2023年二手房市场前景及投资研究报告

目

录地产：二手房景气高于新房，成交量持续高增长乘用车：销量增速转正，库存偏高制约生产复苏商贸文旅：市内经济热度不减，城际流动仍有韧性01下游行业电力：沿海发电耗煤增速回落，水电出力仍弱钢铁：表观需求回升快于供给扩张，驱动钢价回升水泥：供需转好、产销顺畅，带动水泥价格止跌回升玻璃：需求低位回升，供过于求驱动库存续升化工：下游订单有限,

原材料采购放缓,

长丝价格续降新能源：上周光伏组件价格上涨，锂电材料价格续降02中游行业煤炭：进口煤动力煤价格回调，焦煤价格走平03上游和交运大宗：鹰派担忧再度强化，带动美元指数高位续升有色：库存走势分化，带动铜铝价格走势歧化原油：供给一收一放，上周原油价格高开低走交运：散运价降、集运价降，货运流量同比仍弱01下游行业地产：二手房景气高于新房，成交量持续高增长下游

1.1指标数据表现解读上周（2月13-19日），30城商品房成交面积需求节后第3周，环比来看，30城新房成交量仍在季节性回升，但对标农历同期，成交量降幅略有扩大，反映新房成交恢复偏慢。从库存来看，库销比走低但仍高于历年同期平均水平，印证销售略弱于往年。向前看，未来二手房市场景气或向新房市场传导，但节奏仍待观察。土地市场方面，各地块成交热度分化仍大，北京土拍出现底价成交与触及顶价成交同时存在的现象，指向土地市场热度边际回升。较农历同期下滑16.8%。根据贝壳研究院数据，2月全国首套房平均贷款利率环比下降6BP至4.04%；二套利率平均为4.91%，环比持平。价格上周百城宅地成交面积(MA4)同比降幅缩窄至41.3%，百城土地溢价率续升至13.5%。土地库存上周十大城市商品房库销比续降至73.9周，高于近2年农历同期。图：历年农历各周30城地产日均成交量（万平方米）图：历年农历各周十大城市库销比（周）140120100802016202020172021201820222019202320162018202020222017201920212023140120100806040602040020资料：Wind，长江证券研究所。注：数据截至2023年2月5日。资料：Wind，长江证券研究所7乘用车：销量增速转正，库存偏高制约生产复苏下游

1.2指标数据表现解读受益于春节错位，2月前12天乘用车零售及批发销量增速由负转正。零售增速远高于批发，侧面反映出线下消费场景恢复后，零售端去库较为顺利。从生产来看，乘用车半钢胎开工率季节性转好。但从铝行业开工调查的情况来看，汽车相关型材、原生铝的订单量不及历年同期。这从侧面反映出汽车产业链下游库存较高，反向压制了生产复苏。2月前12天，乘联会乘用车零售销量同比增速由负转正至46%，批发销量同比增速由负转正至27%。需求生产

上周半钢胎开工率续升至71.7%，高于去年农历同期。库存

1月经销商库存系数反弹至1.8，高于近9年同期。图：乘联会乘用车批发、零售销量同比增速（%）图：历年农历各周乘联会半钢胎开工率（%）50403020108070605040零售销量增速批发销量增速2016201820202022201720192021202303020100-10-20-30-40-50-6019/219/820/220/821/221/822/222/823/2资料：乘联会，长江证券研究所。注：2021年同比增速为两年平均增速。资料：Wind，长江证券研究所8商贸文旅：市内经济热度不减，城际流动仍有韧性下游

1.3指标数据表现解读市内交通上周，百城拥堵延时指数农历同比增速续升至12.7%。节后第3周，城市消费热度不减。一方面，市内交通增速保持稳定，绝对水平持续位于历年同期高位；另一方面，十城商市内

上周，样本城市商圈客流指数农历同比增速续升至13.7%；

圈客流指数环比持续走强，餐饮龙头在情人节当日及周末的消费电影票房农历同比增速由负转正至52.9%。排队热度明显走高，反映居民消费力也在持续复苏。城际流动方面，元宵节后，城际迁徙规模保持坚挺；航班方面，全国航班数量稳定在高位，单周农历同比增速由负转正。城际流动上周，国内航班量农历同比增速由负转正至2.2%；百度全国迁徙规模指数农历同比增速续升至33.5%。图：长江&脉策10城商圈客流指数（2019年同期=100）图：历年同期百度全国迁徙规模指数（MA7）18010402019202020212022202320192021202320202022160140120100809408407406405404403402401406040200资料：脉策科技，长江证券研究所。注：根据样本城市2021年全年的社会消费品零售总额加权，样本城市包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、西安、厦门、长沙、郑州、沈阳。资料：百度迁徙，长江证券研究所。注：数据截止2023年2月12日。902中游行业电力：沿海发电耗煤增速回落，水电出力仍弱中游

2.1指标数据表现解读2月前16天，沿海八省电厂发电耗煤月度同比增速由负转正至18.7%，较上月上抬41.4pct；单周农历同比增速回落至7.5%，环比增速回落至3.4%。火电上周，沿海八省发电耗煤同比增速略有回落，但仍高于2019年以来同期，反映全社会用电量仍有韧性。分产业来看，我们认为，支撑当前用电需求走强的主要是第三产业，而第二产业对用电需求的增长有较大拖累。上周三峡水库出库量同比降幅扩大至9.5%，环比增速反弹至6.1%，净出库量反弹。水电图：沿海八省电厂周度日均耗煤量增速（%）图：三峡水库周度日均出库流量（立方米/秒）同比2021(右,万吨)2019(右,万吨)2022(右,万吨)2020(右,万吨)2023(右,万吨)500002018202020222019202120234500040000350003000025000200001500010000500020151050-5-10-15-20-25280260240220200180160140120100800资料：CCTD，长江证券研究所资料：Wind，长江证券研究所11钢铁：表观需求回升快于供给扩张，驱动钢价回升中游

2.2指标数据表现解读上周螺纹表观消费量农历同比增速由负转正至14.7%，热轧表观消费量农历同比增速回落至15.3%。需求上周钢材需求边际回暖，螺纹、热轧表观消费量回升明显，均录得农历同比正增长。生产方面，由于钢厂盈利能力仍偏低，使得钢厂生产意愿保持低位，恢复相对缓慢。需求较强而生产偏弱，使得钢材库存累积的速度边际放缓，库存峰值的高度或比往年更低。供需相对偏紧，带动螺纹、热轧价格反弹，再度进入上行轨道。上周高炉开工率续升至79.5%，高于去年农历同期；钢材总产量农历同比增速由正转负至-0.9%。生产价格库存上周螺纹、热轧价格双双反弹；螺纹吨钢亏损扩大，热轧吨钢亏损缩窄。上周钢材社会库存总量补库放缓；但其中，螺纹补库节奏放缓，热轧库存由补转去。图：螺纹钢及热轧板卷价格（元/吨）图：历年农历各周螺纹表观消费量（万吨）800700600500400300200100020182021201920222020202370006000500040003000HRB33520mm螺纹钢平均价上海3.0mm热轧板卷价格-100-20020/220/821/221/822/222/823/2资料：Wind，长江证券研究所资料：Wind，长江证券研究所12水泥：供需转好、产销顺畅，带动水泥价格止跌回升中游

2.3指标数据表现解读需求上周全国水泥出货率续升至34.6%，高于去年农历同期。伴随天气转暖，下游开工逐步走强，带动水泥采购需求会上，上周全国水泥出货率稳步续升，表现持续好于2022年及2019年同期。生产随需求同步改善，各地区水泥粉磨开工率普遍回升。需求启动略快于供给，带动水泥库容比环比回落。库存压力略有减轻，使得厂家有动力上调价格，带动全国水泥均价边际回升。生产价格上周粉磨开工率续升至36.7%，高于去年农历同期。上周水泥均价反弹至429.7元/吨，环比增速由负转正至1.3%；水泥-煤炭价差反弹。库存

上周全国水泥库容比续降至66.9%，高于近2年农历同期。图：全国水泥均价

(P.O

42.5)（元/吨）图：历年农历各周全国水泥出货率（%）100650201820212019202220202023全国P.O

42.5袋装水泥含税均价908070605040302010060055050045040020/220/821/221/822/222/823/2资料：数字水泥网，长江建材，长江证券研究所资料：数字水泥网，长江建材，长江证券研究所13玻璃：需求低位回升，供过于求驱动库存续升中游

2.4指标数据表现解读需求上周玻璃表观消费量农历同比降幅收窄至10.2%。尽管下游建筑复工稳步推进，但玻璃需求未见明显好转，上周玻璃表观消费量低位回升，仍低于2022年同期水平。玻璃与水泥需求走势分化，或反映基建开工整体强于地产竣工。需求未见好转，供给端复苏动力不强，上周玻璃日熔量环比走低。综合供需两方来看，供过于求现象仍在，带动玻璃总库存高位续升。生产价格上周玻璃周产量农历同比降幅扩大至8.6%。上周5mm浮法白玻价格持平在89.5元/重箱，玻璃-纯碱-天然气价差回落。上周玻璃总库存环比增速回落至5.6%，总库存绝对水平高于近2年农历同期。库存图：全国浮法玻璃价格（元/重箱）图：历年农历各周玻璃表观消费量（万重箱）3500180160140120100802021202220235mm浮法白玻价格300025002000150010005000604019/2

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23/2资料：卓创资讯，长江建材，长江证券研究所资料：卓创资讯，长江建材，长江证券研究所14化工：下游订单有限,

原材料采购放缓,

长丝价格续降中游

2.5指标数据表现解读需求上周涤纶长丝最低产销率、最高产销率双双续升。上周涤纶长丝产销率边际好转，但整体仍偏弱。根据行业反馈，冬季订单偏少使得当前纺服下游在手订单偏低，而前期原材料备货较为充足，导致节后下游采购意愿不强。多数下游厂商准备根据3月订单情况决定后续原材料采购。需求偏弱带动PTA产业链价格持续回落，涤纶长丝库存边际积累。而下油库存积累反向拖累生产，江浙织机负荷率回升节奏慢于往年。上周PTA产业链负荷率全线走强，PTA工厂负荷率反弹，聚酯工厂、江浙织机负荷率续升。生产价格上周PTA产业链产品价格全线下跌；PTA、聚酯切片、涤纶长丝POY价格续降。上周涤纶POY库存天数续升至25.1天，库存低于去年农历同期。图：化纤产业链产品价格（元/吨）图：历年农历各周江浙织机负荷率（%）PTA价格聚酯切片价格涤纶长丝POY价格8070605040100009000800070006000500040003000200020162018202020222017201920212023302010020/220/821/221/822/222/823/2资料：Wind，长江证券研究所资料：Wind，长江证券研究所15新能源：上周光伏组件价格上涨，锂电材料价格续降中游

2.6指标数据表现解读上周，原料方面，多晶硅致密料价格持平；硅片环节，所有型号价格均持平；电池片环节，所有型号价格均回落；组件环节，所有型号价格均上涨。光伏方面，上游涨价持续向下传导，加上下游装机尚有支撑，带动组件涨价。但向上游看，随着硅片厂与硅料企业订单陆续签订，价格逐渐趋于稳定，涨价潮告一段落。电池片环节，由于面临部分库存压力，电池片企业开启小幅降价。锂电材料方面，市场在新能源车未来需求走向上出现摇摆，叠加美元指数维持高位，带动锂电材料价格持续走弱。光伏锂电上周碳酸锂、氢氧化锂价格双双续降。图：国内光伏组件价格（元/W）图：电池级磷酸锂及氢氧化锂价格（元/公斤）275-280W多晶组件355-365W单晶组件单晶210组件325-335W单晶组件单晶182组件2.22.01.81.61.464056048040032024016080电池级碳酸锂电池级氢氧化锂01.220/220/821/221/822/222/823/220/220/821/221/822/222/823/2资料：PVinfoLink，长江电新，长江证券研究所。资料：亚洲金属网，长江金属，长江证券研究所。1603上游及交运煤炭：进口煤

动力煤价格回调，焦煤价格走平上游

3.1指标数据表现解读上周煤价进入拉锯阶段，上半周煤价受澳煤影响价格持续回落。但随着电厂日耗持续走强，电厂可用天数快速下滑，下游采购需求逐步走强。同时，秦皇岛港煤炭库存续降，逐步回归合理水平，驱动煤价止跌。焦煤方面，钢材生产节奏趋于稳定，焦煤供需相对平衡、库存保持低位，支撑焦煤价格持续走平。上周煤价以降为主；Q5500K动力煤续降，焦煤持平，无烟煤回落。价格库存上周秦皇岛港煤库存续降，高于近4年农历同期；京唐港炼焦煤库存续降，低于近9年农历同期。图：动力煤、焦煤价格（元/吨）图：历年各周秦皇岛港煤炭库存（万吨）90080070060050040030020020162020201720212018202220192023280024002000160012008004700动力煤焦煤（右轴）420037003200270022001700120040020/220/821/221/822/222/823/2资料

：Wind，长江证券研究所。注：动力煤为广州港山西产Q5500K动力煤含税库提价，焦煤为京唐港山西产主焦煤库提价。资料：Wind，长江证券研究所18大宗：鹰派担忧再度强化，带动美元指数高位续升上游

3.2指标数据表现解读上周美国陆续公布1月CPI数据、1月零售环比增速及1月PPI数据。从结果上看，CPI同比增速持续走低，符合市场预期，然而零售环比增速、PPI同比增速均高于市场预期，市场预期美联储将维持更长时间的高利率政策。这一判断带动美元指数上行。而在大宗商品一侧，微观供需引导农产品、铜、原油价格走强，大宗指数整体微升。商品美元上周CRB指数反弹，RJ/CRB指数反弹。上周美元指数均值续升。图：

CRB现货价格指数与RJ/CRB商品期货指数图：RJ/CRB现货价格指数与美元指数700350310270230190150700650600550500450400CRB现货指数

综合美元指数

逆序

右轴86CRB现货指数:综合RJ/CRB商品期货指数（右轴）:(,)650600550500450400919610110611111621/221/822/222/823/221/2

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23/2资料：Wind，长江证券研究所资料：Wind，长江证券研究所19有色：库存走势分化，带动铜铝价格走势歧化上游

3.3指标数据表现解读上周铜库存续降，而铝库存激增，侧面反映铜铝需求预期分化，带动铜价回升而铝价回落。铜库存续降有供需两方面原因。供给方面，印尼强降水及秘鲁抗议活动导致供给边际走低；需求方面，中国信贷数据走强，支撑铜需求预期持续走强。价格库存上周LME铜均价回升，LME铝均价续降。上周LME铜库存续降，COMEX铜库存续降；上周LME铝库存续升。图：LME铜、LME铝现货价（美元/吨）图：LME铝库存（万吨）4100200LME铜现货价110001000090008000700038003500320029002600230020001700LME铝现货价（右轴ME铝库存502020/220/821/221/822/222/823/221/221/822/222/823/2资料：Wind，长江证券研究所资料：Wind，长江证券研究所20原油：供给一收一放，上周原油价格高开低走上游

3.4指标数据表现解读上周布伦特原油均价续升至85.1美元/桶，WTI原油均价续升至78.5美元/桶，OPEC一揽子原油均价反弹至83.4美元/桶。上周原油供给预期持续受扰动，2月10日，俄罗斯副总理诺瓦克宣布俄罗斯计划在3月减产5%的原油，国际原价格库存油市场供给再度趋紧。而2月13日报道拜登政府拟从战略原油储备中再释放2600万桶，以应对通胀。在供给受扰动的情况下，上周原油高开低走，均价较上一周环比走高。2月10日当周，全美商业原油库存量续升，库欣原油库存续升，美国战略原油储备量持平。图：布伦特和WTI原油期货价格（美元/桶）图：全美商业原油库存量及WTI原油现货价（亿桶）01501301