重庆江北区五宝镇市场调研简报

COINTUEENTERPRISEGROUPCOINTUEENTERPRISEGROUP重庆?江北区•五宝镇

市场调研简报二o—年六月二十七日#的首度回暖，供应大增。供应情况1、房地产相关土地供应2011年5月供应房地产相关用地11宗，面积119万川，可建建筑面积261.68万川，土地预出让均价399万元/亩，预出让楼面地价2720元/m2。本月供应土地较上月增加10宗，由于上月只有一宗土地供应来自南岸经开区，土地价格达到了677.37万元/亩，而本月北碚区、南岸茶园新区、九龙坡区中梁山组团等非核心组团地块供应占比 较大，因此拉低了本月土地的平均地价，本月供应均价较上月降低了278万元/亩。主城区房地产相关土地供应面积及宗数(2010.5-2011.5)3S3025203S302520151O2001OOO口勺oR "xV- 、A护b护护护b护b「冷命冷庐庐主城区房地产相关土地预出让均价及楼面地价(2010.5-2011.5)800700占00400300200TOO03000250015002000800700占00400300200TOO0300025001500200010005003500 十地预岀让均价C万元/亩)预出让楼面地价(元/耐)2、工业用地供应2011年5月供应工业用地13宗，面积94.62万川，较4月供应量增加136%,预出让均价32万元/亩。供应的13宗工业用地分别来自南岸区、江北区、沙坪坝区和北碚区，土地性质主要为二类工业用地。此外，供应的一块来自江北区唐家沱组团的地块预出让均价达到了118.09万元/亩，土地性质为一类工业用地兼容普通仓库用地， 该价格已接近北碚区房地产相关用地价格。供应面积｛万时)供应宗散

供应面积｛万时)供应宗散成交情况1、房地产相关土地成交主城区房地产相关土地成交面积及宗数(2010.5-2011.5)4020006060402040200060604020房地产相关土地成交均价及楼面地价(2010.5-2011.5)700600700600500400300200100350030002500200015001000500咸亦均价〔万元/亩)楼面地价｛元咸亦均价〔万元/亩)楼面地价｛元/祈)出idL向林 "O主城区工业用地成交均价及楼面地价（2010.5-2011.5）50 r500J&&宀卫仝N工a<>代f■成交金额（亿元） 成交均价（万元/亩）三、小结（一） 2000~2010年，重庆市整体经济以高于全国GDF平均增速水平的速度持续、稳健的发展，固定资产投资、居民人均可支配收入也在不断增加，整体经济环境平稳、健康发展。（二） 从城市价值来看，随着“成渝经济区”、“五大中心城市”、“两江新区”系列概念规划出台，重庆城市价值日益提升，价值空间迅速放大。（三） 从土地市场来看，土地供需市场整体表现不突出，土地供应量不大，供应地块以非主城核心组团地块居多，地块规模较小，加上楼市调控政策频出，知名开发商拿地热情不高，拿地企业以二、三线企业居多。（四） 从供应市场来看，开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持稳步增长的势头；普通住宅类的高层、小高层产品仍将是市场主流。（五） 从需求来看，随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区转移，住宅需求量亦将同步增加；另一方面，受国家宏观调控政策延续性的影响和物业税试点等影响，投资需求受到较大抑制。（六）从价格来看，“两江新区”成立等系列利好政策也必将标志着重庆在未来两、三年内，房价持续增长成为必然趋势第三部分、江北区简介一、江北区概况（一）概况：江北区是重庆市主城核心区之一，地处嘉陵江、长江交汇处北岸，呈长条型带状分布，东西长43公里，江岸线103公里，幅员面积221平方公里。大学城北晤I区妁20為理負,：i能询飞卞、大学城北晤I区妁20為理負,：i能询飞卞、Ertn/?1S分钟车强^关兴幢石船佶A£a>a木同t*KIZ».as**!洩坪坝送A. vjrj-_h■■-T宀大渡口医九花墟S103.48MXvi、3«<4XWW丹凤HIXTim（二）区划：江北辖9个街道（石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱）、3个镇（鱼嘴、复盛、五宝），户籍人口52万，常住人口68万。其中石马河街道、大石坝街道、观音桥街道、华新街街道、五里店街道、江北城街道属于江北区的上段，寸滩街道、铁山坪街道、郭家沱街道属于江北区的中段，鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇属于江北区的下段。（三）河流：区境自西向东三面环江。嘉陵江从石马河街道梁沱流入区境，区境段为18.8公里。长江从江北城地区流入区境，区境段51.4公里。洞梁河在唐家沱地区，双溪河在寸滩段13.3公里，御临河在复盛、五宝区境段11.2公里。另有流经本区的溪河4条。各溪河均汇入长江。（四）区域特征：作为重庆主城核心区的重要组成部分，江北区具有四个典型特征：1、江北是重庆新兴的商贸中心。区域内拥有商业面积达300万平方米、年商品销售额达600亿元、日均人流量达40万人次的西南地区首条“中国著名商业街”——观音桥商圈；有西部第一、全国一流的观音桥农贸市场；有正在建设的全国第一个内陆保税港区——两路寸滩保税港区 ;有正在建设中的重庆未来金融中心——江北嘴中央商务区。2、江北是重庆集约发展的现代制造业基地。区域内有重庆市港城工业园区和重庆鱼复东部新城两个市级工业园区，其中鱼复组团是“两江新区”、石船工业走廊的重要组成部分和市政府规划的汽车工业基地。3、江北是重庆重要的交通枢纽。区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车15分钟即可到达重庆江北国际机场。渝怀铁路和渝黔、渝邻、渝涪三条高速公路纵横交错；嘉陵江、黄花园、嘉华、朝天门等多座大桥飞跨南北；有长江上游最大的集装箱深水码头——寸滩港和大型铁水联运综合性物流港口——果园港，轻轨三四六八号线正在加快建设，形成了航空、铁路、水运、轻轨、高速公路、城市道路“六路聚合”和人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流交汇”的畅达格局，构成了全市及西部最优的口岸优势。4、江北是重庆重要的宜居新区。江北是一个显山露水的市级山水园林城区，已经建成的鸿恩寺森林公园占地1020亩，是全国规模最大的桂花公园、主城最大的精品公园、主城视野最广的观景公园。建设中的铁山坪森林公园将打造成为重庆主城的山地休闲度假高地。重庆大剧院、重庆科技馆、石子山体育公园、江北文化艺术中心等重大文化科技体育项目的建成投用，将使江北具有更好的人文环境。规划到2012年，建成10个城市公园和100个社区公园，森林覆盖率达到40%人均公共绿地面积达20平方米以上。二、规划机遇（一） 按照“1595”总体发展思路，实施“一个全面升级战略”，确立重庆新兴金融中心、重庆新兴商贸中心、重庆最大的物流中心，重庆集约发展的现代制造业基地、总部企业的区域基地“五大功能定位”。（二） 完成江北嘴CBD建设、寸滩保税港区建设、观音桥商圈再提升建设、港城园区建设、东部新城开发建设、北滨路沿线开发建设、铁山坪开发建设、五宝新农村建设及和谐社会建设“九大工程”

第四部分、五宝镇区域发展机会一、五宝镇简介五宝镇位于重庆市江北区东端，坐落在长江之滨、御临河之畔，背靠明月大山，形成三面环水、一面靠山之势大山，形成三面环水、一面靠山之势全镇幅员面积42.8平方公里，下辖7村105个合作社、1个社区，常住人口13300人二、交通区位交通、区速\至庆主城区\DoiAtitownChonggjFHgr巴南区江北区\.Iid口~x滴江!（二）镇内交通三、 景观资源（一） 青山：外隔明月山与主城相望，内有深丘浅峦。森林 15000余亩，全镇林地覆盖率44%素有“绿色氧吧”美誉；（二） 绿水：坐落长江之滨，御临河畔，两江呈三面环水之状；（三） 灵泉：拥有丰富地热资源，新三村温泉温度50C以上，日出水量2400立方米以上；（四） 险峡：境内有明月峡、洞溪峡；（五） 奇寺：驿龙庙、王爷庙、观音寺、大方寺、玉皇观、五宫堂等。四、 利好政策（一） 国土整治：该项目系市、区共建项目，规划建设期从 2008年至2012年，预计财政投资4亿元，重点对土地整理、集中居住、土地流转、产业发展等方面进行探索，目前已在干坝村、万缘村进行试点并全面推进；（二） 城乡统筹：五宝作为重庆市7个统筹城乡发展综合改革配套集中示范点之一，拥有比其他乡镇更多的发展机会，资金、用地、金融、项目、

创新等五个方面也将获得重点支持。特别是将农村集体建设用地流转上将会取得新的探索和突破。五、五宝镇“建设集生态休闲、温泉疗养、康体运动、文化创意、旅游观光于一体的主题风情小镇”的12536发展思路：江北区五至镇勰盍性启皿策别御临亲水怖古区巴谕小tn凤悄区苛艇旅澹生活底假区江北区五至镇勰盍性启皿策别御临亲水怖古区巴谕小tn凤悄区苛艇旅澹生活底假区（一） “1”建设城乡统筹发展的社会主义新农村示范镇；（二） “2”借助市区共建的国土整治项目和全市统筹城乡集中展示区试点两大动力引擎；（三） “5”培育温泉休闲、现代农庄、运动康乐、生态居住、文化创意五大产业；（四） “3”做好基础设施、生态绿化、巴渝新居三大工程；（五） “6”抓好土地流转、聚商选资、社会保障、公共服务、文化建设、人才培养六大平台建设第五部分、结论及建议一、五宝镇SWO分析（一）优势：1、 五宝镇背靠明月山，面朝长江，境内“山、水、泉、峡、寺”五宝，自然景观资源良好；2、 五宝镇与鱼复产业园之间有明月山天然屏障形成阻隔，境内以第一产业为主，基本无污染，生态环境良好。（二）劣势：1、 五宝镇位于江北区最东端，距离主城有40分钟以上车程；2、 五宝镇与主城之间有两条山脉相隔，需穿过“铁山坪”、“华山”两条隧道，加大了主城居民心理抗性；3、 五宝镇地形地貌较复杂，丘陵、沟壑较多，较不利于大规模、成片开发；4、 交通路网、市政管网缺乏，配套建设周期较长、投入较高；5、缺乏房地产消费群体支撑，几乎完全依赖于区外购房群体。（三）机会：1、紧邻的鱼复产业园区招商引资、规划建设良好，成规模的产业集群必将带来大量的的产业人群，产生大量刚性购房需求；2、 江北区内五宝镇以外区域均已纳入两江新区规划，江北区财政实力雄厚，必然会在政策上予以倾斜、规划建设上加大投入，由鱼五隧道、滨江路改造工程建设可见一斑。3、 复五隧道（在建，2012年贯通）将缩短五宝至鱼复、至主城距离。4、 实际开发中，可借势“两江新区”、“价格洼地”，缩短客户心理距离；5、实际开发中，可巧妙利用地形资源、温泉资源，打造前瞻性产品，锁定目标客群需求。（四）威胁：1、按重庆市西进北拓战略，五宝镇所在的东面目前是最不成熟区域，非开发热点；2、位置上紧邻两江新区，但规划上未纳入两江新区。整体发展受两江新区、鱼复产业园发展的传导影响，属被动发展型。3、产品定位方面：（1）五宝镇具有独特的自然生态环境优势（靠山面江有温泉），若面向重庆主城客群开发旅游地产，则需面临四方十泉、长寿湖、仙女湖、玉峰山、南山等热点开发区域竞争；（2）若面向鱼复产业园产业消费群体开发中高端产品：需面对鱼复片区内自身配套商住项目竞争（鱼嘴片区配套有18平方公里商住用地，按容积2.0、90平米/户测算，可供400000户居住；按平均每户3人测算，可容纳120万人，远远超出20万规划人口数量）。鱼复片区规划定位为制造及物流园区，受产业定位所限，人口以中低收入产业工人为主，中高收入管理人员相对较少，购买能力有限。二、结论及建议（一） 随着规划的不断实施，两江新区成立之前土地资源储备较丰富、土地成本较低廉的局面已一去不返，五宝镇作为江北区唯一未被列入两江新区的镇级行镇区域，几乎可以说是现存唯一的价值洼地。（二） 受制于位置和主城距离，发展尚需时日，五年内无直接开发价值；（二）五宝要发展，鱼复先要热。如鱼复发展顺利，产业基本成型，产业人群入驻，购房需求产生。五宝镇有明月山形成天然屏障，污染低、生态好，可做高端产品满足鱼复产业人群，形成工作在鱼复，生活在五宝的产业+居住模式；（三）经过初步分析，干坝村、下湾村位置临江、视野开阔、有层次落差，较利于高端别墅规划布局，建议做进一步深入考察。（四）下阶段考察建议主要工作内容为：1、冯总建议：（1）有进一步合作意向则需尽快制定工