上海cbd核心区产业集聚与规模效应研究

上海cbd核心区产业集聚与规模效应研究

一、关于卢湾“三个功能区”的经济功能发展(一)来自北方的国际时尚商业区“副股东”建设1.“上海cbd核心区”与“上海cbd核心区”的关系该区域不仅有良好的发展基础（淮海中路综合购物区、淮海中路东段商业大楼和“新世界”），还有上海功能区（上海租界和小陆家嘴地区）历史文化和后发优势（太平桥腹地、规划和后发优势）。此外，它还具有其他竞争“副酋长”地区的地理优势（远离上海中心和上海中心之间的联系非常方便）。2.上海cbd核心区的“副cbd”依托淮海中路商业街区、锦江历史风貌保护区和“新天地”,依靠太平桥地区这一腹地,建成上海CBD核心区最重要和最具竞争力的“副CBD”,成为上海中央商务区功能的补充和延伸。3.促进重点发展高新技术行业及服务业面向世界级城市CBD发展目标,在产业发展方向上,以与上海CBD核心区功能互补为原则,重点发展与知识经济发展密切相关的高能级、高附加值和高辐射力的高科技行业、通讯业、保险、会计、法律、咨询、广告服务和中介等行业以及包括现代物流、旅游等在内的商用服务业,重点引进跨国公司地区总部、销售中心、结算中心、投资中心、管理中心等功能性总部和世界名牌旗舰店,努力建设总部经济集聚地、专业服务业发达地和时尚商业引领地。(二)中心现代都市商业区是区域商业中心和创意产业的资源1.配套服务的支撑在上海市城市总体规划和分区规划中,位于卢湾中部地区的打浦桥地区被确定为地区级商业中心,主要为周边居民提供生活配套服务。经过近十多年的大规模旧区改造,打浦桥地区集聚了一定数量的商业商务楼宇,同时建成了一大批高档商品房住宅区,产生了潜在的消费需求。轨道交通9号线打浦桥站和马当路站的建设,将极大改善地区对外交通条件。“8号桥”、“田子坊”等创意产业园区的开发提升了地区的影响力,而新新里地块、65街坊等地块的规模开发为地区的后续发展积蓄了后劲。2.完善和完善商务办公配套设施进一步完善和提升地区商业商务中心职能,为卢湾及周边居民提供最完善、一应俱全的生活、文化和休闲配套服务;通过新新里南块、65街坊等一批高质量、高水准的商务办公设施的新建和已有商务楼宇的功能调整,提升地区的商务办公服务水平和产业能级;强化“8号桥”、“田子坊”等创意产业园区的辐射作用,做大、做强文化创意产业,打造文化创意休闲地和创意经济策源地。3.形成产业集聚和规模效应重点发展文化创意产业和生活休闲服务业。通过集聚一批著名创意大师、知名创意企业和驰名创意品牌,重点发展研发设计、咨询策划、建筑设计、文化传媒和时尚消费五大创意产业,形成产业集聚和规模效应。(三)滨江现代服务业集水区1.工业建筑改造2010年世博会为卢湾南部地区开发创造了历史性机遇。卢湾南部地区有0.85平方公里纳入世博园区规划控制范围。江南造船厂整体搬迁,为卢湾南部地区开发创造了必要条件。江南造船厂内的工业建筑将改建为世博主题馆副馆、企业馆、博物馆以及文化活动场所;卢湾世博园区周边的市政道路等基础设施将得到全面改善,这些正在和即将进行的建设行为,极大地改善了卢湾南部地区发展环境,为卢湾南部滨江地区开发创造了积极条件。2.完善旅游商务设施,吸引社会各界人士进入充分发挥世博会效应,结合世博会展览馆、市民广场等公共活动空间和公众文化设施的建设,发挥滨水生态资源和历史文化资源优势,完善综合配套设施,满足城市居民日益增长的文化消费和旅游休闲需求,同时吸引更多国内外游客。大力发展博览观光、旅游休闲、高端专业会展功能。新建一批甲级现代商业商务楼宇,着眼于吸引一批与博览观光、专业会展、旅游休闲等相关的服务性企业入驻。在南部滨江地区新形成一个以博览观光、旅游休闲和高端专业会展为主要功能的现代服务业集聚区。3.相关现代服务产业重点发展博览观光、专业会展和旅游休闲等相关现代服务产业。依托世博场馆的后续利用和规划市民广场,引导博览观光、专业会展和旅游休闲等相关现代服务产业的发展。二、卢湾市中心规划纲要(一)关于卢湾中心商业区的建设战略1.城市cbd的规划设想对应于该区域的发展目标,即“建成上海CBD核心区最重要和最具竞争力的‘副CBD’,成为上海中央商务区功能的补充和延伸”,在规划建设和发展策略上,应学习世界级CBD的经验,采取以下策略:(1)加快商务地块开发进程,争取赢得先机淮海中路国际时尚商务区具有建成“副CBD”得天独厚的条件,但是也面临强有力的竞争,因此应该加快商务地块的开发,在竞争中取得先机。重点是要加快太平桥地区旧区改造和建设进度,特别是太平湖以北(126—127街坊)和以东(124—125街坊)高能级、高产出商务地块的建设进程。可以预见,随着时间的推移,北部地区的开发成本会继续攀升,地块启动越晚,不但在竞争中丧失先机,而且改造成本越高。要设法突破政策瓶颈,尽快启动有关地块土地供给手续问题,加快功能性开发地块的开发。(2)加快构建快速公共交通网络快速便捷的公共交通网络是CBD发展的基础,地铁1号线穿过淮海中路,设有黄陂南路和陕西南路两个站点、8号线西藏南路站和10号线复兴中路站也正在紧张施工,这些轨道交通地铁设施为淮海中路国际时尚商务区发展奠定了基础,但尚未形成有机网络。我们应积极推进地铁13号线淮海中路站建设进程,并尽快促成地铁13号线(世博专用联络线)的北向延伸(连接地铁13号线淮海中路站)。(2)合理调控和引导高密度和高强度开发高强度开发是世界级城市CBD的基本特征,在北部国际时尚商务区建设中,应该摈弃简单“一刀切”式的规划控制手法。在不破坏历史文化风貌、公共活动空间和生态环境得到有效保障的前提下,应该合理调控和引导高密度和高强度开发,以提升地区的土地利用效率和运行效率。(3)进一步深化“以人为本”的城市设计太平桥地区控制性详细规划在地区发展中发挥了非常重要规划的指导作用。建议进一步深化城市设计研究,注重细部处理,合理安排城市公共活动空间、步行交通系统等商务区必备的要素,完善绿化、雕塑、城市天际线、景观通道等富有地区特质的空间形态设计。在规划设计和建筑单体设计之间建立纽带,引导形成有机的城市空间和优美的城市景观。(4)建设标志性建筑,塑造城市意象香港中环大厦、中银大厦等标志性建筑,强化了中环CBD的城市意象;巴黎德方斯大拱门建筑使每一个到访者难以忘怀,成为巴黎CBD的代名词。可见,建设合适的标志性建筑对城市CBD具有非常重要意义。而且,国外大都市的建设经验表明,标志性建筑往往带来CBD发展的一个新高潮。在太平桥地区控制性详细规划了已经考虑了一个超高层标志性建筑,应该尽快促成它由规划变成现实,成为太平桥地区乃至整个“副CBD”地区的地标和灵魂。(5)增加文化活动元素和发挥历史文化的现实价值与上海CBD核心区(小陆家嘴和外滩)比较,淮海中路国际时尚商务区的优势在于拥有小陆家嘴地区所缺乏的历史文化底蕴(淮海中路、新老锦江地区)和后发优势(太平桥地区)。淮海中路国际时尚商务区在发展成为“副CBD”的过程中,应该注重增加文化活动元素和发挥历史文化的现实价值,以丰富“副CBD”的功能,提升竞争力。具体措施包括:在太平桥地区建设文化设施(已有剧院群、古玩街的规划设想,宜抓紧实施);在淮海中路西段,在保持历史风貌的基础上进行功能更新,引入商务和文化创意产业功能。2.加大商业商务设施布局研究力度对应于该区域的发展目标,即“进一步完善和提升地区商业商务中心职能,打造文化创意休闲地和创意经济策源地”,在下一步发展中,应采取以下规划建设策略:(1)优化地区商业商务布局整体规划该区域既有商务设施布局较为分散,而且品质不高。新新里南块的开发和65街坊的建设将改变区域商业商务设施分布格局。建国东路地区规划在实施过程中也遇到很多问题,需要进一步规划调整。建议对中部地区商业商务设施布局进行专题规划研究。(2)研究现有商务设施连接的可能性和可行性中部地区商务设施发展水平不高的原因之一是缺乏整体统一的规划,打浦桥地区的商业商务楼宇各自为政,缺乏空间形态和产业功能上的相互联系。要研究商务设施连接的可能性和可行性,寻找提升商务效率和竞争力的有效办法。(3)抓住重点项目建设契机,实现商务功能提升抓住打浦桥地区和建国东路地区两个重点地区,把握新新里南块和65街坊两个功能性开发地块建设的契机,创造条件启动临近地块(如建国东路地区67街坊等)和加快推进相邻地块(如新新里西块)的改造进程,并在规划上考虑地块与地块之间在区域内通过跨街人行天桥或地下通道实现整体互通,提升地区商务效能。(4)引导、支持和鼓励现有商业商务楼宇的自我更新在对中部地区商业商务设施布局进行专题规划研究基础上,有针对性地制定相关政策,引导、支持和鼓励现有商业商务楼宇的自我更新,使区域内商务楼宇的功能与地区的功能定位和产业发展需求相适应,达到提高商务效率的目的。3.加强对南部滨江地区发展的宣传和推介对应于该区域的发展目标,即“形成一个以博览观光、旅游休闲、高端专业会展为主要功能、专业化程度较高的现代服务业集聚区”,在下一步发展中,应采取以下规划建设策略:(1)从概念性规划向实施性规划转变南部滨江地区是卢湾区今后发展的一大亮点,是卢湾区着力打造的一张新的城市名片。为了有效推进南部滨江地区建设,市、区有关部门联合编制了《卢湾区南部滨江地区功能开发规划》、《黄浦江南延伸段A单元控制性详细规划》(2006年)和《2010年上海世博会规划区控制性详细规划》(2007年)等一系列规划,对南部滨江地区的规划功能、产业发展进行了研究,取得不少成果。(2)加强“南部国际博览观光区”的自我推介加强对卢湾南部滨江地区发展的宣传和推介,是扩大影响力、吸引外来投资者(特别是国际投资者)一个行之有效的方法,对提升卢湾南部滨江地区发展品位至关重要。在各种各样的宣传和推介途径中,最有效、也最具轰动效应的莫过于组织国际性城市规划和设计方案的招标竞赛。建议争取市有关部门的支持,借助2010年上海世博会逐渐升温的契机,组织进行“卢湾南部滨江地区城市规划和设计方案国际招标”。(3)重视城市设计和意象的研究南部国际博览观光区将成为卢湾区今后发展的一张新名片,这张名片应成功展现场所精神、历史文化和景观特色,这是城市设计的重要内容。要加强对南部滨江地区的城市设计和城市意象研究,打造亮丽的城市滨江风景线。建议作为“卢湾南部滨江地区城市规划和设计方案国际招标”的一项重要内容。(4)研究建设推进的开发机制建议加强对南部地区开发机制的研究。与卢湾北部和中部地区不同,卢湾南部地区犹如一片待开垦的处女地,在土地出让、市政配套方面都比较滞后,这既为开发建设确立了后发优势(受到的约束条件相对较少),同时也带来运作方式和开发机制上的挑战。建议参考巴黎德方斯CBD建设所采取的“EPAD”操作模式来研究确定南部地区开发机制。(二)从政府角度上看,提增效与养大力建设中心商务区,发展商业商务设施是政府的一项重要职能,也是加快卢湾现代服务业发展,促进区域经济可持续增长的有效手段。因此,在卢湾中心商务区建设中,政府将发挥非常积极而重要的作用。但是,经济增长不应是政府追求的唯一目标,培育社会主义市场经济也对政府职能发挥提出更高的要求。在卢湾中心商务区建设中,政府的作用应该聚焦于以下几方面。1.基于个目标把握的发展战略政府应该对卢湾中心商务区的发展有一个总体目标把握,包括明确发展总量、功能的布局,制定发展的近、中、远期计划,继而确定具体的发展项目安排。2.编制发展导则政府应该把工作重心放在城市规划控制和引导上,牵头制定各层次的规划设计方案和规划控制导则(包括总体分区、控详、修详规划和城市设计等),由规划等部门负责对具体建设行为进行严格的控制和