【房地产企业所得税的税收筹划研究-以万科为例8200字（论文）】

房地产企业所得税的税收筹划研究—以万科为例目录TOC\o"1-3"\h\u15478第一章绪论 1220281.1研究背景 1322231.2研究意义 11493第二章企业所得税税收筹划概述 361642.1税收筹划基本概述 3106582.1.1税收筹划的概念 320572.1.2税收筹划的特征 3122402.2税收筹划的相关理论 4150942.2.1有效税收筹划理论 4286092.2.2节税类型理论 4301062.2.3税制要素筹划理论 417044第三章万科所得税税收筹划现状分析 178143.1万科企业有限公司简介 1263013.2所得税相关数据分析 1194303.2.1所得税费用分析 1115723.2.2递延所得税资产和递延所得税负债分析 214428第四章万科企业所得税税收筹划存在的问题 195634.1财务人员会计核算不规范 181704.2税收筹划空间没能充分利用 1257984.3税收筹划风险意识不到位 219716第五章万科所得税税收筹划存在问题的原因分析 1129365.1税收政策认识不足 179875.2税收筹划制度不完善 1229705.3相关人员专业能力薄弱 124577第六章万科所得税税收筹划问题的解决对策 2177396.1熟悉并掌握财税知识 2223786.2健全税收筹划制度 2258736.3强化税收筹划风险意识 316633结论 4497参考文献 6第一章绪论1.1研究背景市场经济的发展有助于我国房地产业的土地改革，按照房地产业的产业定位，将我国纳入国民经济。正是深圳开启了房地产业的快速发展，房地产占国内生产总值的比重持续上升，成为国民经济的支柱。然而，近年来房地产业的快速发展，也带来了房价不合理、市场投资不合理等诸多问题，出现了一系列社会危机，严重影响了中国人民的基本生活质量。房地产业是我国最重要的经济部门之一，为我国税收提供主要的财政支持。所得税是房地产公司非常重要的税种。所得税按使用的土地、建筑物、转让财产取得的价款和转让预扣的金额征收。用四个额外的累进率计算。2007年以来，所得税税率逐步上调，没有缓和的迹象，税负沉重。在一些中小型房地产公司中，当多交所得税时，就会发生早期征税，将资金从最低层分开。因此，在所得税方面，房地产企业对不同项目的税收筹划结果不尽相同，还有很大的提升空间。房地产公司的所得税筹划空间很大。房地产公司的所得税计划还可以稳定公司资金并支持未来业务发展的主要趋势。万科是一家房地产开发公司，也提供房地产汇总服务。所得税是应纳税额的主要形式。可以看出，公司的所得税每年都在增加。因此，必须为所得税做税务筹划。1.2研究意义在我国的税种中，房地产税是一项非常重要的税种。所得税是根据使用的土地、建筑物的数量和转让财产获得的价格，然后按重叠税率的四倍计算税额。在我国众多税种中，房产税在我国是一个非常重要的存在。以及从转移收入扣除中预扣的金额。因此，房地产企业必须开展所得税筹划等工作。公司的首要目标是通过适当的规划，减轻税收负担，增加公司收入，使公司利益最大化。推动公司内部控制持续完善，增加财税部门信息储备，提高风险防范意识。万科近年来没有出现任何高级别税收行为，但其他房地产公司连续发现违规行为。在这样的环境下，万科对所得税的研究显得尤为重要。只要我们密切关注，万科就可以完善所得税方案，助力和推动万科长远长远发展。可以看出，通过本研究的分析，我们可以从所得税的角度对我国房地产开发公司进行全面了解。第二章企业所得税税收筹划概述2.1税收筹划基本概述2.1.1税收筹划的概念税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内，凭借法律赋予的正当权利，通过对投资、筹资、经营、理财等活动的事先安排与规划，以达到减少税款缴纳或递延税款缴纳目的的一系列谋划活动。2.1.2税收筹划的特征税收筹划所具有的特征，体现在其合法性、时效性、综合筹划性和目的性等方面。合法性：纳税人的税收筹划必须在国家法律法规允许的范围内进行。授权的范围是在税收征管的背景下规范双方的权利和义务，是一种特殊的法律关系。纳税人可以通过在法律框架内进行合理的商业和金融活动来减轻税收负担。此外，纳税人的合法筹划行为在一段时间内符合国家税法精神和宏观审慎政策的要求，也可以从另一个角度表述为“不违法”。时效性：税收筹划是在税款到期前作出的初步规划和安排，也是根据相关情况和数据预测作出的初步筹划。例如，公司组织形式的选择是由未来的利润预测决定的。此外，国家税制政策随着经济社会形势的调整和政府宏观审慎目标的调整而变化，这意味着纳税人针对特定税收政策制定的税收筹划方案也具有明确的时效性。综合筹划性：税收筹划是纳税人财务筹划的重要组成部分，旨在实现整体经济效益的最大化。此外，企业、投资和财务会计的纳税人必须缴纳不止一种税，其中一些是相关的，因此不能局限于个人税负的水平。整体设计的成本比也应该是最高的。目的性：税收是国家控制的一个重要的经济杠杆，国家可以通过税收优惠政策，多征或减征，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调整或治理社会的目的。2.2税收筹划的相关理论税收筹划原理主要从以下三部分内容来探讨，为税收筹划提供理论支持。2.2.1有效税收筹划理论早期的税收筹划理论，目标是纳税最小化，没有考虑筹划的成本。现代税收筹划的理论是有效税收筹划，在筹划的过程中不仅要考虑显性税收还要考虑隐性税收，就是因选择的筹划方案而放弃税收优惠带来的机会成本。还有，也要考虑税收筹划的成本，筹划方案带来的企业重组成本，这些增加的成本是否可以通过筹划减少的税额而减掉。有效税收筹划理论，就是在契约理论的基础上展开研究。契约理论将企业视为投资人、贷款人、经理和所有人之间订立的契约所组成的集合体。根据契约理论，处于不确定性与交易费用的情况下，因为不确定性所导致非税收成本的增加，会使得筹划策略的选择更加复杂，并使得其与纳税最小化偏离。2.2.2节税类型理论税收筹划的重要原则之一是减少纳税人缴纳的税款的节税型原则。节税中要考虑的基本因素是绝对和相对、不确定性风险和不确定性节税。绝对节税是直接减少纳税人缴纳的税款的规划措施。例如，公司可以通过降低税基和降低税率来实现目标。相对节税是延迟纳税的计划行为。例如，公司可以使用加速折旧来扣除税款。在确定性风险计划中，根据以往的数据，通过概率论对遇到的风险进行量化，选择最优的计划。不确定风险是节税行为，难以根据不同的系统做出基本决策。2.2.3税制要素筹划理论税收筹划要素原则是在研究税收制度的各种要素、思想和方法、阐明内部原则的基础上形成的。税收制度要素的设计理论必须考虑几个因素，包括税收优惠的设计、税收筹划基本原则的设计、税率的设计、纳税人的设计等。税收筹划的原则是合理界定和转换纳税人的身份，以减轻税收负担。为了最大限度地减少税基，合理拆除税基和控制税基的实现是税基规划的方法。根据税法，纳税人可以通过改变行为和适用较低的税率来减轻税负。此外，纳税人可在税收优惠政策下享受低税收待遇。第三章万科所得税税收筹划现状分析3.1万科企业有限公司简介万科主要经营方向为广州地区城市住房与土地开发，注册资金超过22亿元。目前万科作为广州房地产行业的行业佼佼者，拥有巨大的发展前景，万科近些年相继推出十九个住房项目，另有多个项目在建代售。万科一直秉承绿色发展，低碳环保等工作，走可持续发展道路。2017年底，以6.3%的市场占有率，万科冲进房地产开发商前三名并持续高速发展。3.2所得税相关数据分析3.2.1所得税费用分析表3-12016年-2020年万科利润表单位：万元项目20202019201820172016营业利润799586.42766131.36674986.12508129.16390217.84利润总额796757.52765392.89674602.01511419.52392536.11所得税费用203776.36214076.74181879.06139335.65109033.56净利润592984.16551316.15492722.95372083.87283502.55表3-22016年-2020年万科所得税费用单位：万元项目20202019201820172016当期所得税费用245447.62291541.81245463.69164879.00128965.37递延所得税费用41671.2677465.0763584.6325543.3519931.81合计203776.36214076.74181879.06139335.65109033.56由表3-1和表3-2可知，万科营业利润逐年增高，拥有强大的发展前景。公司年报的利润表列示的所得税费用包括两个部分，一个是当期所得税费用，二是递延所得税费用。2016年万科当期所得税费用为128965.37万元，2019为291541.81万元，2020年为245447.62万元。2016年-2019年当期所得税费用逐年上生，2020年当期所得税费用略低于2019年当年所得税费用。2016年递延所得税费用为19931.81万元，2019年为77465.07万元，2020年为416712.63万元。2016年-2019年递延所得税费用逐年上升，2020年递延所得税费用略低于2019年递延所得税费用。万科近五年的当年所得税费用及递延所得税费用都为正数，从税法的角度来说，其每年都是盈利的，且随其利润总额逐年上升，所得税费用理应逐年上升，但由于当期所得税和递延所得税费用的影响，2020年万科所得税费用却低于2019年，大大降低了其可信度。因此递延所得税的确认可能会使会计信息的可理解性和真实性受损。3.2.2递延所得税资产和递延所得税负债分析表3-32016年-2020年万科递延所得税单位：万元项目递延所得税资产递延所得税负债递延所得税净额2020275354.302314.70273039.602019234275.862823.28231452.582018157492.045389.12152102.92201796510.012652.9993857.02201671985.325040.4866944.84递延项目的产生，也反映了会计与税法的不同。递延所得税资产和递延所得税负债产生了递延所得税费用。由表3-3可知，万科2016年递延所得税资产为71985.32万元，2020年增长到275354.30万元。2016年-2020年万科递延所得税资产逐年增大，增幅分别为34.06％、63.18％、48.75％和17.53％。高比重的递延所得税资产，其确认和计量值得关注。依据目前准则规定，递延所得税资产的确认，需要对未来应纳税所得额进行估计，这份“估计”意味着企业无法准确地确定是否能够取得、什么时候取得。从这个意义上看，大量确认不是真正资产的递延所得税资产，并且使其在总资产中的占比越大，万科的资产质量只会越来越差，由此所提供的会计信息质量将会受到怀疑，大量的递延所得税资产会对企业的资产负债率产生一定的影响、美化企业的财务报表、掩盖企业的真实财务状况并以此造成财务信息使用者对企业财务状况的误判，从而降低会计信息的可靠性。第四章万科企业所得税税收筹划存在的问题4.1财务人员会计核算不规范在我国，依法纳税是最基本的法律法规，这里不限于个人或者企业，但是在我国纳税的法律极为复杂，国家给出的政策调整次数也非常多，这也导致公司在纳税的环节内不能很好的去完成应有法律上的政策。由于无法了解政策随时可能会对公司带来税务法律上的隐患，万科财务人员在纳税的方面了解的不是太多，这也存在着该公司在管理成本上存在的落后，会给公司带来经济上的损失。纳税环节可能会给公司带来一定的税务负担，这样的话公司不能去减少税收的成本，再严重点儿，有些企业可能会减少纳税款，这样的行为即构成了犯罪，但是有些企业往往不知道这些问题，从而触碰到了法律边缘，会给企业带来重大的损失。纳税的这个工作是一个对专业性比较严格，如果房地产省要正确的完成纳税的工作，那么根据自己房地产公司的几个财务人员进行核算是远远不够的，为了发挥公司利益的最大化，尽可能的去筹备税收筹划方面上的人才。公司应该把纳税当成一个事物项目来进行对待，必须对项目流程进行完整的对待，只有这样才能促进企业在税收筹划方面上顺利的进行。现在有着很多的会计师事务所，可以根据他们提供的项目来进行使用。这些公司往往对纳税环节非常清楚，同时在纳税的环节也可以根据不同的需求来请这些会计师事务所完成所需要的工作，这也会对公司带来极高的利益，达到事半功倍的效果。4.2税收筹划空间没能充分利用如果不能分开利息的费用，那么会给税收筹划工作带来巨大的影响。有一些房地产开发公司为了保障企业能够正常的运转，这些企业会把金融机构的资金来进行周转。所以说企业在核算业务当中会有一笔巨大的利息支出，如果想要扣除这笔资金的话，需向税务机关提供合理合法的贷款照明。如果提供了贷款证明的话，还可能存在以下，贷款证明没有标注使用用途，还有可能为贷款证明只提供为借款，无法证明此贷款适用到项目当中。把代收费计入总收入当中，那么就会增加税率，企业在销售当中，除了商品的货款以外，还需要征收住房基金等费用。根据现在的法律法规所规定，企业只能收取两类代收费，一种是单独收取代收费用，内容是将代收费合并到销售款当中。这两种收款让本质上没有什么区别，如果根据企业代收和扣除情况来分析，那么第一种单独收费对企业会比较划算。其次，关于开发成本的筹划。房地产企业在开发过程当中，企业在根据土地使用权的使用金额需要支出开发成本加计20%来扣除。而在核算当中，并没有很多企业完成这项规定，有些企业也没有明确的规定，所以说可以利用这一费用来进行税收筹划，可以减少支出。4.3税收筹划风险意识不到位在进行所得税结算时，有的企业项目已经达到了清算条件，但是他们不进行清算，或者他们的清顺条件没有跟事先税务机关进行调解，这些企业就会拖延时间。这些企业将会收取更多普通住宅来扣除项目中的金额，这样，他们的土地增值率会大大减少。他们为了自己的目地不断地增加扣除本金，来完成不符合规定的的预估评鉴。在这方面上，有些企业可能会触碰到法律不允许的层面上，直到触碰到法律会给企业带来巨大的损失。我国在这几年才开始实行征收和清算所得税的制度，这些制度还在我国不够完善，这也是有些企业可以趁机而入，但是我国会根据有些漏洞来实施土地政治税的政策，进一步完善和更新，从而达到健全的目的。如果某些企业在这方面上对税务局产生了一些冲突，那么可就可能会出现很税收上的失误，这也可能会导致企业在法律上发生风险。因此，这就要求公司加强自身防范风险的意识，对在职人员进行专业的培训，可以增强财务人员的职业水准，对公司进行合理合法的财务税收标准。第五章万科所得税税收筹划存在问题的原因分析5.1税收政策认识不足首先，征收率经常改变。所得税实行预收和结算两个阶段的原则，即先预收后结算，纳税人多退少补。目前，全国范围内的预征收率一的依据各不相同。同时，所得税的税率的过程当中也不是固定的，而是根据当地房地产税收组所需要的，他们不定期进行调整，预收税率也频频改动，这样下来非常容易犯错，还有就是各个地区当的缴纳制度也不一样，可能导致预缴不平等，税负不公平。其次，不同的税务机关对税收政策的解释也大不相同。在专项征收方面，万科房地产企业在开发的过程周期过长，行业的收入确认和费用确认比其他行业复杂得多。5.2税收筹划制度不完善根据“没有太阳不成月亮没有秩序不成章法”的座右铭，一切都必须以规则制度为指导，确保筹划顺利进行。健全的税收筹划不是空想，而是与具体项目相关的规划，并以严格的规则为基础。就万科而言，由于缺乏具体明确的税收规则制度，无法保证计划制定的基础，设计的筹划方案受其主观影响。在这种情况下，设计的筹划方案只对一个项目有效，但不能适用于其他或未来的项目。虽然没有规则制度在最初阶段似乎可以节省时间和金钱，但在税收筹划的后期阶段会使工作任务更加困难和具有挑战性。5.3相关人员专业能力薄弱最初的知识积累只是一个方面，而后期的持续学习和积累则更为重要。万科财务部门的员工少，没有严格的管理制度，员工的主动性明显不够积极，工作中存在应付的现象。因此，在日常工作过程中，几乎没有学习的主动性。同时，由于财务部门规模相对较小，而公司要开发的项目和业务量相对较多，财务部门组织的相应培训就更少。因此，对税务人员的培训很少给予关注。在这种情况下，财务和税务人员没有机会更新他们的税务知识，他们的税务规划知识仍然停留在几年前的水平。在制定具体的税收筹划方案时，往往会出现模仿其他公司和其他项目的方案，这与税收筹划方案缺乏相关性。

第六章万科所得税税收筹划问题的解决对策6.1熟悉并掌握财税知识掌握并熟悉财税知识，各个部门儿应该配备对专业财税知识经验丰厚相关的工作人员，他们负责管理和日常财税的工作。这些人员主要由负责管理和培训员工的财税知识，使他们和各部门儿进行沟通，企业也可以根据经营状况对纳税进行调整。还可以配备管理纳税风险的人员，这些人员需要充分的了解各个市场的动向，主要就是及时的发现问题以至于找到并解决企业可以加强对员工财务知识的培训，为员工提供了学习财务方面的知识，这样可以使员工对税收政法有一定的了解，提高员工的工作效率。6.2健全税收筹划制度税收筹划的目的是减轻整个公司的税负，但是，税收筹划要反映公司的实际经营情况，与公司的战略目标相适应，不能为了减轻税负而盲目地追求最小化。在选择方案时，还应考虑成本、风险和除税收以外的其他因素，以使公司利益最大化。例如，通过规划降低了公司的税收负担，但与此同时，公司的成本也急剧上升，此外，公司必须在员工选拔和职业培训方面进行投资，并支付适当的费用，有鉴于此，规划制度的选择不仅可以从一个方面看，而且可以从总收入在薪酬中所占的份额看；而一个优秀而实用的计划可以给企业带来好处，而且只有在得到好处的情况下才有可能，企业的税收管理包括税收成本管理和风险控制，二者相互依存、相辅相成，一方面，企业在控制税收风险时，必须遵守法律法规，才能规避税收风险风险太大，除此之外，要严格控制成本支出，把风险控制在允许的范围内，在成本管理过程中，总有风险防范的影子，同时要考虑成本控制。我们找到两者之间的平衡点，在公司的规划过程中始终能够主动出击，让公司在盈利的同时尽量规避税收风险。公司的生产经营要从头到尾进行制度规划，不仅要有具体的背景；负责规划的人也要有长远的眼光，改进经营管理，做好财务会计工作，充分利用现有税收优惠政策，既注重眼前利益，又忽视长远发展，只有有计划、有秩序地进行制度规划，才能使整个制度规划活动取得更加明显的效果。6.3强化税收筹划风险意识为了提高风险规划的重要性，纳税人必须首先了解税收规划。近年来，中国企业的所得税占比也一直居高不下，这也导致企业开展业务的税收负担稳步增加。公司的这种意识对于加强对员工的培训是必要的。公司纳税时，经理要提前与公司各单位打招呼，充分了解他们的真实情况并提出意见，这对以后的纳税也有很大的帮助。他们认为，征税只是财务工作者的工作，但在征税过程中，不仅部门做这项工作，还必须积极配合，才能使税收工作取得成功。在这里，每个在押人员都应该提高自己的税收知识和意识，特别是要加强对税收工作的参与，并根据经济部的空缺向经济部提出宝贵的建议。强化员工税务工作意识，让员工对税务工作有一个全面的认识。不仅要提高员工的意识，还要让公司了解国家的法律并考虑到政策的变化。公司纳税时，按照税法执行。全面了解税法将有助于他们进行适当的税收筹划。公司必须而且经常必须关注政府政策。这些好处也可能使万科受益。如果这项政策应用得当，公司税很有可能会下降。该政策要求您审查和调整您的税收筹划计划。进行调整，使您的业务更容易征税。对于税务筹划风险，万科公司必须建立有效的预防机制，同时必须评估风险，让员工意识到税务筹划的风险，才能完成纳税。结论由于税收筹划的目的是减少公司的税收负担，增加公司的整体收入，因此先进的税收筹划理念需要融入到公司的日常运营中。在竞争日益激烈，房地产这种企业会承担这很高的税负，万科可以合理的为所得税进行税收筹划，这可以大大的减少税务负担，而且可以确保公司的长期稳定发展。本文以万