保安保洁服务方案

Documentnumber：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UTDocumentnumber：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT保安保洁服务方案4海口恭和苑保安、保洁服务方案投标单位：海南嘉禾金地物业服务有限公司四月目录商务标………………2投标函…………………2投标报价………………3物业服务费用分项具体测算表………4公司执照、资质证书、法人代表身份证复印件……5法人代表证明、法人授权委托书……………………9物业管理业绩…………12管理模式、服务理念…………………13技术标…………………14物业概况………………14保安服务方案…………15保洁服务方案…………33清洁服务项目及规定…………………33台风、暴雨天气以及特殊状况的清洁………………34质量原则………………34人员安排………………35员工操作规定…………35大堂保洁员工作程序及原则…………36质量管理方案…………41恭和苑保安保洁服务方案商务标投标函致：贵方提供的恭和苑项目物业管理服务招标文献和有关资料等全部内容收悉。根据恭和苑项目物业管理服务招标文献，在此提交的投标文献，正本一份，副本一份。我方已完全明白招标文献的全部条款规定，并重申下列几点：1、我方已具体研究了招标文献的全部内容，并完全明白，我方将放弃在此方面提出含糊意见或误解。2、我方承诺投标文献一切资料、数据是真实的，并承当由此引发的一切责任。3、我方如果中标，将确保推行招标文献以及招标文献修改书中的全部义务和责任，在中标告知规定的时间内订立《前期物业管理服务合同》。投标人（盖公章）：法人授权代表（签名）：四月投标报价致：根据海口市有关文献，结合项目招标文献及实际状况，经测算，我公司拟定海口市恭和苑项目物业管理收费原则以下：物业管理服务费原则：元/月·㎡，即元/月。阐明：本收费原则根据为恭和苑总建筑面积35220平方米。投标人（盖公章）：法人代表：法人授权代表（签名）：201物业服务费用分项具体测算表序号项目测算根据及成果金额（元、月）1领班300030002保洁×5100003保安9×2500225004保洁物料估算5累计15人375006管理服务人员的社会保险、加班、培训、福利费用估算745月×15=11175；服装平均每月625；奖金3125加班及伙食费4125＋4500235507公积金估算30008利润64050×5﹪32029法定税费（项的﹪）67252元×﹪383310月管理成本累计公司执照、资质证书、法人代表身份证复印件见附件（复印件）营业执照复印件：资质证书复印件：1资质证书复印件：2法人代表身份证复印件：法人代表证明致：兹有梁晓日同志任海口嘉禾金地物业服务有限公司法定代表人。特此证明。投标人（盖公章）：二0一五年四月法人授权委托书兹授权王珺同志为我方参加恭和苑保安物业管理项目采购投标代理人，其代理权限为：项目投标申请，购置招标文献，项目投标文献的编制及呈送，项目投标过程中与本项目有关的联系、接待及事务洽谈、合同的洽谈及订立。代理期限：从4月10日至5月30日止委托单位：（章）法定代表人（签字）：签发日期：4月10日被委托人身份证复印件：物业管理业绩（有文字表述；附物业服务合同复印件）自公司成立以来，我们秉承“关注业主、崇尚服务”的服务宗旨，在物业管理主管部门的领导和自持下，全体员工共同努力，通过规范管理和服务，获得了良好的业绩。现在接管的物业项目有：海口群上雅苑；西沙工委办事处恭和苑及该项目项目；琼海阳光海逸；海口信达海天下；山东济宁公安局该项目项目及移动公司恭和苑……海口西沙工委恭和苑。公司副总经理龙荣文含有数年的龙华路海医附属医院物业管理经验。管理模式、服务理念一、业主（住户）需求分析基于恭和苑地理位置的特殊性和物业类型崇高定位，项目业主均为老年人，他们需要安全有序的环境。二、物业管理定位恭和苑物业管理定位：“安全、方便、周到、细心、热情、军事化”。三、物业管理服务的重点及难点基础性的物业管理服务内容层面是高档该项目物业的管理与服务重点，其难点在于物业管理的安全防备。对现有智能化监控系统进行专业调试，启用移动摄像头跟踪功效。四、物业管理服务模式根据恭和苑物业的定位、服务需求、业主状况的分析，以及该项目全方位管理、经营和服务重点、难点等因素，我方经认真分析研究拟定：恭和苑物业管理模式为“亲情服务、酒店式、管家型、军事化物业管理。五、管理项目的指导思想我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在项目中营造安全、舒适、优雅、温馨的空间，并赋予其特有的文化，让项目成为安全温馨和谐院区。六、物业服务理念我公司创立了富有特色的公司文化：公司宣传定位：恭和苑物业管理，真诚服务大家。质量方针：优质、安全、高效、有序。服务理念：关注业主，崇尚服务。经营理念：以人为本，市场为源，管理为基础，质量为生命。公司发展目的：树立物业管理行业的优秀品牌。公司文化是凝聚公司员工的价值观、人生观的思想指导，是加强公司凝聚力，是员工孜孜为之奋斗的精神财富，是公司不停发展的、强大的、源源不停的、永不枯竭的推动力。技术标物业概况恭和苑地上建筑面积27074平方米，地下建筑面积8416平方米。地上5层为大堂。大堂共300间。保安服务方案3.2.1物业保安服务内容及规定一、服务内容1、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场合管理；2、物业管理区域的日常安全巡逻服务；3、公共秩序维护管理服务；实施24小时值班。二、物业管理服务的规定1、按专业化的规定配备管理服务人员；2、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。三、服务原则1、对进出恭和苑的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。有统计。2、主出入口24小时站岗值勤。着制服上岗。3、礼貌待人、文明服务；负责院区公共秩序井然有序。4、来访有登记，未经允许不得私自放人进入；5、实施物品放行许可制度。6、做好防盗、防破坏、防抢劫等防备工作。四、保安人员配备1、领班1人。2、门岗：4人（形象岗）3、巡逻岗：4人。机动调休1人。五、保安人员素质规定（1）基本条件：男，18至45岁。形象岗，18至30岁。（2）形象规定：身高1.70米以上，品貌端正，形象气质良好。（3）岗位规定：退役军人为佳，初中以上文化程度，1年以上有关工作经验，含有较强的服务意识和应变能力，含有敬业精神，能吃苦耐劳，服从上级领导的指挥。3.2.2安全管理程序一.范畴为了给业主（住户）提供安全的环境，特制订本程序。本程序合用于我司提供物业管理服务的住宅社区的公共秩序维护管理服务。二.职责护管部是公共秩序维护管理的归口管理部门。护管部负责所辖区域的公共秩序维护管理服务的实施。三.控制内容输入控制安全管理的输入是：a)物业管理合同明示的规定；b)业主（住户）对工作或居住环境安全性的潜在需求；c)有关法律、法规，安全、消防工作的强制规定。护管部识别上述规定，制订WD7.5.输出控制公共秩序维护管理的输出应实现下述目的：a)重大刑事案件、治安案件责任事故发生率为零；b)火灾责任事故发生率为零。c)紧急事件解决及时率达100%。护管部每月对输出目的进行考核，识别存在的问题，进行改善。3.2.3活动控制门岗值勤门岗值勤巡逻值勤3.2.3.1工作流程图巡逻值勤队长巡逻车辆管理值勤训练护管部队长巡逻车辆管理值勤训练护管部月考核应急解决月考核应急解决消防检查消防责任制度消防训练护管部消防检查消防责任制度消防训练护管部问题改善消防设施配备问题改善消防设施配备3.2.3.2护管部管理3.2.3.3组织和人员配备物业服务中心经理物业服务中心经理护管部护管部护管班护管班班班长护管员护管员3.2.3.4护管员训练3.3.2.护管部负责对各物业中心的护管员进行专业培训。3.3.2.物业服务中心负责对本中心的护管员进行岗位培训和思想教育。3.3.2.3值勤管理3.3.2.护管部编制.1-05-02《护管员值勤制度》，报分管领导同意，护管员贯彻执行。3.3.2.门岗值勤：规定来访人员填写.1-05-01《来访记录表》，并告知被访业主接待（如有规定），对施工、供货人员的进出，要严格按《护管员值勤制度》执行。3.3.2.巡逻值勤：巡逻的护管员要根据《护管员值勤制度》进行巡逻值勤。3.3.2.停车场实施24小时值班制，物业服务中心制订.1-05-033.3.2.4紧急事件解决a)在公司辖区内发生的紧急、突发的治安事件，如盗窃、斗殴、闹事等，护管员应及时赶到现场，按《护管员值勤制度》进行对应解决，填写QR7.5.1-05-03《紧急事件解决统计》，必要时应及时报派出所，协助b)醉酒闹事或精神病人、急症病人的解决按《护管员值勤制度》的规定执行。c)对火灾、火警等突发事件的解决，护管班应编制各大楼、社区的灭火疏散预案，定时演习、检查其合用性，必要时修正。3.3.3消防管理3.3.3.1消防组织的建立：组长由公司总经理任命，各部经理为部门的负责人，各部任命安全员。安全领导小组安全领导小组部门安全部门安全负责人部门安全员部门安全员3.3.3.2消防训练3.3.3.护管部负责公司消防训练工作。3.3.3.各物业服务中心组织中心的消防训练。3.3.3.消防训练实施后应填写.1-05-04《消防训练统计》。3.3.3.3消防责任制度按消防管理规定实施消防责任制，公司与各部门签定WD7.5.13.3.3.4消防设施的配备和管理消防设施、设备、器材的管理按《中华人民共和国消防法》和公司WD7.5.13.3.3.5消防控制中心应实施24小时值班制，并填写.1-05-05《消防中心值班统计》，消防中心值班3.3.3.6消防水泵及喷淋设施应做好定时检查实验工作，消防水泵应每30天实验一次，填写.1-05-05《消防中心值班统计3.3.3.6消防安全检查3.3.3.护管部编制.1-05-06《防火安全“三级”检查制度》并负责组织实施。3.3.3.安全防火检查要有统计，填写.1-05-06《防火检查统计》。3.3.3.在安全防火检查时发现隐患，及时填写.1-05-07《安全检查整治告知》，下发责任部门，限期整治。检查单位将整治状况进行复查，并在《整治告知》上做好对应统计。3.3.4巡检3.3.4.1周检管家服务中心根据《安全防火制度》对所辖区域进行周检，并填写对应统计《防火检查统计》。3.3.4.2月检护管部根据《安全防火制度》组织安全检查，每月一次，填写《防火检查统计》。3.3.5考核和改善3.3.5.1考核：公司实施分级考核的方法，根据《安全消防责任书》和有关防火规定进行考核，并实施严格的奖罚制度。3.3.5.2改善：针对检查发现的安全隐患或管理方面的问题，由检查部门及时组织改善，并填写《安全检查整治告知》，并准时对改善成果进行复检，在《安全检查整治告知》上做好统计。资源规定a)符合本岗规定的护管工作人员；b)对应的设备、设施、器材、装备；c)有关部门的配合；d)必要的交通工具；e)工作所需的文献。员工培训一、岗前培训1）.上岗前向每位新入职工工介绍社区状况、工作纪律、工作规定和岗位职责。2）.上岗前必须掌握安管、通讯及消防设备器材的性能，并懂得使用和操作。3）.新入职工工用1周的时间进行在岗实习，掌握本职工作的基本技能，合格后正式上岗。二、内部培训1）.护管培训：根据每年制订的安管队内部培训计划，拟订安管员培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定时进行培训，从而提高安管员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握本职技能。2）.消防培训：根据每年制订的安管队内部培训计划，拟订消防培训、消防演习方案及内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定时进行培训，从而达成提高安管员的防火意识、灭火救灾技能。三、培训工作管理规程1）.护管队每位员工必须根据培训计划参加物业服务中心和部门培训课程，如管家服务中心组织的培训课程与本部门组织的课程在内容上相似或时间上有冲突时，以管家服务中心组织的为主，本部培训课程作对应调节。2）.培训迈进行书面告知或口头告知，并规定每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。3）.培训结束后要进行考核评定，评定分笔试考核、实际操作考核等，并做好护管员工作考核统计，作为每年评比先进护管员的根据之一。4）.管家服务中心的培训统计由人事部存档，护管部培训统计由本部整顿存档，保存期限为3年。四、培训课程设立1）.培训目的：通过培训，提高护管员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的护管队伍。2）.培训项目（1）应知应会A．服务意识教育；B．礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养；C．社区消防设施、设备；D．消防安全基本知识；E．安管常识；F．公司规章制度与规定；G．部门规章制度与运作流程。（2）岗位工作规程A．岗位礼貌用语、工作办法与技巧；B．岗位工作职责与细则；C．社区突发事件解决——突发性停电事件解决；——打架斗殴、暴力事件解决；——醉酒闹事及精神病人解决；——盗窃、抢劫事件解决；——电梯困人解决；——水浸事件解决；——火警、火灾事故解决；——车场多个突发状况解决；——可疑人员盘查及可疑爆炸物品解决；——其它治安问题、纠纷解决。（3）消防训练A．穿着消防服、抛水带，徒手救人。B．负重爬楼梯。C．消防演习。D．灭火器的使用。（4）军体训练A．队列训练（立正、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、三大步法）；B．拳术训练（基本功、擒敌拳等）。C．体能训练。（5）法律常识A．刑法常识B．中华人民共和国消防法；C．中华人民共和国治安管理处分条例；3）.培训规定（1）培训期间，要认真听讲，恪守培训纪律。（2）理论学习时，自带笔和笔记本，认真做好统计。（3）队列训练时，按军事化规定操作。（4）拳术训练时，不得随便开玩笑，以免损伤筋骨。（5）培训期间，不得迟到、早退、旷课。4）.考核方式（1）理论考试采用笔试闭卷方式，85分以上为优，75~84分为良，60~74分为合格，60分下列为差。（2）军体训练由护管队长进行单兵考核，成绩分优、良、合格、差四个等级，具体原则由队长拟定。5）.奖惩方法（1）试用期员工培训考核分达不到合格以上的，延期转正。（2）普通员工培训考核分达不到合格以上，将列为考核对象，随时有可能被裁减。（3）普通员工培训考核分达成优秀的，作为评比先进的根据之一。3.2.5紧急事故解决流程一、盘查可疑人员解决程序1）.流程观察→盘问→解决→报告2）.解决程序发现可疑人员需注意观察，并及时与监控中心或有关岗位联系，掌握可疑人活动状况。必要时，礼貌盘问，并认真观察面部表情及回话神态，如果表情惊恐，说话语无伦次或无有效证件，即带到护管队进一步调查，及时将解决成果向上级报告。二、突发事件的解决程序1）.凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、讹诈、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立刻采用方法，立刻逐级报告。简要阐明事发的地点、性质、人数、特性及损失价值。2）.劝离无关人员，保护好现场，控制事态发展，留心现场周边的状况。3）.查看护管队各类统计、出入登记和电视录象，检查有无可疑状况和人员。4）.对闹事、打架等暴力事件，应及时制止并亲密注意事发现场的状况变化，采用对应的方法。5）.对纠纷事件应及时理解具体因素，主动协调，劝阻争执，平息事态。6）.对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事件应做好现场保护和救护工作，应立刻报告公安机关并由护管队长协助调查解决。7）.护管队长在接报突发事件后应立刻赶赴现场，做好疏散控制工作，避免事态扩大，并拍照留证。8）.护管队长填写特别事件报告表，具体统计该事件及解决通过。三、发现可疑爆炸物品的解决程序1）.小心检查或认真观察包装状况，侧耳倾听有无秒针嘀哒声，拟定与否为爆炸物品。2）.如拟定属爆炸物品，立刻告知物业服务中心及主管，并告知警方，上报公司。A.将事发现场隔离，并疏散现场人员，严禁任何人士及车辆进入现场，除了警方及消防人员以外，并检查四周与否有可疑物品。B.当发现可疑物品时，将其隔离，严禁行人走近，切勿自行解决或接触物件，切勿在现场使用无线电通讯机，闪光灯或开关电闸，切勿遮盖或移动物件，等待警方或消防人员前来解决。C.如属正在燃烧的导火线装置的炸药包，立刻切断导火线；2）.确保现场合有电梯停止使用。3）.控制放置爆炸物品的嫌疑人员，交公安机关解决。4）.护管队长填写特别事件报告表，具体统计该事件及解决通过。四、斗殴等暴力事件的解决程序1）.解决斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，普通状况下应尽量避免与人发生冲突或争执。2）.巡逻发现或接报有斗殴等暴力事件，应立刻用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告社区护管部，简要阐明现场的状况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能解决的，即时解决；否则监控现场，等待护管队或上级领导的指令。3）.护管队接报后视状况派适宜数量的安管员立刻到现场制止，将肇事者带往护队接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。4）.斗殴事件中如社区的财产或人员受损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作具体调查以明确责任和贯彻赔偿。5）.如涉及刑事责任，应交派出所备案解决。6）.事件中如有人员受伤要及时组织急救，并尽快送往医院。7）.护管队长填写特别事件报告表，具体统计该事件及解决通过。五、发生盗窃事件的应急解决程序1）.住户投诉接获住户单元报警被偷盗，应统计下时间及地点，并询问住户与否决定向警方报案。A.立刻告知当值巡逻护管员驻守被盗单元外，保护现场，严禁无关人员进出。B.接报后，立刻告知当值领班、监控中心、物业服务中心或公司，避免惊动传媒人士进入社区内采访；当值领班或队长安排护管员加强出入警戒，安排对案发所在的整幢大楼进行全方面安全检查，若有需要暂停住户和访客出入，以防匪徒逃逸。C.警方到场后，由主管表明自己身份，带领警方到案发现场，竭力提供协助。D.护管队长填写特别事件报告表，具体统计该事件及解决通过。注：统计整件事件(涉及拍照留证)，理解有关时间社区安全工作状况及有关人员报告，调查有关案发原由。2）.员工发现A.员工在巡逻中发现有单元被撬窃，不能私自进入盗窃现场，以免破坏证物。B.第一时间向当值护管领班和控制中心报告，并及时通告物业服务中心及公司到现场。统计下发现时间，通过及当时状况。C.通过查找顾客资料联系住户，请其尽快返回，以确认状况，并由其决定与否报警解决。D.护管队长填写特别事件报告表，具体统计该事件及解决通过。注：安全戒备工作按“1”项程序解决。3）.防盗警铃、红外防盗报警器工作巡逻护管员接报后立刻到现场查询报警的因素，将状况告知监控中心。A.同时监控中心人员展开对该区域搜寻录像及控制。B.接报后立刻告知当值护管领班、物业服务中心。C.如属警钟误报，即予以复位解决，并告知工程部检查和维修。D.如果是刑事案件，就应当按刑事案件解决。E.护管队长填写特别事件报告表，具体统计该事件及解决通过。注：如属偷盗、打斗或其它罪行，按对应操作程序解决；如属住户、工作人员误触动警报，需查实对方身份后，重新启动系统。六、电梯困人的解决程序1）.消防中心接到电梯应急电话或巡逻发现困人，立刻将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层告知工程部，并报告主管组织护管员到现场协助控制电梯和解救被困人员。2）.①若有乘客被困在电梯内，须把镜头对准该困人的电梯观察电梯内的状况，并具体询问被困人有关情形及告知物业服务中心报告电梯的对的位置保持联系。②被困者如有小孩、老人、孕妇或人多空气局限性的，须特别留心。若有身体不适须立刻离开的、而保养公司仍未有人在场，应立刻与保养公司维修点阐明因素，并立刻告知警方和消防人员协助。3）.立刻致电所属保养公司的24小时紧急维修点，派人前来释放被困者及修理电梯，致电时必须询问对方姓名及告知有人被困。4）.护管队长填写特别事件报告表，具体统计该事件及解决通过。注：1.被困者救出后，须与他们联系及询问其身体状况，并统计被困者姓名、地址、电话及到本社区的因素。如被困者不合作自行拜别则统计下来作为根据。2.统计事件由始至终的时间及具体情形及维修人员、消防员、警方、救护人员达成和离开的时间，消防车、警车、救护车等车辆号码。3.统计被困者的救出时间或伤者离开时间及查询伤者送往何处医院，方便查询。七、刑事案件解决程序1、接报人员首先要问清案发地点、报案人姓名、大致案情，并规定在场人员不得动用现场的任何物品，做好现场保护。2、将报案状况向部门领导及物业服务中心报告。3、护管队主管或领班快速赶赴到现场确认报案状况，如属实，立刻向公安机关报案。将受伤人员的伤势，在向公安机关报案时，一并进行通报必要时送往医院救护。4、护管人员达成现场后对现场进行保护，协助疏散围观人员，对现场及外围人员观察并统计在心。5、对焚尸、焚物现场要快速组织人员扑救，并最大程度地将现场保护完好。6、向当事人员及现场有关人员理解案情。7、向警方介绍案情并协助破案。8、护管队长填写特别事件报告，具体统计该事件的解决通过。八、精神病人及闹事人员解决程序1、如发现可疑人员时，要采用观察交谈等方式探明来人身份、来意、工作单位及住址，并劝其离开社区。2、如属精神病人通过劝告、诱导或强制等办法，说服和蔼意诱离社区，以免事态扩大造成不良影响。3、对闹事人员可将其带到护管部或无人区域、问明来人身份、来意、工作单位及住址，并劝其离开社区，对拒不服从者，交公安机关解决。九、交通事故解决程序1、社区内如发生车辆交通事故，护管员应立刻达成现场同时向监控中心和当值领班报告，并注意保护现场。2、如交通事故属普通轻微车辆刮伤等状况，护管人员应尽量为车主双方做好协调，劝其协商解决。3、交通事故发生后，如护管员对双方车主进行协调无效时，可报交管部门解决。4、如在社区内发生重大交通事故，护管人员应立刻告知监控中心，向交管部门报警，同时保护事故现场，控制当事人，把伤者尽快送医院治疗，并指挥疏导社区内的交通秩序。5、护管部应具体统计交通事故发生时间、地点、车牌号码、车型、事故因素及解决成果，并填写特别事件报告表。十、停车场突发事件应急方法停电：1）.车管员立刻将停电区域及具体状况报告当值领班及部门主管并告知消防监控中心当值护管注意监控，报告工程部并理解停电的因素。2）.收费系统停电，应告知出入口岗位当值人员，使用手动计费。3）.使用紧急照明，确保各通道照明。火警：1）.以最快的方式告知社区消防中心，阐明起火确切地点和起火性质。2）.疏散起火现场的群众。3）.由部门主管以上的人员决定与否向公安消防部门报警。4）.运用就近的消防器材尽快将火焰扑灭或控制火势蔓延，等待消防人员到现场。5）.如火势扩大，难以控制，停车场管理员应协助疏导车辆及人员，以最安全快捷的途径离开停车场到安全地点，并提防有人趁火打劫。6）.如出现人员受伤，应主动急救。7）.保护起火现场，等待专业人员进行调查。车辆碰撞：1）.保护好现场，并请肇事司机留下，等待交管部门解决。2）.立刻告知当值领班或部长到现场。停车卡丢失、损毁；1）.耐心向失卡或卡损毁的车主解释物业服务中心的规定。2）.按停车场入口收费岗登记的时间作遗失卡解决并核对与否收取停车费。3）.如车主蛮不讲理，可告知当值领班或队长协助解决。车道堵塞：1）.在不违反物业服务中心原则的状况下，以快捷的方式疏通出入车辆。2）.如碰到“问题车辆”可将车辆安排到不堵塞车道的地方再行解决。军、警车辆不按规定停放或不交停车费：1）.向驾驶员阐明物业服务中心规定。2）.如难以独自解决，则尽快告知当值领班到场解决解决。3）.竭力将驾驶员留在现场。4）.保持冷静、克制、礼貌的态度，不使用过激的语言及不礼貌行为与驾驶员争执。停车场车辆管理检查原则和办法序号项目原则检查办法和频率1道路消防通道停车场摩托车自行车①按车线位停车，无车辆违章停放在绿化地、人行道、路口、消防通道；②社区内摩托车、自行车停放整洁、有序。每班巡视检查二次。2社区路口社区内行车道①进出路口畅通，行驶有序，上、下班车辆出入高峰期，有专人指挥交通；②无交通事故发生。每班检查二次；3值班岗亭管理停车场卫生①《车辆出入记录表》、《交接班统计》、《值班统计》等统计具体精确，无漏填、漏写项；②多个统计保管完善；③收、发卡及时，精确无误；④岗亭清洁整洁，无堆放杂物，岗亭外无摆放现象；⑤停车场、岗亭、摩托车、自行车车棚等车辆保管场合清洁符合清洁检查原则。每班不定时抽查，每七天全方面检查。4着装敬礼服务态度文明用语①按规定统一着装，佩戴工作证，衣冠整洁；②敬礼姿势精确，无不敬礼的现象；③服务态度良好，工作态度端正，精力集中，精神饱满；④使用规范的文明用语；⑤按各项操作程序作业。24小时不定时抽查；停车场车辆管理员考核检查原则内容原则备注仪容仪表1、恪守《车管员的仪容表规定》，按着装规定，佩载工作证；2、精神饱满，姿态端庄，形象良好；3、举止文明、手势规范；4、不袖手、背手或将手插入衣袋。参考《车管员仪容仪表规定》服务态度1、说话和气，礼貌待人，文明服务；2、主动热情、耐心、周到为车主服务；3、不与车主发生争执、打斗事件。工作纪律1、服从领导，听从指挥；2、准时交接班，不迟到早退，忠于职守；3、不在岗位上吸烟，吃零食，看书报，听收（录）音机，会客，打闹及做与工作无关之事；4、解决问题讲原则，讲办法，以理服人；5、勇于同违法犯罪行为作争。服务质量1、按规定收、发卡、按原则收费，不出现漏收、漏发卡或乱收费现象；2、登记快速、完整、精确，一辆车登记不超出20秒钟；3、不出现交通堵塞现象；4、熟悉收发卡的操作程序，掌握多个收费原则，做到收发卡、收费等精确及时；5、做到快速填写多个表格、统计，精确无误；6、快速安全启动、降落道闸。工作能力1、纯熟掌握车主相貌特性、车牌号和车辆外型、颜色等（社区50%以上）；2、及时发现、分析、解决多个突发事件，确保车辆安全；3、指挥手势动作规范、精确、有力、符合交通指挥规范。3.2.6消防管理（仅供参考）一、义务消防组织架构图义务消防总指挥义务消防总指挥义务消防副总指挥义务消防副总指挥义务消防队队长义务消防队队长义务消防队副队长义务消防队副队长疏散/救护组组长：组员：疏散/救护组组长：组员：警戒/保障组组长：组员：灭火战斗组组长：组员：火警报警组组长：组员：火场抢修组火场抢修组组长：组员：二、灭火方案组织形式1）.指挥组组员:物业服务中心主任、工程部主管、安管队队长2）.火警报警组组员：消防中心值班员、巡逻护管员3）.灭火组组员：护管员4）.疏散救护组组员：护管员、部分技术员5）.火场抢修组组员：工程部员工6）.警戒/保障组组员：护管员组织分工1）.指挥组任务：①对各行动组下达作战指令，根据各组报告的状况及时调节作战方案，合理调配人员。②当物业服务中心主任不在时，管家中心主管行使主任指挥权。2）.火警报警组任务：①确认与否火灾②报告火情③迫降电梯④启动消防应急广播引导疏散⑤启动防排烟系统⑥启动消防水泵（必须待消防用水后）⑦启动消防联动系统（防火卷帘门）⑧向公安消防队报警（需经领导同意）⑨引导消防车驾往就近室外消防栓3）.灭火作战组任务：①运用灭火器、消防水灭火②破拆着火场合的门、窗（需请示）③报告灭火状况4）.疏散救护组任务：①引导住户疏散至安全场合②清点疏散出的人员、物资，及时向指挥组报告③初步急救伤员5）.火场抢修组任务：①切断火场电源②关闭管道液化气阀门③保障消防灭火设备的正常使用6）.警戒保障组任务：①维持火场秩序，避免趁火打劫②去除路障，指挥无关车辆离开现场，维护社区正常秩序灭火原则1）.坚持先救人，后灭火的原则2）.坚持先制止/切断火势，再灭火源的原则3）.先外后里，先门后窗3.46.4灭火后的解决1）.恢复各设施设备的正常2）.保护现场，严禁无关人员进入现场3）.对现场拍照，协助消防部门调查火灾4）.解释、安抚住户5）.清理火灾现场6）.写火灾事故报告，总结经验教训物业管理的应急方法3.2.7.1消防应急方法一、组织形式1）.指挥组组员:物业安保部主任、工程部主管、安管队队长2）.火警报警组组员：消防中心值班员、巡逻护管员3）.灭火组组员：护管员4）.疏散救护组组员：护管员、部分技术员5）.火场抢修组组员：工程部员工6）.警戒/保障组组员：护管员二、组织分工1）.指挥组任务：①对各行动组下达作战指令，根据各组报告的状况及时调节作战方案，合理调配人员。②当物业安保部主任不在时，客户安保部主管行使主任指挥权。2）.火警报警组任务：①确认与否火灾②报告火情③迫降电梯④启动消防应急广播引导疏散⑤启动防排烟系统⑥启动消防水泵（必须待消防用水后）⑦启动消防联动系统（防火卷帘门）⑧向公安消防队报警（需经领导同意）⑨引导消防车驾往就近室外消防栓3）.灭火作战组任务：①运用灭火器、消防水灭火②破拆着火场合的门、窗（需请示）③报告灭火状况4）.疏散救护组任务：①引导住户疏散至安全场合②清点疏散出的人员、物资，及时向指挥组报告③初步急救伤员5）.火场抢修组任务：①切断火场电源②关闭管道液化气阀门③保障消防灭火设备的正常使用6）.警戒保障组任务：①维持火场秩序，避免趁火打劫②去除路障，指挥无关车辆离开现场，维护项目正常秩序三、灭火原则1）.坚持先救人，后灭火的原则2）.坚持先制止/切断火势，再灭火源的原则3）.先外后里，先门后窗四、灭火后的解决1）.恢复各设施设备的正常2）.保护现场，严禁无关人员进入现场3）.对现场拍照，协助消防部门调查火灾4）.解释、安抚住户5）.清理火灾现场6）.写火灾事故报告，总结经验教训3.2.7.1突发刑事或治安案件的应急方法1、执勤中碰到（或接报）公开使用暴力或其它手段（如打、砸、抢、偷）强行索取或毁坏财产及威胁人身安全的犯罪行为时，要切实推行秩序维护职责，勇敢果断，快速制止犯罪。2、冷静机智，设法制服罪犯，同时呼喊求助。3、若犯罪分子逃跑，一时追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌及身体特性。重大案情及时拨打110报警。4、有案发现场的要保护现场，不得让外人进入现场，做好《突发事件解决统计》。5、如有人员受伤，要立刻设法送医院治疗。6、解决斗殴、严重争执及时制止，原则：将一方劝离现场；对持械者先制止持械一方；有伤者先送医院救治。快速报秩序维护部长，如人力局限性，应请求助助或报派出所。切记不许动粗，不恶言相向。3.2.7.3防抗台风方法一、组织形式1）.指挥组组员:物业安保部主任、工程部主管、护管队队长2）.抢险组组员：全体员工二、组织分工1）.指挥组任务：①对各行动组下达作战指令，根据各组报告的状况及时调节作战方案，合理调配人员。②当物业安保部主任不在时，管家部经理行使主任指挥权。2）.抢险组任务：①切断电源。②急救受困人员到安全地带。③急救受困财产。三、原则1）.领导带头，全员坚守岗位。任何人不得脱离岗位。2）.坚持先救人的原则。3）.全员参加。四、灾后的解决1）.恢复各设施设备的正常。2）.卫生消毒。3）.安抚住户。4）.总结经验教训保洁服务方案清洁服务项目及规定（一）、每天的工作1、收集和清理垃圾2次，并放入垃圾房按规定放置妥当；2、1-5层卫生间各卫生间循环冲洗，并擦拭洗手台、镜面、墙砖，据实情更换垃圾袋，放置卫生球，确保卫生间干净、无积水、无异味；3、电梯不锈钢保养1次，电梯内地面保洁2次；4、不锈钢扶手、大门拉手保洁1次；5、各楼层公共区循环除尘、清理污迹、垃圾；6、各楼层烟灰桶清理垃圾、清洁表面污迹1次；7、大门胶垫随时清扫垃圾、沙尘，玻璃用专用玻璃清洁剂清洁1次；8、大院内的道路、停车场、广场每天循环清扫，确保地面无沙、土、果皮、纸屑、烟头等垃圾；9、草坪、绿化带每天清扫垃圾；台风、暴雨天气以及特殊状况的清洁1、台风，暴风雨来临前，应检查各处排水设施的排水状况，重要是检查天台、阳台的地漏处的排水状况，如有堵塞应及时告知甲方（注：表面杂物的清理，内部堵塞不属清洁范畴）。各岗位清洁员应关好各楼层的门窗，避免风雨刮进楼内淋湿墙面、地面及打破玻璃。台风，暴风雨后，应及时清扫垃圾、树叶、纸屑、泥土等杂物；检查各责任区域内污水井、管道排水与否畅通，树木与否有倒伏、折断发现问题及时报告甲方有关人员。2、节假日（元旦、春节、五一、中秋、国庆）或为迎接检查的需要，突击清洁工作，甲方应提前告知乙方，乙方应做好对应安排。质量原则1、卫生间无污迹、尿垢、积水、异味；2、不锈钢无锈迹、污迹、光亮如新；3、全部公共区域墙壁无灰尘、蜘蛛网；4、公共区域地面无污迹、水迹、垃圾；5、大院地面无垃圾；6、消防栓、灭火器、批示牌无灰尘、污迹；7、玻璃无胶迹、污迹、清洁明亮；人员安排1、清洁工5名员工操作规定1、清洁工仪表整洁、精神饱满、举止大方得体；2、清洁过程中应注意礼让行人，手脚轻快，不得大声喧哗，避免损坏财物及操作中影响别人；3、使用湿拖布拧干操作，避免地面湿滑；4、杜绝在工作场合逗留、休息而影响别人工作；5、清洁工具使用完毕后要清洗消毒，保持干净并妥善保管。素质规定要提高保洁服务的专业水平，提供高档的服务，就需要有规范的服务原则，并规定保洁员工含有对应的高素质及文化，下列介绍保洁员工的基本素质规定：一、仪表、仪容规定1、按规定统一着装上岗，私人衣服不得外露，工作服应勤洗、勤换，穿着应整洁、干净。2、男性员工不允许留胡须，头发长但是耳，女性员工发长不披肩，发型整洁不蓬乱，女性员工不允许浓妆艳抹，不得穿高跟鞋。3、讲究个人卫生，避免本身不洁发出异味。4、工作时不允许赤脚或穿拖鞋上岗。5、员工上岗必须佩戴工卡、并一律戴在左胸。二、行为规范1、时刻保持仪表端庄，精神饱满，动作敏捷，工作中不喧哗。不嬉闹，行走靠左，不并排，要礼让顾客，从规定员工通道出入。2、工作时不打瞌睡，不看小说、杂志，保持良好的精神状态。3、坚持“优质服务，顾客至上”的服务宗旨，树立“顾客就是上帝”的意识。4、看待顾客的询问，要有问必答，自己回答清晰的问题应将顾客带到服务台，由有关人员接待。5、不随处吐痰，乱仍纸屑，不在公共地方吸烟，严禁乱丢烟头。6、不得将工具沿地拖行或扛肩上行走。三、劳动纪律1、准时上班，不得无端迟到早退，有私事须提前向领班申请事假，有特殊因素未能提前申请时，事后要及时补办请假手续，否则按旷工解决，申请病假须持医院证明，经主管同意后方能休息。2、工作时不允许做与本职工作无关的事。3、工作时间（含上班前）不得喝酒，不允许在非休息时间和地点休息。4、员工应在指定工作区域范畴内活动，不准串岗、串楼层。5、服从公司和质检人员检查，并接受批评，纠正错误，执行定岗、定人、定时间、定原则的管理模式，完毕上级交给的各项工作任务。6、自觉恪守公司的各项规章制度，爱惜公司的多个设备、设施、用品等。7、在保洁过程中，不得妨碍顾客购物及其它活动。8、上班岗或下班后不准穿工装在卖场闲逛。四、理论知识、操作技能规定1、掌握好基础理论知识，为保洁服务作业打下基础。2、掌握多个清洁工具的对的使用办法和技巧，学会操作多个设备以及各个部位的保洁办法。3、掌握多个清洁剂的使用办法，以免造成物料损坏及浪费。五、形象规定1、身高米以上。2、年纪45岁下列。3、相貌佳。保洁员工作程序及原则一、工作内容1、理解本区域所负责清扫大堂及其特区公共部位的卫生状况，按次序进行清理。2、熟记每个大堂内的物品位置及物资种类。3、向上级报告在作业时所拾到的物品。4、碰到特殊状况及险情应立刻向上级报告，并阐明因素。5、按照周计划进行细致卫生工作。6、做好当班统计。二、清洁卫生工作流程和质量原则工作项目作业频率质量原则保洁率楼道清洁每日清扫一次，清运垃圾一次，每七天拖抹一次无杂物、无黑尘、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放、挂墙设施、扶手无尘，地面无拖痕100%卫生间每日清扫一次，清运垃圾一次，每日拖抹2次无水剂、无蜘蛛网、无异味、地面无拖痕100%楼梯扶手、栏杆的清洁扶手每日擦抹二次，栏杆每七天擦抹二次无黑尘、无污迹、无蜘蛛网、无死角、死皮100%大厅清洁每日拖扫两次，每月打磨一次无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、无黑尘、无死角、拖痕、无卫生死角100%墙面、开关按钮清洁每七天一次无广告纸、无蜘蛛网、无积尘、污迹等100%信报箱清洁每日擦抹一次无黑尘、无污迹等100%消防栓、消防管道、配电箱等清洁每七天一次无蜘蛛网、无积尘、污迹等100%灯具清洁外抹每月一次，内抹每月一次灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩无蜘蛛网，保持明亮干净宣传栏、标记牌不锈钢表面清洁宣传栏、标记牌每七天清洁一次，不锈钢表面每七天二次宣传栏、标记牌无污迹、无斑点、积尘，表面光亮可映出人形天面、平台清洁每七天一次无垃圾、无积水、无死皮青苔、无杂物、无堵塞100%自行车棚（房）、停车场清洁每日一次，停车场每月冲洗一次无垃圾、果皮、纸屑、杂物、灰尘、积水，自行车摆放整洁，汽车停放有序，及时解决油块油迹公共场地和公路的清洁每日一次无泥沙、无垃圾杂物、无积水、无污迹、无死角、无杂草100%垃圾房（池）、垃圾桶的清洁每日一次清扫，每七天一次消杀无滴水、无蚊虫孳生、无异味、无污迹、无张帖广告垃圾中转站清洁每日冲洗，每七天消杀一次内外墙干净。无明显垃圾，水沟、地面无积水、无蚊虫孳生、无臭味异味，日清理100%排水沟、排污管、污水井、楼宇内供地方消杀每月一次少蚊、蝇、蟑螂，无鼠，消杀率达90%以上督导方式分片包干，物业管理服务中心主任每天抽查，公司按计划考核。2、环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

3、清洁卫生实施责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范畴,实施原则化保洁。

4、垃极日产日清,定时进行卫生消毒灭杀。

5、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。

6、社区内道路等共用场地无积存纸屑、烟头等废弃物。

7、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无私自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持干净。

8、商业网点管理有序,符合卫生原则;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

9、无违反规定喂养宠物、家禽、家畜。

10、排放油烟、噪音等符合国家环保原则,外墙元污染。三、清洁管理人人都是清洁工。清洁工作是物业管理工作中至关重要的一种环节，是物业管理的门面，是住户最能直接感受的内容。做好社区的清洁工作，是我们方案要点之一。为了做好社区的清洁工作，我们配备了较强的清洁队伍，大力推行清洁工“三定五按”操作程序，通过对管理处职工的培训，以能做到任何人见到垃圾都能主动拾起来或解决掉，同时还要通过“业主培训班”和业主沙龙的方式，与业主沟通，请业主配合我们的清洁、保洁工作，自觉维护社区的环境。我们提出“环保社区，绿色花园”的环保理念，同时建议安装厨房垃圾解决设备，以利于垃圾进一步的分类，减少垃圾的种类和数量，并方便垃圾清运工作。总而言之，我们只有一种思路，物业管理服务中心的员工人人都是清洁工。（一）天台管理为保障楼宇天台的完好使用，对天台管理提出下列规定：1．严禁对天台进行违章凿拆、搭建；2．保持天台整洁，严禁乱抛杂物、垃圾；3．不许携带猎、狗等宠物进入天台；4．严禁三无人员留宿天台；5．严禁在天台上打球，嬉戏；6．严禁占用天台堆放自行车、家私、大型玩具等物品；7．对违反本规定的住户，物业管理服务中心有权制止，造成损失的，物业管理服务中心将根据有关部门的规定进行解决。（二）喂养家畜、家禽及宠物的管理为美化净化住宅区居住环境，避免病疫传输，保障居民正当权益不受侵犯，对家畜、家禽及宠物管理提出下列规定：1．严禁喂养、鹅、猪、猫、肉鸽等以食肉或观赏为目的的家畜、家禽；2．喂养观赏鸟、信鸽，不得占用楼道、楼梯间、天台等共用地方，不得在外墙和防盗网外部挂放鸟笼，不得妨碍别人休息和生活，不得污染环境；3．养犬须严格按照政府有关规定，办理“养犬许可证”、“犬类免疫证”及号牌，严禁无证无牌及违反养犬，无证无牌犬不得出入本社区；4．个人携带犬只到户外活动，必须恪守下列规定：（1）为犬只佩带市城管部门制作的号牌；（2）佩束犬链并由成人牵领、看守；（3）即时去除犬只排出的粪便。5．严禁携带犬只进入公共场合。6．居民养犬不妨碍别人，犬只影响别人正常生活或休息时，个人应当采用有效方法予以制止。7．犬只咬伤人时，喂养人应立刻带伤者去附近卫生防疫机构或医院治疗，注射狂犬病疫苗，并将伤人犬送市兽医防疫部门或授权的下属兽医防疫机构留医观察。受伤人的有关医疗费、交通费及误工费由喂养人承当；8．喂养人对病犬、伤犬、死犬应当妥善处置，严禁随意遗弃或埋在社区内；9．住宅区的住户恪守上述规定，欢迎向物业管理服务中心举报。（三）环卫工具管理1．机具管理（1）大件工具由物业管理服务中心统一管理；（2）多个使用工具，在使用前后要检查清晰，发现故障及不安全的地方要向物业管理服务中心主任报告；（3）人员应对设备的使用性能有所理解，爱惜机器设备，学会保养及简朴修理；（4）严禁任何人员借用上述工具干私活和炒更，如有发现，将严肃解决；（5）工作人员每次借用大件工具时，需事先征得物业管理服务中心主任及主管人员同意，并办理领用手续；（6）主管人员、物业管理服务中心主任不得把工具借给非公司部门的人员使用。2．易耗工具保养（1）地拖桶、地拖、扫把、抹布等清洁用品（品）由工作人员自行管理；（2）地拖、抹布、地拖桶用完清洗干净后风干或凉干。拖把朝上或悬挂放置，地拖桶倒置；（3）它易耗工具要妥善保管，按指定地点对的寄存。（四）生活垃圾分类管理为了减少环境污染，加强环保观念，亲和自然，达成天、地、人、社会的和谐，倡导“环保社区、绿色家园”。在保持社区文明干净的基础上，力求在物业管理的各个工作环节倡导环保意识，贯彻环保方法，现将生活垃圾分类排放、分类收集做以下规定：1．分类根据社区的现状，生活垃圾分为三类：（1）可回收垃圾：报纸、瓶、塑料制品、衣物等；（2）不可回收垃圾：无法再运用的生活垃圾；（3）有毒或有危害垃圾：如废电池等。2．分类排放和分类收集（1）物业管理服务中心在垃圾房内设有对应的垃圾分类桶。（2）各住户分别将垃圾投放到已标注的可回收或不可回收的垃圾桶内。（3）对于住户需解决的特殊垃圾，如大件家私，旧电器等，采用住户电话告知，物业管理服务中心上门收取，单独解决的方法。质量管理方案为确保本文献规定的物业管理服务质量，拟定质量管理方案：第一节组织管理一、配备质量管理员专职负责各项物业管理质量的监督检查和考核工作。二、制订规范的ISO9000物业管理质量管理手册及程序文献三、严格按照质量管理手册及程序提供各项物业管理服务四、实施质量考核制度，即公司内部自考自查及业主/开发商对我考核。品质管理：A.编制管理体系文献并对文献进行管理。B.定时对质量工作、质量统计进行检查。C.组织内部审核、监督。对顾客意见调查并进行成果分析，制订纠正和防止方法。D.多个质量资料和档案管理。质量管理员定时和不定时检查服务质量，考核成果与工资奖金挂钩，并实施首问负责制和末位裁减制。第二节质量管理具体方法一、管理模式成功的保障方法：1、通过实施物业公司物业“三化、四定、五制”管理，以可靠的管理技术确保该模式在恭和苑物业项目运作成功。A、“三化”：即实施服务队伍专业化，服务质量原则化，管理制度化。B、“四定”：即管理机构和服务项目实施定任务、定人员、定成本、定奖罚的拟定具体的目的责任。C、“五制”：即明确界定员工的主岗位责任和辅助岗位责任、服务区域责任、整体服务责任的“1拖3”管理过程中，通过实施每位工作人员对每项指令和工作任务按规定时限，将执行贯彻和完毕状况向下达人报告反馈的“限时复命制”，制度化与客户需要相结合的多个形式的“服务回访制”，层层实施的“考核监督制”，人人有份的“首问负责制”与“目的考核制”，始终保持我们管理和服务工作的三高（高度责任感、高效率和高品质）！2、管理学理论运用：恭和苑物业项目作为高档崇高该项目物业，其物业管理素质也必须达成与之相符合的高度。我司长久致力于当代公司制度的建立与完善，并努力实践管理理论，扎实公司管理基础。针对恭和苑物业项目物业特性，我们将以全方面贯彻应用的客户关系管理、目的管理、时间管理等系列理论体系，作为物业管理项目运作和模式成功的理论保障。A、客户关系管理：CRM反映在公司中，就是全部的业务过程都围绕如何更多地为客户发明价值而展开，客户获得客户价值是客户满意、客户忠诚的根本理由。以客户为中心的管理模式的实现，需要一套科学而有效的解决方案，它涉及以客户为中心的战略规划、管理咨询、实施等核心环节。我司将以此作为物业管理的核心理念，对恭和苑物业项目物业管理客户服务有效开发和拓展。B、目的管理：由我司整体目的延展出恭和苑物业项目物业管理安保部各部门分项职能、分项目的与各项工作计划目的，延展的过程即所谓目的计划延展，此为目的管理的精髓。实施恭和苑物业项目目的管理，即透过我司组织架构，应用目的延展办法，制订恭和苑物业项目物业管理安保部各项工作目的计划，建立科学的绩效指标，并以该指标作为衡量管理服务目的达成的考核原则。

C、时间管理：规定恭和苑物业项目物业管理安保部各部门员工务必理解时间管理的涵意、树立时间成本意识，掌握时间管理的远近分派、时间管理的优先次序、时间管理的限制突破、时间管理的计划效率、时间管理的成果及评定等，使恭和苑物业项目各项物业管理工作得以高效率的展开。二、围绕五大重点，做好恭和苑物业项目物管服务1、重点之一：软硬件整体形象维护恭和苑物业项目整体形象定位——封闭、高效、和谐。2、重点之二：周密的安全防卫恭和苑物业项目的安全工作是物业管理的重中之重。3、重点之三：保密物业管理人员须含有安全保密的基本知识，按国家保密方面的有关法规，做好业主的保密工作。4、重点之四：设施设备完好设备系统涉及供配电、给排水、智能化系统、电梯、消防、智能化等系统，其设备运行安全正常是确保整个物业正常运作的基本条件，因此，设施设备的管理显得尤为重要。5、重点之五：建筑物维护恭和苑物业项目外观形象对维护管理有较高规定。装饰材料的多样性，决定了此后物业管理工作中要针对不同的装饰材料采用多样化的管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；皮革材料的防腐蚀老化；大理石、花岗石等石质材料的防腐蚀、防染色等。都是此后装饰工程维护的重要内容。三、物业公司四大方法确保恭和苑物业项目科技型“礼宾司”一站式物业管理获得成功针对以上我们所列举的管理重点及物业特性，我公司对恭和苑物业项目的管理将采用五大方法，以确保管理服务质量。方法之一：全方面投入，保障设备的良好运行我们将投入使用的某些先进设备、设施，将使得管理观念、管理机构、管理方式更当代化、科学化。设施设备规定高、操作严、范畴广，涉及到管理、通讯、安防等方方面面。我司在理论学习、现场参观、实地演习的基础上，结合丰富的实践经验和强大的专业团体，制订科学合理、切实可行的维护、保养、运行计划，以确保各项设施设备的良好、有效运作。并且，我司还将组织全部的设备养护人员针对恭和苑物业项目所投入的各类设施设备进行专业培训和学习，确保意识到位，技术到位，服务到位。同时，为提高恭和苑物业项目物业管理的工作效率，我们将投入当代化办公设备若干，如电脑、网络系统与管理软件等。方法之二：不停钻研和学习，运用高科技手段进行管理物业管理在发展早期属于劳动密集型行业，人员素质规定相对较低，对于大量的日常工作重要以传统工作方式加以解决，而我司通过十五年的发展，在不停完善公司制度状况下，正逐步将公司向科技型转化：方法之三：全方面防备，最大程度减少因管理因素造成的治安事件发生率我司在现场勘察、实地演示的基础上，根据恭和苑物业项目的安防条件，结合我司长久管理各类不同性质物业的安防经验，依靠我司常年坚持半军事化管理的高素质护卫队伍，从实际状况出发，确立了恭和苑物业项目采用三层防备系统，实施24小时秩序维护巡逻制、24小时监控中心值守制。我们有理由相信，通过我司的管理，能够确保恭和苑物业项目因物业管理因素造成的治安事件发生率为零。方法之四：发挥我司规模优势，实施对绿化、保洁、秩序维护、设施设备养护等的专业化低成本管理物业管理行业走专业化、规模化发展道路，是市场的选择和时代的规定。在恭和苑物业项目的管理工作中，针对该物业的诸多特点，我们将充足发挥我司规模优势，运用物业公司在绿化、保洁、秩序维护、设施设备养护等方面的专业化管理，同时，我司一贯实施预算化成本管理，倡导员工养成勤俭的习惯，在物业管理工作中我们爱惜和用好来自客户的每一分钱，力求所费必有所值。我们组织了专门班子，对恭和苑物业项目物业位置、设计功效、占地面积、设备状况、管理规定等多个因素在成本构成中的权重系数进行研究，并将采用“集中配送、货比三家”和修旧利废、奖节罚超等一系列具体方法，分项控制人力和物化消耗，力求以最适宜的收费提供服务，确保业主、公司、社会全方面受益。充足体现我司严谨细致、追求完美的工作作风，使经营品质不停提高，让客户获得持续满意服务的价值取向。四、六大管理体系可靠保障，恭和苑物业项目成为物管典范1、严谨的管理运行体系：ISO9000质量管理体系是国际上通用的管理体系，在恭和苑物业项目的物业管理中，我们将导入ISO9000质量管理体系，使整个物业管理形成一种全方面而充满活力的管理闭环，从而在恭和苑物业项目的物业管理中确保管理的高质量，并且把恭和苑物业项目创立成为绿色环保型物业，同时，确保物业管理员工的职业健康和安全。在具体执行过程中，将以全方面质量管理办法为基础，即将全部管理活动都将按PDCA循环：“计划——执行——检查——解决”四个阶段运行。我们开展每项工作，都将先有构想或计划，然后按计划去实施，即执行，计划执行过程中出现的偏差，会通过核对检查及时纠偏与调节；根据检查成果，把成功的经验加以必定并列入原则中，没有解决的问题反映给下一种循环，继续改善，即进入解决阶段。2、科学的人力资源管理体系：物业管理行业提供的产品是“服务”，物业管理的过程是物业管理人员向客户提供服务的过程，物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果。公司在恭和苑物业项目的物业管理中，将对人力资源管理进行全程的有效控制。A、定员、定岗、定编、定岗位工作原则。通过精干的人员达成高效运作的目的。B、人员录用入职政审。确保、物业管理人员政治素质过硬。C、实施担保人制度。全部新招操作层员工及普通管理人员须由有市户口的可靠人士提供担保，并由其户口所在地公安机关出具无违法犯罪统计证明，切实确保员工的品德无暇方可入职。D、秩序维护人员实施准军事化管理。练就其过硬的思想和身体素质。E、实施人性化民主式内部管理和“传帮带”制度。增强凝聚力，增进员工共同进步，培养团体精神，保持和提高整体管理水平，使员工整体始终保持主动进取的心态。F、科学系统的培训。通过岗位培训、岗位轮训、跟班培训、专项讨论、参观考察和外送培训，让员工随时掌握行业的最新发展动态，主动学习国内外新的管理技术与办法，总结经验教训，不停提高员工的工作能力和工作水准。G、量化考核和末尾裁减制。考核涉及转正考核、月考核、年终考核、不定时考核和内部上岗考核等，专业技术人员和秩序维护人员每六个月进行一次考核，名次最后者裁减；各部门负责人、工程技术人员、管理人员每年进行一次考核，名列最后者降级或裁减。H、岗位“动态”管理，实施中层和基层竞争上岗制。激励员工求知上进，给获得巨大进步的员工提供发展空间。I、内部职称评定。必定并充足发挥员工的能力。J、岗位薪酬实施管理、技术岗位两条线，按岗定薪。确保管理和技术两方面人才的平衡。3、严密的安全管理和保密体系：A、以“外弛内张”为原则，以治安管理、消防管理、车辆管理、保密管理为根本，以训练有素、行动快速、果断干练的秩序维护队伍为载体，运用当代化手段，依靠先进的技术设备与工具，完毕科学组织日常管理，精心布置重大活动的安全防护，快速协助解决突发事件。B、重大活动、按性质制订一级加强保卫、二级保卫、三级保卫等三种方案。C、治安状态管理：根据报警信息反映的不同事件，定义一级、二级、三级安全状态，并对应规定一级、二级、三级反映力量，建立以监控中心为指挥调度中心，有关部门负责人为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的反映力量，采用对应的解决程序，分级应对，限时到位，通过完善各状态应急解决的调度、组织、协调，确保及时、快速、有效地解决各类异常状况。D、消防重点部位重点防备，制订实施政府办公区、公共用途区域及会议中心，接待中心等重点部位的消防管理方法。E、保密管理——全部员工均要接受《中华人民共