关于我国房地产市场的宏观影响中国房地产市场风险分析住房抵押贷款追索权视角

关于我国房地产市场的宏观影响中国房地产市场风险分析住房抵押贷款追索权视角

1逃避房地产以逃避偿还贷款现在，由于房地产市场的调整，一些地区的价格水平发生了一定程度的变化，给买方、相关行业和政府机构带来了巨大压力。同时有专家指责已经购房者采取断供等手段放弃房产以逃避偿还房贷是一种没有契约精神的行为。而在过去,也曾经有报道部分地区有因为房价下行而断供的行为,特别是经历过房地产泡沫的日本和美国,也都有类似的经历。因此,在房价有可能下行的情况下,我们需要从我国房地产具体运行结构以及相关房贷合同条款出发,讨论我国房地产风险的主要承担者,厘清消费者、金融机构和相关行业与政府部门的担忧所在。2中国房地产抵押贷款合同的审查2.1机爆发之前的受益不良美国和日本由于经济过热而出现的经济与金融危机中,都有着明显的房地产的身影。因此我们分析我国的房地产市场首先要看这两个发达国家的经历。实际上,美国和日本的房地产市场有着本质的区别。这一区别就是看合同中是否有追索权条款(recourse-clause),这一条款决定了住房抵押贷款中哪方是受到房价下行风险的主要影响,以美国为例,其在次贷危机爆发之前,由于贷款利率极低,同时美国发达的金融业竞争非常激烈,其往往提供的是非追索权(Non-Recourse)的住房抵押贷款,这一情况下,当房价下行造成房屋实际价值小于贷款余额时,美国购房人往往选择放弃抵押物进行止损,但是由于合同中存在非追索权条款,在购房人放弃抵押物的时候,相关金融机构对购房人的债权即行中止,就是说金融机构只能通过拍卖相关房产获得其之前放出的贷款的清偿,而对于不足额部分不再对购房人享受债权和追索。所以一旦购房人因为房价下行而放弃房产,则银行等金融机构直接承担房价继续下行的损失。日本则与美国有本质区别,由于多数国家并不像美国一样提供无追索权的住房抵押贷款。其在房地产价格下行的过程中,如果购房人放弃房产,则在相关金融机构拍卖房产之后,由于房产价值低于房贷余额的部分,金融机构还有追索权,其债权依然成立,可以继续向购房者追索。除非购房人作为自然人完全破产,否则银行的债权是永存的。这就使得日本的经济危机形式并不表现在其银行和发放住房贷款的金融机构上。而是反映在普通居民长期偿还房贷的过程中。因此日本经济危机反映的不是美国式的由于大型金融机构受到冲击的突然爆发,而是由于还贷压力造成居民的长期消费低迷。2.2在权益型的合同中,对于个人的债权和担保我国银行业在这方面采取了同样的审慎措施。选择的是以追索权形式提供的住房抵押贷款,多数合同文本中都有类似如下的条款“抵押期满,如债务人不能偿还债务本息,又未与乙方达成延期协议的,按法定程序处理抵押房地产,清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的,乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的,乙方应退还给甲方。”这条看似简单的格式条款。就意味着在中国房地产市场上,购房者是不可能通过断供止损的。因为银行在拍卖了购房者抵押给银行的房产之外,其对购房者的债权还是同样存在的,可以继续通过其他司法手段对购房者进行强制执行。在我国当前的情况下,断供者往往是以投资为目的的购房者,其个人资产一般情况下大于其住房抵押贷款不少,因此在这种情况下银行并不会由于购房者断供而承担房价下行的风险,而恰恰是购房者会承担由于银行拍卖抵押资产过程中房产这一抵押物过度折价以及断供而产生的信用违约、利息以及相关司法费用和滞纳金。因此购房者才是真正意义上的风险承担者。在我国当前的银行住房抵押合同实务中,银行完全将自身的风险通过追索权条款转移到了住房抵押贷款的借款方身上。自身的金融风险则已经部分转移。3其他国家房地产市场变化的动力和重要性3.1住房抵押贷款存在巨大的内部控制我们通过上面的分析已经可以看出,我国金融体系并不会直接收到多数购房者断供与否的影响,同时由于我国没有自然人破产制度,所以虽然在经济下行期可能出现少数购房者由于断供或者个人资产不足而造成相关贷款无法及时回收造成一定期限内的坏账,但从长期来看,由于其债权的永续性,在购房者收入提升和经济水平回复之后,银行的住房抵押贷款不会出现大规模的损失,也就是意味着在我国不会出现美国次贷危机一样的大型银行和金融机构纷纷倒闭的情况,但存在由于购房者在房价下行的同时依旧承担巨大的还款压力的可能性,一旦出现可支配收入减少的情况,其消费开支也会进一步降低,从而减弱内需。因此这一情况看,除了稳定房地产市场,在关注金融机构与银行业的同时,更重要的继续深化其他行业的改革创新,一方面利用制度创新和科技创新推动相关行业的发展,另一方面也需要改革收入分配机制,确定人民群众在购房还贷的同时有确切的收入能够满足日常消费。由于消费结构出现变化而导致经济波动。3.2生债台高筑风险我们可以看到,在我国实际上断供并不会给购房者带来任何好处,由于其住房抵押贷款合同中追索权条款的存在,一旦断供,购房者只是获得了短期内的现金流的便利,但在长期内由于银行债权的存在和相关费用的产生可能产生债台高筑的可能性。在这一意义上来说,也需要银行和相关媒体加强宣传,在保护房地产行业平稳发展的同时,让购房者更为理性的权衡自身的购房决策,避免出现双输的局面。由于我国银行业监管较严,银行风险管控中为了自身的利益所在,往往喜欢在合同设计和权益转移上使得其自身完全规避于风险之外,虽然这保证了在房地产风险期间金融行业的稳定,但也反映出金融行业市场化程度与创新水平不足,不能给购房者在住房贷款上更多的选择,也使得我国住房者和房地产企业独自承受房价波动的风险。作为一个市场化的行业,应该允许金融机构更多的创新,也避免我国购房者承担过分的风险而没有止损手段,从而可能使得我国在经济下行的情况转为日本经济的情况。3.3我国的金融危机之危害如上所述,由于追索权条款的存在和银行对于购房者的风险管控,实际上在个人房贷一部分,无论市场如何波动,对金融行业的影响都是有限的,我国并不存在与