儋州市农用地基准地价

儋州市农用地基准地价工作实施方案一、工作意义及背景农用地基准地价评估成果是政府为支撑农村土地制定改革和农垦改革发展，避免国有农用地资产流失，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理、提高农用地管理水平，进一步促进农用地利用结构优化提供重要技术依据。根据“国土资源部办公厅文件《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》国土资厅发[2017]27”号和“海南省国土资源厅《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》琼国土资用字[2017]68号”等文件，为儋州市应制定国有农用地基准地价。二、工作范围《儋州市农用地基准地价》评估涉及范围为：八一农场、西联农场、西培农场、西庆分场、西华分场、兰洋农场、红岭分场、西流分场、新盈分场、龙山分场共10个国有农用地主要评估区域，及儋州市辖区内其它国有农用地。三、主要任务国有农用地基准地价评估主要工作任务是，儋州市范围内农用地土地定级和基准地价评估。根据《规程》要求，结合儋州市实际情况，确定主要工作任务具体为：1、根据儋州市土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，按照规定的方法程序进行农地质量综合、定量评定，划分出农用地级别。2、在土地定级的基础上，根据本地农用地市场状况，基础资料及技术条件，选择合适的技术路线计算出不同类型农用地基准地价。3、在基准地价基础上，通过已有样点检验、校核，编制宗地价影响因素指标说明表及修正系数表。四、技术准备熟练掌握国家标准《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）和《农用地估价规程》（GB/T28406-2012），结合儋州市实际，制定土地定级及基准地价评估的技术路线：（1）土地定级技术路线：在《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）规定的基础上，结合我市农用地特点，选取自然、社会经济、农用地利用及区位等能够体现土地质量差异的因素，采用“多因素综合评定法”确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，依次划分土地级别，并在校验的基础上，进行分类定级。（2）基准地价评估技术路线，在《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）规定的基础上，根据我市的农用地的市场状况、基础资料及技术条件，从样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法等三种技术路线中进行取舍。五、工作思路首先收集资料与外业调查，再整理资料及定量化处理，然后计算定级指数及评定农用地级别。其次，在划定土地级别的基础上，根据收集资料情况，确定农用地基准地价评估的技术路线，界定基准地价的内涵，对所采用的技术路线计算出基准地价结果与实际情况进行比较，验证后，进行适当的调整，确定各级别不同类型农用地基准地价。再选择在各级别内对宗地地价影响较大的自然因素、社会经济因素和特殊因素，采用科学的方法，确定各因素权重值，再根据调查计算确定修正系数表，编制修正体系。六、工作流程及计划本项工作分为前期准备、外业调查、农用地定级、基准地价评估、成果验收五个阶段，整个基准地价更新工作计划10个月完成（起始时间从签订委托协议起算）。儋州市农用地基准地价评估工作流程及计划表（该阶段大部分工作届时由中标评估公司负责）1、前期准备项目内容1、制定实施方案定项目实施方案，由市国土环境资源局上报省国土资源厅及市政府，落实项目经费2、制定工作制度和技术方案（1）制定外业调查计划（2）编写调查工作方案（3）确定定级及评估技术路线3、购置有关外采设备相机、电脑、指南针、卷尺等4、调查表格设计（1）农用地定级因素因子调查表（2）农用地投入-产出效益调查表（3）农用地承包调查表（4）农用地转包调查表（5）农用地出租调查表（6）农用地联营入股调查表（7）农用地开发调查表5、人员培训（1）学习《农用地定级规程》、《农用地估价规程》，打好理论基础，明确工作的范围、目的、工作方法。（2）交易要点调查方法及注意事项6、收集工作地图及图件编辑（1）土地利用现状图（2）土壤图（3）地形图（4）土地利用规划图（5）其他相关图件2、外业调查项目内容主要收集内容1、搜集资料（1）定级资料收集（包括农用地自然属性资料、农用地利用资料、农用地社会经济资料、农用地区位资料等）（2）估价资料收集（包括农用地投入-产出效益、农用地承包、农用地转包、农用地出租等）（3）图件资料收集①农用地气候资料、水文资料、土壤资料、地形地貌资料等自然属性资料。②农用地利用资料：主要农用地种植农作物的面积、单产、总产的统计资料、样点土地利用条件、农业生产实测资料、农用地经营规模、经营效益、利用集约度、利用现状、利用方式和农业技术实验资料等；③农用地社会经济资料：灌溉条件（水源保证率、灌溉保证率）、排水条件、人均耕地、单位面积资金投入、单位面积纯收入、农民人均收入、林网化程度、田间供电、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、耕作装备、田块大小、田块形状和田块分散程度等资料；④农用地区位资料：中心城市影响度、农贸市场影响度、道路通达度、对外交通便利度等资料；⑤图件资料：土地利用现状图、土地利用规划图、土壤图、地形图及其他相关图件；⑥农用地分等或耕地质量等别评价的基础资料汇编、中建成果及最终成果资料；⑦其他资料：农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查资料、土地利用规划、土地利用变更资料、农业统计资料、农产品市场价格资料、农用地承租（承包与转包）的价格资料、具体项目征地各项实际补偿标准。2、其他相关估价资料收集（1）农用地区划资料（2）土壤普查资料（3）农业统计资料（4）当地市场价格资料（5）征地统一年产值标准等资料3、内业测评项目内容1、调查资料的分析整理（1）检查采集对象是否有遗漏，信息是否全面（2）对资料进行归类（3）调查收集到的数据是否符真实，剔除异常数据2、资料的录入建立信息库（1）将采集的检查数据资料录入建库（2）绘制土地级别图和基准地价图3、土地定级资料处理（1）整理、汇总土地定级资料（2）量化定级指标并计算因素、因子的功能分和影响半径（3）邀请专家打分，确定土地定级因子及权重（4）划分定级单元（5）计算定级单元因素分值4、估价资料的分析整理（1）整理汇总估价资料（2）划分均质区域单元（3）根据《规程》确定各级别主要用地类型地价（4）建立宗地地价修正体系4、组织听证项目内容召开听证会（1）组织听证（2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善工作成果5、评审验收项目内容评审验收报请省国土资源厅组织土地估价专家和有关有人员组成评审验收小组，对成果进行检查验收七、工作实施过程农用地土地定级及基准地价评估总的工作程序是先外业后内业，先定级再估价，具体可分为前期准备、外业调查、土地定级、基准地价评估、成果论证审核五个阶段开展，具体安排如下：1、前期准备1．1组织准备①项目领导小组：由儋州市国土资源局及市政府工作领导小组，指导、组织、协调工作开展，及时解决现场调查及工作过程中出现的重大问题。同时简化在工作过程中的办事程序，形成高效率的工作机制。②技术实施单位成立项目组：技术指导小组成员：由市政府、儋州市国土资源局及中标单位组成项目组进行评估工作。1.2人员培训①为确保工作顺利进行，制定切实可行的培训计划，编制《工作手册》、《外业调查表》，对工作人员进行技术培训。②组织项目组成员，认真学习《农用地定级规程》、《农用地估价规程》，打好理论基础。2、外业调查，收集资料2.1土地定级资料搜集根据《规程》要求，再儋州市国土资源局配合下，由中标评估公司分组负责到相关部门（农业局、统计局等）收集资料，填写《定级资料调查表》2.2土地估价资料的收集①分区、分组，有计划定时、定量收集样点资料(所采样点的现状、租金、周边情况、规划状况等)②调查样点的及时录入，为提高录入的质量和工作效率，我们使用电子软件进行样点资料的录入，并及时的整理、分析，从中剔除异常数据。③为保正样点数据的准确，建立抽查机制，专人负责每个区抽取调查样点的3%-5%进行复查，如不合格，则要求调查小组返工。2.3其他相关资料收集3、土地定级采用修正法、因素法和样地法初步确定土地级别，在根据收集的材料，校验定级单元划分的合理性、定级因素选取的正确性以及定级结果的正确性，对不合格的定级单元，重新计算，校验合格的农用地级别确定为农用地定级结果，将级别边界落实到大比例尺现状图上，确定最终农用地级别图。4、基准地价评估农用地基准地价评估有以下三条技术路线：a)样点地价平均法：在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价：b)定级指数模型法：在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。c)基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基