项目可行性调研及分析报告

湖南省怀化市“金盾华庭”项目可行性分析报告目录怀化市概况：怀化都市发展状况；都市经济发展水平；都市住房水平。项目概况：宗地位置；宗地所在区域概况；宗地现状；项目周边物业发展状况；项目规划控制要点。区域市场分析区域住宅市场成长状况；分析：本案在区域市场内的机会点；区域内供应产品的集合特性。项目规划项目整体规划；项目道路交通规划；本项目绿化及有关配套；投资收益分析：成本分析；收益分析；风险分析。项目SWTO分析；优势；劣势；机会；威胁。项目开发市场定位项目开发可行性建议；项目市场定位；壹·怀化概况怀化都市发展状况：怀化，湖南省西南部，辖9县1市1区1管理区（县级）和一种省级开发区和一种省级工业园，全市城乡人口474.19万人，城乡化水平36.4%。市区都市框架拉通到80平方公里，建成区面积53.8平方公里，城区人口数55万（人口普查）。为我国出名的铁路枢纽，素有“滇黔门户、全楚咽喉”之称。位于中国湖南省西南部，沅江中游，西邻贵州省铜仁地区和黔东南苗族侗族自治州，南邻广西省的三水，东、北部与我省的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界和湘西自治州接壤；是湖南“西大门”。是湖南西部地区和湘鄂川黔桂五省结合部最重要的都市。（一）交通发达，基础设施完善：怀化是HYPERLINK湘西南门户和HYPERLINK交通枢纽，从云、贵川及广西、上海等地进出HYPERLINK张家界的游客，大都从这里中转。怀化市素有“火车拖来的都市”之喻，国家重要铁路动脉湘黔铁路、HYPERLINK焦柳铁路及渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，现在，每天由怀化始发和终到的客运列车有14对（分别为至北京西的K268/7、至上海的K808/7K534/31374/3、至深圳的K9054/3、K9058/7、至深圳西K9062/1、至HYPERLINK武昌的K810/09、至长沙的T8304/3、至HYPERLINK安康的1608/7、至张家界的7266/5、至益阳的7274/3、至塘豹的7269/70、至梅江的7272/1、至新晃的7275），过境客运列车41对。湘黔、枝柳两条铁路和320，209两条国道成“十”字型交汇于怀化市。境内长524公里，贯穿12个县市区。320、209两条公路国道通达全境，全市公路通车里程为6136公里，总长居湖南省各地市之首。水运常年通航里程为1131公里。从怀化乘火车，东可直达HYPERLINK杭州、上海，北可直达HYPERLINK焦作、北京，南可直抵柳州、HYPERLINK湛江，西可直至成都、昆明。国家"九五"规划中的渝怀铁路交汇于怀化市，已开通运行；区内芷江机场已经复航。怀化已成为我国连接东西、贯穿南北的一种重要交通枢纽。（二）矿藏资源丰富，品位极高：矿产资源丰富，全市探明的矿藏有黄金、铜、煤、磷、锑、锰等11类45种，占全省矿产发现种类的41.6%。其中重晶石储量占全省总储量的80%以上，黄金储量占全省的20%，居全省首位；HYPERLINK磷矿储量4亿多吨，居全省第三位；莫来石矿为全国少有。水能资源丰富，市内溪河密布，共有溪河800余，且大多流速快、落差大。湖南最长的河流——沅水，有三分之一的流域面积在怀化市。全市水能理论蕴藏量346.5万千瓦，占全省的四分之一，属全国10大水电基地之一的主体地带。旅游资源丰富，怀化市北接HYPERLINK武陵源，南临桂林，东毗HYPERLINK桃花源，西邻梵净山景区，为全省16个旅游区之一。（三）政策优惠，投资环境优越：削减了行政审批事项，规范了行政审批和收费行为，完善了税费、用地、融资等方面优惠政策，设立了联合办证中心和经济环境投诉中心，拟定了“构筑商贸物流中心、建设生态宜居都市”的战略目的。怀化已成为投资成本低、回报率高的热土。二、都市经济发展水平：（一）怀化都市经济和社会发呈现状及目的：1、怀化国民经济和社会发展状况：怀化市完毕生产总值674亿元，同比增加14.5%，其中完毕一产增加值96亿元，增加5.5%；二产增加值292亿元，增加20.6%；三产增加值285亿元，增加12.1%；全社会固定资产投资382亿元，增加35%，其中工业项目投资完毕127亿元，增加27%。3000万元以上新开工项目44个，自开工以来累计完毕投资19.76亿元。房地产业稳健发展，全年完毕投资41.5亿元，增加37.5%，商品房销售面积324.2万平方米，增加112.1%。金融机构各项存、贷款余额分别达成680亿元和358亿元，比年初分别增加120亿元和76亿元，增加21.4%和26.9%。全年接待国内外游客1200万人次，实现国内旅游总收入70亿元，分别增加50%和53%。抢抓政策机遇，把握投资重点，组织实施重点项目86个，累计完毕投资210亿元。托口电站、安江电站、槽式太阳能设备、镁合金新材料等一批重大产业项目和长昆铁路客运专线怀化段、包茂和娄怀高速怀化段、怀化绕城高速等一批重大基础设施项目相继启动实施或建成投产。加强重大项目储藏，精心筹划“十二五”发展项目500多个，投资总规模突破3600亿元。2、怀化市国民经济和社会发展目的：生产总值增加13%，其中一产增加5.5%、二产增加18%、三产增加11%；财政总收入增加18%，其中普通预算收入增加20%；全社会固定资产投资增加30%以上；规模工业增加值增加22%;社会消费品零售总额增加20%；居民消费价格指数控制在104%以内；万元生产总值能耗下降3.6%；人口自然增加率控制在9‰以内；新增城乡就业3万人，城乡登记失业率控制在4.5%以内;进出口总额增加30%。（二）怀化都市建设发展计划：怀化市重大建设项目98项，总投资500亿元。1、大力推动交通建设。力求完毕交通投资170亿元以上，着力推动芷江机场改扩建、沪昆铁路客运专线怀化段、怀邵衡铁路怀化段、渝怀铁路增建二线怀化段、包茂高速吉怀段、包茂高速怀通段、娄怀高速新溆段、怀化绕城高速、G209池回至黔城二期工程、S308溆浦至山塘驿、G209洪江黔城绕城公路、G209石羊哨至怀化一期工程、S308分水岭至低庄、S319靖州至水獭坳等重点交通建设项目。2、加强中心都市建设：力求完毕城建投资80亿元(涉及房地产投资)，大力推动紫东片区和江秀片区基础设施、怀铁枢纽都市公用设施配套改造、阳塘基础设施、刘塘路、杨村路网、香洲路、红星北路、云集路、河西舞阳南路、城东道路、李公湾大桥、公交站场改扩建工程、迎丰公园、岩门公园、太平溪综合治理二、三期工程、舞水河综合治理、都市管道燃气、新城区供水管网建设、河西污水解决场、榆树湾棚户区改造等项目，都市综合承载能力不停增强。（三）怀化都市空间构造发呈现状：都市优美，人居环境适宜：怀化含有工业、交通、商贸、信息、旅游等诸多优势和极强辐射功效，是湘西南区中心都市。都市基础设施完善，道路循环互通；都市空气清新，重要指标达标；已初步形成“四山两水、四心八片”的都市总体形态，并逐步构成“山水相间、城乡交融、组团布局、共为一体”的生态型山水都市空间构造。怀化市正在形成一种以铁路、高速公路为主，水运、航空为辅的立体综合交通枢纽，依靠强大的交通优势和优美的环境，提出“大干新三年，再创新辉煌”的标语。由于在怀化周边400公里内无大中都市，位于贵阳—重庆——宜昌—长沙——柳州大都市网络中心点的怀化，是东部经济技术向西南辐射和西部地区物资向东流转的必经之地，发展前景巨大。三、都市开发水平：怀化市的都市规划、建设、及房地产开发水平、市民的居住环境整体来讲处在全国较低水平，近2年来随着某些较大规模的开发公司陆续进入四线都市，怀化开发水平有了明显的提高（左图为大汉龙城—大汉集团项目）。全市房地产开发投资约41.5亿元，同比增加24.7%。商品房施工面积约683.54万平方米，同比增加约42.32%。累计同意预售275.97万平方米，同比增加43.08%。实现上平方销售面积324.2万平方米，销售金额62.66亿元，同比分别增加112.1%、143.81%。现在怀化主城区商品住宅均价在2900-3700元/㎡左右，商业均价在15000—25000元/㎡左右。6月最新开盘项目：大汉龙城，开盘起价：3380/平方，最高价：4480/平方，每层加50元，销售势头优良，整体量、价双放，住宅市场供销两旺；英泰国际商业起价：0元，销售势头优良。贰·项目概况宗地位置：本案地处湖南省怀化市城东新区繁华核心地带，42米宽卢林路（现改名为五溪大道）南侧，距怀化市鹤城区政府、市房产局、第二人民医院、市广电中心、五溪文化广场、金海广场5分钟步行距离；距怀化城东汽车站、怀化学院及已启动的银剑集团2万人生活区10分钟步行距离，区域商业价值极高，地理位置上佳。宗地所在区域概况：本案所处怀化城东新区，为怀化市政府拟定的城东新区组团。规划用地8.66平方公里，规划人口7.5万人。规划发挥怀化学院等高校的科教优势，逐步形成以大学城为主，居住、休闲配套的高品质、设施优良的居住组团。沿卢林路（现改名为五溪大道）形成当代化商业及部分行政办公设施；同时结合东车站货运改造，增加仓储物流用地，充足运用区位交通优势，建设好对外交通和物流，形成以发展高品质仓储和运输服务产业的综合性组团。现在，城东新区市政基础设施及空气质量均位于怀化市前列，规划中地铁有两条线路经停，项目所在区域商业潜力巨大，且现在无大型、综合性、品牌商业入驻。宗地现状：四至范畴：本案所处位置北至卢林路，紧邻五溪广场夜市；西为已建7层建筑；南为拟拆除的金盾花园1期已建项目用地；东临金溪房都。有多条线路公交直达项目门前。地势状况：本案所在宗地地势平坦，地面比公路增高0.5米左右。项目所在地地面没有水渠、池塘及高压线通过，施工场地较狭窄（怀化现在混凝土搅拌车尚未强制执行），应合理组织3、项目概况；本案宗地临街一期商业部分东西方向长88米，南北方向宽28米，面积2490平方米用地，地块方正。实际建筑基底面积最大概1780平方米左右，为商住用地（c21\R21）性质；原2幢7层砖混住宅拆除后，可获得8000余平方米住宅用地。4、地质状况：宗地土质为土夹石，承载能力为每平方米15吨，地下水位在4米下列，抗震能力为6项目周边物业发展状况；本案宗地处在怀化市城东新区，现在周边物业入住率较低，无大型商业项目，五溪广场人流日均3000人以上，以娱乐休闲为主。商业人气集中在怀化学院附近，成形住宅社区密集，居住环境佳。1、项目区域交通环境、交通状况；本案所在区域即使位于城东新区，但距离市区并不远，距城东汽车站仅为200余米，也是通往怀化市最富裕的县城溆浦、沅陵、辰溪县的重要通道，交通状况极佳。2、项目周边的社区配套：现在宗地周边基本生活配套完整，如车站、学校、菜场、超市、第二人民医院、银行、电信、鹤城区政府等行政单位，更紧邻两大生活广场：金海广场和五溪广场等，环境优美。但周边大型商业广场尚未投入运行，商业氛围欠缺。项目周边的配套与否齐全是项目宗地开发与否的一项重要指标，项目宗地配套的缺少会造成开发成本的加大，同时也势必造成利润的减少。从本案来看，为提高开发可行性及将来的升值空间，项目应侧重于临街商业的业态设计及社区住宅的品质，最大程度的提高项目的投资利润率。项目规划控制要点：一、项目住宅用地需拆除原建金盾花园1期项目2、3号楼（共13059.62㎡），原规划设计条件为：（一）、用地状况：1、规划用地规模：用地总面积：18908.4平方米2、使用性质：商住综合用地（c21\R21）C21：综合百货商店、商场和经营多个食品、服装、纺织品、医药、日用百货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库用地；R21：住宅建筑用地；地块设计高程应与规划道路相衔接。（二）、用地使用强度：3、容积率：不不不大于2.0；4、建筑密度：不不不大于30%；（三）、建筑设计规定：5、建筑距高比：≥1:1；6、建筑退规划用地边界限距离：6.1、首层及裙房：东0.5H南8m西50m北0.5H；6.2、建筑主体：东0.5H南8m西50m北0.5H；7、绿化：7.1：绿化率：不不大于30%；7.2符合《怀化市都市绿地管理措施》。（四）、市政规定：8、与城东新区市政公司公用设施相配套，生活污水经化粪池净化解决后同一排入都市污水体系；（五）、公共服务设施配套规定：9、与城东新区公共服务设施相配套；（六）、空间布局规定：10、规划布局与城东总体规划相协调，规划设计方案经城东管委会审批通过后方可实施；（八）、停车泊位：11.1、机动车：57个；11.2非机动车：10个。二、为实现本项目计划的投资回报，需申请将容积率提至6.4，获得规划许可。下列具体项目规划皆以此为研究基础。叁·区域市场分析一、区域物业市场成长状况：（一）、怀化住宅市场简述1、怀化城区去年剩余房源总量约45万平米，今年预计开发量约150-160万平米，上市总量约200万平米以上，且重要集中在下六个月入市。城东约占总量的7%；2、怀化城区置业目的重要为：自住和改善型，约占总量的83%，投资约占10%。重要购置区域集中在城中、湖天、和河西，城东区约占20%；3、销售主力户型面积为：90-120（占37.5%）和120-144（占35.98%），然后是60-90（占12.21%），144以上（占10.15%），最后是小户型60下列（占4.16%）；4、主力户型为套三（占57.57%），套四（占17.42%），随即是套二（占11.74%）和复式（占8.71%），别墅（占2.65%）和套一（占1.91%）的需求最小；5、怀化城区现在高层（含小高层）市场销售价格：河西3300-3600元/㎡，湖天3000-3880元/㎡，城东2100-2680元/㎡；6、装修倾向：超出6成选择毛胚房（占63.95%），选择精装房（占20.1%），规定开发商提供多个装修方案、档次供选择者（占13.95%）。7、怀化外地户籍购房人员占总量的24.8%，重要来自于邵阳（占8%）、外省（占5.81%）、娄底（占2%）和长沙（占1%）；8、怀化各县到市区买房占总量约49.98%，重要来自于溆浦（占11.83%）、洪江（占12.74%）和辰溪（占6.82%）。9、怀化商业店铺均价在10000至0元之间，受地段影响明显。10、怀化写字楼起将进入井喷状态，有大量写字楼将在集中入市。二、本案所在区域消费群体状况分析：128人(对怀化街区走访回收有效问卷得出)房型四室二厅一卫三室两厅两卫两室一厅一卫一室一厅一卫复式别墅比例17.42%57.57%11.74%1.91%8.71%2.65%从上图能够看出：怀化市的房地产市场已经达成一种新的阶段，人们对住房的追求已经不仅仅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空间。面积（㎡）120—14090—12060—90144以上60下列比例35.98%37.5%12.21%10.15%4.16%在房价的承受能力上，受访者都体现得比较保守，每平方2700-3500元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者认为怀化现在的房价水分太大，购房后用于投资的多，可能有降价的空间。投资方向：被访者中有49人已经买了门面房，37人乐意花钱买门面用于投资，有54名经常买体育彩票，其它人对于商品房、股票、债券都没有太大的爱好。特别是对于商品房，消费者都认为现在怀化市房地产市场，湖天价格最值得，另一方面是太平桥附近。问及城东时，最有代表性的是：“城东空气较好，就是太远，还不如到中方去买”。付款方式：被访者中绝大多数人（占2/3）认为最佳用一次性付款方式购房，重要考虑到银行住房贷款利息和此后的偿还能力。交付规定：受访者一致表达规定毛坯房，重要因素是怕装修不附合自己的规定，他们认为买装修好的房子还不如买二手商品房，在他们的心中装修不仅仅是种形式。理解广告的方式：理解信息广告跟受访人的层次有直接关系，但无论什么层次，朋友介绍始终是理解信息的一种最重要的途径。另一方面是通过电视理解信息，由于市区都装了闭路电视，开机顶盒时广告最有价值。再另一方面分别是：路边广告、短信和报纸、车身广告，但是，不是每个人都有看报纸的习惯和条件的，这当中只有部分某些单位和个人经常关注。而司机则是在车上通过电台得知某些信息。尚有各个广告。公司上门派报，这对于市民来说也是理解新信息的一种很不错的方式。三、区域内供应产品的集合特性：一、区域内较好个案状况；1、商品住宅：我们有选择的对各区域现有放量代表楼盘进行现场调查。紫园-天鹅堡：河西。高端楼盘定位，地中海风格，18万平米建面，多层联排别墅4958元/平米（290㎡）、小高层3488元/平米（138㎡）；紫园是怀化城区较为规整的别墅项目之一，首个奥运冠军王义夫在此购置了物业，已进入后期小高层销售阶段，现在销售势头良好。优点是：风格鲜明，项目高端定位明确；局限性之处在于：过于追求经济效益，房间距过近，使得高端定位在实际操作中严重变形。帝景苑：河西。31层商住，当代风格，5万平米建面，其中：17楼（139㎡）3418元/平米，27楼（138㎡）3568元/平米；世锦城：湖天。天星东路体育中心对面，当代简欧风格，31层，主力户型120-140㎡，其中4号楼楼王（194㎡）3880元/平米；天星-新嘉坡：湖天。草堰溪旁，当代风格，800米临街商住混合，9.2万平米建面，其中高层3楼（165㎡）3420元/平米；怀化现在影响最大的地产项目有两个：大汉龙城和宏宇新城，均为上千亩规模，与本案没有可参考性，故不作分析。大汉龙城宏宇新城生源之春：城东。中式庭院楼盘定位，共分为7个院落，咖啡色外墙，当代简约风格，占地113.17亩，总建面22万平米，总户数1402户，起价2660元/平米，均价2880元/平米，车位705个，绿化率32.5%，为17栋11-17层小高层与3栋商业综合楼构成，2万平米中庭景观，主力户型120-135平米，开发商自主销售，案场综合素质“中”。重要销售对象为第二2炮兵及周边机关，郊县购置不到5%，社区3面临街为2-3层商业，引进商业为佳惠超市，景观材料及植物选用低价，开发商曾开发面积约80万平米，开发理念“平价、优质”；宏运新苑：城东。迎丰东路城东汽车站旁，商住综合高档定位（实为中档），当代风格，户型设计大面宽、小进深，主力户型122-136平米，有少量40平米小户型，占地26亩，6.5万平米建面，为4栋27层高层构成，起价2700，12楼（135.86㎡）3088元/平米，开盘时价格1980元/平米，周边紧邻地价为60万元/亩，临街主体为2层商业（局部4层），代理商代理销售，案场综合素质较低，重要销售对向为城区投资客及周边机关。小结：怀化商品房销售现在供销两旺，但重要集中在河西、城中、湖天、铁北区域，城东片区由于地理位置及政策的影响，依靠价格相对低的优势保持着较好的销售势头。怀化城区楼盘规模、售价呈现2级分化，湖天、城中、河西价格较高，城东区规模及价格现在处在都市低谷，两者销售价差在1000元/平米左右。湖天区同期（2600元/㎡）相比升幅达600-1000元（平均约30%升幅），城东片区电梯房均价自10月（2300元/㎡）至今（六个月时间）升幅与湖天相称，略低。2、二手房：现在城东二手房销售价格受前期公务员和单位分派房存量影响，交易价格较低，金都景苑2180元/㎡，山水阳光城2175元/平米。3、商业地产：怀化商业地产重要集中在城中区。销售良好的有：顺天国际、英泰国际（右图）等。英泰国际位于怀化门户，火车站广场，地理位置绝佳，招商涉及沃尔玛、香港大地数字影院等。对外销售商铺以2年免租，确保金返还方式推盘，均价0元/㎡，现在销售已近尾声。怀化写字楼租金水平在10—25元/㎡之间。4、小结：怀化商业地产现在正处在高速发展期，城东组团无论商业或是住宅均处在价格洼地，上升空间极大。肆·项目规划项目整体规划设计：“金盾华庭”项目的规划充足考虑了当代人的生活方式和生活特点，力图营造一种绿意盎然、自然和谐、典型崇高的居住环境和丰富的文化内涵，经济效益明显和个性鲜明的山水园林式典型高档居住空间，既含有当代开放的文化气息，又与周边环境及景观相协调、相呼应的建筑。追求人与环境的融合，建筑与整体规划布局融合、居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合。强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为导向，加强市政基础设施的合理规划，重视物业管理。适应土地开发与建设实际，面对商业和住宅消费市场，对的解决规划中的社会效益与经济效益，超前性与操作性之间的关系。适度的人车分流，消除了人车混行的不安全因素，确保车行与步行系统的运用率，针对不同出行设立道路及出入口，避免交叉干扰，加强物业管理，确保居住的安全性。本项目规划设计建筑风格为当代建筑风格，临街设计一幢当代感极强而又同五溪广场景观相呼应的对景商业建筑和三幢31层纯商品住宅，并运用原一期一号楼形成围合式封闭社区，设架空景观中庭，下设停车场。3、其中二期商业项目为系17层商业综合体，透过大弧度幕墙玻璃彰显建筑的品味（负一层为果蔬、百货超市和停车场）；1、2层设计为中型高端商业；3层为餐饮层，弥补五溪广场密集人流的高端餐饮空白；4层为娱乐层，5.7米层高，提供多个娱乐休闲方式；5—10层为酒店，单数层拥有挑高2层的空中景观空间；11—16层为写字楼，挑高6.8米空中花园，气度尽显；17层为大开间400人会议室，5.6米层高，外挑大跨度景观平台，3610极致视野；屋面为大面积拉膜休闲花园，同五溪广场中心拉膜对景呼应，浑然天成。“金盾华庭”构造形式为：全框架现浇剪力墙、玻璃幕墙构造。4、其中三期项目为纯商品住宅，由3幢31层共3个单元住宅围合构成。泛会所入口，彰显业主品味。整体建筑造型简约、当代，富有时代气息。5、重要经济技术指标：地块面积（平方米）10500其中：商业用地（平方米）2490住宅用地（平方米）8010总建筑面积（平方米）66773其中：商业总面积（平方米）3住宅总面积（平方米）46620地上建筑总面积（平方米）63018其中：商业地上（平方米）17878住宅地上（平方米）45140地下建筑总面积（平方米）5830其中：商业地下（平方米）2275住宅地下（平方米）1480花园地下停车（平方米）2075建筑基底总面积（平方米）3022其中：商业基底（平方米）1510住宅基底（平方米）1512建筑容积率6.36建筑密度28.78%商业建筑高度（米）65米住宅建筑高度（米）91.3米商业建筑层数17层住宅建筑层数31层绿地率31.4%社区道路面积（平方米）3980总停车位170辆其中：商业部分停车位45辆其中：地面5辆地下45辆住宅部分停车位125辆其中：地上15辆地下（含花园地下停车）110辆二、项目绿化及有关配套1、绿化面积约3297平米，采用中式景观设计，彰显文化内涵并结合时代特性。其中：景观中庭面积约3000平米，景观节点320平米。绿化率：31.4%；2、建筑内外装饰及设备：A、临街商业外墙为大弧度彩色玻璃幕墙，动感、通透；社区住宅进户门厅干挂石材，尊荣气派；B、商业设4部高速客梯和1部货运电梯，临街设1部自动扶梯，便捷解决垂直运输；C、住宅采用外墙外保温技术，节能环保；采用同层排水设计，确保社区品质；采用新风置换系统，真正意义上体现出健康建筑的理念；D、周遭报警系统和红外监控系统为每位业主提供安全保障；E、地下停车场车位富绰，物业用房充足，确保了社区建筑的品质的实现。3、室外部分管线与原金盾花园一期项目连通，具体详见施工图。三、项目开发总体计划1、本项目拟采用分2期开发的整体开发方案，预计总开发建筑面积66773平方米。先期开发临街的金盾花园第二期项目，拟建建筑面积为3平方米；同期进行已建金盾花园一期项目2、3号楼的拆迁工作，随即在原址开发建设3幢高层纯商业住宅，拟建建筑面积为46620平方米。2、拟总用地10500平方米，为商住用地（c21\R21）性质。其中，二期项目宗地东西方向长88米，南北方向宽28米，地块方正。实际建筑基底面积约1510平方米左右；三期用地约8000平方米，建筑基底面积约1512平方米左右。3、开发计划表序号内容开始时间完毕时间备注1项目报建.9.11根据销售进度适时调节施工进度与三期开工时间节点。2二期项目开工.113二期基础开工至验收.11.24二期主体开工至封顶.2.95二期竣工装修至验收.9.16三期拆迁谈判.11.37三期建筑拆迁.5.88三期项目开工.89三期主体开工至封顶.8.610三期装修至竣工验收.6.10伍·投资收益分析成本分析本项目住宅部分采用拆迁等面积赔偿方式开发，赔偿面积为：13059.62平方米。分项状况阐明住宅社区开放案例单位取值总值占地面积㎡1050010500建筑面积㎡6677366773可销售面积㎡6301863018建筑容积率/6.366.36建筑绿化率%31.4%31.4%项目直接费用一、土地成本大类小类单价（元/㎡）取值（元/㎡）占总成本（%）总值临街土地以60万/亩综合价购得。拆合楼面3502,337,055小计3502,337,055二、前期费用大类小类单价（元/㎡）取值（元/㎡）占总成本（%）总值根据怀化市有关规定：基础设施配套费营业用房160元/㎡，住宅135元/㎡；教育配套费营业用房20元/㎡，住宅10元/㎡；新建房房屋白蚁防治费2.3元/㎡；土地变更专项费2元/㎡；规划设计费30元/㎡；消防专项费3元/㎡；测绘放线验收费5元/㎡；基础设施配套费营业用房1601359,014,355住宅135教育配套费营业用房2011734,503住宅10新建房房屋白蚁防治费22133,546新墙体专项费000土地变更专项费22133,546地形图购置费00规划设计费30302,003,190消防专项费33200,319测绘放线验收费22133,546自来水管网集资费000小计1859.9311%12,353,005三、工程建设成本大类小类单价（元/㎡）取值（元/㎡）占总成本（%）总值场地平整费5元/㎡；质检费5元/㎡；招投标费2元/㎡，工程监理费10元/㎡，地质勘察费12元/㎡，噪音排污费4元/㎡，桩基工程费：小高、高层140元/㎡；公建配套30元/㎡；场地平整费55333,865质检费55333,865招投标费22133,546工程监理费1010667,730地质勘察费1212801,276噪音排污费44267,092桩基工程费高层14015010,015,950花园地下室土建工程费1,20080,127,600安装工程费18012,019,140公建配套30302,003,190绿化352,337,055小计163371.5598%109,040,309项目直接费用单价（元/㎡）占总成本（%）总值（元）项目直接费用=土地成本+前期费用+工程建设成本土地成本352,337,055前期费用18512,353,005工程建设成本1,633109,040,309项目直接费用累计185388.02123,730,369项目间接费用四、房屋销售费用项目直接费用累计费率取值单价（元/㎡）取值（元/㎡）占总成本（%）总值（元）房屋销售费用按项目直接费用的2.0%计算。123,730,3692.00000%372,470,601小计372,470,601五、开发管理费用+财务费用项目直接费用累计费率取值单价（元/㎡）取值（元/㎡）占总成本（%）总值（元）开发管理费用和财务费用，按项目直接费用的10%计算。123,730,36910.0000%18512,353,005小计18512,353,005六、不可预见费用项目直接费用累计费率取值单价（元/㎡）取值（元/㎡）占总成本（%）总值（元）不可预见费用按项目直接费用的1.0%计算。123,730,3691.00000%18.5181,201,914小计181,201,914项目间接成本单价（元/㎡）占总成本（%）总值（元）房屋销售费用372,470,601开发管理费用+财务费用18512,353,005不可预见费用181,201,914项目间接费用累计24011.9816,025,520开发总成本价占总成本（%）单价（元/㎡）占总成本（%）总值（元）项目直接费用土地成本352,337,055前期费用1859.8512,353,005工程建设成本1,63378.17109,040,309项目间接费用房屋销售费用372.132,470,601开发管理费用+财务费用1858.9512,353,005不可预见费用180．811,201,914总成本价累计100.00%2,093100.0000%139,755,889收益分析1、销售单价的拟定：根据市场调查的成果、成本的估算、入市时间的房价趋势及对“金盾华庭”的定位，拟定“金盾华庭”项目的住宅单位平均价格为：3050元/㎡；临街商业单位综合平均售价为：5230元/㎡。2、实际可销售面积：住宅部分返还拆迁面积后，实际可销售面积为：46620—13059.62=33560.4平方米。3、商业楼层面积表：楼层1层2层3层4层5、7、9层6、8、10层11、13、15层12、14、16层17屋顶层累计面积（㎡）146013201048104810489571003989100317878回款26281188524419.21100.41004.851053.151038.45401.29357.254、销售收入：销售收入计划表项目实际销售面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）阐明住宅33560.4305010235.92商业1787852309357.25按1层：18000/㎡；2层：9000/㎡；3层：5000/㎡；4层：4000/㎡；5—16层：3500/㎡；17层：4000/㎡计算均价车位销售150个6万/个900累计51438.420493.174、资金投入及使用计划投资计划及资金筹措表单位：万元项目累计建设经营期1、投资总额13976———1.1、建设投资139761500930031762、资金筹措139761500930021762.1、自有资金30001000—2.2、银行贷款530050042006002.3、销售收入回投5676—310025765、利润计算利润表单位：万元项目累计建设经营期销售收入(万元)20493—310099837410商业销售面积(㎡)17878—715075003228住宅销售面积(㎡)33560—13420164501690项目直接成本(万元)12373120084002773—项目费用(万元)160330090035053营业税及附加(万元)1180—179575426利润总额（万元)5337-1500-637962856931所得税(万元)1067———1067净利润(万元)4270-1500-7879-15944270销售完毕：商业40%，按5成回款计。住宅40%，按3成回款计；销售完毕：商业42%，除回收上期剩余款外，其中46%按5成回款计。住宅55%，除回收上期剩余款外，其中39%按3成回款计。毛利率：38%；投资利润率：31%。三、风险分析（1）销售价格因素敏感性分析单因素敏感性分析表单位：万元售价波动-10%-5%0（基准方案）5%10%销售收益18527.519506.82049321465.422444.7利润总额（未纳所得税）3484.34407.2533762537175毛利率25%32%38%45%51%净利润2787.43525.842705002.45740净利率20%25%31%36%41%从上表能够看出，当市场销售价格变动幅度为-10%，-5%，0，+5%，+10%，投资收益波动很明显。表明净利润对价格的敏感程度很高。（2）投资成本的敏感程度成本波动-10%-5%0（基准方案）5%10%投资成本12578.413277.21397614674.815373.6利润总额（未纳所得税）6734.66035.853374638.23939.4毛利率54%45%38%32%26%净利润5387.74828.642703710.63151.5净利率43%36%31%25%21%当投资成本的变动为-10%，-5%，0，+5%，+10%，投资收益波动很明显，同样表明净利润对投资成本的敏感程度较高。陆·项目优劣势分析一、优势:1、项目所处怀化城东新区空气质量明显优于城区，适宜居住及办公；2、交通便利，多条公交线路直达；3、链接辰溪县、溆浦县、沅陵县的交通通道；4、五溪广场及金海广场环境优美，入夜后游人如织，人流量大，出名度高；5、怀化学院、区政府机关、二医院等配套条件成熟；6、综合商业规划弥补五溪广场现有商业规划空白；7、智能建筑概念炒作城东市场空白。综合上诉条件，本项目优势集中体现在对城东市场的提前介入，后期项目升值空间极大。二、劣势：1、项目整体体量较小，缺少规模优势；2、景观空间较小，绿化率较低；3、容积率高，居住品质受影响4、朝向不抱负，楼间距较近，对户型设计的规定高；5、受体量影响，可投入广告费用较少，对营销精确性规定高；6、公司品牌空白，影响客户忠诚度；7、项目成本较高，营销可让利空间狭小；8、商业进深大造成商业类型仅适合作为中型商业，不适合独立商铺，增加招商难度。综合上诉条件，本项目劣势重要是商业部分短期招商有难度，住宅品质不高。三、机会：1、城东市场价格明显低于怀化其它区域，但在政府规划中为高端住宅及商业配套的定位下，后期价格井喷的条件日趋成熟；2、银箭集团（861厂）生活区，预计3.2万人的搬迁对城东，特别是项目周边人气及价格提高意味着机会；3、怀化其它区域——放量后的价格延动拉伸作用；4、政府规划把项目所在城东石门金海建成文化、休闲中心带来的商业价值。综合上诉条件，本项目无论是商业还是住宅升值空间很大。四、威胁：1、怀化客户对城东区域淡漠的习惯，消费习惯将直接影响住宅的成交量；2、城东区域入住率极低，项目周边商业氛围冷清；3、政府南延北阔的政策倾向的影响，短时期都市发展方向不在城东；4、同区域其它楼盘在体量、成本等竞争中，性价比比本项目含有优势。结论：设计上避免产品同质化带来的竞争劣势；时间上在商业先行，把握五溪广场人气，住宅项目应当在区域销售价格上升到项目合理利润时入市；营销上投放力度特别是招商力度须加强，同时控制广告的精确性，规定定点投放。柒·项目市场定位一、项目开发可行性建议：1、项目差别化建议将本项目与城东项目周边其它楼盘的差别化做成本案最大的特色和卖点：首先从风格和外立面上讲，在调查中得出，怀化市民对风格的概念并不强，而正在开发中的几个楼盘所采用的当代简约风格只是开发商的一厢情愿，顾客群体看的只是楼盘的整体效果，因此在风格上是较好区别的。当代的全部外立面也是大同小异，本案在这点上能够与五溪广场已有构筑物相呼应，形成独特的建筑风格。另一方面从景观上说，本案周边的几个楼盘即使绿化率都很高（高的达成42%），但新楼盘给人感觉仍然很空旷，重要是树的高度与多层、高层建筑搭配得不协调，本项目中能够多采用高大密集的树木作为衬体来提高项目的档次。2、环境景观建议项目的内部建议规划一种人工湖，最大程度提高楼盘居住品质，这既方便了项目本身在配套上的需求，又能够分离喧嚣与安静。本案规划采用以自然园林为主的中国粤式庭院主题设计风格。采用人车分流的交通布局，重点规划对人行道的设计，使其达成高雅与自然结合。社区花园设假山、喷泉、雕塑等当代小品（体现动感、潮流）；多设实用性较强的亭、台、楼、阁（特别是在水景上）以及鹅柳石或大理石碎片铺成的小路，路边配以高大树木（体现人性）。3、配套设施建议以实用性为主题：室外休闲广场加健身设备，周边大量绿化和背景音乐作为烘托，。考虑到怀化现在的消费水平，和其它项目反馈的信