辽宁老城区改造项目内部认购推广方案

xx•xx御府—内部认购推广方案呈送本报告为xx地产受丹东xx投资置业有限公司委托而特别研究撰写，其设计版权为xx地产所有。报告中含有xx地产研究技术信息，因此未经版权人同意，本报告不得提供给版权人之同业机构。本公司承诺在处理与客户和调查对象之间的职业关系中接受ESOMAR规则的约束。呈送：xxxx投资置业有限公司联系人：xx电话：xx报告是解决问题的！项目背景2011年浪头老城区改造拟动迁建筑面积156885平方米，计2196户，土地开发面积634317平方米，可开发各类住宅91.94万平方米。浪头老城区改造项目总投资16亿元，计划建设期3-5年。项目背景总用地面积84424.94㎡（合126.63亩）实际用地面积84424.94㎡（合126.63亩）总建筑面积169799.3㎡计容积率建面165157.7㎡其中商业面积17544.99㎡住宅面积146182.4㎡物业用房1430.88㎡建筑基地24470.32㎡建筑密度28.98%容积率1.96不计容建面4641.6㎡架空层面积4641.6㎡绿地面积26340.58㎡绿化率31.2%机动车停车位393辆数据说明：xx投资置业2011年4月份提供原方案分期开发思路根据拆迁项目的特殊性，按拆迁顺序由北至南，分二至三期开发，这样可以使后期开发根据市场及资金情况对产品做出相应的调整，适合市场的需求。这部分主要是根据开发商、xx代理及设计单位共同确定的项目的基本经济技术指标，采用成本估算法测算开发项目的成本及收益指标，xx代理认为一期开发6-8万平方米为最佳效益体量。现指标7#6F50套5#11F80套9#6F㎡12#6F㎡2#13F㎡现开发指标楼号层数面积㎡面积区间面积区间套数备注213？回迁户5117820？？80内部认购765850？？50内部认购96？126？小计13670130做什么？怎么做？思考？主旨

通过一个适时的、缜密细致的“内部认购”活动达到两个目的:即定位、定价，又能达到快速回笼资金的目的，同时，为本案的开盘夯实营销基础及形成良好口碑。通过本次活动，让甲方能清楚地看到xx丰富的“内部认购”组织经验，及有力的销售把控能力和精益求精的工作风范，达到专业值得信赖的目的。

双定阶段目标定位定价产品定位客户定位成本定价承接力定价政策制定登记、认筹定价选房、交款政策制定登记、认筹定价选房、交款区域价值客户成分客户收入客户需求方案xx.xx御府内部认购方案一、认筹目的（内部认购方式）1、为本项目快速积累准客户，达到快速回笼部分资金的目的。计划通过一个月的宣传推广周期创造契机，用相当额度的增值空间及市场前景吸引目标群体提前参与，以互动式信息传递深层渗透，积聚准客户群，同时达到截留竞争项目客源的目的，减少后期压力为火爆开盘打下坚实基础。2、进一步接收客户反馈信息，建立客户档案对客户进行管理，通过再次调查分析为以后的价格攀升、调整、后续规划、广告传播、提供准确可靠的事实依据，有利后续开发策略调整。3、根据浪头人浓厚的本地情缘，通过本活动充分调动口碑及人际关系效应，以较小的费用达到最大的阶段目标。方案

二、认筹方式（内部认购方式）针对本项目积累客户时间短，工程无进度，拆迁受阻缓慢等客观情况，项目首次上市亮相，建议以“权益增值”认筹活动及折扣优惠政策为启动点，为首次亮相快速积累一定数量的客户奠定基础。方案

三、认筹优惠政策申请内部认购活动，意向客户交纳“诚意金”5000元可享受以下权益：签约购房可抵顶10000元购房款，还可享受开盘时优惠政策2-5%；。方案四、内部认购策略计划推出5#（11层）、7#（6层）两栋内部认购推广活动展开后电话通知所有“签客户信息单”的客户至指定地点交纳“诚意金”；交纳“诚意金”客户统计作二级分类：即购房面积信息、付款方式信息。“诚意金”交纳顺序；作为选房顺序，不能确定房源、房号、面积、价格；开盘前公司公示通知所有交纳“诚意金”内部认购客户至指定地点选房，客户按先后顺序进场选房，诚意金转首付；客户未选取合适房源，所交纳的款项开发商无条件退还(不计息）方案

五、认筹时间（未定）！六、物料准备及细节流程1、细节甲方确定有效房源面积（套数）。甲方确定成本单价甲方确定优惠额度甲方预期回款额甲方确定施工节点方案

2、细节

推广活动展开后，现场填写“客户意向单”量达到拟推房源（套）两倍以上，经技术确认再开展下一节认筹动作。

认筹交款时间节点按客户质量、数量确定。

每工作段需提前一周公布信息，并要求置业顾问电话通知所有客户。为开发商技术销控20%房源。（26套）方案

流程内部认购前一周

由xx置业顾问以电话和销售案场接待的形式，将正式内部认购流程和优惠政策告知所有在推广期正式确认的客户，并即时反馈客户信息。内部认购当天外场

在售楼部门口设等待区和排队人流通道，时间为：当天8：30开始，请先行到达的客户在等待区等候，并告知9：00整正式开始交“诚意金”（选房流程同上);正在排队的（排序）客户才能进入售楼处办理认筹、选房、交款等。方案

流程售楼处内

由工作人员带领，客户9：00带身份证和现金按排序经核对后进入现场。并再次告知认购流程等事项。签约区（选房区）交款区（甲方确定）销售经理将正式认购单整理归档方案工作方向客群收入需求镇政府覆盖区五一八覆盖区户外围挡广告覆盖区户外广告覆盖区三、四道沟覆盖区外展覆盖区示意外展物料太阳伞2顶准备：户型展版桌椅礼品购物袋登记表外展物料外展物料现场围挡效果户外效果户外效果建议全部墙面租赁广告词xx·xx御府主题广告语关键词：xx、龙脉、浪头、xx、御花园、皇家、新生活、智能、荣耀、府邸1、老邻居、新生活！2、新浪头、新生活！3、xx·xx御府---皇家御花园！4、以诚建城，xx·xx御府------开创浪头优质生活新里程！5、xx·xx御府-----浪头核心点，品质生活圈！6、xx·xx御府--江畔华庭，龙脉府邸！7、xx·xx御府---居皇家龙脉，享世纪荣耀！副标题：对望皇家官邸---悠居鸭绿江畔，xx·xx御府---新生活倡导者！传承龙脉气运，乐享皇室生活！xx·xx御府---新生活倡导者！xx·xx御府------浪头首个全封闭优质园区即将亮相！xx·xx御府-----改变，从xx开始！预约进行中！皇家龙脉府邸，传承世代荣耀！即将盛大开盘，预约进行中！客户信息单客群分析本项目目标客户群主要定位在浪头本地及周边平民化客群，他们主要特征：一般家庭结构以夫妇两人或三口之家为主。少部分空巢模式家庭即儿女在丹东市内或其他地区工作居住，老人留守在家有强烈的家族观念，对浪头镇有着地缘眷恋情结，喜欢安静、闲逸的郊区生活。比较认可本项目地段价值。一、薪资阶层

二、富裕市民阶层

三、市民阶层数据说明：xx代理2011年4月份市调报告数据收入分析劣势小区主入口不临街，小区气势凸显不明显。开发商首次开发，品牌优势较弱。属拆迁项目，难免有负面新闻。无论商业、住宅均有竞争压力。本地消费水平低下。说明：以五一八厂和本地居民采集信息为主内容比例备注3000元以下45%五一八厂职工3000-5000元40%学校教职员工5000-1000012%临街商业网点10000元以上3%临街商业网点

在所有的可能购房的被访者中，个人月收入集中在1001-3000元，家庭月收入在4000元的所占比例有40%；家庭月收入4001-5000元之间的占45%，浪头镇居民收入水平整体偏低。数据说明：xx代理2011年4月份市调报告数据需求分析数据说明：xx代理2011年4月份市调报告数据需求分析项目结论消费者对本项目的认知80%的被访者认为本项目是比较适合居住的项目，超过9成的被访者对浪头未来的发展很有信心，90%的被访者认为浪头的房价有升值的空间。置业类型95%的被访者在本项目置业首选住宅。在xx置业的可能性购房可能性超过50%的消费者占70%。购房需求大多数的被访者可以接受的住房单价在3000元/㎡以下，被访者可以接受的住房总价是在30万元以下。购房考虑因素考虑因素排在前三位的是：购房总价、园区环境、物业管理车位需求少数的