精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件2、精装修成本管理流程1、精装修成本管理现状介绍一级目录1、精装修成本管理模式与现状介绍3、精装修成本管控风险点精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件模式一：菜单概念精装修

由开发商主导，选1－2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板房建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。

装修实际运作中，程序控制非常严格，各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修的模式模式二：集成概念精装修

全装修住宅采取标准化、模块化设计，专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。

自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修的模式模式三：全成品住宅工厂化精装修

全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯＋装修”。

以万科为例，“万科全面家居解决方案”从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修的模式模式四：管理型精装修

以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装修项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。

比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件项目毛坯房批量成品住宅比较后对批量住宅精装修的结论管控侧重点结构安装安全功能与感官细节点多面广，施工工序细节多业主对质量敏感度装修可掩盖不很敏感非常敏感必须整改管理要求更高，成本压力大实体性质基础框架工程末端不可逆转，返修和投诉多分项工程数量12个左右48个左右是毛坯房4倍左右，出问题的机率更高成品保护难度很小非常大倍增管理难度检查频次和时间较小很大倍增管理强度业主接房检查很简单很仔细增加交房难度7精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件90年代初简装（毛坯）房统一天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设施，如座便器、水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，建材品质较差，人工水品不高。1997年1998年1999年《家庭居室装饰装修管理试行办法》《关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见》《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》菜单式装修崭露头角1997年以来，建筑部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。2001年2002年2003年2004年2005年《建筑装修工程质量验收规范》《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划纲要》《住宅室内装饰装修管理办法》《商品房住宅装修一次到位实施细则》开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致买房送装修成为市场热点在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步退出开发企业视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅（也叫集成精装修）。全装修住宅采取标准化、模块化设计，专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。2006年以后……全成品住宅工厂化精装修如万科的“万科全面家居解决方案”从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期服务的一系列标准体系。

管理型精装修

精装房背景及渊源8精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

精装修项目管理现状精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件2、精装修成本管理流程及成本管控思路1、精装修成本管理现状介绍一级目录

2、精装修成本管理流程及成本管控思路3、精装修成本管控风险点精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件项目前期成本管控思路1、项目定位精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件档次成本销售1、经济型、奢华型；2、欧式、中式；3、目标客户群。1、售价、利润；2、交楼。1、成本、总投入；2、客户关注点。精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件物业名称龙湖·三千城（成都）项目等级经济型目前售价7500-8500元/m2装修报价1500元/m2环线位置2环-3环区域城东建筑形态4栋6-7层多层;5栋34层高层总建面积376665m2容积率5.00开发商成都龙湖锦华置业有限公司精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件8栋，32层，1670套深圳中天精装总包基础装修总包施工辅材甲指乙供主材甲供乙控部品设备甲定乙控总包或厂家安装工期：12个月开放业主报事8条开放户均报事率3精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件物业名称徐汇臻园项目等级经济型

目前售价18000-21000元/m2装修报价1000-1500元/m2环线位置中外环区域徐汇建筑形态20栋8-14层小高层;联体:28栋总建面积147557m2容积率1.30开发商上海华臻置业有限公司精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件物业名称老西门新苑项目分级经济型目前售价33000元/m2装修报价900元/m2估算成本500～700元/m2环线位置内环内区域黄浦建筑形态高层总建面积110000m2容积率3.8开发商中信泰富精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件物业名称金地梅陇镇花园项目等级经济型目前售价11000-13000元/m2装修报价1300-1500元/m2区域宝安区建筑形态1栋6层多层;3栋31-32层高层总建面积116000容积率3.80开发商深圳市金地住宅开发有限公司精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件物业名称保利林语山庄项目等级经济型目前售价7050-8500元/m2装修报价1500元/m2环线位置环城高速外区域萝岗区建筑形态1栋28层高层总建面积14100m2容积率1.98开发商保利广州房地产开发有限公司精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修的成本控制从设计开始——以龙湖xxx项目为例1、精装修设计成本控制（80%）（1）产品定位标准的选定、设计风格确定；（2）主要材料选择；（3）设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）；（4）按照梯级标准确定设计细节及装修标准。精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件1、成本定位2、装修设计、设计预算3、采购询价4、编制预算5、调整设计6、实施预算根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在1000-3000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）按确定设计进行主要材料、部品的询价。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由采购部门来完成）根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制(成本部)精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件科目成本占比整体橱柜8.08%81.69%木地板8.51%套装门9.2%墙地砖9.84%淋浴房1.47%洗手盆柜1.35%入户门2.77%马桶1.81%煤气灶、油烟机3.22%厨房水槽龙头1%楼梯踏步及护栏1.26%装修施工费33.18%返回精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件营销定位——客户基础研究精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件26精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器浴缸淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器浴霸暖风机地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱地板微波炉价格压力下各类产品的价值排序

装修预算RMB800

——

在８００元／平米装修预算的压力下，消费者只保留了对脱排灶浴霸暖风机、微波炉的需求，其他产品普遍降低了档次

消费者放弃了对消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机、储物空间装地热的选择，甚至有一半的消费者放弃了浴缸

但消费者始终保有对微波炉、冰箱的需求27精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件价格压力下各类产品的价值排序装修预算RMB1500

——

价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴霸暖风机微波炉浴缸浴室墙地砖在１５００元／平米装修预算的压力下，消费者可以维持大部分产品的理想需求

消费者仅仅放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、地热的需求28精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件29精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件项目前期成本管控思路3、材料清单及采购询价精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件原则：1、提前询价，过程跟踪；2、整体规划，分步实施；3、确保品质与品牌，成本优先；31精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件32精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件项目前期成本管控思路精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件样板房由于施工期间紧，配合要求高，而且要保证展示效果等特殊性，在选择施工单位时，往往是通过直接委托或者议标的方式，注意的问题主要有：（1）编制清单时，一定要明确施工范围（比如：是否存在水电改造，白炽灯等属于总包合同内的不能够重复计费，卫生间陶粒回填及防水由谁施工等）及采购方式（甲购、甲定乙购、甲方指定品牌范围、乙定乙购）；（2）对于涂料为集团战略采购材料，为方便管理，在征得集团同意的前提下，可以考虑甲方指定品牌范围乙方采购的方式，若采用甲供，必须在合同中明确参考涂布率，涂布率量差由施工单位在施工费用中综合考虑，合同中要明确超量使用的扣减办法；34精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件（3）对于木地板，由于实际施工时往往木地板已经安装完毕，样板房还未施工完成，存在成品保护责任问题，所以可以尝试采用甲定乙购或者甲方指定品牌范围的方式；（4）瓷砖若采用甲定乙购，在和供应商谈单价时要明确所提供材料规格及加工工艺（比如：300×600墙面砖（双长边倒角磨边），在询价时要明确提供的是300×600规格砖还是包括磨边倒角费用），以免到时存在与施工单位之间价格上的扯皮现象；35精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件（5）样板房阶段一个值得注意的问题就是要和大批量精装修时所使用的材料相匹配，比如内墙涂料品牌、瓷砖品牌、室内户内门款式及品牌、甚至是室内护窗栏杆等，在进行材料选型和招标时均要与营销保持沟通，了解营销是否对客户有承诺，并及时提醒设计和材料采购负责人。36精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件项目施工阶段成本管控思路精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件项目施工阶段成本管控思路精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件40精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件龙湖土建移交质量问题统计表41精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件1、监理提前介入；2、场地移交需要多方配合，如甲方指定分包单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求；3、与土建工程师共同排定土建移交计划；4、分整体移交、分段移交、分部移交、含保留项移交；5、尽早确定木门和橱柜分包商。土建阶段管理原则42精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件成品保护：成品伤害是精装修的天敌，往往比施工缺陷还多，工序冲突时考虑哪个更容易造成成品伤害；不准同一垂直作业面交叉或减少同一房间内平行作业面交叉、合理的工序安排，控制施工流水，控制施工节奏系统解决：涉水返潮问题是一个复杂问题，针尖大的缝可以吹出簸箕大个天，如纸包不住火一样是致命的，必须有系统解决方案扼杀苗头：宁可矫枉过正，绝不姑息养奸；对作业面异常的苗头要高度警惕并第一时间有所管理动作，立即“拉闸断电”，防止扩大化和出现大问题界面责任：更多的管理精力和时间被浪费在各个专业界面之间的扯皮、协调上是非常不值得的

土建阶段注意事项43精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件材料的备货量：墙地砖、墙纸、木地板、石材，特别是砖因为排版和整改损耗有的最大的达25%，全屋平均达12%左右，大大超过（万科800砖5%、厨卫砖8%，龙湖全部6%）的合同规定量，因此，甲方与供应商合同约定时必须备10-15%的货源，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。在工地开放前，建议最好按照每一色号准备2％的瓷砖、墙纸和其它材料用于物业维修。龙湖是要求移交给物业，施工方再去领。土建阶段注意事项44精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件项目施工阶段成本管控思路精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

娱乐问答题：精装修过程中最可怕的是什么？

是漏水？还是材料问题？

最最可怕的是什么？是漏水还找不到原因？还是材料的检测投诉？46精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

交楼标准48精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件龙湖精装房的评价指标房产公司寻求的是什么？

--小业主的忠诚度客户的忠诚度来源于什么？

-小业主的满意度客户的满意度主要体现在哪方面呢？若干项目实践证明主要体现在工程质量，也就是产品的品质，而不是主要体现在个性化、菜单式、营销服务和其它方面因此，判断管理工作好坏和工程质量的主要标准就是：小业主是否满意那么，如何考核和量化客户的满意度呢？小业主的满意度集中交房日的交房率≥N%

集中交房日的户均报事量≤N条集中交房日后4个月内的户均报事量≤N条49精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件这三个指标能够比较简洁、直观地反应客户的满意度集中交房率：成功收房总户数/到访总户数，如：楼盘总户250户，到访200户，收房190户,集中交房率就是95%与交付率的区别:190户/250户=76.3%，龙湖是规定一月内达到85%集中日户均报事量：到访总户数的报事总条数/到访总户数，如：600条/200户=3条集中日后4个月内户均报事量：报事总条数/集中总户数群诉﹦0多角度、多维度、客观看这个指标：公寓与套房、投资与自住有区别报事分类：沟通类（研发、设计、材料、营销、物业）、土建、精装、分包等与毛坯房交房指标无可比性50精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件龙湖给精装修施工单位合同中定的指标项目合格还应包括如下主要指标：“工程竣工后交房一次性合格率达到95%。交房时每户客户的整改点地砖平均不得超过2处，石材类平均不得超过1处，木地板和踢脚线平均不得超过1处,入户门、套装门平均不得超过1处；交房时户均报事率不得超过6；集中交房后对拒交户业主提出的问题在15个日历日内一次整改合格率100%；1月内整改交房率80%；项目计划达成率90%以上”。达成以上目标，发包人一次性奖励承包人20万元。交房一次性合格率低于95%，发包人处于承包人50万元罚款，从承包人工程款中直接扣除，且由承包人承担由于交房率低于95%造成的业主索赔、退房、维修及相应责任。51精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

精装修四化管理一，图纸深度标准化二，材料加工工厂化三，现场管理可视化四，施工现场整洁化52精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

53精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

54精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

55精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

56精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

57精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件为什么推行四化管理装修房四化管理能够有效的：

提高材料部品加工精度，提高装修质量；改进装修房施工前期策划和准备的深度，减少后期变更成本和出错概率；降低材料损耗，减少成品破坏；减少返修从而提高综合效率；并且，根据集团战略部署，2010年新开工项目装修房比例达到100%，生产方式的变革将是解决装修房质量问题的最终途径；其核心价值在于，通过推动生产方式的变革，使产品的装修部分进入工厂化时代，能够有效解决质量稳定性、施工综合效率以及绿色施工问题通过装修房四化管理和精装修A、B、C、图纸标准化的结合，前置解决图纸标准化阶段的深度标准化58精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件2、精装修成本管理流程及成本管控思路1、精装修成本管理现状介绍一级目录3、精装修成本管控风险点精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件60精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

对这几个文件梳理后应注意的要点

准确定位：别墅慎做全装修、菜单式慎行、装修不是万能的、装修定位和解决项目问题不清晰时候要谨慎、基础研究和供应体系不完善时要谨慎；精装修定位应在规划设计中前期完成，以便确定相应的配置标准指导规划设计确定层高、功能空间和设备空间设置等重要内容。比如中央空调对层高的参数要求、空调机位及冷凝水的设置、地暖涉及结构板标高等甲方主导：对合作单位甲方一定要主导与引导并过程介入，不能以包代管或对其管理能力、水平理想化

资源培养：专业的事由专业的人来做，注重资源培养并给予关心与之共同成长总包管理：强化精装总包的责任与权力-----精装修施工单位为总包单位，橱柜安装、套装门、洁具安装、空调等分包由装修总包协调，总包单位具有付款审核、检查、考核和停工等特权，甲方在此过程中需充当裁判的角色。甲方指定的品牌，由总包与供应商签定合同。若甲方单独分包，由总包先审核，甲方再付款。

61精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

关注细节：更加关注细节是精装修管理之必然要求样板先行：体验、测试、点评、修改、再测试、最后固化对于精装修管理尤为重要，研发和工艺样板房先行---通过每一种套型的体外平层实景样板房实际操作，发现了诸多问题，反复修改施工图设计，完善功能布局和装修施工工艺。过程中准确界定好土建安装施工，装修施工及设备安装的工程界面和责权划分。技术先行：保证品质的合理目标成本原则，一切工作应该以保证符合小业主要求和国家规范的产品品质为前提，技术要先行；工程质量只要不是系统性问题，不怕；研发与设计问题，很可怕，更改的无效成本太大；提前介入：各方提前介入是有益的标准动作：管理的关键是要规定各个层次的标准动作并监督其是否动作和跟踪其动作过程62精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

成品保护：成品伤害是精装修的天敌，往往比施工缺陷还多，工序冲突时考虑哪个更容易造成成品伤害；不准同一垂直作业面交叉或减少同一房间内平行作业面交叉、合理的工序安排，控制施工流水，控制施工节奏系统解决：涉水返潮问题是一个复杂问题，针尖大的缝可以吹出簸箕大个天，如纸包不住火一样是致命的，必须有系统解决方案扼杀苗头：宁可矫枉过正，绝不姑息养奸；对作业面异常的苗头要高度警惕并第一时间有所管理动作，立即“拉闸断电”，防止扩大化和出现大问题界面责任：更多的管理精力和时间被浪费在各个专业界面之间的扯皮、协调上是非常不值得的

63精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

设计风险设计涉及的内容很多，应当编制《全装修设计管理手册》1、设计管理设计管理比较复杂定位不准，设计反复，周期变长户型不能太多一定要想清楚你的产品，然后你再去选能把你产品做好的设计师市场调研和定位加起来匹配到成本限价并写进设计任务书批量施工时能不能做并能够控制成品保护是否能够做得了设计师的冲动和发挥不适合批量精装修效果和钱都说得过去、找到平衡点才是设计定位的基本要求找知名设计师，但可以由施工单位深化施工图最好能够签一个到现场服务的设计师关于部品专项设计单位64精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件二、设计阶段成本控制案例：主要工作内容|设计阶段

1、了解楼盘情况及产品定位精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段1.1布局结构（梯厅的结构、结构墙、梁高、窗高、楼板、层高、面积）;小户型原始布局结构图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段大户型原始布局结构图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段1.2水路配置（原始水管走向、生饮水管布置、地排水位置、粪管位置、管道井大小）；小户型生活用水水路走向图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段小户型排水水路走向图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段大户型生活用水水路走向图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段大户型排水水路走向图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段1.3强弱电配置（配电箱、多媒体箱、安防箱等大小位置、开关插座位置、数量、用电总量）；小户型强弱电配置图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段大户型强弱电配置图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段1.4空调配置（外机位置，风机排布，管道走位，排水走位，出/回风位置。）；小户型空调配置图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段大户型空调配置图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段1.5煤气配置（煤气总用量、煤气管位置、煤气探头位置）；小户型煤气配置图精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段大户型煤气配置图1.6消防配置（消防栓、消防头位置）；1.7反馈设计院，相应局部修改。精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件2、配合设计规划挑选设备与材料工作总进度表主要工作内容|设计阶段精装修设备表序号名称品牌规格型号外型尺寸（长*宽*深）备注一空调新风机

VAM350FAVE306*879*800连接管道直径：Φ150

大户型DAIKIN15HPRHXY16M1600*1240*765

小户型DAIKIN9HPRHXY8M1600*930*765二热水器回水系统（水泵）WILOR525/6

大户型A.O.SMITH380LEMGO-100AR1950*820*820

小户型A.O.SMITH285LEMGO-75AR1626*642*780

供散热片A.O.SMITH110LEMGO-30AR1230*465*580三采暖回水系统（水泵）TOP-RL25/7

大/小户型NUORO

四净水器

进、出水口点H=187mm

大户型SHBG62LPM/820GPHSHBG-5BD1814*780*435

小户型SHBG41LPM/547GPHSHBG-7BDB1670*780*435五中央吸尘

大/小户型HUSKY

G3311

六软水器

进出水口点1060mm

大户型美国宜口NSCA-39UD北极星1280*Φ464

小户型美国宜口NSCA-39UD北极星1280*Φ464七开关面板

SIEMENSDELTAvega灵动系列

八厨具

大/小户型Rational+杜邦台面

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段精装修材料表序号名称品牌规格型号备注一台下盆DURAVITSantosa系列#046651进水高度：590排水高度：540

台上碗盆DURAVITSacino系列#032542进水高度：630排水高度：580

马桶DURAVITMetro系列#015701坑距：305

浴缸

KALDEWEISANIFORNPLUS系列372-1

恒温龙头hansgrohe易斯达1001SL系列#13241

淋浴龙头面板hansgrohe

#14415配：支架#27521软管#28246尤宁#2745400阀心#01800180

飞雨hansgrohe

#27471

花洒hansgrohe

#28590

单把面盆龙头hansgroheMetropolⅡ系列#14010

花洒组合hansgrohe

#27936米斯塔手持花洒、尤尼卡#D升降杆、软管、D型皂蝶

单把高脚面盆龙头AXORpillippestarck系列#10020

二佣人房立柱盆PENTA

L-3001

佣人房马桶PENTA

CS-2247坑距：300

单把4”脸盆龙头PENTA

#13202

单把澡盆龙头PENTA

#13302含花洒精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段电量使用功率统计表序号名称6#3~9A小户型使用功率6#3~9B小户型使用功率6#10~22大户型使用功率7#2~9小户型使用功率7#10~22大户型使用功率备注1空调9.0159.04317.0759.01517.247

2新风机0.240.240.480.240.48

3厨具

4吸油烟机11111

烤箱3.3053.3053.3053.3053.305

微波炉1.21.21.21.21.2

冰箱0.150.150.150.150.15

5净水器0.550.550.550.550.55

6软水器0.370.370.370.370.37

7浴霸88888

8灯具2.42.46.82.45.6均以40w计算9插座3.23.24.635.4含地插座均以100w计算1~9最大耗电量29.4329.4543.5329.6343.32不含活动电器10正常耗电量（总的70％）20.60120.61530.47120.74130.35不含活动电器11现代设计院提供电量2020352035

12必须控制在百分率内68%68%80%67%80%

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段3、成本控管：协助业主挑选设备及材料厂商；4、施工图纸节点及施工工艺讨论；4.1详细进行施工图绘制（平面系统图、立面图、剖面图、节点图）；4.2进行设计细部审核。

11、入户大门（尺寸检讨）

10、五金，卫生间配件（款式确认，位置检讨，使用功能）

9、木饰面材料（收口检讨，比例检讨）

8、灯具（灯光亮度检讨，灯具位置，感应灯，回路检讨，）

7、泥做工程检讨（磁砖收口，厚度）

6、强弱电（功能需求，设备需求，高度位置，灯具回路）

5、地坪转换层卫生间地坪（材质收口，磁砖接缝）

4、房间门片，踢脚线（门片款式，尺寸，踢脚线收口）

3、外包柜体检讨（功能需求，层板数量，门板方向，铰链）

2、墙体（卫生间范围，过梁，敲墙范围，窗户尺寸）

1、天花考虑设备（空调室内机，新风管，检修口，灯具，梁位）

装饰

设计细部检讨

项目时间精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段5、进行施工图纸审核；项目工程细部检讨

设备1、确定所有设备品牌、型号、规格；2、设备安装位置3、设备用电量

4、设备动力源（空调、净水器……）5、设备落水口6、设备五金配件

给排水

1、阳台，工作间给排水2、建筑水路主管路审核

1、厨房给排水2、转换层排水（地漏处理方式）

3、卫生间排水范围，水路图绘制

厨具1、厨柜电器位置审核2、厨具设备用电量统计&审核3、生饮机设备品牌&型号

4、瓦斯表位置确认&计算使用量5、煤气探测器位置确定

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段空调

1、厂家确定

1、厂家图纸完成

1、空调室内外机位置定位&审核2、新风系统审核3、排水位置&处理方式

*注意事项：1.吊装处理方式2.新风3.排水

强电1、配电箱位置确定2、原建筑开关、插座高度确定3、设备动力线审核

4、空调动力线审核，断路器审核5、总电量计算

弱电1、多媒体箱位置2、安防主机3、空调控制箱

4、对讲面板5、紧急按钮开关6、煤气探测器

7、空调开关8、2个电话、1个卫星、1个网络、1个有线电视9、独立卫星预埋管线

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段结构原始审核1、建筑结构2、阳台外墙面3、外门窗

*4、栏杆

二次装修1、制定施工、审图规范2、预埋及穿梁打孔位置审核

装饰

1、天花考虑设备（空调室内机……）

2、墙体①卫生间范围②过梁4、外包柜体检讨5、房间门片，踢脚线

6、地坪转换层卫生间地坪7、门窗新建门窗，过梁处理方式8、泥做工程检讨

9、灯具（感应灯具）（灯光亮度检讨）10、石材11、木饰面材料

12、木地板，玻化砖（地坪材料检讨）13、五金，卫生间配件14、入户大门

15、壁面材料检讨

二次装修1、墙体墙体材质（加气砌块）2、地坪原有建筑地坪高低差3、门窗原有建筑门窗尺寸

设备发包

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|设计阶段6、拟定施工进度表；7、审核施工队提出之进度表及预算精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

精装修质量控制原则装修工程是一种特殊商品，应自始至终把质量第一作为对工程项目质量控制的基本原则。以人为本控制核心人是质量的创造者，把人作为质量控制的动力，发挥人的积极性，处理好建设单位、承包单位各方面的关系，增强人的责任感，以人的工作质量保证工程质量。以预防为主重点做好质量的事前控制、事中控制，同时严格对工作质量、工序、质量和中间产品质量的检查，以确保工程质量。坚持质量标准产品质量是否符合合同规定的质量标准，必须通过严格的检查，以数据为依据

质量风险86精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

装修工程进度控制根据施工总进度计划的安排，装修工程的总工期必须采取“紧密配合，见缝插针、平行流水、立体交叉”的组织形式，确保每一项计划切实完成。施工过程中必须进行科学的组织，严格的管理，周密的安排，协调好各方关系，以实现即定的总体目标，施工部署的原则是着眼于从全局，统筹安排，注重整体效果，忙而不乱，以理清施工步骤、施工程序为主线，分阶段，突出重点，明确目标，强化进度控制管理。一是进度计划的制定与实施跟踪、检查、落实，二是进度计划的动态调整和优化控制。

进度控制：87精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

组织安排优秀的精装施工单位做好样板间，以引导装修工程按一个标准和规范化全面展开。样板间以交付给购房者时的实景为主，真实地反映装修一次到位的商品房的内在质量。通过精装修管理团队的项目实际操作管理和项目控制演练，使项目的成本目标、进度目标、质量目标达到公司决策层所确定的目标。关注的是精装修单位的队伍素质和抢工能力，选择组织措施完善，资金和技术实力强，工作态度端正，履约能力强的装修总包单位。施工单位的施工界面划分及施工协调是精装修工程管理的一个重点和难点，因此，在总、分包合同在合同中需将想到的各项配合费用明确细化，以避免在后期管理中扯皮，减少管理协调的工作量。

工程成本关注点88精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件

样板房精装修项目管理的主要任务是：1、精装修项目的投资和成本控制；2、精装修项目的进度控制；3、精装修项目的质量控制；4、精装修项目的合同管理；5、精装修项目的标准化和信息管理；6、精装修项目的安全、文明管理；7、精装修项目的组织与协调；

精装修样板房的作用：样板房精装修流程：装修一次到位。装修施工三部走：

第一步：厨房地面铺装、墙身、吊顶一次性完成，同时作隐蔽、暗藏式管道设计、设置管井等；

第二步：卫生间地面、顶棚、墙身、盥洗盆、座便器、标准化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷热水管等一次到位；

第三步：根据设计和成本控制要求进行验收。

样板房关注点89精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|施工阶段施工阶段管控要点：1、制定工地管理规范；一、进场前准备工作1.承商在进场前应熟悉图纸了解工地现况,排好工程进度表,交付监理审批.2.进场施工前办理登记手续，应将工地管理人员及施工人员名单、身份证复印件与二张1寸证件照交于物业公司备案.登记手续费用自行负担.3.进场前选好合理的材料堆放点,材料堆放要整齐有序.4.非完工入住小区施工,进入施工现场必须戴好安全帽,未戴安全帽一次罚款50元。二、作息时间管理1.施工场地若在住宅小区时,作息时间应按照小区物业规定执行,一般为周一至周五从每日早8:00一一一晚18:00如特殊情况需延长工作时间或加班,应提前至物业处申请,经物业批准后方可延长施工或加班.2.在住宅小区内双休日法定节假日,不得做带有如电锯、切割机、电钻、电锤、梆头的敲击等噪音及有强烈剌激性气味的工种施工,以免影响邻居休息招至投诉,使公司形相受损.三、卫生管理1.施工人员进入施工现场要着装整洁不得穿拖鞋不得赤裸上身施工.2.承商应保护公共设施完好整洁,不得乱涂乱写,不得随意乱按电梯按钮,不允许将污水、废物倾倒在楼道内,不得占用公共场所堆放建筑等物品.3.每日每时要保持施工现场整洁.必须作到完工料清,谁做谁清,随做随清.没有做到的经监理指正还未清理者每次罚款100元.所有室内垃圾应装入编织袋内统一运输,如有垃圾散入公共场所,必须及时予以清洁干净.4.现场设立统一吃饭点不得把生活垃圾乱丢乱放污染施工材料.一旦材料被油污污染,影响工程质量.所有损失承商自行承担.5.工地上不得随处大小便,临时卫生设施处要打扫干净,不能有异味.为了避免工地厕所管道堵塞,上厕所禁止使用报纸和硬纸,违者罚款处理.工地管理规范精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|施工阶段四、安全管理1.施工现场作好消防措施,为保证施工安全,配备消防用具,每50平方米应配备灭火机一只.2.严禁在施工场地内及易燃易爆物品旁吸烟.承商应在施工现场外指定一处为吸烟区。吸烟区内应配有盛水的器皿放置烟蒂并配有灭火器。3.承商施工需要动用明火施工时,必须先到物业提出申请并提交施工人员的操作许可证复印件,经物业审核后方可施工.4.不准用太阳灯烘烤衣服和取暖,违者依次罚款100元.5.工地上不准酗酒、打架、斗殴一有发现立即请出场外.因以上因素损坏物品者,由承商自行负责.情节严重者给予罚款、退场、或送交公安部门处理.6.非施工时间,装修人员不得逗留在小区内.施工人员不准侵扰其他住户,除在自己施工区域内施工外不得在楼道内闲逛乱串,不准在其它楼层停留.7.盗窃工地或他人财务者立即辞退.情节严重者叫公安部门处理.

五、工程管理1.承商在施工进度表上要详细标明材料进场时间,轻包商主材料提前7天申请,辅材料提前3天申请.总包商材料无论主材辅材都要在工种施工前3天到场.2.水、电、风等各工种施工,要严格按照本公司施工规范和设计方案施工,若发现施工有误,所有返工之材料和人工等费用自行承担.3.燃气设备排烟系统,不得把管道直接和公共管道相连,避免燃气设备所产生的未完全燃烧的气体排放到公共管道内造成危险.4.隐蔽工程完工后,要按照我公司施工规范,画出水、电、风的线路、尺寸走向详图,并在现场用各色油漆线条标明.(冷水管用蓝色油漆标明,热水管用橘红色油漆标明,强电用绿色油漆实线标明,弱点用绿色油漆虚线表明)5.承商要严格按照我公司施工规范施工、安全规范施工。保质保量完成施工任务。6.各工种要互相尊重文明施工,发现问题急时告知监理解决.7.各施工班组在完工交接时作好自检和互检工作.认真填写工程交接单,作好成品保护工作.8.各工种完工退场前要作好自己所做工程之清洁由监理验收合格方可退场.注:承商如若违反以上规定,现场监理有权辞退违规者本人,情节严重者可上报公司辞退整个施工队精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件2、材料及设备进场管理；材料&设备管理条例一、总则二、材料进场前申报三、进场材料抽验四、统一设备安装&保护五、成品保护

一、总则

1、住宅装饰装修工程所用材料的品种、规格、性能应遵守国家法律法规和相关有关规定,执行国家、行业和地方有关安全、防火、环保、建筑、电气、给排水等现行标准和技术规程。（对住宅装饰装修工程所用材料质量提出了强制要求。）2、装饰材料及器具宜采用节能型、阻燃型和环保型产品,严禁使用国家明令禁止和淘汰的产品。装修工程主要部件优先选择工厂化生产的产品。3、住宅装饰装修所用的材料应按设计要求进行防火、防腐和防蛙处理。4、施工单位应对进场主要材料的品种、规格、性能进行申报验收。主要材料应有产品合格证书,有特殊要求的应有相应的性能检测报告和中文说明书。（本条明确了材料进场质量把关的责任由施工单位负责,以减少合同纠纷,保护业主利益）5、对安装、使用有特殊规定的材料制品及装饰部品件和设备,施工应按其产品说明书的规定进行。6、现场配制的材料应按设计要求或产品说明书制作。7、应配备满足施工要求的配套机具设备及检测仪器。8、住宅装饰装修工程应积极使用新材料、新技术、新工艺、新设备的试验报告，和具有权威性技术报告或相关部门技术鉴定书；

主要工作内容|施工阶段精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|施工阶段

二、材料进场前申报

1、选用装饰材料及配件应提前申报；2、申报方式：材料验收申报表、材料样品；3、未申报检验材料不得进入施工现场；

三、进场材料抽验

1、进场装饰材料及装饰配件验收，应有专职材料员&质检员对进场材料现场抽查质检对材料使用要求、使用功能、美观通过抽样检查确定是否合格，是否达到优良。1.1材料保证项目。1.1.1进场材料应提供产品质保书或检验报告。1.1.2重要材料、成品、半成品和附件的材质，检查出厂证明及试验数据。1.1.3结构的强度、刚度和稳定性等数据、检查试验报告。1.1.4现场抽查或检查测试记录。2、材料检测合格后方可进场施工。3、未抽检合格装饰材料不得存放在施工现场超过一个工作日，应当日退出施工现场。3.1施工单位不得存放未经申报及检测或检测不合格材料、成品、半成品及附件。4、未经申报及检测或检测不合格材料、成品、半成品及附件进入施工现场安装施工；一经发现将强制拆除所有相关成品或半成品，一切损失有施工单位自行承担。

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|施工阶段

四、统一设备安装&保护

安装设备有专业厂商统一安装，施工单位应无条件积极配合施工前后施工与设备保护工作，如因施工单位前期工作影响设备安装工期或对已安装完毕设备保护不当，将由施工单位负责损失。五、成品保护

1、施工过程中材料运输应符合下列规定：1.1.材料运输使用电梯时,应对电梯采取保护措施。1.2.材料搬运时要避免损坏楼道内顶、墙、扶手、楼道窗户及楼道门。（提出了在住宅装饰装修过程中对既有建筑和设备的保护要求。）2、施工过程中应采取下列成品保护措施:2.1.各工种在施工中不得污染、损坏其它工种的半成品、成品。2.2.材料表面保护膜应在工程竣工时撤除。2.3.对邮箱、消防、供电、电视、报警、网络等公共设施应采取保护措施。3、对分项工程已施工完毕、或分项工程某些部位已经完毕，而其它部位正在施工的半成品采取措施加以保护，保护措施做到：3.1.易碰部位提前加以保护。3.2.成品或半成品进行包裹，防止喷浆污染。3.3.成品或半成品表面覆盖，防止刮花磨损。4、为了做好成品保护，应合理安排施工顺序，防止后道工序损坏及污染成品。

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容|施工阶段3、施工过程质量检查单；精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析2011-116页及附件主要工作内容