正式合作协议股权转让

附件4（A2）合作开发协议（合用合作方已有土地股权转让入股合作开发）本合同由下列各方于年月日在市订立：甲方：上海红星美凯龙公司发展有限公司（下列简称“甲方”）住所地：法定代表人：乙方：（下列简称“乙方”）住所地：法定代表人：项目公司：（下列简称“项目公司”）住所地：法定代表人：鉴于：1、甲方是在上海注册的公司法人，含有丰富的大型都市综合体投资开发经验及商业资源，甲方故意与乙方共同投资合作开发本项目。2、乙方是在市注册成立的公司，持有项目公司100%的股权，乙方亦故意与甲方投资开发本项目。3、项目公司是在市注册成立的公司，注册资金为万元，其中乙方中持有项目公司%的股权，乙方中持有项目公司%的股权；项目公司在拥有约亩的土地。4、甲、乙方及项目公司于年月日就本项目合作开发订立了《项目合作框架合同》，该《框架合同》商定：各方同旨在满足下列先决条件后订立正式合同：（1）甲方对本项目和项目公司进行财务和法律尽职调查满意（以调查报告的结论与乙方披露相符作为满意的原则）；（2）乙方出具政府有关文献证明本项目地块不存在被本地国土部门认定为闲置土地或因此被处分（涉及但不限于征收土地闲置费）或被收回的风险；（3）乙方承诺将甲方调节过的总平面图及有关图纸以项目公司名义向规划部门报批并获得同意（如有）。（此处根据《合作框架合同》填写）甲、乙双方及项目公司本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，根据国家和项目所在都市法律法规的有关规定，在遵照各方已订立《框架合同》原则条款的基础上，就项目合作开发事宜，经各方协商一致，达成本合同，以兹共同信守。第一条合作项目概况1.1本项目用地的位置、面积、规划指标、性质用途等具体以下：1.2.1本项目土地位于市区，东至路、西至路、南至路、北至路，净用地面积为平方米（折合约亩，下列简称“项目土地”）；1.2.2项目土地的土地性质用途及规划设计指标详见《建设用地规划许可证》，证号为地字；1.2.3项目公司于年月日与国土部门订立《国有土地使用权出让合同》、并获取国土部门颁发的《国有土地使用证》，证号为；1.2.4项目土地现状为。1.2本合同订立生效后，甲方将以项目公司名义在项目土地上投资开发建设“沈阳红星国际广场”项目（暂定名，以政府有关部门审批为准，下列简称“本项目”），建设内容为集百货MALL、SOHO、写字楼、特色商业街、精品住宅、酒店等为一体的都市综合体（此处建设内容根据项目具体状况填写），总建筑面积为平方米（计容总建筑面积约为平方米），最后以政府规划部门同意的规划设计方案为准。第二条合作的先决条件2.1甲、乙方及项目公司进行本项目合作开发是建立在下列先决条件全部达成的基础上：2.1.1甲方已经完毕对本项目和项目公司进行财务和法律尽职调查，并出具财务尽职调查报告及法律尽职调查报告，乙方对报告予以确认，并确保以下：（1）项目公司正当成立并至今正当存续，已通过近来一年的年检，公司法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产开发资质证等全部证件正当有效，投资总额和注册资金符合国家法律法规和商务部有关规定；（2）乙方已经缴清项目公司的全部出资，不存在抽走项目公司出资的行为，对其持有项目公司的股权拥有完全的处分权，不存在股权被质押、查封或其它权利负担等影响丙、丁方处分股权的情形，如因出资存在问题则由乙方承当一切赔偿责任；（3）项目公司正当拥有项目土地的国有土地使用权，并已经交清全部土地出让金及契税、印花税、土地交易费、土地使用税等费用共人民币元（或部分交纳土地出让金共人民币元，尚有土地出让金及契税、印花税、土地交易费、土地使用税等费用共人民币元未交纳）；（4）项目公司除披露的债务外，不存在任何应支付的债务（涉及或有债务）、应支付的欠缴税务以及其它应支付的任何费用；项目公司已完毕近来一年的税务清缴审计手续；（5）项目公司不存在运用土地、股权或其它任何资产对外担保（涉及为股东担保）以及土地、股权或其它任何资产被司法机关或行政机关查封、冻结、限制权利等情形；（6）项目公司不存在任何未结的仲裁或诉讼案件以及潜在的纠纷案件；（7）项目公司已与员工订立劳动合同并为员工依法购置了劳动保险，并承诺在股权过户完毕前遣散甲方不留用的员工及承当一切遣散费用。（8）项目公司确保甲方成为丙方公司股东前所发生的股权转让所涉及的股权转让款及有关税费已全部依法结清或缴纳，如甲方成为丙方公司后发生因以前股权转让需要补缴税费或发生欠款纠纷，则由乙方承当一切赔偿责任。（9）乙方应确保本项目地块不存在任何需拆迁清理的建筑物（或构筑物）、青苗等地上附着物。2.1.2乙方已出具政府有关文献证明本项目地块不存在被本地国土部门认定为闲置土地或因此被处分（涉及但不限于征收土地闲置费）或被收回的风险。2.1.3乙方已将甲方调节过的总平面图及有关图纸以项目公司名义向规划部门报批并获得同意。（如有）（以上先决条件可根据谈判状况增加）2.2前述交易先决条件如在年月日未全部达成，甲方有权终止合同，且无需承当任何违约责任。2.3乙方提供应甲方证明合作先决条件达成的证件或资料应完整、精确、正当、有效，否则，造成项目公司存续经营发生障碍或本项目合作发生障碍的，乙方应排除障碍并赔偿甲方因此所受的经济损失，造成项目公司无法存续经营或造成本项目合作无法继续的，甲方有权单方终止合作，解除合作合同及有关合同，乙方赔偿甲方一切经济损失。第三条合作方式3.1本合同订立生效后，甲方通过受让乙方持有的项目公司股权方式成为项目公司的新股东，股权转让完毕后甲方持有项目公司%的股权（根据谈判拟定甲方股权比例，原则上不低于30%），甲方按合同商定向项目公司派驻管理人员，实现甲方为主对本项目进行开发。3.2股权转让完毕后，甲、乙双方以项目公司为合作平台，甲方负责按本合同商定提供品牌、筹措建设资金、负责运行管理，乙方按照本合同商定提供国有土地使用权。3.3甲、乙双方应充足运用各自的优势资源，为项目公司按本合同商定投资开发建设项目提供大力支持，确保项目的开发品质和开发进度，为股东双方发明最优的经济效益。第四条股权转让4.1本合同订立生效并合作先决条件全部达成之日，甲、乙方订立《项目公司股权转让合同》（见附件1），由甲方按成本价（即注册资金对应的初始出资额）受让乙方所持项目公司%的股权，股权转让完毕后甲方持有项目公司%的股权（根据项目状况由双方协商甲方持股比例，原则上不低于30%），乙方持有项目公司%的股权，项目公司的治理架构按照本合同第五条对应调节。如果股权转让因国家有关部门规定需要评定产生的溢价而造成的税费由乙方承当。股权变更和管理权变更具体以下：4.1.1甲、乙双方按照项目公司所在地工商部门的规定订立股权转让合同合同、股东会决策、董事会决策、体现前述内容的新章程（见附件2）4.1.2工商部门核准项目公司股权、管理人员及章程变更登记并颁发新的公司法人营业执照之日乙方将项目公司新的营业执照、公章、财务专用章、法人私人印鉴以及财务资料等现存的全部资料移交给甲方管理人员。（在红星不控股的状况下，为实现管理权控制，应尽量争取单独管理使用印章，如合作方不同意，能够采用印章共管使用4.1.4.1.4股权转让款的支付：本合同订立生效后15天内，甲方应将股权转让款支付给乙方，如逾期支付，每逾期一日，应向乙方支付逾期款项万分之五的违约金，如逾期超出30日，乙方有权解除合同，甲方应按逾期款项的20%向乙方支付违约金，甲方因本项目投入造成的损失，由甲方自行承当。乙方可将应收取的股权转让款授权甲方直接支付给项目公司作为项目公司向乙方的借款，项目公司按照年利率%向乙方支付利息。4.2债权债务承当：4.2.1各方同意，在项目公司变更登记手续完毕（以工商局出具新的营业执照记载的日期为准，该日即为“完毕日”）后发生乙方未披露的完毕日前债务（涉及或有债务）或因乙方的完毕日前行为造成的完毕后来的债务由乙方承当，完毕后来发生的债权债务，由项目公司承当。4.2.2完毕日前的项目公司资产（涉及但不限于债权、固定资产等）如乙方需要进行剥离的，由乙方承当剥离发生的税费；如不进行剥离的，由乙方承当资产有关的成本和税费。4.3过渡期的解决：4.3.1本合同订立并附件1增资扩股合同订立之日起五天内，乙方应将项目公司营业执照、土地证照、合同、财务账簿等全部资料及全部印章（涉及公章、合同专用章、财务专用章、个人印鉴等）交予甲方共管，如一方需使用有关资料或印鉴，须经甲、乙方授权代表书面签字同意。4.3.2乙方作为登记日前项目公司的股东，在本合同订立之日起至完毕日的过渡期间内不得做出或允许项目公司做出任何可能对转让股权及/或项目公司有不利影响的行为，涉及但不限于放弃项目公司任何重大权利或利益，或使项目公司承当任何重大责任或义务。除非经甲方事先书面同意，乙、丁方应尽其所能促使项目公司的管理层在本合同订立之日起至完毕日的期间内：(1)以正常及惯例的方式开展业务，维持良好运行；(2)不订立或承诺订立任何合同；(3)在以正常及惯例的方式开展业务的范畴之外不订立或承诺订立任何合同；(4)不处分或承诺处分项目公司任何重要资产；(5)不购置或承诺购置任何其它公司的任何股权、股份或其它权益，或其它任何组织中的权益；(6)不举借任何贷款或承当任何其它债务；(7)除正常及惯例业务所需的款项外，不支付（或同意支付）任何其它非必要的款项；(8)不宣布分派、不支付或准备支付股息或任何其它利润分派。(9)采用全部合理行动维持及保护其自有的或拥有使用权的资产(涉及但不限于任何知识产权)；(10)不修改任何丙方公司和项目公司的会计准则或政策；(11)不修改丙方公司和项目公司章程；(12)不为任何第三方提供担保；(13)不在任何转让股权上设定任何权利负担；(14)尽快披露任何乙、丁方获悉的任何可能违反本合同下的任何陈说、确保与承诺的事实（不管其在本合同订立日期前已存在或在本合同订立日期后与登记日前发生）。4.3.3在不违反第4.3.2条规定的前提下，乙方作为登记日前项目公司的股东，在本合同订立之日起至完毕日的期间内，应尽其所能促使项目公司的管理层确保在本合同订立之后：(1)项目公司与甲方就公司运行事项进行全方面交接合作；(2)甲方的授权代表可充足参加项目公司日常的管理和运行过程，且对于对项目公司业务有重大影响的事项，项目公司管理层或有关人员应咨询该等授权代表的意见；以及应甲方或其授权代表的规定，项目公司公司应向其提供公司的文献、资料以及人员。4.4员工的解决：乙方负责在完毕日之前遣散除甲方留用的项目公司员工以外的该两公司的剩余全部员工，并承当全部的遣散费用，以确保在完毕后来不存在任何未结或潜在的劳动纠纷。第五条项目土地使用权的获取5.1项目公司获取项目土地使用权应支付的土地出让金及有关税费由乙方负责承当，乙方先以乙方投入项目公司的注册资金支付，局限性部分由乙方以股东借款形成投入项目公司由项目公司予以支付。（如在双方合作潮流有土地款未交清，双方协商同意由红星支付部分款项的，则红星的持股比例应对应提高，此种状况下能够商定为：甲方需按照股权比例应承当的土地款项，先以甲方投入项目公司的注册资金支付，局限性部分由甲方以股东借款形式在股权转让变更手续完毕之后来七天内投入项目公司，再由项目公司向土地部门支付土地款项。如在双方合作潮流有土地款未交清，双方协商同意由红星支付部分款项但此部分的款项由合作方借款给红星的，则红星的持股比例应对应减少，此种状况下能够商定为：甲方需按照股权比例应承当的土地款项，由乙方在股权转让变更手续完毕之后来七天内出借给甲方，再由甲方以股东借款形式出借给项目公司，该借款按照银行同期贷款利率计算利息，该借款和利息在分派时由甲方在项目开工后一年半以内用所得收入予以偿还。）第六条项目公司治理架构6.1项目公司的股东会是项目公司的最高权力机构。项目公司的下列事项需由项目公司董事会审议通过，再交由股东会通过，方能执行：（1）项目公司章程的修改；（2）项目公司增加、减少注册资金；（3）项目公司合并、分立、变更公司形式、解散、展期等；（4）项目公司的年度经营计划（涉及施工计划、营销计划、商业经营计划、成本计划、融资计划、资金投入计划等）；（5）项目公司对外或对股东担保、借款或作资产抵押，本合同另有商定除外；（6）项目公司对外股权投资或资产投资（日常经营需购置的固定资产除外）；（7）项目公司资产被列入上市资产、发行债券；（8）股东转让，本合同另有商定除外；（9）项目公司的利润分派方案；（10）项目公司对外捐赠。6.2项目公司设董事会，由3名董事构成，其中甲方委派2名，乙方委派1名。（在红星不控股的状况下，为实现管理权控制，应尽量争取红星派多数董事，但合作方不同意，也可由合作方委派多数董事）项目公司下列事项需经甲、乙双方的董事通过：（1）审议需提交股东会议的议案；（2）聘任或辞退项目公司董事长、法定代表人、总经理；（3）根据甲、乙方委派，总经理提名，聘任或辞退项目公司副总经理、财务总监以及其它双方认为属于高管的人员。6.3项目公司不设监事会，设2名监事，由甲、乙双方各委派1名，监事按照《公司法》及项目公司章程规定对项目公司的经营管理状况依法进行监督。6.4项目公司的董事长由乙方指定其委派的董事担任，董事会聘任或辞退。项目公司的总经理暨法定代表人（在红星不控股的状况下，为实现管理权控制，红星应尽量争取委派人员担任法定代表人，如合作方不同意，也可由合作方委派担任董事长的人员担任法定代表人）、财务总监由甲方委派的人选担任，项目公司副总经理一名、财务副总监由乙方委派的人选担任。除甲、乙方委派到项目公司的人员以外的管理人员，通过双方推荐或公开市场方式招聘，并由总经理聘任或辞退。6.5项目公司总经理的职权：执行股东会、董事会决策并决定除股东会、董事会决策事项以外的事项，即负责项目公司的日常经营管理（涉及机构设立、人员编制、薪资待遇、职能职责、文献订立等），由总经理代表项目公司订立对内对外的各项法律文献。6.6项目公司的部门组织架构以及《项目开发管理规定》、《财务管理规定》等重要管理制度，甲、乙双方同意由甲方根据红星地产现行的管理模式和管理体系制订方案，报乙方确认后执行；如需制订修订方案，亦按此规定执行。在各项管理制度执行中，除非发生严重影响任何一方利益的情形发生，否则甲、乙双方应予以支持配合，不得无理加以干涉。6.7项目公司成立后，因甲方内部重组之需要，甲方有权书面告知乙方并阐明理由后，将甲方持有的项目公司股权转让予甲方指定的关联方，乙方同意放弃该转让股权的优先购置权且乙方同意推行必要的配合手续（涉及但不限于订立必要的股权转让合同，放弃优先购置权的声明函和工商变更登记申请文献等）。6.8除上述6.7公商定的情形外，项目公司成立后，任何一方规定转让所持有的项目公司股权时，应提前30天书面告知另一方并应经另一方书面同意，另一方在同等条件下享有转让股权的优先受让权。6.9甲、乙双方应在本合同订立生效后，项目公司设立前，根据本合同商定的原则和条款协商拟定并订立项目公司章程。6.10甲、乙双方同旨在工商管理部门所登记的项目公司章程与本合同商定不一致的，以本合同商定为准。第七条股权质押7.1为确保甲方通过借款形式投入项目公司资金的安全性以及确保甲方能够按照本合同规定获取有关权益，乙方同旨在合作期间将其所持项目公司全部股权质押给甲方（乙方与甲方订立的《股权质押合同》作为附件3），并负责办理股权质押手续，同时在股权质押期间，丁方不得对外转让股权或作影响甲方质权的合同安排。第八条项目的设计和开发建设8.1甲方负责在本合同商定时限内全权对本项目进行设计和开发建设，乙方应全力配合甲方完毕开发建设、产品销售等各项工作。当甲方确有重大过失给项目造成巨大损失的，乙方才可采用正当方法。8.2在本项目设计和开发建设期间，乙方应负责办理项目开发建设所需的总规报批和项目配套费减免、项目税费等优惠政策等手续，甲方负责办理项目开发建设所需的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、规划验收、消防验收、人防验收、竣工验收备案等手续的报批工作。双方应予以对方必要的协助和配合。8.3项目公司应在项目获取第一份《建设工程施工许可证》之日起年内竣工完毕整个项目。（根据具体谈判状况填写）如遇乙方因素及不可抗力、政府行为、法律法规变化、项目所在地冬季出现超常规天气无法施工造成工期迟延的，则整项目完毕竣工验收的时间也对应顺延，甲方不承当项目延期的责任。8.4项目户型设计、总平面设计等由甲方根据市场状况提出建议，由甲方和乙方讨论同意后进行正式设计。方案设计由乙方负责报批，甲方配合。各类产品售价参考项目周边同类产品价格并考虑本项目实际优势后，住宅销售均价不低于周边同类产品价格，报乙方备案,如果该价格确实偏高造成销售困难时可由双方共同商定合理的销售价格;商业及办公价格根据开盘时的市场状况由双方商定后进行定价。8.5为保障项目规划的合理性以及开业后的运行安全性，甲、乙双方同意本项目工程总承包施工单位由甲方推荐或指定，由项目公司依法以招标方式拟定，在同等条件下，项目公司优先考虑甲方或甲方关联公司控股的含有对应资质等级的施工单位实施项目的施工建设。项目公司与甲方推荐或指定的施工单位订立《建设工程总承包施工合同》的，本项目的建设工程以建筑面积按______（地下2层）或______（地下1层）/平方米的包建价格由该施工单位承包，交付原则为毛坯。如项目在实际施工建设中，工程建设成本超出前述的包建价格，则超出部分的工程成本由甲方推荐或指定的总承包施工单位承当。(具体施工原则详见施工合同)。双方同意，甲方负责的本项目设计文献的深度达成能拟定建设原则时，双方能够对交工原则进行调节。8.6甲方有权为项目公司推荐或指定选择勘察、设计、施工监理、测绘等单位，并由项目公司与甲方选定的各单位订立合同，乙方予以确认。8.7甲方有权为项目公司选择项目的物业服务单位，并由项目公司与该物业服务单位订立《前期物业服务合同》，乙方予以确认。第九条项目建设资金投入、融资及财务安排9.1在项目公司获取融资前，项目所需的建设资金由双方按照股权比例以股东借款方式投入。（如双方协商同意项目融资前的建设资金由甲方投入的，则应对应提高红星持有项目公司的股权比例）9.2除项目公司注册资金以外，甲、乙双方其它投入（涉及但不限于甲、乙方投入的土地成本和甲方投入的建安成本）均记作双方对项目公司的股东借款。双方同意不计取利息。9.3乙方同意甲方运用项目公司土地使用权、在建工程抵押等形式进行融资，乙方配合办理融资所需的手续，融资利息由项目公司承当。甲方办理项目融资时，乙方应予以协助配合出具股东会决策、董事会决策、股东担保（如需要）等法律文献，否则因乙方因素造成项目融资不能实现或准时实现造成项目开发延误及损失由乙方承当责任。（如合作方规定项目获取融资后用融资款偿还土地购置的股东借款，能够统一在所得融资优先用于项目的开发建设，融资资金能够保障建设资金需求时，项目公司将融资实际到账可用款项的%用于向乙方偿还因购置土地形成的股东借款）。9.4甲方以项目公司名下项目土地使用权、在建工程等抵押获取的融资贷款，应优先用于项目的开发建设；在按照本合同支付对应款项并预留项目开发建设所需资金仍有盈余的状况下，甲方有权支配使用剩余的融资贷款；融资贷款用于项目公司的资金部分的还本付息义务由项目公司承当，甲方支配使用的融资贷款资金部分的还本付息义务由甲方承当。9.5甲、乙双方同意，甲方能够留作租赁经营的物业申请获得经营性物业贷款，乙方应予以全部必要配合。经营性物业贷款发放后，在满足物业经营需要的资金后，双方有权按照协商拟定的比例自由支配该等贷款和各自承当还本付息义务和风险，互不干涉。第十条项目销售10.1项目含有预售条件后，由甲方制订商品房预售方案，并向房管部门申领《商品房预售许可证》，项目获得预售证后，由甲方负责实施商品房销售。10.2甲方有权为项目公司推荐或指定代理公司进行销售或自行组织团体进行物业的销售，并可就物业售价提出方案，该方案经甲、乙双方审定后执行。第十一条百货MALL商业运行11.1项目中百货MALL物业由项目公司自持经营，不进行产权分割销售或变相进行产权分割销售，并由项目委托甲方属下商业管理公司负责百货MALL的品牌输出、招商及运行管理，涉及品牌输出、商业定位、招商、开业筹办以及后期经营管理，具体内容由项目公司与该商业管理公司订立品牌使用合同、咨询合同、招商合同、经营管理合同等合同予以明确。（如项目内规划有百货MALL，本条合用，否则予以删除）第十二条分派方式12.1甲、乙双方同意，原则上除法律规定不能销售的物业以及双方同意自持经营的物业外，项目全部物业应当销售并转化成货币收入后再行分派；如果任何一方乐意分派一定数量的物业的（不超出全部物业的5%），该部分物业应按其市场销售价格计算价值，且该方应承当对应的过户税费。12.2双方同意，本项目预售后获取的销售收入，先扣除项目公司应支付的开发建设费用、管理费用，营销费用、到期银行贷款本息和当期应缴纳的营业税及预征税费并预留必要的开发建设费用（普通为人民币1000万元-万元），再按照股权比例偿还双方对项目公司的股东借款，最后对项目公司依法形成的利润，双方按照股权比例进行分派。（如合作方规定限期收回土地成本的，能够同意合作方在项目开工建设一年半以内，在销售收入后扣除前述费用的余额按股权比例优先偿还项目公司对乙方的股东借款，甲方按股权比例应获取的款项暂不拿走留在项目公司，如乙方从项目公司融资及销售收入中获取的资金不能在一年半以内收回土地成本的，由项目公司一次性补齐，乙方从项目公司融资及销售收入中获取的资金达成土地成本后，项目公司按股权比例向甲方偿还甲方投入的股东借款，双方按照以上规定收回各自资金投入后，项目依法形成的利润双方按照股权比例进行分派）12.3甲、乙双方同意，项目无法销售的物业（如物业管理用房、人防设施等），由双方协商评定后再行分派或由甲方或甲方指定公司负责经营管理，所得物业经营收入扣除营业税及各项成本费用后余额由甲、乙方协商分派比例。12.4甲、乙双方同意，根据项目实际状况留作租赁经营的物业位置和面积应由甲方决定，并由甲方或甲方指定公司负责经营管理，所得物业经营收入扣除营业税及各项成本费用后余额由甲、乙方协商分派比例。12.5根据本合同商定甲方可分派的销售收入及利润，由甲方在符合国家有关法律的前提下，按照税收最优的原则，自行决定在下述分派方案中选择，乙方应提供有关协助及配合（涉及配合订立有关文献）：（1）用于偿还甲方或甲方关联方投入项目公司的借款本金；（2）用于偿还甲方或甲方关联方为本项目的代垫费用；（3）用于支付甲方或甲方关联方的商标品牌的使用费；（4）用于支付甲方或甲方关联方项目经营管理费用；（5）用于支付甲方或甲方关联方营销代理费用；（6）用于支付甲方或甲方关联方物业服务费用；（7）用于支付甲方的股利支付；（8）其它甲方承认的支出。12.6甲、乙双方应努力使本项目在正当前提下达成税务策划最优化，具体实施方案由甲、乙双方拟定。第十三条各方责任和义务13.1甲方责任和义务：13.1.113.1.213.1.313.1.413.1.513.2乙方责任和义务13.2.113.2.2乙方订立一切必要文献、推行一切必要程序以促使本合同项下的增资扩股13.2.313.2.413.2.513.3项目公司责任和义务13.3.113.3.2项目公司订立一切必要文献、推行一切必要程序以促使本合同项下的增资扩股第十四条无形资产保护14.1乙方以及项目公司同意，全部根据本合同由甲方、甲方授权项目公司或外聘顾问创作的，包含甲方商标或甲方无形资产或与甲方商标或甲方无形资产联系使用的图片、图形、设计图纸、标语、名称、标题或类似材料，均应属于甲方的专有财产，涉及但不限于全部可获得著作权的事项。甲方无形资产涉及但不限于甲方商标、标示、商号、甲办法定代表人或公司高管人员形象、甲方代言人形象。14.2项目公司或乙方任一方在进行有关本项目和其它项目的宣传和广告策划以及申办项目地名时，未经甲方/权利人事先书面许可或同意不得使用“红星美凯龙”商标、标记、名称等，且不得有任何影响甲方/权利人商业信誉的行为。14.3未经甲方事先书面同意，乙方或其关联方不得将“红星美凯龙”、“红星”、“美凯龙”或近似字样作为公司名称中字号的构成部分。14.4如项目公司或乙方任一方违反本条上述各款商定的，除应按照本合同“违约条款”的商定承当违约责任外，还应消除因其违约而造成对甲方和/或权利人无形资产所造成的不利影响（涉及但不限于在甲方指定的媒体上按甲方规定的内容和期限公布违约声明和道歉）。第十五条竞业严禁15.1在项目公司存续期间，乙方不得在市行政区划范畴内自营或与其它百货MALL的品牌管理公司合作从事与百货MALL相似或类似的项目。15.2在项目公司存续期间，乙方不得将其持有的项目公司股权直接或间接出让给经营百货MALL项目的同类竞争公司或其关联方。第十六条违约责任16.1各方应按本合同商定严格推行，若由于任何一方违约造成项目公司损失或对方损失的，违约方应负责赔偿。16.2本合同订立生效后，如项目公司或合作的任一方违反“甲方无形资产保护”或“竞业严禁”条款的任何商定，甲方有权规定违约方立刻停止违约行为，消除影响并支付人民币万元违约金。16.3如甲方未按本合同商定为本项目提供足够资金（涉及股东借款及项目开发资金）支持而造成本项目停工且持续停工超出6个月或甲方单方面私自解除或终止合同的，乙方有权解除本合同，甲方投入的项目开发自有资金（融资贷款除外）乙方无需退还，并应将所持项目公司的全部股权转回给乙方或乙方指定公司，同时甲方还须向乙方支付人民币万元的违约金，该违约金局限性以弥补乙方损失的乙方还可追偿，直至乙方获得足额赔偿。16.4如乙方未按本合同商定推行应尽的增资扩股、融资、报批等义务造成本项目停工且持续停工超出6个月或乙方单方面私自解除或终止合同的，除非本合同另有商定，甲方有权解除本合同，乙方应退还甲方按本合同商定投入项目开发的资金，并按照年利率的25%计算支付利息，且应向甲方支付人民币万元的违约金，该违约金局限性以弥补甲方损失的甲方还可追偿，直至甲方获得足额赔偿。第十七条替代性17.1本合同订立生效后，甲方在事先书面告知乙方的状况下有权将本合同项下的权利义务，转让给甲方指定的关联公司，各方予以确认。第十八条不可抗力18.1任何一方由于战争及严重的火灾、台风、地震、水灾和其它不能预见、不可避免和不能克服的事件而影响其推行本合同所规定的义务的，受事故影响的一方应将发生不可抗力事故的状况以传真告知另一方，并在事故发生后十四天将有关当局或机构出具的证明文献提交另一方证明。18.2受影响的一方因不可抗力而不能推行或延迟推行合同义务的，不承当责任。18.3受影响的一方应在不可抗力事故结束或消除后尽快以书面方式告知另一方。18.4如受影响的一方未按本合同商定准时推行告知义务造成损失扩大的，则损失扩大部分由该方自行承当。第十九条保密19.1本合同各方应对本合同的内容和有关事项严格保密，除非法律规定或有管辖权的政府机关、司法机构等另有规定，或一方为评定或促成本交易项目而向其管理层、员工、律师、财务顾问、合作伙伴进行必要的信息披露，任何一方均不得将有关信息