基于需求导向的珠海市住房保障研究

北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文第一章诸论1.1论文写作的背景及意义1.1.1写作背景根据珠海市住房发展“十三五”规划，以实现住有所居为总目标，逐步实现廉租住房、直管公房和公共租赁房保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房，公共租赁住房主要向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工、引进人才和在城镇稳定就业的异地务工人员供应，实行分类保障。最终通过建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。从中国房价行情网站中获得数据可知，珠海市全市2020年2月的平均房价为23304元/平方米，平均总价为276万元，实际上，珠海作为粤港澳大湾区的重要节点城市，同时也是四个经济特区之一，生态环境优美，空气清新怡人，加上横琴国际休闲旅游岛建设的方案，种种原因相互加成，对外来务工人员、高学历人才等等吸引力非常强。然而珠海的房价高企，对初来珠海发展的市民不太友好，因此，政府有义务推动保障性住房体系的建设，留住人才，为珠海发展做贡献，实现双赢的局面。1.1.2研究意义在城市化进程的不断推进中，城市之间人员流动频繁，为了更好的建设城市，解决社会建设者即人民的住房问题是最根本的措施。然而随着经济飞速发展，国家政策、通货膨胀、人民收入水平等因素的影响，有不少中低收入居民难以在短时间内依靠自身能力妥善解决住房问题，继而难以做到安居乐业，在居住需求无法满足情况下，长久下去会使社会矛盾加剧，不利于社会繁荣稳定发展。本文将基于市民需求的角度对珠海市住房保障制度展开研究，同时得出相应的结论，提出建设性提议，为市民住房问题出谋划策，解决他们的疑惑与问题等。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状在我国以外的其他国家，例如英国、美国和其他欧洲国家等，它们对于这方面的研究比起我们国家要早，其中的经验与成果可以结合我国国情，取其精华去其糟粕，在很大程度上能进行参考，为政府决策作为储备。英国学者巴尔认为对福利住房的调节应由市场为主，国家再通过收入调节措施达到公平的效果[1]。梅奥（2000）认为政府通过的货币补贴、税收等手段调控房地产市场，可以通过不同的干预手段来显示该政策的效果。阿瑟·奥沙利文（2003）通过家庭效用的分析，得出现金补贴比公共住房更为有效的结论[2]。Bramley（2005）结合不同城市的数据，建立数学模型，分析供需两方对需求条件的敏感程度，得出政府政策对需求的影响最大，因此提议政府利用公共政策调节房地产市场。Martin.Lux（2009）认为一部分发达国家在公共住房政策上实施的税收与利息减负能有效地提高国民住房自有率[3]。1.2.2国内研究现状冯云乐（2014）提出可以基于我国国情，运用REITs（即房地产投资信托基金模式）解决我国的住房保障问题。张子平（2016）通过建立Logit模型，分析“夹心层”群体住房需求，提出使用金融手段、积极筹备房源等建议。畅雅（2017）通过研究保障性住房的历史进程，发现我国保障性住房存在制度不完善、利益协调不合理、监督不到位等问题。马泽华（2019）通过石家庄市实例，结合相关分析与灰色关联度模型，指出政府在对住房保障政策进行制定时，应因地制宜以及考量政策变量的影响。兰民均调查了珠海居民住房满意度，大部分受访者对住房问题表现不满，指出住房公平反映的是社会贫富差距以及社会公权滥用问题，政府在住房保障方面的工作仍需努力加强。1.3研究目的本文以珠海市住房保障情况为背景，阐述目前住房保障供给现状，从政府角度与人民需求角度结合，找出目前珠海市住房保障实施的不足与挑战，尝试给出科学可靠的解决思路。从一定程度上为人民减缓住房压力提供一些可行的方法。1.4研究方法在整篇文章的研究与探索中，主要使用了这三种研究方法。1）文献研究法；2）统计分析法；3）比较研究法。文献分析法主要是收集与本课题相关的论文、期刊、报刊等资料，通读后找出与本课题有关的思路、方法等，学习其中的优点与可行方法，有机地与本课题研究相结合，进而得出科学的结论与建议。通过比较研究法，认识了解各国各城市以及国内不同城市对住房保障的研究，结合珠海市实际情况，给出可行性建议。统计分析法主要是运用SPSS软件对数据进行处理，使用相关性分析等方法，从多角度定量分析，为本文提供可靠的数据背景。1.5本章小结在第一章中，主要介绍了本课题的研究背景、现状等情况，对本课题相关情况进行了基本的阐述，包括国内外在住房保障等的不同角度研究，多方面结合，理清了本课题的背景情况，为下文的研究做好铺垫，明确了研究目的，作为研究的指导方向，同时也介绍了珠海市有关情况，结合实际，增强了本课题研究的可行性。第二章相关理论阐述2.1相关基础概念2.1.1住房住房是指可供人居住、生活或工作的房子。住房可分为由市场供给为主的商品房以及由政府进行宏观调控的保障房。2.1.2住房制度住房制度是包括住房的建设、分配、交接、管理等方面的规范，由社会为居民提供满足生活基本所需的住房制度安排。基于我国国情，2015年深化城镇居民住房保障体制改革，提出了建立住房公积金制度；改革住房建设投资体制，即国家、单位、个人三方面共同负担；建立政策性和商业性并存的住房信贷体系等。2.1.3住房保障制度住房保障制度是在市场对住房的配置下，并不能做到每个人都有房子住，在此背景下，政府依据实际情况，出台一些政策措施，通过货币或实物等方式，保障住房有困难的群体有房子住，这是社会保障体系的组成部分。2.1.4马斯洛需求层次理论亚伯拉罕·马斯洛在1943年提出马斯洛需求层次理论，即人的需求从低到高分别为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。生理需求是其中最基本的，也就是每个人都有需要获得呼吸、水、食物、睡眠等因素，否则会感到坐立不安，无法生存，感到自我生命安全受到威胁，因此，作为保障睡眠这一个需求，住房问题是迫切需要解决的一环，这也是每一个人实现社会价值不可或缺的组成部分，保障人民的住房需求，也是为社会生产保驾护航。2.1.5住房问题的实质在国家政策、地域水文条件、文化软实力等差异的影响下，各地城市化程度有明显差异，然而随着大城市的经济发展、科学技术、人才机遇以及产业结构的优势日渐明显，吸引的工人阶层也呈飞速上升趋势，在资源的再分配下，中低收入人群更容易遇到住房问题。2.2我国住房保障制度相关历程2.2.1初步探索阶段（1949-1978年）在建国初期，我国政府主要采取的是福利分房的制度。基于社会主义的国情下，国家收集私人房源，归为公有制，进行改造或维护后向国民进行分配，同时，政府直接投资建设房产，建成后依据相关政策进行分配。在这过程中，尽管由国家层面进行分配，能很大程度上减轻公民住房的负担，实际上，住房的商品属性被忽略了，演变成为福利品的形式，这实际上是一个较为沉重的负担，仅仅依靠政府的努力，而淡化了通过劳动来创造同等程度的价值，长久之后，政府难以全部承担以及解决住房问题，也不利于社会生产，因为人们认为，政府会负责住房问题，也许每月只是交少额的租金，但也是能获得房子，在这情况下，人的惰性可能会显现，同时，政府的财政支出过大，不利于发展其他民生工程，容易拖慢社会发展进程。2.2.2改革发展阶段（1978-1998年）由于前一阶段的住房政策对于政府来说，负担过大，十分沉重，同时，在改革开放的大背景下，政府决定对住房措施进行改革，首先推出的是全价售房的政策，即政府拨款与开发商合作，建设住房，用建造的成本价向市民进行出售，但是公有住房的总价较为高，人民负担吃力，因此该措施难以行之有效地解决住房问题，在1982年，该政策在各地也逐步暂停。回顾了这个政策，在1982年-1985年，政府在下一步推出补贴售房的政策，购房费用分为三部分，分别为个人、个人所在单位以及政府共同负担，该政策在实施初期，一定程度上激发了市民的购房欲望，但是在逐步落实过程中，政府与企业的负担日渐沉重，也一定程度上导致了该政策无法继续实施。在以上两个小阶段中，政府逐渐开始意识到调整公有住房租金的重要性，若租金一直维持在较低水平，在住房维护、装修、管理等方面的支出上是入不敷出，也不利于在现实层面的政策实施。在这个思考上，政府提出了多方面的政策，如租金的重新估算要结合房屋折旧、维修费、管理费、投资利息和房产税等五大因素；对住房困难的家庭实行补贴、补助，一定程度上缓解他们的住房压力；提倡银行对市民发放住房信贷贷款等等。这一系列措施，针对性很强，可以看出政府对改革住房保障决心十足，为人民谋福利。在最后阶段，即是全面推进阶段，这过程主要推出了住房公积金政策以及公有住房逐步出售的两大政策。实际上住房公积金政策对住房改革作出了积极的影响，它由职工所在单位以及职工个人共同缴存，很大程度上减轻了购房压力，保障了人民的居住的权利。在租金改革方面，新旧公有住房分别使用不同政策，使其平稳过渡，保证了大部分人民的利益，也使改革能顺利推进。2.2.3市场调控与供给阶段（1998年起）在1998年，国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），明确了不再进行福利实物分房的制度，而且积极推动包括廉租房、经适房以及商品房的建设与供应，此公文的推出对房地产的发展有利，政府采取集资以及与企业合作建设住房的方式，可以有效地推动房子的建设。在这期间，政府推出的经济适用房，希望作为实物分房与商品住宅的过渡，但是经济适用房的具体使用对象，申请细则等不明确，加上廉租房的建设投入不足，制约了住房保障制度的发展。从2003年开始，政府逐步明确规范经济适用房和廉租房的适用对象条件，同时下放职责到地方政府，在这以后，地方政府主要背负各自管辖地区的经济适用房和廉租房的建设供应和维护等责任，此举是较为明智的，因为不同地区的住房保障开展进度不同，中央作出引领，职责下放到地方政府，有利于因地制宜，针对各城市的实际情况，更为全面地建设住房保障系统。但是在另一方面来看，地方政府的财政收入很大一部分与土地出让金难以割离，有可能造成地方政府“各自为政”，对土地的分配有所偏颇，继而挤压了保障房用地的情况，这一点可能是该政策的不足之处。自2007年起，住房保障改革进入了市场的调整期，政府也出台了更细致的政策解决市民住房问题，包括分别扩大廉租房和经济适用房的保障对象，可申请廉租房对象范围扩大至低收入家庭；经济适用房可申请对象也下放到低收入家庭。同时，进行了棚户区的改造，缓解了很大一部分人员的住房困难问题，在政府多管齐下的建设下，大部分中低收入人群减轻了住房压力，在不同收入人群中，也很大程度满足了市民的居住需求，尽管一开始的政策有漏洞与不足，但是在一路摸爬滚打的发展过程，国家与人民的共同努力下，政策逐步完善，措施也趋于合理，对人民的保障程度也提高了，我们要持乐观积极的态度对待住房保障制度发展的进程！2.3本章小结本章针对住房、住房保障等相关概念进行阐述，基础概念的定义与初步延伸有利于下文的叙述分析，另一方面，总结了我国住房保障制度的发展历程，以此丰富下文叙述的背景知识。笔者认为，我国住房保障制度发展以来，尽管一路磕磕绊绊，遇到了不少困难与艰辛，但是总体是向好发展的，在几次大改革下，规章制度也逐步完善、细化，切实地从人民需求发展，保障人民的住房需求，改正了不合理的地方，是向好的迹象，我们也可以积极向有关部门提意见与建议，共同完善我们的住房保障制度。

第三章珠海市住房困难群体需求定性分析3.1珠海市保障性住房建设现状表3.12020年3月保障性安居工程建设进展情况快报表续表3.1(数据来源：珠海市保障性住房管理平台)从以上数据可知，截止至2020年3月，珠海市保障性住房建设侧重点在公租房以及城市棚户区，翻看住房管理平台以往的公开文件，公租房是较为热门以及重点建设的住房保障类别，根据《珠海市住房保障专项规划（2014-2020年）》，即“珠海住房保障十三五规划”，到2020年，保障房的覆盖率将达到40%，而且园区的宿舍比例是最高的，整体建设趋势是小范围的聚集，大范围的分散，实际上，这也是珠海发展的趋势。随着粤港澳大湾区的迅猛发展，港珠澳大桥的建成通车；自身得天独厚的自然条件，空气清新，气候宜人；以及未来兴业快线、深中通道等等城市交通网络的覆盖，珠三角乃至整个广东的交通脉络会得到进一步提升，珠海将对外来务工人员、大学生等未来城市建设者更具吸引力。由此看来，园区的建设十分重要，各方面条件均不同的城市建设者，自然也满足不同片区的住房需求，因此总体布局分散不需要过度担心。另一方面，片区宿舍有利于减少员工上下班的通勤时间，免于劳累奔波，在下班时间能更好地休息，充实自己。在此基础上，横琴新区与香洲区是未来住房保障建设的重点区域，目前来看，由于地理位置靠近市中心，公共交通等城市配套较为完善，生活便利，香洲区是重点建设区域，房源也是最丰富的，由于资源殷实，基础过硬，是很多前往珠海就业的人民的选择。对于目前正在飞速建设的横琴新区，未来国际金融中心、商贸大厦、洲际航运大厦等等各大项目的进驻，发展潜力无可限量，经济片区的发展，离不开人才的建设，而保障性住房的规划落实，正是为人才安居乐业保驾护航，这是一种互惠互利的发展模式，居住问题解决了，前来工作的人才解决了后顾之忧，潜心发展，而城市也因此得到飞速发展。图3.1香洲区房源信息（信息来源：珠海市保障性住房管理平台）3.2珠海市保障性住房建设面临的挑战3.2.1保障房建设储备用地面积不足参照“珠海住房保障十三五规划”，截至2020年，珠海用作建设保障房的地块为34片，预计的总建筑面积为250万平方米，以翠湖香山楼盘为例作对比，该楼盘的总建筑面积为24000平方米，也就是说目前最新规划用作建设保障性住房的用地只是将近100个翠湖香山楼盘的面积大小，纵观整个珠海，这显然是不足的，发展保障性住房不仅要投入资金、占用土地资源，而且会减少商品住房的刚性需求，抑制房价和地价上涨，因此“土地财政”现象已成为制约保障房发展的主要因素[4]。政府仍需发挥其主导作用，积极协调组织对应的储备用地，在宏观层面对住房保障市场进行调控。3.2.2各片区保障房资源不平衡在政府工作报告、相关官方网站上收集到的资料显示，珠海市保障房建设主要仍是集中在香洲区、高新区、横琴新区等片区，这些片区可供申请的保障住房数量也较充足，但长久的政策倾斜容易造成区域发展不平衡，整体制约全市的发展，因为“补短板”相较于“发挥特长”更容易推动个体的均衡发展，所以适当建设重点区域以外的社区有利于住房保障系统的完善。不可忽略的是，金湾区将在2021年建成的人才公寓片区，包括960套人才公寓，304套公租房。周围的公共配套措施也会一并完善，有幼儿园、电影院等场所，保证了市民的日常生活需求。这一规划对均衡珠海东西区发展十分有利，留住了西部的人才，加上未来金海大桥的通车，大大缩短金湾到横琴的时间，方便了珠海机场与横琴交通枢纽的沟通，连通了珠海东西部，进一步地推动珠海全面发展。3.2.3准入退出机制缺乏弹性根据珠海市公租房管理办法，公租房的轮候和配租周期约为3-5年，签订租赁合同为3年，实际上整体规划是好的，但是轮候周期较为长，需要申请保障性住房的家庭也是迫切需要解决居住问题的，这个轮候时间无疑增加了他们的负担，总的来看轮候期与签约时间是动态周期，然而在这期间可能有退出的家庭，房源信息不及时更新会再加长轮候的时长，可以建立1+1，1+2等动态合约期、推出退租家庭提前申请预约平台；一方面方便了需要退租的人群，另一方面缩短了轮候周期，房源适合的家庭可以提前获得通知，进行准备及时入住，使整个住房保障系统趋于动态平衡。3.2.4用房需求日益增加随着日新月异的科技发展，珠海的城市发展进程速度快，近年来珠海市的城镇化率都处在接近90%的水平，远高于国家的平均水平，城镇化率高不仅仅是一个机遇，也是一个挑战。意味着城镇需要迎来大量的人口，农村地区逐步转化为城镇地区，加上近年来珠海的飞速发展，粤港澳大湾区的定位高，开放包容性高，作为国家经济活力中心之一，珠海城镇地区吸引了很多外来务工人员、大学生等群体。常住人口增长率逐年增长。城镇地区的发展机会确实比农村地区多，但是大部分人员的流入，挤兑了原有的住房资源，受影响最大的仍然是基层市民、中低收入人群。使原本处于高压状态的住房保障系统负担更重，人民的用房需求日益增加，面对这种情况，加快建设保障房是根本的解决方法，同时，保持对棚户区的改造重视程度，棚户区的住户多，人员密集，生活着很多中低收入人群，对棚户区重点建设，能改善周边生活环境，拉动片区发展，进而推动城市化的进程。3.3现行保障性住房实施的困境3.3.1建设资金投入不足有关保障房的建设资金来源主要是中央拨付、土地出让金的小部分比例、企业以及个人筹集等渠道，土地出让金大部分还是用于征地、返还、补偿给原地段居住的市民，并用于城市公共设施建设。保障房的建设是一个持续的过程，需要长期、充足的资金支持，而且随着珠海市人口越来越多，未来需要的房源压力会增大，资金投入需要跟上，我国地大物博，中央要考虑的因素很多，财政拨付也是因地制宜，地方政府一般承担的财政压力也很大，在争取专项拨款后，要对资金进行合理的管理，做到专款专用，坚决遏制挥霍浪费、挪用公款的现象，保证资金落实率，坚决做好保障房建设工作。中央也可以根据地方情况，适度调整用于保障房建设的资金比例，结合实际，稳扎稳打建设保障房；地方政府可以寻求有资质的企业合作，动用社会力量，共同推进保障房建设工作。3.3.2法制法规层面不够完善针对珠海市公租房管理办法中的法律责任明确，申请人弄虚作假、隐瞒等情况，一般处以罚款、取消其申请资格且5年内不再受理等处罚，此责任处罚还是较为轻的，一般只是罚款警戒以及取消保障房申请的权利。此类处罚以限制权利为主，在义务方面的规范内容不多，容易衍生一些潜在的违法行为，违法行为的查处搜证也较为困难，笔者认为立法规范、完善相应的权利与义务，对用房资格进行清晰、易懂的叙述，对符合申请的要求做到清晰明了地列出。在有关保障房的法律条文逐步完善的基础上，规范用房者的行为，对“钻法律空子”的行为进行严格查处，有利于维护住房保障系统的整体运行，同时也能惠及真正需要申请保障住房的人群。图3.2《珠海市公共租赁住房管理办法》（信息来源：区住房和城乡建设局）3.3.3群众监督平台欠缺目前住房管理平台上只提供申请租赁、查询房源信息等业务，并未发现群众监督举报途径，建立相关监督平台有益于政务信息的公开透明，有益于人民群众行使监督权，也有益于受保障者履行自身的义务，在大家共同监督下，可以及时发现做得不足的地方，及时改正，使住房保障系统更为完善，对举报的市民也可以给予一定奖励，鼓励大家遵纪守法，共同维护自身的合法利益。3.3.4保障房选址困难笔者在保障房申请平台上发现，现存可供使用的保障房在各区一般较为集中，但普遍远离市区中心，大多在远郊，通勤距离较长，而且附近的生活配套也不尽完善，变相生活成本变高了，加重了家庭负担。在未来的保障房选址上，政府需要结合市民需求，更为科学合理地选择保障房建设地点，尽可能靠近中心园区或商圈，减少受保障群体的日常通勤时间，因为他们受教育程度相对不高，从事服务业等第三产业的比例会高，或者较难找到工作。选址尽量“中心化”能避免他们被“边缘化”，脱离了社会发展的步伐，会使他们产生“被抛弃”的心理感受。另外，原来居住在农村的新城镇人口，若回迁至远郊地区，附近的资源配置程度不高，甚至比他们原有生活更不便利，这种情况对他们的生活改善程度会比较低，使得他们难以融入城市的生活，不利于打破城乡壁垒，制约了推动城乡一体化发展。因此，保障房的选址应该经过谨慎考量，参考各片区的实际情况，做到均衡分布，与城市交通系统进行一定的联系，多方面联动才能共同推动保障房建设工作，使社会繁荣安定，稳步发展。3.4本章小结本章主要是对珠海市住房保障情况的定性分析，包括现状、挑战与困境三个方面，力求从多角度合理细致地对珠海市住房保障现状进行综合分析，找出现存的优势与不足之处，在未来几年内，保障房的覆盖率逐步提升，是十分利好的消息，而且保障房的建设将与城市未来发展规划紧密联合，在此基础上，稍加分析后加入笔者的初步看法：（1）加大住房保障建设资金投入；（2）尽快细化住房保障系列法律法规；（3）建立相关群众监督平台；（4）科学合理选址等。更为详尽的结论将结合定量分析后单独一章列出叙述。第四章珠海市住房困难群体需求定量分析4.1政府角度对于保障房系统的建立，一方面与政府提供的建设资金实力等相关，另一方面也与市民的需求有关，本章主要围绕这两个角度叙述。首先选取了政府层面能提供的几个因素：X0：住房保障支出；X1：珠海市地区生产总值（地区GDP）；X2：地方一般公共预算收入；X3：地方一般公共预算支出。表4.1政府因素相关数据汇总表（数据来源：珠海市统计局2013-2018年统计年鉴汇总）运用SPSS软件对以上数据进行相关性分析，得出结果如表4.2所示。表4.2政府因素相关数据相关性分析统计表相关性X0X1X2X3X0Pearson相关性1.612.465.605显著性（双侧）.197.353.203N6666X1Pearson相关性.6121.953**.981**显著性（双侧）.197.003.001N6666X2Pearson相关性.465.953**1.978**显著性（双侧）.353.003.001N6666X3Pearson相关性.605.981**.978**1显著性（双侧）.203.001.001N6666**.在.01水平（双侧）上显著相关。由以上数据可知，X1分别与X2、X3的显著性分别为0.003与0.001，均小于5%。因此我们可以认为GDP与地方一般公共预算收入以及地方一般公共预算支出有显著性关系，相关性分别为0.953和0.981，即他们之间都存在正相关的关系，而GDP与地方一般公共预算支出相关程度更大。因此，我们可以初步认为GDP越高，对一般公共预算支出的刺激越大，越有利于社会公共设施的建设。然而住房保障支出与另外三个因素并没有证据显示有显著性关系，笔者认为是样本为6年具有局限性，样本容量不够大，因此对统计分析产生了影响。表4.3珠海市2020年棚户区改造项目进展情况表（数据来源：珠海市保障性住房管理平台）备注：由于篇幅限制，表4.3中为节选，省去了序号5：建设单位；序号6：联系人联系电话；序号12：类型。表4.4珠海市2016-2018年棚户区改造汇总数据（数据来源：珠海市保障性住房管理平台近年数据整理）综合以上两个统计表的数据，可以得知省政府一直通过政策规划，对珠海市保障房建设计划进行强有力推动，下达的任务有棚户区的改造开工、基本建成房源等不同的类别，细化至开工、改造续建这两个层面。任务也是每年初根据实际情况进行下达，贴合了实际需求。棚户区里的住户较多，重视这一方面的改造建设能给基层的群众带来正面影响。而且近三年的数据来看，基本建成率都大于等于100%，实现等额、超额完成，在省领导的规划引领下，珠海政府对保障房建设十分重视，特别是对棚户区改造方面，受惠的住户数以千计，棚户区的环境不好、四周规划混乱，改造难度大，政府仍然对其处以强有力的改造，体现出政府对保障房建设的决心。4.2居民需求角度在居民需求的角度出发，下文选取了五个影响因素进行分析论证：X0：住房保障支出；X4：全市居民人均可支配收入；X5：人均住房建筑面积；X6：人均住房消费支出；X7：恩格尔系数。表4.3居民需求因素数据汇总表（数据来源：珠海市统计局2013-2018年统计年鉴以及国民经济和社会发展统计公报汇总）运用SPSS软件对以上数据进行相关性分析，得出结果如表4.4所示。表4.4居民需求因素数据相关性分析统计表相关性X0X4X5X6X7X0Pearson相关性1.605.280.609-.499显著性（双侧）.203.591.200.314N66666X4Pearson相关性.6051.482.972**-.982**显著性（双侧）.203.333.001.000N66666X5Pearson相关性.280.4821.426-.417显著性（双侧）.591.333.400.410N66666X6Pearson相关性.609.972**.4261-.942**显著性（双侧）.200.001.400.005N66666X7Pearson相关性-.499-.982**-.417-.942**1显著性（双侧）.314.000.410.005N66666**.在.01水平（双侧）上显著相关。由分析结果可得，X4与X6、X7的显著性分别为0.001,0.000，均小于5%。由此可以推导出居民人均可支配收入与人均住房消费支出、恩格尔系数均有显著性关系，X4与X6呈正相关关系，X4与X7呈负相关关系，且接近极端值。X6与X7的显著性为0.005，可以认为它们有显著性关系，但程度较为轻微。根据分析论证了居民人均可支配收入仍是在需求因素里面占主导地位，对住房保障系统建立有着极大的影响。图4.1珠海市2013-2018年城镇化率（数据来源：珠海市2013-2018年国民经济和社会发展统计公报整理得）由以上折线图可知，珠海的城镇化率一直处于较高的比率，根据我国统计局数据，2019年我国的城镇化率约为60%，发达国家的标准为80%。对比可知，珠海市城镇化率远高于国家平均水平，也就是说大量的农业户口人员转化为为非农业户口人员，而且我市年末常住人口上升比率快，2018年的增长率为7.12%，2017年为5.38%，城镇化率一直维持在高水平，常住人口增长速率快。在以上两个因素的影响下，伴随着产业结构的调整，由第一产业为主逐步发展至第二、第三产业为主，在这个过程中，创造了很多就业机会，向城镇输入的人口也逐渐变多。在这部分人口中，主要有原来的农业户口人员、大学生等。这一类人群相较于已经工作两三年或以上趋于稳定的市民来说，具有较多的不确定性。其中原因不乏未清楚未来的规划、工作未稳定落实等。实际上，这类人群对保障房的需求较为迫切，除去一部分企业会有住房提供或相应的补贴，很大部分人员需要自行寻找住处。原来在农村居住的人员，到了城市寻找工作机会，需要承担生活成本增加、住房支出比重增大等负担；毕业生的社会阅历不足，社会财富积累仍处于初始阶段，对于负担商品房购买有很大压力。珠海城镇化率处于高位，稳中求进，在未来的发展中，加上粤港澳大湾区的积极影响，横琴片区的建设，珠海会吸引越来越多的人口，社会发展速度也将越来越快。但是，住房紧张的问题也将日益突出，保障房承受的“担子”也会越来越重，若保障房数量无法跟上，最终长期处于超负荷状态，会制约城市的发展。因此，应该持续倾听中低收入人群对保障房的需求声音，完善保障房建设工作。图4.2珠海市2013-2018年末常住人口（万人）（数据来源：珠海市2019年统计年鉴）4.3本章小结本章主要从政府与市民两方面选取对住房保障系统构建的潜在影响因素，数据综合后进行SPSS的回归性分析，寻找其中的联系，结合棚户区改造数据、城镇化进程等因素，结合珠海市住房保障背景等因素，在多维度进行分析，全面地叙述住房保障系统的影响因素。第五章构建珠海市住房保障体系5.1完善珠海市住房保障深度与广度的建设在上述的研究与分析中，阐述了珠海市住房保障系统的优势与不足，笔者认为，在未来的城市规划中，对住房保障系统的建设进行深度与广度相结合的多维度发展能更好地健全该制度。5.1.1加强保障房用地的未来规划由于政府在住房保障系统里有着举足轻重的作用，政府应该结合珠海市的具体用地情况，在未来的城市建设规划中，积极寻找各区中有潜力的储备地块，进行统筹兼顾，将其发展成保障房用地，在根本上缓解住房保障系统的压力。在重点区域的建设基础上，辐射到其他片区，做到均衡发展，多方面、抓重点。5.1.2多方面联动推进保障房建设在解决保障房用地的基础上，政府可以发挥自身社会影响力与号召力，推出相关的优惠政策，与投资商签订双赢的开发合约、鼓励有能力的企业以及个人参与保障房建设计划，一方面推动了计划的发展，另一方面调动了参与者的积极性，促进住房保障系统建设的正反馈调节。5.1.3完善保障房监管平台在本文调研的过程中，笔者发现针对保障房的管理系统或平台等尚未完善，在政府建立的保障性住房平台官网上，能找到的资料有政府通告、房源信息等，有关的举报或监督入口难以得知。因此，建立与完善群众监管平台的需要十分迫切，即对监管平台进行活化，监管平台给群众提供了监督、举报、建议等途径，建立相关的奖惩机制，鼓励群众对不文明用房现象进行监督举报，工作人员收到举报后核实情况，对不符合规则用房的现象进行处理；同时，群众可以对现有的住房保障现象提出建议与意见，政府部门做到“从群众中来到群众中去”，倾听保障房使用者的心声，更有利于未来的决策。政府与群众相互协作，多管齐下，必定能更好地建设珠海市住房保障系统。5.2巩固优化当前珠海住房保障制度目前珠海的住房保障系统每年都在优化与扩展，在此基础上，稳中求进是一个良好的策略。巩固现有的住房保障系统，确保发挥出应有的作用，再根据实际情况对未来进程进行规划，使住房保障制度作用最大化。5.2.1多渠道保证可用房源供给全面摸索排查可利用的房源，对老旧房源进行翻新加固等保养措施，避免了资源浪费现象，发挥现有保障房的最大优势，使其物尽其用，因为房源的增加能有效减少受保障群体的轮候时间，从根本上缓解供求压力，提高保障房供给效率。另一方面，仍需大力推进棚户区的改造翻新计划，棚户区的人口密集，环境复杂，安全系数不高，很大部分存在安全隐患，在改造时应十分重视，保证人民群众的性命安全。棚改是一项民生工程，认真落实能改善居民的居住条件，也促进了城市化的进程。5.2.2优化准入-退出机制明确保障房申请与退出的程序，通过住房保障平台官方网站对申请步骤清晰列明，备注解释准入条件，适时对申请者的疑问进行解答，简化或合并办理过程，开通网上资料呈递平台，在无纸化的管理下提高办公效率，令申请或退出步骤趋于高效，节省时间，简化申请者的申请流程。提出预申请等措施，初步审批申请者资料，并进行预处理，再向申请者反馈，缩短申请周期。在租户提出退出申请或合约到期的时候，通过系统大数据匹配筛选该保障房的意向申请者，联系申请者进行相关入住手续办理，进一步使进入与退出的受保障群体进行交错融合，动态管理保障房资源，使受保障群体“应保尽保”。5.2.3完善保障房法制网络加强有关保障房的法律的编制与修订，针对不文明以及违规用房现象进行规范立法，在整个保障房申请退出过程始终贯彻法治精神，使保障房建设这项民生工程有法可依，背靠保障房发展的长远规划，逐步完善与细化法律条文，用法治为保障房工作的开展保驾护航。5.3本章小结本章主要结合前文的叙述分析，对珠海市住房保障系统进行构建。总结分析从未来规划与现存措施两方面进行开展。在进行保障房工作未来规划时，应将重心放在寻找合适保障房用地，加强政企合作的力量上，增加保障房用地能重点解决供不应求的现象，而政企合作可以加快建设，不仅减轻了政府的建设压力，而且企业能获得相关建设经验，推动自身的发展，加速企业成长。在优化现存制度方面，需要对可利用房源进行排查修整，再通过平台分配给申请家庭，使已有资源得到合理配置。优化准入-退出机制，使房源分配效率提高，最后需要完善法律网络，细化法律条文，规范住房用房准则，以防“钻空子”用房的不当行为，使真正有需要的人群获得保障。第六章结论与展望6.1结论本文关注社会热点的住房保障问题，取珠海市为研究对象，在本市背景下进行资料收集与分析，对珠海市住房保障系统进行研究，找出优势与不足，结合现状进行珠海市住房保障系统的构建，得出以下结论：关注房源不足的情况，增加保障房用地的规划以及提高现有保障房的使用效率。实际上，保障房一直处于供不应求的状态，根本原因是房源不足，为解决此困境，政府加大保障房用地规划，鼓励政企合作建设，因为单单依靠政府的力量是稍显不足的，加上市场的帮助，能结合两者的优势，令保障房建设工作如虎添翼，使中低收入人群尽快获得住房保障。加强监管平台的建设。通过政府平台发布相关房源信息、申请流程等资料，增设投诉