海宁国际轮滑运动中心定位建议方案

海宁国际轮滑运动中心市场定位方案声明本次报告是在双方初步沟通了解的根底上，我司在对海宁市房地产市场的初步调研根底上，对市场做出的一个客观分析，不对项目进行明确的定位，只在分析各方案的优缺点，对各方案进行一个无偿的诊断与评估，对目前市场有一个深入的分析，以使甲方对本工程方案的最终确立有所帮助。纲要根底篇——海宁市概述——房地产新政分析——海宁市房地产市概述工程篇——地块价值——工程可建建筑物分析——全国轮滑运动介绍、产业链分析——全国轮滑馆局部分析工程方案初探——工程布局方案——工程营运方案工程的解决之道——工程经营投资收益分析——海宁市概述海宁市面积：总面积700平方公里，下辖8镇、4街道、2个省级开发区。海宁市人口：人口持续保持低速增长。年末户籍总人口643857人，比上年末增加836人。海宁的外来人口超过了20万，占总人口的三分之一。交通：三个大通道2006年海宁市市政道路建设二条高速经济开展海宁市经济呈历年增长趋势，而且每年均增幅较大在13％左右。2004年GDP总量到达229.5亿元。海宁家纺业海宁经贸动态2006年1-4月全市工业经济运行简析1、工业生产保持快速增长，橡塑和电子业表现抢眼。2、经济效益稳步增长，但各行业销售利润率仍不理想。3、工业投资不容乐观，外资引进进展较快。4、自营出口增势强劲，纺织业拉动作用明显。国六条九部委“意见〞海宁房地产市场概述

2006年海宁市在售楼盘情况（不含经济适用房）楼盘名位置总建筑面积(万M2）总户数建筑形式价格（￥/M2)开发商百合新城城南新城784000多层高层排屋多层均价3800排屋均价5600浙江绿城阳光新城海昌路海洲路口西10*****多层小高层排屋多层均价3580

排屋均价5280浙江诚泰华庭现代城海昌路以东，海洲路以南，海新路以北**********高层******海宁市立德中栋名都原海宁一中,水月亭西路和人民路交叉口5.4*****小高层高层******海宁中栋星星港湾老盐仓90*****多层排屋公寓3900叠排4100联排4800浙江星星港湾紫薇花园东临文宗路，南沿洛塘河畔绿化带，西靠立人桥港，北抵联合西路1*****多层排屋******海宁市鸿翔中南景苑硖南路（南苑一里东侧原人民印刷厂地块）1.9****多层******海宁市中朝隆兴嘉苑西山路与由拳路交界处西6560多层******浙江金园房锦绣大厦海昌路西侧，南苑路南侧1.7200单身公寓******海宁市天天楼盘供给量与户籍人口比值与杭州市、萧山区的比照分析〔见附表〕分析：比值海宁市低于杭州市0.14。比值海宁市低于萧山区1.1。海宁市城区内正处于一个供求平衡状态，后期还有一定的需求空间。2000年以来住宅成交均价走势分析

分析：自2000年以来，海宁市的房价一直在涨，并且涨幅惊人，最大涨幅在800元/平方米。虽受大环境影响，今年涨幅有所回落，但还在往上涨。项目分析工程地块周边情况分析

工程可辐射人口：5万人

目前地块所在区域属性：居住区、学院区、行政区

城市功能大小依次是：购物＞商务＞休闲。工程地块〔SWOT)分析优势〔STRENGTH〕地段：地段、地段还是地段交通：东西走向，南北走向都极为便利环境：有强大的消费人口支撑配套：金融、行政功能完善气氛：居住学院气氛较浓可辐射：对南片的马桥经编园区吸引较大，对东部的经济开发区，和袁花镇的太阳能产业吸引较大。劣势〔WEAKNESS〕完整性：地块不完整，有通信塔占用东北有利地段。居住性：目前市民对这一区域的认可度〔居住〕还不够强。污染：离钱江生化公司较近，会造成一定的视觉污染和空气污染。配套：目前周边生活配套设施少。时机〔OPPORTUNITY〕目前虽然是处于海宁市南片居住区中心，但由于南片是近二年刚开发的新区，所以小区的入住率还是很低的，要在3-5年才能开展成熟。目前这一区域没有大的商业中心，包括规划的。未来的黄金地段。威胁〔THREAT〕地块的正西对面华庭现代城已快建成。区域周围还有大量的可开发用地，并且开发工程现在不明。工程可建物业形态分析住宅政策高压市场产品雷同竞争优势不强购物中心海宁的人均商贸指标按64万常住人口和十几万的流动人口计算，商业人均面积1．1平方米。人均消费品零售总额在长三角和浙江省都处于领先地位。距离商业中心1公里以外的居民聚集区，原那么上居住人口1～3万人设置一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模为5000～15000平方米。目前海宁市已有商业〔购物中心〕海宁大厦――年销售额120,000,000.00元海宁华联购物中心――1.8万平方米海宁鸿翔购物中心――10000平方米，原海宁卡森国际广场一圈中远商厦海宁伟鹏家电海宁五交化销售中心海港超市新华书店未来购物中心沃尔玛休闲购物中心商业个案分析－－成功案例鸿翔购物中心海宁华联大酒店商业个案分析－－失败案例卡森国际广场专业市场2005年海宁市全市51个商品交易市场实现市场成交额118.55亿元，同比增长0.5%；其中皮革城实现市场成交额67.8亿元，许村中国家纺城成交额38.28亿元。海宁中国皮革城扩建后过渡成功并迅速繁荣，开业以来最高日客流量达3万人次，日成交额最高超3000万元。目前，已建成城乡集贸市场和各类专业市场59个。目前海宁市市区内主要专业市场有：新海宁中国皮革城一期西山皮革辅料市场金三角家具市场海宁小商品市场目前在建的有：海宁帝艺家居广场海宁老中国皮革城目前规划的有：海宁经编市场土地出让：海土字6012海宁大道东侧，泽宁4S店南侧出让面积3631(㎡)容积率≤1.0商服用地40年起始价165〔万元〕成功案例分析海宁皮革城海宁小商品市场失败案例分析海宁国际皮毛市场海宁商城海宁目前已有写字楼：海宁龙翔大酒店海宁中远商住楼海宁财富大厦海宁中茂大厦宏远大厦大世界在建的有：海昌商贸中心海州大厦单身公寓：锦锈大厦写字楼入驻写字楼业态分析入驻写字楼最多的是贸易公司占到28％，其次是办事处、和广告公司占到20％、和16％。

海宁酒店目前海宁市主要酒店有海洲大饭店★★★★海宁龙祥大酒店★★★海宁宾馆★★★海宁花园酒店★★★凯元国际酒店★★★海宁新世界大酒店★★海宁华联大酒店★★泗洲大酒店〔卢旺大酒店〕★★海宁大酒店★★海宁大世界酒店★★华森大酒店★★ 海宁德胜宾馆★海宁饭店新千禧大酒店假日国际大酒店波西米亚大酒店海宁市大元宾馆杭州湾绿色度假村〔在建〕★★★★★皮革城二期土地出让情况地块编号:海土字6013地块座落:海宁大道西侧，隆兴港南侧出让面积(㎡)5647容积率:≤3.0出让年限:40年规划用途:商务酒店起始价〔万元〕410地块编号:海土字6031地块座落:市区文宗路东侧、学林街南侧出让面积(㎡):49932容积率:≤2.0出让年限:40年规划用途:五星级酒店起始价〔万元〕17150轮滑运动介绍、产业链分析

轮滑运动就是人们过去说的“滑旱冰〞。后来，前国际奥委会副主席何振梁先生将其改为轮滑，让人感觉很贴切。轮滑运动亦称溜冰或旱冰，国家体委根据英语的译意，于1986年正式定名为轮滑。轮滑于20世纪30年代传入上海市轮滑运动的种类

1.速度轮滑2.轮滑球3.把戏轮滑4.极限运动体育产业有四大块内容

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体育制造业轮滑产业链顺德及珠三角的轮滑鞋生产厂家想办一个轮滑文化的博物馆，展示轮滑运动的百年历史及上千种轮滑运动产品，我们在这方面有文章可做。全球三分之二的轮滑鞋产自珠三角。苏州市正在建设一个轮滑产业链，从生产、培训、表演、推广到竞技，都形成一定的规模。轮滑馆据?国家体育总局体育经济司1995年体育场馆普查资料?统计室内轮滑场1980年末全国只有5个，到1995年末增加到345个。据?江苏省第五次体育场地普查简要数据分析?统计至2003年末，江苏省标准体育场地中共有室内轮滑场38个。2004年5月2日、3日“中国轮滑协会上海训练基地〞和“中国轮滑训练苏州基地〞将分别在上海市黄埔区黄埔轮滑馆和苏州市运河公园内正式挂牌。2006年3月17日，“中国‘米高’轮滑嘉兴市实验小学训练基地〞在浙江省嘉兴市实验小学挂牌。

哈尔滨市轮滑协会培训中心主馆于2004年1月10日落成，建筑面积为1080平方米,占地四千平方米的轮滑馆。

轮滑馆一楼是标准的轮滑场地，二楼整整一层都是哈尔滨市轮滑协会的办公用地，这在全国也是少有的。

“下一步还要建一个露天的标准轮滑场，然后把现在这个馆，通过市场化解决好生存开展的问题。〞

工程方案分析目标：抓住2021年北京奥运会商机和2021年上海世博会商机，力争2021年收回整个建设投资，2021年能正常嬴利。所能提供的城市功能：居住、商务、购物、休闲、体育〔硬指标〕。最大价值的城市功能：商务、购物。方案一方案三

五环广场方案二营运方案营运目标：通过对高层的营运，来收回整个工程的投资本钱，及盈利，通过对商业的营运来养活轮滑馆的长期运营及丰厚回报。项目住宅办公商业休闲娱乐购物体育商业体育休闲娱乐办公购物居住方案一横向开展方式一：各自独立经营方式二：商业与体育分开经营方式三：整个一起营运，成立公司办公商业购物居住休闲娱乐体育方案二纵向开展方式一：以轮滑产业为主导，开展其相关的体育产业。方式二：以轮滑市场为主导，开展其相关体育市场。方式三：以体育产业〔五环广场〕为主导，每年举行各类极限运动的比赛，成立新闻发布中心，吸引外来游客，吸引外来消费，刺激本地消费，以赛事带动商业的开展。2004年底，北戴河区政府按照国际轮滑场地标准投资修建修建了轮滑场，轮滑场坐落在全国十大体育公园奥林匹克大道公园内，占地面积3927.7平方米，总投资200万元。场地为200米坡度环形跑道，是国内目前最标准的轮滑场之一北戴河国际轮滑城设想措施：一、轮滑运动平面立体处处可见，引导更多的人感受轮滑，参与轮滑。二、打造整体形象三、修整完善轮滑场地速滑道，设置极限轮滑场地道具和轮滑球、陆地冰球设施。四、组建轮滑培训教育基地五、让轮滑教育有出路，让轮滑运动选手有前途。六、组织固定性比赛，国内国际交流及交流性比赛。七、运用轮滑的潜力，全方位扩展。

北戴河模式市场的进一步调研与建筑设计院沟通酒店引进、酒店招商招合作伙伴体育产业的拓展宣传包装推广工作我们下一步的

合作和工作5号和6号地块对工程构成直接威险，二块地共有360亩商业用地我们面对的最大压力我们面临的选择

－－工程经营投资收益分析【工程经营概念建议】市场空白生活方式业态形式综合模式区位前景运营保障品牌健身休闲MALL建筑效果绿都泰富广场众安-综合服务中心龙禧大酒店一方大厦银通大厦宁安大厦绿都百瑞广场众安恒隆广场25303540455055606570面积新世界太古广场纯商务办公面积分布：写字楼的面积主要集中在200－1000之间。同时可自由分割。开元名都心意广场萧山国际商务中心众安-恒隆广场建工发展广场天汇-星宇大厦新世纪广场银河商务中心华荣大厦厦威陵大厦厦绿都泰富广场绿都世贸广场25100200300500700900110013001500面积商住两用面积分布：

小户型40～60平方米的面积范围

投资回报收益1、投资回报概念投资回报是指投资者购置商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。2、年回报率的设计现阶段来说，商业工程较常见的投资回报率为6%~10%。