中心都市涉及主城区（马家店与董市镇区）和江口、仙女、姚家港三个外围组团。重点镇涉及安福寺、问安、百里洲三镇；七星台、仙女、顾家店为普通镇；独立工业园区为白洋工业园区。核心地区，即中心城区和白洋工业区。“三区”为中部城乡发展区、西部城乡发展区、北部城乡发展区。场地区位本案场地位于枝江市仙女工业区，北靠枝江北高铁站南临仙女大道（仙女大道为规划中四纵四横都市道路规划中的一横之一）。从高铁由此出发往西15分钟可达宜昌东高铁站，往东15分钟可达荆州车站，1小时45分钟可达成汉口车站；驾车33分钟可达成三峡机场。根据枝江市--2030规划来看拟建酒店20分钟车程即可覆盖枝江经济开发区，40分钟就能覆盖枝江全境。因此这里将是商旅人士来往枝江的重要空间节点。枝江市现有酒店经营特色及现状宜昌枝江国际大酒店??★★★☆☆

地址：枝江市马家店胜利路32号，距离北站驾车7.2km。

服务设施：中式餐厅、会议室、健身房、商务中心、桑拿、棋牌室、免费停车、行李寄存价格分布：￥228--￥580

（2）枝江皇廷大酒店??★★★☆☆

地址：枝江市迎宾大道特25号，距离北站驾车8.3km。

服务设施：会议室、宴会厅、棋牌室、无烟房、免费停车、行李寄存价格分布：￥228--￥533

（3）枝江维景酒店??★★☆☆☆

地址：枝江市民主大道七星新天地，距离北站驾车6.3km

服务设施：无烟房、潮流主题房、棋牌室、接机服务、行李寄存价格分布：￥216--￥261

（4）宜昌峡江之星酒店??★★☆☆☆

地址：枝江市沿江街1号，距离北站31.8km。

服务设施：中式餐厅、会议室、商务中心、棋牌室、免费停车（5）枝江峡州v8酒店???★★☆☆☆

地址：枝江市迎宾大道特49号，距离北站驾车8.2km。服务设施：无烟房、棋牌室、免费停车、行李寄存价格分布：￥124--￥333

（6）枝江电信商务宾馆??★★☆☆☆

地址：枝江市公园路电信大楼?（7）枝江市官邸商务酒店???★★☆☆☆

地址：枝江市迎宾大道92号（8）枝江江庭商务酒店???★★☆☆☆

地址：枝江市马家店街道迎宾大道61号

（9）宜昌安福寺金太阳商务酒店???★★☆☆☆

地址：枝江安福寺镇花园大道玛瑙明珠1号

（10）枝江鑫华商务酒店???★★☆☆☆

地址：枝江市江汉大道156号星级无烟房特色房餐厅会议室健身房商务中心休闲娱乐免费停车接机服务行李寄存宜昌枝江国际大酒店★★★√×√√√√√√×√枝江皇廷大酒店?★★★√×√√××√√×√枝江维景酒店★★√√××××√×√√宜昌峡江之星酒店★★××√√×√√√××枝江峡州v8酒店★★√×××××√√×√（注；表格中仅列枝江地区服务质量靠前5个酒店。信息来源携程网，照片由酒店公布于携程网。）通过以上内容能够发现枝江市现不存在高星级酒店；现存酒店规模都较小，都没有大型宴会厅、会议室等集会场合，仅有三家酒店有宴会、会议厅，其中仅两家在城区；商务方面，只有两家酒店存在商务中心。休闲娱乐方面现没有酒店有室内泳池，仅有宜昌枝江国际大酒店有桑拿房、健身房，其它酒店都是棋牌房。因此现有酒店并不能满足高端商务人士的需求；在酒店特色方面只有枝江维景酒店有潮流主题房；交通方面，大多数酒店由于位于主城区都在距离枝江北站10公里左右，其中宜昌峡江之星酒店位于白洋工业区，距离至江北站31公里；价格方面宜昌枝江国际大酒店、枝江皇廷大酒店价格在￥220--￥580之间，其它酒店￥210--￥340之间。结论：对于商务、政务大型团体和市民而言枝江市现不存在集会空间较大的酒店，特别时室内外集会空间兼具的酒店，现存酒店接待能力有限；对于商务出差人士而言仅有宜昌枝江国际大酒店服务较为完善，出于枝江市开放程度加大，商贸、外贸增加，枝江国际大酒店也将不含有对应接待能力；对于枝江市都市形象而言，现在仅有枝江维景酒店以潮流为主题进行内装设计。现没有一特色鲜明、形象独特的酒店能给来往枝江的商旅人士深刻的印象。拟建酒店的优势与劣势综合考虑高星级酒店定位原则、枝江市都市规划及现状、场地区位分析成果。拟建酒店重要有下列优势：拟建酒店将有良好的商务旅客资源，从这里出发20分钟车程就能覆盖枝江市中心开发区，且根据规划枝江市工业将始终保有大规模工业；拟建设酒店北靠枝江北高铁站、汽车站，南临仙女大道（其作为枝江市四纵“四横交通”网中其中一横），交通条件便捷，是来往枝江的重要交通节点；枝江市现有酒店最高为三星级舒适型酒店，拟建酒店作为枝江首间高星级酒店将有引领发展的优势同时弥补市场局限性，树立服务标杆；拟建酒店距离三峡机场仅29km，与宜昌市区高星级酒店相比有距离优势，并且处在航空、高铁换乘的节点；与现有酒店相比，拟建酒店场地大用地足，功效布局有更大可能性；拟建酒店重要有下列劣势：周边50km不含有优质旅游资源，即使宜昌有旅游资源禀赋但与宜昌市区现有高星级酒店比较处在区位劣势；偏离都市中心区，距离削弱了酒店对市中心客源的吸引力；过于靠近高铁线，噪音可能成为住客选择该酒店时的过虑；目的客源的可能性：开发区商（政）务散客需求状况：根据枝江市2030的规划，开发区产业规模扩大并且有向高端制造业转型的潜在构想。商（政）务散客增加前景乐观。现在的状况是酒店出于中心开发区核心位置，但偏离市中心政务区，并且对于白洋开发区、七星台开发区而言拟建酒店与市中心酒店含有相近的距离。比较明显的优势在于酒店对外交通的便捷性。客源特点：商（政）务散客客源稳定，支付能力强。以商旅活动为重要目的，选择酒店重视其地理位置的便捷性，规定高质量服务。不受旅游淡旺季波动影响。这部分客源能够作为拟建酒店重要客源。预计流量：做为酒店的客源主流和出租率基础，早期经营预计占酒店客源总量50％。在哺育期后考虑有了固定的合作单位、酒店出名度、回头客以及酒店运行重心等因素预计商（政）务客源将占有酒店客源60％。常住客需求状况:做为商（政）务客人的延伸，常住客是酒店商务客人中最稳定的部分。客源重要来自周边商务公司非本地的高级职工，由于工作或商务旅行的因素，需要持续长时间入住酒店。这部分客人的支付能力很强，同时，由于除工作时间以外，客人基本在酒店逗留，其潜在的餐饮、洗衣、电话、购物、娱乐等综合消费是酒店多个部门收入的重要来源。客源特点：单次持续入住时间长，房价承受能力强，综合消费能力强，客源稳定。商务客人在关注酒店地理便捷性的同时更加关注酒店的舒适度以及酒店的服务。预期流量：拟建酒店在工业区占有区位优势，但是离市区有有一定距离，与市区酒店相比不含有区位优势。因而早期以商务长住客为主，预计占酒店客源总量5％。通过哺育期后考虑与部分公司形成长久合作以及一部分政务长住客入住，预计长住客占酒店客源总量靠近10％。会展团体需求状况：拟建酒店临近枝江北站，处在枝江中心开发区的核心位置，周边有高层住宅、花园洋房、公园、公汽车站等。地区开阔、人流量大能够为会展提供较抱负的空间。随着枝江开发区的规划不停贯彻，会展对酒店的需求增加强劲。同时现有枝江酒店在地理位置、规模和设施上尚不能完全满足会议举办方和和展览公司的规定。开发园区及其周边各大公司、机关、部委的会议团体能够成为拟建酒店的重要客源。客源特点：以团体形式入住、单次入住客人多、消费能力强、在同一旅游地停留时间相对长、并且含有一定的周期性。会议间隔时间较长，客源稳定。参加会展的客人对于酒店的区位便捷性、会议宴会服务设施更为关注。预期流量：早期开发需要等待市场认知过程，预计占酒店客源总量25％。在哺育期后，酒店有力一定的出名度，并且哺育了固定客源，预计占酒店客源总量30％。国内外旅客及旅行团体需求状况：基于对高星级酒店客人产生吸引力的重要是高端旅游产品，同时拟建酒店由于区位因素同宜昌城区高星级酒店竞争出于劣势。另外针对枝江周边的旅客，拟建酒店在与城区现有不含有价格上的竞争力。因此旅游客源不能作为酒店重要客源。客源特点：高端旅游消费群体线路稳定。受旅游淡旺季波动影响。在旅游地停留时间较短。普通在公立长假和寒暑假期间达成旅游高峰。预期流量：不作为酒店出租率基础，预计占酒店客源总量少于5%。本地消费人群需求状况：枝江市现有酒店都存在用地小的困境，市区内酒店现不存在大型庆典、宴会场合，特别是室内外庆典、宴会空间兼具的酒店。因此拟建酒店市场补缺方略，在下一步功效定位中在这方面作出考虑，将成为市区居民聚会、闲暇的光顾场合。客源特点：消费重要集中在餐饮、娱乐和康体等综合消费方面，不受旅游季节波动影响。重要消费时段除周末、节庆日外，普通集中在工作时间以外的下午和晚间。国内外酒店类型及发展形势根据服务对象作为分类原则，现国内外主流的酒店大致能够分为：商务酒店、旅游酒店、度假酒店、汽车酒店等；根据酒店地理位置作为分类原则可将酒店分为都市酒店、风景区酒店、HYPERLINK机场酒店、郊区酒店等，另有近年来兴起的都市近郊的乡村民宿。对于高星级酒店的现状以及趋势，在全国范畴内总体呈现东部沿海发达地区高星级酒店数量明显多于中西部内陆地区，并且高星级酒店相称程度集中于北上广深等对外经济高度发达的都市[16]；另首先与发达国家相比，中国酒店的渗入率还相差甚远：无论是整体规模还是千人客房占有率都远低于发达国家或旅游国家[17]。当下适逢国家经济向中西部地区倾斜和国家都市群发展战略规划相继实施，内陆地区也高星级酒店发转也必将接触更丰富的果实；对于商务酒店而言总体呈现出高星级化同时服务更加完善。具体来讲就是从商务洽谈空间、传真。邮电服务到更加突出专车接送、提供专业秘书等服务[18]；纵观全国旅游业的变化，旅游业正由短途观光向长途旅行转变，观光旅游向度假型旅游过渡的趋势。国内旅游酒店、度假型酒店正不停增加，也给度假别墅、公寓、家庭式酒店带来相称的发展；同时随着国家土地政策变化以及乡村复兴计划的提出又是的一波民宿热兴起，都市资本注入乡村的同时给都市上班族带来了近郊放松休闲、体验农村生活的好去处。第2季度在线客栈民宿预订市场规模达成1.3亿元。另根据在住宿类型的选择上中外游客的偏好十分相似，选择别具特色的客栈和民宿已经成为现在国内旅游住宿的一大趋势[19]。从地区上看，民宿重要分布旅游资源丰富的南方的着名的景点和旅游目的地都市，如杭州、丽江、大理、阳朔等地。以及相对富庶的浙北苏南地区的都市近郊民宿数量增加较快，品质也很高。避开酒店类型，国内外的酒店业也呈现出某些共同的趋势。其一，绿色化。绿色酒店是指在酒店建设、管理运行、使用者消费理念方面实施生态节省的理念，企图达成节省资源、保护生态并确保住客良好的住宿环境的酒店[20]。北京13家酒店共同订立了《绿色行动宣言》，在北京奥运会前期，绿色酒店的建设迎来高潮例[21]。例如，天津滨海圣光皇冠假日酒店。酒店地下二层设立中水解决站，将酒店的洗浴废水、地下室洗浴房等优质杂排水排入中水站，经解决后供卫生间冲厕，绿地浇洒、道路冲洗等。全年用水总量为49450.17t。经测算投入使用后年节省3万余元。采用中央空调分区系统，对于客人公共区域和服务区域，空调空气系统均根据负荷特性采用不同类型的压力变风量VAV系统，通过使用该系统，冬季节电140792千瓦时，夏季节电72717千瓦时。能耗分项计量系统，重要涉及电梯、水泵、空调机房、制冷机房、照明等进行能耗分项计量，便于及时发现酒店用能存在的问题，找到能耗过高或不合理运行的设备或系统，指导提出科学用能的管理HYPERLINK方法，还可作为节能技术应用成效的客观评价根据。其二，科技化。虽说酒店也甚至建筑行业一向不是科技发展的前沿，但是在科技日新月异的时代诸多酒店也不停引入新技术新手段企图为入住者营造更舒适和个性化的入住环境[22]。例如：纽约时代广场潮流先锋Yotel酒店，突出了高科技的元素，它把科技对酒店的影响作为酒店的主题。酒店有自己的机器人Yobot，Yobot有一种巨大的机器胳膊。酒店的高科技在于其运用了世界上有史以来第一种机器人行李解决程序。一种长15英尺（4.75m）的机械臂矗立在酒店大厅的玻璃窗后，在您进入酒店办理入住手续后会拿起您的行李并将它安全地存储在抽屉墙中的一种抽屉里。整个酒店还通过建筑空间以及灯光、色彩、内装的设计，突出了高科技的元素。其三，特色化。出于经济收入的增加使得居民的消费由消费型向体验型转变。这一点多个品牌的酒店都开发出多个主题酒店、主题房型以及民宿的兴起就是做好的佐证[23]。例如：云夕戴家山乡土艺术酒店，酒店所在地位于戴家山自然村是浙江省桐庐莪山畲族乡的一种安静偏远的小村庄。酒店由一栋畲族土屋改造而成。改造设计中保存和加强了原房屋构造的实体部分，运用传统“畲族土屋”的地区性特色，进行适度的加建，植入精品酒店的功效，以满足当代消费人群的休闲度假需求。改造建成的精品酒店总建筑面积约1300平方米，共17间客房。改造并且保存了原有木楼板、木框架和夯土墙空间美学、效果和历史文化价值，延续了传统地区建筑的内在特性。通过翻修的屋顶木构造，借助灯光的强化解决，增强了空间活力，形成明亮、有力的空间氛围。全部内部新加入的部分，均遵照弱化形式、几何秩序，成为老房子和老物品透明的前景或消隐的背景。其四，旧建筑改造。近年的“退二进三”和“乡村复兴”政策给不仅把旧建筑也将酒店带来上另一条道路。不管是都市工业建筑还是农村剩余农房、校舍改建成酒店都是将老建筑赋予入住的有关功效，在保存破旧机理、延续历史的同时给人不普通的体验。在酒店运行成本方面也节省了建设费用和建设时间，同时还减少社会资源浪费，这是特别值得倡导的首先[24]。上海雅悦酒店。酒店由A00建筑事务所设计，从一种邮政局旧址演变而来，保存现有建筑构造、在原有基础上改建。在改建中大量采用上海老房子拆迁后的地板和砖，保存了老上海的足迹。同时还引入了许多生态和谐元素，涉及绿色空间设计、采用本地回收材料、遮阳篷、双层玻璃窗、低挥发性有机物涂料以及低功率照明，无源太阳能天窗、雨水收集系统以及基于水的空调系统。最后经营定位综合考虑拟建酒店本身的空间区位、都市经济开放程度、都市产业分布、都市旅游资源禀赋、所在地交通设施状况并结合枝江市经济建设数据、枝江市-2030规划；再与枝江市及周边一定范畴内的酒店在服务质量、交通区位、规模、等级、价格、特色等方面进行比较；通过潜在客源分析；最后参考国内外酒店发展形势。最后拟定酒店经营定位于以来往于枝江的商务人士和团体、政务人士和团体以及会展人士为重要市场目的的商务酒店。并为周边居民提供大型宴会、酒会、场合。结合现酒店发展趋势，将在酒店设计中采用绿色技术并在设计层面树立有特色的酒店形象。在明确以来往于枝江的商务、政务人士和团体及会展人士做为市场后来,下一步就是酒