房地产策划方案汇编15篇

房地产策划案(汇编15篇)房地产策划案1一、活动目的1.营造售楼部节日氛围与人氛围围，以新的视觉形象吸引过往人群;2.圣诞节活动作为项目奠基、认购活动的客户预热，便于实现持续性的升温;3.以圣诞节抽代金券、送礼物为噱头，维系老客户，吸引新客户，并作为项目奠基与认购信息的载体，邀约客户至现场，强化产品认知。4.针对前期积累客户进行筛选，吸引新客户到场，为奠基制造人气，为认购储藏客户资源。二、活动时间：20__年12月15日——20__年12月31日三、活动主题：__圣诞月200万献礼嘉年华四、售楼部包装方案1)售楼部入口。彩条折成房子形状，渲染入户氛围。门上粘贴圣诞老人1对。2)橱窗。雪地粘贴纸。喷雪。3)沙盘上空、接待区与影音室上空悬挂立体雪片。4)圣诞树(3米)以及圣诞树装饰品。5)背景墙。彩藤编制以项目logo为主题的创意小品。6)彩灯装饰圣诞树与过道绿色植物。(3组10米)7)接待桌，圣诞老人摆放品与糖果拼盘。(5组)8)销售人员装饰。圣诞帽配饰。五、客户告知1.老客户告知：自项目面世以来，全部来电来访客户。短信告知。2.强意向的重点客户：电话告知。3.新客户：短信群发告知。短信透漏项目即将奠基和认购的信息。4.短信告知：10万条，按消费额度发送。六、礼物选择1)男女圣诞帽(1000套)。2)假面。(200套)3)仙女棒。(300支)七、圣诞节代金券抽取活动：1.主题：港湾圣诞月200万献礼嘉年华2.目的：针对认购活动的预热，进一步甄选、套牢客户。3.奖券总金额：200万。4.奖券分派表：500元200张20%1000元700张70%20__元100张10%累计1000张100%总金额100万5.抽取形式：1)告知全部老客户到售楼部现场抽取代金券，领取礼物。2)圣诞节活动期间，凡到场客户均可抽取代金券。3)客户抽取代金券一张，登记客户信息，能够转让。4)代金券可抵冲购房款，每人仅限一张，以最高金额最准。5)代金券累计1000张，抽完即止，早到早得。6)代金券可与认购优惠累计使用。房地产策划案2活动目的（效果预期）：1、建立品牌认知度，让购房者简朴选房。2、透过开盘活动集中放量，将前期意向客户转化为现实购置力。3、现场销售氛围的营造，提高现场楼盘销售业绩，提高客户成交比例。4、快速聚集人气，在确保最大程度成交量的同时，透过细节把控、品牌形象展示，树立客户口碑。5、项目的宣传造势，扩大项目出名度，扩大市场影响力，较大幅度的提高市场美誉度。为此后二期、三期的推广、销售打下坚实的基础。开盘资料构成：销售现场签约组织+氛围布置物料准备+外场演艺+明星活动房地产项目开盘流程1、8：30-9：00领导嘉宾到场，由礼仪人员引领为其佩带胸花，并引领至休息区休息。2、9：00-9：05外场大鼓热场，9点锣鼓准时响起，由礼仪人员将领导从休息区邀请至舞台前嘉宾席就坐，准备正式开始。3、9：05-9：10主持人致辞，开场音乐响起，主持人上台介绍活动主题、资料，并简短对项目做介绍；而后依次介绍到场的公司领导。4、9：10-9：15公司领造成辞，主持人邀请政府领导上台讲话，由礼仪人员引导领导上台及下场就坐。5、9：15-9：25明星上场，主持人邀请明星出场、上台致辞。后由礼仪人员引导下场就坐。6、9：25-9：30剪彩典礼，主持人邀请政府领导、公司领导以及明星为项目开盘剪彩，礼仪引导剪彩嘉宾上台，由领导用剪刀剪断花球之间的红绸，与此同时，礼炮齐鸣，烟花四起。7、9：30-9：35舞狮表演，舞狮上台表演。8、9：35-9：40点睛，纳福，舞狮表演后，两头祥狮卧于舞台中间，此时主持人邀请两位领导上台为祥狮点睛。祥狮点睛后，完毕采青表演。并由这两位领导上台为其纳福。（纳福：当祥狮在采到青后，从其嘴里将吐出由祝愿文字的红色条幅，这时由领导将该条幅从祥狮口中取下并展示与观众面前，纳福结束）。9、9：40-10：00明星现场互动，邀请明星与项目领导上场。由项目领导为明星赠予礼物后退场。由主持人对其进行访谈、并邀请3名观众上场与明星进行现场互动游戏。并准备宣纸与毛墨邀请其现场书法展示、为项目开盘书写文字。10、10：00开盘典礼结束，主持人宣布开盘典礼结束、领导退场、明星进入休息室内休息。准备植树活动。现场选房正式开始。11、10：00-12：00节目表演，电声小提琴演奏、舞蹈表演、男高音歌手演唱、魔术表演、变脸表演、穿插多次有奖问答及互动游戏。12、12：00-01：00午餐，背景音乐播放。13、01：00-15：30节目表演，歌手演唱、乐队表演、萨克斯演奏、太级剑舞、杂技表演、拉丁舞表演、穿插多次有奖问答及互动游戏。14、15：30背景音乐播放。楼盘开盘活动策划思路开盘庆典策划思路：强调氛围、突出品位、提高档次、有条不紊、圆满成功本次开盘其实就是针对前期意向客户聚集能量的一次有效释放，透过精心的现场布置与丰富的节目表演和互动活动，充足营造当天开盘活动的氛围。将潜在客户群充足的挖掘出来，让客户更具信心，更满意地购置公园壹号的房子，使之达成最大化的成交量，为开盘当天以及此后的营销计划起到推波助澜的作用。活动概述：活动主题：成都____X一期开盘活动；活动时间：20__年X月X日参加人员：诚意客户及其别人员、公司领导及工作人员、各媒体记者、演艺嘉宾活动形式：开盘典礼、现场选房、助兴表演、明星见面现场活动主办：四川____房地产开发有限公司前期准备工作为确保开盘活动的有序开展，在开盘前一日，准备工作务必完备，多个因素思考周全，以期达成最佳效果。下列有关设施需贯彻到位，对整个流程进行完整性检查。1、整体工作以销售开盘当天工作为重心，采用一种总指挥三条线路（三个区域）进行分工协作的模式，其它管理及后勤人员进行多方配合。2、有关人人员邀请领导、嘉宾参加（涉及市领导、区领导、建筑公司负责人、新闻媒体电视台、日报记者等)3、其它准备工作，如领导讲话稿、主持人串联词导视系统、有关印刷品、水果等食物、桌椅摆放；认购区（销售部摆放竹藤椅10套）选房等待区（摆放竹藤椅50套）休息区摆放竹藤椅500套、嘉宾席20套；在销售部外、形象展示喷绘、餐台、舞台搭建、音响、喷绘、绗架、升空气球；当天用的鞭炮、彩烟、礼炮、红花彩带等用品；需与我公司提前交流，做到奠基典礼当天分工有序。4、挑选出适合本次活动主持人，规定主持人形象好、经验丰富、能HOID住全场且能说会道，主持开盘活动典礼。5、邀请警察及城管部门在开盘当天维持秩序；现场停车区提前划分，方便客户及嘉宾出入；理解当天的天气状况，准备雨具。有关人员工作分工1、工作人员各就各位，有关领导到迎接来宾，确保来宾车队行驶安全；礼仪小姐依次为嘉宾佩戴红花。2、物业、财务、销售、管理、配合等各人员按照各自分工岗位到位；三大分工区域人员到位的检查，以及总体指挥系统的检查；各岗位人员熟悉操作本岗流程，等待开盘。停车场区域保安组织客户停车，由指定停车区开始沿公路辅道停放汽车。3、举办开盘典礼，由公司领造成辞剪彩。在其等待区域将安排一系列活动以供等待客户打发时光。4、开始按流程进行客户选房，客户在等待区等待时，安排工作人员提示客户准备前期的VIP卡、入会费收据、身份证原件等资料。5、外场工作人员负责升空气球的维护、全部导视系统的维护，负责外场的督导及协调、内场的秩序及清洁。在外围区域服务中，在干果摆台处摆放干果、饮料等。（随时注意食品存量，局限性时应及时补充。）6、演艺明星接待、安排见面会及现场互动。7、午餐发放及活动流程跟进，在发放过程中，由保安协同向现场参观客户进行发放，注意秩序的维护。预留工作人员的午餐，并向各个岗位的工作人员发放，工作人员可进行轮流用午餐。根据天气状况，若下雨，需向客户发放雨伞。同时活动出口处摆放收集箱，向离开的客户收回伞。促销活动优惠政策用折扣优惠和礼物派送充足引爆市场，在充足消化客户的前提下，运用价格方略于实施价格上涨，实为有升暗降，以增进销售。为使客户更加满意，让开盘顺工作利进行，优惠细则以下。开盘优惠活动1、针对前期已排号认筹客户：给于按揭2%、一次性付款4%的优惠政策。2、未排号客户(新客户)：按揭优惠1%、一次性付款3%的优惠政策。3、对于排号前三十名到场签合同的客户无论其付款方式均给于3%的优惠4、老客户带新客户送老客户一年物管费;一次性付款的客户无论与否排号均送电动车一辆。5、售房现场开展抓金币活动，所抓金币总面值能够直接充抵房款。抓金币活动仅限购置三房客户，每户限抓两次）房地产策划案3一、策划缘起东部旅游节日在即，全城热销海岸生活7月22日，在____省文化厅和____市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨____省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不停朝着海岸新潮流升级。____深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加潮流的海风吹拂。二、合作优势《××周刊》，先锋潮流为东部海岸生活冲浪领航同是7月22日，全球潮流生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是____市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在____两地同时发行、直投的第一张周报，通过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。三、媒体互动《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式为了充足传达东部海岸生活气息，更加精确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍及____、东莞的高档写字楼、崇高酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠予的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传输效果，达成其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。四、报道办法全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变2、描述旅游东部：到处美景到处家的环境3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁4、展示成熟配套：统计潮流小镇故事5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告五、其它配合全方面互动，《××周刊》期待合作1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图2、组织看楼专车免费服务3、赠予老板、总经理专访__4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势5、其它合作另行协商房地产策划案41、产品的调研只有对楼盘进行充足的调研，才干找出了本身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才干对症下药，才干在理性的基础上，充足发挥产品的优势点，策划才干行之有效。（1）物业的定位;（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;（3）目的市场的分析;（4）目的顾客的特性、购置行为的分析;2、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的'是从感性的经验，结合不停变化和细分的市场信息，提高到理性的层次，科学地对全部在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。（1）区域房地产市场大势分析;（2）重要竞争对手的界定与SWOT的分析;（3）与现在正处在强销期的楼盘比较分析;（4）与将来竞争状况的分析和评定。3、企划的定位定位是全部广告行为开展的一种主题，就像一种圆心，通过项目的调研，制订楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广标语，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。寻找最能代表目的顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。4、推广的方略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究方略性、计划性5、传输与媒介方略的分析有人说，广告费花在媒体上有二分之一是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才干使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。整合传输则是围绕既定的受众，采用全方位的立体传输，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。（1）不同媒体的效应和覆盖目的;（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;（7）户外或其它媒体的分析;（8）不同的媒体组合形式的分析。6、阶段性推广总体方略房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处在被动状态，只能叹怨广告无效。规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性方略尤为重要。7、阶段性广告和媒介宣传房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目的为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运顾客外媒体，印刷媒体和公共传输媒体这各具优点的三套车纵横交错，整合传输。（1）广告的重点;（2）广告的主题和体现手法;（3）各类媒体广告的创意与制作;（4）媒体的公布形式和频率;（5）整合传输的方略;（6）媒体公布的代理。8、阶段性促销活动的方略促销的最大目的是，在一定时期内，以多个方式和工具来刺激和强化市场需求，达成销售增进的目的。（1）促销活动的主题;（2）促销活动的计划和实施监督;（3）促销活动与销售执行的引导、建议;（4）促销活动的效果评定和市场反映的总结。9、阶段性公共关系的方略善于借用多个社会事件制造楼盘的新闻噱头，并运用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。10、定时广告效果跟踪和信息反馈广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，一条道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定时跟踪竞争对手的广告投放所谓知已知彼，百战不贻。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防备于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反映和应对。12、推广成本预算和费用监控广告预算的每一笔精打细算，不应当是简朴地停留在对广告项目的极力削减、项目费用的压价之上，而是应当贯穿营销决策的每一种环节的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。由于一种决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得房地产策划案5一、活动目的：通过“辞旧岁.送爱心”主题公益活动，把新老业主邀约到九座花园，维系客户感情，解说项目最新动态，争取老业主转介；邀约陌电新客户，理解项目，促成意向成交。二、活动内容：置业顾问告知前期老业主和陌电客户，于规定时间来九座花园参加太白印象组织的“辞旧岁.送爱心”公益活动。在分类客户送来的爱心物品后，送客户新年小礼包。带老业主参观产品推荐室，将项目最新动态；对陌电客户进行产品推荐。拍照留影，评比最佳笑容做太白印象的“爱心形象大使”。三、活动时间及地点：时间：2__年12月30号下午2点----20__年1月3号地点：__x四、邀约客户：为了确保最大数量的客户达成现场，邀约分两次进行；第一次邀约时间为：20__年12月28日星期五，短信提前告知全部已成交客户和陌电客户活动时间及地点。第二次邀约时间为20__年12月30日星期日，电话邀约客户下午2点参加。

老业主邀约说辞：__X先生士，我是你的置业顾问小X，昨天给你发的信息你收到了吧？咱们社区与西安爱心联盟组织的“辞旧岁.送爱心”活动安排在今天下午2点，家里某些闲置的衣物，咱们集中起来，一是献出我们的爱心，二来也可觉得咱们节省打理时间，届时咱们还要评比一种太白印象的“爱心大使”，尚有新年礼物相送，你看你下午几点能到？

陌电客户邀约说辞：__X先生士，我是太白印象的置业顾问小X，昨天给你发的信息收到了吧？是这样的，我们和西安爱心联盟组织的捐献旧衣物献爱心活动，今天下午两点举办，诚邀你参加，你必定是一种有爱心的人，我和您预约一下下午的时间。以上为房地产元旦营销活动策划案的部分内容，更多内容请下载后查看。如果您对我们的资料感到满意，请关注，谢谢支持！房地产策划案6分析：从已购客户的行业特性来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽本地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在首先拟定了我们重要的宣传目的。4.居住区域分析：分析：从项目已购客户现居住区域状况的分析中，我们能够看出我们的重要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们后来的宣传通路指明的方向。五、产品前期市场推广简要分析：__在前期的媒介宣传过程中，重要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，重要是结合项目的工程节点进行了某些老客户的维系活动。在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺少对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄局限性。六、分析|总结：1.对市场、产品、消费者的总结我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一种简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示以下：市场：在汉沽的房地产市场中充满着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上能够满足市场现有的消费需求，并且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就能够说20__年的汉沽房地产市场，将快速成长为供不不大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一种各项目进行快速掠夺的市场。我们从现在所理解到的市场中各项目的销售状况来看，即使汉沽已经进入了买方市场，即使各项目都已经在市场中得到对应的认知，即使各竞争对手之间的差别较大(涉及产品及价格)，但是却没能有一种项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场状况下，首先给我们留下了一种绝佳的市场机会，首先也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及将来工作中的跟进方法。如果我们能够在将来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调节我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一种方面说我们的产品是最佳的，但我们能够说我们产品的从整体上来说是最佳的，即使我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。即使现在市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是由于我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。消费者：在汉沽本地的消费市场中，重要以工薪收入阶层为主，这是由本地相对单一的经济构造所造成的。即使这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购置房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于普通消费者要强，因此也就阐明他们是我们的目的消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。第一篇：分析篇一、市场背景：汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要构成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业公司300余家，重要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一种工业重地，并且还是一种鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。__所在寨上街，其南部为天津老牌化工公司—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功绩，但随着改革开放的进行及国有老公司的通病，公司的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对本地经济构造的调节，将第三产业作为汉沽区构造的补充体，使汉沽成为一种经济构造多角化的地区，从而确保汉沽区经济的健康、可持续发展。二、竞争对手分析：由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时重要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。1.在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?2.在汉沽我们的间接竞争对手?在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河社区及富达花园定为间接竞争对手，具体因素我们分列以下：绿地人家处在天化的附近，滨河社区处在烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，局限性以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁;绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接;而滨河社区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态;绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目的人群层面，不与第壹城形成直接竞争。三、竞争项目基本信息：项目名称规划面积销售均价基本状况绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。滨河社区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简朴装修。井田·蓝月湾6万平方米20__l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的承认，因此我们有理由说，汉沽市场的重要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需予以足够的重视。在两室的销售当中重要以a、b、e户型为主导，是典型的典型户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。3.楼栋售出率分析分析：在我们项目楼栋售出状况的分析中我们能够看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售状况普通。出现这种状况的因素，首先是现场销售控制的因素，首先也与居住观念有关。但这样的销售状况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：四、已购客户分析1.付款方式分析：分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中能够看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，阐明本地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们含有相称稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这固然也与客户的职业及受教育的程度有关。2.年纪构造分析：分析：我们从已购客户的年纪层面上去分析，重要能够得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，含有一定的购置力及资金支配能力，对应对生活质量的规定也较高。并且我们从客户的年纪层次分析中还能够得出另外一种问题，即是他们的需求不只存在于房子首先，在生活当中尚有更多的需求，例如：儿女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽本地群众对本地经济状况的担忧，更多反映出的是对子房地产策划案7一、活动目的：制造轰动效应，引发关注，将买房者聚集到售楼现场，营造热烈的购房氛围。二、活动手法：线上线下，双管齐下。三、活动时间：线上推广时间：20__年11月20日至20__年12月20日线下推广时间：20__年12月25日至20__年12月26日(圣诞节，周末)四、活动地点：线上推广：__线下推广：__售楼部五、活动方式：1、线上推广：1)创意思路：想要以较低的投入制造轰动效应，引发关注，能够制造事件，或运用近期热点事件进行炒作，如果做得好最佳能形成一种新闻事件，引发其它媒体的关注和免费报道。但运用热点事件应注意不要给自己造成负面影响。与__联合，制造事件。同时在有关房产、门户、络论坛上进行软文传输，将友引入参加调查、投票或发表观点，并以此为根据获得参加下线超级现金大奖活动的资格。2)方案一：粮油涨价揪人心，__楼盘派现金。先介绍农产品涨价给居民生活带来的影响，介绍友对农产品的支招，例如菜奴攻略、买菜36计等。然后规定参加者填写资料(资料填写表里植入对楼盘的介绍，如__楼盘的价格是__元/平米您与否懂得?让参加者选择)，参加调查、投票。完毕任务者能够获得幸运号码一种，凭此号码和登记的身份证资料，能够到场参加抽奖，中奖率100%，直接是现金奖励，最高奖金相有关一种家庭5年的买菜费用50000元。3)方案二：我出钱，你出主意，解决__之争。针对现在络上吵得不可开交的__之争，已严重影响到市场秩序及顾客利益，为谋求解决方法，参加者先登记个人资料，然后能够发表__之争的危害，能够站在__等的角度提出可行性解决方法，以及将来如何避免这类恶性竞争事件。其发表的观点支持率达成一定比例或者排名在前300名，将获得参加线下现金派送活动资格。奖品为现金，100%中奖，奖金最高额度50000元。4)费用预算：线上推广费用预算2万元。2、线下推广：1)现金大派送(中奖率100%)a.创意思路：吸引客流最佳的方式就是免费午餐。配合线上宣传，以100%中奖率和超级大奖，吸引顾客到场。b.奖品设立：10元现金奖若干，50元现金奖200名，100元现金奖100名，1000元现金奖，10名，5万元超级现金大奖1名。c.活动规则：50元、100元、1000元现金大奖，现场派送现金;5万元现金大奖，订立购房合同后直接从房款内扣除。d.费用预算：8万元。e.人均费用(含线上推广)：353元。(由于10元现金奖的冲淡，实际支出会更小)2)一元拍卖(可选，重要用于没有参加线上活动的顾客);a.创意思路：根据公司少花钱、多办事的原则，拍卖是个比较好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，对房屋有刚性需求的个人或家庭顾客这一特性更是明显。一元起拍，从参加者角度来看，投入小，收获大，吸引力强。并且活动充满趣味性，对现场氛围的营造必定能起到非常好的效果。而从主办方的角度来看，表面上花了诸多钱购置拍品，但事实上由于参拍者互相抬价，最后成交价基本与购置价相称，而批量购置享有团购价后，最后成交价甚至可能高于购置成本。此项基本等于不花钱，办大事。b.拍卖品设立：拍卖品价格不适宜过高，最佳控制在200元以内，这样客人参加度会更高。拍卖品应是家庭日常使用较多的，或者有创意的产品。建议：乒乓球拍、球拍、羽毛球拍、电水壶、加湿器、煮蛋器、剔须刀、健康秤、豆浆机、厨房套刀、瑜珈垫、收纳箱、抱枕、cd盒、汤锅、车载吸尘器等。c.费用预算：拍品购置成本预计2万元，成交金额预计15000-25000元。最后可能趋于零投入。3)投飞镖，享优惠(可选，重要用于没有参加线上活动的顾客)a.创意思路：增加活动的娱乐性和营造活动氛围，同时还能够给客户带来一定的收益。在房屋不打折的状况下，采用对顾客优惠的折衷方式。b.活动规则：订立认购书后，有3次投镖机会，投中的环数乘以100为现金优惠金额，优惠可直接抵冲购房款。c.费用预算：3万元。房地产策划案8一、项目介绍：本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层构成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，累计4500万元。预售许可证预计20__年5月底办下。由此可见，现在本房地产的可售资源由三种不同的物业构成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块重要由三部分构成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线重要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘构成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的崇高住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌辨别与借势，纯正以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，并且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线现在竞争非常激烈，重要由东明花园、佳艺花园等楼盘构成。航海东路与107国道沿线是20__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）B、小户型市场概况。自20__年终潮流PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。特别是20__年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供不大于求到供不不大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调成果完全一致。本次燕归二期开发的正是这类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。能够说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）C、商铺市场商铺是一种比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。现在郑州的商铺市场尚处在起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的重要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。三、项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不停的需求是我方楼盘最有力的支撑。市场细分以下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，内不会再置业。b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过分消费和终极消费的结合。c、复合市常本房地产一期是一种大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目的群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相似，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广根本。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求局限性。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻潮流族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）郑汴路市场调研报告调查目的：理解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）调查办法：分层随机抽样（不同年纪层）和分块随机抽样调查范畴：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界调查时间：20__、4、14郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。理解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。20__、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，阐明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。对建材市场调查发现：1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力局限性3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位6、商铺为上下两层，普通下面做门面，上面做仓库和员工宿舍7、附近都市村庄较多，租务市场普通80—150元/月8、作为初次购置者，最重要的还是价格9、他们讨厌郑汴路现在的工作和居住环境，他们谋求方便、安逸、清净10、相称一部分是河南总代理，不必过多的现场销售11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故普通员工无福利分房的可能12、普通员工不会由于工作而就近选择居住地，她们往往由于居住而更换工作，普通员工流动性比较大13、对60—80平米的两室较感爱好，这部分需求将转化为有力的市场动力14、本房地产出名度不高，口碑不好15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同将来大道板块同样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。3）正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，并且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。B、郑东新区的辐射效应。郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。二）劣势1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态构成，这三种物业形态的目的群是完全不同的置业目的。特别是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。现在，普通142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价因素，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且这类房源还要和周边金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎全部的楼盘相竞争。特别是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（普通小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，造成营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一种巨大的挑战。2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要通过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与现在郑汴路商户想变化每天吃大排挡的愿望不符。三）、机会1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，造成租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。2）挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定公司中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋普通位于商铺附近，方便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。a）小户型的特性造成目的客户对居住环境规定不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性能够弱化。b）本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依靠，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。c）本房地产二期应当说含有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采用铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体方略，节省大量的推广成本。d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另首先说是一种优势。e）以大卖场做依靠，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。f）郑东新区建成需历时之久，总投资20__亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完毕。这将给郑汴路巨大的市场机会。四）威胁1）行业内的竞争i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必造成更加过量的楼盘优胜劣汰。建业四期、百合花苑、金色年华二期近期都有小户型投入市常本房地产二期应当亲密关注市场动态，争取占领市场先机。房地产策划案9前言任何的广告策划案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提高品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一种精确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对__市房地产市场现状进行了进一步细致的理解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达成或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。第一节市场分析一、__市房地产市产基本状况(一)20__年以来房地产开发投资大幅增加。20__年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增加87.4%，是近年来增加较快的。(二)房地产业开发的三个构成要素即房地产开发的土地、资金、市场同时增加。1、土地前期投入增加。20__年1-8月，房地产开发公司购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增加14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完毕土地开发面积9.7万平方米。2、开发规模扩大，开发投资高速增加。20__年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增加145%。全市房地产开发完毕投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增加87.4%，对全市国有及其它经济投资增加奉献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完毕6630万元，增加1.2倍，办公楼房完毕投资542万元，增加3.9倍。3、公司融资能力有所增强，资金到位状况较好。20__年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增加2.6倍，从其构成看，运用外资资金增加最快，公司自筹资金最多。1-8月公司自筹资金13152万元，增加3.8倍;运用外资资金1050万元，增加69倍，其它资金8004万元，增加2.5倍。4、住房销售高速增加。今年全市商品房现房销售，在去年增加27.8%的高基数基础上，保持高增加势头，20__年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增加82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增加1.2倍。5、房地产业的发展与都市化建设紧密，都市化建设增进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式都市扩展建设增进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家公司中，__区内集中了14家，__县3家，__县2家，__市1家。二、房地产发展所面临的困难和挑战一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超出商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增加63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增加，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了公司的开发资金，对房地产公司的开发产生不利的影响。二是房地产公司素质良莠不齐，公司开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来都市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一种项目孵出一种房地产开发公司的问题，其开发规模小。20__年全市参加年检的公司达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检公司的30.8%。就现在有开发工作量的20个公司而言，开发任务在3000万元下列有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元下列有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发公司重要以负债经营为主，严重依赖银行资金，有的开发项现在期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺少后续开发能力。三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应当成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅社区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，某些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，克制了消费者的购置欲望，影响了持续开发。四是外部因素制约。银行房地产开发公司信贷政策调节，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储藏贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款合用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“获得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发公司获得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款规定贷款人有30%以上的首付款，有的项目规定项目主体构造封顶，才能够放贷;尚有就是居民收入低，克制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。总体看来，我市房地产业含有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。市委、市政府提出加紧都市化建设步伐，都市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20__年我市都市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市都市化率提高一种百分点，最少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明：当一国人均GDP达成300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增加期，20__年我市的人均GDP为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;现在我市城乡人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20__年城乡人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达成这一原则，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20__年娄底市城建投资公司成立，娄底都市建设项目开发实施市场化，通过项目招标，实施市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。三、__市同类产品调查统计“同类”定义为含有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将__市__开发区，__市__区及__区进行大致对比分析以下：1、__开发区。由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、都市规划方面有其独特的优势。总体来说，__开发区地段房地产都在卖自然环境。__大酒店：核心竞争力：五星级酒店原则概念其周边自然环境好;用绿色和五星级酒店原则来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;其定位为社会高薪阶层。2、__地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。__农贸综合市场：核心竞争力：__市、区两级政府同意兴建的__区唯一农贸综合市场。规模大，规划齐全，有功效优势：拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。2、__城区地带。__商业广场：核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原__批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。有功效优势：总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米住房均价500多元每平方米。门面20__元至11000元每平方米。定位：__地区经营规模大型化、经营手段当代化、经营环境规范化的超大型、多功效财富街区。__商城：核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。四、消费者分析根据《__房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)规定以下：1、环境规划一定要好，配套要齐全，多个活动场地、场合要足够;在规划时，一定要有超前的思想，更具当代化气息，特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;2、住宅(办公楼)及其周边的配套设施的基本规定为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、球场、图书馆、棋__室等;3、67%的消费者选择多层住宅，由于多层住宅的价格相对高层住宅便宜。并且后来的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，4、消费者对物业管理的规定a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和某些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);b、物业公司应与社区内住户增加联系，加强沟通。第二节“站前广场”项目分析一、项目优势分析1环境：坐拥__火车站正对面，坐享人流物流优势。__、__铁路在这里呈十字交汇，东至__、__，南至__、__、西去__、__，北达首都。__火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。2地段：位于火车站正对面，附近楼盘以__商业步行街、__商贸城为主，该地区已聚集相称的人气和居住出名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。3发展：据有关信息__火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。物管：智能化管理，确保了业主的当代化规定，符合本案的定位主题。更是目的消费者着重考虑的主题。4住宅(办公楼)设计建设：社区的设计以天然为主题，多个楼层合理布置。更有当代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场合、艺术长廊等)。7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购置不动产保值是最佳的选择。8本地市场楼盘不多，含有商住楼或专业写字楼更少。二、项目劣势分析1)品牌号召力：__房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以__、__为代表的房地产公司通过房地产操作的成功，已积累了相称的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这首先并没有太强的品牌号召力。2)市场承受能力：由于__市消费偏低，市场上如此高档的楼盘尚未出现。与否能够把高收入人士吸引过来，是相称核心的问题，这要取决于本案品质与否拥有高品质这一因素。3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。三、竞争对手分析第三节推广方略界定一、目的消费群界定从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目的消费群及其有关特性是：1目的消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及本身含有经济能力较强的阶层。2年纪：年纪大概在35到55岁，3家庭构造已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活规定很有质感。4对家庭(办公)环境有着高档次的规定，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，现有“物有所值”。5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，但愿通过外在条件来追求文化品位。房地产策划案10名城是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区。为使名城的销售达成“更上一层楼“的目的，特决定举办五一晚会。现对本次五一晚会实施方案详述以下：一、活动时间20__年5月1日18：00—21：00二、活动地点名城中心广场三、活动主题望月主题释义：该主题将开发商与五一有机地结合起来，同时渲染出一种家的温馨氛围，暗喻进入就是回到了家。四、活动目的1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台。2、树立开发商公司形象和进一步宣传楼盘。3、深度挖掘潜在消费群体。五、活动预计参加人数五一晚会：600人五一酒会：400人累计：1000人六、活动宣传语“今晚回家吃饭吗？“活动宣传语释义：五一佳节作为中国一种传统节日，有道是：“每逢佳节倍思亲”，佳节都是家人团聚的时候，故活动宣传语以一种亲人的询问来触发本次活动，这句话也更能引发大众的共鸣，同时也暗喻本次活动将为全部与会者以家的温馨感觉。七、活动方案及创意构思l活动前的推广方法：1、在本次活动中推出当天购房可享有9。18折的优惠促销活动（注：可根据开发商状况酌情制订某些限制条件）。2、制作并随机赠予本次活动文化宣传衫若干。3、制作“名城”字样的五一印入场卷（造型可参考月饼造型）。以上活动的目的旨在达成强化活动宣传效果和彰显开发商人性化的经营理念。房地产策划案11一、年会主题房地产公司20__年度年终总结会二、年会时间20__年12月31日下午14点00分至21点30分会议时间：14：00——17：30晚宴时间：18：00——21：30三、年会地点西国贸酒店一层多功效宴会厅四、年会参会人员公司全体员工（41人）五、年会流程与安排本第二年会的流程与安排涉及下列两部分（一）年终大会议程安排13：50全体参会员工提前达成指定会堂，按指定排座就位，等待员工大会开始；14：00—15：30大会进行第一项，各部门及各项负责人上台分别做年终述职报告。15：30—15：45大会进行第二项，由行政人事部负责人上台宣读公司各部门及项目重要负责人人事任命决定书。15：45—16：00大会进行第三项，副总经理宣读年度优秀员工获得者名单；优秀员工上台领奖，总经理为优秀员工颁发荣誉证书及奖金；优秀员工与总经理合影留念；优秀员工代表发表获奖感言。16：00—17：30大会进行第四项，总经理做总结性讲话。17：30大会结束，员工散会休息，酒店布置晚宴会场（二）晚宴安排18：00晚宴正式开始，晚宴主持人引导大家共同举杯，祝愿大家新年愉快，祝愿公司的明天更加美妙。（背景音乐）房地产策划案12前言：营销理由传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一种物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就能够理解一种商品的内在价值，并以此为交换的根据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一种商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价原则是一种主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购置某一品牌的商品，而不是含有同性质的其它品牌。现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一种创新系统来不停审视、破坏现有流程，取而代之更加好的流程，以使自己跑得更快。下列是房地产营销策划书的具体内容。二房地产营销策划书-促销：点石成金现在的竞争，已不仅仅是某一种层面上的竞争。一种公司如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者裁减，这是新时期的基我市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维办法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充足运用创新思想，设计出多个全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为，一打尽。（一）房地产营销策划书-立异：以租带售房地产开发商对其所开发的项目都盼望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。特别是中高档的住宅物业，在买方市场的状况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅合用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。现在高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供不不大于求。在此状况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也能够在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼解决掉，以加紧资金的运转速度。因此，房地产营销应当调节思路，变化方略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），采用“租售结合”的营销方略。“租售结合”房地产营销方略和办法的基本内容以下：当市场发生变化，供应过分，造成楼房难以销售时，应变化营销方略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目的锁定在投资型买家这一目的消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子临时未售出，我们也能够获得一定的租金，并且，随着高明经济的发展造成消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司能够得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们能够用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓和再开发的资金压力，充足调节资金运转率。这样，我们就能够做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋始终出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。因此，本方略很具可行性，市场空间大，大可一试！（二）房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”（园）众所周知，顶楼几乎成了全部开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才干将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置的状况。追本嗍原，我们必须找出造成其独特命运的因素：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷但是气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们能够在顶楼建好能够隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于普通的其它隔热层，相比前者隔热效果更加好，其房内正常温度几乎跟其它非顶楼同样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了能够防热外，还能够起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身含有非普通的吸热功效）。并且，我们投入也不大，100平面大概只需20__元即可，同时，我们的大量建设又能够产生规模效应，进一步减少“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就能够“圆”满解决了。（具体操作办法能够到“永安新村”“取经”）妨碍顶楼销售的难题尚有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一能够做的就是对其进行精细化的市场细分，目的群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采用低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的赔偿，以弥补其局限性。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么？（固然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们能够大胆对消费者以“三包”的承认，并订立附外质量确保合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高规定的产品质量为基础的，由于营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）（三）房地产营销策划书-中楼：以旧换新俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、含有创新推广手段的公司，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的方略手段奉为“尚宝”的公司，必然走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，公司只有永远保持创新的头脑，不停将其新思想转化为独特的、适应现实规定的模式，并成功付诸实践。才干稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。现在，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采用差别化的市场方略，努力发明与对方的差别，以对的的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。通过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其它80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场构造状况必然还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并勇于抓住市场，而失败者之因此失败就由于他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个成果值即可。有关这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场根据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其它物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”方略在多个宣传办法的基础上（背面提到），一次又一次的激发着他们的购置欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者确实是那些最能适应现行环境规定的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。（四）房地产营销策划书-绿化：诗意栖居“诗意栖居”是人类居住的最高梦想！因此古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化规定更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不当，完美当中有那么一丝丝局限性：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。满眼的绿色意味着宽敞的视野，洞察市场才干开山立业；氧气犹如良好的运行机制，确保置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。（五）房地产营销策划书-物业：“和谐”民主当代消费从普通消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享有服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，后来也愉快再次光顾；在购置商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌标语是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。由于物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最重要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提高“华翠园”销量。三房地产营销策划书-推广：多管齐下一种成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的出名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者故意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲