2.房地产开发的综合体系

2房地产开发的综合体系导读房地产项目的基本类型影响房地产开发项目的因素房地产开发项目的基本流程房地产开发经营的主体房地产企业政府对房地产市场的管制2房地产开发的综合体系

导读房地产开发遵照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针。房地产开发是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，包括对相关配套设施的统一建设。这样的复杂对象开发，也需要管理上的多层次综合管理，从而构建出房地产开发的综合管理体系。对这个总的体系的了解有利于建立关于房地产的宏观概念，增强把握全局的认识。2.1房地产的分类①按房地产用途②按房地产拥有方式③按房地产实物形态④按房地产开发程度⑤按房地产开发经营内容房地产的五大分类方式■按房地产用途分类①居住类：廉租房、经济适用房、普通住宅、高档住宅、别墅、宿舍②商业类：商店、市场、超市、购物中心、批发市场③旅店类：宾馆、饭店、酒店、度假村、招待所④餐饮类：酒楼、美食城、快餐店、火锅城、烧烤店⑤金融类：银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券公司、保险公司、财务公司⑥信息类：邮电、电讯等信息产业⑦办公类：商务写字楼、政府办公楼⑧娱乐类：影剧院、游乐场、娱乐城、夜总会、公园、高尔夫球场⑨工业和仓储用：工厂、车间、手工作坊、发电厂、仓库、油库⑩农业用：农地、菜地、农场、林场、牧场、果园⑾特殊用：机场、车站、码头、学校、医院、体育、科研、社会福利、市政、绿化、涉外、宗教、墓地。⑿军事用；⒀综合：是指具有两种或两种以上用途的房地产。■按房地产拥有方式分类个人单独拥有分别共有共同共有信托共有即个人拥有房地产的所有权即将房地产分割为许多小单位，每一个共有人拥有其中的一个或多个单位。在分别共有的情况下，每个共有人可以个别处分其共有部分。即房地产的开发由大家共同投资，按投资比例分配盈余或亏损，共有的房地产没有个人的部分。行使处置权的时候，须经全体共有人的同意。通过股票和债券，形成共同基金对房地产进行投资，以股份公司或信托公司的形式共有。对资产没有处置权，但能转让其股票或债券。■按房地产实物形态分类所处的区位和地段城市中心、城市边缘、城市郊区、农村房地产。建筑结构钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖结构、木结构和其他建筑物层数低层（1-3）多层（4-6）、小高层（7-9）、高层（大于10层）超高层（住宅大于30层）建筑物的建筑标准高级豪华、中等、普通标准建筑物的新旧程度新建造的房地产、旧房地产■按房地产的开发程度分类生地即不具有城市基础设施的土地，如、荒地、农地。毛地即具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地。熟地即具有完善的城市基础设施，通过平整，能够直接在其上面进行房屋建造的土地。在建工程即土地上建筑物尚未完全建成，还没有达到交付使用条件的房地产。现房即土地上建筑物已经建成，可以直接使用的房地产。可以是新的、改造过的或者旧的。■按房地产开发经营内容分类建筑地块是指与房地产开发和经营活动相关的部分土地，有具体的地号、面积、形状、四至、用途等。房屋房地产开发企业的最终产品，是房地产经营活动的主体对象。房屋商品具有不动产的性质，主要由房屋建筑结构、地基、房屋装修与设备，以及房屋外部环境等构成。此外，还可以分为：住宅房屋和非住宅房屋房地产服务是指房地产企业在开发建设和经营管理过程中，为人们提供的一系列经营性活动的总和。房地产服务贯穿于房地产企业经营活动的全部，包括开发前的服务、买卖、租赁、租售后的服务。例：南京市某挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求编号:NO.2012G01土地位置:宝塔路北侧、淳中路东侧土地面积(㎡):9579.9土地用途:商业用地规划指标要求:容积率≤4.4建筑密度≤65%绿地率≥15%挂牌起始价:55910万元人民币或等值外币出让年限（年）:40竞买保证金：1800万元人民币或等值外币加价幅度(万元/次):50万元或其整数倍2.2影响房地产开发项目的因素2.2.1内部因素内部因素也可以理解为项目因素，是和项目直接联系的内容。规划设计：以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场、客户需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作，以实现最佳的价值目标。

评价指标：功能、形象。施工质量：按照规划设计图纸、方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量管理的水平。需从建筑寿命周期的全程评价。施工技术、项目管理。评价指标：工程结构质量、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比、开发进度、效率等。2.2.1内部因素

营销策划：蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定、建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。“酒香也怕巷子深”

评价指标：广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力、资金回笼情况等。物业管理：以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清净、整洁的居住和工作环境。

评价指标：业主满意度。2房地产开发的综合体系2.2.2外部因素

有时笼统称为环境因素。政策因素：政府行为对房地产业积极干预的结果和体现，也是影响住房消费的一个重要因素。产业政策、土地政策、金融政策等。区域经济因素。区域经济发展水平的高低不仅影响居民家庭收入的高低，还左右着房地产业的发展态势。消费者个性因素：由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。如“美国老太太和中国老太太”“有房才有家”。环境因素（狭义）。地区大环境和楼盘小环境。2.3房地产项目开发的基本程序（流程）作为一个复杂的项目开发过程，合理的流程设计是保证项目结果公平、正义和效率的关键，也是进行系统优化的依据所在。图2.1，P232.3.1房地产项目开发程序的含义

房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的办事程序，它体现了开发过程内在的客观性规律要求。2房地产开发的综合体系决策阶段市场研究、开发场地选择拟定开发项目经济、社会、环境效益评价开发公司、合作对象、咨询部门项目批报与前期工作阶段立项、申请购置开发场地委托规划、设计筹集开发资金申请《建设工程规划许可证》拆迁、安置、清场住户、派出所、有关管理部门规划局有关金融机构规划、勘察、设计单位、规划局市规划局、国土局、房管局、发改委招标、投标、发包项目施工准备、现场“三通一平”施工的组织管理与控制竣工验收、交付使用建设实施阶段规划局、房管局、工程质量管理部门工程部门、监理公司施工企业建管部门、施工企业销售出租和服务阶段制定销售、租赁、宣传、广告房屋销售、签约、公证、付款小区管理、经营、服务物业管理公司、派出所、工商局建委、建行、物价局、签约双方传媒机构2.3.2基本程序（或称工作阶段）房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发投资决策（也称项目立项）、土地使用权的取得、建设前期准备、建设实施、房地产项目经营、物业管理等。概括起来，可以分为以下几个大的阶段：（1）投资决策阶段：以可行性研究为核心，以项目立项批准为标志，包括机会研究、可行性研究、地点选择意见书等主要工作和文件。2房地产开发的综合体系注意：①：申领项目选址意见书需提交：选址申请报告、项目建议书（有效）、以及其它必要的图件。②：申领立项批文需提交：立项申请书、可行性报告、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。③：可行性研究评价：合法性、经济合理性和技术适用性。2房地产开发的综合体系（2）前期阶段1）土地获取申请定点：携申请定点报告到城市规划管理部门申请定点，同时提供：项目立项批文、选址意见书、申请用地报告、企业资质类文件等。申请购地：依据有关法规办理购地手续。以出让或转让方式获得土地的，必须到土地管理部门办理手续，签订合同，缴纳土地出让金。2房地产开发的综合体系申领规划红线图和规划条件通知书。编制规划设计总图。申领《建设用地规划许可证》。申领《国有土地使用证》2房地产开发的综合体系2房地产开发的综合体系2）其他项目前期准备勘察、设计单位选择。申领《建设工程规划许可证》。申领房屋拆迁许可证场地准备：三通一平或七通一平（上水、下水、电、道路、煤气、通讯和热力，场地平整）。选择承包商。选择监理单位。（3）项目建设实施阶段：以项目管理为重心组织承包商进场，监理到位。申领《建设工程施工许可证》项目管理控制：开发商项目管理以三大控制为核心。见教材第9章。申领《商品房预售许可证》，签预售合同。一般要：手续齐全，竣工日期确定；已确定预售监管机构和方案；已制定房屋管理维修公约。项目竣工验收：实物验收和资料验收，重在资料。2房地产开发的综合体系（4）房屋营销和售后服务产权登记申领《商品房销售（预售）许可证》签订物业委托管理合同提交相关资料：批文、竣工图及其他资料。与用户签订销售或租赁合同（附质量保证书、说明书）物业管理：治安、环境、维修、绿化、家居等。2房地产开发的综合体系建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五见下页《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。2房地产开发的综合体系2.4房地产开发经营的主体（1）土地所有者或当前的使用者。（2）政府及政府机构。（3）金融机构。（4）建筑承包商。（5）专业顾问。包括各种工程师、顾问类，10多种。（６）消费者或买家：主要包括自用型购买者和投资型购买者（5）专业顾问１）建筑师：在房地产产品的生产过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。建筑师还要定期组织技术工作会议，签发与合同有关的各项任务书、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题。２）工程师：工程师包括结构工程师、机械工程师、电气工程师、土木工程师、土壤（地质）工程师、环境工程师。（5）专业顾问３）规划师：在大型或成片开发的房地产项目中，经常需要土地规划师，根据场地的地形地貌特征，从土地最大价值的角度出发，制定土地利用规划，以确定土地的具体使用方式和建筑的位置。 土地规划师要注意充分利用场地的自然特性，认真分析场地的承载能力，并基于对市场需求特征的理解，为开发商提供低成本、高附加值的规划方案。（5）专业顾问４）环境顾问：开发商在许多情况下，需要聘请环境顾问，环境顾问就开发项目所面临的环境问题提供专业意见，为开发商提供开发项目的环境影响评价报告，协助开发商解决政府环境审批手续、避免开发商未来可能面临的环境责任。５）交通顾问：交通顾问可以估算项目建成后不同时段的交通流量，评估项目当前的交通通行能力，就项目内部交通流组织、项目与市政道路体系的连接、停车位的数量与布局等进行规划设计。（5）专业顾问６）房地产估价师：评估师可以在开发过程的每一个阶段为开发商提供服务，包括项目前期、建设过程中和项目建成后。评估师负责项目的估价工作，即估算项目的市场价值、撰写估价报告。开发商在涉及产权转移、寻找项目融资和贷款、以及处理法律诉讼中的补偿事宜时，需要评估师提供的服务。评估师还可以帮助开发商进行市场研究、市场能力分析和可行性分析。评估师还能提供领域广泛的咨询服务，包括投资分析、诉讼证人等。（5）专业顾问７）会计师：会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发商通报财务状况。８）物业管理经理：从常规上讲，项目竣工投入使用时才会聘请物业管理，来负责项目运营期间的管理。９）经济师及造价工程师：主要负责工程建设前的开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。（5）专业顾问１０）律师：可以代表开发商与政府有关部门处理各类审批事宜。律师还可以帮助开发商起草有关合同，以尽量避免将来可能出现的纠纷，或在纠纷出现时，使开发商处在有力的地位。房地产企业是指集合利用土地、资本、人力、物力、企业家才能等多种生产要素，专门从事房地产的开发、经营与管理服务等活动的经济组织。设立房地产开发企业应具备的条件。1.有符合公司法人登记的名称和组织机构，2.房地产开发企业须有固定的经营场所。3.房地产开发企业须有100万元以上的注册资本。4.房地产开发企业须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。5.法律、法规规定的其他条件。2.5房地产企业2房地产开发的综合体系注意：房地产企业资质等级分为1、2、3、4等级划分的标准：根据注册资本、人员结构（工程技术人员、经济管理人员）、工程经验（开发量、开发年限）、工程质量等进行划分。2.5.1房地产开发企业的分类（1）房地产开发专营公司：专门以房地产开发为经营内容或以房地产开发为主要经营内容的公司。（2）房地产开发兼营公司：以经营其他内容为主兼营房地产开发的公司。（3）房地产开发项目公司：以房地产开发项目为对象的从事单项房地产开发经营的公司。如北京为举办２００８奥运会所成立的开发企业。2.5.2

房地产企业的特征（1）经营对象的不可移动性（难以移动）。没有两宗完全相同的房地产。（2）业务形态的服务性。买和卖均有，但以提供服务为主，不是纯粹的销售活动。（3）经营方式的资金和人才密集性。（4）经营活动过程的行业限制。这些特征表明，房地产企业的开发与经营活动具有很大的复杂性，涉及很多主体和环节。2房地产开发的综合体系※房地产特性房地产位置的固定性房地产使用寿命长久房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性

房地产位置的固定性上海音乐厅旧貌上海音乐厅平移建于1930年，原名南京大戏院。1950年更名为北京电影院。1959年更名为上海音乐厅至今。作为全国第一座音乐厅，1959年后的数十年中，一直是上海乃至全国的音乐活动中心之一。经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家陈燮阳认为“除了顶级的维也纳金色大厅、阿姆斯特丹音乐厅、波士顿音乐厅这三家外，在音质上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。”

上海音乐厅平移平移缘由

2002年，上海市为了建设延安高架路，须对路两边的建筑房屋进行较大规模的拆迁，当时的上海音乐厅就座落于延安路南边，正好被列入拆迁范畴。要是其仍在原地，周边环境也会对这座已届高龄的近代建筑构成现实的威胁。高架道路上的噪音、尾气时刻侵蚀着音乐厅的内外结构，居民区传出的嘈杂又极大地干扰了音乐厅的演奏效果。因此拆迁是势在必行之举。

然而，拆迁它却是让有关部门感到极其头疼之事。原因在于，它不仅是座外观美仑美奂，具西欧古典风格的优秀建筑，更由于其音响效果之好，系国内首屈一指的音乐厅，极难保证拆迁重建后还能保持同样的音响效果！

房地产位置的固定性上海音乐厅新颜2003年：在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址上顶升1.68米

固定性是相对的2008年泛船浦教堂神父楼的平移与90°转身固定性是相对的向东平移