大厦房地产项目可行性研究报告

温哥华大厦房地产项目可行性研究报告PAGE14-本科毕业设计（论文）学院（系）：建筑工程学院专业：工程管理学生姓名：学号：指导教师：评阅教师：完成日期：DalianUniversity大连理工大学城市学院本科毕业设计（论文）题目名称温哥华大厦房地产项目可行性研究报告总计毕业设计（论文）68页表格28表插图13幅摘要温哥华大厦是由枫华(郑州)置业公司开发，加拿大华人企业协会投资，位于郑东新区CBD商务区，是一栋现代化商务空间，集高档办公、休闲为一体的综合性智能化写字楼，定位于酒店式公寓和公寓式写字楼。物业类别是产权式写字楼、现代化甲级智能楼宇。总建筑面积3万多平方米，单套户型面积在30多平方米到100多平方米。其中1-4层为裙房，5-15层为产权式酒店，16层为设备层，17-24层是酒店式公寓，25-28层为商务办公。建筑高度120米；地下为三层停车场，采用机械式停车方式。设置有公共接待中心、公共会议中心、公共商务中心以及中西配餐中心等。项目定位产权式酒店，专为成功人士度身订制，是中原地区成功人士投资郑东新区的理想舞台。温哥华大厦主楼立面采用竖线条，突出大厦的高耸形象，结合现代材料，其中裙楼采用石材，标准层采用铝扣板与幕墙的方式，表达了国际化企业的恢宏、大气形象。项目标准层选用方形与弧线的结合，与周边地形环境相得益彰，又与郑东新区的整体风格相统一，简洁大气、气度不凡。该房地产投资项目进行了严密的可行性研究，房地产营销策划，对项目的可行性进行了全面的分析和研究，并编制了切实的房地产可行项研究报告，以供该房地产项目进行有效地调查研究以及市场分析。关键词：开发投资；写字楼；可行性研究；房地产营销策AbstractTheVancouverbuildingis(Zhengzhou)settlesdownthecompanybymapletreeChinatodevelop,theCanadianChinesepeopleAssociationofenterpriseinvests,locatedattheZhengDongxinareaCBDcommercialdistrict,isamodernizedcommercespace,thecollectionupscalework,theleisureisabody'scomprehensiveintellectualizationoffice,locatesinthehoteltypeapartmentandtheapartmenttypeoffice.Thepropertycategoryisthepropertyrighttypeoffice,themodernizedA-gradeintelligencebuilding.Totalfloorspacemorethan30,000squaremeters,ShanTaohuareainmorethan30squaremeterstomorethan100squaremeters.And1-4aretheskirtroom,5-15arethepropertyrighttypehotels,16aretheequipmentlevels,17-24arethehoteltypeapartments,25-28arethecommercialwork.Heightofbuilding120meters;Undergroundisthreeparkinglots,selectsthemechanicalparkingmethod.Theprojectlocalizationpropertyrighttypehotel,forsuccessfulpublicfigurebodyordering,isspeciallytheareasouthofYellowRiverareasuccessfulpublicfigureinveststheZhengDongxinareatheidealstage.Theprojectkeybedselectsthesquareshapeandthearcunion,complementseachotherwiththeperipheralterrainenvironment,alsounifieswiththeZhengDongxinarea'soverallstyle,succinctatmospheric,ofimpressiveappearance.Thethisinvestmentinrealestatesprojecthasconductedthestrictfeasibilitystudy,therealestatemarketingplan,hascarriedonthecomprehensiveanalysisandtheresearchtotheprojectfeasibility,andhasestablishedthepracticalrealestatefeasiblememoir,suppliesthisrealestateprojecttoconducteffectivelytheinvestigationandstudyaswellasthemarketanalysis.KeyWords：Developmentinvestment;Office;Feasibilitystudy;Therealestatemarketingplans目录摘要 ⅠAbstract II1总论 -1-1.1项目提出的背景 -1-1.2项目可行性研究的依据 -3-1.3项目概况 -4-1.4项目开发建设的必要性 -4-1.5项目开发建设条件 -5-1.6项目投资估算（主要的经济指标） -8-1.7结论及建议 -9-2市场分析与预测 -11-2.1房地产市场宏观形势分析及预测 -11-2.2大连市房地产市场状况分析及预测 -15-2.2大连市房地产市场状况分析及预测 -16-2.3项目所在区域房地产状况分析 -19-2.4项目目标市场分析 -25-3建设条件 -26-3.1开发项目用地状况 -26-3.2项目方案的确定 -26-4规划设计方案 -28-4.1规划设计方案的指导思想 -28-4.2规划设计方案的原则 -28-4.3建筑规模及规划设计方案设想 -28-5项目开发进度及组织安排 -30-5.1项目建设工期 -30-5.2项目开发进度安排 -30-5.3项目销售期及销售时间的确定 -31-6项目销售计划 -32-6.1项目定价 -32-6.2项目分段销售计划 -34-6.3项目销售收入的计算 -35-7投资估算及资金筹措 -39-7.1投资估算的原则 -39-7.2项目建设的投资估算 -39-7.3资金筹措与使用计划 -44-8财务评价 -48-8.1财务评价基础数据的测算 -48-8.2盈利能力分析 -58-8.3清偿能力分析 -60-9风险分析 -63-10社会评价和环境影响评价 -67-10.1社会评价 -67-10.2环境影响评价 -68-11结论及建议 -70-11.1结论 -70-11.2存在的问题及建议 -70-12附表及附图 -71-结论 -72-参考文献 -73-致谢 -74-1总论1.1项目提出的背景1.1.1区位简述本地块区域位于郑东新区CBD商务区，毗邻新火车站商圈和行政区,交通条件便利。CBD商务核心区的形成、107国道东迁改景观大道的逐步落实，使该区域得到前所未有的发展。便利的交通及投资环境的成熟，吸引了大量的外地开发商进军该区域。随着07年行政区行政单位的迁入，该区域配套的也逐渐起步,再经过两年的发展，郑东新区将成为真正意义上的新城市中心。1.1.2经济发展郑州实现了“十一五”规划和跨越式发展三年行动计划的良好开局。2006年，全市实现生产总值2001.5亿元，增长15.7％；略低于武汉2006年GDP2590亿元，在全国２８７个地级以上城市排名中名列第24位。地方财政收入202.4亿元，增长34％；规模以上工业企业实现销售收入2291.6亿元，增长38.4％；全社会固定资产投资新增211.9亿元，达到1031.9亿元，增长25.8％；利用域外资金248.34亿元，增长92.1％；旅游业健康发展，旅游总收入２３０．５亿元，增长２８．５６％。房地产业平稳发展，全年完成增加值６２．５亿元，增长６．６％。社会消费品零售总额822.2亿元，增长16.3％。非公有制经济完成增加值1100亿元，增长23％，占全市生产总值的比重达到55％。1.1.3居民收入与消费水平2006年，郑州居民人均GDP突破3500美元，城镇居民人均可支配收入达到12187元，增长11.1％，在全国３５个大中城市中名列第１８位，农民人均纯收入达到5559元，增长16.4％。同年，郑州市市区城镇居民消费水平稳步提高，城市居民人均消费支出达到7731元，比2005年增长4.5％，扣除价格因素，实际增长3.2％。1.1.4远景规划2010年，郑州市中心城区城市人口为400万左右，其中暂住人口80万人以上，城市建设用地规模控制在360平方公里以内；远期，到2020年，城市人口将达到550万左右，其中暂住人口150万人以上，城市建设用地规模控制在500平方公里以内。截至2006年底，郑州市中心城区建成区面积为282平方公里，人口354万。市域交通：到2020年，实现郑州市主城区、上街、荥阳和中牟，以及巩义、新密、新郑、登封四个中等城市城区之间机动车60分钟到达，公共交通90分钟到达，市域所有乡村15分钟能到主要公路的目标。城市建设：到2010年，郑州市中心城区绿化覆盖率要达到40％，绿地率达到17％，人均绿地面积不少于15平方米，人均公共绿地面积不低于11平方米；到2020年，城市绿化覆盖率要达到45％，绿地率达到19％，人均绿地面积不少于18.5平方米，人均公共绿地面积不低于13平方米。1.1.5区域规划围绕拉大城市框架，高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。

郑东新区建设步伐加快。累计完成投资３６８．８亿元，引进项目１９６个，开工项目１６７个，在建和建成房屋面积１４６４万平方米，入驻人口１３万人。基础设施逐步完善，建设道路１９７条（段），东西运河、南北运河开挖工程竣工通航，开通了１８条公交线路，绿化面积达７００万平方米。重点区域建设进展顺利。中央商务区内、外环高层开工５５栋，３５栋主体结顶，郑州国际会展中心通过国家″鲁班奖″验收，河南艺术中心主体工程已全部封顶，会展宾馆开工建设；龙湖南区入驻项目２５个，２２个开工建设；商住物流区入驻项目７０个，６１个开工建设。1.2项目可行性研究的依据郑州作为河南省会城市，较高的开发水平和较好的市场承受力，使整个郑州房产市场呈现出供需两旺的良好局面，并吸纳了周边市县来此购置物业。目前，郑州传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场供求关系变化，加上政府的及时引导，开发热度在逐渐降温，而随着郑东新区建设提速、吸引力增强和“郑汴一体化”战略的实施，东区及与其毗邻的管城区房地产市场迅速升温，市场供求两旺，中原区由于政府加大了西部老工业基地的改造，土地供应增加，房地产开发速度明显加快，今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。开发水平及需求更趋理性。全年房地产开发完成投资229.9亿元，比上年增长36.8％，其中住宅投资177.2亿元，增长41.2％；商品房屋施工面积2665.3万平方米，增长46.5％，其中住宅施工2066.5万平方米，增长45.5％。商品房新开工面积1176.2万平方米，比上年增长85.6％；商品房屋竣工面积486.6万平方米，增长15.2％；商品房屋销售面积800.8万平方米，增长30.5％；销售金额231.3亿元，增长42.9％。郑东新区新开工面积276.9万平方米，同比增长111.6％，全年竣工面积达159.64万平方米，同比增长188.4%。除郑东新区以较高的开发建设速度继续显示着其作为新建城区的前景和活力外，市属各县（市）人民群众生活水平的明显提高和城镇化进程的加快，也在房地产业发展中得到进一步显现。全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米，同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米，同比增长31.4%，整个郑州房产市场供需两旺，并保持整体供需平衡。城市居民人均住房建筑面积达到23.8平方米，比上年增加0.8平方米；农村居民人均住房面积44.0平方米，增加0.2平方米。1.3项目概况工程项目名称：

工程地点：郑东新区CBD商务区

建设单位：枫华（郑州）置业公司

施工单位：中国建筑第五工程局河南公司

功能布局：酒店式公寓和公寓式写字楼总建筑面积：32000平方米

占地面积：412.28平方米

建筑层数：地上28店式公寓，25-28层为商务办公。建筑高度120米；地下为三层停车场。建筑等级：二级

结构体系：钢筋砼框剪结构1.4项目开发建设的必要性06年，商品房供求与销售数据表明，传统的房地产开发热点区域金水区和惠济区在降温，而郑东新区、与新区毗邻的管城区以及老工业基地的中原区开发速度明显加快。郑东新区全年商品房供应量增长100%，销售量增长105%，成为全市发展最快的区域。07年上半年，这种状况发生改变，成交量以金水区、郑东新区为龙头，两区共占整体成交量的64.84%，郑东新区因政府部门全面进驻办公的行为，而人气逐渐上升，购房重新升温。温哥华大厦项目正是位于郑东新区CBD商务区，郑东新区位于河南省省会郑州市区东部，是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。以上这些情况构成了本项目开发建设的必要条件。1.5项目开发建设条件1.5.1地理位置黑色区域为地块位置地块位于目前在开发的顺弛.中央特区东侧，其中M-1号地块（本案）东至武夷一路，西至农业东路，南至漓江三路，北至商鼎路；M-2号地块西至武夷一路，东至规划红线，南至漓江三路，北至商鼎路；M-3号地块西至农业东路，东至规划红线，南至漓江四路，北至漓江三路。图1.1项目区域位置黑色区域为地块位置1.5.2地面状况目前地块表面基本平整，不涉及拆迁。图1.2项目地面状况1.5.3地块周边环境地块东侧为70万平米的的大型住宅区-顺驰.中央特区，紧临郑东七里河景观带，南侧与郑州市的国际会展中心仅有两条街之隔。东侧紧临世界华商园区，郑东置业香江物流园区也近在咫尺。交通比较便利，地理位置相对比较优越。图1.3地块周边环境地块辐射周边示意图：（扫描郑州地图，分别按1-3公里勾勒出辐射圈）1.5.4地块周边重要配套文化教育：市47中附属小学(建成)，郑东实验小学(建成)，市47中（在建），体育场（规划建设）等。医疗配套：管城中医院(建成)，北京同仁医院在建），长庚医院（规划建设）等。行政配套：工商局，省司法厅，省检查院、法院等。均建成。商业配套：CBD核心商业区（在建，投入使用），CBD内外环商业步行街（在建）、中央特区商业街(建成)等人文配套：世界客属文化中心（规划建设），国际会展中心(建成)，市民广场(建成)，七里河滨河公园(建成)等休闲购物：丹尼斯购物广场（建成）、宝龙城市广场（建设中）、新火车站商圈（规划中），中央特区商业街区（招商中）等交通道路：商鼎路(建成)、体育场路(建成)、东风东路、商城路、农业东路围绕周围，郑东汽车客运站(建成)与规划中的新铁路客运站距离也仅仅1公里。1.5.5规划控制要点地块规划指标如下表：表1.1地块规划指标地块编号M-1（本案）M-2西部M-3西部用地位置农业路东,众意路南武夷一路东,中央大道南农业路东,漓江四路北总建筑面积320016761789占地面积412.28294320用地性质商业、餐饮商业金融、居住居住建筑密度30%30%25%容积率建筑高度12088绿地率35%35%40%停车泊位0.8个/100M0.8个/100M0.8个/100M配套设施农业银行，丹尼斯超市等10KV配电房1座幼儿园,热交换站,公厕,居委会及10KV配电房各一座1.5.6国家有关房地产开发经营的方针政策2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六条措施，被成为“税费政策成为２００７年加强和改善房地产市场调控的重要工具。１月１日起，城镇土地使用税税额标准在１９９８年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高２倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的０．５元至１０元调整为１．５元至３０元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高１倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。２００７年房地产市场税费政策调控正式启幕。2007年3月18日和5月21日，央行两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。2007年7月20日1.6项目投资估算（主要的经济指标）郑州房地产经济指数分析（2006.1-2007.6）郑房指数主要包括批准项目、销售面积、价格指数等共12类项，06年6月至07年6月各指数列表如下[1]：表1.22006年6-12月份郑房指数2006年6月7月8月9月10月11月12月批准预售项目29142030253035批准预售面积88.6840.9859.58103.2568.5569.77104.3住宅准销售面积77.1937.2550.3381.9162.9964.4289.05非住宅准销面积11.493.7310.0621.345.565.3515.25商品房销售套数6366486770025679545685607499商品房销售面积6650.6281.9463.0459.8889.9182.15住宅销售面积59.746.3876.3657.9651.2281.8873.75非住宅销售面积6.294.245.325.088.568.048.39二手房销售套数2060141525821868138517481962二手房销售面积18.2412.0422.7415.8911.6514.8917.28住宅销售均价3063305330043089335531293074二手房销售均价2240224424152196222822892407表1.32007年1-6月份郑房指数2007年1月2月3月4月5月6月批准预售项目221617271833批准预售面积61.0372.1451.98140.4569.65129.1住宅准销售面积54.6159.7843.26119.7850.05112.2非住宅准销面积6.4312.158.7220.6819.4716.9商品房销售套数744846965586691760278037商品房销售面积79.151.5364.3281.4965.2789.61住宅销售面积70.9947.0858.0569.9758.1982.63非住宅销售面积8.114.456.2811.537.086.98二手房销售套数18337771121156612091527二手房销售面积13.5210.4513.39住宅销售均价295831283266326835733593二手房销售均价2316231422782381237524711.7结论及建议房价由于投放的大量提升，物业水平跨度大，因此整体均价并没有明显增加。而更多准备下半年投入销售的项目，正在修炼内功，因此这种升幅的态势将在下半年大量品质楼盘推出时延续。商业的成交量虽小，而价格却一再升高，主要的原因是成交的商业集中在市中心较好的位置上。在投资市场逐渐成熟的环境下，高价值的商业更凸现其未来的增值空间，受到更多成熟投资客的追逐；反观不少以低价作为吸引力的投资物业，对有经验的投资者来说就不是理想的选择了。因此，在郑州楼市逐步走向成熟后，商业用房的价格必定快速攀升，成交量集中且明显，对于本房地产项目是有益的。金水区市中心的商业拥有看得见的成熟度，郑东新区的商业有明确的未来前景，仍然能对投资者形成吸引力。其他区域的商业成交基本停滞。因此，温哥华大厦项目在郑州新区CBD商务区选址是有一定的理论依据的。2市场分析与预测2.1房地产市场宏观形势分析及预测2.1.1国家相关政策[2]表2.12007年国家房地产政策相关政策出台日期关键词政策概况《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》1清算土地增值税土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%，40%，50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。房贷款利率3月-12月房贷款利率六级跳自2007年3月18日至2007年12月25日，一年期贷款基准率从6.12%逐步提高到7.83%，2007年12月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率一个百分点至14.5%。行《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》6月减少土地出让环节的优惠政策取消《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》，第四条和第六条，即取消涉及基建项目及房地产开发商的土地使用税优惠规定。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》8月多渠道解决住房困难以加快建立健全廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》9.27二次购房首付提高至40%对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米一下的贷款首付款比例不得低于20%。《中华人民共和国物权法》3.16物权受法律保护物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《招拍挂出让国有建设用地使用权规定》9．21工业用地纳入招拍挂明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款不得向其发放国有建设用地使用权证书。2.1.2房地产政策对全国房地产市场的影响[3]表2.2房地产政策对全国房地产市场的影响2.1.3全国房地产行业发展分析表2.3全国房地产市场分析表

2.2大连市房地产市场状况分析及预测2.2.1宏观市场综述大连这个城市的个性决定了房地产业特殊的发展。受着政策的打压，无论中高低档的住宅都有着一定的影响，中低端的很多楼盘都出现降价态势。而高端市场的住宅有的开盘当天竟无一人光顾，更有部分出现打折促销等状况。可见，高端市场的楼盘也或多或少的受到了此次宏观调控的冲击。但是从另一个方面来分析，高端住宅市场的购买群体一般是追求居住的舒适并能体现出自身的地位，投资较少。金钱对于这样的购房者来说只是个数字，所以不会过多关注价格。最终导致具有区位优势的高档楼盘受政策影响较小，仍有小幅的上涨空间。低档楼盘，受经济适用房和限价房等冲击以及购房群体受政策辐射，还贷的能力下降等因素的影响较严重，会出现区域降价的可能。至于中档楼盘，处于高档楼盘和低档楼盘之间，由于定价的限制，造成此类楼盘价格的夹心层。此类商品预计受政策打压最严重，价格会率先下降。而处于大连市周边区域：如瓦房店、普兰店等区域的楼盘由于以往的价格偏低，所以仍有上涨的空间。总的来说，大连的楼市价格的涨与降完全是其所处的区位与该项目的定位等综合因素的总和成果。定位基本相同的楼盘的总体趋势并非一概而论，只能体现出一个总的大体趋势。所以单一说高档楼盘就会涨价或者低挡楼盘就会降价并不科学。2.2.2大连市房地产市场研究表2.42008年5月大连市挂牌土地一览表区域编号土地位置土地面积（m2）土地用途容积率挂牌日期沙河口区（2008）-2号沙河口区中山路北侧、西安路南侧、西部通道西侧35350公建、住宅、居住式公寓<3.115月21日-5月30日西岗区（2008）-3号西岗区纪念街南石葵路北1180住宅1.25月21日-5月30日甘井子区（2008）-4号甘井子区磨盘山北麓，红凌路西侧水渠西侧40500住宅1.155月21日-5月30日（2008）-5号甘井子区凌水街道王家村北侧88800住宅1.5-1.75月21日-5月30日金州区（2008）-1轻工学院东侧地块100606住宅、公建1.935月30日-6月12日（2008）-7三十里堡街道红果村129834住宅、公建<1.2725月21日-6月3日（2008）-25中长街道中长村232246住宅、公建<2.85月9日-5月22日（2008）-28三十里堡街道三道弯村70324住宅、公建<1.765月21日-6月3日（2008）-29大魏家镇前石村77082住宅、公建<1.485月21日-6月3日（2008）-37三十里堡镇十三里村41109住宅、公建1.245月21日-6月3日（2008）-42三十里堡街道红果村10848住宅、公建<1.255月21日-6月3日（2008）-49拥政街道古城甲区41652住宅、公建3.835月21日-6月3日（2008）-52石河街道陶瓷厂北侧40876住宅、公建<25月21日-6月3日（2008）-55站前街道杨家村变电所南25718住宅、公建<2.755月21日-6月3日旅顺口区（2008）-12兴岗路以东、滨岗路以西10250商业用地<0.875月4日-5月13日（2008）-14旅顺双岛湾街道台山西村4253.18二类工业用地>15月11日-5月20日（2008）-15旅顺铁山街道王家村10168.57二类工业用地0.7>5月11日-5月20日（2008）-16旅顺水势营街5250工业用地>0.55月11日-5月20日注：1）本月挂牌的土地共计18幅，总计占地面积为966046.82）其中，沙河口区和西岗区各1幅，甘井子区2幅，金州区用于挂牌的土地总量达到了10幅，旅顺口区的土地挂牌量为4幅。3）本月中心地区首推居住用地，供应量为165830m24）从5月的挂牌用地的属性可以看出，商业用地1幅，占地面积为10250m2；居住用地14幅，总计占地面积为9361252.3项目所在区域房地产状况分析2.3.1需求分析本项目位于河南省省会郑州，郑州人居住讲究很多，挑剔很多，“朝向”和“大”是两个最明显的特征。中原地区冬冷夏热的气候特征，决定了居住上要求冬暖夏凉的需求，朝向是居住采暖和通风的前提。郑州人喜欢“大”房子，住在大房子里郑州人才感觉舒服，郑州人很少考虑空间是否浪费，是否舒适是衡量的第一尺度，120平方米的三房称得上“精致”，这是长久以来形成的居住习惯。但是由于近年来郑州人中外地人渐渐增多，尤其是南方人成为房屋消费的重要一支，他们选房过程中会考虑实用和经济，因此郑州房屋消费逐渐趋向多元。郑州的娱乐丰富多样化，高端化，大众娱乐电影院、酒吧、迪厅，高档的娱乐场所集中在东区，多为洗浴。以热爱体育闻名的郑州人，如今的夜生活不仅仅是唱卡拉OK、泡澡、烫火锅，体育休闲成了郑州人夜生活的一大新景观；一些新式的娱乐方式，如室内休闲运动，各色的“吧”文化活动也渐渐兴起，郑州人的娱乐向着健康和休闲方向发展。郑州是一个典型的商业城市，但市民收入水平普遍较低（相对沿海城市），消费倾向相对保守，郑州市民购房比例连年下降并开始低于外地购房人群。近年来，越来越大规模的地产开发，特别是近几年以来，郑东新区地产项目的纷纷上马，市民对于高档写字楼酒店式公寓的需求也必将愈来愈旺。2.3.2供给分析由于商业地产利润较高，因此郑州商业地产开发可谓四处开花。在市场投资方向趋多，股票猛升、基金大涨都将城市资金大量分流，导致近期推出的商业集中在市中心，借助中心地理优势的强抗风险力，顶住其他投资渠道对客户的分流。业内点评：可以看出，上半年住宅市场供应量激增，特别是２、４、６月份，新增供应量较往年多，这与去年９月前“７０／９０”政策的执行，较多项目都相应延期开发有一定关系。值得引起注意的是，非住宅市场第二季度以来，供应量大增，相比之下销售量变化不大。随着住宅价格的上涨，是否会推动非住宅价格的上涨还不得而知，从沿海城市的发展情况来看，这个可能性比较大。2.3.3租售价格调查和预测，主要竞争楼盘分析调查图2.1多次置业者对投资商铺最关注的因素结果显示：投资商铺是一种很好的投资渠道，地理位置和周边商业氛围是至关重要的因素，其次是铺位位置、价格，和发展前景及升值潜力。 图2.2多次置业者对商铺投资的回报方式选择调查结果表明：45%的多次置业者认为商铺投资的回报方式是自己出租，其次是售后长期返租。表2.5市场部分在售楼盘调查表顺驰.中央特区盛世年华中南.海知音大地.东方名都龙腾盛世中油.运河上郡地理位置农业东路与商鼎路交叉口金水路与黄河路交叉口商都路与通泰路交叉口金水东路与黄河东路南200金水东路与黄河东路交叉口东南农业东路与九如路交汇处与项目位置关系紧邻紧邻以西3附近以北2以北4类型小高层/高层高层小高层高层/小高层小高层/高层小高层占地面积648亩108亩80亩58亩52亩100亩建筑面积70万20万15万7.8万10万18.7万绿化率48%40%38%40.3%41.3%43%容积率1.962.771.182.692.52.7户型区间10960104m2-1409095交房时间分批交房07年底08年底08年2月08年6月09年4月住宅均价4300元4200元4500元4200元5000元4600元商铺均价8500元/平米未定未定未定未定未定车位价格5万/个未定10万/个未定未定15万/个我们通过对可比项目在区域位置、交通、项目形态（复合地产、单纯住宅）、建筑类型、开发企业形象及实力、教育、环境景观、未来价值等几个方面的内容与本项目的吻合程度作为权重分析(权重系数的制定依据：市调报告中深访对象购房关注因素比)，然后参照其价格对销售价格进行模拟制定。表2.6可比项目的权重比比较项目权重中央特区龙腾盛世东方名都运河上郡符合程度比较系数符合程度比较系数符合程度比较系数符合程度比较系数项目形态10969.610110.1969.6989.8建筑类型7986.9996.9966.7986.9区域位置1510015.010115.29814.710215.3环境景观1210112.19711.69711.610112.1交通2110021.010121.29920.810121.2房型设计8977.8987.8967.7997.9配套51005.0984.9995.01015.1物管91019.1978.7968.61009.0未来价值8977.81008.0967.71008.0开发商51025.1984.9974.91015.1合计10099.399.497.3100.32.4项目目标市场分析由于本项目定位于中高档精品商住楼项目，位于农业路与众意路交叉口，为中型社区，根据土地规模，人均商业面积适宜控制在约0.7平方米，考虑到新区该区域相对来说，人气相对不足，居住氛围不浓，并且周边商业供应量相对过大，后期市场风险会较大，因此整体商业面积建议为4900M²，市场价格定位为7000元/M²。同时按照房地产市场分析,楼盘定价参照周边楼盘价格，并结合不同产品成本和市场状况确定预售价格为住宅平均价格为：4485元/M²。另外整个商住楼车库配比按照0.8个/100M

3建设条件3.1开发项目用地状况该宗地位于郑东新区农业路与众意路交叉口，在中央大道以南、中州大道以东；总占地面积约412.28M²,总建筑面积为32000M²目前郑东新区各楼盘容积率0.83到3.5各不相同，这里暂定2.0。参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾区域整体情况，该宗地待建楼盘均价暂定6000元/M²。2007年是很多国家宏观调控政策落实的一年，该区片房价增长率暂取9%，预计一年后即2008年的房价为7000元/M²。预期收益为7000元/M²*32000M²=土地使用费为总收益减去开发所需费用，但这里的土地使用费并没有考虑我们的利润，不过，根据对方的土地报价以及我们所能承受的地价，可以得出我们的利润空间。3.2项目方案的确定本项目所处的具体地理位置是郑东新区CBD商务区，根据这一地理位置以及周边的一些已建成的建筑和基础设施来分析，该规划区应建为综合性的商住楼；由于所拍土地面积相对来说并不算是很广阔，所以该项目规划为高层建筑对于投资者尽快回收资金是比较有利的。另外，该项目的建设规模与产品方案已经确定，接下来应进行技术方案、设备方案和工程方案的具体研究论证方案。在此，以施工机械的方案选择比较为例进行论证：表3.1施工机械选择比较表（i=8%）价格使用年限使用费用残值方案一（机械A）2万20年1000元3000元方案二（机械B）1.8万15年1200元5000元最小成本法分析：PC（A）=20000+1000（P/A，8%，20）-3000（P/F，8%，20）=29174.6元PC（B）=18000+1200（P/A，8%，15）-5000（P/F，8%，15）=26695.4元∵PC（A）>PC（B）即机械A高于机械B的成本∴选择方案二.4规划设计方案4.1规划设计方案的指导思想思路决定出路，指导思想决定规划设计方案的优劣，本项目开发商枫华置业有限公司正是本着这一观点，开展大量的前期市场调研及分析工作，从城市建设、行业发展及市场需求等方面研究入手，精心策划，找到本项目发展的最佳策略。充分利用项目优势，树立先定位、后建设的规划指导思想，以“商住楼”为主题，为居民创造一个有利于人与人、人与自然之间相互融通的生存环境，构筑与自然山水融合协调的新型居住文化与商务区；努力打造一个工作，学习，娱乐，餐饮等在多方面发挥优势的多功能商住楼。4.2规划设计方案的原则比较对象选择原则：比较对象与目标对象间具有较大的共同点，比如在同一地域同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易较多时，才能体现出其有效性。本项目的主要特点是与市区、新区相连，因此在比较对象的选择中我们主要考虑了以下几点：与市中心较靠近的房地产项目；郑东新区内的房地产项目；和本项目定位相似的其它中、高档商业性开发项目。4.3建筑规模及规划设计方案设想温哥华大厦项目是一栋现代化商务空间，集高档办公、休闲为一体的综合性智能化写字楼，定位于酒店式公寓和公寓式写字楼。工程地点位于郑东新区CBD商务区，建设单位是枫华（郑州）置业公司，施工单位是中国建筑第五工程局河南公司，总建筑面积为32000平方米，占地面积412.28平方米，建筑层数为地上28层，地下3层。楼层设置：1-4层为裙房，5-15层为产权式酒店，16层为设备层，17-24层是酒店式公寓，25-28层为商务办公。建筑高度120米，地下为三层停车场。功能布局为酒店式公寓和公寓式写字楼，建筑等级设计为二级，合理使用年限是50年，建筑防火等级为消防高规二类，耐火等级二级，

其周围配套附属设施是已经规划建设好的一些建筑，如农业路和众意路等便利的交通条件；左侧隔道相望的中国农业银行；左后方的丹尼斯超市；右侧的龙腾盛世商用楼；前方的观光花园以及附近的郑州市第四十七中学，多处环境宜人的居住小区，郑州市国际会展中心等，共同构成了温哥华大厦项目完美的规划设计方案的形成因素。总平面图和标准层平面图：见附录。5项目开发进度及组织安排5.1项目建设工期本项目考虑到建设任务的要求较高及建设难度的较大等其他一些实际因素的影响，工期定位为两年即24个月的时间。在这些建设工期内，需要完成上交的工程量包括主体工程的成型以及简装的完工。5.2项目开发进度安排表5.1项目建设期2年，进度计划如下：前期：2008.10-2009.01成立项目公司、项目立项、报批、设计、审查、申领施工许可证、招投标等工作，签订施工合同、施工进场前准备中期：2009.02-2010.04基础、主体工程、水、电安装后期：2010.05-2010.10内外部简装、室外道路及管网、工程收尾工作、工程竣工验收、销售及出租表5.2温哥华大厦2009年度施工进度计划表序号分部分项工程名称时间（天）序号分部分项工程名称时间（天）1地下-3层结构1012裙房2-4层砌体352地下-2层结构1213七层结构53地下-1层结构1614八层结构54群房一层结构1315九层结构55裙房二层结构1016十层结构56裙房三层结构1017十一层结构57基础验收，地下防水1618十二层结构58土方回填2519十三层结构59裙房四层结构1520十四层结构510五层结构821十五层结构511六层结构822安装工程127说明：1）本施工进度计划为2009年度主体施工计划，本计划以2009年12月31日完成主体十五层结构这一节点进行编制；2）-1层考虑人防及车道约需16天完成；3）安装工程紧随主体结构进行预留、预埋；期间穿插地下室外墙防水工程、土方回填以及2-4层裙房砌体的施工。5.3项目销售期及销售时间的确定根据项目的建设进度以及完工情况，决定该项目的销售期为五个月左右，销售周期定为3年的时间。开盘时间安排在项目主体即将完工的2010年5月，并一直持续到10月初结束。预计销售期的销售前景良好，基本能够达到预期期望。产品的经营方式如下表所示：表5.3销售计划与经营方案表[1]序号项目名称单位数量1.1大厦出售㎡30763.161.2大厦物业管理㎡4001.3车库出租㎡1236.841.4大厦出租㎡06项目销售计划6.1项目定价[4]本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境。产品综合质素：景观、户型结构、配套设施、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值。由于项目周边环境杂乱、容积率高，目前很多客户的心理价位都在6000-9000元/M2左右。所以开盘价格不宜过高，以免与客户心理价位相差过大，造成解筹率低下。采用“低开高走，走势平缓”的价格策略，前期和后期优惠可以较大,中期可以稍小,呈两头低中间高的曲线；但是各个阶段的实际价格相差不大，且优惠可以用不同方式表示,以给予客户新鲜感。如此既能保证开盘的热销，也不会造成某个阶段因为价格过高而滞销。图6.108年郑州郑东新区房价走向图图6.2温哥华大厦最近关注度趋势房地产的价格是房地产营销过程中的核心和关键性的问题，也是买卖双方最感兴趣的问题。投资者关心的是如何制定最适合的价格，取得最大利润。常用的定价方法有以下几种：1、成本加成定价法，这种方法先计算出房地产品的全部成本费用，然后再加上一定比例的利润（预期的收益率），就得到房地产出售时的价格2、竞争定价法，这种方法主要是根据相近产品或相近地段房地产市场竞争的状况制定价格3、顾客感受定价法，这种方法是指企业根据不同消费者的具体情况或消费者对产品价值的感受来确定价格4、加权定价法，这种方法在定价时，根据房屋的楼层，朝向，视野，面积等情况分别定价，再由这些价格加权平均计算出整个物业出售时的合理价格水平。本楼盘主要采取第二种定价方法，市场调查研究表明，邻近的在售楼盘中，楷林国际大厦的均价定于7800元/M2，河南国际商会大厦均价定于6900元/M2，鉴于以上因素的分析，本楼盘初次定价在7000元/M2。此外，考虑到水平价差和垂直价差因素的影响，我们可以灵活的运用定价方法，对具体到不同的楼层、不同的每一个房间进行精确的定价。所谓水平价差，即楼盘在同一平面各单位，按差别划分档次进行不同的定价，主要考虑的因素有房间所能观察到的景观、视野、朝向、户型以及户型畅销度。所谓垂直价差，即按同一单位因为楼层高低的的变化而引起的素质差异进行不同价位的定价，主要包括视野景观变化、空间感差异、心理优越等因素，且高层单位通常情况下是从上到下逐层价格递减。但定价过程中，低高楼层的层差不宜太大，因为逸涛阁属于高层，层差如果过大，会出现高低层总价相差非常大，到时会出现底层单位被抢购一空，剩下高层单位价格过高滞销的局面，建议6层以下由于景观影响较大，可以略为调低价格。高层除最顶三层以外，很多单位有视野障碍或对视现象，低层单位可以观赏园景，低高层单位整体素质相差不远，将高低楼层的层差拉小，符合楼盘特征。6.2项目分段销售计划2010.5.12010.5.12010.10.1梳理客户开盘强销持销2011.101图6.3项目销售阶段计划图表6.1销售阶段平均优惠表推广阶段起始时间时间段预计销售套数预计销售比例优惠备注解筹期2010.5.1-2010.8.13个月50031%2.00%强销期2010.8.2-2010.10.12个月70042%1.00%建议一直保持的折扣，可变换多种形式的阶段促销尾盘期2010.10.2-2011.10.112个月41017%2.00%合计——17个月90%——注：1）平均优惠力度：2%*61%+2%*31%+3%*8%≈1.4%；2）为了现场销售率的提高，使客户快速下购买决定，按照惯例，销售经理都会有一个点的保留折扣作为逼定用，使用机率为30%，优惠力度为0.01*30%=0.003。[5]6.3项目销售收入的计算房地产项目的营销收入是指租售产品或提供服务取得的收入，其中租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。计算时应考虑可出售面积比例的变化对销售收入的影响，以及空置期和出租率对租金收入的影响。自营收入等于利用开发的房地产产品从事商业和服务业等经营活动所取得的相应收入的总和。需要说明的是，经济评价中的收入计算与会计上的销售收入的核算不完全一致，经济评价中视预售收入为销售收入，而企业实际操作，预售收入一般不开具正式发票，不能马上计入损益表，作为负债处理。从经济评价角度，钱已到帐，资金已流入企业，企业有支配这部分资金的权利，特别是预售收入可作为项目的资金来源之一，这部分资金可以在企业统一运筹，使企业支配预售收入时预留应付税金。销售收入=销售数量*销售价格[4]出租收入=出租产品数量*单位租金*出租率关于租转售收入的计算，一般房屋的折旧年限40年，项目计算期一般不超过40年，可取20年左右，无论是单纯的出租或第三产业经营的项目，还是销售和出租或第三产业混合经营的项目，资产余值都要回收，第三产业经营产品的资产余值通过回收固定资产余值反映，出租产品在计算期未通过出租转销售来反映，租转售收入一般不低于固定资产余值。计算公式：租转售收入=开发产品成本*（折旧年限-已出租年限）/折旧年限上述销售收入计算式只是签约后一次收款的表达式，一般都要多次收款计算更复杂。计算式如下：第一期收入=第一期销售产品在第一期收款额第二期收入=第一期销售产品在第二期收款额+第二期销售产品在第二期收款额第三期收入=第一期销售产品在第三期收款额+第二期销售产品在第三期收款额+第三期销售产品在第三期收款额第四期收入=第一期销售产品在第四期收款额+第二期销售产品在第四期收款额+第三期销售产品在第四期收款额+第四期销售产品在第四期收款额项目评价中各种税费的计取，是正确计算项目效益与费用的重要因素。房地产开发项目评价涉及的主要税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。进行项目评价时应说明税种、计税依据、税率、计税额等，如有减免税优惠，应说明优惠政策依据及减免方式、减免金额。一下列出几种税的计算方式（括号内为本项目采用的税率）：营业税税额=营销收入*税率（5%）城市维护建设税税额=营业税税额*税率（7%）教育费附加=营业税税额*费率（3.5%）房产税税额（按房产余值计算）=房产原值*（1-30%）*12%房产税税额（按房产租金计算）=房产租金收入*12%所得税税额=应纳税所得额*33%土地增值税税额=Σ（每级距的土地增值额*适用税率）土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率土地增值税税率及速算扣除系数见下表：表6.2土地增值税税率及速算扣除系数表增值额超过扣除项目金额比例（%）税率（%）速算扣除率（%）<5030050-100405100-2005015>2006035本大厦出售面积（按均价折算）30763.16㎡，售价7000元/㎡，销售周期3年。计算期的第二年中旬左右开始开盘销售，销售率为50%，签订合同收款50%左右，下半年收款30%左右，第三年初交房收20%左右；第三四年各收25%，销售现房，当年收款100%。营业税税率5%，城建税及教育附加分别为7%、4%，考虑到土地增值税按销售收入1%预征，土地增值税、营业税金及附加综合按6.55%估算。管理物业按15元/月·㎡收取物业管理费，年收入约300万元/年，计算表中按前四年的物业管理费用为主计算；车库出租按正常年份年收入16.08万元计算。计算结果详见下表，销售收入与经营税金及附加估算表[4]表6.3销售收入与经营税金及附加估算表产品名称项目合计第1年第2年第3年第4年大厦出售营业收入（万元）21534.218613.697536.975383.55价格（元）7000700070007000数量（㎡）30763.1615381.587690.797690.79租售率（%）100100100100营业税金及附加（万元）1410.49564.2493.67352.62大厦物业管理营业收入（万元）600300300价格（元）300300300数量（㎡）租售率（%）100100100100营业税金及附加（万元）58.9519.6519.6519.65车库出租营业收入（万元）32.1616.0816.08价格（元）130130130数量（㎡）2473.681236.841236.84租售率（%）100100100100营业税金及附加（万元）2.11.051.057投资估算及资金筹措7.1投资估算的原则投资估算[6]是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对投资项目的投资数额进行估算。投资估算应做到方法科学、依据充分。主要依据有：（1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件；（2）主管机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；（3）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。投资估算的精度应达到以下要求：（1）工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或者降低估算标准，不漏项不少算，不重复计算；（2）选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或者调整；（3）投资估算精度应能满足控制初步设计概算的要求。7.2项目建设的投资估算可行性研究阶段的投资估算，应对项目建设和运营所需项目的全部资金（即项目的总投资）进行估算。对于房地产开发项目来说，房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资对于第三产业经营（宾馆、饭店、商场）和长期出租产品，有较长的经营期，这两种产品经营期的成本费用直接计入经营成本，不包括在项目总投资中。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产及其他资产，应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。房地产开发项目的成本随着项目的进展分三个阶段核算，这三个阶段分别是：建设期表现为开发建设投资→竣工验收后表现为开发产品成本→产品销售时表现为经营成本。在企业资产负债表中，建设投资由在建工程开发产品中反映，开发产品成本由产成品反映，经营成本在损益表中反映。在房地产开发项目经济评价中，由建设投资到经营成本的计算步骤是：投资估算得到“项目总投资估算表”→投资分类得到“开发产品成本表”→成本结转得到“经营成本估算表”或计算折旧得到“折旧摊销表”。建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，对房地产开发项目投资与成本估算的内容和方法做了较详细的规定，并制定了一套完整的报表格式供项目评价时使用[7]。表7.1项目总投资估算表序号项目单位数量备注1建筑安装工程费用71201.1大厦万元68201.2车库万元3002土地费用万元12643前期费用万元964基础设施万元805公共配套设施万元1286开发期税费万元1927其他工程费用万元1008间接开发费万元809管理费用万元10010销售费用万元15011不可预见费万元20012财务费用万元10013合计万元961014经营资金万元表7.2建筑安装装修（简装）及设备造价表序号项目单位数量单价造价1建筑安装工程㎡320001250元4000万元2设备消防㎡32000180元576万元电梯台4705000元282万元分层中央空调㎡32000120元384万元弱电㎡32000150480万元3装修室内㎡32000260832万元室外㎡12000280336万元合计6890万元单位造价2153.13元/㎡车库：2425元*1236.84㎡=300万元前期费用：30元*3.2=96万元基础设施（变电所改造及其他）：80万元公共配套设施：40元*3.2=128万元开发期税费:60*3.2=192万元其他工程费:100万元管理费:100万元销售费:150万元不可预见费:200万元财务费用:100万元序号项目合计大厦出售大厦物业管理车库出租1产品数量3240030763.164001236.842开发产品总成本2.1建筑安装工程费712068203002.2土地费用12641114201302.3前期费用96683252.4基础设施80546202.5公共配套设施12812262.6开发期税费1921922.7其他工程费用100872112.8间接开发费80802.9管理费用1001002.10销售费用1501502.11不可预见费2002002.12财务费用100100合计9610908731492表7.3开发产品成本估算表单位：万元7.3资金筹措与使用计划房地产开发项目需要投入大量的资金，通过各种渠道和方式筹资融资，是房地产投资的先决条件。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入和借贷资金三种渠道。资本金是指项目总投资中投资者提供的资金，一般也称为自有资金，对项目来说是非债务资金，也是获得债务资金的基础。国家对经营性项目实行资本金制度，规定了经营性项目建设都要有一定数额的资本金，房地产开发项目的资本金比例为30%。预租售收入是指房地产开发企业将正在开发建设中的商品房，预先租售给承租人或承购人所获取的定金、租金或房价款收入。预租售收入是房地产开发企业特有的资金来源，应当在国家政策法规的允许范围内，尽量争取较多的预租售收入作为房地产开发项目的资金来源之一。在可行性研究报告中，应当对预租售收入的数量和取得的时间做出合理的预测。借贷资金也称债务资金，是项目投资中需要从金融市场借入的资金。房地产开发企业债务资金来源主要有信贷资金和债券融资，此外房地产开发项目还可以通过融资性租赁的方式筹集资金。资金筹措计划[8]主要是根据房地产开发项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。项目资金筹措，一般先用资本金和预租售收入，不够再借款。资金筹措由资金平衡条件所决定，房地产开发项目与一般工业项目的差别就在于房地产开发项目可以有大量的预收款作为资金来源，资金平衡需要通过利润计算、借款偿还、投资计划与资金筹措等多个报表一起循环才能计算出来，而且需要反复试算才能得到最佳方案。因此，资金筹措既是经济评价参数，又是经济评价结果。在可行性研究中，应根据房地产开发项目可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。估算出项目总投资后，应根据项目实施进度的安排，编制分年资金投入计划，并与资金筹措计划合并编制“投资计划与资金筹措表”。编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预售款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。投资计划:1、单项工程投资的使用，建设期两年，从开工到竣工验收，每期平均分配。2、土地费用1264万元，在第一期使用。3、前期费用96万元，分两年均匀用款。4、基础设施、公共配套设施、开发期税费、其他工程费用、间接开发费，从项目开工至竣工验收，每期平均投入。5、管理费用，在两年的建设期内均匀用款。6、销售费用，在产品销售期间（3年）使用，第一年占50%，第二三年分别用款25%。7、不可预见费200万元，在两年的建设期内均匀用款。资金筹措：项目总投资9610万元，自有资金4226万元（某设计研究院2026万元，合作方2200万元），借款896万元（借款偿还期3年，年利率6%）预售收入4488万元。详见“投资计划与资金筹措表”。表7.4投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计 建设经营期第1年第2年第3年第4年1项目总投资961052854100155701.1开发建设投资961052854100155701.1.1土地费用126412641.1.2前期工程费用9648481.1.3基础设施建设费8040401.1.4建筑安装工程费7120356035601.1.5公共设施建设费12864641.1.6开发间接费8040401.1.7管理费用10050501.1.8财务费用1002332451.1.9销售费用1507537.50开发期税费19296961.1.11其他费用10050501.1.12不可预见费2001001001.2经营资金2资金筹措961052854100155702.1资本金422642262.2借贷资金896870262.3预租售收入44884263155708财务评价8.1财务评价基础数据的测算财务评价[1]是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目的财务角度，分析计算项目的直接效益和直接费用，编制财务报表，计算财务评价指标[6]。财务评价的基础数据按其作用可以划分为两类：一类是计算用数据和参数，另一类是判别用参数，或称基本参数。 表8.1资金来源与用运表 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1资金来源27288.379120772366783767.371.1销售收入21534.211763024901414.21.2出租收入32.1616.0816.081.3自营收入6003003001.4资本金422642261.5长期借款896870261.6回收固定资产余值1.7回收经营资金1.8经营资金借款2资金运用2256180326255498032942.1开发建设投资92335210391753532.2经营资金2.3运营费用3801901902.4经营税金及附加1471.54686.544673182.5土地增值税2.6所得税5591122092382.7应付利润9921.462.8借款本金偿还8968962.9借款利息偿还1002332453盈余资金3530183216984累计盈余资金183233961、利润计算先计算每种产品的土地增值税及利润总额，汇总后计算利润分配。利润来源包括大厦出售、物业管理、车库出租。2、借款偿还能力分析[9]借款本金根据还款能力偿还，利息当年必须偿还。根据资金平衡要求，第一年需借款870万元，第二年增加借款26万元，借款总额896万元。还本金的资金来源有：回收投资、利润。偿还利息的资金来源，除了回收投资、利润之外，必要时可以通过增加借款本金用于还款。表8.2全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1现金流入2656016890853061401.1销售收入25927.84168908213.95823.91.2出租收入32.1616.0816.081.3自营收入6003003001.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金2现金流出11643.5452104715.549197992.1开发建设投资92335210391753532.2经营资金2.3运营费用3801901902.4经营税金及附加1471.54686.544673182.5土地增值税2.6所得税5591122092383净现金流量14916.46-521012174.5761153414累计净现金流量14916.46-52106964.514575.519916.51.全部投资财务内部收益率13.78%2.全部投资财务净现值138613.全部投资回收期1表8.3资本金财务现金流量表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1现金流入2745687016916853061401.1销售收入25927.84168908213.95823.91.2出租收入32.1616.0816.081.3自营收入6003003001.4借款896870261.5回收固定资产余值1.6回收经营资金2现金流出12639.5452334747.5418607992.1开发建设投资92335210391753532.2经营资金2.3运营费用3801901902.4经营税金及附加1471.54686.54673182.5土地增值税2.6所得税5591122092382.7借款本金偿还8968962.8借款利息偿还1002332453净现金流量14816.5-436312168.5667053414累计净现金流量14816.5-43637805.514475.519816.51资本金财务内部收益率（%）13.85%2资本金财务净现值（万元）14030表8.4各种产品损益表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5-39年第40年1大厦出售1.1收入21534.218613.697536.975383.551.2经营成本90874180297619311.3经营税金及附加1410.49564.2493.67352.621.4土地增值税1.5利润总额11036.73869.54067.33099.92大厦物业管理2.1收入6003003002.2经营成本3115.515.52.3经营税金及附加58.9519.6519.6519.652.4利润总额510.05-19.65264.85264.853车库出租3.1收入643.216.08*2016.08*203.2经营成本4922462463.3经营税金及附加421.05*201.05*203.4利润总额109.254.654.6注：1）上表中车库出租期本应按其寿命期40年计算，但由于本项目中大厦建成后全部（除车库外）用于出售，为分析方便，表格按建设经营期4年计算；2）车库出租进行利润总额计算时，经营成本必然大于只进行2年的车库出租收入，故为了符合实际，这里将收入和经营税金及附加乘以40（分两次），表示在项目寿命期内进行。表8.5损益表（各种产品汇总表）单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5-39年第40年1经营收入22777.418613.698158.576005.151.1销售收入21534.218613.697536.975383.551.2出租收入643.216.08*2016.08*201.3自营收入6003003002经营成本95794180322221772.1商品房经营成本90874180297619312.2出租经营成本4922462463运营费用4622312314经营税金及附加1511.44755.72755.725土地增值税6利润总额11655.953849.854386.753419.357所得税3846.518601012974.58税后利润7809.451989.853374.752444.858.1盈余公积金8.2公益金8.3应付利润7580.58.4未分配利润228.958.4.1其中：用于还款8.4.2用于投资228.959累计未分配利润228.9571114588.2盈利能力分析盈利能力分析[4]是项目财务评价的主要内容之一，通过计算财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、投资利润率和投资净利润率等指标，考察项目财务上的盈利能力。1）静态指标所谓静态指标，就是在不考虑资金的时间价值前提下，对项目或方案的经济效果所进行的经济计算与度量。主要的静态指标有：（1）投资回收期（Pｔ）投资回收期（或投资返本年限）是以项目的净收益回收项目全部投资所需的时间，或者说是为补偿项目的全部投资而要积累一定的净收益所需的时间。项目评价求出的投资回收期（Pｔ）与基准投资回收期（Pｃ）比较，当Pｔ≤Pｃ时，表明项目投资能在规定的时间内收回，能满足设计的要求。投资回收期一般以年为单位，并从项目建设开始年算起。其表达式为：PｔΣ（CI-CO）ｔ=0ｔ=1式中，CI现金流入量CO现金流出量（CI-CO）ｔ第ｔ年的净现金流量Pｔ投资回收期（年）（2）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的利润总额或项目生产期内的年平均利润总额与项目总资金的比率。可根据利润与利润分配表、投资使用与资金筹措计划表求得。其计算公式为：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总资金*100%（3）资本金净利润率资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的净利润或项目生产期内年平均净利润与项目资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。可根据利润与利润分配表、投资使用与资金筹措计划表求得。其计算公式为：资本金净利润率=年净利润或年平均净利润/项目资本金*100%式中，净利润就是“利润与利润分配表”中的税后利润。2）动态指标所谓动态指标，就是在考虑（以复利方法计算）资金的时间价值情况下，对项目或方案的经济效益所进行的计算与度量。动态指标的计算是建立在资金等值的基础上的，即将不同时点的资金流入与资金流出换算成同一时点的价值。常用的财务评价动态指标有如下几个：（1）财务净现值（FNPV）财务评价净现值是项目按设定的