北海市房地产市场研究报告

北海市房地产市场研究报告XXXX公司市场调查北海市房地产市场调研报告XXXXX房地产项目管理有限公司十一月目录第一部分中国房地产宏观环境分析一、全国房地产数据分析……………………41、土地市场…………………42、房地产开发投资…………63、商品房供需………………64、房地产价格………………85、住宅市场…………………8二、区域房地产市场发展趋势………………10三、全国重点都市房地产市场分析…………121、土地开发面积………………122、新建商品房市场……………133、商品住宅交易市场分析…………………144、消费者需求调查分析……………………16第二部分广西房地产市场发展分析一、广西房地产业发展沿革…………………181、1979～1990年广西房地产萌生期………182、1991～1998年广西房地产起步期………193、1999～广西房地产发展期………204、广西房地产发展期………………21二、广西整体规划房地产发展规划…………221、都市规划…………………222、广西人均住房面积发展规划……………22三、广西房地产市场供销形势分析…………231、广西全区房地产竣工\销售\均价分析…………………232、上六个月广西各发展都市房价上涨分析………………24四、广西土地开发和运用状况……………261、土地开发比较活跃………262、土地运用状况良好………263、土地开发占用耕地较少…………………264、各地清晰整顿土地市场秩序成效………27五、广西投资发展态势分析………………281、广西房地产继续健康有序发展…………282、广西投资涨幅趋缓………28六、广西发展前景分析……………………301、”东盟博览会”由来………302、东盟博览会机遇…………303、泛珠三角机遇……………304、”泛北部湾经济”影响……………………31七、政策调控对广西房地产影响…………321、对消费性需求影响…………322、开发商融资成本略增………323、房地产市场保持平稳………32八、区内其它沿海都市房地产发展概况………341、钦州市房地产市场分析………342、防城港市房地产市场分析……………………36第三部分北海市房地产整体分析一、北海概况…………………38二、北海国民经济发展状况…………………38三、北海房地产市场宏观环境分析…………401、北海都市发展的大格局已经奠定………402、北海的产业发展状况……………………403、经济现状及发展趋向……………………414、财政及居民收入状况……………………435、社会消费品零售总额…………………436、固定资产投资状况……………………44四、北海房地产市场数据分析………………461、北海市房地产市场运行数据统计………462、北海市商品房销售价格分析……………483、上六个月北海市各城区板块商品房价格表…………504、1—9月份商品房成交量统计表………………52五、北海工业园和合浦工业园概况…………531、北海工业园简述及公司职工人口统计…………………532、合浦工业园简述及公司职工人口统计……54第一部分中国房地产宏观环境分析根据目前全国房地产市场形势分析,自政府针对房地产行业开始出炉一系列宏观调控政策,至5月份国务院相继颁布”国六条”细则克制楼市供应构造、房价及投资投机性需求并针对外资准入、土地控制等限制政策,在诸多政策因素环境影响下,上六个月全国房地产市场继续保持高速发展!一、全国房地产数据分析1、土地市场全国土地购置面积恢复增加但土地开发速度减缓,完毕土地开发面积仅占待开发土地面积40%,有效土地供应局限性;土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大,单位土地面积购置价格和单位土地面积开发成本涨幅较大,以下图示:国务院规定18亿亩耕地保有量底线到,而全国土地运用变更调查显示中国现有耕地18.27亿亩。在耕地保护红线不能越过状况下,预计近两年供应的主体还是存量土地开发。同时,提高土地运用效率,优先保障普通商品住房土地供应仍将成为政府土地调控的主导思想。从各区域土地供应状况来看,东、中部地区土地购置面积恢复增加,西部地区土地购置面积继续增加,但增幅大幅回落;各地区土地开发面积增加速度减缓,中部地区甚至下降,以下图示:土地购置单价与开发成本上升,购置单价上升幅度更为明显;土地交易价格进一步上涨,涨速加紧,以下图示:2、房地产开发投资全国房地产开发投资增加较快占固定资产投资比重增加,开发投资构造有所改善,外资进入房地产市场较明显!全国房地产开发投资增速超出固定资产投资增速,远高于GDP增速。上六个月,在房地产投资增速提高同时,房地产投资构造有所改善。在全国房地产开发投资中,商品住宅投资增幅为30.8%,高于同期房地产开发投资增幅;而非住宅类的办公楼和商用物业开发投资增幅分别为27.0%和17.1%均低于同期房地产开发投资增幅!3、商品房供需在国家宏观调控影响,上六个月全国商品房施工面积171375.6万平方米,同比增加21.9%,增幅比去年同期及今年一季度略有提高;商品房新开工面积44892.0万平方米同比增加18.4%,但比同期低3.2%;商品房竣工面积14870.66万平方米,同比增加11.1%,但比去年同期低9.3%,商品房供应指标增加速度有所下降!商品房需求旺盛。销售面积及销售额均继续快速增加,需求类指标增加速度高于供应类指标增加速度,商品房供不应求矛盾进一步加剧。在商品房销售中,期房销售增加速度明显高于现房销售增加速度,销售额增幅明显高于销售面积增幅。由于房价持续上涨,造成商品房销售额增加率始终不不大于同期销售面积增加率。上六个月,商品房销售额增加率为33.8%,同期销售面积增加率为21.5%,商品房销售额增加率高于销售面积增加率12.3%,以下图示:从销售形式分析,期房销售越来越占居主导地位。上六个月商品房销售面积中,期房销售面积19925.36万平方米,同比增加27.3%;现房销售面积7978.79万平方米,同比增加9.0%。上六个月商品房销售额中,期房销售额8099.11亿元,同比增加38.6%;现房销售额2543.71亿元,同比增加20.4%。期房无论是销售比重及增加率都远高于现房销售。3季度-2季度累计商品房期、现房销售额走势对比4、房地产价格房价普遍上涨,其中住宅价格涨幅与办公楼价格涨幅基本持平,住宅价格涨幅超出商业用房价格涨幅;普通住宅与高档住宅价格涨幅逐步趋同,均快速上涨;二手住宅价格涨幅赶超新建住宅价格涨幅;住宅价格涨幅加大,住宅租赁价格涨幅趋缓。1-6月房屋分类销售价格指数走势5、住宅市场住宅开发投资增速进一步加大,占房地产开发投资比重进一步提高;经济合用房开发投资增加较快,而别墅、高档公寓开发投资仍有一定增加;商品住宅供应增加速度稳中有落,市场供不应求矛盾加剧。1季度-2季度商品住宅累计开发投资额及同比增加率由于供应增加速度落后于销售增加速度,因此商品住宅供不应求的矛盾进一步加剧。上六个月,商品住宅销竣比突破2.0,达成2.08,高于去年同期的1.90。由于商品住宅需求旺盛及房价的上涨,商品住宅销售额已超越投资额,商品住宅开发投资回报率较高。※总结:由此可见,在国家政策调控下,各地区政府对房地产开发土地资源控制严格,项目开发成本不停增加并提高行业投资门槛;据推测在将来五年内市场供量逐步递减、资源稀缺,在目前各地区大中型都市不停地掀起房地产投资热潮,特别是在广西、湖南、湖北、云南、贵州、江西、青海、新疆等二三线地区房地产市场持续高速发展。二、区域房地产市场发展趋势中西部地区房地产开发投资明显快于东部地区,中西部地区房地产开发投资比重逐步增加,东部地区房地产开发投资比重有所下降。房地产开发投资的重点仍在东部地区,但正逐步向中西部地区偏移。东部地区经济合用房开发投资增加平稳,中、西部地区经济合用房开发投资增速加紧,增幅已远高于东部地区。上六个月,中西部地区经济合用房开发投资同比增速分别为63.5%、46.5%,而东部地区经济合用房开发投资同比增速仅为18.7%,东部地区房地产开发投资增率缓慢!另首先,中西部地区商品房销售增加较快,增速已远高于东部地区。上六个月中西部地区商品房销售面积分别增加30.8%、27.5%,增幅高于同期东部地区15.7%比率。上六个月,中部地区商品房销售面积占全国比重21.2%,比去年全年下降1.4%;东、西部地区商品房销售面积占全国比重分别为54.2%、24.6%,以下图:※总结:随着房地产投资西移,市场关注热点也开始西移;中西部地区商品房开发建设及销售总额增加率均高于东部地区,商品房供求矛盾不停加剧,从而为中西部地区房地产市场发展发明良好契机。三、全国重点都市房地产市场分析根据有关部门调查,上六个月仅深圳市房地产开发投资总额同比历年增率有所下降,其它如:北京、上海、广州、重庆、南京、天津、武汉等都市房地产开发投资上涨幅度教大,全国重点都市房地产市场异常活跃,以下图:1、土地开发面积重点都市土地供应仍偏紧,土地开发面积及土地购置面积下降。深圳、广州、成都、上海土地开发面积与土地购置面积均为下降,天津、重庆土地开发面积与土地购置面积均为上升,北京土地购置面积恢复增加。上六个月,北京、成都、深圳、南京、上海、广州六都市土地开发面积同比均为下降,降幅分别为26.8%、33.4%、43.4%、48.8%、51.4%、71.9%;天津、重庆、武汉三都市土地开发面积同比均为增加。2、新建商品房市场重点都市商品房供应涨幅较大,其中武汉、重庆两都市商品房开、竣工面积同比均为上涨;深圳、杭州两都市商品房开、竣工面积同为下降;天津、广州、成都三都市商品房新开工面积上涨而竣工面积下降;北京、上海两都市商品房新开工面积下降而竣工面积上涨。重点都市商品房需求旺盛,都市商品房销售面积同比均为增加,部分都市增幅达成50%,只有深圳、北京商品房销售面积同比下降。由于供应不大于需求增加,房地产市场供量局限性。上六个月,天津、重庆、广州、成都、武汉等都市商品房新开工面积同比均为增加,增幅分别为42.1%、28.2%、14.3%、11.8%、7.9%;杭州、深圳、上海、北京等都市商品房新开工面积同比均为下降。3、商品住宅交易市场分析①供应市场商品住宅整体供应状况比较紧张,多数都市供应量出现下降;供应户型仍然偏大,90平方米下列套型面积住宅比重普遍低于40%。上六个月,北京、杭州、上海、广州、深圳、武汉六个都市住房同意预售面积同比下降。其中,北京和杭州同比降幅最大,分别为44.5%与32.5%,其它四都市的降幅也在20%左右。重庆、成都、天津、南京四都市住房同意预售面积同比增加,住宅供应继续呈现放量增加的态势。其中,重庆、成都增加较快,同比分别增加64.24%、51.1%;天津和南京增幅达20%以上,以下图:

②需求市场商品住房交易比较活跃,多数都市成交量大幅增加;成交户型同样偏大,90平方米下列套型面积住宅比重普遍低于30%。上六个月,重点都市商品住宅登记销售面积同比增加较快。其中,杭州增幅达64.2%,市场需求比较旺盛;重庆、成都增幅分别为36.35%、34.70%;上海和武汉分别为29.80%、22.02%;南京增加11.8%。另外,在成交量下降的四个都市中,北京、广州、深圳降幅分别为18.28%、16.1%、10.12%。③供需比值从商品房整体市场面积供求状况反映,大多数重点都市商品住房在上六个月的供需比均不大于1。其中上海供不大于求缺口最大,比值为0.54,面积缺口为726万平方米。武汉和北京供求基本持平;广州、南京、杭州、深圳与上海供应不大于需求;天津、成都和重庆供应不不大于需求,供求比达1.3以上,市场供需关系较紧张。4、消费者需求调查分析根据调查,北京、上海、深圳、天津等都市80%以上的居民认为目前房价偏高。其中,认为房价过高的比重:北京51.3%、上海33.3%、深圳39.6%、天津23.9%;认为房价偏高的比重:北京38.3%、上海57.8%、深圳44.7%、天津53.7%。北京认为房价过高的比重超出认为房价偏高的比重,对将来房价走势,绝大部分消费者普遍看涨!消费者对目前价格水平评论由于近期多数都市房价上涨较快,加上消费者对将来房价普遍看涨,部分重点都市投资需求偏高。如北京、深圳、重庆等投资比重分别达18.2%、21.7和18%,房地产投资市场逐步趋于成熟!※总结:相对于北京、上海、深圳、广州等一级大都市而言,在南宁、北海、昆明、贵阳、武汉、福州、南昌等二三线都市房地产已驶入高速发展轨道,不停推动各都市运行建设及区域经济发展。第二部分广西房地产市场发展分析一、广西房地产业发展沿革回忆广西房地产业从兴起至至今,历经极其艰难成长历程,广西房地产的发展,开始于20世纪70年代末80年代初,大致可分下列三阶段:1、1979～1990年广西房地产萌生期1979年,由政府拨款在柳州、梧州、南宁三市建房向居民出售,这是首例广西房地产开发经营。1983年开始对私有房的遗留问题进行解决,即贯彻私房政策,并从法律上拟定租房为国家全部,妥善解决私房改造户的留房问题。同时根据国家”统一规划,合理布局,综合开发,配套建设”十六字方针,加大城乡住房建设力度,1978～1988年的间建成的住宅,相称于前30年的建设总和,居住水平由每人的3.65/㎡提高到每人的5.61/㎡。1998年开始在都市进行了城乡住房制度改革、城乡土地使用制度的改革和房地产生产体制的改革,广西新时期的房地产业便萌生了。1988年,广西住房制度改革正式起步。1989年、广西壮族自治区人民政府拟定了南宁、柳州、桂林三市和武鸣、柳城两县作为首批改革试点单位。1989年,根据武明县房屋原则差别小、职工大多数是本地人的特点,拟定了房改的总体方案,即卖房起步,合理定价,租金改息。2、1991～1998年广西房地产起步期①房地产投资过热后调节20世纪90年代,北海成为广西房地产投资热点,拉动广西房地产快速启动。1992年、1993年成为广西房地产投资的高峰,投资增加率高达382.2%,造成局部地区房地产泡沫的出现。由于炒地成风,投资过分,有效需求局限性,北海等广西沿海都市出现了严重的房地产泡沫。1993年随着国家宏观调控,广西房地产业进入调节期,因投资惯性作用,1994年和1995年仍然有较大重复产投入。②住宅建设与房改初见成效1992年7月,国务院房改领导小组比复了<广西壮族自治区城乡住房制度改革的实施意见>。1994年9月,广西壮族自治区人民政府颁发<广西壮族自治区贯切〈国务院有关深化城乡住房制度改革的决定〉的实施方案>,房改的内容概括为”三改四建”。”三改”即变化计划经济体制下福利性的旧体制;变化各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行体制;变化住房实物福利分派的方式为以按劳分派为主和货币工资分派方式。”四建”即建立经济合用的商品房供应体系;建立住房公积金制度,发展住房金融和住房保险;建立住房信贷体系;建立房地产交易市场。1989～1998年广西房地产完毕投资245.87亿元,住房建筑面积达1.6636亿平方米,住宅建设投资达900多亿元,占国内生产总值的比重有1998年的4.95%提高到1998年的9.62%。到1998年,广西都市居民人均住房居住面积8.8㎡,人均使用面积14.24㎡;县镇人均居住面积9.92㎡,人均使用面积15.17㎡。1998年10月,广西壮族自治区人民政府印发有关深化城乡住房制度改革,加紧住宅建设的实施方法,从1998年12月31日起3、1999～广西房地产发展期1999年在越过房地产投资负增加后来,进入新一轮的房地产高速发展阶段,广西房地产投资建设规模不停扩大,成为新的经济增加亮点。具体特性以下:①房地产投资总量快速增加1999年后来广西房地产投资扭转了负增加的局面,进入新一轮的发展热潮。一是投资快速扩张。增势迅猛,特别是,同比增加43.7%;二是占全社会固定资产投资的比重逐年上升,从的5.9%上升到上六个月的18.3%;三是对国民经济的奉献率大大增强,增加率总体上明显高于同期GDP及投资增加率。②房地产建设规模稳步扩大广西房地产施工规模不停扩大,初次突破千万平米大关,达1257.2万平米。～上六个月,施工面积同比增加31.6%、22.5%、51.5%,竣工面积逐年上升趋势,同比分别增加13.3%、46.1%、6.4%、761%。1999~广西房地产开发竣工面积累计1646.1万平米,房地产增加值对广西国内生产总值直接奉献为2.5%。③商品房销售持续增加从购置主体来看,首先由于住房制度改革的推动以及旧城改造粒度的增大,另首先随着居民富裕程度的上升和投资意识的增强,个人购房成为销售热点。1999—广西商品房销售面积累计1478.42万平方米。4、广西房地产发展期1-2月,广西重要经济指标增加明显加紧,实现了”开门红”。

1-2月广西财政收入105.41亿元,同比增加30.7%,提高5.7个百分点,增幅为以来同期最高。其中普通预算收入58.28亿元,增加22.7%。普通预算支出96.48亿元,增加17.9%;1-2月,广西城乡固定资产投资183.02亿元,增加40.7%,比去年同期加紧0.3个百分点。工业投资完毕投资83.37亿元,增加74.5%,增幅提高38.5个百分点,其中重大项目计划总投资项目532个,完毕投资98.68亿元,占城乡投资比重53.8%;

1-2月,广西社会消费品零售总额311.04亿元,同比增加15.4%,城乡消费市场快速同比增加;1-2月,外贸进出口总额10.71亿美元,同比增加22.7%,其中出口5.64亿美元,增加25.3%,增幅同比提高3.1个百分点;进口5.07亿美元,增加19.9%。今年东盟仍是我区最大的贸易伙伴和房地产投资重点;2月末,金融机构本外币各项存款余额5144.92亿元,比年初增加2.3%。金融机构本外币各项贷款余额3823.7亿元,比年初增加5.1%。二、广西整体规划房地产发展规划1、都市规划中心都市要进一步增强综合竞争力,不停提高辐射带动能力。南宁市,突出”绿城”品牌,发挥自治区首府优势,加紧构建与东盟国家合作交流的平台,期末建成区常住人口超出200万人,努力建成区域性国际化都市。柳州市,发挥自治区工业中心的优势,期末建成区常住人口140万人。桂林市,发挥国际旅游名城的优势,期末建成区常住人口90万人。其它区域中心都市要发挥比较优势,稳步扩大都市规模,逐步增强辐射作用。县城和重点镇建设要因地制宜,集聚各类生产要素,吸纳农村转移人口,增强经济活力。2、广西人均住房面积发展规划到,广西将实现城乡居民人均住房建筑面积达成25平方米,农村居民人均住房建筑面积达30平方米,力求”十一五”期间,完毕房地产开发投资1000亿元。广西拟定了”十一五”期间总体目的的重要指标是,健全住房保障制度,初步形成适合广西实际的经济合用房、廉租房供应保障体系,基本解决城乡中低收入家庭的住房问题;改善住房环境与质量,提高都市居民的居住面积;全方面推动住宅产业化,建设节能省地型住宅,力求到,新建建筑全部达成节能省地的设计原则。三、广西房地产市场供销形势分析1、广西全区房地产竣工\销售\均价分析(详见下表)年份竣工面积314.29万㎡419.6万㎡543.03万㎡1299万㎡1130.5万㎡销售面积275.94万㎡417.48万㎡490.67万㎡1047万㎡1502.1万㎡供销比率1.141.011.111.2

1.26商品房均价1760元/㎡1811元/㎡1860元/㎡2037元/㎡2196元/㎡※总结:从竣工和销售的速度来看,广西房地产供销两旺,并且都在高速地增加,销售的平均增幅比竣工平均增幅高,从表中能够看得出,~广西房地产竣工与销售的增加规律基本一致,表明近年来广西房地产市场发展的均衡性,根据均衡理论的观点,当一种供销体系的运行靠近其均衡值时,其市场能够化程度处在优化状态,这正是市场经济所追求的目的。因此,基本能够判断广西的房地产市场运行是良性的健康的。广西房地产已进入发展期高速发展期,到上六个月广西房地产市场运行机制业的建立,房地产市场行为为规范有序。房地产投资和消费保持了长久快速增加,出现了房地产供求关系平衡,产品构造基本合理,房价稳中有升良好局面。2、上六个月广西各发展都市房价上涨分析上六个月,广西房地产价格保持较大幅度上涨,房价同比上涨5.6%,环比上涨1.2%。其中新建商品住宅同比上涨6.8%,环比上涨1.4%;二手住宅同比上涨2.7%,环比上涨0.3%。下列是各个都市房地产价格数据分析:上六个月,北海房地产价格指数在全国70个重点调查都市中始终名列前茅,房屋销售价格总水平与上年同期相比累计上升11.3%,涨幅增加10.3%。南宁市的房价总水平与上年同期相比也累计上升5.0%,柳州累计上升6.5%,桂林累计上升3.8%,梧州累计上升2.8%。

在新建商品住宅中,普通住宅与去年同期相比上涨7.1%,经济合用房上涨3.8%,高档住宅上涨6.2%,非住宅上涨4.6%,二手住宅上涨2.7%。同时,土地交易价格与去年同期比上涨15.3%,其中居住用地上涨17.4%,商业娱乐用地上涨20.1%。南宁、北海上涨幅度均超出两位数,分别上涨16.9%和33.7%,其它都市也不同程度上涨。附:广西各地市房地产均价(单位:元/平米)年份上六个月

多层小高层商铺多层小高层商铺南宁360040006000～30000380045008000～3柳州175029503300～117002700～30003600～1桂林17003300～45003800～1500018003500～47004000～0钦州180025003200～1000019002400～26003000～1北海22002500～30004500～128003000～40005000～15000防城15003000～360022002350～24503300～16000※总结:首先是经济快速发展,将长久支撑房地产发展,如北部湾(广西)经济区的开放开发,使北海房地产步入高速发展的轨道。另首先是居民收入增加,生活水平提高,居民的潜在购置力增强,住宅产业处在快速增加期。第三是都市规模扩容提速,如南宁都市规模快速扩大等,这都造成商品房需求呈现逐年上升趋势。另首先是经济发展基础和历史因素。相对全国其它经济发达省份,广西房地产业大规模开发起步较晚,房地产价格水平总体来说相对较低,目前处在开始高速发展阶段。这种价格发展的特性,在广西不同都市之间也体现十分明显。南宁、桂林两市先后在前几年进入一波发展高潮后,目前处在稳步上涨阶段;而柳州市近两年来也快速追上,进入价格大幅上涨阶段。北海通过房地产泡沫破裂后,通过数年的消化,从去年终开始成功”解套”并强势复苏,到上六个月的强势发展,同时,泛北部湾经济开发初见成效,钦州、北海、防城港,均出现不同程度的经济发展,土地市场和房地产投资、开发日益高涨!据业内人士分析预测,下六个月广西房地产价格还会保持强势,价格指数将继续在高位上运行,如无重大突变因素的影响,价格涨幅应在5%～8%范畴。

四、广西土地开发和运用状况根据国家统计局企调总队的布署,广西自治区局企调总队近来在南宁、桂林、柳州、北海、钦州、防城港、百色等8个中心都市8个城区全部的150个土地开发项目进行典型调查,成果表明:广西各个中心都市的土地开发及使用状况良好,具体体现以下:1、土地开发比较活跃根据8个中心都市8个城区全部统计,到底,土地开发项目480个(不含正在报建中项目),平均每个都市开发60个项目,土地开发面积达1200多万平米,其中,南宁、桂林、柳州、钦州、北海、百色几个都市开发量较大,土地运用和开发较多,发展快速。及以前土地开发只占40%,其中重要是在建项目居多,占总体开发项目的60%,已批未建项目占8%左右,已经建成项目占28%,基本上没有停建项目,同时,土地开发项目涉及各类产业,其中工业园区项目占34%,商贸园区项目占16%;房地产项目占35%。2、土地运用状况良好调查显示,到底已经立项开发的土地,土地闲置较少,完全位进行土地开发的、三通及其它基础建设的只占总体开发量的十分之一左右。在150个土地开发项目中,80个项目已经建成,其他的是在建和未建项目。3、土地开发占用耕地较少根据调查,土地开发项目中占用耕地涉及部分占用的只占12~14%,只有1~1.3%的土地开发项目通过同意部分转为其它用途。某些园区的建设,如梧州、柳州外向型工业园区开发,用地所占的耕地较少。4、各地清晰整顿土地市场秩序成效总体来说,广西各地”圈地”和”炒地皮”现象较少,”炒地”比重不大,未出现恶性轰抬地价现象。这重要是得益于各地政府对建设用地进行全方面清查和解决。在土地审批、土地储藏方面出台有关方法和方法,通过整治,土地开发及运用效果有所改善,如北海市较大面积的用地项目”北海大学经济园区”、”旧飞机场经济园区”、”银河科技软件园”等都从已经批出去的土地进行调节使用。※总结:目前土地开发及使用状况良好,但仍须加大整治和解决闲置土地的力度,提高土地使用效果,对于土地实施调控方法,适时调节投放量,使土地开发和运用能长久、稳定地发展,这有效推动广西土地市场及房产市场健康发展!

附:土地市场价格(单位:万/亩)年份单位南宁30～5640～6850～7555～9665～9875～12292～220112～430柳州8～1012～1518～2320～3022～2528～3030～3865～85桂林12～208～1520～2826～3530～5245～6535～5570～110钦州12～2215～2518～3525～3626～5638～6035～7040～90北海5～2010～229～3012～3515～4520～5620～6045～95防城12～2015～2521～2825～3028～4035～4945～6535～95五、广西投资发展态势分析1、广西房地产继续健康有序发展目前全国楼市已经步入转型期的稳步发展阶段,地处南部的广西的房地产发展目前很健康,并且将来的发展空间还很大。”中国房协秘书长朱中一如是高屋建瓴地评析了广西楼市发展状况。广西房地产开发投资的目的是规模继续扩大,力求房地产开发完毕投资450亿元,同比增加25%。上六个月,广西房地产市场比较全方面地步入了转型期,进入了比较理性稳步发展的阶段。转型的内容重要体现在消费观念的转变;建设模式的转变,即从过去的资源消耗型向资源节省型、环境和谐型转变;从过去强调商品住房的商品属性转变成强调住房的公共产品属性,强调公平和社会保障;税收手段方面的转变将对房地产调控力度越来越大。如从今年2月1日起,土地增值税的缴纳,新增建设用地有偿使用费的实施,城乡土地使用税的额度原则提高了两倍,”两税一费”的实施,拉开宏观调控序幕。2、广西投资涨幅趋缓据统计,广西全区房地产开发完毕投资369.98亿元,同比增加29.0%。全区商品房施工面积4711.8万平方米,同比增加15.4%,竣工面积1130.5万平方米。,广西商品房销售面积为1502.1万平方米,增幅从6月的20.2%回落至11.8%,商品房销售增幅趋缓,住宅供需基本平衡。房地产品开发投资金来源构造渐趋合理,贷款比例适度调节、外资运用下降、公司自有资金比例上升;房地产开发建设规模持续增加,开发构造趋于合理,广西楼市保持着健康快速的发展态势。上六个月,广西楼市的发展态势,广西楼市将继续大踏步发展。广西房地产发展计划的指标是较为乐观,房地产开发投资将继续平稳增加、投资规模将继续扩大,全区房地产开发将力求完毕投资450亿元,同比增加25%全区商品房平均销售价格2196元/平方米,同比增加5.3%,其中住宅平均销售价格1973元/平方米,同比增加4.4%!※总结:目前全区房价的总体判断是稳中有升,涨幅平缓,因此下六个月广西房地产投资最少是以较小涨幅平稳走高。六、广西发展前景分析1、”东盟博览会”由来”东盟博览会”获得成功和南博会延续,广西都市出名度、美誉度进一步增加。东盟的由来”东盟”是”东南亚国家联盟”的简称,(英文名称为AssociationofSoutheastAsianNations,简称ASEAN)。1967年8月7-8日,印尼、泰国、新加坡、菲律宾四国外长和马来西亚副总理在曼谷举办会议,发表了<曼谷宣言>,正式宣布东南亚国家联盟成立。东盟组员国到止,东盟共有10个组员国:文莱(1984年加入)、柬埔寨(1999)、印度尼西亚、老挝(1997年)、马来西亚、缅甸(1997年)、菲律宾、新加坡、泰国、越南(1995年)。广西都市规划的已获国家同意,规划将再度刺激都市规模及人口的扩张,带动广西都市建设、房地产及其它产业的发展需求。预计将来几年广西房地产投资增加将会快速提高,都市运行扩张快速。2、东盟博览会机遇通过在广西南宁举办的首届中国—东盟博览会和中国—东盟商务与投资峰会,广西将亲密与港澳会展业的合作,为港澳与东盟各国的货品贸易、投资合作、服务贸易和文化交流构建新的平台,推动广西经济贸易的发展。广西还将借助港澳成熟的市场机制、与东南亚亲密的传统合作关系、与国际接轨的进出口贸易机制,联手开拓国际市场,特别是东盟市场。3、泛珠三角机遇广西是华南经济区、西南经济区与东盟经济区的结合部,是中国链接东南亚地区的第一商业前沿阵地,按<泛珠三角区域合作框架合同>的规定,广西将充足发挥本身优势,拓宽与港澳的合作领域,进一步提高经济贸易领域合作成效;同时<内地与香港有关建立更紧密经贸关系的安排>的签订和实施,加紧港澳和广西在内的内地经济的飞速发展,泛珠三角经济区启动后,广西同香港、澳门的联系更加紧密,合作领域更宽、程度更深。4、”泛北部湾经济”影响”泛北部湾经济”的提出和06～的实施,对广西的经济发展和广西在国际上的地位含有重大的意义。北部湾地处中国-东盟自由贸易区的中心,东部是广东雷州半岛和海南,西面是越南,外环是马来西亚、印尼、文莱、菲律宾、新加坡。北部湾是中国通向东盟地区的最邻近的海湾,而处在湾顶即北面的广西沿海,正是其核心地带,拥有海岸线1595公里,海域总面积12.93万平方公里。这是中国目前最干净、最具开发潜力的海域之一。※总结:广西北部湾经济区沿海、沿边是中国与东盟的结合部,也是西南地区加强与东盟和世界市场联系的重要门户,区位优势明显,战略地位突出,资源丰富,腹地广阔,开发潜力巨大。加紧建设广西北部湾经济区,顺应了经济全球化和区域经济一体化的发展趋势,符合国家发展战略规定,是全方面贯彻科学发展观、加紧实施”十一五”规划的一种战略性重要举措。对繁华地方经济、增进西部大开发,推动中国与东盟共同繁华发展。七、政策调控对广西房地产影响国家宏观调控政策重要为5月央行上调基准利率,该次上调利率对广西房地产市场影响预测以下:1、对消费性需求影响不大,投资性需求更加理性利率上调作为宏观调控的经常性手段,利率有上调的时候,也一定有下调之时。10月以来,个人住房贷款利率上调了多次,这次调息再给了投资性购房者一种信号,贷款利率还可能调节,房产投资的成本必将增加,投资风险将会加大。因此,这次利率上调对房产投资者会产生较大投资压力,甚至使部分投资者抛售持有的物业,她们再次进入房产市场将会更加理性。2、开发商融资成本略增,供应不会产生较大影响回忆第一季度,广西房地产资金供应充足,全区实际到位资金89.91亿元,上年结余资金54.98亿元,可运用资金144.89亿元,比去年同期增加31%,是同期完毕房地产投资2.47亿元的近3倍。因此,该次调息对广西开发商影响不大。另外,这次央行上调利率,会克制效益不佳的行业的投资,同时会给股市带来负面影响。从全区房地产施工的势头,结合调息不会加重开发公司负担的状况,能够分析下六个月广西房地产市场供应不会受到影响。3、房地产市场保持平稳,房价不会波动广西房地产市场消费性需求是其主流,因此该次上调利率对房地产市场交易不会带的影响,即不会有大量抛售房产,供应严重过剩的现象发生,也不会大量需求者持币观望,欲购不动的状况出现。上调基准利率,对广西房地产市场价格形不成影响。由于,利率的上调没有带给房地产成本的大增,也没有带给房地产消费者购置成本大的上升。同时,广西房价已经处在一种理性的位势,广西商品房销售平均价格是2037元/平米,同比下降2.21%,第一季度广西商品房销售平均价格是2086元/平米,同比下降0.9%。第一季度广西商品房销售平均价格是2105元/平米。因此,预计广西房价仍然会保持其理性的态势,发展继续保持良好发展态势。※总结:该次央行上调利率非但不会影响房地产开发投资,反而会进一步推动房地产市场发展。八、区内其它沿海都市房地产发展概况1、钦州市房地产市场分析在国家房地产调控政策等因素影响,到钦州市房地产开发土地购置面积、商品房开工面积、施工面积及竣工面积等指标与上年相比,都有较大幅度的下降。而与此同时,随着钦州市”大港口、大工业、大旅游”三大目的及都市化的大步推动,市民购房意愿、购置力不停增强,今年以来,钦州房地产市场需求十分旺盛,供需矛盾十分明显。

全市房地产开发的土地购置面积、商品房开工面积、施工面积及竣工面积四大指标分别比上年下降了38.97%、47.64%、15.25%和14.38%,本地多数开发公司上六个月持等待观望态度。①钦州市房地产有关数据A、全年房地产开发投资数据钦州市房地产完毕投资12.65亿元,比上年减少了19.83%。商品房销售面积77.59万平方米,比上年增加18.6%,其中市区(含钦州港区)销售面积42.13万平方米,比上年增加了43.79%。底空置面积只有15.28万平方米(重要是营业性用房),比上年下降了14.38%。

目前市区可上市销售商品住宅仅剩约1.5万平方米。B、商品房销售价格多层住宅均价1380元/㎡。,市区多层商住宅销售均价达每1650元/㎡,比增加了19.57%;小高层住宅销售均价2100元/㎡,同比上涨了20%。上六个月钦州市多层住宅均价在1900～元/㎡;电梯洋房小高层住宅均价在2500～2600元/㎡;商铺均价在36000～1元/㎡之间。C、消费构造分析

从购房者的构造来看,目前个人购房占全部销售面积的绝大部分,我市居民(含灵山、浦北县)占主流。这重要是由于目前钦州市都市建设和房地产开发日新月异,城乡居民收入稳步增加,购置能力进一步提高,进城置产与改善住房条件的需求逐步上升。据统计,钦州市城乡居民人均月可支配收入达成1041元,比上年增加12.01%。城乡化率的不停提高、都市新增人口的住房需求为房地产市场带来了巨大的潜在发展空间。另外,中石油1000万吨炼油厂、钦州燃煤电厂和金桂林浆纸一体化等大型项目投产,也为钦州房地产市场的发展提供了强有力的支撑,外来人口进入钦州市购房者呈明显上升趋势。例如去年中石油、东油驻钦工作人员在钦州市团购217套住宅,面积超出1.2万平方米。

②钦州市房地产市场发展研判钦州市房地产市场发展至今,已经进入了一种新的发展阶段,由原为纯正的卖方市场随着竞争的日趋激烈而逐步化为买方市场。房地产的运作也将趋于规范、成熟。具体以下:●整体购置力较为充足:钦州市都市总体发展水平低,人均生产总值较低,但近几年经济有较大的发展,市民平均收入水平偏高,购置力充足足,消费水平较高、经济承受能力良好。●起步发展中的都市型房地产业:目前在售的楼盘规模较大,数量集中,后市推动力大。如:协盛广场、大世界商业广场、万国广场、赛格时代广场等颇具规模大盘。●房地产销售周期较长:钦州的房地产业起步较晚,但受南宁和北海市场的影响,近几年钦州房地产开发规模和速度都有较快增加;但另首先,由于都市化进程相对缓慢,城中村、宅基地的居住现象比较普遍,对于房地产商品更新换代的速度比较慢,因此造成大部分的在售楼盘销售周期都比较长。●市场销售价格偏高:住宅价格平均在2650元/㎡左右,低于南宁、桂林等二线都市水平、总体价格平稳。●市场需求潜力大:出于投资保值、资金寻找出路的规定,市场需求量预计会相称巨大,而目前供应量多为远期楼花,可能对房地产开发提供一种有利契机。2、防城港市房地产市场分析①防城港市简述防城港市是1993年5月经国务院同意设立的地级沿海开发都市,位于中国大陆海岸线的最西南端,南濒北部湾,西南与越南交界。现辖港口区、防城区、上思县和东兴市(县级市);全市总人口79.84万人,其中防城区人口37万人;港口区人口11.16万人;东兴市人口10.71万人);上思县人口20.97万人。防城港市地处中国南部沿海与西南腹地的结合部,背靠大西南,面对东南亚,区位优势十分突出。沿海,为西南诸省走向世界各地提供了最便捷的出海通道;沿边,既可与越南进行边贸和经济技术合作,又为中国商品进入东南亚市场提供了便捷的陆路门户。※总结:近年内,防城港市市委、市政府大力实施”旅游旺市”的发展战略,旅游业发展迅猛。特别是中越边境跨国旅游,以其独特的魅力,吸引了来自全国各地及港澳台等地的游客,防城港市已经成为中越边境最大的游客集散地,中国南部沿海热点旅游都市。②防城港市土地价格与商品房销售价格A、历年来土地价格(单位:万/亩)年份上六个月土地价格12～2015～2521～2825～3028～4035～4945～6535～95B、房价(单位:元/㎡)年份上六个月类型多层小高层商铺多层小高层商铺房价15003000～360022002350～24503300～16000※总结:防城港市拥有独特的沿海区位优势,决定了防城港市在西部大开发战略格局中居于特殊的战略地位,不停地推动区域房地产市场高速发展。第三部分北海市房地产整体分析一、北海概况北海市位于广西南端,北部湾东北岸,全市辖海城区、银海区、铁山港区、合浦县三区一县,总面积3337平方公里,人口149.24万;其中市区面积957平方公里,人口43万,是广西重点发展沿海都市之一。北海毗邻东南亚诸国,背靠大西南云贵川诸省,地处大西南、海南及东南亚的中枢位置,地理位置优越,素有”北部湾”之称!北海市拥有公路、铁路、航空、航海等”四位一体”的交通基础设施和立体综合交通体系,是目前中国西南地区唯一的一种同时拥有高速公路、铁路、机场、海港的都市,是大西南出海通道的重要口岸!二、北海国民经济发展状况北海市经济社会持续稳定健康发展,全年完毕全市生产总值215.8亿元,增加14.3%,人均生产总值14348元(折合1838美元);产业构造由的25.3:36.3:38.4优化为23.7:40.5:35.8;实现了”二、三、一”的工业为主导的产业布局,”工业立市”的都市发展目的逐步实现。至间北海GDP总量趋势图以下:资料来源:<北海统计年鉴>、北海政府工作报告和北海政府信息网北海市要率先实现跨越式发展,全方面建设小康社会,将实施”三步走”战略:第一步:实现国内生产总值431.6亿元,比翻一翻,人均国内生产总值约3676美元。第二步:实现国内生产总值647亿元,比翻二翻,人均国内生产总值约5514美元。第三步:实现国内生产总值863亿元,人均国内生产总值约7352美元。※总结:目前北海正处在一种都市化进程飞速推动的大变革时代,都市经营的跨越式发展将直接增进北海市经济快速发展,对房地产业而言则更是利好因素。三、北海房地产市场宏观环境分析1、北海都市发展的大格局已经奠定综观人口4000多万的广西,目前还缺少一种够分量的沿海都市,近几年已显示出吸纳全国及周边地区资金能力,预计在内人口将达成200万。北海的都市规模不如柳州、桂林,而人均GDP却超出了这两个都市,因此潜力很大。在外部动力方面,沿海沿边、毗邻海南及东盟10国,把北海建成真正的北部湾地区沿海都市指日可待。同时,与海港、东盟、泛珠江等经济的一体化,将使北海获得更多外资入注。在内部推力方面,广西政府已明确把北海作为广西沿海形象都市来抓,使北海作为北部湾沿海都市的面貌日益完美。2、北海的产业发展状况北海经济快速增加中,产业构造明显优化,三次产业构造由的30.3:27.4:42.3优化为现在的23.7:40.5:35.8;其中,旅游产业、高新技术产业、海洋产业、现在农业不停壮大,产业带动能力逐步增强。下表是北海市产业构造总体状况。表2-2北海产业构造发展状况第一产业(亿元)37.3939.439.0842.6546.4151.14第二产业(亿元)33.8738.542.8253.0966.5987.39第三产业(亿元)51.2858.358.2466.1570.4577.27资料来源:<北海统计年鉴>和北海政府信息网。从上表中数据中能够看出,北海的三次产业总量都有大幅度提高,其中,第一产业比重明显下降,由30.%下降到23.7%,第二产业增幅比例最大,在一举超越第三产业,成为北海经济发展奉献度最大的产业。第三产业保持平稳增加,在国民经济发展中扮演着重要作用。3、经济现状及发展趋向改革开放后,北海借助国家经济政策优势,获得了快速发展,中间经历了房地产泡沫,对其整体发展产生了严重负面影响。之后随着经济发展不停调节,北海逐步走出了困境,”十五”期间,经济步入正常轨道,经济总量持续增加,人均收入逐步提高,居民生活水平不停改善,经济构造进一步优化,随着总体环境重大变化,北海正面临前所未有的发展机遇。资料来源:<北海统计年鉴>、北海政府工作报告和北海政府信息网。从上图中的数据能够得知,北海在”十五”期间,经济获得了巨大成果,延续了快速良好的发展的趋势,比增加了74.8%,年均增加达成11.6%。通过预判整体经济发展走势,结合北海市政府通过的<有关北海市国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要>,北海市在将来五年的GDP增加率处在较高的水平,在北部湾区域合作的大背景下,北海拥有了更大的发展的发展空间,整体经济的发展处在稳步的上升通道中。资料来源:<北海统计年鉴>、北海政府工作报告和北海政府信息网。”十五”期间,北海人均生产总值总体保持快速增加,从增速趋势上看,近三年增速明显提高,反映了北海人们生活水平大幅度提高。※总结:经济的稳步发展为北海房地产业提供了良好的经济宏观环境,有助于增进北海房地产业发展。4、财政及居民收入状况①财政收入持续较快增加。北海全市财政收入23.1亿元,增加19.8%;全市完毕社会消费品零售总额37.06亿元,增加13.29%。②城乡居民收入有所增加,生活水平继续提高。据城调队抽样调查,北海都市居民人均可支配收入4768元,增加10.34%;在岗职工年平均工资9235元,比上年增加9.13%。城乡居民储畜存款余额32.8亿元,比年初增加15.21%,城乡居民消费水平及生活质量提高。5、社会消费品零售总额社会消费品零售总额增加率超出了20%,城乡居民储蓄存款余额总量始终保持11%以上的增加率,人均城乡居民储蓄存款余额保持在12%以上的增加率,居民消费水水平大大提高,存款余额大幅增加。北海市社会消费品零售总额指标表项目单位社会消费品零售总额亿元37.3640.7534.2538.1342.2446.05增加率%—9.07-15.9611.3310.779.01资料来源:<广西年鉴>、广西统计信息网。6、固定资产投资状况固定资产投资在”十五”期间保持高速增加,年均增加率达成30%,在北海经济发展中扮演十分重要的角色。全年,北海完毕全社会固定资产投资87.4亿元,增加30.1%。城乡固定资产投资80.9亿元,增加36.6%。其中基本建设投资51.4亿元,增加37.3%;更新改造投资13.6亿元,增加43.4%;房地产开发投资13.6亿元,增加25.7%。固定资产对经济增加的奉献率超出60%。资料来源:<北海统计年鉴>、北海政府工作报告和北海政府信息网。※总结:根据以上各项经济综合指标分析表明:北海经济正处在稳定快速提高阶段。国民经济增加较快,综合实力明显增强。四、北海房地产市场数据分析1、北海市房地产市场运行数据统计根据统计,上六个月北海市土地交易中心共受理各类土地交易业务3290宗,交易面积2768多亩,交易金额45132万余元,分别比去年同期增加了155.382%、95.276%和58.421%。●～上六个月北海市房地产数据报表名称单位上六个月房地产开发投资额亿元1.232.674.748.8610.7911.894.5132商品房屋销售额亿元2.731.171.734.9717.5725.6120.59房屋建筑施工面积万㎡57.6067.98249.41156.93153.39160.25114.37房屋建筑竣工面积万㎡24.6029.49105.7454.1063.2875.4947.60商品房屋销售面积万㎡47.849.9814.0935.18131.94142.2563.87资料来源:广西统计年鉴,北海市国民经济和社会发展公报,北海市房产局●附:～上六个月土地交易价格列表(单位:万/亩)年份上六个月交易价格5～2010～229～3012～3515～4520～5630～8045～1102、北海市商品房销售价格分析A、～上六个月商品房价格统计列表:年份上六个月类型多层小/高层商铺多层小/高层商铺均价(元/㎡)23002500～35004500～128003500～40005000～15000B、1—9月份商品房价格列表:月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月均价(元/㎡)240025002550265028002850300030503100增幅(%)3.7%4.1%2%3.9%5.6%1.8%5.2%1.7%1.6%增幅累计(%)29.6%月均递增(%)3.3%年累计增率(%)3.3%×12＝9.6%(注:12个月)◆由上可推测出10—12月北海市商品房销售价格:月份参数10月11月12月月均递增(%)3.3%均价(元/㎡)3100320033003400均价(元/㎡)2900(注:12个月累计平均)由06、涨幅推测出08～将来三年内北海市商品房销售价格:年份参数年累计增率(%)39.6%年均价格(元/㎡)2900405056507880●全年北海市商品房销售价格示意图:※总结:据图表显示,1—9月份北海市整体商品房销售价格涨幅较快,平均每月以3.3%增幅上涨,预测将来三年内北海商品房销售价格仍然看涨,北海房地产市场前景良好!3、上六个月北海市各城区板块商品房价格表:等级价值圈区域范畴价值卖点销售价格(元/㎡)第一价值圈市中心板块北部湾路为轴线、北海大道中路、北至长青路与北京路区域市中心核心商圈、交通便捷、出租回报高3600—4300第二价值圈茶亭路板块茶亭路为主、南至中山路、西至北部湾、湖南路口区域稀缺海景、高档社区、升值潜力3700第三价值圈四川路板块四川路、贵州路、云南路等区域交通便捷、成熟人居、升值潜力3200银滩板块银海区、银滩公园区域稀缺海景、别墅集居3100城北板块北海大道北路、湖南路口上海路口等区域交通便捷、价格适中、升值潜力3000第四价值圈海湾新区北部湾北路、高德村、南珠大道东南区域规划新区、稀缺海景、升值潜力2500第五价值圈北海工业园铁山港区、工业园区内规划新区、公司云集、价格偏低、升值潜力——第六价值圈合浦工业园南北二级路与北海大道路口、合浦工业园区内规划新区、公司云集、价格偏低、升值潜力——参考合浦县城距离北海市约2本地需求、价格偏低1400◆由上可计算出各价值圈之间递减差值:等级递减差值(元/㎡)第一与二价值圈－250第二与三价值圈－600第三与四价值圈－600累计－1450平均递减－480◆因此递减差值可推测出:目前第五价值圈(北海工业园)销售价格为元/㎡;第六价值圈(合浦工业园)销售价格为1540元/㎡。◆各城区板块销售价格示意图以下:※总结:北海市商品房销售价格较高的集中在市中心、北海大道中路、茶亭路等区域板块,重要为中高层或海景典型楼盘,销售价格相对偏高,为北海房地产中高端消费市场;另首先为四川云南路、银滩、城北等板块销售价格适中;而由于北海工业园、合浦工业园远离市区,销售价格相对偏低。４、北海市商品房畅销户型分析等级价值圈代表楼盘消费群体户型配比及面积(㎡)比例(%)第一价值圈市中心板块北部湾广场、天赐花园、南洋新都、逢胜大厦、南北大厦、嘉福文化苑等外投资客为主单间公寓(40㎡)20%一房一厅(60㎡)10%二房二厅(80㎡)30%三房二厅(110-120㎡)30%四房、楼中楼(140㎡)10%第二价值圈茶亭路板块星海湾花园、正虹海景湾、蔚蓝海岸等外投资客为主二房二厅(80㎡)30%三房二厅(110-120㎡)35%四房、楼中楼(140㎡)20%其它:一房、单间15%第三价值圈四川路板块蓝钻华庭、滨海花园、创业花园、蔚蓝家园等外投资客为主;部分本地市民二房二厅(80㎡)40%三房二厅(110-120㎡)40%其它:一房、四房、楼中楼20%银滩板块明珠酒店公寓、正天花园、鑫海度假湾等外投资客为主别墅(200㎡)60%酒店公寓(35-50㎡)25%其它:二房、三房、楼中楼15%城北板块悦发花园、嘉和苑、悦兴大厦、强远·春天花园外投资客为主;部分公司职工二房二厅(80㎡)40%三房二厅(110-120㎡)40%其它:一房、