房地产税收一体化管理

房地产税收一体化管理

近年来，随着人们物质生活水平的不停提高，房地产行业也随之悄然兴起，在人们对生活质量规定越来越高的今天，房地产行业以它独特的特性呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和增进消费方面发挥着巨大的作用，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增加的重要来源。但是，房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“不停走高”，炒房现象的“愈演愈烈”……这些房地产行业中的诸多问题，加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带来难题。因此，加强房地产税收征管，实施房地产税收一体化管理，对克制房地产投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控含有十分重要的意义。

一、房地产行业税收征管存在的问题

房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它含有广泛的产业关联性，能够带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。现在，在房地产行业税收征管工作中，重要存在下列问题：

社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。

由于房地产公司纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，造成偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低，对房地产开发公司会计制度、核算方法不熟悉、不理解，乱用会计科目、随意结转成本费用状况普遍；另首先是故意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设，设立“帐外帐”，开具虚假、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。其五，房地产公司在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益重要集中在房产开发的中后期。房地产公司从本身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长久将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的局限性，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。

政策宣传力度不够，政策执行不能到位。

现在，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及都市维护建设税和教育费附加、公司所得税、外商投资公司和外国公司所得税、个人所得税、土地增值税、城乡土地使用税、房产税、都市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，其中“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收，其有关的税收政策都在不停的修订完善中。因此，相对于房地产方面的税收政策不能及时、全方面的送到纳税人手中，使某些纳税人无法对房地产有关税收政策有所认识。但由于房地产公司绝大多数是私营公司，这些公司的负责人往往是只将帐记在心中，根本不重视财务管理，更别谈理解有关的税收政策。如房地产公司从商品房的预售到办理房产证的过程中，由于某些销售行为的不拟定因素，如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不主动配合也增加了征收难度，造成房地产公司有关税收政策执行不到位。

税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。

由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。重要因素：一是税务人员管理的不衔接。如房地产公司在开发前期重要涉及施工公司的建安营业税，开发中期重要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及公司所得税。在普通的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而无视了对公司所得税的管理。二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产公司会计核算制度与税收法规存在较大的差别，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。三是行业税收管理方法不到位。如现在对公司所得税的征管，有核定征收、查帐征收，尚有以工程为单位，待工程竣工后进行结算征收等，而土地增值税则由于提供税款不多，计算程序复杂，以及预征政策贯彻问题，使得征管上存在较大的漏洞。四是控管力度不强。重要体现在：其一，施工公司结算不开具建安，无法拟定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产，在公司隐瞒有关状况时，难以确认收入，从而影响税款征收。其三，房地产公司与施工公司大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。

税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。

房地产公司领取后，大肆开具“鸳鸯票”，恶意偷逃国家税收。管理的缺位，税务部门对违章行为的处分不力，极大地影响了房地产及有关税收的管理。诸多时候，税务部门只重视了当期征收，不重视回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处分不严，即使刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处分的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂，事后监督检查，追缴税款相称困难。现在，产权交易双方或者中介机构采用瞒报成交价，订立假合同等手段减少计税根据以达成少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有对应的处分条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

部门配合缺少合力，激励制约手段欠缺。

税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，某些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一种具体的法律或规章来约束有关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠有关部门的协助配合，才干掌握房地产公司的税源资料，但在实际工作中，出于种种因素很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，现在互相之间的合作只处在互相商定和协商的状态，碰到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可解决，缺少对应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。

税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。

首先费不不大于税现象极为严重，房地产开发公司所要缴纳的多个费用近30项，内资房地产开发公司费用支出高达投资额的25%左右，外商投资房地产开发公司的费用约占投资额的20%，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，扰乱了正常的生产经营秩序，又大大弱化了税收的调控能力。另首先，现行的房地产开发公司的税收种类繁杂、构造松散、税负偏高且存在重复课税问题，这些因素都从一定程度上影响了房地产行业的健康发展。

二、对房地产行业税收实施一体化管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，增进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下贯彻各项管理规定的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，实施一体化管理。

强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。

要采用多个形式加大房地产行业税收管理过程中的有关政策的宣传力度，采用送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。譬如运用强大的新闻媒体网络开辟房地产行业税收专栏，建立有关网站，启动有关税收政策语音热线、广播，印制宣传手册，举办有关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产公司的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。

革新税收征管方法，推动税收精细化管理。

具体来讲，从下列几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对现在房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常进一步房地产公司做好纳税辅导工作。如协助公司理解认识国家有关房地产业的税收政策；协助公司建立完整的财务核算体系；协助公司审查其实现收入与否结转以及纳税申报与否对的等。二是完善“以票控税、栋号管理”方法，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、建安和房地产营业税、土地增值税、印花税、公司所得税等全部纳入税源监控，对房产开发项目实施“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全方面掌握每一栋号的成本、核算和销售状况，实施税源监控。三是加强管理工作，把房地产公司向顾客收取订金、预售房款的票据全部纳入地税管理，定时检查房地产公司使用状况，核对的金额与否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的，严格进行处分。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时解决或移交稽查部门解决，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的精确性，加大对偷逃税等违法行为的处分力度。

加强联合控管力度，建立健全协税护税网络。

房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。

首先，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的获得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个核心环节，全方面掌握房地产开发公司的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实施全程动态跟踪管理，及时发现新状况、新问题。如征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。

另首先，以契税征管为契机，全方面掌握税源信息。实施一体化管理，重要是以契税征管为把手，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的核心环节，再通过征收机关间的配合，精确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充足运用契税征管中获取的信息，明确负责人，跟踪掌握有关房地产税收的税源状况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。

第三，要运用现有的设备和资源，以现在契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中获得的信息进行整合归集，以县为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如，通过跟踪理解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等状况，运用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发公司缴税状况，进行纳税评定，发现问题，及时采用有效方法解决，加强房地产开发公司有关税收的税收管理。又如，运用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。

简化办税工作程序，提高征收工作效率。

税务部门应根据实际状况，采用有效方法，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。首先，要本着“就近”和“方便纳税人”的原则，采用与土地、房管、银行等联合办公的方式，真正方便纳税人，减少纳税人的税外成本负担。另首先，全方面推行“一窗式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一种窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格状况，可在契税征收场合或房地产权属登记场合财产转让销售。有条件的地方，争取在办理房地产权属登记的场合开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场合，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率，树立起良好的税务执法形象。

坚持以人为