淮安房地产市场调查报告

淮安房地产市场调查报告目录第一篇都市环境总体分析…………………P2-16一、透视淮安二、都市经济发展状况三、最新都市建设总体规划第二篇房地产市场分析……………………P17-43一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析第三篇项目分析……………………P44-47一、项目概况二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇都市环境总体分析透视淮安●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200数年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代出名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、出名雕塑家滑田友、出名导演谢铁骊、出名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为家乡淮安增添了绚丽的篇章。●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽

淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中.明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。●面积与人口淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里,总人口524万，其中市区建成区面积85平方公里，市区人口85万。人口出生率6.7%。娱乐观光——风光秀丽的旅游都市

淮安现在已开发或正在开发的旅游景区、景点达60多处。有烟波浩淼的全国第四大淡水湖--洪泽湖和正在申遗的水上长城--洪泽湖大堤，有“明代第一陵”之称的明祖陵，有全国唯一待发掘的古代藏兵洞，有全国仅存的明清漕运总督署遗迹，有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自然保护区，有国家级森林公园盱眙第一山，有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人杰地灵，人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗迹分布境内。这些文化底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷。人文特色——中国淮扬菜之乡淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地，现存淮菜名点1300余种，其中软兜长鱼、平桥豆腐、朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外。以来，淮安市已持续4年举办“中国淮安·淮扬菜美食文化节”，全方位、多层次展示淮扬菜美食文化和淮安的新风貌、新成就。都市经济发展状况总体概况淮安是一座正在快速崛起的新兴工业都市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，含有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其它地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业公司1万多家,其中规模公司1118家、重点公司90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点公司的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。宏观经济水平※-淮安国内生产总值注：全市经济持续快速增加，经济总量创历史新高。初步核算，全年实现生产总值561.81亿元，按可比价计算，比上年增加14.3%，增幅比上年提高0.5个百分点。其中，第一产业增加值117.84亿元，比上年增加4.2%；第二产业增加值255.75亿元，增加19.5%；第三产业增加值188.22亿元，增加14.4%。※-淮安人均GDP注：淮安人均生产总值10683元，比上年增加13.4%。都市化进程进一步加紧，中心都市集聚功效和辐射作用增强。年末全市都市化率37.5%，比上年提高1.1个百分点。※-淮安全年固定资产投资总额注：淮安固定资产投资保持平稳增加。全年完毕全社会固定资产投资330.73亿元，比上年增加20.0%。全年完毕50万元以上项目投资285.37亿元，比上年增加20.1%，其中，民间投资157.03亿元，增加27.8%,私营个体完毕投资76.24亿元,增加57%。城乡50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完毕189.18亿元、52.90亿元和43.36亿元，增加18.5%、10.8%和25.1%。

※-淮安社会消费品零售总额注：淮安消费品市场繁华活跃。全年实现社会消费品零售总额198.62亿元，比上年增加14.9%，增幅比上年提高0.9个百分点。其中，都市消费品零售额123.71亿元，增加14.5%；县及县下列消费品零售额74.91亿元，增加14.2%。按行业分，批发零售贸易业零售额171.76亿元，增加14.3%；餐饮业零售额22.78亿元，增加22.9%；其它行业零售额4.08亿元，增加7.9%。居民消费构造升级加紧，通讯器材产品等新型消费持续升温。全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额1.64亿元，家用电器和音像器材类零售额3.52亿元,分别比上年增加17.6％和5.5%。※-淮安市财政总收入注：财政收入增加较快。全年实现财政总收入75.56亿元，按同口径计算，比上年增加21.4%。上划中央收入40.58亿元，增加19.4%；地方财政收入34.99亿元，增加24.0%，其中普通预算收入26.77亿元，增加23.4%。※-淮安城乡人均收入注：居民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资14136元，比上年增加16.1%。淮安城乡居民人均可支配收入9115元，比上年增加11.0%；人均消费性支出6389元，增加12.0%。※-淮安农村人均收入注；淮安农村居民人均纯收入4024元，比上年增加10.5%；人均生活消费支出2491元，增加11.2%。

※-淮安城乡储蓄存款总额注：5年全市金融机构本外币存款年末余额430.75亿元，比上年末增加68.4亿元（储蓄存款250.03亿元、企事业单位存款111.79亿元，分别增加37.31亿元和13.26亿元）。金融机构本外币贷款年末余额281.34亿元，比上年末增加40.81亿元。其中，人民币存款年末余额427.27亿元，比上年末增加69.56亿元（储蓄存款247.36亿元，增加38.17亿元）；人民币贷款年末余额274.66亿元，比上年末增加38.44亿元。全年金融机构现金收入1466.97亿元，比上年增加15.4%。金融机构现金支出1418.25亿元，增加14.9%；货币回笼48.72亿元，增加32.5%。三、最新都市建设总体规划●都市区划与人口年末总人口（万人）土地面积（平方公里）人口密度（人/平方公里）全市524.0610072518市区270.993171850清河区24.362910729楚州区119.491522786淮阴区87.421264686清浦区32.062961087开发区7.66601248涟水县104.191670623洪泽县39.251394279盱眙县73.982493295金湖县35.661344267●都市规模的扩容提速淮安规划5年内中心都市人口突破100万，建成区面积达成120平方公里，全市城乡人口达成250万，都市化水平达成45％；内，中心都市人口达成110万，建成区面积达成140平方公里，全市城乡人口达成300万，都市化水平达成55％以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大都市，成为一片“绿水中的都市、都市中的绿水”。随着都市面积的扩大、人口的增加，必然带来巨大的投资空间，特别是在都市基础设施、房地产开发、都市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。淮安市委、市政府将一如既往地为公司发明更加优良的生产、生活环境。在软环境建设上，进一步优化环境，提高政府服务效率和服务水平；在硬环境建设上，淮安将不停加大投入，进一步提高基础设施、生活设施、文化设施的配套服务能力。第二篇房地产市场分析一、淮安市房地产市场总体态势，淮安市房地产市场通过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增加。房地产开发总量基本平衡，构造得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势基本看好。到一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增加，开发资金来源得到优化，构造得到进一步优化。●房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健一季度，全市完毕房地产开发投资11．64亿元(具体见表1)，比增加23.1％，增速上升2.8个百分点；市区完毕房地产开发投资8.31亿元，比上年增加6.95％，增速下降1．1个百分点。通过几年的发展，淮安市房地产呈现出下列特点：一是市区投资增幅稳健，重要因素是投资和投机性购房受到有效克制，正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不停发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不停增加；三是各县真正意义上的房地产开发从才开始起步，到及后来一阶段正处在投资增加期。总体来说，淮安市房地产投资趋于平稳发展。表1：淮安市房地产开发投资完毕状况

指标年份房地产开发投资(万元)同比增长全社会固定资产投资(万元)房地产投资占固定资产投资比重(％)(％)全市市区全市市区全市市区全市市区1季度943007770068.0951,1754031935234817.4522.061季度1164418311323.446.9579480049550014.6516.77●淮安房地产市场供求分析房地产供应稳定并略有增加，呈理性增加态势。淮安全市房地产开发完毕施工面积414.87万㎡，同比增加45.58%，竣工面积206.14万㎡，同比增加23.65%；市区完毕施工面积305.26万㎡，同比增加27.86%，竣工面积143.51万㎡，同比下降2.46%。各县的施工面积和竣工面积都有较大幅度的增加。而一季度，全市房地产开发完毕施工面积251.84万M2，同比增加22.38%，竣工面积20.21万M2，同比增加1.2%。其中市区完毕施工面积174.71万M2，同比增加11.81%，竣工面积1751万M2，同比增加2.46%。从淮安房地产市场全年供销比能够看出：全市由2季度的3.16:1下降到3季度的1.85:1、4季度的1.75:1，市区由2季度的3.82:1下降到3季度的1.91:1、4季度的1.74:1，下降的幅度很大，而一季度全市商品房供销比也仅为1.92:1。表明到底全市房地产销售形势大为好转，由初实施的宏观调控政策而形成的僵持、观望的消费心态已彻底松动，消费势头悄然兴起，但消费心理更趋成熟理性。●房地产市场价格分析淮安市房地产销售状况良好，商品住房价格增加平稳发展。一季度淮安全市商品住房的平均价格是元/㎡，比去年同期略有增加；市区商品房的平均价格是2511元/㎡，比去年同期增加4.63%。淮安市商品住房价格重要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的虚高成分较小，能够必定的说，淮安全市商品住房的价格没有出现大起大落的现象，趋于平稳发展，基本与其地价相呼应。●房地产开发投资方向及构造住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增加在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为淮安市现在房地产开发的重点目的，同时引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资构造日趋合理。淮安房地产业前景前景十分看好，发展空间巨大1、都市经济快速发展淮安人均GDP已达成1324美元，根据经济发展规律，淮安已处在工业化早期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元，其中有1500亿元要依靠外来资金。淮安市委、市政府以承接外来产业转移为工作重点，坚定不移地加紧都市化进程，发挥比较优势，着力打造“宽领域、低成本、高效率”的发展环境，主动承接发达地区产业转移。都市经济的快速发展，将成为长久支撑淮安房地产业发展的利好因素。2、都市居民收入增加，生活水平的提高近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增加。随着人均经济收入的不停增加，居民的潜在购置力很大，需求旺盛，住宅产业将处在快速增加期。3、大规模城建的支持国家发改委、铁道部、水利部、华能总公司等对总理家乡予以特别关注，对淮安规划建设的重大项目予以主动支持和指导。淮安计划在“十一五”期间，开工建设宿宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线，实施运河航道“三改二”、淮河入海水道二期等项目，建设4C级淮安民航机场，着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能投资50亿元对淮安华能电厂进行扩容，为淮安发展提供有力的能源支撑。

二、一级市场分析淮安基准地价表商业用地级别基准地价表

单位：元/m2土地级别一二三四五六七八基准地价4200320023001500950650450300变

幅3200-52002400-40001600-30001200-1800700-1200450-850300-600200-400容积率1.61.41.21.21.01.00.80.8住宅用地级别基准地价表

单位：元/m2土地级别一二三四五六基准地价1300950750550400250变

幅1000-1600750-1150550-950450-650320-480180-320容积率1.81.61.41.21.00.8工业用地级别基准地价表

单位：元/m2土地级别一二三四五基准地价450400340240200变

幅350-550340-460280-400200-280170-230●-淮安市土地成交信息年份出让土地面积（亩）759.13538.6661544.9681574.273成交金额（万元）50608.7255745.579535788898※淮安市公开出让地块成交状况单位：㎡、亩、万元成交日期宗地名称土地座落土地面积出让方式中标单位成交价㎡亩总价万元/亩元/㎡.01.312004G18大治西路南侧62951.0094.426挂牌上海伦达投资公司380040.24603.64.04.262005G08西园广场东北侧17724.9026.587挂牌王亚新190071.461071.94.06.28GH01淮海北路西侧21212.9031.82挂牌如皋市九天房地产开发有限公司3400106.851602.80.06.29GH02淮海北路西侧35228.5052.84挂牌淮安市农业机械有限公司211840.08601.22.07.01GH04迈进街东侧34925.3152.39挂牌江苏圣创房地产集团有限公司61011.64174.66.07.122005G09淮海南路西侧17369.2026.05挂牌陈耀武120046.07690.88.07.14GC02市楚州区伶远社区88245.20132.37挂牌于振飞370027.95419.29.07.14GC03市楚州区河下安置社区二期25852.7038.78挂牌浦永兵129033.26498.98.08.182005G05翔宇大道东侧18601.7027.90挂牌淮安市汽车机电产品有限公司111039.78596.72.09.052005G20市区和平路北侧12766.7019.15挂牌淮安华广投资有限公司4020209.923148.82.09.09GK07市经济开发区韩泰西路68953.40103.43挂牌淮安旺旺置业有限公司1116.211743.21.09.192005G30淮海东路北侧15877.5023.82挂牌南京中央商场股份有限公司156065.49982.52.09.29GC05新安花苑1876728.15挂牌安徽省春茂房产开发有限公司3200113.681705.12.10.25GH07国际农贸城地块92925139.39挂牌淮安市浙商投资建设有限公司14.35215.23.10.25GH08化肥厂南侧地块3509052.64挂牌项志光111021.09316.33.10.26GK10翔宇大道东侧地块41869.262.8挂牌淮安市建工房地产开发有限公司121019.27289.10.26GK11汕头路北侧地块15473.623.21挂牌淮安新区房地产有限公司71030.59458.85.11.16GK13宏丽商住楼地块33852.150.78挂牌淮安新区房地产开发有限公司422083.11246.6.11.16GK14新区建材市场地块33381.950.07挂牌淮安经济开发区地产开发有限公司190037.95569.17.11.16GK16济南路西侧地块20730.231.1挂牌昆山市盛华房地产有限公司212068.171022.66.11.16GK17品牌汽车4S店地块39992.459.99挂牌徐州润东实业发展有限公司242040.34605.11.11.17GH11原府前社区地块105815.9158.7挂牌南通市环宇置业有限公司1450091.371370.3.12.12GC08运河安置社区地块13827.720.74挂牌上海氯碱化工房产开发经营有限公司160077.151157.1.12.12GC09海棠花苑地块158184.8237.28挂牌江苏智思机械制造有限公司1166049.14737.11.12.202005G35神旺酒店地块19908.129.86挂牌淮安神旺大酒店有限公司5520184.862772.74※淮安市最新招商项目地块推荐表地块编号土地座落面积

（亩）出让方式规划用途容积率建筑密度绿地率—01东至北京北路南至健康西路

西至师范学院北至气象局145.27净地居住（兼容商业办公）商业≤3.5

居住≤1.8商业≤55%

居住≤30%商业≥20%

居住≥35%—02东至韩泰路南至信谊金康

西至武汉路北至大连路73.50净地商住≤1.5≤28%≥35%—03东至北京南路南至居民点

西至居民点北至漕运站77.50净地居住≤1.9≤28%≥35%—04东至规划路南至和平东路

西至合肥路北至规划路300.00净地居住≤1.8≤30%≥30%—05东至西安路南至淮海西路西至三院东侧规划道路北至规划路68.50净地居住（兼容少量商业）≤1.8≤30%≥35%—06东至海通木业、杨井小学南至长江东路西至沈阳路北至纬五路65.00净地二类居住用地兼容商业≤1.6≤30%≥30%—07东至新城西长街南至莲花东街

西至北门大街北至翔宇大道187.00净地商住商业≤2.0

居住≤1.5商业≤40%

居住≤30%商业≥20%

居住≥35%—08东至武汉路南至大连路

西至规划路北至泰思达染织70.00净地居住≤1.5≤28%≥35%—09东至明光路南至明远路西至支路二北至文化路107.00净地居住≤1.5

小高层≤2.0≤25%≥30%—10东至居民区南至张塘路

西至城西北路北至刘庄路39.00净地商住≤1.5≤30%≥30%—11东至东风路南至迈进东路

西至航运路北至轮埠路202.00净地居住≤1.8≤28%≥35%—12东至武汉路南至高速公路养护

西至四海农产品北至大连路128.00净地商住≤2.0≤35%≥35%—13东至府前社区南至盐河风光带

西至银川路北至长江东路62.50净地居住≤1.6≤25%≥35%二级市场分析根据前期对淮安房地产市场的调研，并结合本地房地产市场的实际状况以及项目本身特性，现将淮安房地产住宅市场分为下列四个板块：市中心板块地理范畴：以淮安市标志性建筑——新亚商城为中心，东至水渡广场；西至西安路；南至里运河；北至废黄河。所属区域：清河区代表楼盘：淮海购物中心、加州城、温州花苑、淮海第一城淮海购物广场开发商：江苏乐园房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势占地23.48亩，总建90000㎡，其中商业38000㎡，住宅35000㎡，办公5000㎡，由4幢19层构成，1-4层商业。二房：107㎡三房：124㎡住宅：2800-3360；写字楼：3100紧邻淮海广场，临近淮中，实小。住宅已经售完。已经封顶，10月底交付。尊贵品质，潮流天地，魅力居家。黄金地段，街市中心，交通便捷，生活方便，周边学校、医院、银行、农贸市场等公共配套设施齐全。户型较为单一，由于处在闹市，居住环境较差。加州城开发商：淮安加州房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建55184㎡，由多层和两幢小高层（约92户）构成，其中多层已经售完（均价2800）。二房：103㎡；三房：126㎡139㎡四房：158㎡185㎡小高层起价2800最高3180靠近淮海广场中央商务圈，实验小学，繁华新村小学，清江中学。2300㎡景观广场，近3000㎡空中花园。销售率约80%。已经封顶，明年4月交付。市心名宅，标志淮海西配套较为齐全户型面积偏大温州花苑开发商：淮安新湖房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势占地100亩，总建12万平米，绿化率>30%，由两幢小高层和34幢多层构成。一期17幢多层，约680户。二房：83㎡三房：98㎡127㎡122㎡124㎡132㎡134㎡四房：142㎡均价2600幽兰都大酒店，八二医院，淮州宾馆销售率约90%已经封顶，12月交付打造当代健康人文社区周边商业配套齐全居住环境较差淮海第一城开发商：淮安华立曙光置业有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度项目优势占地300亩，总建30万，一期建筑面积29028㎡，总户数176套。三房：128平方米起价：2800元，均价：3100元卖场、酒店、银行、学校、医院一期已售完，而期预计年终开盘封顶处在市中心，各配套齐全板块分析：市中心版块是淮安商业最为集中的区域，其商品房销售始终保持着全市最高价格。现在普通类住宅销售均价已达成2950元/㎡，个别项目如[加州城]售价已突破3000元最高价达成3180元/㎡。但因老城区地理位置所限，整个区域推盘量不多，后续推向市场的项目尚有：[淮海第一城]二期、[金马广场]。2、淮中新校区板块地理范畴：以国家级重点中学—淮阴中学新校区为中心，北至里运河、南至京杭运河、东至淮海南睡、西至天津路。所属区域：清浦区代表楼盘：金伦.汇景园、新淮中花园、日月星辰、瑞福莱花园、财富广场、金伦.汇景园开发商：淮安金轮阳光房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总占地80亩，一期21幢多层已经售完（均价3000），二期两幢11层。三房两厅：141㎡,143㎡起价2500，均价2900紧邻新淮中档多所名校，与800亩楚秀园为邻。欧式内廷景观广场。40%（88户）已经封顶市心福地，层峰人家配套较为齐全户型面积较大新淮中花园开发商：淮安市美佳房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总占地24085㎡，总建71106㎡，共336户。容积率2.7密度35.2%绿化率42%。由一幢18+1高层和4幢9+1板式小高层构成。一房：43㎡-76㎡二房：70㎡-122㎡三房：153㎡-158㎡四房：168㎡均价2700淮阴中学，浦东实验学校，银行，超市小高层共260户，前年终开盘销售，销售率约90%，高层共76户，销售率约30%。现房我家邻居是淮中位居名校生活区，周边有成熟社区高层户型设计不是很合理日月星辰开发商：江苏苏中集团规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势用地面积137415平方米总建筑面积202447平方米容积率1.473绿地率35.2%，由17幢多层和两幢10层小高层构成多层：（二房：99㎡115㎡118㎡三房：128㎡132㎡136㎡）小高层：（三房：145㎡）均价2800新淮中，浦东实验学校4月28号开盘，销售率约80%。现房新典型风景化主义地理位置优越，与大型社区富泰花园一街之隔，新淮中，浦东实验中学，举步之遥，周边购物餐饮各项配套设施齐全，含有良好的生活环境及人文环境。小高层户型比较单一瑞福莱花园开发商：淮安红旗建设发展有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势占地27亩，总建5万平方米，绿化率>35%，由一幢15层小高层和6幢多层构成，其中多层现已售完二房：95㎡117㎡三房：127㎡147㎡四房：158㎡均价2800交通：1路12路28路38路；超市，酒店银行；医院；3月18号开盘，小高层销售率约50%。已经封顶品位高层次生活位于清浦区成熟地段，周边生活配套设施齐全。与新淮中，实验小学等名校相邻。社区本身配套不是诸多。财富广场开发商：淮安金龙房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势由两幢19层构成。1-3层为商铺。3房：133㎡；4房：158㎡；跃层：216-246㎡起价约3000，最高价3800淮安实验小学，运河广场，淮安二院，时代超市购物商圈，十二条公交车停靠。销售率约90%。已经封顶，10月底交付。汇聚智者眼光，发现成功将来。地段位置好，周边配套齐全，生活环境优美。户型较为单一，本身配套较少。板块分析：该板块作为淮安都市副中心，其商业与市区对接的同时更侧重于对住宅的开发，现在所开发的项目大多围绕着淮中校区周边展开，以[新淮中花园]为代表的楼盘有：书香华庭、日月星辰、浦东花园、东方花园、金伦·汇锦园等等，该板块的现在普通住宅的销售价格已靠近市中心房价，销售均价为2800元/㎡。3、城北板块地理范畴：古黄河沿线，东至南昌路；西至西安路；南至古黄河；北至小营广场。所属区域：淮阴区代表楼盘：城中花园、南洋花园、江淮人家、东升花园、多瑙河·国际公寓、益兴名流三期、富豪花园二期城中花园开发商：淮安冠万房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建3万平米，在售三期由两幢11层小高层构成，共110户。一房：61.24㎡三房：125㎡126㎡132㎡112㎡131㎡106㎡133㎡均价2500-2600天明中学，卫校，医院4月开盘，销售率约90%已经封顶，8月29号开始交付。淮阴醉中心，风情蓝水岸周边有成熟社区，配套较为齐全户型比较单一南洋花园开发商：江苏汇丰房产实业有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建30760㎡，一期由6幢多层构成，约200户。二房：86㎡三房：123㎡106㎡108㎡最低2455最高2855均价2600开明中学，淮海中学，市一院，区妇幼保健院，农工商超市销售率约80%已经封顶，明年3-4月开始交付。南洋风情花园社区周边有成熟社区，配套较为齐全户型比较单一，本身配套较少江淮人家开发商：淮安平安房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建8万平米，一期两幢多层共54户，二期6幢多层，年终开盘，明年年终交付，现在正在拆迁。一期户型：（四房134㎡143㎡）二期户型：（二房：73㎡79㎡95㎡三房：98㎡102㎡121㎡154㎡四房：134㎡143㎡）一期：2500-2600二期：约2700新华书店，市民公园，淮阴医院，淮州中学，机关幼儿园，王营镇小学销售率约30%现房打造立体园林化崇高社区周边配套齐全，居住环境优美一期户型面积偏大东升花园开发商：淮安市华发置业有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建约1㎡，由两幢9层构成，共72户。三房：150㎡159㎡四房：170㎡均价2500-260050米盐河规划生态绿地，60米迎宾喷泉，1300平米会所销售率约60%现房盐河边，淮阴区，成熟花园社区本身配套较为齐全，居住环境优美户型面积偏大，周边配套不是诸多。益兴名流三期开发商：南通益兴房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度项目优势项目劣势占地面积：30亩，总建面积：4.5㎡4幢小高层，264户主力户型为130平方米的三房住宅均价2600元/㎡，商业均价：6000元/㎡农贸市场、超市、银行95%即将交房大社区大规模户型较差富豪花园（二期）开发商：淮安富豪房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度项目优势项目劣势总占地：300亩、总建筑约：28万㎡、绿化：36%两房：82㎡，三房：115㎡均价2580元/㎡车库：800元/㎡学校、医院、公园、卖场95%已交房周边各项配套齐全外立面设计过于简朴，无机动车库多瑙河国际公寓开发商：淮安平安房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总占地120亩一期建筑面积约3万平方米，总户数282套三房：95㎡，四房：119㎡均价250㎡0元/学校、农贸市场40%即将封顶淮安首例中国人居环境金牌社区沿河风光带、政府推动力量大周边配套较少板块分析：该板块的重要特性为大多数项目都沿着古黄河与盐河畔开发，以[富豪花园]为代表的楼盘有：益兴名流、城中花园、东升花园、多瑙河国际公寓；尚有尚为开盘的：法国小城、九天华城等等。由于两河之隔，现在该区域的商业氛围还较为单薄，但在居住方面，前几年已成功的开发过某些诸如：黄河花园、阳光花园、樱花社区等某些住宅社区，基本上已形成一种生活区。现在该区域普通商品房的销售均价在2500-2600元/㎡，特别是作为都市北大门，与涟水县相邻，一大部份的城乡转移群体将拉动该区域商品房的需求。4、开发区板块地理范畴：以钵池山公园为中心，东至火车站；西至水渡广场；南至里运河；北至古黄河。所属区域：清浦区代表楼盘：东方曼哈顿、亿鑫花苑舒沁园、威海花园、心港湾、紫荆苑、世袭雅园、比佛利四期、香格里拉、东方曼哈顿开发商：淮安市东方房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建约2万平米，一幢19层，一幢22层，一层4户，共140户。三房两厅：139㎡四房两厅：148㎡起价2188，加一层50，最高3000紧邻市公安大厦和水利大厦；新淮中，清浦实验学校；市中医院，中山医院。60%（140户）8月30号封顶，12月31号交付。国际都会生活，公园景观豪宅。配套较为齐全户型面积较大亿鑫花苑舒沁园开发商：淮安鑫昊房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势现房两幢多层，期房由3幢多层（明年5月交付）和一幢小高层（明年7月交付）构成。两房：99㎡三房：144㎡148㎡现房2418-2518；期房小高层起价2578加一层加50新淮中，钵池山公园，商业中心，会展中心9月2号开盘销售，现在认购约10%。即将封顶，明年5-7月交付。品质/品位/舒适/舒心淮安将来的中心城区，文化中心，商务中心和政治中心。户型设计不是很合理。威海花园开发商：淮安华兴房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建筑面积5万平方米，共500户，一期由5幢多层构成。两房：87㎡三房：100-110㎡115㎡142.78㎡四房：140㎡均价22004路28路17路33路18路直达，建设银行，金瑞医院，深圳路小学。销售率约80%（250户）现房新都市原点坐标全景观住宅依靠全市最大的新区120亩中心绿化广场，居住环境优美。周边配套和本身配套都不是很全。河畔花城开发商：淮安金太阳房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建45万平方米，一期总建13万平方米（已经售完），二期13000㎡，一幢框架6层。两房：88㎡101㎡三房：115㎡119㎡128㎡137㎡均价约2700钵池山公园，浦东实验小学，新淮中，社区幼儿园，亲子广场等十处景观。认购率约40%。二期10月开盘，明年年终交付，已经封顶。一河人生两岸花居住环境优美，配套齐全价格较高心港湾开发商：淮安市盛华房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建筑面积47930㎡，一期4幢多层总户数约156户。两房：91.98㎡105㎡109㎡价格未定靠近市公安局和水利局，金瑞医院，电视大学9月1号开始认购。即将封顶心属之地，本色生活位于开发区的行政中心户型比较单一，配套不是很齐全紫荆苑开发商：淮安龙马房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总占地3.9374公顷，总建6.2万㎡，容积率1.58绿化率35%其中住宅总建5.425万平米，由11幢多层和3幢9层构成共452户，商业6870平方米。两房：91㎡102㎡三房：120㎡126㎡复式：130-160㎡一期1-8幢，价格未定架空式中庭休闲广场，门前4路17路18路33路公交。9月底开始认购。即将封顶，明年3-4月交付。都市中产文化社区多路公交直达，淮安唯一获建设部人居文化典型楼盘。周边商业配套较少。世袭雅园开发商：淮安浩源房地产开发有限公规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建9万平米，由3幢小高层和15幢多层构成，共650户。其中一期第一批180户已经认购了90几套，第二批年终开盘，价格待定。二房：99㎡三房：103㎡四房：115㎡128㎡均价22804500㎡商业街，酒店式服务9月底开盘即将封顶，明年6月交付。9万平米当代人居精英社区内部配套较好，淮安首席节能环保建筑。现在周边配套较少。比佛利四期开发商：淮安诚益房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势总建9280㎡，一幢12层框剪构造，共144户。二房：120㎡三房：140㎡起价2480，均价2700靠近钵池山公园销售率约10%已经封顶，明年4月交付。无居住环境优美周边配套不齐全东方明珠花园开发商：淮安天瑞房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势一期两幢17层，总建约2万平米，共136户。二房：87.12㎡三房：134㎡138㎡跃层：143.98㎡起价2480，均价2800靠近钵池山公园去年年终开盘，销售率约80%已经封顶，下个月22号交付。聚东方灵气，闪明珠之光居住环境优美周边配套不齐全香格里拉开发商：淮安今创智思房地产开发有限公司规划状况主力户型（㎡）价格状况（均价）配套状况销售率工程进度主诉求项目优势项目劣势占地538亩，总建约100万平米，绿化率约31%，密度22%，容积率2.2，总户数约5000户。80㎡-130㎡价格未定靠近钵池山公园认购日期未定正在勘探，即将开工国际名门，领秀生活居住环境优美周边配套不齐全板块分析：该区域作为近几年一种新兴的板块，其住