万科房地产项目可行性研究报告模板

董家园项目可行性研究万科.房地产项目可行性研究报告(模板)目录第1章总论(3)1.1.项目背景与概况(3)1.2.重要技术经济指标(7)1.3.问题与建议(8)第2章项目投资环境与市场研究(9)2.1.投资环境分析(9)2.2.区域房地产市场分析(11)2.3.销售预测(15)2.4.营销方略(19)第3章建设规模与项目开发条件(21)3.1.建设规模(21)3.2.项目概况现状(21)3.3.项目建设条件(22)第4章建筑方案(26)4.1.设计根据(26)4.2.项目设计主题和开发理念(26)4.3.项目总体规划方案(27)4.4.建筑设计(28)4.5.构造设计(29)4.6.给排水设计(30)第5章节能节水方法(32)5.1.设计根据(32)5.2.建筑部分节能设计(32)第6章环境影响评价(33)6.1.编制根据(33)6.2.环境现状(33)6.3.项目建设对环境的影响(34)6.4.环保方法(34)第7章劳动卫生与消防(35)7.1.指导思想(35)7.2.职业安全卫生健康对策与方法(35)7.3.消防设计(36)第8章组织机构与人力资源配备(38)8.1.组织机构(38)8.2.人力资源配备(38)第9章项目实施进度(39)第1页共53页9.1.项目开发期(39)9.2.项目实施进度安排(39)9.3.项目实施过程控制方法(39)第10章项目招投标(41)10.1.工程项目招标投标概述(41)10.2.工程项目招标投标因素分析(42)10.3.招标根据(44)10.4.招标范畴(44)10.5.招标方式(44)第11章投资估算与资金筹措(45)11.1.投资估算(45)11.2.资金筹措(45)第12章财务评价(46)12.1.项目评定根据(46)12.2.财务评价基础数据的选择(47)12.3.财务评价(47)12.4.不拟定性分析(47)第13章社会评价(48)13.1.项目对社会的影响分析(48)13.2.风险分析(49)13.3.社会评价结论(50)第14章研究结论与建议(51)14.1.可行性研究结论(51)14.2.建议(51)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称:董家园项目2、承接单位概况单位名称:湖南恒建房地产综合开发有限公司单位性质:有限责任公司(外国自然人独资)注册资金:港币2,000万元单位住所:衡阳市衡东县城关镇峥嵘北路478号业务范畴:房地产开发、销售法定代表人:朱春林公司负责人:吴小平,男,1965年9月30日生于湖南。现年43岁,自3月在加拿大定居,1986年7月毕业于长沙铁道学院,获学士学位;1986年分派到广州广铁集团任职;1989年调任广州市团委工作;1990年调任广州市花都开发区任副主任;1992年起从事房地产业,创立广州富邦升辉投资有限公司,先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅社区,多次获得花都区纳税先进民营公司家称号。期间,在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发,其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住社区。4月12日创立衡阳富邦升辉房地产开发有限公司,任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅社区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提高衡阳的都市品位奉献力量。建设单位介绍:衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资公司,并经衡阳市工商行政管理局同意成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营公司,公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等,现有职工26人,其中高级职称1人,中级职称7人,公司人员大都是经验丰富的专业人员,年开发能力为50万多平方米。公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于第二年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司,十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅,总开发套数5000多套,销售业绩始终良好,曾创广州市花都区楼盘销售之最,是广州市花都区纳税先进民营公司,花都区经济发展先进公司,公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营公司家”荣誉称号,花都区的重要领导都称该公司“实力较雄厚,开发建设能力较强”。3月,由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司含有实力,含有项目建设开发资质,并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为抱负中的人文和谐社区。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿,其中已拥有土地使用权面积为238亩,按每亩70万元估价(已完毕征地拆迁)近1.7亿,另外风光带建设投资7521万元。3、可行性研究报告编制根据(1)与委托方订立的咨询合同;(2)国家计委计办投资[]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价办法与参数(第三版)》;(4)《都市房地产开发经营管理条例》;(5)《房地产项目经济评价办法》。4、编制范畴根据国家有关政策、法律、法规、规程、规范,对湘水明珠居住社区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全方面论证和研究。5、项目提出的理由①项目建设符合国民经济发展现在,我国国民经济运行正处在一种特殊发展时期,为了增进国民经济的稳步健康发展,必然规定扩大内需,优化消费构造,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的奉献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅现在正在从生存型向舒适型方向转变,到,我国城乡居民人均建筑面积将达成22平方米,平均每户拥有一套功效基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达成15%,都市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目的是户均一套、人均一室,力求达成人均建筑面积35平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。正由于房地产投资的带动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。②项目对都市建设将起到增进作用12月24日,在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型都市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中,提出要把“3+5”新型都市群打造成为功效互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型都市连绵区、中部领先的当代大商业区、环境优美的综合生态区。衡阳作为“3+5”新型都市群建设的中心都市之一,其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出,对全省各地乃至中南地区都含有较强的辐射力,在以长株潭为中心的“3+5”都市群发展建设的环境下,衡阳市委市政府提出要突出衡阳都市形象建筑,提高衡阳都市品位,加强都市辐射功效的目的。根据湖南省住宅与房地产业规划,将来内湖南省将斥资3327亿元打造都市住宅,使城乡人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。现在,衡阳市的人均住宅面积偏小,并且居住条件也比较差,与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此,改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时,随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不停提高,人们对居住环境等方面的规定也越来越高,近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳都市居民的生活环境、居住环境不停得到改善。湘水明珠居住社区一期(1、2、3号楼)项目符合衡阳都市建设总体规划,贯彻了“3+5”都市群建设的发展战略,其对加紧城乡化进程,美化都市空间,发明新的都市景观,提高都市品位都含有主动意义。③解决劳动就业的需要由于我国现在正处在经济构造的调节时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为现在各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增加的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增加,以发明更多的就业机会。据有关权威人士测算,我国GDP每增加1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大概能够拉动GDP增加0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可无视的作用,而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一,将为增加衡阳市本地社会就业岗位作出一定的奉献。6、拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,社区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的社区小学与中天路相连、北至社区北部主路口。本项目与衡阳市出名的东洲岛隔河相望;距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里,自然环境优越,道路交通便利。7、预期目的湘水明珠居住社区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上,建设总容积率为2.63,建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积7419.1平方米,地下停车场面积10,842平方米)。8、重要建设条件湘水明珠居住社区一期(1、2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分,该项目分都市基础设施建设(沿江风光带)和商住房开发两部门进行,项目以建筑、自然与人和谐为理念,旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加紧招商引资力度,加紧衡阳都市基础设施建设,增进经济社会可持续发展,把衡阳建设成为区域性中心都市,珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察,在中国中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司,对该项目进行投资建设,并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组,由原市委副书记王雄飞任组长,珠晖区委书记段志刚任副组长,市委市政府有关职能部门的领导及珠晖区负责人担任组员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长,带来的经济效益及社会效益明显,对该项目享有有关优惠政策,并下发了衡政发[]20号文,“有关《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的告知,该告知第五条规定用地控制范畴。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范畴内,根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率拟定赔偿用地面积,作为投资方的开发用地,由市规划、国土资源等部门经依法同意后将用红线划归投资方实施控制开发”。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制公司原则上按改制拍卖价获得土地使用权;正在改制的公司,按市政府和省政府有关文献执行,整宗土地采用挂牌方式供地,市天翔公司(原三机厂)、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发,市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。1.2.重要技术经济指标1.3.问题与建议项目开发商已正当获得本项目土地使用权,各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地获得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目含有良好的可行性。衡阳市房地产市场正处在开发高潮时期,竞争日趋白炽化,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;在建设过程中,需要严格控制工程成本和管理成本。充足运用地块区域优势和景观资源;与出名专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造社区品牌和公司品牌;制订合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,重视营销推广,确保销售资金回款。第2章项目投资环境与市场研究2.1.投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策全年国内生产总值246,619亿元,比上年增加11.4%。分产业看,第一产业增加值28,910亿元,增加3.7%;第二产业增加值121,381亿元,增加13.4%;第三产业增加值96,328亿元,增加11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%,与上年持平;第二产业增加值比重为49.2%,上升0.3个百分点;第三产业增加值比重为39.1%,下降0.3个百分点。固定资产投资增加较快全年全社会固定资产投资137,239亿元,比上年增加24.8%。在城乡投资中,第一产业投资1,466亿元,比上年增加31.1%;第二产业投资51,020亿元,增加29.0%;第三产业投资64,928亿元,增加23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元,比上年增加30.2%,其中商品住宅投资18,010亿元,增加32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米,增加4.3%。商品房销售面积76,193万平方米,增加23.2%,其中商品住宅69,104万平方米,增加24.7%。中央经济工作会议将的调控政策业位于紧缩,为“避免经济增加由偏快转向过热、避免价格由构造性上涨演变为明显的通货膨胀”,12月8日,央行将存款利准备金率提高一种百分点;同年11月CPI同比上涨6.9%;随即央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位;12月国务院发出禁令:城乡居民不得到农村购置小产权房,继经来,因家出台的宏观调控政策频率之高,调控力度之大,前所未有,以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控方法,紧紧扼住了房地产开发的两大命脉,房贷利率持续涨高,同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机,消除房地产泡沫,保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会状况及管理、政策因素,衡阳市实现生产总值(初步核算)823.51亿元,增加15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元,增加4.1%;第二产业增加值335.43亿元,增加20.2%;第三产业增加值286.68亿元,增加17.3%。按常住人口计算,全市人均生产总值12287元,比增加213.8%,翻了一番。近五年,是衡阳经济发展较快的五年,经济总量从的432.34亿元,增加到的823.51亿元,年均增加速度达成11.99%。经济构造发生明显变化,第二产业比重上升,二产业占GDP的比重达成40.73%,比上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较下降0.55个百分点。重要经济构造比重见图2。就业再就业成效明显。年末就业劳动力397.5万人,新增就业人员5.75万人,其中城乡新增就业人员5.61万人,其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城乡登记失业率为4.3%,就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点,其中,服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。食品类价格上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%,其中商品房销售价格上涨7.23%。安全生产形势好转,全年共发生各类安全事故864起,同比下降14.88%;死亡242人,同比下降26.89%;亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55,道路交通万车死亡率10.1;煤炭百万吨事故死亡率8.3;工矿商贸公司十万从业人员生产安全事故死亡率3.75,四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。,衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.83万人,其中城乡人口300.43万人,增加11.8%;乡村人口428.45万人,下降6.4%。人口出生率11.32‰,人口死亡率6.32‰,人口自然增加率5.00‰。城乡居民生活继续得到改善。衡阳市全部职工年平均工资17673元,月平均工资1473元。都市居民人均可支配收入10681元,比上年增加16.54%;扣除物价因素,实际增加10.7%。农民人均纯收入4885元,增加14.53%,实际增加8.8%。都市居民人均生活消费7608元,比上年增加15.3%,扣除物价因素,实际增加9.5%;农村居民消费3554元,增加14.02%,实际增加8.5%。-城乡居民人均收入状况见图6和图7。社会保障事业稳步推动。年末全市五项社会保险扩面19.31万人次,参保总人数196.66万人次,征缴基金17.26亿元(含公司养老保险清欠),支付各项保险待遇20.98亿元。其中公司养老保险新增参保人数3.74万人,参加社会养老保险人数65.45万人,其中职工数46.22人,离退休人员19.35万人;参加公司改制保险的单位155家,参加失业保险的职工人数13.04万人;基本医疗保险的参保人数达50.87人,新增4.61万人,其中职工34.79万人,离退休人员16.09万人。参加工伤保险人数22.12万人,参加生育保险人数35.09万人。居民享有最低生活保险的对象共有20.18万人,都市居民领取失业保险人数0.89万人,基本做到应保尽保。,衡阳市固定资产投资较快增加,投资构造进一步优化。全社会固定资产投资完毕227.9亿元,比上年增加28.3%。从产业投向看,第一产业投资3.4亿元,与去年持平;第二产业投资114.9亿元,增加52.4%;第三产业投资109.6亿元,增加10.8%,工业投入明显加大。全年工业完毕投资114.9亿元,比上年增加53.3%。其中制造业完毕投资82.1亿元,占工业投资的比重为71.5%;电力、燃气及水的生产供应业完毕投资8.5亿元,占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资都有大幅度的增加。房地产开发投资稳步增加,全年完毕投资额23.5亿元,增加41.7%,近来五年是衡阳投资额增加最快的五年。2.2.区域房地产市场分析1、衡阳房地产市场区域分布及特点①主城区板块主城区为衡阳市老的行政、商业、金融、文化教育中心,交通便利、配套完善,商业氛围浓厚,升值潜力及投资价值大,土地成本较高,重要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同,住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。重要特性:市区中心位置,规模较小,占地面积不大,高容积率,一、两栋楼体,多为高层,居住环境普通,社区景观,面积以中、大户型为主,售价多为1800-3000元/平方米左右。②华新开发区板快华新开发区位于衡阳市西部,是衡阳市新的行政中心,市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区,已形成一定的规模,政府机关搬迁工作已基本完毕,区域的后发优势已经开始体现,片区市场将含有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的承认度是比较高的,片区规划较好,路网建设已经完毕,生活配套设施正在逐步完善,生活便利程度不停提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境,现已成为衡阳市民购房置业的首选区域。重要特性:普遍的楼盘规模比较大,档次相对其它几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,普通做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积普通在160-190平方米。楼盘在同等档次的状况下,销售速度比其它几个区快。③立新片区板块相对其它几个区域而言,立新区即使离老城中心区比较近,但感觉比较偏僻,区域形象不佳,规划不好,社区档次普遍比较低,建设速度也比较慢,交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来,并且档次不高,缺少基本的生活配套设施,生活的氛围远未形成。重要特性:片区市场在售楼盘少,先天条件局限性,推出楼盘普通中低档次,重要通过价格优势抢占市场份额,如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘,价格相对比较低。④江东板块江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱,缺少大型基础配套设施,但是随着这几年的大型市政配套建设,特别是沿江路风光带的建设,区域内的绿化空间、居住环境等都大大提高,江岸沿线正催生着衡阳将来的江景豪宅板快。重要特性:早期楼盘少,档次低,规模少,楼盘素质普通中档次下列,普遍价格比较低,但沿江的楼盘价格相对比较高,随着风光带的建设,沿江路将发展成为衡阳的豪宅地标。2、衡阳房地产投资分析从上面的图表数据中能够看出,衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增加,一次是,一次是。开始出现房地产投资的热潮兴起,也能够说是华新开发区的正式启动,而将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动,两者呈现着良好的增加势头。从近几年的数据,我们分析其房地产投资增加,以下:上表中很明显,、是衡阳房地产投资的快速增加年,快速的投资增加来自于衡阳房地产市场需求的提高。从走访的楼盘看,诸多都是就开始兴建的项目,只通过1-2年的销售,项目就基本售完,表明销售速度大大提高。3、衡阳房地产供求分析1)供应分析,不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上,特别是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系,能够算是一种不折不扣的衡阳房地产开发年。2)需求分析从上页的系列图表中能够看出,不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增加势态,市场需求整体向好。4、衡阳房地产市场特性分析:总而言之,我们能够对近几年衡阳房地产市场的特性总结以下:①房地产开发投资持续增加,但增速与市场需求的增加呈良性发展关系。②增量地供应大幅度增加,存量地减少,住宅用地供应总量增加。③商品房供应快速增加,市场需求较为平稳。④产品建筑设计水平的提高,不管是立面设计、内部构造、实用率、园林等等方面,任何项目都不会含有非常明显的优势。5、衡阳楼市分析①衡阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻贯彻,衡阳特别是下六个月房地产市场预计将呈现下列特点:1)房地产开发投资增加回落。现在房地产开发投资需求由强转弱,新注册房地产开发公司比上年减少,增量资金谨慎入市。另外,调节住房供应构造的方法将进一步减缓已同意项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2)住房供应构造调节加紧。按照国家调控政策的规定,套型建筑面积90平方米下列的住房供应将大幅增加,中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加,大户型住房建设与供应受到对应限制,中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3)土地供应将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策,住宅用地中增量地供应将更加困难,存量地供应仍会保持增加,但供应总量将减少。房地产投资需求削弱,将缓和土地供求的矛盾。②衡阳楼市走势对衡阳房价的走势,现在受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动乱跌至3000点下列等状况的影响,楼价增加势头将相对放缓,但是总体上仍然呈现增加的势头,重要是由于土地成本的增加,建筑材料的价格增加,人工工资的提高,直接造成开发成本的大幅度提高,因此楼市房价仍然有一定的上涨空间。2.3.销售预测1、项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一种区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一种含有一定规模的高档商住社区,在这里工作和经商的人诸多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里,人流量非常大。人们物质生活的不停改善,带来消费的增加,人们对住房的规定越来越高,而本项目地处衡阳市湘江东岸南段,西与风景优美的沿江风光带唇齿相依,南至望江路与出名的东洲岛隔河相望,项目将运用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一种人文共生的生态示范社区,以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高原则、不可复制的江景住房,使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的潮流,成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目的群定位本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘,销售目的客户群定位以下:①一类客户:企事业单位职工本项目周边的大型公司较多,上万人的公司涉及中钢衡重公司职工、衡阳铁路部门职工等等。1)中钢衡重公司职工衡阳中钢衡重设备有限公司(原湖南金阳机电设备制造有限公司)是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从1964年开始研制卷取机卷筒,通过四十数年的发展,成为卷取设备的专业化生产公司,能生产多种冷轧开卷机、卷取机。产品遍及全国板带材生产线,并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地面积26000平方米,固定资产1亿元。年产值达2.5亿元。该公司有超出十年未建设过单位住房,员工及家眷近3万人,该部分客户将会成为湘水明珠购置主力客户群,预计可购房800-1000套。2)衡阳铁路部门职工衡阳铁路系统,涉及中铁五局员工及家眷近5万人,现在集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带,居住环境较差,交通不便利,该部分客户将会成为湘水明珠的购置主力客户群。②二类客户:周边的私营业主项目毗临衡阳火车站,周边的中小私营业主较多,重要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场,含有大批有购置实力的经营商家及商铺业主过万人,现在都住在江东,街道狭小,并且普遍家庭人口众多,居住空间不够,急需添置物业解决亲人居住问题。③三类客户:周边学校老师珠晖区学校众多,从小学到大学皆而有之,如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等,从业教师近万人,并且学校老师待遇较高,含有较强的购置能力。④四类客户:珠晖区公务员珠晖区公务员系统,涉及企事业单位员工近万人,该部分客户重要考虑就近工作就近上班,但由于江东缺少大型的优质物业,不能满足他们改善居住环境的基本规定,而湘水明珠的出现完全变化了这种尴尬的局面,本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。⑤五类客户:衡阳在外地成功人士现在湘江边乃至整个衡阳,大型规模的社区都罕有,特别是别墅社区,对于在外工作的衡阳籍人士回家乡购房,一定选择景观好品质高的规模社区,作为湘江边唯一的别墅区,湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为湘水明珠的准业主,对项目内在品质的提高是更大的增进。衡阳人含有很强烈的恋土情结,外地成功人士普遍乐旨在本地置业,首先是为了改善父母的居住环境;另首先也是考虑逢年过节回家能有一种好的居住环境。⑥六类客户:各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向都市转移”,这是普遍多数县市下列居民的心愿,其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区,对湘水明珠的销售也将起到很大的增进作用。⑦七类客户:各地房地产投资人士衡阳房价现在在全国来讲都偏低,全国地级市房地产销售平均价格2700元/㎡,衡阳现在的水平还不到2300元/㎡,有着极大的升值空间,将会吸引各地有眼光的人士前来购置。本项目临时未作任何广告宣传,已有近500批客户慕湘水明珠风光带的名声前来公司作登记,但愿能第一时间购置到湘水明珠的房屋。销售部计划在项目开盘迈进行为期3个月的蓄客期,计划储藏客户3000批以上。2、销售计划鉴于现在湘水明珠工程进度,销售部根据现在市场状况,制订下列销售计划。①销售量一期工程1至3号楼原则层住宅372套,总建面积65913.47㎡,可销售额约2.亿;②销售进度本项目预计10月初开盘:●开盘后一种月内,即至11月底,完毕总销售任务的50%,约186套住宅,销售金额约9000万;●开盘后三个月内,即至1月底,完毕总销售任务的70%,约260套住宅,销售金额约1.4亿;●开盘后六个月内,即至4月底,完毕总销售任务的80%,约298套住宅,销售金额约1.60亿;●开盘后九个月内,即至7月底,完毕总销售任务的90%,约335套住宅,销售金额约1.8亿;●开盘后十二个月,即至10月底,完毕总销售任务的100%,约372套,销售金额约2亿。3、销售收入预测1)周边都市房价比较:许多业内人士认为,衡阳现在房价水平处在全省中档水平,经济发展潜力大,在将来相称长的一段时间里,将有比较好的成长空间,10月下旬,由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行,湖南银行监局,国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉:全省商品房住宅均价为2291元/平方米,衡阳的均价为1972.9元/平方米,低于全省平均水平。从周边都市开发办理解到部分都市前三季度商品房均价,长沙为3709元/平方米,邵阳房产均价为2222元/平方米,永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯的书记来看,衡阳的房屋均价低于长沙、邵阳,略高于郴州、永州,处在中档水平。在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上,市城建开发办主任田世凡的讲话中发现,衡阳房地产发展分为三个阶段:90年代至为第一极端,这一阶段重要体现为房地产的起步和调节;至为第二阶段,这一阶段是衡阳市房地产开发行业发生翻天覆地的一种重要阶段,也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇章的一种重要时期。这一阶段全市共完毕开发投资61.29亿元,完毕土地开发面积117.81万平方米,竣工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。开始进入第三阶段,衡阳楼市通过前两阶段的发展后,已向品质、人文、居住等高端方向发展。通过前面两个阶段的准备,许多业内人士认为,衡阳房价上涨已是万事惧备,并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛,开发公司融资成本增加,自然增进房屋价格上涨;另首先是本身就稀缺的土地,合同出让方严管后,地价尚有进一步上升的趋势;其三是建材价格在上涨,提高了建筑成本;第四是随着人居环境和社区规划的日益完善,房屋成本上涨;最后都市变化带来了较大的有效需求增进房地产行业的发展。这些因素将让衡阳房价面临快速暴发的到来。6月份时,衡阳商品房均价为1972.9元/平方米,但到年终已经突破元/平方米,上涨势头迅猛。2)衡阳楼市价格现状:根据衡阳业内人士市场调查,衡阳电梯楼价大致以下:中泰峰景均价3000元/平方米,愉景湾均价2900元/平方米,中凌景蒂2700元/平方米,江东的云森湘江风光2600元/平方米,月畔湾2600元/平方米,尚邦2500元/平方米,雅士林2500元/平方米。3)项目销售价格定位:根据本项目住宅和商铺房预测销售价格,原则层住宅实现销售均价不低于2700元/㎡;其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米,2号住宅楼销售均价2650元/平方米,3号住宅楼销售均价2800元/平方米,1号至3号楼公共停车场3000元/平方米,3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米,3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米,本项目预测销售总收入为65913.423万元,详见附表五《销售收入及税金估算表》。2.4.营销方略本项目拟在价格方略上采用低开高走的定价方略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间,升值的潜力很大。本项目将拟定下列推广方略:1、推广渠道①报纸广告涉及衡阳日报、衡阳晚报,属于典型的政府报,报纸不适宜投入过多,开盘和推新品前1-2周进行3-4次推广既可。②短信推广成本低,覆盖面广,操作简朴灵活,能够作为一种长久的营销手法。③影视广告本地几个电视台收视率不高,重要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台,值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器,衡阳地方小,人口集中,单张派发能起到良效。⑤营销活动●活动一:“沿江风光带竣工典礼”、“湘水明珠开盘庆典”。●活动二:“广州炒房团衡阳购房动”。●活动三:“百年衡阳湘江风光带”摄影图片展”。●活动四:衡阳人说衡阳大型文化论坛。●活动五:系列名人讲座。●活动六:衡阳人说衡阳大型文化论坛2、媒体宣传组合开盘前三个月,公司会以电视广告,平面媒体,户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠,增强前期登记客户数量,扩大蓄客量,为开盘销售二分之一做好蓄客准备。开盘当月,公司会配合风光带竣工,举办多种活动,扩大在衡阳的出名度,加以增进销售。开盘三个月后,公司会尽快出样板房、实景园林开放,加大广告投放力度。●公交和站台广告:开盘前三个月至开盘后三个月,周期六个月。●路桥广告:贯穿项目营销始终。●影视广告:开盘前一种月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。●衡阳报纸:开盘前一月投放3-4次,以及每次新货上市投放1次。●单张派发:每天均需进行的推广方式,力求单张涉及到衡阳的每一种角落。●短信推广:普通一种月派发4-6次,开盘前每七天发送2-3次。●公关活动:开盘前举办一场活动,开盘当天举办1-2场,开盘后视销售状况举办。第3章建设规模与项目开发条件3.1.建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米,总建筑面积为65,913.47平方米,建设总容积率为2.63,建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积7419.1平方米,地下停车场面积10,842平方米)。3.2.项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,社区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的社区小学与中天路相连、北至社区北部主路口。本项目与衡阳市出名的东洲岛隔河相望;距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里,自然环境优越,交通十分便利,是一种抱负的商业、住家的风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区,面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用()第A102843号国土使用证同意为城乡单一住宅用地。本项目土地的开发建设规划,已经衡阳市规划局审议通过。3.3.项目建设条件1、地形、地貌、地震状况衡阳市处在湖南省凹形面的轴带部分。周边围绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地,内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地,构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高,1000米以上的山中东西连绵数十公里,而盆地北面相对偏低,衡山山脉虽较高,但各峰呈峰林状挺立于中间,其东西两侧都有较低的向北通道,其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米下列。整个地形由西南向东北复合倾斜,而盆地由四周向中部减少,呈现1000米,800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕,中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳;南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳;西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭;西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层,构成衡阳盆地的主体,面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上,最高是常宁的天堂山,海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上,最高是祁东县的腾云岭,海拔1044米。东北部除南岳衡山外,普通地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰,海拔1290米,最低点为衡东的彭陂港,海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主,山地占总面积的21%,丘陵占27%,岗地占27%平原占21%,水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条,总境长达8355公里,河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流,自祁东归阳镇入境,依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县,境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水,蒸水,耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦,可供开发量64.17万千瓦。衡阳资源丰富,物产众多,开发前景诱人,是全国出名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种,储量丰富,在国内外占有重要地位。根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-),该区域地震动峰值加速度分区(g)<0.05,地震动反映谱特性周期为0.35s,对照地震基本烈度<Ⅵ度,属弱震区。2、气候条件衡阳地处亚热带,属中亚热带季风湿润气候,四季分明,光热充足,全年平均气温为16—18℃,日照时数1300—1800小时,无霜期长达260—310天,自然资源极为丰富。①气温年平均气温18.4℃一月份气温3.5℃七月份气温28.3℃极端最低气温-2.9℃极端最高气温38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天数150天日最大降水量192.5mm③湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%④风风速年平均值2.7m/s主导风向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30年一遇最大风速23m/s⑤最大积雪深度10cm⑥最大冻土深度5cm⑦全年日照时数1717.0h3、水文地质衡阳水系属湘江水系,由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境,是典型的江南水乡,水资源总量为40.92亿立方米,其中地表水34.62亿立方米,地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地辨别布差别较小,数年平均径流深度的变化范畴在550—700毫米之间;二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总聚集面积达7.72万平方公里,总量为581.34亿立方米,客水为本地水的18.5倍。但客水资源现在只运用了3亿立方米。4、交通运输条件衡阳交通发达,在全国45个公路交通主枢纽都市中处在重要地位,京广、湘桂铁路交汇于市区,开工建设的京广与京九铁路南段联系线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、当代化程度高成为全国铁路大型编组站之一,平均日达成、发送货列1.2万辆。公路纵横交错、四通八达,京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳T接,北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。水上运输便利,湘江上溯潇水,下入洞庭,通江达海,常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约170公里,行程约2小时。衡阳作为全国45个公路主枢纽之一,不仅是不同运输方式的连接点,也是物流的集散地,这里的水运资源也十分丰富,境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来,衡阳市大力发展水路运输,努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络,并从抓基础设施入手,切实加强水路航道港口建设,实现了质的飞跃。5、生态环境条件风水有云:宅居者“藏风聚气,得水为上”,项目在地区上净水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽敞之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。本住宅开发项目位于衡阳市湘江东岸南段,相傍湘江河,西面紧靠风景秀丽的湘江风光带,东至规划中的社区小学与中天路相连,南到望江路与衡阳市出名的东洲岛隔河相望,今天的东洲岛,森林茂密,鸟语花香,香烟回绕。仁者乐岛,智者乐水,临岛而居,近水而栖,吸纳天地之灵性,培养豁达之胸怀。临江观岛,诗情画意,自然生活,这正是中国人所追求的抱负居家之地。6、施工条件本项目所在地地势平坦,不占用都市主干道,无需大规模拆迁。都市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善,承当施工任务的施工队伍,只要满足施工资质的公司就能完毕施工任务。而湖南省满足资质规定的公司有几十家,施工队伍不成问题,施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足,故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合衡阳都市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划,贯彻了衡阳市政府都市建设的发展战略,其对加紧城乡化进程,美化都市空间,发明新的都市景观,提高都市品位都含有主动意义。现在,衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组,由原市委副书记王雄飞任组长,珠晖区委书记段志刚任副组长,市委市政府有关职能部门的领导及珠晖区负责人担任组员,考虑到该项目投资大、建设周期长,带来的经济效益及社会效益明显,区政府下发了衡政发[]20号文,“有关《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的告知,将本项目纳入省、市重点项目,,享有区政府予以的有关有关优惠政策。第4章建筑方案4.1.设计根据1、《都市居住区规划设计规范》GB50180-93()2、《民用建筑设计通则》GB50352-3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《都市规划编制方法》6、《衡阳市都市规划行政技术准则》7、衡阳市都市总体规划8、本项目邻近的湘江风光带设计4.2.项目设计主题和开发理念湘水明珠,地处被誉为衡阳八景的“平沙落雁”——东洲岛之侧,立于湘江东岸,“远眺峰峦峻秀,近看湘水伊人”,山水皆自然禀赋,属居家养生之风水宝地。项目所处的“湘江东岸风光带南段工程”属于衡阳市政府重点打造的“历史文化长廊”,全长3.2公里,独享原生态江岸文化,成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。项目建筑设计由全球出名的“澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所”承接,该设计公司接触项目早期,即被衡阳所蕴藏的厚重文化所折服,即付倾囊之力用建筑的方式让湘水明珠所发明的辉煌得以延续、绽放的光辉得以升华。在建筑设计上,以江景为导向,考量衡阳本地居民的生活习惯,运用地形,让建筑楼栋合理布局,充足保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通,并且每栋均拥有宽绰楼间距,使每一户均能享有开阔视野和捕获天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上,以西方建筑特色为蓝本,融合东方居住理念,倾力打造国际生活原则社区,为业主营造高端、高质量的居住氛围。湘水明珠居住社区一期(1、2、3号楼)项目以建筑、自然与人和谐为理念,旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上,项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论,力求将欧洲典型艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合,将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。4.3.项目总体规划方案1、规划设计原则①挖掘地块核心价值,以都市连营的商业视角规划社区;②以销售为主导的分期规划设计,确保项目滚动有序运作;③节点式园林景观视线轴设计,以建筑群体围合发明灵活多变的环境空间;④人车双路线设计,即相对人车分流系统,避免车流对社区的穿越破坏。2、项目构造和布局本项目总体规划领先于湖南和衡阳众多大盘规划,力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性,总占地面积20,936.7平方米,总建筑面积为65,913.47平方米,本项目兼具当代崇高生活和东方传统人文精神特质,强调人和人的交往,动静有机结合,社区停车方式的多元化,生活形态的多样化,用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套,确保该项目能够站在衡阳房地产业高端,对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生主动的影响,在规划上采用低密度、低容积率、高绿化率的控制指标,重视社区生态环境的塑造和人文环境的培养,力求将项目开发建设成为一流的、含有大规模崇高社区特性的示范性住宅社区。通过别具特色的物业服务,向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。①独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块,形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居,强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到社区,延伸到湘江岸边,真正做到景观的均好性。②更多的广场和绿化开放的空间。社区内曲径通幽、步步为景,设计了地下阳光车库,即使在车库里也能够看见如画的园林风景,并形成独具特色的下沉景观,使整个空间错落有致。③充足考虑衡阳的气候特点,在平面布局上强调南北通透,力求通风系统畅通。④采用最经济的核心筒尺寸,合理组织交通,尽量减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主,靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居,同时办公性质的高层公寓,物业类型较为多样。本项目商业类型齐全,现有临街商业街,又有集中商业、社区会所。社区南北两个地块之间的市政路,结合社区主入口的设立,形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街,沿社区东侧市政路规划了底层沿街商业,增强了社区外围的商业氛围。4.4.建筑设计1、重要规范及原则《建筑构造荷载规范》[GB50009-]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-]《混凝土构造设计规范》[GB50010-]《建筑抗震设计规范》[GB50011-]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-]《砌体构造设计规范》GB50007-《高层建筑混凝土构造技术规程》JGJ3-《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基解决技术规范》JGJ79-《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土持续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51:932、建筑风格及立面特点①根据“以人为本”的建筑设计理念,体现休闲、简约的建筑风格,将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充足体现。②在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色,用复杂的线条曲线体现出优美、动感、多变的视觉效果;在群楼部分用文化砖加以装点,让建筑多了点欧式的古朴和深沉,又尽显尊贵、典雅,浸透豪华的设计哲学③建筑立面体现典雅细腻的新古典风格,采用大尺度的阳光露台,典型的三段式立面,在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色①细化功效,把握尺度营造氛围,更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充足考虑衡阳的气候特点,在平面布局上强调南北通透,力求组织穿堂风,明厨、明卫,提高生活品质。③住宅户型格局方正大气,功效布置合理,空间构造紧凑。④户型设计新颖,增加品位空间,符合现在及将来的市场需求,提高卖点。如:阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸,合理组织交通,尽量减少公摊面积。4.5.构造设计1、指导思路在构造设计中充足考虑下列内容:Ⅰ、使构造含有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、含有必要的抗震承载力,良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的单薄部位,拟采用方法提高抗震能力。2、构造设计构造的安全等级二级,设计使用年限50年,抗震设防类别丙类,地基基础设计等级丙级,地下室防水等级二级。3、构造选型:6层以上的多层住宅采用框架构造,4-6层的多层住宅根据地质条件和与否有地下车库,拟定采用砖混构造或框架构造。楼层盖均休用现浇梁板构造。4、地下室设计地下车库层盖构造采用浇钢筋混凝土梁板构造,地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板构造,以减少楼板的跨度和厚度;梁采用反梁形式,以满足建筑空间净高的规定。地下室防水以砼构造自防水为主,抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列构造软件新规范版。4.6.给排水设计1、给排水①设计规范1)《建筑给水排水设计规范》[GB50015-](版)2)《建筑灭火器配备设计规范》[GB50140-]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-](版)4)《建筑设计防火规范》[GB50016-]5)《室外给水设计规范》[GB50013-]6)《室外排水设计规范》[GB50014-]7)国家和本地区现行的有关规范、规程、原则等②给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水社区西侧海棠路上市政给水管管径DN600;社区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足社区用水量规定;压力能确保社区低层建筑的压力规定。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D(138M3/H);室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统社区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统社区室外消防给水管网成环状布置,管径DN150,并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。社区室外有按规范设立室外消火栓。③排水设计社区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。社区雨水经室外水管集中后,直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后,先排入社区化粪池,经解决后,再排入市政下水道。第5章节能节水方法5.1.设计根据为贯彻执行国家节省能源、开发运用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策,改善湖南省居住建筑室内热环境,提高采暖和空调的能源运用效率,根据中华人民共和国行业原则《夏热冬冷地区居住建筑节能设计原则》,JCJ134-制订的原则为根据。5.2.建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃,并设立活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能方法并且防止白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面,局部采用坡屋顶,以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温解决,确保其内表面温度,不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温方法。5、楼梯间采用封闭式并可启动外窗。第6章环境影响评价6.1.编制根据1)《污水综合排放原则》GB8978-1996;2)《都市区域环境噪声原则》GB3096-93;3)《地表水环境质量原则》GHZB1-1999;4)《大气污染物综合排放原则》GB16297-96。6.2.环境现状1、气象全年气候的基本特点:上六个月气温延续近来始终偏高的特点,重要因素是冬季偏暖,而春季气温也屡次偏高。上六个月气温基本趋势:冬暖且春温高。这种气温特性对冬作物越冬和春作物播种十分有利,同时对人类及多种生物的生活规律产生一定影响,对环境有极大影响,例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中,给春收和春插带来一定影响。下六个月气候基本趋势:夏秋季节雨水充沛,比较凉爽,雨季结束不明显,与上六个月的暖冬事件有较好的有关性,是厄尔尼诺现象造成气候异常变化的重要体现。全年平均气温18.2℃(衡东、西渡、祁东)—18.6℃(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)~0.7℃(衡山)。全市年极端最低气温-2.9℃,出现在西渡、衡东(12月26日),当天全市都出现低于0.0℃的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3℃。全市极端最高气温38.7℃,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7℃(7月3日)。全年极端最高气温≥35℃的高温日23(祁东)~32(衡山)天,北部多于南部。根据气温等级划分原则:衡山、市区、衡南为偏高年景,其它5站为略高年景。2、大气质量现状根据检测成果,建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微,TSP亦未超标,大气质量现状基本符号国家环境质量二级原则,环境空气质量较好。6.3.项目建设对环境的影响项目范畴内没有任何污染源,项目建设和经营不会对周边环境造成污染,符合环保规定。6.4.环保方法1、设计根据《环境空气质量原则》;《都市区域环境噪音原则》;《大气污染物综合排放原则》;《室外排水设计规范》。2、设计原则①建设项目污染防治的解决设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用,各类污染物经解决后符合国家和长沙市有关排放原则。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则,把产生的多种污染减少到低程度。3、治理方法①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。社区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流,建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入社区雨水管道,并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽量选购低噪声及低震动的设备,在震动设备的基础上设立减震器,必要时可对有关部位采用隔音解决。各类水泵单独设立在各自的水泵房,水泵均设隔振垫,在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头,出水管上安装止回阀。③固体废物治理社区的固体废弃物重要是生活垃圾,社区建设垃圾收集点,布置在交叉路口,便于居民投放垃圾,另外在社区内主干道及公共场合配备垃圾筒,这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集,送到都市垃圾站解决。第7章劳动卫生与消防7.1.指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导,坚持安全第一,防止为主,综合治理,坚持安全施工,以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点,以遏制重特大事故为重点,以杜绝人员伤亡为目的,倡导安全文化,健全项目安全管理制度,贯彻安全责任,建立长效的安全机制,坚持安全消防与建筑工程同时设计,同时施工,同时投入使用。7.2.职业安全卫生健康对策与方法1、安全施工保障方法①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备,确保施工过程的本质安全,从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制,重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系,创新安全生产监管方式和手段,提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制,健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工,同时投入使用。2、职业卫生健康对策与方法①建设项目的工作场合,应当符合国家职业卫生规定。②建立和完善职业卫生监督检查机制,配备必要的专业监督和检查装备。③研究、推广先进的职全危害控制技术,采用职业安全健康管理体系,增进项目职业卫生状况的改善。④贯彻有关规章制度和职业危害防治与整治方法。⑤加强从业人员的劳动保护、有效避免职业危害。⑥建设项目的职业病防护方法应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。7.3.消防设计1、设计根据与原则1)《建筑设计防火规范》[GB50016-]2)《建筑灭火器配备设计规范》[GBJ140-90]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-]4)《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]5)《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-95]本项目防火设计原则是从总平面布局,建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑,全方面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵照国家有关规范,首先满足与相邻建筑的防火间距,在社区内有环通的消防通道,各防火分区内均设有二个以上蔬散口,并确保大量人流的快速、便捷集散。设计充足考虑了设立出烟口、防火门及喷淋等重要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》(GB50222-1995)执行,根据功效和所处位置不同,采用不同的装修原则,所选材料均为非燃烧体或难燃烧体,且均能满足规范规定的耐火极限。4、消防道路设计商业部分:四周形成了环形路,消防车能达成大部分位置。住宅部分:住宅四周已有环形道路,社区内设不不大于4米的环状道路。5、水量室内消火栓用水量:30L/S室内消火栓用水量:25L/S自动喷水用水量:30L/S6、室内消火栓系统社区的四周按规范设立室内消火栓,都市室内消火栓在范畴内可记入。7、室内消火栓系统社区内的各栋每层均按规范规定设立室内消火栓系统,采用SN65型室内消火栓带启动按钮,确保设立间距不不不大于50米并有2股水柱同时达成室内任何部位。8、自动喷水系统社区停车库防火分区设立自动喷水灭火系统。第8章组织机构与人力资源配备8.1.组织机构衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资公司,并经衡阳市工商行政管理局同意成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营公司,公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等,组织构造图以下:8.2.人力资源配备衡阳富邦升辉房地产开发有限公司现有职工26人,其中高级职称1人,中级职称7人,公司人员大都是经验丰富的专业人员,完全能满足公司现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第9章项目实施进度9.1.项目开发期1月至6月为项目主体工程建设期。9.2.项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年,从1月至6月。7月,完毕项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作;2月,1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体竣工;4月,1-3号楼公共停车场建设主体竣工;6月,完毕项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。9.3.项目实施过程控制方法1、项目进度控制方法在项目实施过程中,项目领导小组应专门设立工作小组,对项目进度计划实施状况进行检查,并及时对检查状况进行分析,找出影响进度的因素,做好进度计划的调节和完善。检查办法有下列三种:(1)建立项目实施进度报表;(2)派出常驻人员,现场进行检查;(3)定时召开现场会议。2、项目质量控制方法项目实施应坚持“质量第一、防止为主、用数据说话”的原则,以确保和提高工程质量。运用系统的概念和办法,把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来,形成一种明确任务、职责、权限,而又互相增进的管理网络和有机的质量保障体,使质量管理制度化、原则化,从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制方法在项目实施过程中,各有关单位要加强资金使用的管理,硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定,任何单位和个人不得超范畴支出和超原则开支,更不得截留和挪用项目资金;要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度,对项目资金实施全过程的财务管理与监督;要严格项目资金竣工决算,规范项目的业绩考核和追踪问效。第10章项目招投标10.1.工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式,是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中,全方面工程方面招标投标,有助于运用竞争机制,使资金得到经济的、有效的使用,确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性,激发公司的活力。改革开放以来,我国经济有了飞速发展。公司原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在,于是不停加大技术改造的力度,通过招投标理解和成功引进国内外先进的生产技术,开发新产品,以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是公司提高投资效益,免费获得经济、科技信息,与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来,公司的经营自主权逐步得到贯彻,但投资决策并未完全以市场为导向。由此,会产生一系列弊端:投资总量难以调控,投资构造不够合理,低水平重复建设过多,投资效益低下,银行不良贷款增加,贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够减少引进技术设备的价格。在招标投标过程中,投标方为了经济利益,市场份额,公司信誉等各方面考虑,都力求中标,而价格与否较低是评标的中标的重要根据之一,因此,投标方往往在投标过程中竞相压价,争取中标。4、招标程序规范、操作简朴、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快,产品更新升级换代的周期缩短,因此,有时时间对公司来说就意味着效益。在这种状况下,通过规范的招标制度完毕工程和设备的采购能为公司节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性确保了公司采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性,是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展,公司的采购行为将进一步规范化,招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域,为我国经济建设的发展作出更大的奉献。10.2.工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的,一种成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省,同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是,影响一种招投标项目成功与否的因素是多方面的,其中任何一种因素不配合,就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合与否默契是招标项目成功的基础。首先,业主应对招投标这种采购方式有一定的理解,信任这种方式,并但愿通过招投标带给公司良好的效益。另首先,业主与其委托的招投标机构应建立互相之间的信赖,并时常就各自的想法进行相称程度的互相沟通,从而确保在整个招标项目实施过程中,采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致,不致产生误导投标人的成果。第三,采购业主在其采购行为纳入招标程序后,由于招标机构本身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性,经常会争取到众多的潜在投标人。此时,如果采购业主与招标机构配合默契,在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采用一视同仁的态度,公平地看待他们,将有助于吸引更多投标人,从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围,有效减少设备的投标报价,增加设备的配备,实现采购业主利益最大化。2、招投标文献技术及商务条款的编制与否合理是招投标项目成功的核心。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触,在这种背景下,其提供应招投标机构的采购设备技术规定难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的状况;而有时,采购业主也可能由于对拟采购设备不完全理解,提供应招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来,我国《招标投标法》及招标方法的管理规定相继颁布,国家对公司通过规范招标采购设备也予以了一定的政策扶植。然而,由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识,越来越多的机构看好这个市场的前景,纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不理解、不熟悉,同时急于占领招标市场,往往采用无序竞争,一味满足采购业主的不合理规定,违反国家的有关招标管理规定,视经济效益为其最高的追求目的,从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本确保。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识,一切从业主利益出发,以高度的敬业精神规定自己,配合采购业主的时间安排加班和出差,主动办理好多种手续并勤与其联系,急业主之所急,想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性,参加主持评标工作的招标机构组员往往会在评标委员会中占一席之地,这都需要招标从业人员严格自律,恪守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定,尊重评标委员会的决定,不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高,专业分派合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的含有高度专业素质的专家建立了融洽的、长久的工作关系,则在招标过程的招标文献审核和开标评标中,采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配备合理的专家评委,基于这些专家长久在自己研究领域的丰富经验,他们经常会给采购业主从各方面提供合理的、核心的意见和建议,完善招投标文献或对参加投标的设备予以公正的评价,招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人,采购业主则可在评标阶段理解投标人更全方面的状况,这在技术方面对招投标项目的成功是一种有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一种重要条件。一种招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简朴过程,从招投标从业人员角度说,它是包含了项现在期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说:招投标并不仅仅局限于从编制招投标文献到开标、定标完毕这样一种过程,项目开展前,招投标从业人员就应当提早介入,收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通,确保招投标顺利实施。在项目定标,采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中,招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展,在货品验收合格,正式投产后,还应回访业主,理解设备使用状况。也就是说,招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情同样看待,招投标这种采购方式才干完全体现其优点和益处。10.3.招标根据根据《中华人民共和国招标投标法》、湖南省发展和改革委员会制订的《湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>方法》第十一条之规定,达成下列规模原则之一的,必须招标:①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的;②重要设备、材料等物资的采购,单项合同估算价在50万元人民币以上的;③勘察、设计、监理等服务,单项合同估算价在30万元人民币以上的;④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定原则,但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。10.4.招标范畴10.5.招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计,土方工程,桩基工程,土建工程,装修装饰工程,水电工程,绿化、景观塑造,社区道路及基础设施建设,重要设备、材料等物资的采购,项目监理宜采用委托招标的组织形式。第11章投资估算与资金筹措11.1.投资估