物业化管理专项管理运行方案

PAGEPAGE20******物业化管理（2015年）管理运行专项方案单位：*****************日期：2015年1月15日目录一、概述 1二、物业管理工作范围及内容 1（一）管理范围 1（二）物业化管理项目内容 1三、管理运行实施方案 2（一）通讯系统的建立与保障 2（二）人员组织安排 2（三）人员管理制度 3（四）水闸、堤防物业化管理具体管理运行办法 7四、其它 20水闸、堤防物业化管理运行专项方案一、概述********物业化管理项目由我公司中标，主要负责物业管理范围内所有水闸及杨府山标准堤的日常运行、养护、维修等物业管理工作。为切实加强我公司及项目部在日后的管理运行工作当中能切实有效的实施物业管理工作，特制定该专项方案，作为日后物业管理工作的指导方案与具体实施方案。该方案重点突出针对每一座水闸及标准堤防的不同特点所制定的人员管理调度计划、机械设备操作运行计划与保养计划、保洁计划、特殊时期的运行管理制度、检查制度、巡查制度、监管计划等。二、物业管理工作范围及内容（一）管理范围西向排洪工程（卧旗大闸、梅屿控制闸及梅屿隧洞）、杨府山标准堤（含杨府山水闸与蒲州水闸）、龙湾片10座水闸（东平水闸、龙湾水闸、蓝田水闸、城东水闸、西甲水闸、天河水闸、西一水闸、东门水闸、下兴水闸、前岗水闸）。（二）物业化管理项目内容本次委托物业化管理工程运行及维修养护，主要包括：①卧旗大闸、梅屿控制闸、蒲州水闸和龙湾片水闸的日常运行管理；②水闸、堤塘及隧洞的维修养护（包括建筑物的日常维修、机电设备、金属结构等经常性养护和中（大）维修养护及设施完善）；③水闸、堤塘和隧洞管理范围内的绿化养护、保洁、观测、巡查、保卫、附属设施（运行观测设施、标志牌、宣传牌、界桩等）的维修养护（杨府山标准堤堤顶和背水坡的绿化、保洁除外）。三、管理运行实施方案（一）通讯系统的建立与保障为保证各水闸及堤防物业管理点现场管理运行人员与项目部、项目部与公司、公司与管理局相互之间信息沟通的准确性、及时性，在正式全面接管物业化管理工作的同时必须建立起完整的通信网络，具体步骤如下：管理局与公司通信编制公司相关主管领导、项目部主要负责人与技术管理人员、公司及项目部办公室、各水闸管理运行操作人员、堤防巡查人员名单、通讯录、传真上报至管理局，并申请管理局下发我公司有关管理局相关负责本物业化管理项目的主管领导及分管领导、技术员的通讯录。同时相互之间需建立互联网通信联系方式，如QQ、微信等即时通讯工具。以便于相互之间的即时通讯、命令传达、情况上报等紧要工作。公司与项目部通信项目部需向公司上报所有项目部管理人员以及各水闸与标准堤的管理运行操作人员、巡查人员、保洁人员的名单及通讯录。项目部需将公司主管领导通讯录制表张贴在项目部办公室醒目位置，并及时做好通讯录的更新工作。项目部与各物业化管理点通信各水闸、堤防管理运行操作人员、巡查人员、保洁人员确定后，项目部需立即登记各类人员的身份详细信息包括编制通讯录。另项目部地开通一个统一的微信群，所有水闸、堤防的管理运行操作人员、项目部相关负责人、公司主管领均会统一进入微信群同时邀请管理局相关负责该项目的分管领导和相关管理人员进入该群，实现信息即时分享。项目部需将项目部主要负责人及公司分管理领导的移动电话及座机号码制成通讯录下发至各物业管理点。（二）人员组织安排1、公司分管人员本物业管理项目为我公司承接的第一个同类项目，公司对此非常重视，为切实做好物业管理工作，总公司将指派一名公司副总和安全副总负责分管该项目的物业管理运行过程中的质量、安全监督管理工作。2、项目部管理人员项目部人员组织结构分为项目经理1人、技术负责人1人、技术管理人员3人、测量人员3人、档案管理人员1人、财务1人（j兼职）、后勤保障2人各物业化管理点人员组织安排梅屿控制闸及梅屿隧洞：暂安排2人值守，主汛期时增加一人；卧旗水闸：安排3人值守；蒲州水闸：安排2人值守；杨府山标准堤（含杨府山穿堤涵闸）：安排2人值守；东平水闸：安排2人值守；蓝田水闸：安排3人值守；龙湾水闸：安排1人值守；城东水闸：安排2人值守；下兴、七甲、天河、东门、西一、天河水闸各安排1人值守；（三）人员管理制度1、项目部人员管理及考勤制度为保证整个物业化管理项目的正常运转以及对物业化管理的严格监控与指导，加强对项目部人员自身管理尤其重要，项目部人员考勤采用指纹打卡机考勤，以方便监控项目部管理人员出勤率。管理人员工作考核一个季度进行一次考核，考核结果和人员工资挂勾，考核内容主要包括：出勤率、工作计划完成情况、资料整理完善情况，考核工作由公司分管理领导负责：1）项目负责人作为本项物业化管理工作的第一负责人，必须以身作则，严格遵守各项规章制度，保证每月在岗天数不少于22天，且休假期必须经发包人同意并将工作全部交接安排好，其工作可暂由技术负责人代替，项目负责人和技术负责人不得同时缺勤。项目负责人必须积极安排水闸、堤塘各物业管理点的监控管理工作、传达上级主管部门下发的各项指令计划、负责协调项目部与业主单位各项工作、情况汇报、方案审批事项。同时项目负责人负责组织对各物业管理点进行定期、不定期检查工作，及时发现问题并进行处理。对整个物业化管理过程中的管理运行安全工作负主要领导责任。2）技术负责人考勤同项目负责人同等。技术负责人日常主要负责各种技术方案、规章管理制度、各工种操作制度、值班制度的制定，负责督促和检查项目部日常管理资料的及时性和完整性以及各物业管理点的现场记录资料真实性、完整性的检查工作。并对物业化管理过程中发现的问题提出解决方案，配合项目负责人积极、高效、安全的完成本次物业化管理工作。3）项目部其他技术管理人员考勤每月在岗天数均不得少于22天，因特殊原因需请假或正常休假需经项目负责人同意且工作完全交接好方可离岗。各技术管理人员必须在日常工作中积极做好本职工作。如测量观测人员必须按规定做好各水闸、堤防的日常定期及不定期的测量观测工作（水闸、堤防的沉降、位移、变形观测等），资料员必须及时整理各类技术资料（收集每月各水闸、堤防的管理运行记录、检查、巡查记录、维修保养记录、值班记录等），并及时编制月报表报送项目技术负责人和项目经理，做好技术资料的归档、收集、整理工作。2、水闸、堤防管理运行、巡查人员管理及考勤制度本次物业化管理现场人员重点管理部位主要分布在：西向排洪工程（卧旗水闸、梅屿控制闸及梅屿隧洞）、杨府山标准堤、蒲州水闸、东平水闸、蓝田水闸、龙湾水闸、城东水闸以上几座水闸对整个温州市区的防洪排涝及排污起到主导作用，因此对现场管理运行、巡查人员的日常监管尤为重要，具体人员管理措施如下：1）梅屿控制闸目前定岗人员为两人，工作任务较为繁重，需负责水闸的正常启闭、机械设备的平时保养、检查、管理房与管理范围内的保洁、绿化养护工作及梅屿隧洞的巡查工作。因此对管理运行人员要求相对较高，公司将采购指纹打卡机对在岗人员进行日常考核，2人需保证每月在岗天数不得少于25天，且必须保证每天有人在岗值班，如因特殊情况需请假或正常轮休需报项目部批准且做好交接工作后方可离岗位。正常轮休日期安排需根据当期工作的紧要程度进行调解，尽量选择当月调度指令无开闸时段以及无特殊极差天气和水质较好时间段。在汛期、台风天、极端天气期间禁止请假或休假，必须保证无条件在岗值守。2）卧旗水闸目前定岗人员为三人，工作任务也同为繁重，日常主要负责水闸正常启闭、排污、排涝、倒灌调节以及机械设备的日常保养、检查、管理范围内的日常保洁和绿化养护等工作。人员考勤同样采取指纹打卡。根据该水闸的定员人数制定相应的值班考勤制度，在正常的晴天无雨天气，可采取两人同时在岗，1人换休的值勤制度，在汛期、台风天、特殊极端天气需保证三个同时在岗，其中1人负责中央控制室监控、1人负责观测上下游水位及水工建筑物安全，另一人随时待命负责启闭闸门。项目部任命3人中能力较强的一人为班组负责人，项目部所有指令均传达给班组负责人，班组负责人组织完成，平时负责分配3人各自工作分工并将分工计划上报项目部。3）杨府山标准堤及杨府山水闸：标准堤巡查、养护及杨府山穿堤涵闸目前计划定员2人，人员暂安排原有管理人员，公司采取对该二人试用2个月，试用期后按其表现及考核结果决定是否继续聘用。由于杨府山标准堤物业管理范围较大，堤线全长近2公里，日常保洁、巡查任务较重，另还担负杨府山水闸的日常管理工作，故要求管理巡查人员需保证全天24小时值班，且每人每月在岗时间不少于25天，因特殊原因需请假以及轮休需经项目部批准，请假及轮休时间点应尽可能安排在正常少雨天气，在汛期、台风天、极端天均不得请假，必须全天在岗值守。4）蒲州水闸、东平水闸、城东水闸、蓝田水闸：该四座水闸计划各自定岗管理运行人员2名，管理人员均安排居住在水闸，全天进行值班，人员每月在岗需保证在25天，项目部将不定期对在岗情况进行抽查。两人不得同时缺岗，有请假及正常休假计划需报项目部批准。汛期、台风天、极端天气2人均需24时值班在岗，不得以任何理由或借口请假离岗。5）龙湾水闸：龙湾水闸计划安排1人值守，人员居住在水闸管理房，全职性质，需保证全年在岗，每月规定假期为5天，体假时需报项目部批准，并由项目部派出顶班人员到岗并熟悉后方可离岗休假。在汛期、台风天、极端天气管理员必须全天24小时在岗，项目部将会不定期进行检查和电话调查人员在岗情况。6）下兴、七甲、天河、前岗、东门、西一水闸：该六座水闸建设规模较小，且开闸频率较前面几座较低，故每座水闸计划各定岗一名管理运行人员。由于这6座水闸不具备人员居住条件，故管理运行人员统一安排在龙湾片分管项目部居住，如管理员为原返聘人员，则保持其居住现状。管理运行人员需无条件服从项目部的各项工作安排、听从项目部的指挥，平日无启闭闸门时段需保证每天到所管理的水闸进行巡视检查。有开启闸门等指令传达后必须提前两小到达，进行启闭前准备工作（包括检查动力系统、启闭机是否正常、上下游水工建筑物是否完好）。人员值班考勤按每月25天为准，需正常休假时报项目部批准并安排替换人员顶岗。在台风天、极端天气需24小时留守水闸随时待命。3、人员考核奖罚措施为提高现场所有物业化管理运行人员积极性，公司专门制定现场管理运行人员考核奖惩措施，每月或不定期对各水闸、堤防物业管理点进行定期和非定期考核，根据考核结果进行不同的人员奖惩措施，具体如下：1）根据每月考勤结果，达到每月全勤25天在岗无请假者，奖励全勤奖200元；2）各个物业化管理点的水闸、堤防当月考核得分超过85%，则奖励该物业管理点所有管理运行人员每人200元；3）在管理运行、养护过程当中，及时发现重大运行安全隐患以及潜在重大机械故障，给管理运行单位避免重大损失者，奖励500元；4）现场管理运行人员未经项目部批准擅自离岗的第一次给予警告处分，并罚款500元，发现第二次将直接给予开除处分。5）在管理运行期间，因岗位人员操作人员工作纰漏造成运行故障，并造成损失的，第一次给予批评警告，并处罚500元，第二次将直接给予开除处分；6）不服从项目部管理、不按照项目部下发指令进行作业的将直接给予开除处分；7）管理运行人员必须严格遵守公司各项规章制度、岗位操作规程，实际操作运行过程须严格按照操作规程正规操作，如因管理人员违规操作导致发生事故或经济损失的，需负责主要责任并承担相应的赔偿；8）由项目部组织人员每月月中定期对各水闸、堤防物业管理点进行现场考核，考核分满分为10分，卫生保洁占分比为3分、日常水闸启闭调度指令执行情况占比3分、日常记录资料收集、整理占比1分、安全保卫占比1分、日常机械设备及建筑物检查保养及绿化养护占比1分、人员文明值岗占比1分，按以上分值对各物业管理点现场管理运行人员进行打分考核，当月个人得分低于5分的给予每人罚款200元处理，第二月打分同样低于5分的将给予批评警告处分同时每人罚款300元，第三个月再低于5分的将采取对主要责任人采取直接开除措施。当月考核分在9分及以上的给予每人100元奖励，连续12个月考核分达到9分及以上的，年终一次性给予每人1000元的奖励；4、人员合同管理及责任书签订1）我项目部正式接管各水闸及标准堤的物业化管理工作且人员全部定岗到位开始正式物业管理工作后，各管理运行员公司将以接管日期开始1个月为试用期，试用期结束后，根据公司考核决定留用人员，公司将与其签订固定劳动合同，劳动合同为一年一签，公司为其购买工伤保险和人身意外伤害保险；2）所有正式雇佣员工，公司将与其统一签订安全生产责任协议书以及岗位责任书，以确保双方切实履行安全生产责任和义务并同时能积极有效的履行各自岗位职责；5、文明、安全标化管理项目部将统一为每一位现场管理运行人员定制统一的工作服、工作牌，配备统一的劳保用品，所有岗位人员上班期间必须统一穿着工作服、佩戴工作牌，闸门启闭操作、临水作业、保洁打扫时均必须穿戴救生衣、安全帽、绝缘胶鞋及手套。做好场区卫生保洁工作，做到管理区内环境整洁，器具、工具摆放有序；所有现场管理运行、巡查人员在上班期间严禁喝酒，禁止在酒后进行水闸的机械、电气设备操作和管理工作。进入工作场所需穿戴整齐，不允许穿拖鞋。6、人员培训制度项目部定期（半年一次）组织专业技术管理人员深入到各水闸、堤防物业化管理点针对每个水闸的不同管理特点及堤防管理运行特点对现场管理人员进行岗位操作技术交底和操作要领、安全操作注意事项进行培训，培训完毕后进行操作考核，考核标准达到85%以上可继续留岗，未达标者重新参加培训，直到达到合格标准后方可重新上岗；现场管理运行人员必须熟知闸门操作规程、电气设备操作规程、远程监控具体操作方法，能初步具备启闭设备的的日常检修工作的能力；（四）水闸、堤防物业化管理具体管理运行办法1、梅屿控制闸及梅屿隧洞梅屿控制闸主要负责与卧旗水闸相互配合进行排涝、排污、倒灌及水质调节，梅屿隧洞为连接梅屿大河与卧旗大河的主要过水涵洞。梅屿水闸管理范围涵盖水闸管理运行、管理房及梅屿大河左右岸绿化养护及保洁工作。目前我公司已正式接手梅屿水闸与梅屿隧洞的物业化管理工作，为切实做好物业化管理工作，必须严格落实各种管理措施、制定相应管理方案，具体管理运行方案如下：1）项目部需组织相关专业技术检修人员及水闸管理运行人员每月进行一次全面检查，主要检查内容有：水工建筑物的稳定与安全性、消防设施的完善性、液压启闭设备的正常性、闸门的闭水性及液压装置可靠性、电气设备的安全可靠性、管理范围内的绿化养护情况以及保洁卫生情况等；2）梅屿控制闸及隧洞现场管理运行调度统一由项目部负责，当项目部接收到上级指令后，由项目部下发给现场管理运人员，由管理运行人员按指令时间进行执行操作，现场物业管理人员只接收项目部调度指令（特殊时段或原因条件下可直接接受管理局调度），其它单位或个人下发的指令一律不得接受。项目部唯一的指令来源来自温瑞平水系管理局；3）现场管理运行人员需每天对启闭设备、电气设备、主要水工建筑、水质进行日常检查和观测，可采取目视、耳听、实际操作等检查方法，并将检查结果及时记录，如发现问题及时向项目部汇报；4）准确及时的按每月下发的西排排污调度单所规定的日期及时间进行排污、排涝、倒灌启闭闸门工作，开闸、关闸时需提前通知下游卧旗水闸管理人员配合排污开闸以及通知项目部。在雨天、汛期及台风天管理人员需24小时在岗值守（同时在岗人数不得少于3人）观测水位，当水位逼近警戒水位时需及时将水情上报项目部，项目部将立即上报管理局并等候指令，现场管理运行人员随时待命等候通知开闸放水同时通知下游卧旗水闸配合调度。如遇暴雨或台风来临水情发展迅速，来不及上报，可先行开闸并同时通知下游卧旗水闸配合排洪，开闸后再及时上报并说明情况；5）开闸时严格按照相关操作规程执行开闸程序，开闸过程中随时监控闸门启闭过程状态是否正常，启闭时两扇闸门需保证均匀启闭。闸门启闭时需保证两人同时操作，一人负责开启或关闭操作，一人负责配合启闭及启闭过程的闸门运作监控工作；6）梅屿闸配备了一台自备发电机，为保证发电机的可靠性及突发情况（临时停电、汛期及台风期的外部电源不稳定或断电）下能正常发电，保证闸门的启闭安全，需每月对备用发电机进行一次负荷运转，即断开外接电源接入备用发电机电源进行闸门启闭，以检验备用发电机功率、并网效果、电气设备功能等是否正常。需保证发电机油箱始终维持在满桶状态，并经常性定期及不定期的对发电机进进行保养（如更换机油、火花塞等、防腐处理、表面擦试等）；7）由于管理范围内较为开放，外来人员较多，情况复杂，安全管理及防盗工作较为重要，现场管理运行人员需每天对监控设施进行检查，确保监控设施始终保持完好运行状态，如发现摄像头损坏或电脑主机故障需及时报告项目部，由项目组织维修人员尽快修复，积极做好防盗工作；8）为保证启闭设备、闸门日常的正常运转能力以及小问题能及时修复，管理运行人员需在日常保养及每次启闭作业时积极查看闸门的各项功能是否正常、零部件是否有磨损现象。项目部将预备一些常用备件及修理工具保管在梅屿闸管理房内（如液压传感器钢丝绳、劳保用品、橡皮艇、各种型号扳手、老虎钳、液压钳及其它简易工具），如发现小问题，管理员可自行抢修；9）每半年至少对梅屿隧洞进行一次洞身结构稳定性的检查，检查由项目部组织专业维修人员在枯水期进行，采用乘坐橡皮艇进洞目视检查，如发现洞壁有裂缝、局部砼老化脱落、开裂等现象及时上报维修方案，方案敲定后立马组织班组维修；10）现场管理运行人员需保证每天对管理房及河两岸绿化带及广场进行一次卫生清扫（地板拖洗、楼梯及栏杆擦洗、设备擦试、拱桥垃圾清扫、水闸上游翼墙左右两侧绿化带、梅屿隧洞口、公园广场垃圾清扫），梅屿大河两岸管理范围内绿化带保洁需保证每2～3天打扫一次，以保证整个管理区内卫生达到优良标准。11）积极做好绿化养护工作，如在日常巡检过程中发现绿化植被、花草树木有死亡的要及时通知项目部，由项目部组织进行补种或栽植。在冬季少雨时段，要定期对绿化带进行酒水养护，夏季需保证2-3天进行一次洒水养护。在春季、夏季需一个星期对绿化带进行一次杂草清除作业并定时喷洒除病虫害药物；12）水闸上游河两岸管理范围内平常经常有人跨越防护栏在河边钓鱼，存在一定安全隐患，管理员在日常巡查过程中如发现这类现象要积极劝阻相关人员远离不安全区域，以避免发生安全事故。项目部将会在河两岸、管理房、上下游翼墙段布置安装、悬挂一定数量的安全警示牌，以作警示宣传作用；2、卧旗水闸卧旗水闸在西向排洪工程中担负着重要的作用，主要负责日常及汛期上游来水的排洪、卧旗大河、梅屿大河的排污、排涝、倒灌水质调节等重要任务。该水闸为本次物业化管理工作重点，为切实做好该水闸的物业化管理工作，我公司及项目部将安排最得力的项目管理人员及水闸管理运行人员负责物业化管理工作，并针对该水闸制定具体的管理运行措施，具体如下：1）项目部月检查、管理运行调度、现场管理运行、巡查人员每日检查组织措施同梅屿控制闸1）、2）、3）条等同；2）卧旗水闸由于地处瓯江口，排污、排洪任务繁重，且上游河道水质调节频率较高，综合月开闸次数较多，因此要求管理运行人员需保证每月准确及时的按当月下发的西排排污调度单所规定的日期及时间进行闸门的启闭作业，以保证内河的水位安全、水质调节及汛期的排洪、排涝工作。每次启闭闸门时需提前通知上游梅屿控制闸管理人员以配合整个西向排洪整体调度，同时以电话、短信或微信群方式通知项目部负责人。在雨天、汛期及台风天管理人员需24小时在岗值守（同时在岗值班人员不得少于3人）观测水位，当水位逼近警戒水位时需及时将水情上报项目部，项目部将立即上报管理局并等候指令，现场管理运行人员随时待命等候通知开闸放水同时通知上游梅屿控制闸配合调度。如遇暴雨或台风来临水情发展迅速，来不及上报，可先行开闸并同时通知上游梅屿控制闸配合排洪，开闸后再及时上报并说明情况；3）卧旗水闸闸门为三孔液压启闭，开闸时需严格按照相关操作规程执行开闸程序，开闸过程中随时监控闸门启闭过程状态是否正常，启闭时如只需开启一扇闸门，需开启中间一扇闸门，如需开启多扇闸门，需按先中间，后两边，两边闸门需同时启闭，不得一先一后。卧旗水闸的两侧闸门根据这前启闭管理经验，发现在开启液压启闭时，闸门会出现不均匀上升，需先采取用电动葫芦将闸门轻微吊起在放下摆正，而后再启动液压启闭方能确保正常开启闸门，因此要求具体闸门操作人员需注意此细节，严格操作葫芦和液压启闭顺序，保证闸门的正常运作。我项目部将会与近期组织检修人员对该两扇闸门进行检修，目前初步想法是在闸门上部左右两侧各重新焊接安装滑块，以保证闸门关闭时，位置固定在正常位置上。该水闸由于规模较大，因此闸门启闭时需保证两人同时操作，一人负责开启或关闭操作，一人负责配合启闭及启闭过程的闸门运作监控工作（闸门的调正、过程的调整等）；4）每个月对水闸配备的备用发电机进行一次满负荷运转和最少一次空运转，以检验备用发电机的功能、并网线路是否正常。每月至少进行一次例行养护（检查柴油量、机油量、润滑油是否正常），每年进行一次拆解维修保养（如更换机油、火花塞及其它零部件等以及防腐处理）；5）卧旗水闸管理房范围属于封闭管理，但河道两岸及绿化带属于开放式，周边外来人员较多，特别是夏季，很多人在沿岸游玩，甚至部分翻越管理房围墙进入水闸内拍照玩耍，给物业管理工作造成较大困难，因此要求现场管理运行人员除了平时水闸操作运管理外还要担负起整个卧旗水闸物业管理范围内的安全管控工作，平常水闸无启闭工作时，管理巡查人员需每天在管理范围内巡查，发现有人员闯入、在危险地带玩耍的要及时劝离，发现有安全警示标志、标牌损坏的要及时修复，不能修复的报项目部，由项目部组织人员修复或更换。管理好水闸监控设施，确保监控设施24小时正常运转，如发现监控损坏或发生故障的及时报告诉项目部报修；8）卧旗水闸目前各类办公设备、劳保用品、备用检修工具、油料均备齐，均由上个物业管理单位交接给我方，现场管理运行人员需保管好各类物资，以保证需要时可正常使用；9）卧旗水闸周边目前有较多施工点，平常灰尘较大，现场管理人员需保证每天对管理房进行保洁打扫以及河道管理范围内绿化带的保洁工作（管理房地板、楼梯、闸门安全护栏需每天打扫拖洗，屋顶蜘蛛网、灰尘需每月打扫一次，绿化带保洁需保证2～3天一次）。人行桥及管理房范围水泥地面每天洒水一次以抑止灰尘；10）积极做好绿化养护工作，如在日常巡检过程中发现绿化植被、花草树木有死亡的要及时通知项目部，由项目部组织进行补种或栽植。在冬季少雨时段，视植被、草皮长势定期对其进行洒水养护，夏季需保证2-3天进行一次洒水养护。在春季、夏季需一个星期对绿化带进行一次杂草清除作业并定时喷洒除病虫害药物；3、杨府山标准堤及杨府山穿堤涵闸管理运行目前杨府山标准堤的物业化管理工作现场管理运行巡查人员为两人，均居住在附近指定的管理房内，日常主要负责标准堤沿线堤身及外江侧的巡查、卫生保洁及杨府山穿堤涵闸的日常运行、养护管理工作，为加强日后的物业化管理工作，我公司特制定具体详细的堤防、涵闸巡查、维修、养护、保洁实施细则，并在日后的物业化管理坚决贯彻实施，具体实施细则如下：1）现场管理巡查人员每天必须进行一次堤防安全与质量巡查，主要巡查内容：堤身路面、防浪墙是否有破损、开裂、沉降现象，沉降伸缩缝是否稳定，堤外灌砌护面结构是否安全，外江侧抛石是否有冲刷损毁缺失及滑坡现象。如发现以上问题需及时报告项目部，由项目部组织技术人员进行现场踏勘，制定维修方案报管理局批准后实施维修工作；2）巡查过程中注意观察是否有乱挖乱采破坏堤塘稳定，倾倒建筑、生活垃圾等现象，如发现需及时劝阻并报告项目部项目负责人，同时拍照保留证据，以提供给相关执法部门作为执法依据；3）管理巡查人员要每天至少进行一次对堤身路面及堤外灌砌石护面进行卫生保洁的打扫工作，做到管理范围全线卫生优良标准（堤身路面无任何杂物垃圾、外江灌砌石护面表面无淤泥、杂物、垃圾）。每次潮水如果淹没堤外灌砌护面及闸门板平台时，会遗留大量淤泥及垃圾，防浪墙外侧墙壁上也会留下较多淤泥污渍，现场管理人员需在每次潮水退去后采用小的清水泵抽水对淤积的淤泥进行冲洗衣，特别是闸门板顶部需及时冲洗，残留垃圾需及时捡拾清运。4）每2～3天对扬府山穿堤涵闸管理房进行一次卫生打扫工作（地面、门窗拖洗、屋内蜘蛛网打扫、启闭设备灰尘擦试等），每个月至少对柴油机进行一次带负荷试运转（如当月内无开闸计划时），保证在紧急状况下机械设备能正常运转启闭闸门。同时每个月对柴油机、启闭机、闸门进行一次维修养护的检查，检查各种零件、闸门止水、螺杆是否有磨损、破坏、故障等现象。如发现问题及时报告项目部组织维修；5）项目部将为杨府山标准堤物业管理点提供全套劳保用品（雨衣、雨鞋、工作服、照明灯、对讲机、铁锹、十字镐、防汛麻袋、救生衣、安全绳等）及卫生打扫工具，同时考虑到堤防沿线管理范围较长，垃圾清理量较大，项目部将会采购一定数量的垃圾桶沿堤摆放在堤身侧，以减轻保洁工作量。定期组织人员将垃圾汇集运走。并提供2辆手推车，平常保洁过程中捡拾的垃圾可采用手推车装载，收集完成后统一倒入附近垃圾桶。同时也可以在一些小的修补维修工程中转运一些砂、石子、水泥等材料；6）现场管理人员必须做好居住管理房的卫生打扫工作，管理房周围及屋内必须每天打扫，保持一个清洁整齐的居住环境，人员上班期间需穿戴整齐，注重个人形象；7）认真及时做好巡查记录、维修养护日常记录表格的填写工作；4、蒲州水闸管理运行蒲州水闸为中型水闸，规模为3孔×6米，采用卷扬式启闭，其中一孔兼作过船船闸，目前管理人员为2人，其中一人为原管理局编内人员，根据管理局人事调动计划，该职工计划抽调回管理局，另一管理员为蒲州村当地编外持证人员。人员安排将计划返聘一人，新派驻一人，调出人员将在我公司接手后继续指导和辅助新派驻人员一个月。蒲州水闸根据以往管理经验总结管理难度较大，主要在于外来民用运输船舶（淤泥船、运砂船）较多，平时基本都停泊在水闸上游河道内，安全隐患较大，且无法劝阻其停靠，为保证我公司对该水闸的全程物业化管理工作做到安全高效、平稳有序、文明标化，特针对该水闸制订具体的管理运行细则，具体如下：1）该水闸人员值班将采取人员入住管理，全天值守，人员轮休采取换休。平常枯水期及晴天内河上游无较大来水量、内河水位保持正常的情况下，可保持一人值班一人轮休。在汛期、台风天、极端天气情况下，两人必须全天24小时在岗，保持观测潮位、内河水位，一旦内河水位逼近警戒水位，立马通知项目部，随时待命执行项目部接收并下发的指令进行开闸排涝；2）现场管理运行人员每天及时收听本地天气预报，特别是暴雨及台风来临前，管理运行人员需提前观察、预测水雨警情，大雨及暴雨来临前提前开闸将内河水位降至安全水位，以减轻暴雨来临时上游内河河道的防洪排涝压力；3）现场管理运行人员要无条件服从项目部的管理、遵守各项规章制度，听从项目部指挥安排，积极执行项目部下发和制定的各项指令、计划安排、值班考勤制度；4）在平常少雨季节，内河水位较为平稳时，如有安排进行内河排污开闸计划时，需提前通知停泊在内河及水闸外江侧泄水口河道内的各类船只，督促其尽快在开闸前全部开离泄水区域，驶入安全水域。无法联系或不听从通知安排的船只，可采取报警由警察出面协调解决。如还不奏效的可采取报警和拍照取证后，雇佣其它具备船只操作资格的驾驶员强行将停泊船只开离危险区域，由此产生的费用由相关船主负责，当确认所有船只均已驶离放水区域并确定安全后根据外江潮位变化实施开闸排污；5）在汛期、暴雨天、台风天管理运行人员需24小时值班坚守，并提前通知停泊在水闸河道内及外江侧泄洪道内的所有船只驶离此区域，并随时监控是否有临时驶入船只如发现及时制止其停靠督促并警告其离开。如有不听从指挥安排者可采取上述措施进行处理。同时严密监控上游来水量及水位和外江侧潮位，当发现内河水位上涨速度加快并逼近警戒水位时立即上报项目部等候开闸指令，当收到开闸指令并确保河道内无安全隐患后立即开闸泄洪；6）管理运行人员在枯水期及正常月份需保证每个月对备用发电机至少进行一次负责试运转，以检验备用发电机使用可靠性，确保在非常时期能正常发挥作用，保证闸门的启闭安全；7）现场管理运行人员每天值班时段需对各类水闸建筑物、上游内河两岸结构、绿化、启闭设备、电气设备、监控设施、下游泄水建筑物结构稳定性、设备功能进行日常巡视检查，及时发现安全隐患并对发现的问题及时上报项目部以供项目制定相应的解决措施和管理方案；8）现场值班人员每天必须对管理范围（水闸管理房地板、栏杆、楼梯、屋顶）进行一次卫生清扫，保持管理区的环境整洁，每2～3天对绿化带进行一次垃圾清理。夏季无雨天时每2～3天以绿化带进行一次洒水养护与树木修剪，发现有造破坏死忘树木及绿化带破损的及时报告项目，由项目组织专业绿化施工人员负责补种和栽植；9）目前蒲州闸管理区范围较为开放，周围杂草、堆土、管线较多，现场比较凌乱，计划年后对管理区范围内的杂物、杂草进行一次彻底清扫，安排简易围栏将进场路与杂物堆弃处分隔开来，以增加周围美观性；10）由于周边灰尘较大，现场配置一台小功率清水泵，每天安排管理人员对人行桥、楼梯进行一次洒水除灰工作以降低扬尘现象；5、东平水闸管理运行东平水闸位位于温州港白楼下港区内，由于位码头厂区范围内，日常的安全保卫工作比较良好，但厂区内大型集装箱运输车、各类机械较多，对水闸管理人员来说需特别注意日常上下班时的出入安全。该水闸管理房建筑较新、内部管理设施配备齐全、居住房间较多，因此水闸管理运行人员采取居住管理方式。该水闸为4孔螺杆式启闭机，为全电动机械式启闭，操作较为简便。为做好该水闸的物业化管理工作，特针对该水闸制定如下具体管理运行措施，具体如下：1）水闸日常的闸门启闭、排污、排涝、泄洪的所有调度指令均由项目部负责下达，项目部只接受管理局的调度指令，其它单位或个人所下发的指令均不得执行，除非是经管理局或项目部同意并由管理局或项目部传达的。2）现场值管理运行人员在日常巡查管理过程中，如发现有破坏水闸建筑物、设施安全的个人或单位行位，当场立即制止，并同时上报项目部，项目部将立即上报管理局同时项目将组织人员赴现场进行调查取证与处理。做好水闸设施及相关物品的防盗及管理房的防火工作；3）该水闸管理运行人员定岗为2人，人员居住在现场管理房内，平常枯水期及旱季的无雨季节2人可采取轮流值守，一人休息一个值班。但每月每人累计休息天数不得多于10天。在主汛期、雨天、暴雨天、台风天需保证两人同时在岗，特别是暴雨天及台风天必须24小时在岗值班，随时观测内河水位、外江潮水位。提前预测上游水位的上涨情况，并及时将现场水雨情电话通知项目部，随时待命听候指令开闸放水；4）每个月对备用发电机至少进行一次负荷运转，以检验备用发电机的功能是否正常，特别是汛期、台风季每月应进行一次空运转和一次负荷运转，时刻保证备用发电机能随时启动供电，确保闸门在外部电源断电时供电启闭，发挥正常功能，每个月试运转时同时对发电机进行一次保养维修（如更换机油、添加柴油、更换其它磨损元器件等）。经常性的对闸门的螺杆、门止水进行目视检查，发现问题及时上报项目部；5）每天对管理房、启闭设备及周边卫生进行一次打扫擦试工作，保证管理房内环境整洁、管理房外无垃圾、杂物堆积现象；6）配置一台小的清水泵，每天对管理房外楼梯、人行桥灰尘及闸门板淤泥进行冲洗；7）管理运行人员每天必须认真、及时、准确填写运行记录、值班记录等记录资料；8）该水闸为4孔闸，闸门启闭操作时需严格按照操作规程执行，开启时需先中间后两边，每次开启闸门最少保证开启两孔即中间两孔，如需多开，则同时开启两边侧闸门，开启时必须保证开启同步，不得开启过程中停止，要么一次关闸到位要么一次性开启到位；9）现场管理运行人员每天上班值守期间必须穿戴公司统一配发的工作服、工作牌，操作期间戴好安全帽、绝缘手套、胶鞋等防护劳保用品；10）由于水闸处在码头管理区内，平常6、蓝田水闸管理运行蓝田水闸闸门结构为钢闸门液压启闭形式，闸规模为3孔×6米，为中型水闸，机房为三层楼房（机房规模较大）。周边环境较为复杂，存在煤场、化工厂、散装水泥站，平时各类民用、工业运输车辆来往频繁，管理范围扬灰现象较大，外来闲散人员较多，且水闸交通桥还兼作附近村庄的来往通行交通桥，管理区范围内无法实行封闭管理，给物业化管理造成很大困难，为在日后的物业化管理工作当中不断提高对该水闸的日常的管理运行工作，特针对该水闸的特点、外部环境、人文环境制订专项的管理运行方案，具体如下：1）水闸日常调度指令及日常巡查内容等同于以上东平水闸第1）、2）条；2）蓝田水闸目前定岗管理运行人员为2人，管理人员现居住在水闸机房生活区内。由于该水闸同为本次物业化管理的重点水闸，且周边环境较为复杂，故要求现场管理运行人员需保证全天值班，夜晚居住在水闸内，平常枯水季及少雨天需保证最低一人在岗值班，两人轮换值班，但每人每月最高休息天数不得多于5天，平时白天上班期间两人必须同时在岗（轮休人员除外），夜晚必须保证一人在岗值班。3）现场管理运行人员需每天及时关注所在地天气情况以及内河水位、外江潮位以及水质情况，及时将各项观测数据记录在册。在雨天、大暴雨天、台风天需24小时在岗进行水位监测，提前掌握水情的发展情况，当发现因降雨或少游来水量突然加大，导致河道水位上涨迅速，立即报告项目部，交随时待命听候项目部下发开闸指令。在旱季及少雨季节注意观察内河水质情况，如水质出现不良情况时（如散发臭味、水质变黑、变绿），及时通知项目部，等待项目下发开闸排污或倒灌进行水质调节工作；4）备用发电机的月试运转及负荷运转方法同上东平水闸第4）条；5）管理人员需每天对水闸主体建筑、启闭设施、电气设备、绿化带及上下游河道进行日常巡视检查，确保各项结构、设施都完好，无破损，结构无不稳定情况，设备运转正常。如发现问题及时上报项目，由项目组织专业技术人员到场察看并制定相关方案进行解决。每月定期对启闭设备、闸门、备用发电机进行保养（启闭机、发电机机油更换、液压油油量检查，油量不足的需及时补充，油质不好的进行更换或过滤处理，零部件有磨损的及时上报提出更换）；6）由于该水闸周边污染较大，扬灰情况严重，水闸管理房积灰严重，必须保证每天对管理房内地板、楼梯、管理房外人行桥、园墙内地面进行至少一次卫生清清扫工作，屋内地板需每天拖洗，栏杆每天需擦试、机械设备擦试，保证随时清洁。另配置2台小型清水泵，每天不定期对管理区范围进行洒水降灰工作，以提高空气质量和抑止灰尘。绿化带要经常性的洒水养护、除草，冬季每一个星期左右进行一次洒水养护，夏季少雨季节每2～3天进行一次洒水养护，一个星进行一次清除杂草工作，积极补种和恢复死亡和破坏的绿化植被。并在春夏季定期对绿化植被喷洒除虫药物。；7）该水闸外江侧泄洪河道内平时有较多渔船及其它船只停靠，在开闸时存在较大的安全隐患，因此要求现场管理人员加强日常巡视检查力度，发现有船只停靠应及时拉响警报并劝离其驶往安全水域停靠，同时拍照保存证据。根据项目部下发的当月调度指令计划以及临时调度指令，现场管理运行人员需提前巡视现场，及时通知停靠船只驶离内外河道范围。如联系不到船主，可采取报警或通知海事部门进行强行拖离，如以上措施均不奏效则我方只得采取雇佣具有相应操作资格的船员将停靠船只先行开离并拍照作为事后处理依据；8）闸门启闭过程中，操作人员需严格遵守各项操作流程（闸门启闭操作规程、电气设备操作规程等）。该闸门为3孔，在正常进行调度开关闸门时，如只需开启一孔的，须开启中间一扇，如需加大放水量需开启多扇闸门的，需按先中间后两边的开启顺序严格操作。启闭闸门时需一次启闭到位，不得中途停顿再启闭；7、城东水闸管理运行城东水闸为3孔×3米规模小型水闸，为螺杆式砼闸门。管理房内配备有一间生活住房，管理人员采取居住管理。目前该水闸定岗管理运行人员为2人。该水闸位置较偏，外来干扰因此相对较小。但也存在着一定的管理难度，目前水闸管理范围属于开放式管理，水闸人行桥还担负附近村庄渔民的通行道路。每到周末，有较多外来人员到附近堤塘游玩或在水闸附近内河钓鱼或烧烤。因此管理运行人员在日常管理工作当中需注意加强管理范围内的各类设施的安全巡查、防盗、防火，劝离安全隐患点的人员等工作。该水闸的具体物业化管理期间的管理运行细则具体如下：1）1）水闸日常调度指令及日常巡查内容等同于以上东平水闸第1）、2）条，但其中具体的指令下发单位由项目部分支机构龙湾片水闸分管项目部下达；2）现场管理运行人员需充分了解、熟悉螺杆式启闭机的工作原理、操作流程，由于该水闸配备的螺杆式启闭机的动力来源为自备柴油机，一台启闭机配置一台柴油机，因此要定期对柴油机进行保养（如添加柴油、更换机油、其它零配件），在非汛期及旱季闸门启闭频率较低时，需保证每月至少一次对每台启闭设备进行一次空运转和负荷运转，以检验启闭设备和动力设备的正常工作性能，提高安全系数。3）现场管理运行人员需每天对整个管理范围内的水闸建筑物及附属构筑物、绿化带进行巡视检查，发现问题及时上报龙湾片分管项目部，一般问题将由分管项目部负责组织维修养护并报项目部具体实施方案，重大问题将直接由项目部直接制定解决实施方案并的管理局批准后实施。4）现场管理运行人员需保证24小时有人值守，在平常非汛期、少雨季、旱季各采取2人轮流值班和换休。值班人员需每天进行现场巡查、管理房内外地面、绿化带保洁打扫工作。保证管理区范围的环境达到优良标准。在该水闸配置一台小的清水泵，在夏季及秋冬季少雨季节时定期对人行桥及管理房两侧砼路面洒水抑止灰尘，保证良好的空气环境；5）现场管理人员需及时清除管理房及周围建筑物墙面的各类涂鸦、喷绘小广告，减少视觉污染；6）主汛期、大暴雨天、台风天，2位管理运行人员必须保证同时在岗24小时值班，随时观测内河水位、上游来水量、外江侧潮位，提前预测险情，当上游来水量突然加大或内河水位迅速逼近警戒水位时，及时报告项目部等待指令开闸放水，同时密切关注水情。如遇水情发展迅猛，且外江潮位正处低潮或开始上涨时，可采取先立即开闸，开闸后再行通知项目部；7）现场值班人员需每天填写水闸运行记录表、值班记录表、日巡检查记录表、周检查记录表、安全检查记录，每月及时将各项记录资料上交项目部整理归档；8、龙湾、下兴、七甲、天河、前岗、东门、西一各水闸的管理运行该七座水闸均位于龙湾区，在未实行物业化管理之前均由管理局下属龙湾片管理所负责水闸的日常管理运行工作，以上七座水闸整体规模均偏小，同为小型水闸。从使用功能重要性及闸门开启频率划分的话，龙湾水闸较其它6座其功能较显重要，主要担负附近工业及村镇密集区域的内河河道排涝、防洪作用，特别是汛期的排涝泄洪作用较为重要。其它6座水闸的开启频率相对较低，特别是东门水闸，根据向管理所管理人员了解，东门水闸在近两年基本未开启过。我公司接手上述水闸的物业化管理工作后，为在整个合同期内做好全部的物业化管理工作，专门针对以上7座小型水闸制定专项管理运行方案，具体如下：1）龙湾水闸目前定岗管理运行人员为1人，长期居住在管理区内生活管理房。该水闸启闭机结构形式为卷扬式同轴双联动双吊点启闭机。现场管理运行人员需熟知该类型启闭机的各项操作规程，每月定期对卷扬机钢丝进行上油保养，发现钢丝绳有脱丝、断丝或接头松动现象及时报告诉龙湾片分管理项目部提出更换或维修意见。每天需对管理房及生活区进行卫生清扫工作，及时擦试机械设备上的灰尘