资产评估报告

目录页码一、注册资产评定师声明1二、资产评定报告书摘要2-3三、资产评定报告书正文4-131、委托方及被评定单位介绍2、评定目的3、评定对象和评定范畴4、价值类型及其定义5、评定基准日6、评定根据7、评定办法8、评定程序实施过程和状况9、评定假设10、评定结论11、特别事项阐明12、评定报告使用限制阐明13、评定报告日四、资产评定报告书备查文献1、资产评定成果明细表2、资产占有方营业执照证复印件3、委估房屋全部权证书复印4、委托方承诺函5、**市众恒资产评定事务所营业执照复印件6、**市众恒资产评定事务所资产评定资格证书复印件7、参加本次评定项目评定师资格证书复印件8、注册资产评定师承诺函注册资产评定师声明一、我们在执行本资产评定业务中，遵照有关法律法规和资产评定准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评定报告陈说的内容是客观的，并对评定结论合理性承当对应的责任。二、本次评定涉及的资产清单由委托方、被评定单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、正当性、完整性，恰当使用评定报告是委托方和有关当事方的责任。三、我们与评定报告中的评定对象没有现有或者预期的利益；与有关当事方没有现存或者预期的利益关系，对有关当事方不存在偏见。四、我们已对评定报告中的评定对象及其所涉及资产进行现场勘查；我们已对评定对象权属状况予以必要的关注，对评定对象法律权属资料进行查验，但无法对评定对象的法律权属真实性做任何形式的确保；我们已提请公司完善产权，并对发现的问题进行了披露。五、我们出具的评定报告中的分析、判断和结论受评定报告中假设和限定条件的限制，评定报告使用者应当充足考虑评定报告中载明的假设、限定条件、特别事项阐明及其对评定结论的影响。***有限公司理解资产价值项目资产评定报告书（摘要）***字[]第**号重要提示下列内容摘自资产评定报告书，欲理解本评定项目全方面状况，应认真阅读资产评定报告书全文。****资产评定事务所接受****有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评定准则、资产评定原则，采用了适宜的评定办法，按照必要的评定程序，对*****实业有限公司的资产在02月27日的现行市价进行了评定。现将资产评定状况报告以下。一、委托方及被评定单位：委托方及被评定单位为*****实业有限公司。二、评定目的：本次评定目的是为委托方理解委估资产的市场价值提供参考根据。本次评定对象是委估方委托评定的房屋。委估房产位于***************，框架构造，总建筑面积***************平方米。其中：********************号，建筑面积为***************㎡；*****号，建筑面积为*****㎡；*****号，建筑面积为*****㎡；*****号，建筑面积为101.19㎡；*****号，建筑面积为*****㎡；*****号,建筑面积为*****㎡。委估资产的具体状况请见《资产评定明细表》。四、价值类型：市场价值。五、评定基准日：02月27日。六、评定办法：采用市场比较进行评定。七、评定结论：评定后*****有限公司于评定基准日委估资产价值总额为*****元，大写金额为*****元整。委估资产的具体状况请见《资产评定明细表》。八、评定报告日：02月28日。以上内容摘自资产评定报告书，欲理解本评定项目的全方面状况，应认真阅读资产评定报告书全文。*****资产评定事务所注册资产评定师：注册资产评定师：地址：*****报告日期：*****有限公司理解资产价值项目资产评定报告书*****[]第09号*****有限公司：我单位接受贵公司的委托，根据国家有关资产评定的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评定办法，对*****有限公司的房地产进行了评定工作。本单位评定人员按照必要的评定程序对委托评定的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在评定基准日02月27日所体现的市场价值作出了公允反映。现将资产评定状况及评定成果报告以下：一、委托方及被评定单位介绍单位名称：*****有限公司法定代表人：*****地址：*****注册资本：*****公司类型：私营有限责任公司二、评定目的本次评定目的是为委托方理解委估资产的市场价值提供参考根据。三、评定对象和评定范畴：本次评定对象是委估方委托评定的房屋。委估房产位于***************，框架构造，总建筑面积***************平方米。其中：********************号，建筑面积为***************㎡；*****号，建筑面积为*****㎡；*****号，建筑面积为*****㎡；*****号，建筑面积为101.19㎡；*****号，建筑面积为*****㎡；*****号,建筑面积为*****㎡。委估资产的具体状况请见《资产评定明细表》。四、价值类型及其定义评定采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下，评定对象在评定基准日进行正常公平交易的价值预计数额。五、评定基准日本项目资产评定基准日为******日，系由委托方与本单位协商拟定，本评定基准日与评定人员实际评定日期比较靠近，评定人员能更加好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评定以评定基准日有效的价格原则为取价原则。六、评定根据本次资产评定工作中所遵照的法规根据、具体行为根据、产权根据和取价根据涉及：（一）、重要法律法规1、国务院1991年第91号令颁发的《国有资产评定管理方法》；2、原国家国有资产管理局国资发[1992]第36号公布的《国有资产评定管理方法施行细则》；3、《中华人民共和国公司法》(1月1日施行)；4、《公司会计准则》；5、其它与资产评定有关的法律法规。（二）、准则根据1、资产评定准则——基本准则；2、资产评定职业道德准则——基本准则；3、资产评定准则——评定报告；4、资产评定准则——评定程序；5、资产评定准则——业务商定书；6、资产评定准则——工作底稿；7、资产评定准则——不动产；9、注册资产评定师关注评定对象法律权属指导意见（试行）；9、资产评定价值类型指导意见（试行）。（三）、行为根据******有限公司与本所订立的《资产评定业务商定书》。（四）、重大合同合同、产权证明根据1、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等；2、资产购置合同、合同发票等财务资料；3、房产证证等；4、其它产权证明文献。（五）、取价根据1、《全国资产评定价格信息》；2、房地产估价规范（GB/T50291——1999）；3、《全国统一建筑工程基础定额》（******单位估价表）（）、《全国统一安装工程预算定额》（******单位估价表）（）、《******建筑装饰工程预算定额》（）、《******建筑装饰工程费用定额》（）；4、评定机构收集的有关询价资料和参数资料；5、评定人员现场勘查、核对及收集的有关资料和统计；6、委托方及资产占有方申报材料及其它材料。（六）、参考资料1、《资产评定惯用数据与参数手册》2、中国人民银行评定基准日公布的银行利率表、国家外汇管理局评定基准日公布的外汇汇率、国债利率等；3、统计部门资料；4、其它市场调查资料。七、评定办法(一)、评定办法选择委估对象属新开发的营业性用房，该类房地产市场比较成熟，可采用市场比较法评定。（二）、对于所采用的评定办法的介绍市场比较法是指在求取估价对象房地产的价格时，根据替代原则，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例进行对照比较，并根据后者已知的价格，参考该房地产的交易状况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价办法。市场比较法公式：待估房地产价格=比较案例房地产价格×交易状况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正。八、评定程序实施过程和状况根据国家有关部门有关资产评定的规定，按照我单位与委托方签定的资产评定业务商定书，我单位评定人员已实施了对被评定单位提供的法律性文献与会计统计以及有关资料的验证审核，对被评定单位提交的资产清单进行了必要的产权验证，对资产进行了实地察看与核对，并对委估资产的价格进行了必要的市场调查和比较，以及我们认为有必要实施的其它资产评定程序。资产评定的具体过程以下：（一）评定准备阶段1、接受******有限公司的委托后，我单位即拟定了有关的资产评定人员并与委托方及被评定单位有关工作人员就本项目的评定目的、评定基准日、评定范畴、委托评定重要资产的特点等影响资产评预计划的问题进行了认真的讨论。2、根据委估资产的具体特点，制订评预计划，拟定重要的评定对象、评定程序及重要评定办法。3、根据委托评定资产特点将评定人员分为各工作小组，各小组分别负责对被评定单位申报的资产进行清查和评定。（二）资产清查阶段1、资产评定申报明细表的填报根据委托评定资产特点，有针对性地指导被评定单位进行资产清查和填报资产评定申报明细表。2、评定对象真实性和正当性的查证根据被评定单位提供的资产评定申报明细表，评定人员到实物寄存现场逐项进行清查和核算，以拟定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文献等资料，以核算其法律权属的正当性；3、账面价值构成的调查根据被评定单位的资产特点，查阅有关会计凭证和会计账簿及决算资料，理解被评定单位申报评定的资产价值构成状况。4、评定资料的收集向被评定单位提交与本次评定有关的资料清单，指导其进行资料收集和准备。（三）评定估算阶段1、各专业组评定人员在被评定单位专业技术人员的配合下，分别到实物寄存现场对各项实物资产进行勘察和清点，具体状况以下：评定人员在公司有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘查，并查阅其有关的运行统计、大修统计，填写现场鉴定作业表，与公司管理人员和工程技术人员进行交流，理解房屋、维修制度以及运用状况。在充足调查和理解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，拟定实物资产的成新率。2、各专业组评定人员分别进行市场调查，广泛收集与评定对象有关的市场交易价格信息，对所收集信息资料进行归类整顿和全方面分析。3、选用合理的评定办法对委估资产的价值进行测算，并根据多个系数调节后得出其评定值。4、根据评定工作状况，得出初步成果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。（四）评定汇总、提交报告阶段将各专业组对各个评定对象的评定成果汇总。按照我单位资产评定规范化规定，组织各专业构组员编制有关资产的评定技术阐明。评定成果、资产评定报告书、评定技术阐明按我单位规定程序在项目负责人审核的基础上进行三级复核，最后出具正式报告并提交委托方。(一)、基本假设公开市场假设：公开市场是指充足发达与完善的市场条件，是一种有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。(二)、普通假设：1、国家对被评定单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其它重大变化；3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范畴内；4、国家现在的税收制度除社会公众已知变化外，无其它重大变化；5、无其别人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；6、被评定公司会计政策与核算办法基准后来无重大变化；7、本次评定测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价；8、被评定单位的经营模式没有发生重大变化；（三）、特别假设1、对于本次评定报告中被评定资产的法律描述或法律事项，本单位按准则规定进行普通性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评定过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的。2、本评定报告中全部或部分价值评定结论所根据的信息资料是由委托方及其它各方提供，本单位只是按评定程序进行了独立审查，但对这些信息资料的真实性、精确性不做任何确保。3、假设资产占有方所需的由有关政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其它法律或行政性授权文献假定已经或能够随时获得或更新。4、假设资产占有方对纳入本次评定范畴的资产所做的一切改良是恪守全部有关法律条款和有关上级主管机构在其它法律、规划或工程方面的规定的。5、本评定报告中的结论是在假定全部重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评定单位之间充足揭示的前提下做出的。十、评定结论评定后******有限公司于评定基准日委估资产价值总额为******元，大写金额为******元整。委估资产的具体状况请见《资产评定明细表》。委估资产的具体状况请见《资产评定明细表》。十一、特别事项阐明：下列事项并非本单位注册评定师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评定结论，本评定报告使用者对此应特别引发注意：1、本报告未考虑该评定对象所负欠的质押、担保、应缴税、费、债项或法律纠纷等可能影响其评定价值的任何限制。2、注册资产评定师在被评定资产中没有现实的和预期的利益，同时与有关各方没有个人利益关系或偏见。3、注册资产评定师对评定对象的法律权属状况予以了必要的关注，但不对评定对象的法律权属作任何形式的确保。4、对资产占有方存在的可能影响资产评定价值的瑕疵事项，委托方和资产占有方未作特殊阐明而评定人员根据专业经验普通不能获悉的状况下，本评定机构及评定人员不承当有关责任。5、委托方对申报材料负完全的法律责任，对所填报资产的完整性、正当性和真实性负责，委托方对其提供的文献资料的真实性承当法律责任。6、评定人员在评定过程中未考虑委估资产在购置过程中产生的负债问题。7、评定基准后来、使用期以内资产数量发生变化时，应根据原评定办法对资产额进行对应调节。当评定办法为成本法时，应按实际发生额进行调节；若资产价格原则发生变化，并对资产评定价产生明显影响时，委托方应及时聘任评定机构重新拟定评定价。如果评定工作结束前资产价格已经发生了明显变化，无法变化评定基准日，但资产价格的调节办法简朴、易于掌握时，委托方在资产实际作价时，应进行对应调节。8、附件与其报告正文配套使用方有效。十二、评定报告使用限制阐明1、本次评定成果是对******日这一评定基准日的被评定资产的价值的客观公允反映，我单位对这一基准日后来的被评定资产价值发生的重大变化不负任何责任。2、本评定成果是反映评定对象在本次评定目的下，根据公开市场原则拟定的现行公允市价，没有考虑将来可能承当的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加