房地产经济学参考答案

第一章复习思考题参考答案要点1、房地产含有哪些经济特性？答：房地产是一种特殊商品，它同普通商品相比含有一系列经济特性，重要是：（1）内涵的统一性。房地产是由房屋、土地（地基）和产权三者有机结合形成的统一体。地基是房屋建筑物的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，房与地统一才构成房地产。同时，房地产作为一种资产，其产权体现了衍生的经济权利关系。（2）价值的双源性。重要是指房地产价值中，土地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新发明的价值，又源自土地全部权的收益带来的经济价值。（3）空间的固定性。由于土地位置的固定性和不可移动性，决定了房地产空间的固定性，因此房地产是不动产。（4）需求的普遍性。房地产含有生活资料和生产资料的双重属性，它能够满足生产和生活多方面的需要，含有需求的普遍性。（5）效用的长久性。房地产商品属于超级耐用品，其本身含有长久使用的自然属性和经济属性。少则使用几十年，多则上百年。这五个特性给房地产经营者带来许多复杂因素，必须予以充足重视。2、为什么说房地产业属于第三产业？答：房地产业在三次产业划分中属于第三产业。这是由于房地产业含有第三产业的特性。其一，房地产的投资开发活动，重要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承当的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。其二，房地产的经营和销售活动，直接附属于流通领域，而流通业划归第三产业。其三，房地产业中的某些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接构成部分。3、房地产业与普通产业相比，含有哪些独特的产业特性？答：房地产的特点决定了房地产业含有独特的行业特性。重要体现在：（1）先导性和基础性。房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是多个社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处在基础性产业地位。同时，又由于房地产是都市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先行者，因而房地产业也就成为先导性产业（2）综合性和关联性。房地产业是一种含有高度综合性的产业，它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业涉及多个生产元素，产业链特别长，产业关联度特别大，与众多产业部门亲密有关，又含有高度关联性。（3）资金密集型和高风险性。由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是大量资金运作的过程，因此房地产业是一种资金密集的高投资行业。又由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，涉及的风险也相对较大，因而是一种高风险行业。因此，房地产是一种高投资和高风险并存的行业。（4）级差收益型和区域性。房地产空间的固定性使其受制于区域性的特点特别明显，不同区域存在明显差别。并且区位的不同也使房地产价格出现巨大分异，形成级差收益相差巨大。这种区域性造成房地产市场的地区性特别强，房地产供应和需求只能在本区域范畴内求得平衡。（5）权利主导型和制约型。房地产的固定性，使房地产交易不象普通商品交换那样发生商品物体位移，而是权利关系的交易和转让，存在一种复杂的权利关系。因此，房地产交易活动必须重要依靠契约、法律法规制约和规范。同时，房地产业还要受到外部性的特点的制约，服从都市规划和土地运用规划。房地产业的运作还必须与其它产业协调，在宏观调控下规范运行。充足认识房地产业的上述特点，对于微观公司的运行和国家的宏观调控含有重大意义。4、中国房地产业呈现出如何的发展趋势？通过20数年的改革和发展，中国房地产业已获得重大进展，但毕竟发展的时间还比较短，尚处在早期阶段，成熟度比较低，尚有很大的发展空间。展望将来，中国房地产业的发展，将按照社会主义市场经济的规定，继续深化改革，扩大开放；贯彻贯彻科学发展观，坚持“以人为本”，实现全方面、协调和可持续发展；实施科技创新，提高行业素质；加强宏观调控，进一步实现平稳、持续健康发展。具体来说：（1）深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。（2）加紧公司改革，健全公司制度；（3）实施科技创新，提高行业素质；（4）贯彻贯彻科学发展观，坚持“以人为本”，实现全方面协调发展；（5）加强宏观调控，建立和完善房地产经济的宏观调控体系。

第二章复习思考题参考答案要点1、都市土地含有哪些特性？当代社会由于大量人口集中在都市较小的地理空间范畴内，都市的产生和发展首先带来了经济活动的集约化、规模化，带来了明显的集聚经济效果，但另首先，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地体现在都市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。都市土地与普通土地运用体现出不同的特性，具体体现在下列几个方面：（1）都市土地运用的集聚性，是指都市经济活动在空间上集中，土地运用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和公司集中于一定的空间范畴内，带来了相称的经济利益或成本节省，劳动分工得以深化。另一种影响在于大量人口和公司竞争以争夺有限的空间资源，从而带来了多个集聚成本，重要体现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。（2）都市土地运用的高成本性，随着都市化的加速，土地运用平面化发展增加了经济活动的成本，都市人口就业的交通运输成本增加，公司原料和产品的运输和仓储成本增加。在都市处在成熟时期时，都市土地运用的高成本性特性体现的更为突出。都市土地的有限性与都市扩张对土地需求量的无限增加，又促使地价不停上升，因而提高商务成本，甚至推动房价上涨。（3）都市土地运用的高冲突性，各土地运用相邻关系各方存在不同的利益诉求，在狭窄的都市空间更容易产生冲突。（4）都市土地运用的综合性，体现在多个用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与都市人口规模及其发展变迁相统一，也规定都市土地运用要有超前性的规划，同时要协调都市经济发展与都市生态环保。2、土地的双重属性体现在哪些方面？两者之间的基本关系是什么？土地的基本特性重要涉及两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性涉及：（1）土地总量的有限性；（2）土地区位的差别性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。土地的经济特性涉及：（1）土地的稀缺性；（2）土地的区位可变性；（3）土地的酬劳递减性；（4）土地经营的垄断性。土地的自然特性是土地自然属性的体现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和运用状态无关。而土地的经济特性则是在人类运用土地过程中产生的，是人类社会的多个经济关系在土地方面的反映。土地的经济特性受自然特性的影响，是其在自然特性基础上的延伸。3、土地资源配备方式为什么要发挥市场机制调节的基础性作用和政府的主导作用？提高土地资源的配备效率，核心是要依靠有效的土地资源配备方式。土地资源配备的重要方式有两种，即行政配备和市场配备。所谓行政配备是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排多个用地类型的比例，以及以何种代价提供应用地者。而市场配备则是各类用地主体（政府、公司和个人）通过市场方式获得有关土地资源，土地资源的配备以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及对应的成本和收益状况拟定用地区位和面积。以市场方式配备土地资源能够真实地反映土地使用的实际成本，用地主体根据市场价格水平的高低选择适合本身的经济、社会和文化活动的区位，对于协调各用地主体的利益关系较为有效，也容易达成公平的土地资源配备格局。在市场经济条件下，土地作为特殊商品，必然趋向市场化，发挥市场配备土地资源的基础性作用是必然趋势。运用市场方式配备土地资源是土地资源合理运用和房地产一级市场健康发展的核心，直接关系到市场构造的优化、土地供应总量与需求的平衡、公平竞争的保护等。通过征收土地使用费、土地出让金等土地有偿使用的机制调节土地资源的配备，增进土地资源的节省、集约运用。市场方式配备土地资源的另一重要方面在于建立完善的土地价格体系，以市场供求为基准合理拟定地价原则。但是，由于土地资源配备对宏观经济总量平衡和构造平衡至关重要，因而政府仍然必须主动干预，加强宏观调控，发挥应有的主导作用。4、都市土地运用规划有什么重要性？其基本原则有哪些？都市土地运用规划对于实现都市土地合理配备，增进房地产业稳定、协调和健康发展含有重要的作用。首先，都市土地运用规划是政府调节都市土地资源配备的重要手段；另首先，都市土地运用规划能够减少房地产公司和有关顾客决策的盲目性；再次，都市土地运用规划有利都市土地运用的长效管理。都市土地运用规划的基本原则重要有：整体性原则，规定土地运用规划中要有综合的、系统的观念，把都市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对都市的社会、经济、政治、文化、环境、心理等诸多人文因素进行综合的考虑。区位原则，规定按都市土地的区位状况进行土地布局，使各类用地“各得其所”。土地的一种重要特性是差别性，体现为土地质量差别和土地位置差别。超前性原则，即土地规划必须走在土地实际开发运用之前，先规划后开发，并对此后一种时期土地运用状况进行预测，这样可使土地运用规划含有一定程度的超前性。立体性原则，从土地的最经济运用角度出发，从地面、地下、空间三位一体来规划都市用地。区域性原则。制订土地运用规划不能局限于都市范畴内，而必须把都市放在更大的区域内，这样易于解决都市适度规模、发展卫星城、小城乡和都市群等问题，也能更合理地解决水利、环境、交通等问题，增进区域经济发展。经济运用的原则。都市土地是稀缺资源，数量有限，因此必须充足、合理和经济地运用每一寸土地资源、最大程度地提高土地运用率、土地生产力和土地运用的经济效益。

第二章复习思考题参考答案要点1、什么叫地租？都市地租有哪几个形态？地租首先是一种经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地全部者的代价，这种代价能够以货币的形式体现出来（货币地租），也能够是非货币形式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。地租是土地全部权在经济上的实现形式。另首先，地租又是一种社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地全部权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差别。封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。也就是说，地租作为一种经济范畴，不仅反映土地全部者与使用者之间的普通经济利益关系，并且在不同的历史发展阶段体现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。都市地租重要有：都市级差地租，产生于土地等级不同。这种等级体现在土地位置距市场中心的远近，交通与否方便，人口流量与否足够大，配套设施与否齐全等方面。都市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地全部权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利润转化为都市级差地租I。都市土地和农村土地同样也能够进行集约经营，即在同一块土地上进行持续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力。在市场经济条件下，由于土地全部权和经营权垄断及其分离，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为都市级差地租II。都市土地全部权由国家垄断，任何公司、单位、个人要使用都市土地，都必须向土地的全部者交纳地租。这个由全部权的垄断而必须缴纳的地租就是都市绝对地租。都市绝对地租与农村绝对地租相比含有不同的特点。都市绝对地租重要由使用都市土地的二、三产业提供的，都市土地是作为二、三产业活动的场合、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度重要由位置拟定。都市垄断地租是指都市中由某些特殊地块的稀有功效带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购置者的需要和支付能力决定。因而，含有这种购置欲望和支付能为的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。这种垄断地租在都市某些特别繁华的中心地段、特别知名的旅游景点也在一定程度上存在着。2、马克思主义有关级差地租的有关理论对现在房地产开发投资有何意义？如何具体应用于都市土地运用规划？在市场经济条件下，都市房地产开发的目的就是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优化。从房地产开发公司的角度而言，重要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角度而言，地租是都市土地使用者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租能够作为政府调节都市土地运用的有力杠杆，能够促使都市土地资源的合理配备。都市土地运用规划就要根据都市不同土地级差地租的不同来拟定具体的用地类型，以发挥土地的最大效益。3、影响都市土地区位的重要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。决定或形成都市土地区位的重要因素有：（1）自然条件和环境。大致涉及地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(重要指矿产资源和旅游资源等)。由于这些都是自然形成的，因此能够称为自然区位因素，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。（2）交通和通讯。第一是都市内部的交通和通讯；第二是都市对外部别的都市、地区以及国家的交通和通讯。这是关系产品生产所需要的原材料、燃料、采购、运输和产品运往市场销售的距离、时间、运费、成本、利润的重要问题；也是及时精确获得经济信息、进行经营决策、开展经营活动的核心问题。因此，它是形成和决定都市土地区位的重要因素。（3）基础设施。这里重要是指除交通、通讯以外的其它生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。这些因素首先直接影响社会生产和生活质量的优劣和水平的高低；另首先又影响到投资者、生产者以及消费者的决策。因此，它是形成和决定区位的又一重要因素。（4）人口和经济集聚。首先是人口密度，涉及常住人口、上班人口和流动人口；另首先是经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度，特别是规模较大的商业、银行、公司公司的总部、办事处、管理处等的集中程度。这种大规模集中带来专业化和分工协作的好处；有关产业部门快速发展的好处；多个专门人才聚集和纯熟劳动力供应充裕的好处；筹资融资的方便、收集信息的好处；面对面谈判易成交的好处，等等。最后是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。这既是关系市场容量的重要问题，又是关系快速获取多个经济信息、精确决策的核心，更是关系联系、谈判捕获市场机会做成生意的主导因素。因此，人口和经济集聚的区位因素是决定都市土地区位的核心性因素。（5）社会文化。一是居民消费水平、构造和习惯；二是居民文化道德水平、劳动力素质；三是文化教育和科学研究机构发展状况。4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？土地区位选择对工业用房地产开发而言，就是要解决从含有某些条件的地点选择一种最优区位，工业区位的因素重要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。对于工业用房地产宏观区位选择问题，能够假设分布在不同地点的影响工业布局的条件，都会同时对这种布局产生“引力”，但来自各地点引力的大小是不相似的，甚至悬殊，这时，该工业就应当布局在引力最大方向的区位，究其实质就是给定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化。这个方向称作工业部门的布局指向，进一步，普通根据区位因素影响的程度不同能够分为原料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。房地产公司普通投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的原则重要有：除房屋本身外，还要考虑到要处在商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周边邻地预期有大的发展规划。而居民户选择居住房地产微观区位的原则普通涉及：除房屋本身的构造外，要考虑周边自然环境与否优雅、清静，面对广场、绿地、海滩更加好；交通、通讯和人间交往与否方便；社会文化环境涉及文化娱乐设施与否完善，治安良好；购物出行买卖与否方便；增值潜力与否大。土地区位选择对房地产开发的意义在于，房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择精确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。由于区位选择对房地产投资决策的成败含有重大影响，因此，在选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整顿，从而作出对的的决策判断。房地产的发展有赖于地方经济的依靠，哪些地方的经济发达，房地产业也随之兴旺。就全国而言，国家区域发展战略及生产力总体布局在这方面有很重要的作用。国家重视哪些区域都市的发展，这些区域都市就会成为经济增加的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优势区位。在一种都市中，必须对影响区位的环境进行研究。这种研究的内容涉及交通状况、地块的规模及形状、地貌、市政配套及区域的发展潜力等。其中交通状况的研究十分重要。交通状况与区域的发展潜力亲密有关，从而也会对市场产生深远的影响。交通滞后，人们不肯去那里购房，房价也不会很高，交通一经改善，人们纷纷去那儿购房，房价也就随之上扬。另外，还涉及容积率及绿化布置、市场配套的完善与否等因素也会影响到选址的质量。

第四章复习思考题参考答案要点1、影响和决定房地产市场需求的有哪些重要因素？答：影响和决定房地产市场需求的重要因素有下列六个方面：（1）国民经济发展水平。一国或地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。普通来说，国民经济发展水平高，投资规模扩大，对生产经营性房地产需求量大，国民收入增加，住房消费需求也增加，因此必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。（2）居民收入水平和消费构造。居民收入水平决定需求水平，居民收入水平提高直接拉动居住消费需求的增加，并且民间资金的积累还会使房地产投资性需求增加。同时，随收入增加，促使消费构造演进和优化，用于食品消费支出的比重下降，而用于住房消费方面支出的比重增加，为进一步改善住房条件的消费需求也会随之增加。（3）房地产价格。价格和房地产市场需求呈现出反方向变化的关系。即房地产价格提高，会限制房地产的需求量；反之，房地产价格下降会扩大购置，促使房地产的需求量上升。因此价格对房地产需求量有着重要的调节作用。（4）都市化水平。都市化水平高低也是影响房地产需求的重要因素。都市数量增加、规模扩大，必然加紧都市建设，带动厂房、商铺、办公用房等各类房地产的需求增加。同时，都市人口的增多，既增加了对住宅市场的需求，又增加了都市基础设施建设和安排就业所需的生产经营性房地产的需求。中国现在正处在加紧都市化进程的阶段，房地产的潜在需求量很大，必将带动中国房地产业长久持续发展。（5）国家有关经济政策。这是上层建筑对房地产需求的影响。经济政策涉及土地供应政策、财政政策、货币政策、住房政策、产业政策等，通过调节投资规模、收入水平和消费水平影响房地产生产性需求和消费性需求。如实施住房分派货币化政策，切断实物福利分房的渠道，促使购置商品房，扩大了对商品住房的需求，为房地产业的大发展发明了市场需求基础。（6）消费者对将来的预期。这是一种消费心理对房地产需求的影响。涉及对将来经济发展的预测、对房价走势的预估、对将来收入的展望等等。如果预测将来经济形势好、收入增加，房价上升，普通会增加购置，贷款买房，促使对房地产的消费性需求和投资性需求扩大；如果相反，则减少购房，使房地产需求缩小。因此，对的引导消费者心理，增强信心，把握方向，以调节房地产需求也有重要作用。2、房地产供应有哪些特点？答：房地产的特点决定了房地产供应含有明显特点。（1）都市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产基础的土地，它的自然供应是没有弹性的，而土地的经济供应也是弹性局限性的，因而都市土地供应是刚性的。中国的都市土地属国家全部，土地使用权交易的一级市场由国家控制，是一种垄断性市场。这些特点决定了受政府的干预和制约特别明显，不易随市场需求任意增加供应。（2）房地产供应的层次性。房地产供应能够分为现实供应、储藏供应和潜在供应三个层次。现实供应是指房地产商品已进入流通领域，可随时出售或出租的房地产，涉及现房和期房。储藏供应是指临时储存不立刻出售的房地产，起着调节市场的作用。潜在供应是指正在施工建造的房地产，构成将来的供应。分析这三个层次，对于科学地把握房地产供应状况，预测将来供应态势含有指导意义。（3）房地产供应的滞后性。由于房地产建造的周期长，普通要二、三年甚至更长时间，这种较长的生产周期决定了房地产供应含有滞后性。当市场急需房地产时不能立刻减少供应。因此房地产投资决策更要讲究科学预测。（4）房地产供应的时期性。房地产供应的时期能够分为特短期、短期和长久三种。特短期即市场期，房地产供应固定不变。短期是指能够对房地产供应产生较小幅度变化的时期。长久是指房地产全部生产要素都能够变动，对房地产供应产生较大幅度影响的时期。针对这三种时期，调节供应也能够采用不同的方略。掌握这些特点，对有效组织房地产供应，实现市场供求平衡含有重要指导作用。3、认识房地产均衡原理有什么重要意义？房地产市场供求均衡是房地产市场运行的基本原理，也是微观经济运行和宏观经济运行追求的基本目的。由于房地产供应和需求是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而两者的均衡是相对的、有条件的，绝对的均衡是偶然的、临时的，因而调控的目的只能是相对的基本均衡。相对均衡又有两种状态：一种是求略不小于供的基本均衡态，另一种是供略不小于求的基本均衡态。固然这两种基本均衡态又是能够互相转化的，但抱负的均衡态是供应略不小于需求的均衡态。认识房地产均衡原理的意义在于：对微观公司来说，通过认真分析房地产市场的供应状况，根据其均衡原理，及时调节生产经营方略，尽量提供有效供应；对政府宏观调控部门来说，在分析房地产市场形势的基础上，能够及时采用有效方法，运用经济杠杆和必要的行政手段，及时调节供应和需求，避免大起大落的波动，努力使房地产市场保持基本平衡。4、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？答：房地产市场体系，是指多个房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和系统。其内涵涉及三层含义：其一，房地产市场体系是多个房地产市场的集合而形成的有机统一体，反映了市场构造含有统一性。其二，房地产市场体系是多个房地产市场之间亲密联系的市场关系，既互相联系、又互相制约，体现了互相之间的联系性。其三，房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统构造，含有系统性。房地产市场体系涉及：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。房地产市场体系是房地产经济运行的载体，建立健全房地产市场体系，对于完善市场机制，充足发挥市场在房地产资源配备中的基础性作用，为公司微观经济运行发明外部条件，为政府有效实现宏观调控目的，提高资源配备效率都含有十分重要的作用和意义。

第五章复习思考题参考答案要点1、房地产价格有哪些特点？答：由于房地产的特性决定了房地产价格含有一系列特点：（1）房地产价格含有明显的权利价格特性。房地产含有空间的固定性和不可移动性，不象其它商品同样通过买卖能够转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。例如全部权（产权房）价格、租赁权价格（租金）等。（2）作为房地产价格基础的价值含有特殊性。普通商品都是人类劳动的凝结形成价值，成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内，土地价值的形成含有双源性，首先，作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地租的资本化，属于自然资源转化而成的价值；另首先，加工在土地上的劳动又与其它商品同样形成劳动价值。因此只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币体现。由于土地的稀缺性、不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性与土地供应有限性的矛盾，促使地价有升值趋势，对房价构成重大影响。（3）房地产价格含有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特性：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供应含有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供应受到限制，当出现供不应求时，增加供应平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格含有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充足展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，将来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者含有较强吸引力，不仅考虑现在，并且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一种重要因素。（4）房地产价格含有明显的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性，使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相似，从而其价格也含有个别性。（5）房地产价格含有多个体现形式。房地产是价值量大的超耐用品，房地产价格实质上又是权利价格，其交易方式多个多样，如买卖、租赁、抵押、典当等，由此也带来房地产价格的多个体现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。（6）房地产价格总水平含有上升趋势。重要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求量的扩张，拉动地价上升；同时，加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不停升值，加上房地产本身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期看，房地产价格总水平呈现上升趋势。2、影响房地产价格的重要因素有哪些？答；影响房地产价格的重要因素有：（1）经济因素。重要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供应和需求，特别是需求，从而影响价格。普通来说，经济发展水平高，居民收入增加快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。（2）社会因素。涉及人口、家庭、都市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，由于人口的数量、密度、构造决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。（3）行政与政治因素。重要是国家或地区政府制订的有关经济制度、政策、法规和行政方法对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、都市发展规划等，会对房地产供应和需求产生重大影响，从而影响房价。（4）房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、构造、朝向等内在因素，体现房地产本身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差别。另外，交通等基础设施状况也会影响房价。3、什么叫房地产升值？升值的因素是什么？答：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从久远的发展趋势看，房地产市场交换价值不停上升的趋势。它不同于通货膨胀引发的普通商品价格的普通上涨。房地产为什么会升值？房地产升值重要是由土地升值引发的，房地产升值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中，房屋建筑物在使用中不停被消耗，不仅不会升值，并且会不停被折旧，只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的因素是：（1）土地供求关系的特性决定其不停升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的，而随经济发展的人口增加，人们对土地的需求量却不停增加，这就使土地的需求量却不停增加，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求拉动土地的市场交换价值不停提高，这是需求拉动型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的，随着社会经济的发展，土地产出的运用效率不停提高，促使土地价值上升。（2）劳动积累型升值。人们在土地运用过程中，投入土地的劳动不停增加，从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量，价值量上升必然引发升值。（4）土地用途转换升值。同一宗土地由低效益运用转换成高效益运用时，由于土地收益水平的提高，造成土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时，就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种久远的发展趋势，是在一定条件下形成的客观规律。4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅？房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成能够划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项（1）土地获得费用；（2）前期工程费；（3）配套费；（4）建筑安装工程费（5）管理费；（6）销售费；（7）贷款利息；（8）税费；（9）利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。从上述房地产价格构成要素中，能够看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型：一是成本推动型房价上涨，即由于土地、建筑材料等涨价，引发成本上升，房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即由于住房品位提高科技含量增加，环境改善，引发成本增加，价值量扩大，房价上涨。三是需求拉动型房价上涨，由于供不应求拉动房价上涨。四是构造调节型房价上涨。即高档住宅所占比重上升，引发住房均价上涨。现在住房价格上涨有其合理因素，也存在某些不合理因素，重要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超出人均可支配收入增幅、超出房地产升值的幅度，就是房价过快上涨，应加以控制。由于造成房价上涨的因素是多方面的，因此，有效控制房价的涨幅，必须实施综合治理。重要可采用下列方法：（1）调节供求关系，适度增加商品住房供应，重点克制需求过快增加，特别控制投资性需求，营造供略不小于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引发的房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅下列，避免土地成本过块上升引发房地产价格上涨过快。（3）优化构造，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度克制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。（5）主动引导消费，倡导梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步变化消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控，就能够有效控制房价涨幅。

第六章复习思考题参考答案要点1、与普通公司相比，房地产公司有何特点？受所经营产品和服务特殊性的影响，同其它行业的公司相比较，房地产公司有下列几方面特性：（1）经营对象的不可移动性，不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，含有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周边环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系亲密。（2）业务形态的服务性，无论房地产开发公司、房地产中介咨询服务公司，还是物业管理公司，从其业务活动的性质来看，重要是提供某种服务。（3）经营活动的资金和人才密集性，房地产公司在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发公司的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的公司。（4）经营活动过程的行业限制性，在房地产公司经营管理活动过程中，行业特性对其的影响明显。一是行业的市场规模较大，对公司发展起到十分巨大的推动作用。二是，行业的竞争范畴重要是本地市场，是面对区域的，全国及世界性的竞争重要来源于资金流动。三是，现在房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的公司数量则较少，市场竞争强烈，公司经营过程中面临的不拟定性较强。四是房地产顾客的数量较多，是个领域较为广阔的市场。房地产顾客重要涉及普通的住房消费者及其它需要房地产产品的集团购置者。五是房地产业进入障碍比较大，首先，由于进入房地产业需要较大的启动资本，因此存在较高的进入壁垒障碍；另首先，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相称高。六是房地产公司由于其资金量投入大、风险高，公司经营得当，其盈利水平也会高某些，这种较高水平的盈利是对其承当的高风险的赔偿。这也是吸引其它行业资金进入房地产业的重要因素。2、你认为房地产公司在选择组织构造具体形式时应当注意什么问题？如何才干使公司战略与组织构造相适应？房地产公司在选择组织构造具体形式时首先要注意遵照下列几个原则：（1）与经营目的适应原则，应有助于实现公司的经营目的，力求精干、高效、节省。（2）适度授权，提高公司内部各个层次员工的主动性，含有内在的动力，这样就规定在组织构造设计中适度授权，以使较低层的员工在市场环境变化时能够适时作出决策，适度授权使用得当能够提高公司的管理效率。（3）分工协同，提高公司经营效率和劳动生产率，充足发挥专业人员的潜能，与此同时，在组织构造上建立协同、协调、沟通的有效机制。（4）与产业特性相结合，房地产公司的组织构造设计，应充足注意本产业的突出特点，即固定性和区域性的特点。选择适应本地市场环境的组织构造，从而提高与其它有关公司、政府部门之间沟通协调的效率，提高沟通效率，减少公司的有关协调成本。在上述原则基础上，根据房地产行业的特点以及公司本身的特点选择某种具体的组织构造形式，从而才干有效地贯彻公司的基本发展战略。由于不同的组织构造形式含有不同的合用性条件，因此，因势而动、因势调节是房地产公司选择组织构造的重点。3、现在房地产公司的资金来源渠道有哪些？这些渠道在此后一段时间内会如何变化？房地产公司如何因应这种变化？随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产市场的发展，特别是房地产金融市场的发展，使房地产开发和经营资金的筹集呈现多渠道、多元化的趋势。普通而言，房地产公司资金筹集的方式和渠道重要有：财政拨款、主管部门或单位拨款、银行贷款、股票债券等资本运作筹资、引进外资、公司内部资金积累和集资、预收定金。随着经济体制改革的进一步，财政拨款和主管部门或单位拨款这两种方式将逐步萎缩，依靠资我市场获得资金将是此后房地产公司资金来源的主渠道，并且房地产公司资金来源多元化也是必然趋势。现在房地产公司过分依赖银行贷款和预付款的状况比较突出，此后要进一步拓宽融资渠道，才干减少投资风险，使资金来源组合合理化。4、试述多个房地产营销的方略创新的基本运作机制。现在房地产市场处在买方市场条件下，房地产开发商和中介商必须在房地产市场中实施有效的营销方略，进行方略创新，才干将日趋增多的消费者的潜在购置欲望转化为有效的购置行为。现在能够选用的创新性方略重要涉及：（1）网络营销，即房地产公司通过建立自己的网页并借助一定方式，让各个消费者知晓公司在互联网上的域名地址，而消费者则根据自己的需要浏览房地产公司的网页，通过网页理解正在营销的房地产项目，同时向房地产营销网站反馈某些重要的信息，并最后作出房地产购置决策的一种新型房地产营销方式。（2）可持续营销，是指房地产品牌是多个品牌的综合，一种品牌楼盘是多个公司努力的成果，是多个品牌的综合，任何一种环节出了问题都会影响到其它各个环节。这就规定项目开发的各个细节需环环相扣，规定面面俱到前提下的统筹安排。媒体公布的立体性配合、工程上的进展、设计上的优化、物业管理方面或某一批硬件设施的拟定、价格上的变更、甚至配合有关政策法规的调节等均需要统一指挥，互相协调。因此房地产开发商不仅要重视本身的营销行为，在选择对应楼盘的设计商、建筑商、代理商、物业管理商等合作伙伴时，也要注意对方的营销观念、营销方略等与否与本身的相吻合。（3）特色营销，即房地产开发商应结合本身产品的特点，有发明性的进行某些特色营销。重要有文化营销，注意同文化要素的结合，以期在众多的竞争者中独树一帜，占得主动；绿色营销体现公司适应消费者利益、强调生态环保的消费诉求，建立人类与大自然协调统一的机制；合作营销建立房地产开发公司基于某种利益的松散性联盟，在竞争中求合作，增进联盟组员的共同发展。

第七章复习思考题参考答案要点1、房地产综合开发的涵义是什么？它同单一的开放项目有什么联系和区别？房地产综合开发是房地产业中最基本、最重要的经济活动内容。简朴地说，房地产开发是一种使土地和房屋不停地处在开发、改造、再开发状态的活动。具体地说是指房地产开发经营公司根据都市规划的规定，按照“全方面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及对应的房地产营销与物业管理，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发作为房地产业中最基本、最重要的物质生产活动含有本身的特点。重要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长久性、开发过程的时序性、开发经营的高风险性和强地区性。其中，综合性是最本质的特点，集中体现在“综合开发、配套建设”的规定上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，并且要对被开发地区的某些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。特别是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实施配套建设，并且注意生态环境的营造。缺少“综合性”与“配套性”的开发活动是不符合当代都市建设规定，随着时代的变化也很容易过时、落伍，对应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损。房地产综合开发集中体现了其综合性的特性。2、都市规划对房地产开发活动有何意义？都市规划与房地产开发之间的关系重要体现在下列几个方面：（1）都市规划是房地产开发的重要根据。都市规划普通分为总体规划和具体规划两个层次。总体规划的内容涉及都市的性质、规模、都市建设的原则和定额指标，都市建设用地布局、都市功效分区等，这些对于房地产综合开发的久远投资方略有重大影响。具体规划是总体规划的深化和具体化，也是房地产综合开发过程中的重要根据。（2）都市规划是房地产开发的重要管理手段。《中华人民共和国都市规划法》规定，“都市规划区内的土地使用和各项建设必须符合都市规划，服从规划管理。”任何一种房地产开发项目都必须接受规划管理。重要体现在选址定点审批、核发“建设用地规划许可证”、规划设计条件审批、规划方案审批以及核发建设工程规划许可证等方面，甚至在房地产开发项目的竣工验收阶段，都市规划管理也将参加。可见规划管理贯穿了房地产开发过程的始终。（3）房地产开发是实施都市规划的基本方式。房地产开发通过大量资金和人力、物力的投入，将一种个开发方案变成有形的建筑产品，为都市经济社会发展提供最基本的物质基础。房地产开发的指导方针是“全方面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，遵照这一方针进行房地产开发，能够形成合理的都市空间布局，为都市各项事业的发展发明良好的环境，因此房地产开发是实施都市规划的基本方式，开发项目的成功有助于实现都市规划的目的。3、为什么要进行房地产开发项目的可行性研究？可行性研究的作用重要体现在下列几个方面：一是项目投资决策的根据。以前我国在搞项目建设时无视可行性研究，许多项目草率上马，成果造成经济效益低下，资源浪费严重。我国于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一种重要的阶段纳入基本建设程序。在房地产投资开发领域采用这一工作办法较晚某些。房地产综合开发是一项投资额大、建设周期长、风险高的活动，项目的开发建设不能只凭经验或感觉，必须要有可行性研究，揭示项目的预期收益、可能碰到的风险以及应当采用的对策等，为开发商决策提供参考根据。二是申请建设贷款的根据。银行等金融机构为了避免贷款风险，在决定与否给某个项目贷款时，都要对项目的可行性研究报告进行全方面、细致的分析和评定。只有银行认为项目有较好的投资收益、有还款确保时才会同意贷款。三是作为编制下阶段规划设计的根据。在可行性研究报告中对项目的规模、地址、建筑规划方案、市政规划方案、重要设备选型、单项工程构造形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等都进行了分析、证论，拟定了原则，推荐了开发方案。一旦可行性报告被同意，即可作为规划设计的根据。四是作为开发商与有关部门鉴定合同或合同的根据。项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等诸多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的合同、合同都需要根据可行性研究报告进行协商。有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审查同意后，才干据以同国外厂商正式签约。4、什么叫建设监理？涉及哪些重要内容？所谓建设监理，就是监理的执行者，根据建设行政法规和技术原则，综合运使用方法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参加者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达成工程建设的好、快、省和获得最大投资效益的目的。建设监理包含政府建设监理和社会建设监理两个层次。政府建设监理，是指政府建设行政管理部门设立的专门建设监理管理机构或指定的对应机构，对本地区、本部门的建设活动实施统一的监督管理，并对社会监理行为实施监督管理。社会建设监理，是指符合规定条件而经同意成立、获得资格证书和营业执照的监理单位，受业主委托根据国家法律、法规、规范、同意的设计文献和合同条款，对工程项目建设活动所实施的监理。政府监理是强制性的，是宏观的，纵向实施的；社会监理是委托性的，是微观的，横向实施的。我国建设监理制度的框架就是通过宏观和微观纵横交叉的双控模式共同完毕对建设项目的监督管理和组织协调。业主、承包商和监理单位三方是以经济为纽带、合同为根据进行制约的。

第八章复习思考题参考答案要点1、房地产投资有哪些重要特性？同普通投资相比，房地产投资含有下列特性：（1）房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都含有固定性和不可移动性。如果投资失误会给投资者和都市建设造成严重后果。（2）房地产投资的高成本性。房地产业是一种资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这重要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的，即土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性、房地产经济运作中交易费用高。（3）房地产投资的长周期性。整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一种房地产投资项目而言，它的开发阶段始终会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相称漫长的。（4）房地产投资的高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能容易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，公司就会陷于被动，甚至债息负担沉重，造成破产倒闭。（5）房地产投资的强环境约束性。建筑物是一种都市的构成部分，又含有不可移动性。因此，在一种都市中客观上规定有一种统一的规划和布局。都市的功效分区，建筑物的密度和高度，都市的生态环境等等都构成外在的制约因素。（6）房地产投资的低流动性。房地产投资成本高，不像普通商品买卖能够在短时间内立刻完毕容易脱手，房地产交易普通要一种月甚至更长的时间才干完毕；并且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。因此房地产资金的流动性和灵活性都较低。2、风险有哪些类型？如何规避和控制房地产投资风险？房地产投资风险重要有：（1）资产专用性风险，是指购置土地使用权并在其上建造多个类型建筑物项目所支付的多个费用，可能造成的损失。（2）营运风险，也称为经营性风险，是指由于房地产投资经营上的失误，造成的实际经营成果偏离于盼望值的可能性。（3）财务风险，是指在房地产投资者运用财务杠杆，即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范畴，同时也增加了不拟定性。增加的营业收入局限性以偿还债务的可能性。（4）市场风险，是由于房地产市场变化状况的不拟定性给房地产投资者带来的风险。其中重要有：购置力风险，是指由于种种因素使物价总水平快速上涨，通货膨胀率较高，出售或出租房地产获得的现金不能买到原来能买到的那么多东西，即购置力下降；流动性和变现性风险。由于房地产商品的实体不能流动，它的变现性也就较差；利率风险，房地产投资由于利率的变化会产生风险，首先是由于利率是房地产投资的机会成本的标志，获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本；另首先利率的浮动会影响到房地产的销售市场和建筑市场。（5）社会风险和自然风险，社会风险是指由于政治的、经济的较大变动或者冲击以及对应的规模、政策等因素的变动，引发房地产需求和价格的跌落所造成的风险。规避和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调节，进而尽量减少这种可能性。如果造成损失的不拟定因素有可能出现，也有可能不出现，那么在投资过程中尽量避免可能出现的状况。如果造成损失的不拟定因素出现的可能性有大有小，则要采用方法使出现的可能性尽量小，进而减少损失的可能性。房地产投资风险管理的重要办法有移动、分散、控制、转移等办法。3、简述房地产投资决策过程。房地产投资决策过程是指在房地产投资决策中，提出问题、分析问题和解决问题的过程。其普通程序涉及分析问题、设计方案、评价方案、实施方案、方案调节和反馈的过程。（1）调查研究提出房地产投资项目。其中以市场调查尤为重要。它是房地产项目投资决策的前提和基础。这一阶段的核心在于明确问题（2）拟定房地产投资决策目的。合理的目的是合理决策的前提。决策目的的形成、目的的大小、层次及决策者对目的的认识都会影响决策的顺利进行。（3）找出全部可行方案。根据房地产投资目的和有关的信息情报，拟定可行方案，并规定整体详尽性和互相排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。（4）确立衡量房地产投资效益的原则，测算每个方案的预期成果。（5）房地产投资方案评定及方案选择。方案评定就是根据确立的决策目的所提出的多个可行方案以及衡量效益的原则、预期的成果等，分别对各方案进行衡量。方案的选择则是就每一方案的成果进行比较，选出最可能实现决策预期目的或盼望收益最大的方案，作为初步最佳方案。（6）实施房地产投资决策方案。方案的实施是决策过程中至关重要的一步，在方案选定后来，就可制订实施方案的具体方法和政策。（7）追踪调查方案实施确保目的的实现程度。执行一种大规模的决策方案普通需要较长的时间，在这段时间中，状况可能会发生变化。而初步分析只产生对于该问题的一种初步预计。因此，在进行方案计划的设立及解决不拟定性问题时，方案应不停加以调节和完善。4、如何提高房地产投资效益？提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其重要途径是：（1）房地产投资规模和速度的合理控制，房地产经济与地区经济和国民经济存在着互相增进、互相制约的关系，其投资规模和增加速度要与地区经济和整个国民经济相适应、相协调，才干保持较高的投资效益。（2）房地产投资构造的优化配备，房地产经济要保持持续、稳定、协调地发展，要以保持房地产产品总需求与总供应大致上的总量平衡为条件。这种总量平衡必须建立在构造平衡的基础上，否则将无法保持房地产经济的正常发展。房地产投资的总量平衡重要是指房地产投资规模上要考虑整个地区乃至国民经济全局的平衡。房地产投资的构造平衡则是指在投资规模既定的基础上要考虑整个投资构造的互相协调问题。（3）房地产投资空间分布的合理配备，房地产投资的空间分布是通过房地产投资项目在不同经济区域的布局实现的。合理分布投资空间，有助于各地区扬长避短，发挥优势，最充足地运用多个经济资源，加速区域经济的发展。确保合理的产业构造、投资构造、规模构造、技术构造和产品构造等，在地区上合理布局，增进房地产经济和整个国民经济的持续、稳定和协调发展。消除房地产投资的外部不经济，保护环境。（4）房地产投资决策过程的科学化，房地产投资决策与否对的、科学，直接关系到投资效益的高低。规范投资决策过程，一要逐步提高房地产投资决策者的素质，学会科学的决策，提高决策的质量，进而提高房地产投资效益。二在决策中运用科学的决策办法，充足运用当代信息技术辅助决策过程，使决策办法含有更加可行、有效。三要逐步规范决策程序，尽量使整个决策过程处在规范的程序的制约下，减少主观因素对决策的干扰。

第九章复习思考题参考答案要点1、试述房地产业与金融业的互有关系。房地产业是一种资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，两者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相增进的亲密关系。首先，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。首先，房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发，从获得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金，没有金融机构的参加和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对全部房地产开发项目来说几乎是不可想象的。另首先，房地产经营和消费需要长久占用巨额资金。房地产价值巨大，普通消费者无此财力一次付款。只有住房抵押贷款的支持，才干提高居民购房能力，扩大住宅市场有效需求。再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一种狭小的空间范畴内，往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业，或者房地产业的发展已经达成了较高的水平，而要发展房地产的地方却缺少资本。而金融机构介入到房地产业之后，运用其庞大的机构网络，采用多个科学的融资技术，大大提高资金的流动性。另首先，房地产业的发展又能够增进金融业的发展。房地产金融是金融业的重要构成部分，拓展房地产金融，对繁华和发展金融业含有重大作用。首先是由于房地产含有保值增值的功效，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。房地产作为抵押物，在贷款人无力偿还贷款时，金融机构能够转让、拍卖抵押房地产，从中获得赔偿，从而减少贷款风险。另首先，在货币贬值的同时，房地产却含有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。同时，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品销售出去后来，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。2、房地产金融有哪些特点？如何理解房地产金融债权的流动性趋势？房地产金融与普通金融相比，含有下面四个鲜明的特点。（1）房地产金融资金融通量的巨额性；（2）房地产金融期限构造的长久性；（3）房地产金融债权的可靠性；（4）房地产金融债权的流动性较弱。房地产金融债权的流动性趋势是指现在世界各国为减少金融风险，提高金融资产的流动性，出现了房地产金融证券化的趋势。资产的流动性是指在必要的时候，所投资产转让兑换成现金的能力、速度和成本，当速度越快或成本越低时，称这种资产的流动性越强，也指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度，当保管较为容易时，资产的流动性也越强。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺少流动性的资产，重要体现在两个方面，首先，房地产只能成套出售或转让，它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成现金，所投的资金可能被固定在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它，这是房产持有者急需现金时经常碰到的棘手问题。另首先，房地产用作抵押品时，不能移动，不易分割，在某些场合又不易交给债权人保管和处置。房地产金融这种传统运行中的缺点呼唤着新的变革，于是发达国家从本世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势，大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证券化的趋势。3、为什么要实施住房抵押贷款证券化？购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场有着十分重大的作用，具体体现在：（1）拓宽房地产金融渠道。抵押贷款证券化有助于银行将资产负债表中“死”资产变为表外“活”资产，既缓和了《巴塞尔合同》所规定的银行资本充足率最低8％的规定所带来的压力，又使银行有足够的资金释放用于再次发放住宅抵押贷款。而个人购房将得到更有力的金融支持，有助于增进住房消费成为经济发展新的增加点。（2）提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险。实施购房抵押贷款证券化可增强按揭贷款的流动性，使得银行能在需要时及时将抵押贷款变现，减少了银行的筹资风险、流动风险、并从市场的基础上根治了银行信贷过于集中的风险。并且证券化还提供了一条长久资金的来源，使得银行能经受得住市场利率的短期波动，同时由于来自证券的负债与来自按揭贷款的固定利率收入相匹配，从而避免了固定利率风险。（3）增加社会小额投资者的投资品种，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力。大力发展购房抵押贷款证券化后，将为投资者提供新的投资方向，使得投资者在承受较小的风险下能获得高于银行存款利息的收益。4、什么叫住房公积金制度？实施这一制度有何重要意义？住房公积金是指国家机关、国有公司、城乡集体公司、外商投资公司、城乡私营公司及其它城乡公司、事业单位（下列简称单位）及其在职职工缴存的长久住房储金。职工个人缴存的公积金是个人长久储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工住房分派从实物分派向货币分派的转化。两者都归职工个人全部。实施住房公积金制度的意义，概括起来在于：扩大住房建设资金来源，确保住房建设资金的稳步增加；变化职工住房理念，增加住房消费投入；增进住房分派制度的变化，有助于住房分派货币化；有助于政策性抵押贷款制度的建立，支持居民购房；有助于职工提高购建房的能力，提前改善居住条件；加紧住房建设，增加住房供应。5、购房抵押贷款确保保险如何操作？这种保险是以何种方式化解贷款人无法按期偿付贷款本息的风险的？购房抵押贷款确保保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险种，指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自然因素，或因所在单位倒闭、撤销、被兼并、政策性裁员等因素致使无法继续偿还购房贷款时，由保险公司负责向贷款银行偿还贷款。这种保险将货款人失去还款能力的风险在众多保险人中间分摊，减少了投保人出现有关情形时无力还款的压力，同时也使银行能够向更多的潜在贷款者发放贷款，提高了资金的使用效率。

第十章复习思考题参考答案要点住宅消费的性质是什么？含有哪些特点？答：住宅消费是人们的居住行为。住宅消费的性质可从三方面来理解：一是住宅消费的属性。从纯消费的角度考察，住宅消费是人们在居住过程中对住宅的消耗；但从住宅再生产过程考察，住宅消费又是住宅再生产过程中（生产、分派、交换、消费）中的一种重要环节，它体现为住宅再生产过程的出发点和归宿点，对住宅的生产和国民经济发展含有巨大推动作用。二是住宅消费的实质是劳动力再生产费用的重要构成部分，体现在劳动力价值和价格即工资之中，因此，住宅消费支出应是工资收入支出的一部分。三是住宅消费的形式和范畴。住宅消费属于个人及其家庭的消费行为，含有个人消费的性质，不属于人人共享的福利和公共消费范畴，因此应由个人及家庭自主决策。住宅消费的性质决定了住宅消费的根本特点和属性，本质上是一种商品性消费，同时又含有一定范畴的社会保障性。住房的商品性重要体现在，它现有满足人们居住需要的使用价值，又有建造房屋所耗费的社会必要劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。住房的再生产过程必须纳入市场经济的轨道。住房的本质属性是商品，这是城乡住房制度改革的理论基础，改革的目的是实现住房商品化。同时也应看到，住房是最基本的生存资料，关系到人们最基本的生存需求和社会安定。由于住房是价值量大的超耐用消费品，低收入者按市场价购置和租赁难以胜任，因此政府必须制订住房社会保障政策，协助低收入群体也能满足基本的住房需求，这就使住房消费在一定程度和范畴内含有社会保障性。住房的商品性和社会保障性现有原则区别，又有一定的联系。住房的商品性是社会主义市场经济条件下住房的本质属性，是客观经济范畴；而住房的社会保障性是政府制订的对低收入群体实施的住房保障政策，带有帮困和救助的性质，是市场经济的补充，两者既不能混淆，也不能并列。中国为什么要进行城乡住房制度改革？答：中国原先的城乡住房制度是建立在计划经济体制基础上的，其基本特性是计划型、统包统分的实物福利分派制度，体现在住房投资的全方面公共性，住房分派的实物福利性，住房经营的非市场性，住房管理的纯行政性。由此带来一系列严重弊端；一是住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环，妨碍了住宅建设的发展；二是住房的实物福利分派制助长了平均主义和分派不公；三是住房的统包统分制加重了公司负担；四是住房资源的行政性配备克制了房地产市场的发育。为根除这些弊端，必须把住房制度从计划经济体制转轨到社会主义市场经济体制上来，进行住房制度改革。城乡住房制度改革含有十分重大的意义和作用：（1）住房制度改革有助于全方面建立和完善社会主义市场经济体制。它既是全方面建立社会主义市场经济体制的重要构成部分，又能够增进社会主义市场经济体制的建立、完善和发展。（2）住房制度改革通过建立市场化的住房经营机制，能够解除公司在住房问题上的沉重负担，增进公司经营机制转换，有助于建立当代公司制度。（3）住房制度改革有助于加紧住宅建设，提高居民的居住水平和居住质量。（4）住房制度改革实现住房的商品化，有助于扩大房地产市场需求，增进房地产业发展，同时哺育住宅业成为新的经济增加点，增进国民经济发展。我国20数年来的城乡住房制度改革的巨大成就，充足证明了其对于建立和完善社会主义市场经济体制，增进公司经营机制转换，加紧住宅建设，推动房地产业和国民经济增加，提高居住水平等方面的重大作用。3、城乡住房制度改革的目的是什么？涉及哪些基本内容？答：我国都市住房制度的改革的目的是：建立与社会主义市场经济相适应的新的城乡住房制度，实现住房商品化、社会化；（2）加紧住宅建设，改善居住条件，满足城乡居民不停增加的住房需求；（3）哺育住宅业成为新的经济增加点，增进国民经济发展。我国城乡住房制度改革的基本内容是：（1）改革住房的投资体制，实现住房建设资金来源多元化，建房资金投入产出良性循环；（2）改革住房分派体制，实现住房分派货币工资化，即把实物福利的分派方式变化为以按劳分派为主的货币工资分派方式；（3）改革住房经营体制，实现住房经营市场化；（4）改革住房管理体制，实现住房管理社会化、专业化；（5）改革住房供应体制。建立以经济合用房为主体的多层次的住房供应体系，满足不同收入群体对住房的需求；（6）改革住房金融体制，全方面推行住房公积金制度，建立政策性贷款商业性贷款相结合的住房金融体系；（7）改革住房保障体制，建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系；（8）改革住房流通体制，建立规范化的房地产交易市场。4、如何才干使住宅供应构造与消费需求构造相适应？答：住宅供应构造与消费需求构造相适应是实现住宅市场构造平衡的核心问题，而要使两者协调必抓好下列三个环节：一是住房供应的档次构造要与居民的收入构造相适应。居民的收入可分为高收入、中档收入、低收入三个大的层次，普通来说中档收入户占多数，高收入和低收入户占少数，因此中档档次即普通商品住宅的供应是主体，合适建某些高档次住宅，这样才干满足多层次住房需求。在每套的面积构造方面，也要对应多建中小户型住房，少建大户型住宅。二是住房供应的价位构造要与购房者的可承受能力相适应，即根据各类家庭的实际可支配收入，能够购置对应价位的住宅。普通来说，高价位住宅不适宜多建，核心是适应中档及中低收入家庭的承受能力多建中档价位、特别是中低价位的住宅。三是住房供应构造要有适度的超前性。住房需求构造随经济发展、收入增加而不停升级。因此，住房供应构造要适应这种发展趋势，而含有适度的超前性。由于住房的使用年限普通要达成50—70年，因此，国际上普通规定住房超前性要保持不落后。

第十一章复习思考题参考答案要点1、如何辩证地认识房地产业与国民经济的关系？答：房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相增进的辩证关系。首先，房地产业是国民经济中的重要构成部分，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，从经济发展水平和速度、经济增加质量、产业构造状况以及资源条件等方面，制约和带动房地产业发展。因此，房地产业不能脱离整个国民经济的发展而孤军突进，而是必须与整个国民经济的发展状况相适应和协调。另首先，房地产业又是先导性、基础性和支柱产业，在我国还是国民经济发展的新经济增加点，其发展规模和速度，也会制约或增进整个国民经济增加和产业构造协调。对的解决房地产业与国民经济的关系，不仅关系到房地产业本身与否持续稳定健康发展的核心，并且也是关系到国民经济能否实现经济总量平衡和构造平衡，保持快速增加的全局性重大问题。国家对房地产业的宏观调控重要任务就是要保持两者的协调发展。2、什么叫支柱产业？房地产支柱产业有哪些特点？答：所谓支柱产业，是指一国的产业构造中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重，科技含量高，含有较大的市场发展空间和增加潜力，产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的核心产业部门。房地产业含有支柱产业的上述共同特性，因此必然发展成为支柱产业。同时，又由于房地产的特点，房地产支柱产业又含有一定的特殊性。重要体现在：（1）坚实的基础性。房地产既是人民生活的基本资料，又是社会生产的基本要素，它是任何社会活动所必需的基础性物质条件，房地产业属于国民经济中的基础性产业，能够发挥其独特的主导作用。（2）明显的先导性。在国民经济发展特别是都市发展中，房地产业处在先导地位，属于先导性产业，充足发挥其先导作用，能够带动都市建设和经济社会发展。（3）高度的关联性。房地产业涉及的元素非常多，产业消耗系数很大，直接和间接关联的产业部门特别多，由此决定了产业链特别长，产业关联度也特别强。运用这种高度关联性，通过房地产业的发展能够带动一系列有关产业和国民经济的发展。（4）永续的持久性。房地产永远是社会生产和生活不可替代的基本要素，房地产业随着社会经济文化的发展而不停改善和提高，其支柱产业的作用将长久保持下去。（5）明显的差别性。由于房地产空间的固定性和不可移动性等特点，决定了房地产在国与国、地区与地区之间，市场供应和需求、价格和资源配备含有明显的差别，因此其成长为支柱产业及其地位和作用，也有明显的不同。认识上述特点，对于发挥房地产支柱产业的作用品有重要意义。3、房地产经济周期波动经历哪些阶段？有何明显特点？答：所谓房地产业发展的周期性，是指房地产业发展过程中扩张与收缩的交替循环过程。房地产经济的周期性波动可分为下列四个阶段：第一阶段是繁华阶段；第二阶段是衰退阶段；第三阶段是萧条阶段；第四阶段是复苏与增加阶段。这四个阶段集中体现为扩张与收缩交替循环过程。房地产经济周期受宏观经济制约，大致上与国民经济周期性波动相吻合，但由于其内在因素的影响，又含有本身的特点，重要是：(1)房地产业进入高涨高涨阶段，相对于国民经济周期来说较为提前某些；(2)房地产业周期衰退阶段也对应更早地到来；(3)房地产业周期萧条阶段相对长某些；(4)房地产业相对比较容易波动，波幅比整个国民经济更大某些。(5)房地产业周期波动带有明显的区域性特点。认识这些特点，对于分析房地产市场形势，及时有效地实施宏观调控，保持房地产业的持续健康稳定发展，含有重要指导作用。4、科学发展观的内涵是什么？其对房地产业发展有何指导意义？答：科学发展观的内涵是，坚持“以人为本”，全方面推动经济社会的协调和可持续发展，增进经济社会的全方面进步，实现人的全方面发展。科学发展观对房地产业的指导作用重要体现在下列几个方面：（1）牢固树立“以人为本”的理念，努力为提高居民的居住水平和居住质量服务。主动扩大住宅建设，扩大住宅消费需求，充足体现人性化的需求，满足都市居民日益提高的住房需要。（2）牢固树立协调发展的理念，主动调节住房构造。重要是使住房供应构造与消费需求构造相适应，坚持以中档收入者的普通商品住宅为主，满足不同群体多层次的住房需求，实现构造协调。（3）牢固树立全方面发展的理念，保持房地产业与国民经济发展相适应。既要充足发挥房地产的支柱产业作用，增进国民经济增加，又要与国民经济的发展相协调，保持经济社会全方面协调发展。（4）牢固树立节省资源的理念，提高资源配备效率。大力发展节能、节地、节水、节材型住宅，节省运用、高效运用资源，提高资源配备效率。（5）牢固树立可持续发展理念，加强生态环境建设。