论房屋异议登记的法律规制

论房屋异议登记的法律规制

公共设施所有权法是保护个人财产的法律，房地产是其的主要内容。我国物权法的实施将对房地产市场不断发生的纠纷起着规范和促进作用。一、商品房预售合同的成立物权法草案第4条规定:权利人及利害关系人认为不动产登记簿记载有错误的,有权申请异议登记,登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。当前,在司法实践中常遇到这样的纠纷:比如有一套房屋,登记簿上注明甲具有所有权,乙说房屋是他(她)的,发生了争议,要解决这个争议,双方肯定要到法院进行诉讼。假如甲在没有进行诉讼之前,就抢先把那套房子卖了,如果法院判决房子归乙,乙拿着判决书到登记机关要求变更登记,登记为自己所有,这时才发现房子已卖给他人最后给真正权利人造成损害。为了防止以上情形发生,物权法草案中规定了异议登记制度,这样一来,根据乙的申请,登记机关在登记簿上甲的所有权那页上,便可以记载“某年某月某日”,乙对房屋有权,从而使其他购房人看到这个异议就不再购买此房,这就避免了真正所有权人的利益损失。物权法草案中关于异议登记还规定了期限,三个月有效,超过则无效,即异议登记后,争议双方,特别是申请者应想办法及时采取措施解决争议。物权法草案第19条规定:债权人为了限制债务人分不动产,保障其将来取得物权,有权向登记机构申请预告登记,预告登记可以用来防止商品房预售中的欺诈行为。商品房预售是我国经济改革的成果之一,一个开发商取得一块土地后,只要他拿到规划许可证,并完成投资额25%后就可以预售,这就是商品房预售。国家允许开发商商品房预售是为了促进商品经济的发展,但是由于在签订商品房预售合同时,房屋还没有盖起来,买房人就不能办理产权过户登记,得不到所有权。目前社会上一房多卖的情形都是因此而引起的“上海市曾经发生过一套房屋卖给6个人的情况”一套房屋卖给若干消费者,只有一个购房人能得到房屋,其他购房人的合同当然有效,可以要求损害赔偿。购房人要求损害赔偿,其前提是开发商有钱如果开发商携款私逃或破产,那么购房人就要遭受损失。有时候即便得到了损害赔偿金,购房人的目的也不能实现。因此,我们需要对商品房预售创设新制度,来保证买房人得到房屋,这种制度就是草案中的预告登记制度“按这一制度,商品房预售合同签定后,买房人就可以拿这个合同到登记机关去办理预告登记”。这时登记机关就会建立一个登记簿,这个登记簿实际上记载了图纸——有多少幢楼,多少间房,每个房都编上了序号。在作预告登记时,购房人可将所买房的序号进行登记,也就是哪幢楼、哪个单元、哪间房已卖消费者“张三”把这些登记好之后,再将商品房预售合同的号码登记在那里,这就完成了预告登记。如果一套房屋已作完登记,开发商要把这套房卖给别人的话,则合同无效。可见,商品房预售合同买房人可通过预售登记使合同的请求权取得物权的权力,从而可以对抗他人。预告登记制度当然也可以保护银行抵押权的利益。比如开发商在房屋盖起之前,就可以把这幢楼甚至这个小区抵押给银行,这时双方签了抵押协议,由于房屋没有盖起来没法办理抵押登记,银行得到的是抵押合同上的债权,而不是抵押权万一这个开发商将来又将同样的房屋抵押给别人,那么在先银行就要遭受损失。因此,同样的,在先的这个银行也可拿着这个抵押协议到不动产登记机关去办理预告登记。办理以后,开发商再抵押给别人,别人的抵押权无论如何都在后,就确保第一个银行行使自己的权利,保护自己的利益。预告登记制度,对于弥补解决商品房预售中存在的问题的确有着重大意义。然而,物权法草案中关于不动产登记机构的规定也需要进一步完善目前,我国的不动产登记机构名目繁多,很不统一管房屋的办理房屋登记,管土地的办理土地登记,管水的、管森林的、管草原的等等都有自己的登记机构。登记机构的不统一会给不动产登记制度的推行带来困难比如说房屋,房屋的所有权要转移,你要到房产登记机构去登记;如果这所房屋的地基土地使用权要变动,你又要到管理土地的登记机构去登记,这就给当事人带来了无穷的麻烦,也不利于市场经济的发展。上海、深圳已将土地、房屋登记机构合为一个,但这个“统一”在全国还没有做到。迫切希望通过物权法来实现不动产登记机构的统一。但是,物权法草案第10条规定:“不动产登记,由不动产所在地的县级以上登记机构办理”。这是对登记机构统一问题的回避。登记机构没统一,前面再加上县级以上,把登记机构进一步分化,不动产登记机构要看财产所有人的级别:普通公司到区级登记机构登记,市级单位到市级登记机构登记,省级单位到省级登记机构登记。其结果是登记机构分为不同层级、层次,会给当事人造成极大危害。比如,一个人买房,到区一级登记机构去查登记簿,登记记载清清楚楚、明明白白,该房屋上没有设定任何抵押权,于是付款、办理过户登记,搬进去居住。可是后来银行向法院起诉要拍卖这所房屋,因为银行有抵押权,而且拿出的证据是在市一级登记机构的登记记载。面对这样一个纠纷,法官只能判决其中的一个当事人享有所有权或抵押权,这对于另一方当事人来说是不公平的。为防止上述情况的发生,笔者建议物权法应规定统一的登记机构,而且该机构应与行政管理权脱钩,这样可以避免登记机构凭借手中的行政权滥收费用,增加不动产交易成本。当前,我国也可以借鉴德国的经验,将不动产登记机构设在县级法院,由专门人员负责登记。总之,不动产登记机构的确定和统一,对于不动产登记制度的完善有着重大意义。二、物权法各部分条款对房地产物权的保护房地产贷款在国有商业银行全部贷款中的比例一直居高不下,给地产业和国有商业银行都带来了很大的风险,即将出台的物权法会在规范建设用地、不动产登记制度等方面做出规定,从而达到进一步规范房地产市场、降低金融风险目的。物权法草案规定了不动产登记制度和预告登记制度,一旦房屋买卖合同签订,房屋物权将变得透明,方便了金融部门查询;更使公民物权能得到有效保护;遏制了开发商将已经预售的房子作抵押贷款,造成因到期不能还款,房子被银行收走等现象。不过,对于物权法能否遏制重复抵押贷款现象,开发商的重复抵押贷款,这种漏洞本身来自于银行对贷款的审批过程,如果银行加大对贷款审批的管理监督,这种事情是能够及早发现的。而物权法虽然能够使物权明晰,但这是指房子在建造起来以后,经过初次登记再过户到业主名下;在期房阶段,物权还是不能明晰,开发商仍然可能重复抵押贷款。物权法的其他条款会对房地产市场起一定影响作用,如对土地使用权续期、建设用地收回、建设用地使用权等问题的规定会对房地产开发商有一定的约束,保护物权所有人的利益。生命权、财产权和自由权是公民的三大权利之一,而在中国房产和土地分离的情况下,公民的私有财产权利实际上也分离了,自然就会产生涉及这些权利的冲突。比如房产的土地证一般都是70年,过了70年怎么办,急需物权法做出明确规定。通过法律程序对房地产涉及的一些范围做明确规定,会起到规范房地产市场秩序的作用。物权法保障的是房产的第一次抵押,并对土地的占用和使用都界定清楚;物权法的约定是法律约定,是通过公示的方式和透明的法律程序,让权利人知道自己的权益,这些都会有益于处理房地产行业个别环节的漏洞物权法对于物业管理、开发商的建筑对相邻建筑的通风和采光情况、甚至电线电缆和水管等设施的权益划分等问题,都会有一定的影响。三、业主对物业的反对“物权法”是保护私有财产的法律,房地产是其最主要的内容。其草案最显著的变化是明确了小区共享部位、共享设施的所有权,解决了困扰小区的大难题。这也是被业内专家评价为最好的一条规定。目前,“物权法”草案对以前热点问题做了针对性规定:如经2/3以上业主同意即可设立“基金”。“基金”既可以经营又可以转让、挪用,业主可利用基金为全体业主做更多的事情。“物权法”草案打破了对专项维修基金“专款专用的限制”。草案还赋予了业主会议更换物业的权利,一位物业业内人士分析。“物权法”颁布后,物业公司被炒的现象可能会大量出现。2004年,李敖之女李文打起“一元钱打官司”,赵本山拒交11万元物业费、朱明瑛向物业提出反诉,明星们誓言与物业“斗争”到底的同时,更多的业主也将“维权”搬上了网站论坛。业主拒交物业费以表达不满。2004年,北京市业主对物业管理的投诉从2002年的280件增至307件。“我不是不想给钱,也不是没钱给,更不是我想违法,问题是这钱应该给谁”。朱明瑛向物业提出质疑。她拒交物业费的理由是:收费标准与服务水平差距巨大:房子里暖气、热水等设施不好,冬天晚上要盖两层被子和毯子。北京市消协的一份调查显示,73%的业主对物业公司不满意,42.8%的业主和朱明瑛有着同样的愤怒。调查还发现:53.1%的业主反映物业收费项目和标准根本没有公示或不清楚物业收费项目和标准;47.4%的业主反映物业收费不开具发票。调查还发现,北京1500多个小区中,竟有55.5%没有业主委员会,其中,经济适用房小区比例最高,达70.8%,高档商品房小区有68.2%,普通商品房小区也达47.7%。没有业主委员会,意味着业主失去了参与小区管理的权利,失去一个与物业公司沟通的平台。北京市消协相关人士认为“物业管理条例”物权不明晰。2003年9月1日国务院颁布实施的《物业管理条例》,第一次以法规的形式赋予了业主“小区主人”的身份,业主拥有更换物业的权利。“物权法(草案)”最显著的变化是明确了小区共享部位、共享设施的所有权,解决了困扰小区的大难题。因此这一条被业内专家评价为最好的规定:“建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,均属于建筑物区分所有权人共有《物权法》要求,将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形