泊林晶城项目(商业)租售营销工作计划建议书

金雅康·泊林晶城项目（商业）租售营销工作计划建议书目录1、项目简介2、市场简析3、商铺租售策略与计划4、合作模式说明附件：睿诚致盛资源简介5问泊林晶城1、大势低迷、区域去化艰难的局面下，我们如何快速启动项目的销售？2、非品牌开发商和小体量商业，我们用何种模式来迅速撕开市场的坚冰？3、需要什么样的租售组合策略，来压迫市场和实现去化和资金的快速回笼？4、仅仅依靠价格优势，能否有效破解市场的浓厚观望状态？5、如何安排年底前的销售节奏，以有效抓住春节前的销售契机？？一、项目简介泊林晶城由湖南金雅康置业有限公司鼎力开发，总占地面积为22533㎡，总建筑面积为106328㎡，规划总户数1037户，涵括38-101㎡多元户型区间，“智能e-house”成就星沙首个智能家居住宅的典范。项目地处长沙国家级经开区星沙城央核心，毗邻地铁3号线，5分钟可到松雅湖，除自身社区商业街、Art-Deco风格园林等丰盛配套之外，交通、教育、购物、休闲、金融、医卫等星沙中心配套应有尽有。

二、市场简析商业小结：1、东南板块业态以社区商业为主，商业档次及氛围一般。2、独立商铺，多在尾盘直接出售；集中商业，主要在销售期招租。3、各楼盘商铺集中在7000-16000元/㎡，100平米以下为主力去化面积。4、周边累计未来商业供应约12万平米，以2层商业底商为主，存在激烈竞争。5、典型项目：周边商业氛围成熟的华润商铺面积、价格适中，去化一般；商业氛围较次的鹏基商铺面积小总价低，置业门槛低，去化较好。

启示：1、本案商业辐射面较小，属社区配套，可进行主题包装，提升项目的生活氛围，匹配星沙商业未来发展方向，加强投资者信心。2、前期加强招商以引入主力店和低首付模式来启动项目，也是增加项目商业氛围的有效措施之一。3、商铺面积尽可能趋小，控制在100平米内的主流面积尺度，以控制总价，去化相对较快。4、目前项目周边存在激烈竞争，而本项目商业体量小，难以进行规模化竞争，价格以平实走量为上。三、商业整体租售策略与计划1、租售目标销售：约8000平米，总值128000万元（按均价16000元/平米计算）招商：约8000平米（待租金确定后再做测算）2、租售策略

总策略：租售同步，分线上与线下两条线运作，以线上招商蓄势来推动线下销售的快速蓄客；在销售上采用小步快跑、不定期小开盘模式快速实现去化

A:对商业进行整体定位，打造情景式商业街区，利用我司储备的商家资源，前期线上对商业进行主力店及品牌商家进行招商，线下同步进行销售，商业蓄客1-2个月，2016年11-12月份首批开盘；B:根据整体定位业态，对商业散户商家进行招商租赁，以培育人气；

C:给予主力商家优惠的招商政策，要求其在年底之前进行开业，以提升买家和商家入驻信心。3、商业政策

1）销售政策：为实现快速去化，建议首付三年分期1-2-2，另三年共贴租15%（每年5%），首付一成即交付（产证必须已到开发商手上），以快速吸引买家和商家；2）招商政策：按年回报率5-6%制定租金价格，参照区域内租金单价定价，给予宽松招商政策（开街之日，每年以本项目商业门店消费券形式贴租5%，以增强对优质品牌商家的吸引力），以快速引入主力店和优势商家，为销售和开街做充分准备；4、核心策略简析目前至未来2-3年内，长沙市内商业放量过大,已经造成品牌招商竞争激烈和去化艰难的局面，近90%的项目基本以租赁和自持为主。同时本项目周边，商业供应比较大，短兵相接中对租售的挑战很大。考虑到开发商需尽快去化物业以回笼资金，结合长沙市场的现实情况，故我司做上述租售政策的建议，请贵司仔细权衡和定夺。为破解目前市场商业项目销售难点——总价高、首付高和租金回报率低等症结，如想快速实现成交和收回资金，分期低首付和贴租的组合模式是打破市场僵局的不二法门。5、销售计划(暂定，待双方确定再定)1、合同签订2、租售进队伍场3、进场准备工作4、项目资料梳理5、人员培训及考核上岗6、蓄客1、10月底之前完成和确定商业街的整体定位和租售方案2、招商启动，首次招商酒会3、租售物料及广告出街4、11月下旬一批开盘2015年11月302015年9月30招商率20%-30%销售率30%推广支持：户外、网络广告、活动、微信、行销、老带新配合1、元旦二批开盘2、三批蓄客3、主力商家签约活动促销4、返乡促销5、二次招商酒会2016年1月31招商率50%-60%销售率70%推广支持：户外、网络广告、活动、微信、行销、老带新配合1、三月四批开盘2、四至五月逐步清盘3、五月商业街整体开街2016年5月31招商率80%以上销售率90%以上推广支持：户外、网络广告、活动、微信、行销、老带新配合第一阶段第二阶段第三阶段四、合作模式说明1、由我司独家代理：代理期间经任何人销售和招商出去的商业房源皆计入我司租售业绩并计算佣金；2、取费模式及标准：

1）招商月费：4万元/月(团队工资、每月营销策划费、接送各类客户的油费及客户接待费等)

2）招商佣金：2个月租金（=所招商面积×租金单价×2个月）3）租售溢价：销售溢价按甲方6成、乙方4成分成；招商溢价按甲方5成、乙方5成分成

4）销售佣金：一）、取费与支付方式序号(销售面积)销售率提成比例备注1R≦40%1.5%1)佣金跳级部份金额，甲方按照比例在达到当月结算时自动补足;2)提成比例是指当期销售总额的比例241%≦R<60%2.0%361%≦R<80%2.5%4R≧80%3.0%3、支付及结算方式：

1）招商月费：每月5日前一次性支付

2）租售佣金及溢价：月结，月底结算，次月5日前一次性支付

注：每次付款前乙方出具等额正规发票。序号工作内容时间备注1合作签约9月30日前

2筹备期9月30日—10月31日9月30日队伍进场，人员培训、市调和定位租售策划、物料设计制作等3招商期2015.10—2016.12月4销售期2015.10—2016.12月其他待进场后根据计划提供工作方式：1、电话CALL客：利用我司对应核心买家与商家资源进行电话邀约或拜访，快速积累意向客户；2、扫街陌拜：主要针对长沙及周边等城市目标客户进行走访、洽谈等；3、推广渠道：户外、网络、现场横幅广告、电台、微信、QQ、行业协会与商会等二）、9-10月份工作计划三）、租售工作甲方需给予的支持序号支持项目数量备注1现场办公室1间需开通网络、电话2广告投放及物料支持按未来计划执行开发商负责3主力店及大型商家的招待及公关费按实际情况支付开发商负责4行销费按实际情况支付组建8-12人的行销队伍，由开发商负责四）、项目专案组团队架构序号岗位姓名备注1项目总负责人罗乾波2项目总监陈也3渠道总监刘方4案场经理欧春晖5租售专员4人兼招商职责附件：睿诚致盛资源简介1、销售类客户资源：50万余个省内高端客户数据(公务员\私营业主\大中型企业高管\事业单位高管\投资客\艺术家等)，3万多个品牌商家资源，是商业和高端别墅等项目最有效的租售目标客群.地产客户类资源示例序号类别客户名称数量（人）1中高端客户资源长沙邵阳商会4332武大EMBA学员183加州与北大EMBA3004靖州永盛客户545冷水江矿老板9676湖南常德商会3717衡阳女商会1008湖南地州市私营业主15709湖南省异地商会企业主66410宁乡县政府38411望城区政府104012湘省浙江商会39013湖南艺术品收藏者30014湖大EMBA10015永州商会228016高尔夫球会会员2000017住商项目客户资源别墅类高端客户10000018商铺类投资客户15000019长沙各区主要住宅小区类客户300000合计578971商协会类资源：湖南省工商联、长沙市工商联、湖南异地商会联合会湖南深圳商会、湖南广东商会、湖南福建商会湖南山东商会、湖南安徽商会、湖南湖北商会湖南江苏商会、湖南江西商会、湖南新疆商会湖南上海商会、湖南川渝商会、湖南河北商会湖南河南商会、湖南陕西商会、湖南温州商会湖南泉州商会、湖南福州商会长沙邵阳商会、长沙益阳商会、长沙怀化商会长沙涟源商会、长沙莆田商会、长沙永康商会长沙衡阳商会、长沙宝庆商会、长沙永州商会长沙宁德商会、长沙南安商会湖南省各行业协会支持单位、中小企业服务中心北京大学EBMA湖南总裁班、清华大学EBMA湖南总裁班、湖南大学EBMA总裁班、中南大学EBMA总裁班、各民间教育培训机构总裁班等等序号品牌1zaraoutlet2IT集合店3terronavo快时尚4armanijeans5名表店（劳力士，江诗丹顿，万国，积架，名仕等）6奢侈品outlet7GXG集合店8peacebird集合店9walmart10万达院线11流行皮具集合店12依恋集团品牌

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