鼎丰元创东方明珠房地产项目可行性研究报告

鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020“东方明珠”工程可行性争论报告二○一二年10月1鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020目录第一节、总论其次节、衡阳概况第三节、衡阳房地产市场进展形势分析第四节、工程选址及建设条件第五节、节能节水措施第六节、环境影响评价第七节、工程实施进度第八节、投资估算第九节、融资方案第十节、财务评价第十一节、工程综合分析、结论与建议2鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020“东方明珠”工程可行性争论报告第一节、总论、工程概述工程名称：东方明珠花园居住小区建设工程建设单位：衡阳市***8置业建设地点：该工程建设用地位于素有衡阳市“东大门”之称的珠晖区武广城，它南面临衡州大道，对面是衡阳市体育馆和大学城〔湖南工学院、衡阳师院、铁道学院。西面是双江路，距800米远处将规划建珠晖区武广城最大的公园及五星级宾馆，北临耒水沿江风光带，东面距京广高速火车站约两公里。交通格外便利，是将来衡阳市繁华地段之一。66667平方米，容积率:3.5,规划建筑面积约259607〔其中商场约43679.7平方米左右，公建面积4380.656609.92平方米的大型商业花园小区。8116340404622115000万元，150002000030000万元。进度打算：本工程拟在3年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼〔含建设期。主要技术经济指标1-2工程主要经济技术指标汇总表序号工程技术指标序号工程技术指标单位指标备注1规划总用地面积㎡65923.74鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：1363480202道路及绿地面积㎡7924.453有效规划用地面㎡57999.294积总建筑面积㎡288600高层住宅建筑㎡180329.8其幼儿园㎡3600计算容积率商铺建筑㎡43679.7建筑中公建面积㎡4380.6高层地下室㎡56609.92不计算容积率建筑5地上停车位辆2306地下停车位辆15007绿地率%35.18集中绿地率%18.919建筑密度%23.3510容积率4.01经济指标总投资万元811636 年平均收益率

2155782销售收入2销售收入万元3上缴税收万元4税后净利润万元5投资收益率%104989129.36% 43.12

3年4销售收入(一+二+三)215578万元鼎丰元创房地产/筹划/营销/销售收入(一+二+三)215578万元1住宅81148180329.8×4500/㎡=811482商业10046343679.7×23000/㎡=1004633车位收入3396656609.92×6000/㎡=33966工程背景与进展：200910月，注资1000万元成立了衡阳市***8置业。201012月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了衡阳市珠20117“东方明珠花园”规划建筑方案的设计与修改，获得衡阳市规划建设指导委员审议通过。目前，东方明珠花园工程已经完成土地收购、场地拆迁建设等工程前期工作，土建工程马上开工。包括分摊土地款在内，本工程已13000万元可行性争论报告编制依据工程建议书及其批复文件国家及衡阳市公布的相关法律、法规、政策衡阳市国民经济和社会进展“十一五”打算和远景目标纲要衡阳市2009、2010国民经济和社会进展统计公报衡阳市城市总体规划大纲〔2000—2020年〕衡阳市经济和社会进展规划房地产开发机构公布的工程建设方面的标准、标准、定额《衡阳市市区基准地价》5鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020衡阳市及工程周边地区市场调研和现场勘察资料投资工程方签定的协议书或意向书编制《报告》的托付合同其他有关依据资料其次节衡阳概况衡阳概况“阳”，故得此名。而因“北雁南飞，”雁城”。历来为湖南省第2大城市、文化发源地、湘军发祥地、全国重要的综合交通主枢纽城市。京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线在此交汇，是南下通往广东、广西，东到江西福建，西达云贵川渝的门户。衡阳市位于湖南省东南部，湘江中游，东邻株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵阳，北达娄底、湘潭，面积15310平方公里。衡阳风光秀美、气候温顺。据2011年调查，衡阳城市建成区面积到达128平方公里，中心城区户籍人口138万，步入了中国特大城市行列。衡阳中心城区面积将按271平方公里200万人口的规模进展规划编制。依据衡阳市委、市政府的规划，衡阳将建成“西南云大”经济圈[1]〔以衡阳中心城区为核心，以西渡〔衡阳县县城〕、南岳区〔旅游胜地〕、云集〔衡南县县城〕、大浦〔工业强镇〕为卫星城的经济圈〕。随着衡大高速大路建成、衡云干线〔衡阳市区到云集〕、衡阳云集机场、南岳高速大路〔衡阳市区到南岳〕、船山大道西延西渡相继开工，衡阳西南云大都市区雏形初现。除了交通外，市规划部6鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020门正在做“西南云大”产业布局的具体规划，初步设想是南岳以旅游业为主、西渡以消费供给为主、大浦以工业为主、云集以物流为主，进展相关产业。2010年第六次中国人口普查结果显示衡阳市常住人口714.1462万，其中中心城区户籍人口13810.87%湖南省常住人口第一大市。衡阳武广区2009年12月26阳东站为中心的衡阳武广区，正在大衡阳幅员上悄然崛起。衡阳大学城、衡阳市体育中心板块快速扩大为一个规划面积64阳武广区将快速进展，成为湖南经济的增长点。首期建设 16.7平方公里，定位为一座集交通、金融、商贸、旅游、文化与居住的外向型副中心城市。衡阳武广区规划衡阳东站将在64平方公里的大范围内，打造城市副中心，武广区的空间构造为“一核两轴六组团”。一核：以衡阳东站交通枢纽为中心，结合耒水河滨水进展带，规划效劳于衡阳和华南北部地区的商业商务中心与文化消遣休闲中心，共同构建规划区的进展核心。两轴：顺应城市空间演化与经济流向，承接将来城市进展轴向，构筑规划区东西向城市进展主轴，同时也形成规划区的进展与景观主轴，展现衡阳东大门的城市形象；以耒水河水域为纽带，结合功能布局及景观设计，构筑规划区南北向进展次轴，同时也是展现规划区自然景观特色的其次条景观轴线。衡阳国际商贸区位于武广区中心，依据目前商业物业大手笔、大规模、7高规格的进展趋势，宜将工程打造为具有国际视野的商务中心、高档的购物中心、高尚的休闲消遣和文化中心，鼓舞银行、保险、证券等金融机构入驻，鼓舞大型公司在该地段设立中部地区区域性总部。衡阳东站周边地区，功能定位为“南中国区域性铁路客运中心和具有商高规格的进展趋势，宜将工程打造为具有国际视野的商务中心、高档的购物中心、高尚的休闲消遣和文化中心，鼓舞银行、保险、证券等金融机构入驻，鼓舞大型公司在该地段设立中部地区区域性总部。衡阳东站周边地区，功能定位为“南中国区域性铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心”。武广区整体定位为南国最大交通枢纽。依据规划，这块国土资源部批准的节约集约用地试点地区，居住人口将到达50武广客运专线如同一条长藤，串起了武汉、长沙、衡阳、郴州、广州 5个城市，而这5个城市2020年人口将增至4000万。衡阳为华南北部地区区域性中心城市，与广州〔华南地区区域性中心城市〕、武汉〔华中地区区域性中心城市〕、长沙〔华中南部地区区域性中心城市〕并列为中南地区四大中心城市之一，2020年衡阳西南云大都市区面积2351800万，衡阳武广区无疑将进展为衡阳西南云大都市区东部中心城区。第三节衡阳房地产市场进展形势分析2011年前三季度，在严峻的房地产宏观调控的背景下，衡阳房地产开发投资照旧热忱不减，商品房开工建设、施工面积、开工面积等指标呈较快增长态61.61亿元，同比增长了52.01%。其中县〔市〕15.55亿元，同比增长21.54%。与之相比，今年前三季度，商品房销售增速有所放缓，房价趋于平稳。6052.01%8鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：1363480202011961.6152.01%，其中市本级完成开发投资46.06亿元，同比增长66.06%。县〔市〕区完成开发投资15.55亿元，同比增长21.54%。按构成分，前9月全市商品住宅完成投资46.59亿元，同比增长66.08%，其中市本级商品住宅完成投资37.07亿76.76〔市9.5234.44其中全市经济适用房完成投资0.49亿元，同比削减54.68%；办公楼完成开发投资1.27亿元，同比增长126.83%；商业营业用房完成投资6.47亿元，同比增长39.31%。1431.06开工面积425.53万平方米前9月，全市商品房开工面积425.5393.31市本级商品住宅开工面积241.31万平方米，同比增长70.15%；县〔市〕区开工面积184.22万平方米，同比增长135.24%。全市商品房施工面积1431.06万21.62903.63比增长14.38%；县〔市〕527.43万平方米，同比增长36.41%。全市商品房竣工面积225.59万平方米，同比削减3.50%。其中，市本级商品房竣工面积203.77万平方米，同比增长143.66%;县〔市〕区竣工面积21.82万平方米，同比削减85.47%。前99月我市房地产市场的良好态势已经反映到了房地产投资增长和供给增长上。11.44亿元自筹资金和其他资金来源仍占主要9132.60112.85%。9鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020其中国内贷款11.44亿元，同比增长71.49%；全市房地产企业自筹资金33.39亿元，同比增长73.22%；其他资金来源共计53.63亿元，同比增长48.5296.43前三季度，我市房地产开发市场呈现出的特点〔一〕开发投资稳步增长，县〔市〕区进展态势良好。从上述数据看，今年前三季度我市房地产开发投资始终保持平稳增长态势。〔市〕区的开发投资步整战略布局，投资转战到三、四线城市，拉动了我市房地产投资的增长开发商和投资者对房地产业前景的预期并未发生逆转看国家对房地产的调控政策并没有丝毫的松动迹象投资或将受到肯定影响。〔二〕施工规模扩大，供需关系缓和。从数据看，我市商品房施工面积和好态势已经反映到了房地产投资增长和供给增长上，也或说明开发企业观念有积和开工面积大幅上升同时县〔市〕区商品房竣工面积仅21.82万平方米，同比下降85.47%，市本级商品房10鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020售面积仍保持肯定量的增长，供需关系趋于缓和。〔三〕资金面仍向好，自筹、其他资金仍是主要来源。今年前三季度，随着国家进一步加大宏观调控力度35成。有开不过，衡阳房地产销售状况还算良好，使开发商在资金上的逆境得到有效解决。另发资金来源将会趋紧，销售与资金双重压力将会加大。〔四〕2011年前三季，房地产市场变化形式多样，从年初国八条出台，购房首付款及贷款利率的转变，房产税收调整，台，不断影响着房地产市场。从目前的形势来看，虽然我市房地产开发投资的势放缓的趋势是政策调控效果的最好证明。而值得关注的是，政策调控日渐明显，或品质革，提升自身的竞争力。前三季度商品住宅供销比为0.94：1销售面积达212.9万平方米20111-9月，全市批准预售商品房2143010长70.55182623111鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020批准预售非住宅面积316779平方米，与去年同期相比增长88.85%。20111-9月，全市商品房销售网上签约17115套、面积2128716金额745970万元,与去年同期相比分别增长24.42%、24.67%、53.18%，其中住宅签约15534194247262577430.18%、23.57%、55.25%。2011年1-9月，我市建商品房住宅供销比〔期间商品批准预售面销售面积〕为0.94：1。三季度,建商品房住宅供销比为1.25:1。建商品房住宅均价为3506元/平方米25.04%2011年1-9月，建商品房住宅网上签约均价为3506元/平方米，同比增25.04%；非住宅签约均价为6760/-11.73%。9月，建商品房住宅网上签约均价为3609元/平方米，同比增长31.52%，12鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020环比增长0.57%。4866同比增长-0.10%20111-94866套，面积416680长-0.10%、-17.70%，其中二手房住宅成交4149套、面积390155平方米，同比分别增长-7.47%、-1.44%55%、1.10%，环比分别增长-4.10%、-16.10%。936631960-27.8118.34%，环比分别增长12.23%、-8.61%。20111-94.98:1。13鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020商品房抵押登记面积101.8万平方米36.08%2011年1-9月,全市共办理抵押登记手续17026件,抵押登记面积3399841平方米,与去年同期相比分别增长22.00%、50.71%，其中办理商品房预购抵押登7803101792236.61%、36.08%。5064件、抵押登记面积894711平方米，同比分别增长-5.20%、6.42-30.15%、-41.22%。9月，办理抵押登记1490323781-12.76%、-1.98-21.12%、6.77%。2011年三季度，全市完成土地交易498.99亩，成交金额13442.60万元，成交均价为26.94万元/亩，成交的地块都位于蒸湘区，土地供给较为紧急。20111-9〔一〕2009年以来，始终呈销大于供的态势，2009120119宅482.2648.3万平方米，今年三季度，批准预售商品房住宅面积同比增长136.71%，环比增长109.58%，商品房供给量加大，市场供需冲突得到缓解；而成交量近期却有所回落14鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020房住宅64.9万平方米，同比增长36.67-3.48%，往年楼市的“金九行走势，是影响我市住房消费者心理的主要缘由。〔二〕房价照旧坚硬，近期不会消灭大的波动。经济的进展、城市化建设的1-9均价的平均增幅为2.66%，三季度建商品房住宅均价为3608元/平方米，同比增长32.61%，环比增长6.60策不会放松”的信号。一方面，将加大对实行“限购令”城市的政策落实，以及设的投入力度，缓解市场刚性需求，估量我市房价仍呈稳步上升态势，短期内不会消灭大的波动。〔三〕受税费的影响，二手房近期难有起色。今年实行了的二手房税费征收标准，提高了购房本钱，严峻影响了二手房交易。三季度，二手房住宅成交14502.55%，环比增长-4.10%，市场交易冷淡。由于建商品房价的25%。居高的价位以及高额的转让费用，使很多刚性需求者转买为租，持连续观望态度，二手房市场近期将难有起色。〔四〕从紧的货币政策，对房地产行业影响较大。今年，国6次上调银行存款预备金率，国内银行贷款额度持续收紧，这对房地产行业的影响显而易见，一方面，使一局部房地产开发商贷款受阻，资金链消灭问题；另一方，也将影响60%，且贷款利率不低于根底利率的1.1倍，这就像一把“双利刃”架在楼市的脖子上胀15鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020售进度，回笼资金，将是大局部开发商当前考虑的首要问题。整体而言，房地产调控政策已取得肯定效果，但对我们这样的三线城市，影一，严格执行土地使用原则、标准行业制度、合理引导消费，保持房地产市场平稳安康的进展，永久比运用政治及经济手段来调控房价的本钱要低第四节工程选址及建设条件、选址分析重要组成局部。是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造商贸、休闲、居住为一体的城市区。东方明珠花园交通优越：南、北、东、西、中分别有衡州大道、京广高速车站，京港澳高速大路连衡大高速出口，酃湖汽车站等。珠晖区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.981250万平方米商品住宅，双江路以西南局部建设高品位的商业住宅区，保存自然湖泊形成水上公园。珠晖区将成为一个伟统和时代交融、特色鲜亮的休闲居住区。、建设条件配套建设条件16鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，到达了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对根底设施条件的要求。1、供水：由纬三路、纬四路市政给水管网供给。2、排水：纬三路、纬四路、纬五路、衡州大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。自然条件地质：大地构造上位于扬子地台东北部，依据地层、构造、岩浆活动的差较高，承载力大。水文条件：衡阳市水资源丰富，主要由湘江、耒水、蒸水和水库四局部组865-8月份进入讯期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。雨量充分，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。气侯：衡阳市属亚热带季风气候区，气候温顺，阳光充分，四季清楚，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502MM，平均温度16.1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对工程建设无不利影响，建设过程中要留意冬雨季施工质量。根本风压：0.50KPA 根本雪压：0.40KPA地震：衡阳市所在区域地震根本烈度为6考虑。17鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020第七节工程实施进度〔略〕

工程的投资估算及效益分析8.1工程总投资8.1工程总投资万元备注811638.2销售收入(一+二+三)2155781住宅811482商业1004633车位收入180329.84500/㎡=8114843679.7×23000/㎡=100463元56609.926000/㎡=339668.3339661344151土地费用15,821.60160/亩2前期工程5772200/㎡含报建费3404041400/㎡4公共配套和基设施费础5772200/㎡5治理费用*3%1355前四项之和×2%财 务 费用6(1+2+3+4+5)*6%*362213年/27不行预见费1507前六项之和×2%8销售费用4311总销售收入*2%8.4税金29426.397销售收入*13.65%综合税率8.5税后净利润104988.6038.6投资收益率129.36%8.5/8.18.7年平均收益率43.12%3据测算该工程总投资81163万元，总销售收入215578万元，税后净利润为104988.00万元，投资收益率为129.36%，盈亏平衡点为59%，投资回收期为3年。通过以上测算，其经济效益是明显的。第十一节工程综合分析、结论与建议18鼎丰元创房地产/筹划/营销/评估QQ：136348020工程综合分析本工程属住宅房地产开发工程，符合国家产业政策。、东方明珠花园居住小区位于衡阳市体育馆，大学城，区政府旁是集商贸、休闲、居住为一体的城市区〔武广城。环