美术馆物业管理方案（设备物业管理）

美术馆物业管理方案(设备物业管理)(1)收到市电力部门的停电通知，应立即报告，并书面通知馆区，同时(2)物管范围内的所有项目，如水电、管道疏通等维修工作(单次单项(4)照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝(5)对馆区内供电系统高、低压电气设备、变压器、电线电缆等设施、设备正常运行使用进行日常巡查和维护(不含委外维保范畴的设备设施维护),(6)对消防、智能化(门禁、监控、网络、停车场收费等系统)、供电(一)设备清单型号及规格12台2低压柜2组3高压柜2组4电缆2组(二)配备人员和组织落实1、配电室24小时运行值班，人员持证上岗，配备4人高压值班技工。3、维修人员在5分钟内达到故障现场，维修合格率达100%。(三)供配电系统设备运行管理维护标准1、配电室是美术馆供电系统的关键部位，电工对其实行2(四)巡查项目★闸具、插座、开关、照明灯具——外观完好，灯亮无闪烁，外壳不带电，接地线牢固可靠。温度正常，线路绝缘、桥管盒接地良好、规范。.★交接班及运行纪录——准确纪录，清晰、无误、齐全，责任明确。★停送电程序、措施——保证正常供电，停送电程序明确，按操作规程停电处理预案执行。★工作票——检修时必须正确填写操作票和工作票，并保存完好。(一)设备清单序号1扶梯4台2客梯2台3客梯2台4货梯怡达3000Kg2台(二)电梯的定期维护及检修方案(1)曳引机的保养①减速箱·箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油的规格应符合要求；用的减速箱，半年应更换新油；·应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，没电梯在奂向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；·应使轴承的温升不高于60℃,箱体内的油温不超过85℃,否则应停机应考虑更换轴承；·当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。②制动器·应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；·制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整；·制动器应保持充足的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；·当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。③曳引轮·应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；·对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。④曳引电动机及速度反馈装置·应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；·对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁；·当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；·应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下(主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧),应采取措施提高绝缘性能。(2)曳引绳与绳头组合的保养①应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整(相互拉力差应在5%以内);②曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；③应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；④应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净；⑤在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事；⑥应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有充足间隙，当因为曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉(如果有的话),如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。(3)限速器与安全钳的保养①应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗(注意不要损坏弹簧上的铅封);②应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；③应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。(4)导轨和导靴的保养①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米(双侧),内端面不超过2毫米，超过时应更换；③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过度磨损时，应更换；⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；⑥当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。(5)轿门、厅门和自动门锁的保养①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证合适间隙；②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现象。(6)自动门机的保养①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；③自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。(7)缓冲器的保养①对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加(保证油的粘度相同);③油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；④每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。(8)重量补偿装置的保养①当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；②对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。(9)寻向轮及反绳轮的保养①应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；②应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；③应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑(忌用砂布),并将屑末擦净；④更换控制屏内熔断器时，应保证熔断器丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5-3倍。(10)选层器的保养①应经常检查传动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换；②应保持动触头盘(杆)运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部位，均应保证充足润滑，注意添加润滑油；③应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。当过度磨损时应予更换；④应保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平；⑤注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。(11)安全保护开关的保养①每月应对各安全保护开关进行一次检查，拭去表面尘垢，核实触头接触的可靠性，触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换；②极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。(12)机房和井道的保养①机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；②应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调③机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中灭火设备的可靠性；④底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作干燥处理。(一)设备清单序号型号及规格1主机开利螺杆4台2风柜23台3管道1项4水泵5台(二)配备人员和组织落实1、项目管理处设备运行组配备4人水暖空调工，负责空调机房、换热站24小时值班，并持证上岗。(三)暖通中央空调系统设备运行维护标准(四)巡检项目2、冷冻机组冷却塔——制冷机组冷冻水温出水7°C,进水12°C,冷却水温度达到出水低于38°C,进水低于32°C,油温小于80°C冷冻泵进口压(一)设备清单序号1火灾自动报警控制器1台2多线制控制盘1台3电话主机1台41套5点型烟感火灾探测器1套6点型温感火灾探测器13KW以下1套73KW以下1套8火灾显示盘1套91套序号1套消火栓按钮1套1套1套室内外消防栓(配套水枪、消防水带)1套闭式喷头68度闭式喷头93度水泵接合器室外1套七氟丙烷药剂1公斤1公斤声光报警器紧急启停按钮放气指示灯气体自动灭火控制器1套灭火剂储存瓶1瓶灭火剂储存瓶1瓶灭火剂储存瓶1瓶报警线NH-PVS2*1.5mm21米电源线NH-BV1.5mm21米电源线NH-BV2.5mm21米回路板1块联网卡1块消防电话分机1台1台电池1节防火卷帘门控制箱1台防火卷帘门电机1台序号防火卷帘门按钮(二)配备人员及组织落实3、消防值班人员必须持证人员24小时值守。(三)消防系统设备运行维护标准1、消防监控主机：按主机复位键，主机系统是否(喷淋泵还要检查水压表保持在11.5-15公斤范围),清洁良好，消防联动动状态，启动联动柜测试完好率达100%。测试音响正常。13、防排烟阀：阀门关闭良好，外观，制动开关正常，联动柜无报警显14、灭火器：压力、重量符合要求，喷管无破损，外观无明显锈蚀，推车式灭火器行驶几件灵活，伸展胶管无破损。15、消防通道：通道畅通无阻，无任何物品堵塞。16、气体灭火系统：控制器电源正常，停电时能自动切换成备用电源，气瓶连管情况正常，联动装置电源正常，控制面板的各开关、指示灯的功能(四)巡检项目每月两次试运行最高端出水压力不小于10M,无漏水、无杂音。2、室外消防井、水表接合器——检查井盖及接和器不发生破损，井内栓器无破坏、无渗漏，阀杆转动灵活。3、防火卷帘门——电动传动机构接线正确，启闭灵活，手动拉练轻松，不卡，滑动自如。4、排烟风机——对防火阀接线电源处检查测试，手动盘车，运转灵活，xxxx物业拥有一支技术过硬的设备维保人员，对各类物业机电设备都有健全完善的、成熟的管理经验，能确保各个系统都处于良好的运作状态。这是我们有信心管理好xxxx美术馆集成服务采购项目的优势之一。在我们xxxx物业技术人员的精心维护保养下，完全能够安全可靠地发挥作用。一、配备人员和组织落实★工程保障组配备多人电技工对电系统设备进行维修养护。★护卫员人员对设备使用进行日常巡检，并接受管理处主管及护卫班长★安保(消防)监控室24小时值班，按三班四倒制。中控室值班人员必须持证上岗。★制定楼内外巡视制度和出入管理制度。★保障各级可视对讲系统及保安监控系统等相关设备运行正常、稳定。★保障消防自动报警系统及相关设备运行正常，每季进行一次消防普查，每月一次回路检测。★一般性故障立即排除，合格率100%,暂不能处理的采取应急措施并在30分钟内通知有关部门。★及时发现处理安全和事故隐患，确保不发生安全问题，迅速处理突发事件。★能正确判断故障部位、故障元件，不乱换、乱拆、胡拆调整。★中央控制系统必须提供与项目网络系统连接，中央控制系统必须与市1