物业管理概论9章

修身、立志、敬业、创新桂林旅游学院国际教育交流学院物业管理专业2015届第一学期物业管理概论第9章物业服务企业财务（12月2日）物业管理概论第9章物业服务企业财务物业服务企业的资金来源主要有：注册资本、信贷资金、物业服务收费、物业共用部位共用设施设备经营所得收益，特约服务、公众代办性服务、接管验收费、工程质量保证金等。一、注册资本第一节物业服务企业的资金来源二、信贷资金：1、信贷资金的主要来源是：银行贷款2、银行贷款特点：不占股权，主要还本付息即可。要接受银行对贷款偿还能力的全面调查和审批，要支付利息。第9章物业服务企业财务第一节物业服务企业的资金来源三、物业服务收费物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序向业主收取的费用。物业管理是有偿的服务，业主应该根据物业合同的约定来交纳物业服务费用。最主要、最稳定；包干制或酬金制，收费公示。第9章物业服务企业财务第一节物业服务企业的资金来源四、利用共用部位、共用设施设备经营所得收益共用部位、设施设备的经营需征得相关业主、业主大会同意，是因为经营行为可能会对其权益造成影响。经营收益属于业主，应主要用由于补充维修资金，经业主大会同意，也可以弥补物业费不足。使用两个方面：一是补充住房专项维修资金；二是业主大会决定使用。第9章物业服务企业财务第一节物业服务企业的资金来源五、特约服务费：是为了满足业主或物业使用人的需要而提供的个别服务。有：家政、商务服务等。注：提供商务服务不是物业服务企业的义务。提供特约服务应注意特点：1、服务事项由业主和物业公司约定；2、特约服务是有偿服务。第9章物业服务企业财务第一节物业服务企业的资金来源六、公众代办性服务：物业服务企业为业主提供代缴水电、煤气、有线电视、电话等费用。不得向业主收费，可向委托单位收取手续费。第9章物业服务企业财务第一节物业服务企业的资金来源七、物业接管验收费：在接收、接管物业时，由开发商向物业公司缴纳的专项验收费用。用于物业公司参与验收新的物业和接管旧的物业时，组织专业技术人员和管理人员所支付的费用，包括人工、办公、交通、零星杂费、资料费等。第9章物业服务企业财务第一节物业服务企业的资金来源八、工程质量保证金：“建筑工程实行质量保修制度”。开发商在向物业服务企业移交物业时，向物业服务企业缴纳的保证物业质量的资金，用于交房后保修期内被接管物业的保修。缴纳方法：可以留在开发商处，实报实销；一次性缴纳给物业公司，保修期满后多退少补；包干办法一步到位，盈亏由物业公司负担。第9章物业服务企业财务第一节物业服务企业的资金来源

物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相一致的原则，区别不同物业性质和特点，由物业服务企业与业主在合同中约定。一、物业服务收费管理：（一）定价形式：政府指导价市场调节价第9章物业服务企业财务第二节物业服务收费一、物业服务收费管理：（二）物业服务计费的形式：包干制和酬金制。第9章物业服务企业财务第二节物业服务收费一、物业服务收费管理：（三）物业服务费用的缴纳：业主应当按照合同约定按时足额缴纳，不缴纳的业委会督促其缴纳，扔不缴纳，可依法追缴。物业出租或交由其他人使用，由使用人缴纳，业主承担连带责任。物业已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因为按时交给物业买售人的开发建设单位全额缴纳。第9章物业服务企业财务第二节物业服务收费二、物业服务收费测算：（一）物业服务费测算应考虑的因素：1、不同物业性质和特点，是实行政府指导价还是市场调节价；2、根据物业服务项目、内容、要求，科学测算成本；3、投入固定资产折旧和购置固定资产折旧应纳入物业服务费中；4、外包项目按外包合同核定金额；5、分摊；6、保本微利。第9章物业服务企业财务二、物业服务费用测算：（二）物业服务费用测算的构成：实行物业服务收费包干制的，物业费包括：服务成本、法定税费和物业服务企业利润。实行物业服务收费酬金制的，预收服务资金包括：物业服务支出和物业服务企业的酬金。第9章物业服务企业财务第二节物业服务收费二、物业服务费用测算：（二）物业服务费用测算的构成：1、物业服务成本或物业支出项目：人工费用；共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用；清洁卫生费用；秩序维护费用；固定资产折旧；办公费；保险费；其他费用。2、法定税费3、利润4、酬金。第9章物业服务企业财务第二节物业服务收费二、物业服务费用测算：（三）物业服务费用的测算：第9章物业服务企业财务第二节物业服务收费一、住宅专项维修资金的定义：是指用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。实行专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第9章物业服务企业财务第三节住宅专项维修资金二、住宅专项维修资金的建立：（一）交存主体：一类-住宅物业业主；二类-住宅小区内非住宅物业的业主；三类-住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主。（二）首次交存：1、商品住宅：业主按照有拥有物业的建筑面积交存。每平方米交存额相当于建筑安装工程造价的5%-8%；2、公有住房销售后来源于两部分：业主按建筑面积，每平方米当地房改成本价的2%；以及出售单位按照多层不低于20%、高层不低于30%，从售房款中一次性提取。业主存的归业主，售房中提取的，归售房单位。第9章物业服务企业财务第三节住宅专项维修资金二、住宅专项维修资金的建立：（三）续筹：业主分户账面住宅专项维修资金不足首期交纳的30%，应当及时续交。成立业主大会的续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体办法由直辖市、市、县人民城府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。（四）补充渠道：利用共用部位、设施设备经营所得；报废残值；储存利息；增值收益。第9章物业服务企业财务第三节住宅专项维修资金三、住宅专项维修资金的使用：（一）使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人一致的原则。（二）资金的列支：法律法规、政策和物业合同明确的物业费中列支除外。共用部位、设施设备维修费用可列支。供水、电、气、通信、有线电视，不得列支。人为损坏，责任人承担。第9章物业服务企业财务第三节住宅专项维修资金三、住宅专项维修资金的使用：（三）分摊：第9章物业服务企业财务商品住宅按建筑面积比例分摊售后的公有住房按交存的维修资金比例分摊，其中应由业主交的按面积分摊售后公有住房与商品住宅之间的共用部位先按建筑面积比例分摊到相关物业，其中公有住房按利弊分摊未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房建设单位或公有住房单位按建筑面积分摊第三节住宅专项维修资金三、住宅专项维修资金的使用：（四）使用程序：1、未成立业主大会：物业服务企业或相关业主根据提取方案，经面积及人数2/3以上业主通过，向主管部门申请列支。2、已成立业主大会：物业服务企业提出年度使用方案，经业主大会依法审核通过，主管部门备案，由房产局通知专户管理银行将所需资金划转到物业服务企业或维修单位。（五）应急维修程序：物业报告紧急情况，主管部门调查核实，组织抢修，费用由相关业主或责任人承担。第9章物业服务企业财务第三节住宅专项维修资金四、住宅专项维修资金的监督管理：（一）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务：1、管理单位的法律义务：负责管理专项维修资金的部门或业委会，每年至少一次与专户管理银行核对账目，并向业主或单位公布交存、使用、增值收益等情况。房屋灭失，应当放还，方式：谁教还给谁。2、专户管理银行的法律义务：每年至少一次对账，建立查询制度，接受查询。3、审计、财政部门的监督管理：应接受审计部门的审计监督，接受财政部门的监督检查。第9章物业服务企业财务第三节住宅专项维修资金四、住宅专项维修资金的监督管理：（二）住宅专项维修资金相关主体的法律责任：第9章物业服务企业财务公有住房单位单位未交、买受人未交、未按规定分摊使用，有县以上财政部门和统计建设主管部门责令整改开发建设单位在业主交存维修资金前，将房屋交给业主，县以上主管部门责令整改，预期不改，3万以下处罚；未按规定分摊，责令整改，1万以下处罚。挪用维修资金的县级以上政府建设主管部门追回、没收所得、并处以挪用金额2倍一下罚款，构成犯罪的追究刑事责任第三节住宅专项维修资金一、物业服务企业财务管理的含义与特点：（一）物业服务企业财务管理含义：财务：企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。各类服务费、特约和代办服务费、各种兼营性服务收入和相应的开支构成了物业服务企业的资金运行。物业服务企业财务管理：就是对物业服务企业资金运营的管理，就是为了取得效益，监督企业资金，处理物业同各方面的财务关系的一项经济管理工作。第9章物业服务企业财务第四节物业服务企业财务管理一、物业服务企业财务管理的含义与特点：（二）物业服务企业财务管理特点：1、内容复杂；2、成本较高；3、管理资金性质复杂；4、财务监督的多元化。第9章物业服务企业财务第四节物业服务企业财务管理二、物业服务企业财务管理制度：物业服务企业制度是规范物业服务企业财务行为，协调处理物业服务企业同各方财务关系的法定文件。（一）国家有关财务管理的法规制度：《企业财务通则》、行业财务制度和企业内部财务管理办法构成。第9章物业服务企业财务第四节物业服务企业财务管理二、物业服务企业财务管理制度：（二）物业服务企业内部管理制度：其主要内容包括：财务管理机构的设置、财务人员的职责分工、内部控制、成本费用管理、财务工作的组织及实施要求等。其主要财务制度有：会计核算方法及凭证账册制度、货币资金管理制度、现金报销制度、固定资产管理制度、会计报表制度等。第9章物业服务企业财务第四节物业服务企业财务管理三、物业服务企业财务管理的内容：1、资金筹集；2、资金的投放和使用；3、资金的收回和分配。第9章物业服务企业财务第四节物业服务企业财务管理四、物业服务企业的营业收入：（一）物业服务企业营业收入的内容：主营业务和其他业务收入：1、主营业务收入：2、其他收入，略第9章物业服务企业财务第四节物业服务企业财务管理物业管理收入物业费、代办性服务费、特约服务物业经营收入房屋经营、共用部位经营物业大修收入大修所取得收入五、物业服务企业的成本费用和税费：同198页六、物业服务企业的利润：（一）物业服务企业利润的内容：主营业务利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-管理费用-财务费用其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出第9章物业服务企业财务第四节物业服务企业财务管理六、物业服务企业的利润：（二）物业服务企