房地产开发行业9月房企销售融资点评：政策见效销售好转A股首单股权融资落地

行业深度报告目录销篇 19月房售比收窄环增回正 1企榜上升其梯房销门槛降 29月19家房环销实现增，比增房企占数 3强企月增货值环回，梯分化显 5房交比善手房交比升 7融篇 8权资：A股来单落地 8券资：9房券融探，资本升 9概：行模下降59.7%，资本升 9公债发规比下，率升 10中票：行环比显少利略上升 短融券发模环显下，率幅增加 12定工：9月行 13资支证：规模比降利下行 14海债发规比略提，率幅升 15托资融规比显上升 16流企用级分房评下调 16投建：荐易务商重布于能城市优房及关物企 17风险析 18行业深度报告图表目录图表1：全、强企9月计售及比速 1图表2：百房企9月销金及比速 1图表3：各队企销售额同比 1图表4：各队企销售额同比 1图表5：梯房全径销金累入门槛 2图表6：梯房权销售额计榜槛 2图表7：各队企权益售额占率 2图表8：Top100房操金额权金比例 2图表9：月销规过100亿房数量 3图表10：月销规超200亿房企 3图表2023年9流房销表现 4图表12：拿货百房企计增值同变化 5图表13：拿货百房企月增值同比变化 5图表14：分队地强房累新货及比变化 5图表15：分队地强房单新货及比变化 5图表16：9新土值TOP106图表17：1-9月增土价值房企 6图表18：一房度交面同（管口） 7图表19：二房度交面同（管口） 7图表20：房产业股数 8图表21：房产业再融规模 8图表22：9房股资状况 8图表23：债融产行结构 9图表24：债融产行利率 9图表25：境债融品发规（元） 9图表26：境债融品发品结构 9图表27：公债行及发规模 10图表28：公债行及发利率 10图表29：上房公发行量发规模 10图表30：非市企债发数及行模 10图表31：中发数发行模 图表32：中发期发行率 图表33：上房中行数及行模 图表34：非市企发行量发规模 图表35：短发数发行模 12图表36：短发期发行率 12图表37：上房短行数及行模 12图表38：非市企发行量发规模 12图表39：定工发量及行模 13图表40：定工发限及行率 13图表41：上房定具发数及行模 13图表42：非市企工具行量发规模 13图表43：资支证行数及行模 14图表44：资支证行期及行率 14图表45：上房资持证发数及行模 14图表46：非市企支持券行量发规模 14图表47：海债行及发规模 15图表48：海债行及发利率 15图表49：房产托规模 16图表50：房产托运用式构 16图表51：9份流评级动况 16图表52：主房产估值况至10月12日收） 17销售篇9月新房销售同比降幅收窄，环比增速回正9月百强房企单月销售额同比下降29.5%，环比上升17.1%。20239441929.5%17.1%261729%20.4%。20231-94656712.3%1-82.3个百分点；全口径销售面积累计为26362万平，同比下降21%，降幅较上月扩大1.0个百分点。图表1：全国、百强房企9月累计销售额及同比增速 图表2：百强房企9月单月销售金额及同比增速

20,00018,00016,000

月度销售金额（亿元） 同比 环比

150%18/0818/1118/0818/1119/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0523/08

14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00018/0618/0918/0618/0918/1219/0319/0619/0919/1220/0320/0620/0920/1221/0321/0621/0921/1222/0322/0622/0922/1223/0323/0623/09

100%50%0%-50%-100%资料来源：CRIC，统计局， 资料来源：CRIC，统计局，各梯队房企销售金额同比降幅明显，环比有所上升。9月Top1-3，Top4-10，Top11-20，Top21-50，Top51-10015.9%、-32.5%、-15.9%、-37.1%、-43.4%9月全口径销15.8pct、-1.4pct、27.7pct、11.0pct、-10.9pct，Top1-3、Top11-20Top21-50梯队销售表现回暖，其余各梯队销售表现降温较为明显。环比来看，Top1-3、Top4-10Top11-20、Top21-50Top51-10013.0%。图表3：各梯队房企累计销售金额及同比 图表4：各梯队房企月度销售金额及同比0

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

240%190%140%90%40%-10%20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

0

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

240%190%140%90%40%-10%20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：CRIC， 资料来源：CRIC，房企入榜门槛上升，其余梯队房企销售门槛下降Top100房企入榜门槛上升，其余梯队房企销售门槛下降。2023年9月Top3、Top10、Top20、Top50、Top1002390亿元、1221亿元、543亿元、231亿元、104亿元，同比增速分别为-23.6%、-14.7%、-21.2%、-23.7%、+3.6%Top100房企销售门槛上升；从权益口径累计销售金额1824亿元、761亿元、348亿元、155亿元、72亿元，同比增速分别为-10.3%、-8.7%、-23.2%、-26.1%、-9.6%，所有梯队门槛下降。图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛 图表6：各梯队房企权益销售金额累计入榜门槛资料来源：CRIC， 资料来源：CRIC，2023年1-8月各梯队销售金额市占率下降，百强房企间合作略有上升。2023年1-8月Top100房企权益销售金额市占率为38%，较1-7月下降0.4pct。各梯队权益销售金额集中度持平或下降，其中Top3、Top10、Top20、Top50房企市占率分别为7.2%、16.8%、23.3%、31.8%，较1-7月分别下降0.1pct、0.4pct、0.6pct、0.9pct。从操盘能力与房企间合作比例来看，23年9月百强房企操盘金额/全口径销售金额为91.5%，较上月上升0.6pct，操盘能力上升；权益销售金额/全口径销售金额为68.1%，较上月下降1.3pct，房企间合作略有上升。图表7：各梯队房企累计权益销售金额市占率 图表8：Top100房企操盘金额、权益金额比例60%50%40%30%20%

18.4%

202120222023年1-8月40.6%17318%26.8%22.8%23.3%16.8%

48.8%38.3%38.0%

100%95%90%85%80%75%70%65%

操盘金额/全口径金额 权益金额/全口径金额0%

7.6%7.1%7.2%Top3

15.9%Top

Top20

Top50

Top100

60%55%20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：CRIC， 资料来源：CRIC，9月19家房企环比销售实现正增长，同比负增长房企仍占多数9月，主流房企中有19家实现单月销售环比正增长，6家实现单月销售额同比正增长。从单月销售金额来看，93315200213家房企1200343亿元，331亿元、275亿元、266亿元2072-5位。图表9：月度销售规模超过100亿的房企数量 图表10：月度销售规模超200亿的房企343331275343331275266207350300250200150100500万科地产 保利发展 中海地产 华润置地 招商蛇口资料来源：CRIC， 资料来源：CRIC，我们重点关注的主流上市房企在9月的销售金额单月有19家实现正增长，同比下降占多数。从9月的单月销售金额口径看，招商蛇口、中海地产、建发房产、中国恒大、融创中国和龙光集团实现了单月同比正增长，同比增长分别为42.64%、24.11%、48.62%、4.85%、8.52%和275.68%，数量相较上个月增加4家。从环比边际变化的角度来看，主流房企中有19家企业实现环比正增长，较8月的16家小幅增加。排名方面，主流房企中龙光集团、美的置业、建发房产、中国恒大、和宝龙地产的克而瑞榜单排名提升幅25位、14位、11位、10位、和10位。此外，中海地产、滨江集团和融创中国5位，保利发展、华润置地、龙湖集团、新城控股和中南置地2位。绿城中国、中国金茂和首开股份上升1位。图表11：2023年9月主流房企销售表现公司名称2023年9月销售金额（亿元）单月同比单月环比CRIC1-9月销售榜单排名销售排名变化（较2022年）保利发展331-11.38%6.16%12招商蛇口207.442.64%6.25%50中海地产275.424.11%45.56%35华润置地266-14.52%31.03%42万科地产343.1-16.56%57.10%2-1碧桂园76.8-81.08%-45.14%6-4绿城中国127.2-23.79%26.69%91滨江集团88.2-28.41%-16.24%105龙湖集团144.9-24.61%15.83%72建发房产140.348.62%8.51%811金地集团131-42.32%4.72%11-4中国金茂120.8-7.57%136.86%131越秀地产102-38.18%4.08%12-1中国恒大544.85%25.00%2210华发股份137.2-5.64%162.33%14-2旭辉集团54-46.11%20.81%19-2融创中国95.58.52%129.57%175新城控股59.3-33.82%2.24%182远洋集团26.6-66.75%80.95%28-4首开股份44.2-41.07%64.31%261大悦城控股85.2-77.19%130.27%30-26美的置业41.7-15.76%-6.92%2114合景泰富8.3-73.31%-5.68%60-11绿地控股101.8-27.29%77.04%15-2世茂集团20.2-74.75%-6.05%35-11中南置地31.4-30.99%23.14%372阳光城12.8-58.31%-42.86%473龙光集团13.9275.68%-60.17%5425宝龙地产19.4-19.50%-6.28%4810中骏集团11.1-75.50%-7.50%46-6金科集团18.2-43.30%87.63%66-19资料来源：公司公告，CRIC，注：标红部分为本月销售额排名未下降的房企百强房企单月新增土地货值同环比回落，各梯队分化明显9月百强房企新增土地货值金额同环比回落，各梯队拿地力度分化明显。9月百强房企新增土地货值共2462.9亿元，同比下降35.7%，环比下降12.5%。具体而言，9月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯队房企的单月新增土地货值同比增速分别为：-41.4%、27.4%、-84.8%、-38.0%、-62.3%，除Top4-10Top11-2090%。20239月，上述各梯队新增土地货值金额同比增速较8月的变动分别为：-34.4%、-3.7%、-615.1%、-98.1%、-80.1%，各梯队之间的分化仍然显著。从各房企新增土地货值情况来看，9月中海地产、建发房产位列单月新增土地货值Top2451亿元、278.5亿元。图表12：拿地货值百强房企累计新增货值及同比变化 图表13：拿地货值百强房企单月新增货值及同环比变化140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000

累计新增土地货值（亿元） 同比

40%20%0%

25,00020,00015,00010,0005,000

单月新增土地货值（亿元） 同比 环

250%200%150%100%50%0%-50%-100%019/08

20/02

20/08

21/02

21/08

22/02

22/08

23/02

23/08

-80%

019/08

20/02

20/08

21/02

21/08

22/02

22/08

23/02

23/08

-150%资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，图表14：分梯队拿地百强房企累计新增货值及同比变化 图表15：分梯队拿地百强房企单月新增货值及同比变化20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

60%40%20%0%-20%-40%-60%

20/0820/1020/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

Top1-3 Top4-10 Top11-20Top21-50 Top51-100 Top1-3同比Top4-10同比 Top11-20同比 Top21-50同Top51-100同比

640%540%440%340%240%140%40%-60%资料来源：克而瑞， 资料来源：克而瑞，全国土地市场成交规模进一步走低，冷热分化明显。99962300495043%20%左右。城市土拍热度分化明显，94.5%3月份以来第二低点，仅广州、杭州、宁波溢价率相对稳019.6%延续高位。分房企来看，百强房企投资热情较上Top2254138.3亿元。图表16：9月新增土地价值TOP10房企 图表17：1-9月新增土地价值TOP10房企资料来源：克而瑞，注：联合体拿地同时计入各自拿地金额；

资料来源：克而瑞，新房成交环比改善，二手房成交同比提升9月新房市场成交环比显著改善，主因一线城市成交增长带动。54个重点城市数据，9月1237.510.8%33.6%。其中一线（4城）278.8万方，环比上升26.9%24.7%；二线（12城）605.73.7%24.9%；三四线（36城）352.912.9%48.6%。9月二手房成交同比提升，环比微降。根据我们统计，9月全国17个城市二手房共成交607.1万方，环比下降1.2%，同比上升17.7%。图表18：一手房月度成交面积同比（房管局口径） 图表19：二手房月度成交面积同比（房管局口径）500.0%400.0%

总体 一线城市 二线城市 三线城市

500.0%400.0%300.0% 300.0%200.0%100.0%0.0%-100.0%19/09 20/03 20/09 21/03 21/09 22/03 22/09 23/03

200.0%100.0%0.0%-100.0%19/0920/0320/0921/0321/0922/0322/0923/0323/09资料来源：wind， 资料来源：wind，融资篇A股迎来首单落地A股融资显著回暖，招商蛇口定增完成，“第三支箭”迎来首单落地。2023929日，招商蛇口公布71972.011.81实际募集资金842819.0万元。此外，A股多家房企公布股权融资进度，再融资仍在积极推进：（1）9月26日，10552.95.7亿元。（2）926日，新城控股公45.0亿元。（3）91463500万股，预计募集资金60亿元，已获得证监会批准。9月份房企港股融资状况平稳。2023921日，GBA41861.9万股，0.12港元/5023.4万港元。此外，20239435064.9万股，发行价0.77港元/股，本次发行代价将抵销偿债付款金额，不会自认购事项收取现金所得款项。图表20：房地产企业增发股数 图表21：房地产企业股权再融资规模70.0060.0050.00

70.0060.0050.0040.00 40.0030.0020.00

30.0020.0010.000.00

21/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

0.00

21/12

22/0222/04

22/06

22/08

22/10

22/1223/02

23/04

23/0623/08资料来源：wind， 资料来源：wind，图表22：9月房企股权融资状况证券代码证券名称事件大类发行股份数(亿股）募资额(亿元)0261.HKGBA集团配股4.190.46001979.SZ招商蛇口定增7.2084.3资料来源：wind，债券融资：9月房企债券融资探底，融资成本提升59.7%，融资成本提升从发行总额来看，20239239.259.0%59.7%。其56.5亿元、60.9亿元、91.6亿元、19.426.5亿元，未发行定向工具。从发债利率来看，2023年9月境内公司债、短融、中票、资产支持证券的发行利率分别为4.94%、3.36%、3.93%、3.20%。4.30%，较上月上升了80BP。其中公司债发行利率上升158BP，中票发行利率上升9BP，短融发行利率上升82BP，海外债发行利率上升115BP。图表23：债券融资产品发行结构 图表24：债券融资产品发行利率1800

境内发行金额 海外发行金额境内占比 海外占比 120%

14%12%

公司债 短融 中票定向工具 资产支持证券 海外债1600 100%1400

10%1200 80%800600400200021/0321/0721/1122/0322/0722/1123/0323/07

60%40%20%0%-20%

22/0322/0522/0722/0922/1123/0123/0323/0523/0723/09资料来源：， 资料来源：，图表25：境内债券融资产品发行规模（亿元） 图表26：境内债券融资产品发行品种结构公司债短融中票定向工具资产支持证券 公司债短融中票定向工具资产支持证券0

21/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/07

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%21/0421/0721/1022/0122/0422/0722/1023/0123/0423/07资料来源：， 资料来源：，公司债：发行规模环比下降，利率上升20239756.565.0%46.2%。其9.087.1%47.557.1%。9月3.434.94%158BP。图表27：公司债发行数量及发行规模 图表28：公司债发行期限及发行利率发行数量（只） 发行金额（亿元）350 35

平均利率（%） 平均期限（年）7.00% 6300 30

6.00% 5250 25 5.00% 4200 20 4.00%3150 15 3.00%2100 10 2.00%50 5

1.00% 10 022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：， 资料来源：，图表29：上市房企公司债发行数量及发行规模 图表30：非上市房企公司债发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元） 上市公司发行数量（只）300

非上市公司发行金额（亿元） 非上市公司发行数量（只）180 160 25020 140 200 120 15100 15080 810100 60 65 40 45020 20 022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

022/02

22/04

22/06

22/08

22/10

22/1223/02

023/0423/0623/08资料来源：， 资料来源：，行业深度报告中期票据：发行规模环比明显减少，利率略有上升202391191.638.9%59.8%。其中，上56.648.4%35.070.4%。中3.43.93%9BP。图表31：中票发行数量及发行规模 图表32：中票发行期限及发行利率350.00

发行金额（亿元） 发行数量（只）

平均利率（%） 平均期限（年）5.00% 4.50300.00 250.00200.00150.00100.0050.00 50.00 022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

22/0222/0422/0622/0822/1022/12

23/0223/0423/0623/08

4.003.503.002.502.001.501.000.500.00资料来源：， 资料来源：，图表33：上市房企中票发行数量及发行规模 图表34：非上市房企中票发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元） 上市公司发行数量（只）160

非上市公司发行金额（亿元） 非上市公司发行数量（只）200 1401201000

8642022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

1801601401201000

22/02

8642022/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：， 资料来源：，行业深度报告短期融资券：发行规模环比显著下降，利率大幅增加20239860.91.7%46.5%。其中，上市5.565.6%55.4133.3%。9月短融平0.53.36%82BP。图表35：短融发行数量及发行规模 图表36：短融发行期限及发行利率发行金额（亿元） 发行数量（只）180

平均利率（%） 平均期限（年）4.00% 0.70160

3.50%

0.60140120100

14 3.00%122.50%102.00%81.50%64 1.00%2 0.50%

0.500.400.300.200.100 022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

0.00%

22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

0.00资料来源：， 资料来源：，图表37：上市房企短融发行数量及发行规模 图表38：非上市房企短融发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元） 上市公司发行数量（只）100.0 90.0

非上市公司发行金额（亿元） 非上市公司发行数量（只）80 70.010.00.0

8642022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/02

108642023/0423/0623/08资料来源：， 资料来源：，行业深度报告2.2.5定向工具：9月未发行2023年9月，房企未发行定向工具。图表39：定向工具发行数量及发行规模 图表40：定向工具发行期限及发行利率发行金额（亿元） 发行数量（只）120

平均利率（%） 平均期限（年）6.00% 6100

5.00% 586420 2

4.00% 43.00% 32.00% 21.00% 10 22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

0.00%

22/02

22/04

22/06

22/0822/10

22/1223/02

23/04

23/06

023/08资料来源：， 资料来源：，图表41：上市房企定向工具发行数量及发行规模 图表42：非上市房企定向工具发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元） 上市公司发行数量（只）20 18

非上市公司发行金额（亿元） 非上市公司发行数量（只）90 808642022/02

22/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

21.510.50

022/02

108642022/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：， 资料来源：，行业深度报告2.2.6资产支持证券：发行规模环比下降，利率下行20239219.472.9%56.5%。其中，上市房企未发行资产支持证券，2支资产支持证券皆为非上市房企发行。9月，资产支持证券平均发行18.13.20%13BP。图表43：资产支持证券发行数量及发行规模 图表44：资产支持证券发行期限及发行利率发行金额（亿元） 发行数量（只）100 90

平均利率（%） 平均期限（年）6.00% 80 10 5.00% 708 4.00%60 50 6 3.00%022/0222/0422/0622/0822/10

22/12

23/04

23/06

42023/08

105022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：， 资料来源：，图表45：上市房企资产支持证券发行数量及发行规模 图表46：非上市房企资产支持证券发行数量及发行规模上市公司发行金额（亿元） 上市公司发行数量（只）90 4.5

非上市公司发行金额（亿元） 非上市公司发行数量（只）100 022/0222/0422/0622/0822/1022/12

23/0223/0423/0623/08

43.532.521.510.50

90 10850 6420 022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08资料来源：， 资料来源：，2.2.7海外债：发行规模环比略有提升，利率大幅上升2023933.781.9%2.0年，7.15%115BP。图表47：海外债发行数量及发行规模 图表48：海外债发行期限及发行利率

发行金额（亿美元） 发行数量（只）

10.0%

平均利率（%） 平均期限（年）

3.060.0050.0040.0020.0010.000.00

108642022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

9.0% 8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%22/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

2.52.01.51.00.50.0资料来源：， 资料来源：，信托融资：融资规模环比显著上升9月共发行36支融资类房地产信托，发行规模41.1亿元，同比下降51.7%，环比上升238.3%。图表49：房地产信托成立规模 图表50：房地产信托资金运用方式结构规模（亿元）200 180 160140120100022/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/08

90%80%70%60%50%40%30%20%10%

贷款类股权投资类权益投资类其他22/0222/0322/0422/0522/0622/0722/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/09资料来源：， 资料来源：，主流房企信用评级：部分房企评级下调据我们统计，2023年9月共有10家主流房企信用评级或展望被调整14次。图表51：9月份主流房企评级变动情况日期评级机构主体原评级调整后评级原展望调整后展望2023-09-15穆迪金辉控股Caa1Caa2负面负面2023-09-14穆迪中骏集团控股Caa1Caa2负面负面2023-09-15惠誉龙湖集团BBBBBB-负面负面2023-09-15惠誉龙湖集团BBBBBB-负面负面2023-09-15惠誉龙湖集团BBBBBB-负面负面2023-09-18穆迪新城发展B1B2稳定负面2023-09-18穆迪碧桂园服务Ba1撤销评级撤销评级2023-09-21穆迪保利发展Baa2稳定负面2023-09-21穆迪绿城中国Ba3稳定负面2023-09-21穆迪绿城中国Ba3稳定负面2023-09-21穆迪华润置地Baa1稳定负面2023-09-21穆迪越秀地产Baa3稳定负面2023-09-22穆迪弘阳地产Caa2Caa2负面负面2023-09-22穆迪弘阳地产Caa3C负面负面资料来源：，久期财经，投资建议：推荐交易服务商、重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物企8月底以来需求端政策实质性落地，因城施策带动销售端迎来好转；A股股权融资首单落地，融资端