【论货币政策对房地产调控的影响研究7300字（论文）】

一、货币政策与房地产的相关概述（一）货币政策的定义基于特定经济目标实现，中央银行所采取的不同政策、措施之和即为货币政策。不同时期经济发展时期采取“紧”、“松”或“中”等不同的政策取向；同时，货币政策是宏观调控的重要政治工具。一般来说，货币政策监管目标分为四个目标：衡量价格稳定、确保充分就业、实现经济增长和平衡。不考虑外国经济，物价稳定是央行货币政策的首要目标。与此同时，很难保持在目标上货币政策的一致性。举例而言，物价稳定、就业充分两者之间就有矛盾。事实证明，这种矛盾可以用英国经济学家菲利普斯曲线来解释。例如，在一些经济理论中，价格稳定与经济增长之间存在矛盾，理论界的观点并不是唯一的。（二）货币政策影响房地产的途径1.利率影响利率因素的最早方法来自凯恩斯主义经济学理论。这表明货币供应量的变化会影响利率。央行已采取扩大货币政策，增加货币供应量，平衡市场货币供求，降低利率以调整市场平衡。利率下降从两个不同的方面影响房地产价格。另一方面，大多数购房者通过商业抵押贷款购买房屋，因此人们无法立即支付购房款。市场利率降低了抵押贷款利率和购房资金成本，并有可能转换购房需求，增加购房需求，降低房地产价格。另一方面，当市场利率降低，金融资产收入减少时，居民减少对基金的持有，并将资金投资于房地产市场。总需求和房地产价格的上涨促进了房地产的增长。在房地产价格上的影响，货币政策、缓慢货币政策存在着相反情况。在房地产价格上利率政策影响之外，居民的心理预期还从住房购买成本和金融资产收入两方面影响房地产价格。中央银行提高了基准贷款利率，消费者期望政府在房地产行业实施严厉的货币政策。人们预计房地产价格会下跌，所以一个接一个地卖掉房子，房地产价格也随之下跌。中央银行降低了基准贷款利率，消费需求对房地产业实施延长货币政策，潜在需求将增加房地产需求，有效需求将使房地产价格上涨。2.银行信贷中央银行通过降低还款率和存款准备金率等货币政策增加货币供应、商业银行贷款和房地产需求。另一方面，房地产开发商借钱、增加投资能力、增加房地产供应、增加住房贷款、改善住房购买和房地产需求。住房供求的变化决定了住房价格的变化方向。3.存款准备金率金融机构不能按照存款准备金制度操作发放贷款所吸收的全部存款，并应当保证存款准备金的储备，方便客户提取。因此，建立存款准备金制度对金融机构正常支付具有重要意义。随着金融体系的发展，存款准备金开始在金融政策工具中显示出重要价值。如果银行决定提高存款准备金率，这意味着抵押贷款将进一步减少，抵押贷款市场的贷款将减少。二、近年来我国房地产价格变化的历程（一）我国货币政策调控的主要阶段自1998年实行住房分配改革至今，我国房地产行业已有20年的发展历史，本国货币政策的调控主要分为两个阶段。1.1998年至2002年扩张性阶段1998年，政府改变了城市住房制度，住房资本化成为房地产行业的整个市场。政府鼓励商业银行提供住房贷款，并鼓励向开放式公司和房地产市场供求提供更多的开放式定期住房开发贷款。1998年1月，中央银行取消了信贷额度。政府部门五次降低了标准利率。同年2月和次年11月，存款准备金率两次下调，市场价格从最初的13%上调至6%。2001年6月颁布的《关于规范住房金融业务的通知》规定了住房贷款的标准。这项规定强调了抵押贷款的中断，有利于房地产业的健康发展。信贷政策的实施，本国房地产的投资金额呈上升趋势。我国房地产住宅投资额从1998年的1539.4亿元到1999年的2081.6亿元，同比增长率为35.22%，1999年住宅开发面积则上涨到1.5亿平方米。之后的几年里分别保持着13.8%，19.5%，25.3%和28.2%的增速，房地产价格则是由于时滞性和需求消化的原因在前几年里保持相对稳定。（数据来源：本图数据出自中华人民共和国国家统计局统计数据库）图3-1中国近年的房地产住宅投资及投资的同比增长率2.2003年至今货币政策的调控阶段在首轮房地产价格高升后，央行将发布《关于加强房地产信贷业务管理的通知》，限制二套房的优先利率，减少投资金额，提高首付比例，以遏制房地产价格的持续上涨。政府开始对房地产采取谨慎的态度。中国从2003年开始通过货币政策调控房地产价格。央行放松了利率波动，提高了基准利率和贷款利率。中国人民银行在2005年初取消了抵押贷款利率，购房付款从20%增加到30%。2005年底，国家发出通知，加强对信托投资公司经营风险的预警，房地产信托成为房地产资金的重要来源。2006年，中国人民银行还将贷款利率提高到0.27%，以减少投资者购买。2006年和2007年，利率提高了8倍，预订要求提高了10倍。利率上升7.5%，余额达到14.5%。通过这一系列从紧的货币政策，国家实际上阻止了2006年房价的大幅上涨。2007年发布的《关于加强商业地产信贷管理以及限制投资者购买的通知》不应要求居民购买普通住房，还规定了不同类型住房的贷款首付比例。“从紧货币政策”于2007年实施，以防止房地产价格大幅上涨。2013年的“国家五大”提案减少了投资者的购买，有助于稳定房地产价格，并增加了对房地产市场的投资，加强了对房地产市场的监管。到2014年底，为了促进社会和经济发展，政府改变了战略，将从紧的货币政策调整为谨慎的货币政策，以降低利率。2016年采购订单的发布掀起了全国采购限制的浪潮。（二）历年来国内房地产的价格（数据来源：wind宏观数据库）图3-2全国商品房平均销售价格以全国商品房的平均销售价格为例，图3-2中可以看出，2010年至2020年，我国的商品房平均销售价格几乎翻了一倍。2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年这几年我国商品房的平均销售价格分别为5032元/平米、5357元/平米、5871元/平米、6237元/平米、6324元/平米、6797元/平米、7476元/平米、8726元/平米、9310元/平米、9860元/平米，它们与上一年的价格相较而言，均有所上涨。（三）我国房地产价格变化的原因1.需求（1）居民的需求。人们的生活越来越好，个人可支配收入也在提高。2019年，全国居民人均可支配收入30733元，比上年名义增长8.9%，扣除价格因素，实际增长5.8%。其中，城镇居民人均可支配收入42359元，增长（以下如无特别说明，均为同比名义增长）7.9%，扣除价格因素，实际增长5.0%；农村居民人均可支配收入16021元，增长9.6%，扣除价格因素，实际增长6.2%。（1）房地产开发。2014年开始房价涨势放缓，2014-2015年的增速更是降至近几年的最低，这与商品房的平均销售价格的变化完全相反，商品房的涨势在2017年是最高的，城镇居民的收入增加的速度放慢，因此对房地产的需求就减少了，房价骤降，政府采取措施例如货币政策等刺激经济的发展，因此房价在2017年飞速上升。（2）城市化进程。随着时代的发展，大量的年轻人更倾向于向大城市发展，一大拨农村人向城市迁徙，从而增加了对房子的需求。2020年，中国城市化率为46.6%，住房需求相对较小。自2008年以来，由于政府对经济发展的刺激，许多人涌入这座城市。中国的城市化率逐渐提高。（3）消费者的预期。当消费者预测房地产价格上涨时，他们会投资房地产，从而增加对房地产的需求。（4）国家的调控。在房地产业不景气时，房地产业的发展将通过实施延长的货币政策，如降低抵押贷款利率和延长贷款偿还期，增加对住房的需求。2.供给（1）房地产开发。2006年和2007年，房地产和住房投资同比增长27.13%，增长30.25%。2008年金融危机导致许多公司倒闭，公司资金减少，房地产市场投资基金减少。到2009年，房地产增长降至最低水平。住房供应减少，房价上涨，促进了房地产业的发展。房地产开发商投资增加。自2009年以来，房价增长放缓。（2）住房供给结构不合理。一是中低档商品房供应不足，经济适用房和廉租房数量偏少。许多豪华住宅的建设导致了豪华住宅的供过于求。（3）国家调控。房价上涨过快，国家出台一系列政策，例如提高存款利率，增加住房贷款利率，提高住房贷款最低首付，控制资金对高档房的流入。三、货币政策对房地产调控的影响（一）货币政策影响房地产的途径1.利率影响利率因素的最早方法来自凯恩斯主义经济学理论。这表明货币供应量的变化会影响利率。央行已采取扩大货币政策，增加货币供应量，平衡市场货币供求，降低利率以调整市场平衡。利率下降从两个不同的方面影响房地产价格。另一方面，大多数购房者通过商业抵押贷款购买房屋，因此人们无法立即支付购房款。市场利率降低了抵押贷款利率和购房资金成本，并有可能转换购房需求，增加购房需求，降低房地产价格。另一方面，当市场利率降低，金融资产收入减少时，居民减少对基金的持有，并将资金投资于房地产市场。总需求和房地产价格的上涨促进了房地产的增长。在房地产价格上的影响，货币政策、缓慢货币政策存在着相反情况。在房地产价格上利率政策影响之外，居民的心理预期还从住房购买成本和金融资产收入两方面影响房地产价格。中央银行提高了基准贷款利率，消费者期望政府在房地产行业实施严厉的货币政策。人们预计房地产价格会下跌，所以一个接一个地卖掉房子，房地产价格也随之下跌。中央银行降低了基准贷款利率，消费需求对房地产业实施延长货币政策，潜在需求将增加房地产需求，有效需求将使房地产价格上涨。2.银行信贷中央银行通过降低还款率和降低准备金率等货币政策，增加了货币供应量、商业银行贷款和房地产需求。另一方面，房地产开发商借入资金，增加投资能力，增加房地产供应，同时房屋抵押贷款数量增加，住房购买改善，房地产需求增加。住房需求和供给的变化决定了住房地产价格格的变化方向。3.存款准备金率金融机构基于存款准备金制度当中，无法在贷款发放中运用所有吸收而来的存款，所以必然需要对存款准备金进行预留，便于客户需要的时候进行提取。所以建立存款准备金制度，对金融机构满足客户正常支付而言意义重大。在金融制度不断成长之下，货币政策工具中存款准备金开始发挥重要价值。若银行采取存款准备金利率提升的决策，对于房贷市场来说，银行可放贷资金进一步减少，也意味着放贷额度降低。（二）主要货币政策及其对房地产价格的调控效果1.利率政策对我国房地产价格的影响本文主要分析了利率在房地产供求方面的作用。在供应方面，利率反映了资本使用的成本。导致利率上升，导致成本上升和房地产供应下降；利率的提高意味着主要服务的成本和向购房者提供的服务的增加，这将减少潜在的购房者。理性投资者从房地产市场转移资金，并将其投资转化为更高回报的其他市场。因此，利率的提高将限制一些消费者的有效需求，以同时降低房地产价格。这样，利率就会随着房地产价格的下降而上升。2.信贷政策对我国房地产价格的影响中央银行货币政策包含两个部分，其一扩张货币政策，其二紧缩货币政策。从其主要内容来看，是通过提供货币来实现房地产经济的调控和管理的目标。通过货币政策工具，如：还款率和法定准备金制度，增加货币量，以增加对房地产的需求，并导致房地产价格的变化。增加房地产开发商的资金流动性，增加投资额；有时这会导致农业价格过高；它增加了开发成本，并直接影响到房地产价格的计算。然而，如果央行采取从紧的货币政策，对房地产市场的影响也会适得其反。3.存款准备金率对我国房地产价格的影响准备金变动想要在房地产价格上发挥正面影响，理论层面要满足下面几个前提：第一个假设是，如果央行在经济调整过程中不采取其他反应政策，政策效应将被抵消。如果采取货币政策，如降低贴现率，部分储备政策将被抵消，预期的政策效果可能无法实现。第二个前提是，货币供应量会随着存款准备金率的变化而变化，然后必须通过特定渠道转移到房地产市场。贷款规模将减少。如果公司最重要的融资动力不是银行信贷，开发商可以使用其他融资渠道。因此，准备金率的变化对房地产贷款规模的影响仍然未知。四、政策建议（一）推进利率市场化，控制货币量增长目前，利率仍由国家控制，为了进一步提高利率调控的有效性，需要逐步实施利率市场化改革，纠正利率与房地产价格的关系，为了使利率能够真正反映投资成本，从长远来看，未来货币政策的转移必须以市场为主导，利率市场化是提高我国整体货币政策对国内价格调控影响的关键环节，以便提高利率杠杆率，规范银行、房地产开发和抵押贷款资金的使用。我国已出台央行与金融市场的利率；金融机构借贷利率的数量和范围正在逐步扩大，积极促进私人贷款的正常化，并为房地产市场融资创造一个自由的金融市场。同时，为发挥利率在房地产价格调整中的作用，央行应加快利率市场化进程，充分反映金融市场和资本市场的资本供求，继续理顺利率。本文建立了反映资本价格、需求和供给之间关系的市场利率体系，开始扩大存贷款利率流动，将逐步推动利率市场化。当然，国家关注以后采用适宜的措施。2016年央行指出对贷款利率的下限进行放开；对贷款利率管制进行完全放开之后，将大有益处。诸如金融组织能够和客户协商相应的价格且进行谈判，使企业的融资成本得以缩减，从而持续提升自主定价的水平，使商业模式得以优化且使服务能力得到提升，优化与合理配置金融资源，激励增多对企业与居民所投入的资金，使金融能够对实体经济提供有力支撑，从而对经济重建与升级提供支持。然而利率市场化相当于长期系统的过程。需要以灵活改变利率为基础，提升利率针对开发房地产企业与购房人发挥主导性作用，使货币政策对于调节房地产价格的有效性得以增强。（二）完善存款准备金和银行信贷政策在商业银行缺乏创新和经济流动性过剩的情况下，完全取消利息支付是不现实的。储备资金，降低银行利率直到取消，减轻中央银行的负担，提高货币政策的有效性。特别是，它可能会降低资产质量和资本要求较高的金融机构的准备金率。差额流动部分的存款准备金应为低利率或零利率。用于证券和其他政府债券，并消除利息支付。这改善了存款授权变更时对房地产价格的限制。同时优化信贷的政策。实证分析结果显示，信贷为调节房地产价格发挥主体作用，因此对优化银行信贷政策将产生巨大的现实意义。第一，银行需对房地产信贷数量加以调节与管理。其次，适度的信贷供给可以促进中国房地产市场的稳定发展，但过度的贷款会导致房地产价格的快速上涨。因此，中央银行必须加强银行信贷管理，有效地控制房地产信贷的力度，指导房地产开发与投资进行健康地发展。有效地调节房地产投资贷款的方向，合理配置与优化信贷资源与供给房地产的架构；目前贷款投资的不公现象较严重，大量银行贷款投资于高端豪华住宅建设，而经济适用房和经济适用房投资的比例非常小。因此，商业银行需要合理协调贷款的投资方向，以满足经济适用房和经济适用房建设，满足广大公众的基本住房需求。收紧房地产投机，收紧抵押贷款优先利率，减少私人抵押贷款优先权。银行需要加强贷款审计，抑制房地产投机。房地产投机者通常拥有土地并占据整个板块，而个人投资者则猜测，在房地产价格上涨后，人们会通过筹集多套房屋来获得差价，最终实现易手的目标。上述行为使正常房地产市场秩序受到影响。所以银行需严格地查处违规放贷行为，针对贷款加大审计的力度，有效地监控开发商与个人的信贷紧缩，遏制猜测。（三）规范房地产市场，管理公平的市场预测首先，本文研究的目的是阐明金融机构的货币政策目标和政策，及时有效地向企业与消费者群体提供有价值的数据方面的服务，缩减消费者群体在心理上针对商品房地产价格格的预计，对盲目消费倾向的遵守，有效地防止了市场自律的作用，引导合理的市场投资和消费。其次，为了减少住房需求，应该规范住房购买，减少供求矛盾，推动房地产市场在供需上的平衡状态，最终实现市场环境规范优化和稳定国内价格的最终目标。要建立完善的资格考试制度，以确定是否有可能进入市场。引入资格考试制度的原则是公开的，高透明度可以促进社会监督。再次，规范最低资格标准，对房地产开发销售、房地产经纪、房地产经纪等都有明确的规定。随着市场机制的完善和公共职能的重组，管理职能如逐步转移到工业组织，例如：作为与国家社会经济发展和重要国家利益密切相关的服务业，诚信建设尤为重要。将作出有益的尝试，规范公司在房地产市场的行为。最后，将标准化交易流程。规范重大房地产交易的法律形式是一项有效措施，例如，上海市修订了土地转让、房屋出售、出售、转让、抵押贷款、租赁和财产登记的程序和要求。商品房预售应适用于城市环境管理，申请时，国家土地使用、建设规划、建筑规划、开办许可证、预售计划、商业计划和投资基金监管计划应出示预售资本证明，已由银行或授权会计师确认。参考文献[1]孙佳.我国货币政策对房地产市场的影响研究[D].东北财经大学,2017.[2]肖春唤.预期