物流园物业管理方案范文

物流园物业管理方案同昌建材物流园物业管理方案第一节物业管理服务的构想与策划

第二节管理方式，工作计划和物质需求状况

第三节各项指标的承诺及完毕承诺的方法

第四节管理人员的配备，人员培训及人员管理

第五节管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理

第六节便民服务

第七节物业管理收费原则建议及收支测算

第八节日常物业管理

第九部分公众制度及应急方法

精神文明公约

安全防备办法管理规定

消防安全管理规定

道路及车辆管理规定

物流园区设备安全运行制度

智能控制中心管理规定

消防给水设备保养制度

空调设备巡视管理制度

水泵房运行操作规程

水泵房运行注意事项

绿化养护制度

清洁卫生管理规定

清洁作业规程及操作要领

清洁服务质量原则检测办法

意外事件解决方法

消防应急方案

停水及事故解决方案

物业管理委托合同

物流园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价

结束语

第一章前言

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高都市整体水平起到了主动的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的增进了这一行业的发展，在不停规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.

潍坊乐群物业管理有限公司在顺应市场需要，提出"内部精细管理，对外稳健发展"的战略思路.在这思路的指导下来谋求公司的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是"只有最认真，才干最专业，只有最专业，才干最强大".我们公司做好，做大，做强，为客户发明价值，也是对客户的最佳回报.第三章物流园物业管理方案

第一节提高管理服务水平的整体构想与策划

北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区.一期占地面积xxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，框架构造，其库房面积xxxx平方米，办公面积xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，园区道路面积xxxx平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防备系统，园区设有出入口一种.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理招标的各个要素，我公司管理思路概括为"一种模式，二项承诺，五个重点，五大方法".

一，认识与定位

该物流园区作为一种大型物流园区物业，整体形象应当着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范

开放体现该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式

高效展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制

规范体现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌

二，一种模式

作为国际化物流园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司拟定该物流园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式.

在我公司进驻后，要将公司"全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌"的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:"岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务".我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.

三，二项承诺:

1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例.

2，自接管之日起，即按照ISO9001-服务质量体系全方面实施物业管理服务.

四，五个重点:

针对该项目的特点和工作难点，我们拟定了在管理上的五个重点:

1，树立物流园物业整体形象

通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化氛围的融合，塑造物流园区开放，高效，规范的整体形象.

2，确保因管理因素造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的核心.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，能够确保该区域内因物业管理因素而造成的治安，消防事件发生率为零.

3，维护好物流园区的环境

该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才干从根本上呈现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达成茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的呈现项目的良好形象

4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值

另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增加，从而达成保值增值的目的.

5，树立管理公司本身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从本身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理服务增加附加值.五大方法:

1，根据该项目特点，在治安管理上充足强调人的因素，全部保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全方面防备与重点防备相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防备能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.

2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状规定，我们将设立环境管理部(环卫，绿化)，养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到物流园区的人员都自觉爱惜区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.

3，确保车辆有序停放.为避免车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，予以解决，最后达成整洁，规范停车和秩序井然的目的.

4，实施大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理办法.这种办法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.

5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.

每二节拟采用的管理方式，工作计划和物质需求状况

一，拟采用的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的方法，我们拟采用的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.

基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和原则制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加当代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分阐明.

(一)组织系统:

1，贵公司能够直接对管理处下批示，以提高服务效率.

2，管理处实施垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作员工.

(二)，运作程序系统:

1，整体运作程序

2，内部运作流程

阐明:

1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，确保指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效确保管理及时到位.

2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文献进行规范.同时充足授权，在权责范畴内最大程度地调动员工的工作主动性和主动性.

(三)，激励系统:

阐明:

1，激励机制重在尊重个体权利，保持团体战斗力，服务顾客，发明经济和社会效益.

2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充足发挥员工效能和工作主动性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.

3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过处罚"打"着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.

4，培养提高机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于公司，一专多能，精益求精，在提高上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展发明有利环境.

5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实施浮开工资，增强工作能力.

6，公司文化机制是发展之源，通过公司文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过公司文化的凝聚力，引导功效，约束功效把员工的目的和公司的目的紧密结合起来.

工作计划

根据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划以下.

(一)前期管理工作计划

序号

项目

内容

时间

备注

1

物业管理标的调研

全方面理解物业管理标的

xx年xx月xx日

尽量提前

2

拟订管理方案

结合调研成果拟定管理方案

xx年x月xx日

尽量提前

3

接管合同订立

1，方案送审

2，订立合同

方案确认时止

尽量缩短时间

4

组建管理队伍

1，选拔2，培训3，上岗

方案确认至进场

5

整治及完善办公条件

1，安排管理用房

2，安排员工宿舍

3，物质装备到位

方案确认至进场

6

制订管理制度

1，制订切合实际的各项物业管理制度

2，导入ISO9001-

7

物业接管验收

办理书面移交手续(二)常规期管理工作计划

序号

项目

内容

时间

备注

1

房屋及公用部位维修保养

1，制订大，中修计划方案;

2，日常零修，急修管理;

3，日常保养巡逻管理;

4，维修质量管理.

接管验收后开始，部分待施工单位保修期满

属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助

2

公共设施，设备及场合的使用，维修，养护，管理

1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其它.

接管验收后开始，部分待施工单位保修期满

属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助

3

安保管理

1，24小时值班及巡逻，监控等安全防备管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.

接管验收后开始

4

车辆管理

1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.

接管验收后开始

5

清洁卫生管理

1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.

接管验收后开始

6

绿化管理

1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.

接管验收后开始

7

客户服务管理

1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.

8

标记系统管理

标记日常维护管理

9

档案管理

1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立顾客档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度.

接管验收后开始

第三节:各项指标的原则及达成原则指标采用的方法

本节参考《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范物流园区达标评分细则》及ISO9001质量原则，我们对项目之物业管理规定的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完毕的实施方法.

序号

指标名称

工作原则

指标测定根据

管理指标实施方法

1

房屋及配套设施完好率

95%

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

采用区域巡逻管理与管理中心控制相结合的工作办法，贯彻责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案统计

2

房屋零修，急修及时率

96%

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

建立严格的修缮制度，规定维修人员接到维修单后携带工具5分钟内达成现场，零修工程及时完毕，急修工程但是夜.并建立回访制度和回访统计，以优质服务为本，24实施小时值班制度

3

维修工程质量合格率

99%

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，确保反馈渠道畅通，以确保维修服务质量

4

大型及重要机电设备完好率

99%

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，谋求专业公司支持，全部维修人员全部持证上岗，实施24小时专人值班，出现故障及时排除

5

疾呼完好及使用率

95%

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

贯彻负责人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定时维护保养，由维修部贯彻，客户服务中心监督，并建立健全档案统计，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用

6

停车场完好率

95%

7

路灯安好率

95%

8

消防设备完好率

98%

9

治安案件发生率1%下列

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

实施24小时保安巡逻制度，分快速，中速，慢速巡逻，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际状况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保物流园区人身财产安全

10

财产被盗率1%下列

11

违章发生率1%下列

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

建立交叉巡逻制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时解决，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立对应的回访制度

12

违章解决率90%下列

13

火灾发生率1%下列(年)

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

全员义务消防员制，拟定消防应急方案，定时培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡逻，发现隐患及时解决，确保安全

14

绿化完好率无

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量原则

建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡逻制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.

第四节:管理人员的配备，人员培训

一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配备状况，帮我们在人员配备上坚持以公司"精干，高效，敬业"的用人原则为基础，拟定"重学历也重能力，重水平更重品德"的用人原则，严把人才选聘关.我们规定管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实施裁减制，才干确保管理目的实现.

(一)，管理处人员配备图

(二)，物业管理处人员岗位分布阐明

1，管理处主任:1名，负责全方面工作.

2，文员:负责前台服务，和解决行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.

3，主管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.

4，维修部:2名，负责物流园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.

5，保安队中队长:1名，负责保安队全方面工作及对部门人员检查监督工作.

保安:20名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.

6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全方面工作及对部门人员检查监督工作.

绿化技师:2名，负责绿化养护工作.

环卫工人:6名负责物流园区公共区域卫生.

(三)，人员培训

公司的竞争是人才的竞争，而人才的竞争核心在于公司与否最大程度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们拟定了"全员培训，全过程考核"的培训方针，使培训真正贯彻到实处.

1，培训的目的:

通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.

2，培训内容:

(1)新员工入职培训:

A，公司培训:公司质量方针，质量目的，公司理念，公司精神等;

B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;

C，管理处概况培训:物流园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;

D，物业管理基础知识及强化服务意识的专项培训;

E，军训与参观学习.

(2)岗位专业技能培训:

A，基本技能培训:对应岗位的专业知识，ISO9001文献(涉及质量手册，程序文献，工作批示，统计表格等);

B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.

(3)素质提高培训:

A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或运用现有条件，举办电脑，消防，环保等有关知识讲座;

B，管理人员实施"四个一"常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参加一次竞赛.

(4)新政策，新理论培训:

物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.

(5)培训者培训:

培训者更新知识及观念，吸取新理论，不停创新培训工作思路的培训.

3，培训计划(不具体论述)

4，培训的评定考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于理解员工与否按培训规定和原则指导工作，对没有按规定做的员工进行监督和指正.

(2)培训后考核:分为实操考核和书面考核两种，反馈培训绩效，把考核的成果作为薪资发放的根据.

第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，

设施，设备，业主档案的建立与管理

一，管理规章制度

科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们获得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提高物流园区形象的重要根据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际原则人，及我公司质量体系文献的规定，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际状况对规章制度及有关程序作合适调节.管理制度重要涉及公众制度及应急方法，ISO9001服务质量控制程序文献，公司内部管理制度等.

二，档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全方面，丰富，收集时尽量地完整.我们拟对项目全部物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立对应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.

三，档案管理运作环节

1，资料的收集，直接从属于客户服务中心.建立对应的规章制度，对全部档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全方面收集，小到一盆花都有具体的资料收集.

2，资料的分类整顿，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.

3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文献流失.档案的管理环境必须做到"三防"，即防火，防潮，防变质.

四，档案资料的分类

1，接管移交资料:

名称

资料内容

工程建筑产权资料

A:规划图纸，项目批文，用地批文

B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证

C:拆迁安置资料

工程技术资料

A:红线图，总平面图

B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告

C:工程合同，工程预决算

D:工程设计变更，告知及技术核算单

E:竣工图:1.单体建筑，构造，设备竣工图

2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图

F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书

G:钢材，水泥等重要材料的质量确保书

H:新材料，构配件的鉴定合格证书

I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检查合格证书

J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料

K:砂浆，混凝土试块，试压报告

L:绿化工程竣工图

M:其它技术资料

2，管理档案资料

名称

资料内容

物业资料

A:基本资料B:标记资料

事务管理资料

A:事务值班表B:事务交接统计表

C:物品搬出(入)记录表D:日常事务巡视统计

E:事务回访记录表

维修资料

A:维修申报表B:维修服务派工单

C:维修回访统计本D:公共设施维修统计

安全防备及交通管理资料

A:日常巡逻统计，交接班统计，值班统计

B:查岗统计C:物资搬运放行统计，紧急事件解决统计

D:车辆管理统计，车辆具体资料，车辆出入统计

设备管理资料

A:公用设施保养维修统计B:各项机电设备保养维修运行统计

C:设备分承包方维修保养统计D:设备检查统计

员工管理资料

A:员工个人资料，聘任表B:员物流绩考核及奖罚统计

C:员工培训计划及实施统计D:员工培训考核统计

E:员工外出考核及参加演习统计F:员工住房及内务管理统计

意见反馈资料

A:服务质量回访统计表B:意见调查，统计统计

C:投诉及解决统计表

行政文献资料

A:管理处主任值班及督察统计B:政府部门文献

C:物业公司及主管领导部门文献

D:管理处规章制度，告知，通报等文献

E:管理处荣誉一览表F:管理处接待来访参观统计表

会务资料

A:会务承接实施方案B:会务摄影及录音，录像资料

第六节:便民服务

当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持"以客户为中心，优质服务，低价收费"的经营方针，尽量开展各项便民服务，涉及免费服务项目和有偿服务项目，下列面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想方法满足.

序号

项目

服务收费标准

备注

1

代理办公物品维修

按维修单位原则收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收合适服务费

2

代购车船航空票

除实际费用外，按规定加收手续费

3

代寄，代领邮件

加收合适服务费

4

配备急救箱，急救药品

按药品的实际收费，不加收服务费

5

建立活动组织，组织文体活动

活动费用按实际发生收费，不加收服务费

第七节:物业管理收费原则建议及收支测算

本项目物业管理采用包干制，库房物业每平方米每月x元，办公物业每平方米每月x元，宿舍物业每平方米每月x元，即:每月物业公司的收入为（自己列出、算出），每月物业公司支出及利润见下表:

类别

序号

项目

计算式

月支出

备注

物业公司利润xx元

第八节:日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功效的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并根据贵单位的承认项目实施整治和进一步完善物业管理方案，为此后物业管理打基础.

常规期物业管理工作，涉及房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防备管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面有关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行论述.

一，介入期

在此阶段，我们重要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.

(一)，调研，编写方案工作

(二)，验收接管

1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.

2，对项目进行全方面验收，接管，涉及资料接管，另附验收接管有关表格.

3，如有整治，在整治完毕后对整治项目进行接管，届时另列清单交接.

二，常规期物业管理

(一)，安全管理

1，安全防备管理分为四个层次:第一层为督导层，全方面巡逻防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实施步行巡逻，发现问题及时解决或报告解决，同时我们将编制专项方案进行团体组织集会.

四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随处吐痰和大小便，不高空抛物，不喂养禽兽，不在公共场合弃置及堆放杂物，共同维护公共卫生.

五，爱惜公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.

六，爱惜花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.

七，加强安全防备意识，认真做好防盗防火工作.

八，主动参加公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱惜小朋友，关心协助残疾人.

九，主动维护物流园区形象，提出合理化建议，主动配合管理处的各项工作，为将物流园区创立成物业管理示范项目而努力奋斗.

安全防备管理规定

为提供优质保安服务，保障物流园区的公共设施及人员生命财产安全，特制订本规定.

一，物流园区安全治安保卫工作由物流园区物业管理处协助辖区派出所完毕.管理处工作人员有权对违反物流园区管理规定的行为进行检查，纠正.

二，物业管理处的职责和权利

1，严格执行国家治安条例，亲密配合公安机关维护物流园区公共设施及人员生命，财产安全.

2，实施封闭式的安全管理方法，保安人员24小时值班巡逻，解决全部紧急事项.

3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.

4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行.

5，对不恪守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门解决.

三，物流园区严禁下列行为:

1，严禁非法携带，寄存枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.

2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.

3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.

4，严禁窝藏各类犯罪分子.

5，不得运用房间为盗窃活动提供方便.

6，严禁制造，复制，出售，出租或传输淫秽书画及淫秽录像物品.

7，未经同意不得私自改装，破坏正常供电线路.

8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.

9不得故意损坏区域内多种公共设施，设备.

有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关解决.

四，物流园区经营人员职责和义务:

1，恪守国家有关法律，法规和本物流园区的各项规章制度.

2，含有足够的安全意识，主动配合物业管理处保安人员，搞好物流园区的安全保卫工作.

3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理到解决.

4，对的作用电子智能化系统，确保有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承当自己造成的对应事故责任.

消防安全管理规定

为了加强物流园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制订本规定.

一，本规定由物业管理处和物流园区全部人员共同遵照执行.

二，物流园区的防火工作，根据"防止为主，防消结合"的原则，实施综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.

三，物流园区的防火管理实施分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.

四，物业管理处的防火工作职责:

1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;

2，制订防火管理制度，并监督保障实施;

3，定时组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火状况，协调有关方面采用对应保障方法;

4，确保公共区域疏散通道的畅通;

5，定时对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其解决良好备用状态;

6，正常状况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊因素需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时告知全部人员加强防备;

7，领导义务消防组织，进行扑救早期火灾和安全疏散演习;

8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;

9，组织人员补救早期火灾，对状况严重难以扑灭的，应及时打"119"电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故解决.

五，物流园区经营人员的消防职责和义务:

1，恪守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;

2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;

3，室内不得寄存超出0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;

4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其它疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;

5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;

6，严禁封闭或损坏安全疏散标记，事故照明设施及消防标志;

7，遇强雷天气，尽量关闭全部电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;

8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，快速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;

9，学习消防常识，掌握简易的灭火办法，发生火警及时报警，主动扑救;

10，发现她人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;

11，全部人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.

六，物业管理处或房屋产权单位需要变化的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规规定，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.

七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定予以赔偿.

八，公共娱乐场合按《公共娱乐场合消防安全管理规定》执行.

九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行解决.

道路及车辆管理规定

为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制订本规定:

一，各类车辆在本区域行驶停放，须恪守下列规定:

1，恪守交通管理规定，爱惜道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;

2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超出安全原则，严禁超车;

3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安全;

4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;

5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;

6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;

7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.

二，停车场管理规定

1，服从保安员指挥，严格按照标记有序行驶及停放;

2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;

3，不得损坏车场设施，对的使用停车卡，对冲关者一律严惩;

4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;

5，车辆有滴漏机油等现象必须立刻清洗干净;

6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;

7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;

8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责解决.

物流园区设备安全运行制度

一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为原则，机电设备的操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持对应的操作证，上岗证.

二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实施24小时值班制度，值班员必须亲密留心和掌握设备的运行状况，发现问题及时解决，并做好运行统计.

三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，确保设备完好.

四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.

五，设备管理人员应理解和掌握设备运行规律，贯彻以防止为主的方针，避免事故发生.

六，维修设备时，应准备好材料和采用对应的安全方法和技术方法，避免触电及设备事故的发生.

七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.

八，做好设备运行和维修统计，建立设备台帐，定时对设备进行清洁卫生.

九，供配电设备房必须含有灭火器材.

智能控制中心管理规定

一，智能控制中心实施专职人员全日值班负责制.

二，信息值班员每天检查各类信号与否正常，如不正常应立刻查清因素，上报主管，碰到重大问题快速上报管理处主任.

三，控制中心出现报警信号，立刻核算信号真伪状况，如报警属实，按有关"应急方法"解决，如属误报应进行复位，并统计在《智能控制值班统计表》中.

四，智能控制系统在正常状况下应处在自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备与否处在完好状态，并将检查成果统计在《智能控制值班统计表》中.

五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立刻告知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.

六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.

七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁寄存易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常见灭火器械.

八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管同意，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.

消防给水设备保养制度

消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备与否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定时做好保养工作，确保设备完好.

一，每月对消防给水设备做好维护保养工作

1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;

2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处在正常启动状态;

3，检查加压泵泵轴与否滴水(滴水每分钟不超出20滴)，对泵轴填料做合适调节，使其保持正常;

4，检查全部紧固体螺栓与否有松动，锈蚀并做合适调节，使其保持正常;

5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.

二，启动检查消防泵加压与否可靠

1，转换开关与否在自动位置;

2，打开排水阀门观察压力表批示，压力降至一定范畴时，消防泵与否安全启动;

3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达成正常压力值时，消防泵与否停止运行;

4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织有关人员进行解决.

三，保养结束后，将转换开关置于"自动"位置，清扫设备卫生，做好保养统计.

中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)

一，中央空调开机成功后，为了确保空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的重要部位涉及:

1，检查电压表批示与否正常，正常状况为380V±10%;

2，检查三相电流与否平衡，与否超出额定电流;

3，检查油压表与否正常，油压的正常范畴100～150pa;

4，检查进出冷却水温度(进水温度<35℃，出水温度<40℃);

5，检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度<0～18℃，温度6～8℃);

6，主机运转过程中与否有异常振动或噪音;

7，冷却塔风机运转与否平稳，冷却塔水位与否正常;

8，检查管道，阀门与否渗漏，冷冻保温层与否完好;

9，检查控制柜各元件运作与否正常，有无异常的气味或噪声;

10，多种标记工具与否完好等.

二，值班员巡视中发现设备有缺点存在时，立刻告知维修部主管.维修部主管分析缺点后，联系有关技术人员解决，如缺点较严重时，可按操作程序停机，并告知有关人员，阐明状况.

三，值班员对巡视的状况认真做好统计，如设备故障正在解决时，未经维修部主管同意不准离开.

四，为了避免意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡逻统计交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.

电梯巡视监控管理制度

为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行:

一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等重要部位巡视一次，根据巡视状况填写《电梯设备巡视统计》.

二，巡视时按下列内容认真巡视检查:

1，曳引机与否有噪声，异味，与否烫手，轴承螺栓与否松动;

2，减速箱的油位，油色与否正常，连轴器与否可靠;

3，批示仪表，批示灯，各继电器运作与否可靠;

4，变压器，变频器，电抗器等与否过热;

5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等与否正常;

6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求助工具与否放在指定位置;7，电梯运行有无振动，开关门与否顺畅，底坑限速器与否正常等.

三，巡视中发现不良状况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采用方法进行调节.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行解决，必要时可切断电源暂停使用电梯.

四，值班时发现电梯有缺点存在时，必须及时解决，缺点未解决好不得私自离开，监控缺点解决的进度，并主动配合维修人员解决完毕缺点，并做好统计后方可离开.

水泵房运行操作规程

一，水泵房为物流园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作与否正常直接关系到全部人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.

二，水泵的运行操作

1，运行前应检查进出水泵阀门与否打开;水池内储水与否充足;泵的转运与否灵活等等;

2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做合适调节.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧对应的螺栓.

3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;

4，水泵及其它设备的巡视检查应认真认真，做到检查项目不遗漏，并做好统计.

三，泵房卫生

1，泵房内每日交班迈进行清扫，每星期彻底清扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周边不允许有蜘蛛网和积尘;

2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.

四，发生事故时，应从容冷静，快速判断事故因素，做出对应解决，及时报告主管领导，事故未解决完毕，不允许交接班.

水泵房运行注意事项

一，值班员巡逻时应认真认真检查机组运行状况，做到"三勤"(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).

二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;"手动"启动次数不应持续超出3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在"手动"位置运行时间不允许过长.

三，监视变频控制与否按设定时间切换机组，信号，仪表批示与否正常，确认与否在正常压力状态.

四，注意电动机发热，通风状况，经常保持电机周边的清洁，及时排除泵坑积水.

五，水池储水与否充足，浮球阀开关工作与否正常.如储水不在规定范畴内，及时查明因素后对水池储水进行调节，并做好统计.

六，发生下列状况之一者应快速停止运转，必要时切断电源检查因素，消除故障后方可运行.

1，电流忽然升高超出允许范畴时;

2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;

3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;

4，压力表忽然升高或降至不正常范畴时;

5，水泵轴承和电动机温度超出允许范畴时;

6，水泵无水空转或反转时;

7，危及设备或人身安全时.

绿化养护制度

为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.室外养护:

1，基础性更新改造:

土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全方面深耕改良，彻底变化花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.

2，常规性养护工作:

(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能增进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长状况不定时及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际状况进行修剪.基本确保春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;

(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每七天浇透水1-2次，室内盆栽每七天浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，最少要湿润土层5厘米下列，浇水以早晚为主;

(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，去除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;

(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;

(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;

(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完毕补植;

(7)植保:倡导生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完毕，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;

(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好防止方法，避免不应有的损失;

(9)草皮养护:杂草每七天巡逻拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超出8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;

(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻去除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸确保长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;

(11)乔灌木养护:每月巡逻，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻去除，以免干枯影响美观.

清洁卫生管理规定

为了更加好地理解我公司进驻后的具体工作方法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作以下阐明:

第一:清洁品质控制

一，清洁计划

1，向管理处提交清洁服务计划;

2，根据计划书内容按环节实施日，月，季的清洁工作;

3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;

4，月终根据统一考核检讨修订下月度的实施清洁计划;

5，急(突发)事件的解决对应计划方案提交;

二，清洁实施

1，向管理处发出每日清洁完毕状况报告;(简称"日报:)

2，各现场每日举办前日工作状况总结，当时工作安排;(简称"早会"或"例会")

3，各项日常清洁工作安排表，指导书;

4，各项定时清洁工作安排表，指导书;

5，各项内部清洁完毕状况考核资料;

6，各项清洁工作办法批示书;

7，各项清洁工作安全批示书;

三，清洁技术应用

1，清洁新技术的应用和推广;

2，现场清洁问题的研究，解决;

3，清洁高效率办法的研究，运用;

四，清洁监督与检查

1，清洁日检表

2，清洁周检表

3，清洁月检表

4，各项清洁作业原则书

5，各项清洁作业岗位职责

6，清洁奖罚制度

7，各分现场之间交替检查，评比

五，员工管理

1，定时的清洁培训

2，员工道德教育

3，作业原则化管理

4，员工考核制度

第二，清洁原则及清洁方案

一，清洁原则

发明舒适的环境，杜绝任何污染

★在物业区域内部，规定任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角

★亲切的服务，给人以温馨的感觉

★垃圾及时清理，免去空气的污染

保持建筑常见常新

★使用合适的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏

★使用无污染洗剂，保持环境的清新

★采用保护方法，避免建筑使用中的最小磨损

安全作业确实立

★实施安全操作教育

★清洁作业采用安全保护，避免其它建筑的意外损伤

★清洁工作中必须使用作业批示板，警示牌，防护栏，安全帽

作业状况督察

★现场管理者每日巡逻作业完毕状况，提供报告书

★各区域负责人每月进行互检

★公司技术部每月进行作业指导，监督检查

作业效率提高

★大面积作业区域逐步采用人员和机器的互相配合

★建筑采用先进的专用设备进行保养

★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完毕各项作业

树立良好的社会形象，创超一流的环境

★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁

★选用高素质作业人员，重视人员形象教育

★严格规定着装整洁，服务语言原则化

二，具体清洁方案构想

人员的选择，培训，教育

★选择年青，工作勤快，有一定文化素质的员工

★重视职业技能培训和服务规范化教育

★定时进行新技术培训

器材及洗剂选定

★针对石材选用养护技术设备

★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业

★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁

公共场合设施清洁

★洗手间设施定时进行消毒

★垃圾桶，箱定时进行消毒，避免空气污染

保护作业法

★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的办法和洗剂

★保护使用者的作业:A，选择合适的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰

★使用保护剂全方面保护建筑外观

清洁作业的实施

★制订具体的计划书

★管理人员确认作业完毕状况

★定时进行专业的技术培训

★紧急事件的应急增援

★加强夜间作业避免影响白天的正常工作

★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏

★加强大堂的日常作业

三，清洁业务的基本方针

建筑物原来是美造型，脏便会减少其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才干展示美的所在，给人们留下美妙影响.清扫业务的好与坏，由于普通一通过肉眼也能够判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高物流园区以及清扫业务形象的重要事宜.

如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为当代清洁业务的普通常识，清扫作业能够避免建筑的磨损，变色，生锈，发霉等现象，不仅能够提高美观，在保护建筑方面的作用更为明显.例如:地板涂地板维持剂，不仅能够防止地板脏污，又能够提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.

四，拟定清洁作业基准

制订清扫业务原则，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场合)，季节，时间等因素.

对于制作贵物流园区的作业基准，由于建筑物具体状况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照普通的作业基准制作程序加以阐明.

在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是以下表同样，从制订计划到判断，评价都作为有机整体来考核算施.

因此，我们确认在与贵方亲密交流，会商共进的前提下，通过下列循环能够永久维持建筑物优美高雅的环境.

五，清洁的目的及特点

1，清洁作业的根本是去除建筑上附着的污垢，最后达成提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，干净环境卫生的目的.

2，清洁概念

物流园区的清洁因其建材，场合，使用者，用途的不同，其对应的清洁办法也不同，清洁固有"千变万化"之称，正是这样的变化对作业人员的规定也提出含有专业化和广泛的建材和洗剂知识.

1)针对不同的建材采用不同的清洁办法(如石材，金属，毛织物，胶等)

2)针对不同的场合采用不同的清洁办法(洗手间，走廊，停车场等)

3)针对清洁分类采用不同的清洁办法(日常清洁，定时清洁，特种清洁等)

4)不同的用途采用不同的清洁办法(办公楼，住宅等)

清洁的特点:正如前所述物流园区的状况不同，故其作业的实施也相对不同:

1，进行具体的调查;

2，制订完善的作业计划;

3，划分作业不同的区域进行;

4，制订全方面的建材保护方法及办法;

六，重大问题解决

我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急解决，并配有机动小组.

七，客户至上

这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的解决是我公司在市场竞争中生存的唯一条件:

1，贵公司的规定就是我们最重要的工作;

2，定时进行现场内部的5S整顿;

3，内部定时举办内部管理例会解决现场的工作;

4，定时举办管理睬议商讨贯彻管理工作.

八，解决客户投诉

1，如何看待客户的投诉

A，对客户的投诉解决应放在首位;

B不吝惜对解决客户投诉所耗费的时间与金钱;

2，解决客户投诉的姿态

A，接到投诉，应立刻赶往现场，速度越快越好;

B，无论是什么状况都必须道歉;

C，绝对不允许辩驳或找借口中;

D，掌握如何当场或用电话应付的技巧;

E，无论人，场合，时间与否相似，应掌握顺利解决的技巧;

3，对投诉的事后解决

A，分析因素，责任的存在，并向总负责人报告;

B，协商如何避免再发生的对策;

C，如决定了具体对策，应立刻付诸于行动并向客户报告.

九，教育理念

楼宇清洁业务的目的在于给物流园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为重要目的，恪守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，涉及服务等的性教育训练.

1，教育训练的三项目

1)硬件教育

A，清洁五原则的教育

B，多种建材清洁养护的技术

C，机器，器材的纯熟使用

2)软件教育

A，多种的作业计划，作业程序

B，人事，劳务管理，普通的教育

3)服务教育

A，服务态度:作业态度，礼节，着装

B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望

2，提出最佳作业技术的建议

为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及物流园区的使用者提供和发明安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目的进行教育培训.

3，教育训练负责人

由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国标的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才)

4，教育训练对象

普通员工，各现场负责人以及本地教育指导者.

清洁作业规程以及操作要领

场合

每日清洁内容（重点中的重点，需要甲方的招标文献）第二节:部分应急方法

意外事件解决方法

为做好区域内的意外事件解决工作，特制订本方法.

一，电力，给水，电视信号中断供应解决

1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间;

2，理解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关状况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立刻向有关供应机构查询及规定尽快抢修;

3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在通告栏张贴通告.

二，火警解决工作

1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任;

2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户;

3，如状况许可或在安全状况下，偿试将火扑灭;

4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立刻拔打119，并保持公路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.

5，当消防员到场后，有关负责人须登记下列资料:

1)消防车达成的时间

2)消防车到场数目及车牌号码

3)带队的消防队长姓名

4)消防员收队离场时间

6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡逻及统计公众地方损坏的状况，倘有公众设施受损，须立刻安排抢修.另外，须巡逻及统计受影响单位的状况;

7，尽量在第一时间向总经理报告.

三，水浸解决工作

1，当发现有水浸时，应即时将积水去除;

2，倘水浸范畴附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用多种办法截水;

3，当积水去除后，须即时巡逻及统计公众地方，设施的损坏状况，同时巡逻及统计受影响的单位损坏状况;

4，如有公众设施受损，须立刻报告维修部负责人或总经理;5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述环节跟进外，即时联系浸水单位客户，规定尽快解决.

四，爆炸解决工作

1，当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联系该单位客户，咨询其与否需要报