以房养老的可行性与发展

以房养老的可行性与发展

21号。10月，根据北京市第25届退役协会发展计划，金融企业和管理部门明确鼓励开展“住房养老试点（住房抵押贷款）。”。无独有偶,中信银行更是打破金融机构零参与的局面,开始在国内试行以房养老业务。此外,上海、山东济南等地也将开展“以房养老”的尝试。从概念的提出到如今的试水,历经8年的不懈努力,“以房养老”终于从国人讨论的“话题”变为了即成现实的规划,瞬间引发了行业内外的关注与讨论。在中国人口老龄化问题日益逼近的今天,“以房养老”或许是一个解决之策,亦将拉开中国房地产行业的全新篇章。以房养老或进行贷款近期北京发布的“十二五”时期老龄事业发展规划中首次提出“以房养老”的概念,鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”的试点业务。在多数发达国家,通行的“以房养老”模式也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。除了北京“十二五”老龄事业发展规划将启动“以房养老”之外,作为金融机构的中信银行已经开始在北京等城市试点推出了具有“以房养老”性质的金融产品——中老年人专属的借记卡“信福年华”,并宣布在国内试点“以房养老”业务,凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押,就可向银行申请贷款用于养老。据了解,老人把房屋抵押给金融机构后,中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额,累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%,且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金,将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。不过该项业务申请的门槛较高,办理该业务的申请者至少须有两套以上住房,贷款期限最长不超过10年,贷款也必须用于养老。“以房养老”模式根据中国老龄化发展基金会的计算,到2050年中国1/3的人口将超过65岁。和其他国家一样,在中国,人们居住的安排也发生着众多的变化,很多年轻人离开父母而独立生活,他们没有办法像传统的方式那样来照顾他们的双亲。目前,中国每千人当中老年护理机构床位数只有23.5张,意味着存在的缺口是300万。所以,在中国人口老龄化问题日益逼近的今天,“以房养老”或许是一个解决之策,除了北京之外,上海、山东、江苏等地也已开展起了“以房养老”的各种尝试。截至目前,上海试推了两种“以房养老”的模式:一种是“以房自助养老”,即65岁以上老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配;另一种是“倒按揭”模式,即指投保人将房屋产权作抵押,按月从金融机构领取现金直到亡故,相当于金融机构通过按月付款的方式,购买投保人的房屋产权。江苏南京把倒按揭性质的“以房养老”模式率先采用在了汤山“温泉留园”项目上,该项目规定拥有南京60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人,自愿将其房产抵押,经公证后入住老年公寓,终身免交一切费用,而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。而山东济南实行的“以房养老”模式和北京一样,将会在全市的中信银行推出“信福年华”借记卡。温总理批放后,中国在20世纪20作为新生事物的“以房养老”,在中国刚刚起步就面临着一些绕不开躲不过的门槛与纠结——房价不稳,“以房养老”难操作;利益不明,金融机构观望多;先天不足,养老机构很缺乏;养儿防老,传统观点成“路障”;产权太短,到期之后如何办……既然“纠结”这么多,听听“大腕”怎么说?不是所有家庭都能实现“以房养老”中国房地产协会副会长顾云昌“以房养老”只是一种模式,不是所有家庭都能实现“以房养老”的。比如有的家里会把房子传给子女,这是中国的传统,要给后代留下一些东西。“以房养老”等于自己把房子消费掉了,不留给子女,这恐怕在理念上、思维上都需要有一个转变。70年产权的问题无碍“以房养老”模式的推进,因为70年以后土地还可以续用,《物权法》里讲得很清楚,不是说收就收回国有的。目前来看,“以房养老”难以推行的最大障碍就是人们对“以房养老”的认识还要有一个过程。此外,我国现在的贫富差距比较大,真正有房的人不一定需要“以房养老”,而真正想“以房养老”的人,房子却不够。真正的“以房养老”就是一套房,能养老就行。如果是两套房,有些人就会想,还不如把房子卖掉套现养老。现在房价很高,卖掉后200万存在银行里,就可以养老。8年努力,温总理批示终成真中房集团理事长孟晓苏从2000年开始,中国已将进入老龄社会,目前有60岁以上老人1.78亿,占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人,大中城市空巢家庭达70%,丁克家庭老人约有2000万人。中国人口老龄化呈现出三个特点:第一,速度快、来势猛,老龄人口绝对数量大;第二,“四二一”家庭成为主题,老人赡养比例明显加大;第三,居民富裕与保障程度慢于老龄化速度,未富先老。很多国家都面临着与我国同样的“住房富人,货币穷人’的问题:老年人有房产,却没有多少资金来源用于养老,而在现行制度下房子只能传给子女。但是如果老人把房子卖了,就没有房子住了。有没有办法让老人有房住又能够领到房子的销售资金?有办法——这就是从欧洲起源的反向抵押贷款(以房养老)。如今,中国推行“以房养老”的时机已然成熟。2003年,我就把“以房养老”(住房反向抵押贷款)的建议提交给了温总理,温总理当时就批示了。在温总理批示后,保监会、建设部又发了文件主张开办,从总理、副总理到国务委员都表示同意开办,但结果却等了8年,这8年中一直有人不断提出,但那时“以房养老”的推出面临着很多障碍,《物权法》尚未出台,解决不了物业自动续期的问题,这让保险业不敢涉足。但随着《物权法》的出台以及《保险法》的修订,法律不完善的问题已经解决了,现在可以办了。虽然我国住宅的土地使用权是70年,但是土地上面房屋的所有权是属于个人的,房屋的所有权是永久性的。2007年颁布的《物权法》中规定,土地70年到期后住宅的土地使用权是自动续期的。至于大家担忧的房价下跌会影响“以房养老”的问题,我们可以明显看到这8年中年年都有人担心房价下跌,但实际上房价在这8年中上涨了3倍。如果保险公司在8年前就开始推出“以房养老”,现在早就赚了。“以房养老”其实非常适合中国国情,我国多年实行的低工资使得老年人没有多少积蓄;多年保险业欠发达使得多数老年人没有养老保险。但是中国老人通过房改,很多人都拥有了产权房;后来通过购买商品房,很多人还有了第二、第三套房,就可以拿出一套来为自己解决养老问题。“以房养老”对于中国老年人的好处包括五方面:第一,启动房产金库,补偿老年生活;第二,解除经济顾虑,愉快延长生命;第三,增强生活自信,保持社会尊重;第四,保护弱势群体,有利社会稳定;第五,实现遗产税后,可以依法避税。70年产权和住房质量或将成为“以房养老”中的两大难题首都经济贸易大学金融学院院长谢太峰“以房养老”概念的提出反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。对于大量低收入阶层以及没有什么房子或者房产比较少的人来说,他只有一套房子而且要居住,要靠这个房去养老是不现实的。而对于那些收入相对较高一些的或拥有几套房产的人来说,“以房养老”对他的作用可能会更大一些。现在“以房养老”存在两个最大的问题:一是70年的产权问题。现在大多数人买一套房,都想把它留给孩子,但70年的产权有可能连第二代都住不到头,所以,“以房养老”就不现实了。虽然说产权到期后,还可以交土地出让金延长产权,但是对老年人来说,他收入本来就低,再让他拿出一笔钱来,显然就存在问题。二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾经说过,我国房子的平均寿命只有30年。现在有些二三十年房龄的房子看上去已经很破旧了,很明显到了70年的时候这样的房子已经成危房了。对不同地区来说,“以房养老”面临的问题是不一样的。比如像北京这样的大城市,“以房养老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的机会比较多,每年会新增很多人口,而土地资源是有限的,一段时间内对住房的需求还是比较大的。有两套住房才能“以房养老”中国社科院住宅研究室主任倪鹏飞我认为,70年产权的问题会解决的。建议将来的土地转让金按年组织缴纳,即第一次出让的70年应一次交付,以后再一年一交,这就使土地所有权有了一个实现形式。两套住房对于银行来说比较保险。“以房养老”产权开始归个人,银行每个月给借贷人钱,相当于养老金,去世之后产权就归银行了。所以说中信银行的试点和政策上的“以房养老”不一样,在开始阶段还比较保守。“以房养老”面临的最大问题是楼市不可控中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室主任陶立群“以房养老”可以作为养老的一种补充形式,但作为主要方式肯定不可取,会存在很大的社会问题。“以房养老”多年来没能推行出去,最大的问题就是房地产市场的变数不可控。现在社会上对于房子的需求很大,房价也非常高;但到下一代时,一个孩子手上可能有几套房,而且随着现在政府加大力度建公租房,房价降下来的可能性很大,最终受影响的会是老人。“倒按揭”不能成为养老金全部来源中国人民大学老年学研究所所长杜鹏现在已步入老年的人大部分并没有购买商品房,而多是单位分房,真正有条件以房养老的人是现在四五十岁购有商品房的中年人。从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看,大部分“倒按揭”都要求“房屋在60平方米以上,老人年龄在60岁以上”,而这两个条件已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。事实上,对于这个范围内的老人来说,“倒按揭”补偿的资金并不是养老金的最主要来源。房屋提供的倒按揭资金只是他们养老金的补偿,不是支柱。希望银行成为“反向抵押贷款”的介入者浙江大学经济学院教授柴效武希望银行成为“反向抵押贷款”的介入者。“以房养老”这种养老模式包括售房和养老两个步骤,应该合并在一起直接由银行来办理。银行信用度相对较高,可以增加业务量,降低交易费用。银行如果愿意接受这项业务,一方面房主将获得银行分期返还的房款;另一方面,银行的利润可能来自房屋未来的增值、原价和房屋未来价值之间的差额等。政策问题最头疼长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽国内从未有过“倒按揭”的先例,它需要在专业人士评估后进行专门开发,并不可能短时间内完成。最令人头疼的还是政策层面的问题,国内不允许金融混业,因此保险公司不被允许做反向按揭业务。反对“以房养老”“养儿防老”去年,广州市政府提出“以房养老”模式,发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》,《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度,探索发展住房反向抵押养老保险,并以“广州可以实行以房养老吗”为题进行了网络调查,调查结束共收到回复问卷966份,其中反对者比赞成者多出近一成。调查数据显示,认为“以房养老”在广州由于条件尚未成熟,不可行的反对者占54.76%;而认为可行表示支持的赞成者占45.24%。而在随机采访的10个老人中,反对“以房养老”占了九成,大部分认为房子住了大半辈子,都有感情了,要留给子女。今年10月27日至11月22日,搜房网通过在线问卷的方式进行了以“‘以房养老’能取代‘养儿防老’吗?”为主题的网上调查。调查结果显示:大部分被访者支持父母选择“以房养老”的方式,认为将来老人能有稳定的养老金(选择“支持”的比例占到84%);但绝大多数被访者同时认为“以房养老”并不能取代“养儿防老”(选择“不可能”的比例占到78%);而在回答“如果您符合‘以房养老’的标准,您会选择这种方式养老吗?”的问题时,给出的答案却不太集中(选择“会”的比例占到26%,选择“不会”的比例占到30%,选择“视情况而定”的比例占到44%)。相关内容：“在家养老”在世界各地世界发达国家普遍采用的“以房养老”模式中以美、加、新、日四种最具代表性。1、以房养老的“倒发生”贷款许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子,将富余部分出租。美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款,对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式,一是有联邦政府保险的倒按揭贷款;二是由政府担保的倒按揭贷款,这种贷款有固定期限,老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三是专有倒按揭贷款,一般由金融机构办理,发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。2、第二,房屋的主权超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万到30万加元之间,只要不搬家、不卖房,房产主权不变,就可以一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行,贷到10万加元,该老人15年后“归西”,银行将其房产处置后获得20万加元,减去10万加元的贷款,再减去15年的贷款利息,剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。3、根据《物权法》第20条的规定,建议将其承担该60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处分,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继