郑州房地产市场调查与分析

郑州房地产市场调查与分析引言：郑州地处中华腹地，史谓“天地之中”，古称商都，今谓绿城。1928年3月建市。1954年10月，河南省会由开封迁到郑州。现辖6区5市1县及郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区。全市总面积7567平方公里，常住人口约1274.2万，中心城区城市建成区面积744.15平方公里，市域城市建成区面积1342.11平方公里，城镇化率79.1%。一、经济发展

（一）主要经济运行情况

2021年，郑州市完成生产总值12691亿元，比上年增长4.7%。其中，第一产业增加值181.7亿元，增长2.5%；第二产业增加值5039.3亿元，增长3.4%；第三产业增加值7470亿元，增长5.6%。三次产业结构1.4：39.7：58.9。｜图1：郑州市经济增长情况（二）中部同等量级城市对比

选取武汉、西安、长沙、郑州四个中部同等量级城市相关经济情况进行对比，郑州综合经济水平相比武汉、长沙稍显落后，与西安基本持平；人均可支配收入方面，郑州量级远落后于武汉及长沙。二、人口情况截至2021年底，郑州常住人口达1274万人，自然增长率由2018年开始下滑，市区常住人口达708.9万人，城镇化率逐年上升，上升至79.1%。｜图2：郑州历年市区常住人口及城镇化率变化图三、郑州产业发展情况

（一）产业分布格局

郑州地处中华腹地，现辖6区5市1县，含中原区、二七区、管城回族区、金水区、上街区、惠济区、荥阳市、新密市、新郑市、登封市、巩义市、中牟县，全市总面积7567平方公里。郑州产业以二七、金水为中心向四周发展扩散，中心区以商业批发为主、城市东部以金融总部、农业文旅批发，东南部以航空、物流、制造业，西南部以文旅，西北部以高科技、加工制造为产业分布格局；产业大致分布图如下：｜图3：郑州市产业分布（二）郑州主导产业目前，郑州已经明确了电子信息、汽车及装备制造、新型材料、现代食品、生物医药、铝加工制品等六大工业主导产业。作为郑州转型升级“一号产业”，2020年电子信息产业总产值已达到5300亿元，占GDP比重为44.1%。2020年，郑州全市实现规上工业增加值3131.8亿元，2021年，全市规上工业增加值同比增长10.4%，分别高于全国（9.6%）、全省（6.3%）0.8个、4.1个百分点，增速在35个大中城市中排名第15位。其中，主导产业贡献突出，工业六大主导产业同比增长13.3%，拉动郑州全市规上工业增长10.7个百分点，对工业增长贡献率达103%。特别是电子信息、生物医药、铝加工制品分别同比增长23.9%、26%、17.1%，对工业增长起到了较强的支撑作用。城市2021年工业增加值（亿元）主导产业深圳11339新一代信息技术、数字经济、高端装备制造、绿色低碳、海洋经济、新材料、生物医药杭州4100数字经济、文化创意、金融服务、旅游休闲、健康、时尚、高端装备成都4574电子信息、装备制造、医药健康、先进材料、绿色食品、能源化工武汉4666汽车及零部件、电子信息、装备制造、食品烟草、能源及环保青岛3884家电电子、石化化工、汽车机车、船舶海洋工程、纺织服装、食品饮料、机械钢铁郑州3458电子信息、汽车及装备制造、生物医药、现代食品、新材料、铝加工制品、金刚石合肥2472汽车及零部件、装备制造、家用电器、食品级农副产品加工、平板显示及电子信息、光伏及新能源（三）行业龙头企业自郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术开发区、郑东新区、郑州航空港经济综合实验区、中国（河南）自由贸易试验区等经济规划先后落地以来，郑州抓住发展机遇，吸引了一批高端制造企业、高新技术企业落户郑州，发展至今逐渐成为各自细分领域的领头羊。截至2020年底，郑州有30家A股上市公司，其中11家在上交所主板上市、10家在深交所主板（包含原中小板）上市、9家在深交所创业板上市。30家公司共来自13个行业，最多的行业为信息技术行业，有6家公司；其次是材料行业，有5家公司；第三是工业机械行业，有3家公司。据时代数据梳理，在30家公司中，有18家属于各行业细分领域的龙头型企业，占比达到六成。其中，宇通客车（600066）已是全球单厂规模最大、工艺技术领先的大中型客车生产企业；太龙药业（600222）生产的双黄连系列产品在国内市场占有率领先，也是目前有效的广谱抗病毒药物之一。｜图4：郑州市龙头企业分布（四）招商引资情况2021年郑州全市新签约亿元以上制造业项目197个，总签约额2184.1亿元，完成年度目标的128.5%，较2020年增长13.3%。其中，招大引强成效凸显。全市共成功引进（签订合同）比亚迪新能源乘用车及零部件等50个重大制造业项目，占总项目数的25.4%，超年度目标18个；签约额1402.3亿元，占总签约额的64.2%。四、城市规划发展

（一）城市发展规划郑州明确了国际综合枢纽、国际物流中心、国家重要的经济增长中心、国家极具活力的创新创业中心、国家内陆地区对外开放门户、华夏历史文明传承创新中心的六个发展定位。郑州未来的发展的方向，基本上是按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”发展思路，持续优化市域空间布局。｜图5：郑州市城市发展规划（二）交通规划

《郑州都市圈交通一体化发展规划（2020—2035年）》，详细梳理了郑州都市圈交通一体化的发展现状，明确了郑州都市圈交通一体化的范围、目标，同时列出打造国际交通门户枢纽、全面提升对外辐射能力、打造轨道上的都市圈、推动区域路网一体高效互联、打造黄河流域生态保护和高质量发展交通先行区、强化运输服务同城化、发展绿色智慧安全交通等七项重点任务。为缩短郑州、开封、新乡、焦作、许昌等五座城市的时空距离，未来，郑州都市圈要打造真正的“一小时通勤圈”，到2025年，都市圈一体化综合交通体系初步形成。｜图6：郑州市交通规划五、房地产市场情况

（一）郑州限购政策1.限购区域划分郑州限购政策分区域划分，限购区域购房套数有限制，不限购区域不限制套数。限购区域为郑州市市内五区（金水区、中原区、惠济区、二七区、管城区）和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，新郑市、荥阳市、中牟县。不限购区域为巩义市、登封市、上街区、新密市。2.限购套数郑州市户口限购2套，单身限购1套,父母投靠家庭可买3套；非郑州市户口限购1套。其中，非郑州户籍满足以下条件之一可以在郑州买房：在郑州连续缴纳社保满24个月（社保必须是购房前3年内连续24个月缴纳，补缴的社保不认可）；在郑州连续缴纳个税24个月;在郑州工作的全日制本科或者以上学历毕业生;在郑州工作的副高级(高级技师)职称或者以上职称的对象。（二）公寓市场情况1、郑州市场整体情况2022年8月，郑州公寓共成交5.12万㎡，当月新增供应1.84万㎡；公寓市场成交均价在7000-11000元/㎡范围内波动。｜图7：郑州市公寓供求情况（三）商业市场情况

1.一手商业市场情况2017-2021年5年商业总供应379万㎡，共成交232万㎡，整体呈供过于求状态，成交状况不佳；成交量价方面，2017年商业量到顶，接近2万/㎡，2020年之后呈横盘阴跌态势，2021年之后向下突破，下滑明显，截至2022年8月底，商业成交均价达12914元/㎡。｜图8：郑州市商业供求情况2.郑州商圈情况目前，郑州新型商业综合体占据了商圈业态发展的半壁江山，从以二七商圈为核心的“单中心同心圆”模式，逐渐向多核化商圈演变发展。以传统百货业态为中心的老商圈逐渐被以购物中心为主的新兴商圈所取代，现已形成二七商圈、花园路商圈、火车站商圈、郑东CBD商圈、大学路商圈、高新区商圈、北三环商圈、西区（中原）商圈、紫荆山商圈、曼哈顿商圈等十大主要商圈。其中，二七商圈、花园路商圈、郑东CBD商圈、大学路商圈等都已发展成为较成熟的商圈，而高新区商圈、北三环商圈等将成为较有潜力的商圈。｜图9：郑州市商圈分布六、总结一、经济及人口层面：2021年郑州生产总值突破1.2万亿，郑州综合经济水平相比武汉、长沙稍显落后，与西安基本持平。2021年底常住人口达1274万人，市区常住人口709万人；聚焦同等量级城市（武汉、长沙、西安）来看，2021年郑州人口排名第三。二、产业发展郑州产业以电子信息、汽车及装备制造、新型材料、现代食品、生物医药、铝加工制品等六大工业主导产业，产业呈现以二七、金水为中心向四周发展扩散，形成中心区以商业批发为主、城市东部以金融总部、农业文旅批发，东南部以航空、物流、制造业，西南部以文旅，西北部以高科技、加工制造为产业分布格局。三、城市发展规划郑州未来的发展的方向，基本上是按照“东扩、西拓、南延、北联、中优”发展思路，持续优化市域空间布局；未来联合开封、新乡、焦作、许昌等四座城市，郑州都市圈要打造真正的“一小时通勤圈”，到2025年，都市圈一体化综合交通体系初步形成。四、房地产市