房地产项目申请报告范本

房地产项目申请报告目录TOC\o"1-1"\h\z\u第一章申报单位及项目概况 1第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 14第三章资源开发及综合运用分析 17第四章节能分析 21第五章建设用地分析 25第六章环境影响评价 26第七章投资估算与经济评价 30第八章社会影响分析 36第九章结论与建议 39第一章申报单位及项目概况1.1项目名称及申报单位1.1.1项目名称：宿松县阳光家和苑房地产开发项目1.1.2申报单位：宿松县华美房地产有限公司申报单位概况：宿松中豪房产开发有限公司含有较强的经济技术实力，法人代表：何国灯，公司实施董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部和财务部，是含有高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发公司。公司本着“以人为本，质量第一”的经营宗旨，在全体员工的共同努力下，在过去的一年中获得了快速发展。我公司充足运用地理环境，使社区与周边环境相融合，规划设计将力图营造一种功效合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为宿松县的快速发展做出奉献。1.2项目概况1.2.1报告编制的根据国家发展改革委员会《有关公布项目申请报告通用文本的告知》发改投［］1169号；国家发改委、建设部《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）；宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书；宿松县城乡规划管理局规划设计条件；《中华人民共和国建筑法》；国务院《建设工程质量管理条例》；国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。1.2.2建设背景与市场调查分析中国房地产业还在发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济构造调节，成为了国民经济支柱产业。中国目前商品住房市场中最重要的构造是改善性需求，即换房居住的需求。目前中国都市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，尚有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。基于上六个月保定楼市消费者心理调查分析认为：（一）刚需是市场主体:31-40岁的购房者占了47%的比重，改善住房条件为购房重要因素；72%的受访人群年收入在5万或者5万下列，首付局限性或是影响置业主因；初次置业与改善性购房群体是参加本次调查的主体人群；（二）70%的受访者在购房时的承受范畴在40万元下列，62%的受访者可承受的月还款额在1500元下列，在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低，月还款能力偏低。目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2下列的占总量的72%，住宅面积在101--120m2的占总量的20%，121--140m2占总量的8%。从以上统计成果看，80m2--120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力，另外，本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的重要楼盘，在住宅平均价格为3300元/平方米。购房者所能承受的价格在15-20万之间，比例占到总量的80%以上。高收入人群所占比例为20%左右，其房价承受范畴较高。山水华庭、山水港湾社区住宅销售均价在3300元/平方米左右，且销售状况良好。从市场现状看，本项目地处县城中心，地理位置优越，交通便利，住房的需求一定会更大。另外国家对居民购置住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。房地产经济是国民经济的重要构成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有助于加紧中国产业构造和消费构造的调节，拉动一系列行业发展。根据市场状况及地区住宅需求分析，公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。1.2.3建设地点与建设规划本项目地点位于破凉镇，占地面积约11999.73平方米。根据宿松县住建局下达的规划要点，项目用地性质为商住综合用地（可兼容商业用地，兼容量≤10%），重要规划经济指标为：容积率≤1.8，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面积21490平方米，重要出入口方位为北侧。1.2.4建设条件1.2.4.1区位概况育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇，破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区，距县城中心9公里，安庆130公里，九江80公里，合肥230公里。武汉220公里，南昌240公里。318高速105国道，合九铁路穿镇而过，合九铁路宿松客货站座落集镇之中。距黄金水道长江复兴码头60公里，是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡，二郎、凉亭两镇到县城必经之路，形成了完善、便捷的客货交通枢纽。1.2.4.2自然条件1.气候本地属亚热带湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，年平均气温16.6℃，年降水量1400mm，无霜期255天左右，常年主导风向为东北风，夏季多西南风。降水：年平均降水量为1236.4毫米,年最大降水量为1908.8毫米，常年雨季为6月下旬至8月中旬。2.地形地貌项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原，微地貌属长江河漫滩。上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成，覆盖层厚度不不大于30.00m。3.地理条件宿松县古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约22历史。属安徽省安庆市管辖。宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然资源丰富。宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高出名度。据有关资料显示，该县棉花常产超出2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要构成部分。1.2.5工程技术方案1.2.5.1工程项目设计根据（1）《中华人民共和国都市规划法》建设部（2）《都市规划编制方法实施细则》建设部1996年（3）《都市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（修订）（4）《室外给水设计规范》（GB50013-)（5）《室外排水设计规范》（GB50014-)（6）《给水排水工程管道构造设计规范》（50332-)（7）《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-）（8）《都市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）（9）《都市用地分类与规划建设用地原则》（GBJ137-90）（10）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（）（11）《都市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-）（12）《住宅建筑规范》（GB50368-）（13）《都市规划行政执法手册》保定市规划局（14）《高层建筑混凝土构造技术规程》JBJ3-（15）《民用建筑设计通则》GB50352-（16）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93（17）《屋面工程设计规范》GB50207-（18）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（）（19）《屋面工程技术规范》GB50345-（20）《建筑设计防火规范》GB50016-（21）《民用建筑节能设计原则》JGJ26-95（）（22）《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-（23）《建筑抗震设计规范》GB50011-（24）《建筑抗震设防分类原则》GB50223-（25）《建筑构造荷载规范》GB50009-（）（26）《混凝土构造设计规范》GB50010-（27）《建筑地基基础设计规范》GB50007-（28）《建筑地基解决技术规范》GB50079-（29）《砌体构造设计规范》GB50003-（30）《建筑构造可靠度设计统一原则》GB50068-（31）项目有关技术资料1.2.5.2设计原则（1）建筑物平面设计根据各自功效不同而遵照不同的设计规范进行设计，确保功效齐全，交通顺畅，布局合理。（2）建筑物全方面突出体现形式与功效的有机结合，尽量简洁、明快。（3）建筑物门窗设计以严格、安全为准则，并满足节能建筑的需要。（4）建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全。（5）建筑物内饰以简洁、素洁为主，地面铺陶瓷地砖，墙面涂白色乳胶漆，屋顶铺设高分子防水卷材。1.2.5.3规划建设内容规划用地面积11999.73平方米，地下人防工程为地下室。辅助配套设施涉及：发电机房、水泵房以及门卫室、物业管理、会所等，为砖混构造。规划总建筑面积21490平方米。1.2.6总图布置1.2.6.1总图布置原则（1）充足考虑都市久远规划，建筑物尽量满足布局合理、运用率高的规定。（2）建筑物满足采光、通风、消防及管网布置规定。（3）满足远近结合，功效区别明确，布置合理的规定。1.2.6.2总平面布置原则（1）结合选址现状，合理布局；（2）根据福利服务中心的功效特点，按功效分区；（3）满足工作生活规定，尽量缩短电力、供（排）水管线，减少成本；（4）满足消防规定，严格执行有关设计规范，节省能源；（5）合理进行绿化建设，以达成减少污染、美化坏境的目的；（6）合适预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。1.2.6.3总平面设计项目区北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部；南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等。整体规划科学，布局合理，功效明确，便于管理。1.2.6.4竖向规划（1）竖向布置原则1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；2)满足道路及管线敷设对高程的规定；3)合理拟定工程的竖向标高，使土方工程量最小；4)满足各区间的便利联系；5)保护生态环境。（2）竖向布置项目区的场地科学设计，确保聚集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的拟定重要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高规定。重视加强项目区环境美化、绿化。1.2.7公建配套工程1.2.7.1给排水1.设计根据《建筑灭火器配备设计规划》GBJ140—90；《建筑设计防火规范》GBJ16—87（修订本）；《建筑给排水设计规范》GBJ15—88。2.设计范畴拟建社区位于破凉镇，已达成“五通一平”条件。市政自来水管道、天然气管道已铺设完毕，有可靠的水源供应，水质符合国家用水原则。为满足业主生活用水，主干网选用DN200铸铁管，可确保均衡供水。生活污水排入宿松县城都市地下污水管道。3.给水已达成“五通一平”条件。市政自来水主管道已铺设完毕，社区给水管网与市政供水管网连接，有可靠的水源供应，水质符合国家有关原则，最高设计原则为150升/人·日，最高日用水量81.6m34.排水现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，能够就进排入。1.2.7.2供暖本项目不涉及供暖设计。1.2.7.3供电1.电力网络电力连接都市电网，引接一路高压电源，社区内安装有变压器一台，由宿松县供电局统一供应，电力供应有保障2.负荷等级、电源社区内生活用电负荷等级属于二级。电源来自城管供电所，双回路供电。电源由变配电系统引入住宅类内配电柜。进户导线采用W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间，电压为380/220V。变配电设备选用1000KVA变压器及辅助配套设备。照明配电方式采用树干式与放射式相结合办法，照明配线选用塑铜穿钢管暗敷设。3.防雷和接地本设计中防雷装置采用避雷网，局部高出层面设施采用避雷针，防雷电的接地益与设备的保护接地装置共同接地极，本次设计接地系统TN—S系统。1.2.7.4通讯电话、有线电视、宽带网络均与市网连通。本项目预计需装机容量为170门的远程控交换机，拟由电信公司解决社区电话系统设计，宽带网、电视系统设计。电话采用程控交换机，重要完毕各业主的日用电话和有特殊规定的电话（隔音对讲、录音、可视、专线等规定）和采用的技术方法。1.2.7.5供气本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的多个市政条件及基础设施配套，均为公司统一开发，多个设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达成“五通一平”，其它配套设施将与住宅建设同时进行1.2.8劳动安全、卫生拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已拟定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出对应的防备方法。1.2.8.1指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，防止为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目的，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，贯彻安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。1.2.8.2职业安全卫生健康对策与方法1.安全施工保障方法①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，确保施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2.职业卫生健康对策与方法①建设项目的工作场合，应当符合国家职业卫生规定。②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，增进项目职业卫生状况的改善。④贯彻有关规章制度和职业危害防治与整治方法。⑤加强从业人员的劳动保护、有效避免职业危害。⑥建设项目的职业病防护方法应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。1.2.9消防设计1.2.9.1设计根据与原则1) 《建筑设计防火规范》[GB50016-]2) 《建筑灭火器配备设计规范》[GBJ140-90]3) 《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-]4) 《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]5) 《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-1995]本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全方面满足消防及安全施工、经营的需要。1.2.9.2总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵照国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在社区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并确保大量人流的快速、便捷集散。设计充足考虑了设立出烟口、防火门及喷淋等重要消防设计备的可能性。1.2.9.3室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修防火设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功效和所处位置不同，采用不同的装修原则，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范规定的耐火极限。1.2.9.4消防道路设计住宅四周已有环形道路，社区内设不不大于6米的环状道路。1.2.9.5水量室内消火栓用水量：30L/S室外消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S1.2.9.6室外消火栓系统社区的四周按规范设立室外消火栓，都市室外消火栓在范畴内可记入。1.2.9.7室内消火栓系统社区内的各栋每层均按规范规定设立室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，确保设立间距不不不大于50米并有2股水柱同时达成室内任何部位。1.2.9.8自动喷水系统社区停车库防火分区设立自动喷水灭火系统。1.2.10项目实施进度计划及工程招投标1.2.10.1项目进度本项目工程计划自10月开工，至10月竣工，总工期2年。为了节省投资，决定分辨别阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性。工程实施进度涉及：项目调研、项目前期工作、土建施工（地质勘察、招投标、施工图设计等）、设备供应与安装、试运转、竣工验收。以下表所示：序号季度进度项目季度进度（.10-.度累计8个季度）123456781项目调研2项目前期工作3土建施工4设备供应与安装5试运转6竣工验收1.2.10.2工程项目招投标方案根据《中华人民共和国招标投标法》，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，涉及项目的勘察、设计、施工、监理及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。根据本项目的实施状况，项目拟选招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合《中华人民共和国招标投标法》第十三条、第十四条规定的条件，含有独立法人资格和对应资质。招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文献，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的订立等业务所收取的费用。根据河北省招标代理服务收费原则，本项目的招标代理服务收费按差额定率累进位计算。1.招投标根据（1）《建设项目可行性研究报告增加招标内容和原则招标事项暂行规定》；（2）《中华人民共和国招标投标法》。2.招标内容（1）建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、仪器、材料等采购活动的具体招标范畴（全部或部分招标）；（2）拟采用的招标组织形式为委托招标或自行招标。拟自行招标的，还应按照《工程建设项目进行招标试行方法》（国家发展计划委员会第5号）规定报送书面材料。（3）拟采用的招标方式为公开招标或者邀请招标。国家重点项目和地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作阐明。1.2.11投资规模及资金筹措项目总投资3380万元；项目所需资金由宿松房地产开发有限公司自筹解决。表1-4重要技术经济指标序号项目单位数值备注1规划总用地面积㎡11999.732规划总建筑面积㎡214903道路及绿地㎡50004居住人数人——5居住户数户——6容积率≤1.87建筑密度%≤308绿地率%≥309项目总投资万元338010销售收入万元5716.611缴销售税金及附加万元282.0512利润总额万元1576.613利税率%4314利润率%27（税后） 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析《宿松县十二五规划》提出：加紧推动新型城乡化，增强城乡辐射带动作用把加紧推动新型城乡化作为全县经济社会发展的重要支撑，以更大的气魄、更大的决心、更大的力度，加紧人口、产业和各类生产要素向城乡聚集，提高全市城乡化水平。构建梯次型城乡体系。加紧水系、供气、供热等基础设施建设和教育、医疗、公共交通、社会保障、户籍制度等方面的全方位对接。主动推动县城向中小都市发展，加紧乡改镇进程，打造一批特色中心镇。加大城乡户籍制度改革力度，增进更多农民向市民转变。阳光家和苑项目的建设，完善了项目周边地区基础设施，对宿松县整体城乡发展规划的建设起到主动作用。公司不仅会实现本身利益，同时也将为都市发展做奉献，践行社会责任。2.2产业政策分析《国务院有关增进房地产市场持续健康发展的告知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。增进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本规定；是增进消费，扩大内需，拉动投资增加，保持国民经济持续快速健康发展的有力方法；是充足发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全方面建设小康社会，加紧推动社会主义当代化含有十分重要的意义。起，为控制投资过快增加，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场增进其健康发展。，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和贯彻政府责任制。是实施宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调节住房构造为主题。1、新旧“国八条”的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调节住房供应构造与用地供应构造，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房构造”放在第一位；充足体现了宏观调控政策向调节住房供应构造方面的倾斜。2、“9070”政策“九部委新政”的“9070”政策规定套型建筑面积90平方米下列住房（含经济合用住房）面积所占比重，必须达成开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品重要定位中、小户型商品房，对和将来的住房供应构造将产生重要影响。2.3行业准入分析为了加强房地产行业宏观调控。对房地产开发公司进行严格限制、规范管理。加强对房地产开发建设全过程的监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性规定，特别是套型构造超出规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对私自变化设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以解决直至没收。切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件私自预售商品房的，责令停止并依法予以处分；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产公司，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规予以经济处分，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。严格准入制度，资金局限性的公司和项目不准进入房地产市场；严格项目审批，凡没有资金来源或资金不贯彻，业主在申请立项时仍未结清拖欠工程款的房地产项目，均不予同意立项；加大拖欠惩戒力度，要及时通报拖欠数额较大且不能按期偿还的房地产公司，不允许其开发新建设项目，不予办理用地手续，不予贷款支持，不予核发规划和施工许可证。为了加强产业政策的引导，严格市场准入，遏制部分过热行业盲目投资和低水平重复建设。国家推出了一系列宏观调控政策，对某些重要行业实施市场准入制度；严格金融制度，规范金融管理；严格用地管理，对拟建项目进行专项全方面清理等。行业准入限制的加强，有助于更加好的规范房地产市场。由此可见，国家对房地产行业的进入门槛更加规范化，对房地产行业的管理也更加严格，这有助于中国房地产行业的健康发展。第三章资源开发及综合运用分析3.1资源的分类及特点3.1.1资源的分类广义的资源是泛指社会财富的来源，既涉及自然资源，又涉及人力资源、信息资源和技术资源等社会资源。狭义的资源是指人类用来发明社会财富的自然资源，也即含有消费价值或者含有自然的有用成分或者含有自然环境特性的资源。资源从不同的角度可分为：1．可再生资源和不可再生资源可再生资源是指能够通过大自然的作用不停地繁衍的资源，涉及渔业、森林等生物资源和水。不可再生资源又称非更新资源或可耗竭资源，是指在人类可观察的时间程度不能自生恢复的矿物资源，如金属矿、石油、天然气、煤炭和其它某些非金属矿。2．可回收资源和不可回收资源资源产品的效用丧失后，大部分物质还能回收运用，称为可回收资源，涉及全部金属矿物和除能源矿物以外的多数非金属矿物。使用过程不可逆，且使用之后不能恢复原状的资源是不可回收资源。3．物质资源和生态资源物质资源是指人们直接消费和间接消费的资源，重要指矿产资源和生物资源。生态资源是指能保持生物圈生态平衡，从而确保人类正常生活环境，能完毕一系列基本的生命重要职能的物质体系。普通将能容纳人类活动所产生废物的资源，如空气、水和土壤等归为生态资源。3.1.2资源的特点1．资源的有限性无论对资源如何进行分类，在一定范畴内资源都是有限的。特别是矿产资源，需要在特定的条件下，通过漫长的地质年代才干形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范畴内也是有限的。因此如何合理开发和运用有限的资源，实现可持续发展的目的，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。2．资源分布的不均衡性自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范畴内。在对自然资源进行开发运用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制订合理的开发运用资源的方案。3．重要的自然资源自然资源普通分为下列几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源。3.2资源开发方案资源开发类项目，涉及对金属、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，本项目不属于以上资源开发类项目，本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生的资源在城区内尤为贵重。必须按照基本国策的规定让土地资源的运用，符合人民群众的根本利益，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。本项目是房地产开发建设项目，不属于资源开发类项目，没有占用重要资源、多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源，故对本节不做具体论述。3.3资源运用方案投资项目的建设和运行，要以资源的耗费为基础。资源运用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源运用的合理性角度考察建设规模的合理性，重要应考虑资源运用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，涉及物质资源、人力资源和资金。该项目统一规划建设配套设施，通过合理的设计，优质的配套服务，达成节省土地和资源、减少成本、提高效益、更加有效地运用资源的目的。项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的全部方面，涉及市场、原料供应和其它外部建设条件（涉及物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（涉及自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。本项目在土地使用方面遵照了以人为本、规划为先、价值第一的原则。首先做到物尽其用，合理使用。另首先，严格按规划规定合理布局，使该住宅的规划指标更趋于合理，使资源的运用更加科学。同时严格按规划条件的各项导引性指标规定安排本项目的建设规模、层数、停车位、绿化面积等，并充足运用现有的公共配套，从而实现资源运用的最大化。本项目采用市政供水方式供水，能够满足生活用水需要。供水管道、管件和阀门采用质量可靠的节能产品，加强管理，避免跑、冒、滴、漏的发生。因本工程用水量不大，对本地地下（表）水资源不会造成不利影响。以上资源节省方法，符合国家资源节省和有效运用的有关规定。3.4资源节省方法1．在砼和砂浆中搀加粉煤灰，运用水泥活性，增强砼强度，提高砂浆和易性。2．在钢筋连接方面，竖向钢筋连接推广应用电渣打压力焊，水平钢筋连接采用闪光对焊和套筒冷挤压、窄间隙焊等新技术，不仅能够使钢筋焊接质量更有保障并且能够减少钢筋的搭接长度，节省钢材用量。运用钢筋和型钢的下脚料制作加工预埋铁件、小型钢构件、支撑等，以节省钢材。3．模板采用专用定性模板，根据工程特点加工使用定性模板，节省木材，组织合理的流水作业，加紧模板周转，减少施工成本，同时可确保现浇混凝土基本达成清水混凝土，减少施工抹灰工程量，可节省水泥，节省人工，加紧施工进度，提前工期。4．充足运用钢板、钢筋及其它边角余料，加工制作预埋件，节省材料用量。5．推广使用砼表面养护剂，节省塑料布和草袋的用量。（1）优化建筑构造方案，采用合理的建设原则、合理的安全系数，但是度装修，提高节省材料效果。（2）优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻构造自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。（3）建筑物的高度、体积、构造形态在适宜，以节省材料使用。（4）采用预应力混凝土构造技术，以节省钢材、混凝土的使用，减轻构造自重。（5）采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节省粘土资源，减少能耗。（6）尽量采用再生原材料生产的建筑材料或可循环再运用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。第四章节能分析4.1设计根据及用能原则4.1.1法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的有关法规和政策执行，所根据的法律法规等涉及：《中华人民共和国节省能源法》；《中华人民共和国环保法》；《中华人民共和国建筑法》；《能源原则管理方法》；《节省用电管理方法》；《节能中长久专项规划》。产业政策：产业构造调节指导目录（本）；国务院有关加强节能工作的决定（国发〔〕28号）；中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）；国家激励发展的资源节省综合运用和环保技术（发改委第65号）；“十二五”节能减排综合性工作方案。4.1.2设计原则和规范《民用建筑节能设计原则》GB50352-；《居住建筑节能设计原则》DBJ14-037-；《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-；《建筑照明设计原则》GB50034-；《建筑采光设计原则》GB/T50033-；《用能单位能源计量器具配备和管理通则》；《全国民用建筑工程设计技术方法节能专篇》—给水排水；《全国民用建筑工程设计技术方法节能专篇》—电气；《全国民用建筑工程设计技术方法节能专篇》—建筑。4.2节能方案本项目在设计、施工及运行中将采用多个较为成熟可靠的节能降耗方法，选择节能型、节省型系统和产品，在提高项目品质和舒适度的同时，满足国家和保定地区在节能和环保方面的法律及法规规定。本项目各类建筑的围护构造与保温设计均按照《公共建筑节能设计原则》GB50189-中有关条文的规定执行。本项目根据建筑类型选择不同的暖通空调、照明等方式，最大程度的实现对清洁能源的合理运用；在过渡季节充足运用室外新风等技术手段。重视雨水以及污水回用，有效减少了项目对自来水的需求。4.3节能方法本社区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节省能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》。确保舒适，健康的室内热环境基础上，采用有效的节能方法，改善建筑的热工性能，减少建筑全年能耗；主动采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大程度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目的。4.3.1建筑节能技术该工程维护构造的保温材料选择和构造方案以下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品规定其抗风性能属原则GB7106第2级，空气渗入性能属原则GB7108第3级，雨水渗入性能属原则GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)4.3.2采暖系统的保温节能方法社区供热采用高热效率的地源热泵(热效率为80%)、高密度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等方法，达成了供热系统部分节能的规定。社区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。社区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简朴，水路畅通，安装检修方便。最大优点是能够实现各组散热器的单独调节而不影响其它散热器的热力工作状况，并为将来安装热表计量收费发明了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达成恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设立，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节发明了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。4.3.3建筑节能技术、材料、工艺的应用地基解决采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。4.4节水方法根据现行《建筑给水排水设计规范》GB50015-，《室外给水设计规范》GB50013-选用给水用水定额。1．通过调查收集和掌握精确的水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、运用供水压力提供根据。2．各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采用合适的减压方法。3．设立地下水箱，回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗。4．回收优质杂排水，经中水解决后回用于冲厕及绿化、景观用水等。项目建设范畴全部敷设中水管道。5．坐便器采用6升水箱，且分2第五章建设用地分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目选址本项目地理位置优越。项目所需水、电、气、暖等公用设施齐全，附近建有电网、供水管网、燃气管道，可直接接入，供暖采用高效地源热泵供热。5.1.2建设规模本项目规划用地面积11999.73平方米，规划总建筑面积24190平方米。辅助配套设施涉及：发电机房、水泵房以及门卫室、物业管理、会所等，为砖混构造。楼区主干道为6米宽的水泥路面。建筑物周边和道路两侧种草皮和行道树。5.2土地运用合理性分析5.2.1土地获取该地块土地使用权通过竞标获得，编号为-38号地块。该地块面积为11999.73平方米，用途为商服、住宅用地，商服用地兼容量≤10%。5.2.2土地运用项目建设规划严格按照宿松县住房和城乡建设局规划设计条件执行，满足各项技术指标控制规定。第六章环境影响评价6.1环境条件调查本项目根据“绿色生态社区”的概念进行设计与规划。在目前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，倡导健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只重视视觉效果，而没有营造整体氛围。阳光家和苑项目的设计方案不仅设计形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。30%的绿化率确保了周边良好的环境，建成后重视人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。6.2施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源施工期的噪声重要来源于涉及施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声重要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的重要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声重要是各施工阶段物料运输车辆引发的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。表6-1各施工阶段重要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与构造阶段混凝土输送泵90-100多功效木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85表6-2交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与构造阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土多个装修材料及重要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575(2)施工期扬尘施工期扬尘重要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水涉及施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水重要涉及土方阶段降水井的排水，构造阶段混凝土养护排水，以及多个车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物重要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的多个建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源重要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级普通均在80dB以上，且各施工阶段都有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本项目施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。表6-3各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声原则值夜间场界噪声原则值土方阶段75-857575-8555构造阶段70-857065-8055装修阶段80-9585严禁施工55(2)施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表构造，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一种复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期重要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采用防尘方法，设立挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引发的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽量远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保规定；③施工中不产生超原则的空气污染，环保方法与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周边树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。(3)施工期废水本项目施工期间的污水重要为工人生活污水和施工活动本身产生的污水。生活污水经收集后外运；施工污水重要含泥沙、悬浮物等，经沉淀池沉淀后用于泼洒地面抑尘。(4)施工期固废本项目施工期间固体废物重要为生活垃圾和施工中产生的废渣土。生活垃圾拟用垃圾箱收集后由环卫工人定时送到垃圾解决场解决。对施工中的废土、废渣等及时清运。6.3项目建成后环境影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析重要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、设计根据《环境空气质量原则》；《都市区域环境噪音原则》；《大气污染物综合排放原则》；2、设计原则①建设项目污染防治的解决设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经解决后符合国家和长沙市有关排放原则。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的多个污染减少到低程度。3、治理方法①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水由雨水管道排入市政雨水管网，生活污水经化粪池解决后排入市政污水管道。②噪声治理高低压变配电尽量选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设立减震器，必要时可对有关部位采用隔音解决。各类水泵单独设立在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理社区的固体废弃物重要是生活垃圾，社区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在社区内主干道及公共场合配备垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到都市垃圾站解决。6.4公众参加本项目环境影响评价“公众参加”的目的在于使公众对拟建项目的多个意见、建议、和规定贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的互相理解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制订出严格的环境监管方法与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有助于项目的综合效益。公众参加的对象为附近周边的居民、项目咨询专家。6.5结论本项目建设场址周边无污染及污染物排放，环境状况良好。不产生有害污染物，产生的污染物重要为生活污水与生活垃圾，生活污水经解决后可直接排入市政污水管网，生活垃圾统一外运解决，既减少污染又可便于回收运用。因此，项目的实施对周边环境影响较小。第七章投资估算与经济评价7.1建设投资估算7.1.1编制根据1.国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；2.国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；3.国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；4.中华人民共和国国标GB/T18508—《城乡土地估价规程》。7.1.2建设投资估算本项目建设总投资3380万元，其中：土地出让金1200万元，建筑工程费万元，其它费用180万元。资金来源全部为开发商自筹。7.1.3估算阐明（1）土地使用权：本项目土地出让金1200万元，通过摘牌获得，使用年限70年。（2）建设单位管理费：项目建设单位管理费按7.5万元计。（3）开发规费工程监理费和其它费用等等，累计投资8万元。（4）勘察设计调研专业工作费用：按照保定各专业市场的平均收费水平估算，涉及可行性研究费、市场调研费、规划设计费、地质勘探费、文物勘察费、环保测定费等。计约为8万元。（5）建筑、安装工程费用（涉及车库）：结合本项目的地质状况和建筑构造状况估算。（6）管理费用：涉及管理人员工资、酬金、奖金、交通、通讯、办公、福利、正常公关等费用。考虑到项目的开发经营周期可能跨度较长（约为2年），本报告按实际发生分项估算。（7）销售费用：本项目规模大，开发经营周期预计2年，预计销售投入约为销售总收入的2‰左右。（8）其它不可预见成本35万元。7.2销售收入与税金估算7.2.1销售收入（1）项目销售范畴及面积本方案规划建筑面积24190平方米。除配套建筑设施不外，其他产品将全部通过销售途径回收全部投资及其增值。其销售范畴及面积分别为：（2）项目预期售价估测根据本报告市场研究成果，结合本地楼盘价格水平和本项目定位档次，报告预测：本项目商品住宅部分的主力价格可根据具体楼层和户型按照均价2200元m2估算，地下室按照500元/m2销售价格估算。（3）项目销售进度估测项目的销售进度取决于楼盘推广程度、本地市场哺育程度、附近社区成熟进度等因子。（4）项目预期销售收入估测本项目总销售收入为5176.6万元。7.2.2营业税金及附加根据现行税费政策，房地产开发项目类税收政策计算以下：①营业税（税率5%）：应纳营业税额=营业额×营业税率（5%）②都市维护建设税（税率5%）：应纳税额=营业税额×都市建设维护税率（5%）③教育附加费（税率4%）：应纳费用=营业税额×教育附加税率（4%）表7-3营业税金及附加序号名称计算公式税率（%）税额(万元)备注1营业额5176.62营业税营业额×税率5258.83都市维护建设税营业税额×税率512.94教育费附加营业税额×税率410.355营业税费累计282.05本项目营业税及附加为282.05万元。7.2.3总成本费用根据本项目固定资产投资表，项目总投资为3380万元。7.2.4利润与利润分派1.本楼盘销售收入为5176.6万元，扣除总成本费用（3380万元）、营业税及附加后（282.05万元）即为营业利润总额。本项目利润总额为1294.6万元。2.所得税（税率25%）所得税=利润总额×所得税率（25%）=1294.6×25%=323.7万元3.纯利润纯利润=利润总额-所得税=970.9万元7.3项目财务经济效果评定（1）项目总利税、总利润、纯利润营业总利税=销售总收入-总成本费用=1576.6万元利润总额=销售总收入-总成本费用-营业税费=1294.6万元纯利润=营业总利润-所得税=970.9万元（2）全部投资收益率①全部投资成本利润率（税后）利润率=利润/总投资成本费用=970.9/3380×100%=28%②全部投资年利润收益率（税后）全部投资年利润收益率=利润率/开发经营周期=28%÷2=14%③全部投资成本利税率利税率=总利税/总投资成本费用=1576.6/3380×100%=46%④全部投资年利税收益率全部投资年利税收益率=利税率/开发经营周期=46%÷2=23%（3）盈利能力分析财务内部收益率根据本项目的现金流量测算，能够测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为44%。财务净现值根据本项目的现金流量测算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为2836万元。根据本项目的利润和损益测算，本项目年均利润总额为1576.6万元、年均净利润为970.9万元。7.4项目不拟定性分析（1）影响项目财务经济评价的重要变量因子本项目由于开发经营周期较长，其可能的变量因子较多，重要涉及两类因子：①成本类变量因子：这类因子有土地费用、建安成本、贷款利息、环境费用、开发规费、销售费用等。其预计的精确程度直接影响到成本的高低。②收入类变量因子：这类因子涉及售价及其增加、销售进度等。其预计的精确程度直接影响到销售收入的高低。（2）敏感性分析①第一种状况：收入不变，成本变化考虑到项目工期较长，影响成本变化的因子较多且不拟定，假设成本费用分别上下变化5%或10%。②第二种状况：成本费用不变，收入变化考虑到项目工期较长，影响房价变化的因子较多且不拟定，假设楼价分别上下变化5%或10%。经测算，以上两种状况分析成果均在可控范畴之内。7.5资金需求及回收计划根据项目开发运作方案及市场形势分析估算。资计划与资金筹措估算根据项目进展时间及各工作环节发生估算各年资金需求状况进行投资计划与资金筹措。②资金回收计划根据该地区市场发展形式估算，各年资金回收状况以下（万元）：销售价格（元/平方米）第1年第2年总计（万元）单位进度销售收入（万元）单位进度销售收入（万元）住宅销售均价22004025.61006.45032销售进度80%20%地下室销售均价500115.550029144.6销售进度80%20%累计4141.11035.45176.67.6技术经济评定结论建成竣工后，楼盘售完可实现销售收入5176.6万元，实现利润总额1576.6万元，上缴销售税金及附加282.05万元。项目投资利税率为46%，利润率为28%。规避风险的建议：①进一步提高容积率，扩大有效销售面积；②争取政府对规费及税费的减免与优惠；③主动营销，尽快实现销售回笼。第八章社会影响分析8.1社会影响效果分析（1）项目对本地居民生活的影响本项目果断贯彻生态原则、文化原则与经济效益原则并重，力求以较少的投入塑造出环境相对优雅的