小区管理方案

某某社区管理方案目录第一章物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第二章物业服务范畴、内容及原则┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第三章机构设立及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第四章物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第五章前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈第六章有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈前言：某某社区计划于10月竣工。“兵马未动，物业先行”，社区物业管理前期的各项筹办工作已迫在眉睫。对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一种物业管理初步方案，谨呈领导审视。物业基本概况（一）基础设施状况：占地总面积：约万平方米；建筑总面积：平方米；绿化率：40%，绿地面积：约8000平方米；住宅楼2幢：编号；消防中控室1个（与安全监控室一体）设立在；电梯累计4部（客）；物业服务范畴、内容及原则社区物业服务范畴、内容及原则项目范畴工作内容（一）综合管理社区规划红线范畴以内，涉及公共事务的管理负责制订物业管理服务工作计划，并组织实施；每年一次对社区房屋和共用设备设施进行安全普查，根据普查成果制订维修计划并组织实施；每天有专职物业人员负责接待和解决服务范畴内的公共性事务，受理咨询和投诉；夜间有物业人员值班，解决急迫性事务，水、电等急迫性报修15分钟内达成现场；有健全的物业管理规章制度，服务质量原则完善，物业管理档案资料齐全；与社区业主订立物业管理服务合同；全体物业员工统一着装，持证上岗；每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达成90％以上。（二）共用设施设备管理社区房屋及共用设施、设备的日常维护（电梯、水泵、暖气等）原则规定：社区内楼房、共用设施设备、基我市政设施运行正常、维修养护及时。涉及：按计划做好社区内楼房及共用设施设备的日常养护和维修；社区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设备正常使用，道路、甬路、步道、活动场地平整清洁，边沟、涵洞畅通；雨水、污水管道保持畅通，雨水井、污水解决等有关设施无破损；负责社区智能化设施的日常运行维护，确保性能良好；每年清洗一次楼房外墙。（三）绿化管理社区规划红线范畴内的绿地、绿化管理、养护树木成活率保持100％，及时进行补裁补种与品种的更新；绿地、草坪、花木养护及时，基本做到三季有花，四季有绿，保持常青常绿。（四）卫生清洁服务社区规划红线以内，业主户门以外的区域原则规定：有健全的保洁制度，清洁卫生实施责任制，有明确的分工和责任范畴；设定垃圾集纳地点，并每日将服务范畴内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运；每日对保洁服务范畴内的环境进行一次清扫，做到服务范畴内无废弃杂物；对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等，进行每日一次清扫；定时向服务范畴内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；雨、雪天气及时对社区内道路积水、积雪进行清扫。（五）安全管理社区规划红线内，业主户门以外范畴夜间对社区重点部位、围栏、道路进行不少于三次的防备检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有统计；如发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行解决。（六）车辆管理机动车、非机动车的停放与出入有固定的机动车、非机动车寄存场合，有健全的管理制度和管理方案；对进入社区的机动车辆进行登记，出入凭证；确保停车有序，长久寄存的，应订立存车合同，明确双方的权利、义务等。（七）消防管理社区消防设施的维护及消防管理有健全的消防管理制度，建立消防责任制；消防设施有明显标志，定时对消防设施、设备、器材进行巡视、检查和维护；定时进行消防训练，确保有关人员掌握消防基本技能，有突发救火预案。（八）电梯管理社区内电梯的养护、运行、维修确保电梯24小时运行，设立专人管理，确保技术性能良好；（或安装监控探头）电梯维修普通安排在生产使用间隙进行，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修竣工。第三章物业机构设立及人员配备（一）、机构设立：北京市远望物业管理有限责任公司项目部办公室：客户服务、保洁服务、绿化服务工程部：综合维修保安部：消防（安全）监控、社区巡视（二）人员编制：物业管理、服务人员编制表序号部门项目经理部门主管员工累计1项目总经理112办公室1773工程部1234保安部11011合计1319231、物业管理人员：4人1）项目总经理1人（负责社区物业服务的全方面管理工作）；2）办公室负责人1人（负责社区的客服、保洁、绿化管理与服务）；3）工程部主管1人（负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务）；4）保安部主管1人（负责社区治安、消防、交通等安全管理）。2、物业服务人员：6人1）客务服务：1人（负责解决社区业主投诉）；2）财务出纳：1人（负责日常费用开支管理，会计业务由公司兼职）；3）文秘档案：1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作）4）保洁服务：2人（负责社区内公共区域、环境的卫生清洁）；5）绿化管理：1人（负责社区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）；3、工程管理人员：2人1）综合维修：2人（负责社区土建、设施、房屋等维修服务）；4、安全管理人员：10人1）巡逻保安：6人（负责社区白天和夜间的安全巡逻）；2）消防（安全）监控值机员：4人（负责社区消防及安全监控室的运行值班）；（三）人员选配1、项目总经理：本科（大专）以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，担任过类似物业项目经理或专业公司相似职务2年以上，本人有很强的事业心、责任感，政治素质良好，含有扎实的专业知识和丰富的实践经验，作风稳健、学识广泛，善于沟通，含有统揽全局的能力。2、部门负责人：大专以上文化程度，从事物业管理工作3年以上，担任过本专业的对应职务1年以上，有比较丰富的实践经验，含有厚实的业务知识，含有独挡一面解决事务的能力。3、基层人员：中专以上文化程度，从事物业管理工作一年以上（领班级2年以上），本人有某首先的技术特长，有良好的敬业精神，含有完毕本职岗位工作的能力。（四）人员培训1、培训规定：派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，以达成纯熟岗位职能和工作流程。2、培训内容：培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。培训内容分为公司理念，管理实务，专业技能、政策法规等方面。培训形式涉及岗前、岗职、交叉等多个形式。岗前培训涉及：物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。3、培训计划（略）：（五）劳资管理1、劳资管理：劳资管理采用以职定位、以岗定薪，对员工实施职级管理，一级对一级负责，上对下的工作实施严格的督导检查并认真统计。实施“员工手册”和“激励制度”，根据国家法律、法规和北京市有关政策解决劳资关系问题。2、员工福利：凡属正式入职我司的员工，均需订立劳动合同，享有公司福利，按照北京市规定由公司和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”，即：养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。第四章物业管理费用测算社区物业管理费累计：万元/年（不含能源费）1、物业管理费原则：元/月·平方米2、各项费用测算明细表（附后）二、前期一次性开办费用累计：万元详见：《物资装备购置计划表》（附后）（一）、社区物业管理、服务人员费用测算表序号工作岗位（职务）数量（人）薪资原则（元）月薪金额(元)（小计）备注项目经理150005000一、办公室879001负责人1250025002客户服务1120012003保洁服务260012004绿化管理16006005文员18008006出纳18008007库管1800800二、工程部344001主管12综合维修212002400三、保安部11100001主管12监控室值班48003200消防、安全3保安人员68004800巡逻小计2327300计提费用27300*46%12558按北京市规定计提比例为46％；涉及福利14％，“四险”32％员工加班27300/22天*2天2482以上累计42340元/月人员工资总计42340/月*12个月=508080元/年（二）工程维修养护费用：1、弱电系统（含消防）：元/月×12月=元；2、多个水泵（含附属配套）：元/月×月=元；3、设施综合维护（含房屋）：元/月×月=元；4、电梯维保：元/月×4部×12月=元。工程维护费用累计：元（三）卫生清洁费用：1、生活垃圾清运：元/月×12月=元；2、消杀费（杀虫、灭鼠）：元/次×4次/年=元；3、清洁低耗品：×0.15×12=元；4、外立面清洗（估算）：平方米×元×1次/年=元。保洁费用累计：元（四）安全管理费用：1、安全监控设备：×12=元；2、消防器材（更新率20%）：×20％=元。安全管理费用累计：元（五）物业运行费用：办公费：元/月×12=24,000元；通讯费：3000元/月×12=36,000元；交通费（含采购）：5000元/月×12=60,000元；工作餐费：人×元/餐×260天=元；节日装饰费用：8,000元；业务活动费用：15,000元。物业运行费用累计：元（六）绿化、绿摆养护费用：1、绿地养护：8000平方米×元=元；2、绿摆费用：元/月×12月=元。绿化养护费用累计：元（七）开办费摊销：1、÷5=元；开办费摊销费累计：元（八）管理酬金：前七项之和：×10％=元管理酬金累计：元（九）营业税金：上述八项之和：×5.5％=元；营业税金累计：元（十）物业保险费用：1、共用设备财产险（估算）：万元×3‰=元；2、大众责任险（设定）：万元×3‰=元。物业保险费用累计：元上述十项之和：物业管理费用总计：元物业管理费原则：÷43062.69÷12=元/月·m2二、前期物业开办费用：物资装备购置计划表序号项目单位数量单价金额一、清洁设备购置费1玻璃刮子套2垃圾车台3墩布车台4大垃圾桶个56小计二、办公设备购置费1电脑及附件台2打印机台3传真机台4复印机及备品台5办公家具6小计三、工程设备购置费12小计四、保安、消防器材购置1对讲机台2摄影机（资料留存）架3消防器具（消防服）套小计五、卫生清洁“垦荒”费用六人员招聘、培训费用七开办期一种月工资八物业人员制装费套合计第五章前期工作计划一、前期筹办：1、制订方案：如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训，开办期物资装备器材的采购，各项物业规章制度的制订等等。各项工作均需同时进行，时间上宜早不适宜迟。2、工程介入：在新建物业交付使用前，物业工程人员将先于其它服务人员现场介入，重要任务是：首先参加配合社区房屋、设备、设施等接管验收工作，首先熟悉掌握社区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等状况，为后来管理打下基础。3、前期筹办：（1）、对全部物业人员进行前期物业基本概况、社区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。（2）、组织对已交验的社区楼房及环境进行卫生清洁“垦荒”，让新楼新起来。（3）、购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等，使物业管理含有整体服务功效。（4）、对社区共用部位、消防设施、车场道路等处设立多个导识系统，使社区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。（5）、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练，使全体物业人员快速进入工作“角色”，肩负起管理服务任务。总之，通过全方面、认真、细致的前期准备，使社区物业基本含有生产、生活和工作条件。二、日常管理1、顺利迁入：2、社区管理：搞好新社区的物业管理。（1）、加强安全管理，物业保安人员要做到状况熟、人员熟、设施熟、技能熟，进入角色快，各项防控方法及时到位，避免出现失窃、火灾等事故发生。（2）、抓好秩序管理，入园早期人多、车多、物流多，对社区秩序管理，做到手续简化、出入凭证、工作有序，主动配合开发商有关部门一起有条不紊地完毕新楼的迁入工作。（3）、搞好服务管理，物业服务管理方面做到计划周密、责任到人、岗职到位，坚持每日晨会、每七天例会、月检查、季分析制度，工作早布置、晚小结，分工不分家，上下不脱节。让社区业主入驻后感到“物业就在身边”，“有困难找物业”将成为社区生活离不开的一种服务需求。总之，通过远望物业与社区全体业主的共同努力，将社区营造成一种整洁、优美、安全、文明的新型社区。3、档案资料：齐全完备的档案资料，是做好社区物业管理与服务的必备条件。为此，从介入社区物业管理的第一天开始，就要十分注意多个物业资料的收集与归档，涉及物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料，公用设施、设备的重大维修、改动状况，物业管理活动中的书面、音像统计等。多个物业资料通过整顿归档，分类保存，输入计算机实施电脑管理。4、设施维护：社区属新建物业，设备设施运行有一定的磨