关于项目融资的几个问题

关于项目融资的几个问题

1项目融资总结1.1项目资金筹集项目融资是指项目的融资形式。从严格意义上讲，债权人原则上将项目所列的资金和权益作为债务资产的资金来源，并将项目资产作为抵押贷款的条件。这是一种未经授权的融资活动。1.2项目融资的充放电性特点项目融资并不是“为了项目”来融资,而是“通过项目”进行融资,也就是以项目的资产、产品或服务的收益抵押进行融资。主要有以下几个特点:(1)项目导向性。主要是依赖于项目的收益和资产而不是依赖于项目的投资方或发起人的资信来安排融资,这是项目融资的最大特点。(2)有限追索性。贷款人可以在项目的某个阶段或者在一个规定的范围内对项目借款人进行追索。除此之外,项目出现任何问题,借贷人均不能追索到借款人除了项目以外的任何形式的资产。(3)风险共担性。项目融资的有限追索性导致与项目有关的各种风险以多种形式在项目相关人之间进行分担。应该承担多大的风险,取决于项目利益相关人的风险承受能力以及其对项目的预期回报。2商业房地产概论2.1商业地产资金比重陡增从2002年开始,商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明,2002年,随着中国加入世贸,国内商业地产的资金比重陡增11.8%。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开(见图1)。2.2房地产开发的特点(1)需要大量的资金投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性,但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shoppingmall等的建设一般都需要大量的资金,而且,商业房地产经营一般还要经过2-3年的过渡期,需要有雄厚的资金准备。任何一家商业房地产开发公司,能否介入商业房地产市场,除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外,还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。(2)商业房地产经营的风险其收益主要来源于租金收入,而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市,商业竞争已经趋于白热化,商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内,周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此,商业房地产经营的风险相当大。商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提,能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障,并且应该做好投资失败分散风险的准备,否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。3项目融资与商业房地产的结合3.1中小企业股权融资的缺陷目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资,前者积累过程相当缓慢,而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等,其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担,然后由银行承担,非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点,对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式,来实现融资目标和风险屏蔽的作用。3.2在编制商业房地产项目时，应考虑以下几点(1)商业房地产大市场规制的结追索的形式和追索的程度,取决于贷款银行对一个项目的风险评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。(2)第三方间合作的风险分配风险分担是项目融资的突出优点,应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方间有效地划分项目的风险,风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。(3)如何利用项目的税务损失来降低投资和融资成本商业房地产项目前期投资巨大,可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。(4)控制现金流量,保证项目融资结构的第项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活,但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量,保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求,而且还可以满足股本资金部分融资的要求。(5)风险分担,给予债权人一定的保证对于一般的项目融资而言,长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础,但是商业房地产市场前景难以确定,因此,在风险分担时,项目投资方应该给予债权人一定的保证。(6)如何结合项目投资者的短期金融战略和长期金融战略来整合项目投资者的长期金融战略长期融资的时间有的可达20年之久,但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策仅仅把融资当作是一个过渡,所以时间不会太长。3.3房地产项目融资模式商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构3种模式。3.3.1为贷款银行提供国际融资的法由投资者共同投资组建一个项目公司,以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间,投资者为贷款银行提供完工担保。第一,项目投资者根据股东协议组建项目公司,并注入一定的股本资金;第二,项目公司作为独立的生产经营者,签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同,安排项目融资,建设经营并拥有项目;第三,项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间,投资者为贷款银行提供完工担保。3.3.2受到投资者的信用支持建立项目子公司,以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录,可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一,容易划清项目的债务责任。第二,项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资;第三,在税务结构安排上灵活性可能会差一些。3.3.3项目资产的管理通过项目公司安排项目融资的优点:法律关系较简单,便于银行就项目资产设定抵押担保权益,融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚,项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中,易实现有限追索和非公司负债型融资,可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件,项目资产的所有权集中在项目公司,便于管理,管理上较灵活,项目公司可直接运作项目,也可仅在法律上拥有项目资产,而将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点:缺乏灵活性,很难满足不同投资者对融资的各种要求,主要表现在:在税务安排上和债务形式选择上缺乏灵活性,虽然投资者可以选择多种形式进行投资,但由于投资者难以直接控制项