城中村改造提速建筑产业链受益几何

内容目录概念梳理：首次提级单列，战略意义凸显 4城中村改造提及单列，政策持续加码 4城中村改造、棚改、老旧小区改造差异探析 6项目模式：谁来主导？资金从哪来？ 7主导方：以政府主导、开发商主导、村企合作三种模式为主 7土地开发模式：主要包括做地收储、一二级联动两大模式 11资金来源：政府、金融机构、社会资本多元筹资 13安置方式：以实物、货币安置为主 14规模测算：有望拉动近10万亿建安投资 16测算范围：19个超大特大城市，后续可能扩容至32个 16投资规模：存量城中村建面6-11亿平，预计拉动建安投资9.6万亿 17测算方式一：按自建房占比测算存量城中村建面约6亿平 17测算方式二：按城中村密度测算存量城中村建面约11亿平 18建安投资规模：按假设中值测算预计约9.6万亿 19重点城市改造规模梳理 20政策预期：强化政府主导，资金支持有望进一步加码 23资金支持：专项债、专项借款等中央支持政策有望出台 23模式优化：强化政府主导，实行“净地出让” 24开发模式：与保障房建设紧密结合，多业态并举 25投资建议与重点标的梳理 26华阳国际：深圳房建设计龙头，深耕城市更新领域16年 27华建集团：上海国资房建设计龙头，有望受益上海城市更新推进 29蕾奥规划：城市规划设计龙头，深度参与深圳城市更新 30上海建工：上海区域施工龙头，大力开拓城市更新新兴板块 31风险提示 32图表目录图表1：城中村特征 4图表2：2023年之前城中村改造相关会议及文件 4图表3：2023年以来城中村改造政策密集出台 5图表4：城中村改造、棚户区改造和老旧小区改造对比 6图表5：杭州市城中村改造“做地＋收储”模式 7图表6：上海市普陀区红旗村改造流程 8图表7：深圳宝安沙井大街片区（金蚝小镇）改造项目 9图表8：广州市旧村改造村企合作政策演变 9图表9：茂名市旧塘村改造项目村企合作流程 10图表10：做地收储模式 11图表11：土地一二级联动模式 12图表12：土地一二级联动方式 13图表13：城中村改造资金来源 13图表14：城中村改造不同阶段的资金来源 14图表15：房屋征收安置方式 14图表16：各地集体用地征收补偿方式梳理 15图表17：基于《2021年城市建设统计年鉴》的超大及特大城市范围 16图表18：2021年I型大城市人口数量（单位：万人） 17图表19：基于自建房占比测算的19个超大特大城市存量城中村面积 18图表20：基于城中村密度测算的19个超大特大城市存量城中村面积 19图表21：城中村建安投资规模敏感性测算 20图表22：上海累计认定城中村改造项目 21图表23：部分城市城中村改造规划 22图表24：国开行棚改贷款余额及占比 23图表25：2014-2018年棚改实际执行及建设计划套数 23图表26：PSL当月资金新增量（单位：亿元） 23图表27：2023年3月广州“做地10条” 24图表28：广州市两种做地模式 25图表29：各公司城中村相关业务梳理 26图表30：重点标的估值表 27图表31：华阳国际城中村改造项目沿深南大道与滨河大道分布 28图表32：深圳城中村改造对公司业务增量敏感性测算 28图表33：公司装配式全产业链布局 29图表34：公司“十全十美”保障房产品发展历程 29图表35：华建集团设计业务底蕴深厚 30图表36：蕾奥规划业务板块 31图表37：公司“五大事业群＋六大新兴业务”布局 32概念梳理：首次提级单列，战略意义凸显城中村改造提及单列，政策持续加码2021图表1：城中村特征特征 具体内容城中村建筑密度较高，通常利用露天空间进行拓展建设，形成“握手楼”、“一线天”等独特景观；村

容脏乱，基础设施匮乏，消防隐患严重；居住、工业与商业用地分布混乱，缺乏有效规划。“食利阶层”容易引发社会治安问题。城中村的思想观念、生活方式容易与城市文明发生冲突。“食利阶层”容易引发社会治安问题。城中村的思想观念、生活方式容易与城市文明发生冲突。社会特征管理体制

城中村仍保留了原有的农村管理方式，即由村委会自治，土地产权归集体所有，村集体承担公共服务和社会保障的供给。在城中村外来人口迅猛增加的趋势下，村集体提供的公共物品难以满足需求。资料来源：中国城市规划学会，2：2023时间 部门 文件 内容《国民经济和社会发展第十二个2011年3月 中共中央

五年规划纲要》

推进“城中村”和城乡结合部改造。加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施2014年3月 发改委 《国家新型城镇化规划》《国民经济和社会发展第十三个2015年11月 中共中央五年规划纲要》《中华人民共和国国民经济和社

城中村改造，有序推进住宅小区综合整治、危旧住房和非常套住房改造，全面改善人居环境。加快城镇棚户区和危房改造。基本完成城镇棚户区和危房改造来，加快推进集中成片棚户区和城中村改造，覆盖全国重点镇。第二十九章全面提升城市品质中提出，应加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升；同时明确了“十四五”时期的城市更2021年3月 中共中央

会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》

200021.9基本完成大城市老旧厂区改造；改造一批大型老旧街区；因地制宜改造一批城中村。发展重点任务》 经济优势地区探索老旧厂区和大型老旧街区改造，因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他公共空间。《2021年新型城镇化和城乡融合 年规划新开工老旧小区改造共5.3万个；在城市群、大城市等发改委发展重点任务》 经济优势地区探索老旧厂区和大型老旧街区改造，因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他公共空间。《2021年新型城镇化和城乡融合 年规划新开工老旧小区改造共5.3万个；在城市群、大城市等发改委20214月发展重点任务》

有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位资料来源：新华社、国务院、国家发改委，

840万户居民基本居住条业、发展新功能。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。286月8721724图表3：2023年以来城中村改造政策密集出台时间 部门 文件 主要内容4月28日 中共中央 中央政治局会议 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造“平急两用公共基础设施建设。7月21日 国务院

国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

续运营。7月24日 中共中央 中央政治局会议 要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造“平两用公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。月28日 中共中

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议

效。立足职能定位，聚焦服务全面加强基础设施建设，加大投融资支持力度。积极月2日 国开行 2023年年中党建和经工作座谈会月17日 央行 2023年第二季度中国币政策执行报告月14日 自然资源部 关于开展低效用地再开发试点工作的通知

服务推动超大特大城市城中村改造全生命周期的投融资产品体系。16改造为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。低效用地再开发以城中村和低效工业用地改造为重点，试点期限原则上为4年。资料来源：中国政府网、自然资源部、新华网、国家开发银行、央行，城中村改造实施意义深远，推进动力充足。超大特大城市是当前推进城中村改造的主要范围，作为带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极，此类城市通常面临城市土地资源短缺、居住成本偏高、城市内部发展不均衡等共性化问题。城中村作为相对中心区域的存量房源地，存在布局凌乱、房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件相对较差等问题，与城市核心区域形成较大反差，是当地经济社会发展的薄弱环节。因此，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。同时，在当前经济下行压力大、地产疲弱态势下，城中村改造有望成为后续稳增长、稳地产重要抓手，战略意义凸显，后续政策有望加力推进。城中村改造、棚改、老旧小区改造差异探析城中村改造、棚改、老旧小区改造均属城市更新范畴，对比看，三者在土地性质、改造范围、主导方、改造方式等多个维度均有较明显差异：土地性质：土地性质不同是城中村改造特殊性的重要来源与国有土地相比市场估值差异较大。住建部划定1921个GDP、（1%/1/3%域范围有限。主导方：+改造方式安置方式：棚改采用房屋安置和货币化安置相结合的方式，货币化安置比例或超50%合。预计本次城中村改造货币化补偿比例可能较小，或更多通过纳入保障性住房体系进行实物安置。资金来源：PSL（贷款）直接支持。看，城中村改造节奏预计相对较缓。且城中村改造多涉及农村集体土地，需统筹处理各方利益诉求，实施难度可能更大，预计整体周期较长。图表4：城中村改造、棚户区改造和老旧小区改造对比对比领域城中村改造棚户区改造老旧小区改造土地性质集体土地国有土地国有土地改造范围超大特大城市全国全国主导方政府+市场政府政府+市场改造方式拆除新建、整治提升、拆整结合拆除重建翻新修缮安置方案预计以房屋安置为主房屋安置、货币化安置无资金来源

多渠道筹措改造资金（财政资金、地方债务、政策性银行贷款、民间资本、社会资本等）

以政府购买为主：财政资金、政策性银行贷款

按照“谁受益、谁出资”原则：财政资金、民间资本、社会资本等资料来源：中国政府网、大道法律网、自然资源部，项目模式：谁来主导？资金从哪来？主导方：以政府主导、开发商主导、村企合作三种模式为主2-3政府主导：以杭州、上海为代表，由政府牵头土地征收政府主导类项目一般由政府直接出面，牵头与村集体协商土地征收、安置补偿等事宜，前期安置成本需由政府出资，部分市场化程度较高地区可能采取引入社会资金方式缓解地方政府财政垫资压力。政府主导模式的核心优势在于项目推进效率高，前期土地周期短，采取该模式的代表性城市包括杭州、上海、济南、长沙等：杭州：形成“政府主导”、“做地+收储”城中村改造模式。近年来杭州市“城中村”改造的主流方向为：由市政府确定做地计划，政府下属的做地主体开展土地，完成做地后交由市土储中心收储，最后由市自然资源主管部门将土地挂牌出让。其中做地主体主要包括三类：1）市土地储备中心；2）市级做地主体（钱江新城管委会、杭实集团、市城投集团等7家单位）；3）区级做地主体（各区政府或开发区管委会），三类做地主体均为政府所属机构或国资企业。杭州模式有两大特点：1）政府完全把控前期土地工作；2）政府垄断一级市场，一级和二级土地完全分离，用地主体不一定是做地主体。图表5：杭州市城中村改造“做地+收储”模式资料来源：杭州市政府、律房律地，70%20142022625500多以上海最典型的城中村改造项目普陀区红旗村为例：该城中村地块占地面积586亩，于2014年被列入上海第一批36个城中村地块中11个试点项目之一，2014年10月项目得到批复正式启动。该项目改造实施主体为上海中环天地投资有限公司（普陀区属国企中环集团和地块所在长征镇的现代天地公司集体经济组织共同出资），2016年末土地一级基本完成。2018年10月，上海海升环盛地产商（中海地产、中环投资、新长征联合成立）以93.99亿元地价摘得红旗村四块地；2020年1-2月，海升环盛再以19.14亿元拿下红旗村剩余旧改地块。图表6：上海市普陀区红旗村改造流程资料来源：《浅谈上海城中村改造中的探索及实践》、21财经、观点地产网，开发商主导：珠三角为主，采取政府引导、市场运作模式（金蚝小镇20192990%愿高票通过，通过率创近年新高，有效推动项目立项。2020年4月方案上报市政府审批，6月市政府批准予以公告。图表7：深圳宝安沙井大街片区（金蚝小镇）改造项目资料来源：深圳市规划和自然资源局、南方都市报，村企合作：广州传统旧改模式，村集体协商选取合作企业旧村改造过程中，村集体通常存在经济实力不足与经验欠缺的问题，因此引入合作企业成为旧村改造的重要契机。在政府、村集体、企业三方合作的模式中，政府作为主导者和审批者，通过出台相关政策以及对上报方案进行审核来规范开发商的行为，保障村民利益；合作企业作为运作者，通常在“基础数据经区政府核查公布后”介入，负责项目的具体推进和市场化运作，在充分理解政策的基础上与村民协商拆迁补偿；村民作为土地提供者，对项目能否开展具有投票权，80%以上的村民投票同意后，旧改项目方可实施。2011[2011]51；02[2012]20仅2015[2015]56图表8：广州市旧村改造村企合作政策演变发文时间 文件名称 村企合作政策于广州市推进“城中村“（旧村）整治 地公开出让招商融资进行改造”于广州市推进“城中村“（旧村）整治 地公开出让招商融资进行改造”未规定合作改造政策。改造的实施意见》【已废止】见》（穗府〔2009〕56号）附件《关 全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土2009/12/31《关于加快推进“三旧”改造工作的意2011/8/8

《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（穗旧改办〔2011〕51号）【已被替代】

经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。2015/12/1

《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）

旧村改造项目用地复建安置地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供《关于加快推进三旧改造工作的补充意 “城中村”自主改造项目选择合作企业的，村集体经济组织应当报区政府以《关于加快推进三旧改造工作的补充意 “城中村”自主改造项目选择合作企业的，村集体经济组织应当报区政府以2012/6/6见》（穗府〔2012〕20号）已废止】 公开招标方式引进有实力、信誉好、社会责任感强的合作企业。"体组成的合作企业等方式供应土地。体组成的合作企业等方式供应土地。《广州市人民政府办公厅关于印发广州 旧村庄全面改造主要包括以下三种模式一)征收储备(二)自主改造(三)2015/12/11市城市更新办法配套文件的通知》（穗 合作改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安府办〔府办〔2015〕56号）中的《州市旧村 器方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，庄更新实施办法》 集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主组成的合作企业，或者通过融资地块公开出计引入合作企业进行改造。2017/6/52018/1/42020/2/21

《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号）【已废止】《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗建规字〔2020〕16号）

基础数据经区政府亩核公布后，村集体经济组织可以引入合作企业，更新部门应加强基础数据核查和监督管理。引入合作企业的公告时限参照《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的规定，不少于45日。村集体经济组织是合作企业选择主体，应按照公开、公平公正的原则，通过政府公共交易平台选择有社会责任、有实力的合作企业进行旧村改造。确有定的程序引入合作意向企业。村集体经济组织是合作企业选择主体，应按照公开、公平、公正的原则，通过政府公共交易平台选择有社会责任、有实力的合作企业进行旧村改造。按照本意见引入合作意向企业、缴纳履约金的旧村，优先纳入城市更新年度计划。资料来源：广州市住房和城乡建设局，村企合作改造案例：茂名市旧塘村改造项目20108联合公司自筹解决。该工程已于2016年竣工验收，交付村民使用。合作方式：2010104（/3（拆1201312201610图表9：茂名市旧塘村改造项目村企合作流程资料来源：广东省自然资源厅，土地开发模式：主要包括做地收储、一二级联动两大模式“三（做地模式下政府完全垄断一级土地开发，由政府指定的做地主体（一般为地方城投或下辖区政府）开展土地工作，一级工作完成后，将“熟地”纳入储备库，并进行市场化招拍挂。该模式一般需由政府自行承担前期成本，财政资金压力较大，如在一级开发阶段引入社会资本，纯做地模式下很难保证社会资本获得合规收益，有数个硬性规定较难突破：1）2016年印发的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》规定，项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩；2）2017年财政部发文坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资行为，其中规定储备土地前期开发不得纳入政府购买服务。因此如果做地模式下引入社会资本，早期只能通过“二级补一级”的违规方式，即用“熟地”转让的土地交易收入来弥补社会资本的一级开发成本。后随着土储资金监管趋严，政企磨合出了按绩效考核支付模式：通过将招商引资、产业导入等运营内容纳入土储项目，将其转为综合性项目，社会资本按照后期综合性营商环境运营的绩效考核获取收益，规避了地方财政支出的违规情节。图表10：做地收储模式资料来源：财政部，图表11：土地一二级联动模式资料来源：中国发展网，/块基本上难以实现一二级联动，目前各地的一二级联动项目主要基于各地专门针对城市更新领域出台的条例。在不违反上位法规定、程序合法的情况下，各地主要通过以下途径实现城市更新项目的一二级联动：规划确定的开发建设用地使用权竞够参与土地摘牌的社会资本限定在一定的范围内，针对那些没有参与土地一级开发的或者没有参与项目前期实施的社会资本，形成信息壁垒和信息不对称，进而将一级实施主体在更小范围内、较大概率的锁定为二级开发拿地主体，实现一二级联动。图表12：土地一二级联动方式资料来源：中共中央、深圳市城市更新和土地整备局、北青网、德泓咨询、新浪财经，资金来源：政府、金融机构、社会资本多元筹资图表13：城中村改造资金来源资料来源：新京报，城中村改造不同阶段的资金来源有所差异。以深圳城中村改造类项目为例，在规划批复前期，项目风险较高，商业贷款较难批复，因此在没有政府资金参与的情况下，改造资（，后在开发建设阶段可通过F+EPC图表14：城中村改造不同阶段的资金来源资料来源：新京报，安置方式：以实物、货币安置为主（重图表15：房屋征收安置方式资料来源：杭州、沈阳、合肥、青岛、长沙、成都、重庆、上海、天津、深圳、广州、北京、东莞、武汉、南京、济南、郑州、西安、哈尔滨政府官网，图表16：各地集体用地征收补偿方式梳理城市 时间 安置办法私有住宅用房实行迁建安置或者调产安置。实行迁建安置的，其安置面积按照征地房屋补偿所在地杭州 2014年4

农村宅基地审批标准执行。实行产权调换安置的，经补偿人与被补偿人协商一致，也可以由补偿人对被补偿人实行货币化安置，由被补偿人自行解决补偿安置用房。沈阳 2014年12月 征收补偿方式包括货币补偿和产权调换。选择房屋产权调换的，由政府提供房屋，并与被征收人算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。合肥2018年1月可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。产权调换按照人均30平方米建筑面积实行，原面积不足人均30平方米的按照原面积调换，多余30平方米的剩余有效建筑面积按造价予以补偿。可以采用房屋补偿方式或者货币补偿方式，由被征收人选择补偿方式。实行房屋补偿的，应当根据青岛2019年12月城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。实行货币补偿的以规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。征收城市规划区内农民集体所有土地的，实行货币安置；但县（市）范围内不具备货币安置条件长沙2020年7月的，经市人民政府批准，可以由农村集体经济组织统一安置。征收城市规划区外农民集体所有土地的，以农村集体经济组织统一安置为主要安置方式。成都2020年8月住房安置方式货币化安置、有条件的可以实行现(建)地使用证》记载的正房建筑面积为依据，签订货币安置合同或结合安置住房的建筑面积实行现(建)房安置结算。重庆 2021年5月 住房安置可以采取农村宅基地自建安置、安置房安置或者货币安置等方式。住房安置对象应当以户为单位统一选择一种安置方式，一处宅基地上的住房计为一户。上海 2021年9月 可选择货币补偿，也可选择产权房屋调换，征地房屋补偿方案应当听取相关权利人意见，征地房补偿费用应当纳入征地费用范围。按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供天津 2021年11

安置房或者货币补偿等方式给予公平合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。结合的补偿方式。征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。哈尔滨2022年8月集体经济组织有条件提供宅基地或集体建设用地重新建房的，可按照重置价格结合成新价格以货币方式进行补偿；无条件的，以货币或产权调换的方式进行补偿。对征收集体建设用地上非住宅的建筑物和构筑物，以货币方式进行补偿。结合的补偿方式。征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。哈尔滨2022年8月集体经济组织有条件提供宅基地或集体建设用地重新建房的，可按照重置价格结合成新价格以货币方式进行补偿；无条件的，以货币或产权调换的方式进行补偿。对征收集体建设用地上非住宅的建筑物和构筑物，以货币方式进行补偿。广州2023年2月征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。征收土地涉及的物业、农村村民住宅权利人不选择复建安置或者产权调换的，给予货币补偿，具体补偿按照经依法批准公布的标准执行。北京2023年3月征收宅基地房屋的，应采取房屋安置、货币补偿方式予以补偿，有条件的地区也可以选择重新安排宅基地建房方式。符合房屋安置对象认定条件的，可以选择房屋安置或货币补偿，不符合条件的采用货币补偿。东莞2023年3月住宅类物业采取物业置换和货币补偿相结合模式，符合置换条件的土地及地上住宅房屋采取物业置换，不符合置换条件的土地和地上住宅房屋、地上构筑物和附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等采取货币核算。尊重农村村民意愿，采取还建安置房补偿的，按照村民住宅合法建筑面积采用划拨土地上住宅方式武汉2023年6月进行同等面积安置；采取货币补偿的，补偿费用为征地补偿安置方案确定的还建安置房的市场评估价；采取重新安排宅基地建房补偿的，按照被拆除房屋重置价给予货币补偿。南京 2023年7月 涉及住宅房屋的补偿安置方式主要为货币补偿，具备条件的区域可以采用重新安排宅基地建房的式，被征收人符合集体土地征收安置房申购条件时还可以采用房票安置。住宅房屋实行房屋安置、迁建安置或货币补偿方式予以补偿。符合房屋安置对象认定条件的，可以济南 2023年7

选择房屋安置或货币补偿，有条件的地区也可以选择重新安排宅基地建房方式；不符合条件的，实行货币补偿。郑州 2023年8月 通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房，原则上货币化安置为主。1）城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式，被拆迁人可以自主选择；2）尊重西安 2023年9

农村村民意愿进行补偿安置，采取货币化安置或者实物安置。资料来源：各政府官网或下属土地管理局官网，规模测算：有望拉动近10万亿建安投资测算范围：19个超大特大城市，后续可能扩容至32个201410005001000500万的为I2022102021年81年超大及特大城市累计房地产投资占全国的37%。图表17：基于《2021年城市建设统计年鉴》的超大及特大城市范围城市规模 城

（万人

2022额（亿元）

占全国比例超大城市特大城市

上海 2489 4980 3.7%北京 1916 4178 3.1%深圳 1768 2934 2.2%重庆 1650 3468 2.6%广州 1320 3431 2.6%成都 1187 3369 2.5%天津 1165 2128 1.6%武汉 1094 3433 2.6%杭州 993 3889 2.9%东莞 930 896 0.7%西安 740 2599 2.0%郑州 719 2510 1.9%南京 693 2759 2.1%济南 657 1831 1.4%合肥 642 1457 1.1%沈阳 597 940 0.7%青岛 580 1789 1.3%长沙 510 2425 1.8%哈尔滨 503 341 0.3%合计 20153 49357 37.1%资料来源：住建部、，进一步考虑I32202113300-500500915（434300II3218：2021年I（）487 484487 484424412391 391 390376367 367 366311 3030长春

苏 南 州 宁

太 乌 厦 原 鲁 门 木齐

宁 石 福 南 波 家 州 昌 庄资料来源：住建部，投资规模：存量城中村建面6-11亿平，预计拉动建安投资9.6万亿6亿平按照各市城区人口*筑面积自建房比例加总，初步测算得195.9（图表19：基于自建房占比测算的19个超大特大城市存量城中村面积城市城区人口（万人）自建房比例城市城区人口（万人）自建房比例（平方米/人）（万平米）上海248932.32.0%1612北京191634.92.7%1834深圳176821.511.1%4226重庆165042.04.0%2739广州132030.211.1%4425成都118741.75.9%2935天津116535.52.3%959武汉109439.713.9%6040杭州99344.513.8%6116东莞93027.811.1%2874西安74045.19.0%2992郑州71942.117.6%5315南京69339.711.2%3072济南65741.413.7%3734合肥64236.99.9%2351沈阳59736.14.1%889青岛58034.913.7%2781长沙51043.218.0%3965哈尔滨50335.22.1%367合计59225

城中村改造面积资料来源：国家统计局、住建部，11亿平考虑到自建房占比测算无法纳入工商业等房屋建面，因此进一步采用城中村密度法来估算存量城中村面积，即通过假设各个城市的城中村占地面积比例来测算城中村房屋建面总额：城中村房屋建面=城区总面积*城中村面积占比*房屋建面占比，其中：202118.1%/14.4%/15.2%/9.2%%。2.150%30%。基于上述假设，我们测算得19个超大特大城市合计城中村建筑面积约10.8亿平。图表20：基于城中村密度测算的19个超大特大城市存量城中村面积城区面积（平方公里）（平方公里）（平方公里）（平方公里）占比（万平米）（万平）上海63411903.0%190225706北京164104923.0%4923014769深圳198636018.1%3600020872重庆77812333.0%233447003广州225632514.4%3250016250成都1485453.0%44541336天津2653803.0%79602388武汉145222115.2%221406642杭州2272683.0%68172045东莞24601235.0%123006150西安943879.2%87132614郑州762385.0%38121144南京42262115.0%211326340济南24191215.0%120963629合肥1280645.0%64001920沈阳1610815.0%80502415青岛30891545.0%154464634长沙1200605.0%59991800哈尔滨491255.0%2454736合计108393

城中村占地面积

城中村面积

城中村占地面积

城中村房屋建面资料来源：住建部、澎湃新闻、各地市政府/统计局、深圳城中村助手微信小程序、《广州市城市更新专项规划》、《城市规划通讯》、《西安市城中村现状及改造方法研究》，9.6万亿基于单位建安投资9.6万亿建安投（取各项假设中值-29611532022年房地产建安投资总额的10%-15%。待开发城中村建筑面积=城中村建面*5-43000-6000元/平进行敏感性测算。图表21：城中村建安投资规模敏感性测算建安投资规模测算（亿元）开发容积率122.5343000255005100063750765001020004000340006800085000102000136000单位建安投资（元/平）450038250765009562511475015300050004250085000106250127500170000600051000102000127500153000204000资料来源：，重点城市改造规模梳理目前19个超大特大城市中，已有多个城市发布城中村改造相关规划，上海、深圳、广州等6个城市已公布具体改造目标。广州：2023年改造计划显著提速，预计完成固定资产投资983亿元2009-20142020（-2年320233350202312749205898300023年8中村改造项目82个，面积约38平方公里，规划新配建公建配套设施621万平方米，新建村民复建安置房31万套。上海：城中村改造进度领跑全国，预计2032年完成全部城中村改造201449202249402021-20235/8/870202210202520272032（2014-2032年共19年2023-202530202310（居130（居户。图表22：上海累计认定城中村改造项目累计认定项目（个）7062706254497060504030201002014-2020年 2021年 2022年 2023年资料来源：上海市政府、上海发布、人民日报、上海市房屋管理局，深圳：城中村改造起步领先，存量规模巨大，2023年计划推进4.9万套（间）1999202132016.7%3361044351.249%。2019年深圳发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-503年22023-202546200020234.9（）6800户，20232448242个，20234282023851751920235（2023-2025年3108202344个图表23：部分城市城中村改造规划城市类型 城市 城中村改造相关表述具体规划2023-20252023-202530个，改造老旧村(居)400万平方米，受益村(居)1.3万户。其中，10个，改造老旧村(居)民房屋面积城中村不少于130万平方米，受益村(居)民不少于4000户。上海超大城市

2023年计划推进127个城中村改造项目49个续建项目、2058个前期项广州 目预计完成固定资产投资983亿元占全年城市更新固资产投资目标的全年城市更新固定资产投资目标为2000亿元，同比增长超过60%）。年计划推进4.9深圳 万套间城中村规模化品质化改造提升项目2019-2025年规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里。成都 十四五”时期实现城中村改造约束性指标6800户，2023年计划城中村改造2448户。242个，2023年同步铺开4个街道和28个镇的城中村改造。东莞特大城市

2023年计划推进城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元。其中，新启动项目19个，计划青岛年度完成投资31亿元，惠及居民1.46万户续建项目66个，计划年度完成投资144亿元。20232023年拟启动44个城中村改造。昆明《厦门市城中村现代化治理三年行动方（2023-2025年中提出，2023-2025年三年时间实现其他 108个行政村治理全覆盖。2023年为打造样板年，筛选条件较为成熟的25个城中村作为治理厦门点；2024年为提升推广年，适度扩大治理范围，推动全市40个城中村重点治理建设；2025年为全面完成年，推动剩余43个城中村治理，实现城中村现代化治理全覆盖。资料来源：各地区政府网、深圳住建局、成都住建局、成都发改委、广东省农业农村厅、广东省住建厅、澎湃新闻、东莞日报、人民网、中国经营报，政策预期：强化政府主导，资金支持有望进一步加码资金支持：专项债、专项借款等中央支持政策有望出台201420144具，2015年起国开行棚改贷款及PSL6007500PSL2019PSL（201960-27032/3945/4441/3625亿。图表24：国行棚改款余及比 图表25：2014-2018年棚实际行及建计划数0

国开行改贷余额百万） 占2014201520162017201820192020

30%25%20%15%10%5%0%

0

实际执行:棚户区改造住房（万套）建设计划:棚户区改造住房（万套）6016015806066006096006265804704702014 2015 2016 2017 2018资料来源：国家开发银行年报， 资料来源：，图表26：PSL当月资金新增量（单位：亿元）中国:抵押补充贷款(PSL):提供资金:当月新增2019-112019-092019-112019-092019-072019-052019-032019-012018-112018-092018-072018-052018-032018-012017-112017-092017-072017-052017-032017-012016-112016-092016-072016-052016-032016-012015-112015-092015-072015-052015-032015-012014-112014-09资料来源：，括：1）2）设PL模式优化：强化政府主导，实行“净地出让”构）广州出台“做地03年310图表27：2023年3月广州“做地10条”资料来源：广州市规划和自然资源局，图表28：广州市两种做地模式资料来源：广州市规划和自然资源局，开发模式：与保障房建设紧密结合，多业态并举（202172022140个650（1300202322023-20256间200投资建议与重点标的梳理710（PE17X，2023年华建集P（P（PX6P5中铁装配P28P。亚厦股份（P金螳螂P图表29：各公司城中村相关业务梳理产业链 公司名称 优势区域 相关业务介绍1）200716规划设计施工

华阳国际 深圳华建集团 上海蕾奥规划 深圳上海建工 上海隧道股份 上海安徽建工 合肥

EPC代建模式。上海国资房建设计龙头，业务底蕴深厚，在城市更新领域积累了丰富经验，目前全面投入上海中心城区城市更新和五个新城建设，已加入青浦新城开发者联盟、金山“上海湾区”城市空间规划专家服务站，受聘成为相应区域建设专家。公司建立“5+2”新城业务推进机制，2022年在“5+2”新城签约合同额达20.66亿元，约占订单总额的17%。2023H124.39202376512中村改造，助力打造现代化主城区。保障房中铁装配保障房中铁装配全国公司为中国中铁唯一装配式建筑业务平台，当前新建保障房建设多采用装配式建筑，此轮城中村改造要求与保障房建设紧密结合，随着大股东参与城中村改造项目量提升，公司有望受益相关项目资源支持。检测评估

国检集团 北京深圳瑞捷 深圳

公司为中建材旗下建工建材检测龙头，近年来持续加大存量房检测投入，在全国有10余家成员单位具备相关资质，开展存量房检测、既有建筑修护、参与