房地产销售培训

九大环节一．《开

场

白》----------

自我介绍、收集资料、赞美、拉关系、摸底、危机

二．《沙

盘》-----------

大环境——>小环境

要会灵活反过来运用

三．《户型推荐》--------

帮客户设计、装修（总分总）危机、逼定

四．《指点江山》

--------沙盘重述、拉关系

五．《算

价》------------

不得冷场、减少客户思想

六．《三

板

斧》------------

性价比、增值保值、入市良机

七．《具体问题具体分析》

八．《逼

定》

果断

九．《临门一脚》

一步：《开

场

白》1、落座、坐在客户的右侧、双手递上名片。

2、在最短的时间内打消客户的戒备心《微笑、微笑、再微笑》

3、拉关系、与客户拉近距离《赞美、赞美、再赞美、激情赞美法》1.赞美性格

2.赞美外表

3、赞美工作

4.赞美生活。东方人普通都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，因此建议你用含蓄的赞美。

4、摸底、摸出对方的状况、定位《二选一

自主、投资》

举一反三、投石问路、以客户的角度让他减去对你的戒备心、理解自己想懂得什么

5、按兵不动、探其所需、供其所求

*开场白到结束时时刻刻要下危机、浅逼定

《开场白说词》收集资料

1、您好！今天是特意过来的吗？（购房意向）

2、看您气质不错，是做那行的呀？（工作单位）

3、您想选几室的啊？几口人住呢？（户型推荐）

4、

您都看过那些房子啊？觉得怎么样？（客户实力）

5、您家住附近吗?对这理解吗？（家庭住址）

6、您认为我们家最吸引您的是什么？（爱好与爱好）

7、

我们这房子挺多的，这段时间卖的特别好，您今天看好就定一套（危机）

8、家住附近啊！那怎么没早点过来呢!我们家开盘后卖的特别快，今天看好了一定要定下来。（逼定）

《拉关系》

1、使客户建立一种真正的爱好，不要光盯着客户的口袋

2、找到某种共同的基础（共同话题）

3、真心实意的称赞或表彰客户，但不要太频繁

4、让客户笑起来，让他感到很开心5、经常微笑

6、激励客户谈自己，每个人都喜欢这样

7、

保持目光接触显示诚意

8、经常叫客户的名字（同龄）显示诚意

9、获得共识

10、只有两种人为对方的恭维所困惑，这就是男人和女人

11、主动模仿客户的言行

12、告诉客户一种秘密，让他对你产生信任，使对方的关系显得更亲密

13、主动透露某些个人信息，并且激励客户也这样做

14、对客户做一种承诺，例如：吃饭

打球等

15、给客户讲一种动听的故事（亲切感）

16、始终彬彬有礼

17、直接提出自己的规定（有些时候）

18、人都乐意与自己意志相投的人打交道，应与客户保持一致

19、记得你有两个耳朵、一张嘴按这个比例运用它们

二步：《沙盘介绍》讲沙盘思路：1、要先给自己和客户定位（所在位置）

2、由大方向再向小方向推动

3、有重点选择重点讲，吸引顾客做到有祥有略1、沙盘：按规划比例缩小的模型

2、作用：客户未见到楼盘时给客户一种形象上的认识，引导客户接受你的观点而不是说服客户。（多用第三人称）优缺点并存，先优后缺，及时随处下危机，进行浅逼定，如果回答不上或不好回答时，学会转移话题

3、沙盘思路：大环境→小环境（要会灵活反过来进行）

大环境→自然环境

人文环境

经济环境

／＼

／＼

／＼

三山、公园

学校、政府

购物、交通

小环境→

软件

硬件

↓

↓

物业服务

楼盘构造

4、沙盘要领:在看沙盘时要完全融入

（1）进入角色：先感动自己、在感动别人，做一名演员，而不是单纯解说

（2）目的要明确：要有自己的中心思想，让客户随你的思路来，要让客户喜欢感爱好，声情并茂、绘声绘色、发明梦想《由不喜欢到喜欢，由不理解到理解，由潜意识到强烈购置》

a.口到：亲切、清晰、伶俐

b.手到：肢体语言、看哪指哪

（3）四到：

c.眼到：时刻察言观色、适时互动

d.脑到：心到脑到、随时分析

《方位、地块能为他带来什么，处在什么位置》

5、讲沙盘注意：（1）手不能接触沙盘

（2）站姿、坐姿要在客户右侧

（3）身体不能乱动、注意形象

（4）讲沙盘要有激情（抑扬顿挫、重音）

《户型推荐》《推荐技巧：要会吊房源》户型推荐原则：用小推大、死推一套

户型推荐说词：先总分总在定位

1、这就是我为您推荐的楼中楼，三室两厅两卫的户型在我们这卖的最佳的房子，也比较适合您，今天看好就定一套

2、您看上北、下南、左西、右东

3、分开介绍客厅、阳台、主卧室、客卧、餐厅、厨房、卫生间

4.

总体来讲这个户型没有半米浪费空间，非常适合您看好就定下来

户型包装：1、客厅、卧室为动静分区

2、餐厅、厨房为洁污分区

3、洗漱间、卫生间为干湿分区

同价格比品质、同品质比地段、同地段比价值

★

注：语言再华丽、没有感情色彩、也会显得苍白无力★

《指点江山》1、带客户看样板房（哥/姐走我带您看看您家的房子）

2、重炒沙盘中选客户感爱好、亮点讲，涉及主干道、下危机

3、进入样板房路上不可冷场，要拉关系、摸底

4、进样板房是，先灌输客户的开间、层高、重点、入门后然后依次进行介绍，简捷明了，不要逗留时间太长

5、回程要讲与房子无关的话题，分散思路、这时是拉关系最佳的时机

6.

进行算价

《算

价》房款，首付，按揭，月供

算完价后直接问资金没问题吧(要钱严肃些)

如:尚有别的问题吗?(没了)那好没问题就定下来吧!您是刷卡还是现金？那合同里写谁的名字是您还是？

如果尚有什么顾虑，此时进入三板斧《三

板

斧》

培训三板斧根本目的：清晰的理解三板斧思路，在谈客中始终占据主动！

1、为什么买房：自住：舒适、换个环境

↓

投资:升值、保值

银行利息、存钱

（增值保值）

股票

土地不可再生性

做生意

土地稀缺性

房地产特性

土地唯一性

房地产减少投资风险

低价入市

晚买不如早买

房价没有真正的降

人民币贬值

2、什么时候买

因此是购房最佳时机

↓

全省GDP第一

（入市良机）

全国文明示范都市

马鞍山都市特殊性

11皖江都市带重要都市

高铁路网正在建设

人民币贬值

紧邻南京，30分钟车程

1.成熟（成熟地段发展空间小升值小）

地段2.发展（发展中地段，等待期长、生活配套善）3.成熟加发展（成熟加发展地段，生活配套完善、升值空间大）

1.自然

3、在

哪

买

环境

2.人文

↓

3.经济

（性价比）

1.硬件（建筑品质）

高素质2.软件（物业服务）

《具体问题具体分析》

算价后及时进行逼定，并引用三板斧，并且此时应及时进行具体问题具体分析，要分析透彻，分析完一问题进行一逼定。分析问题和逼定时要有推拉过程，推„„及时将客户推出去，不要让他认为房子卖不出去，抓着一种客户死推。拉„„在推出去的时候同时要再恰当的时间将客户拉回来。

★切记：推出去拉不回来，要给自己留有一定的余地★

有关打折：

质量打折

例：用桑塔纳的钱能买飞驰吗？

1.心理作用

1.建筑质量

2.必定地说没有

2.交工日期

打折

3.打折是数字游戏

能打折吗3.社区配套

4.保障顾客利益

4.物业管理

5.成本分析：综合考虑您不是由于不打折不买吧

1、正规公司明码实价

2、打折阐明水分大，开发商不能赔钱卖房子

3、羊毛出在羊身上，提高价再打下来

4、价格能够打折，那工程施工也能够打折吗

5、打折没有好东西，好东西是不打折的

6、打折在正规市场是吃不开的

7、中国房地产市场烂就烂再打折上，今天9折、明天8折

8、别的东西打折能够理解，可房子打折不能理解、不敢住，你敢住吗？阐明品质不行啊

《逼

定》

一．

逼定语言：这样好的房子您必定要定下来

试逼：看的好就能够把它定下来

浅逼：既然这里的方方面面已经没问题的话，今天就把它定下来

深逼：这里的房子您已经看好了，今天就定下来，您的身份证„„

二.逼定是成交的核心，炒是热的因素，热是逼的基础

1、这样好的房子现在把它定下来

2、你觉得这房子怎么样？如果您认为不适宜就算了，但是如果喜欢那么一定要把握

3、像您事业这样成功，必定有眼光，行动也很果断，今天对您来说也是一种机会，没问题就定下来

4、那您还考虑什么，向您这样成功，行为也果断

5、您买房必定要买好房子，像我们这样的房子上哪里找去呀！

三要素：狠

准

稳★

逼定的目的：1.让客户下决心去买房子2.让客户说出不买房子的因素★

《临门一脚》

前提是炒热后就差某些问题时，自己没有力度解决，此时找同事或柜台，配合SP促成成交。

《赞美篇》

赞美普通分为直白的赞美和含蓄的赞美。当客人走进售楼部时，请你开始观察客人，普通能够从客人的衣着、打扮、言行举止等方面，初步理解到客人的习惯，首先能够找到他喜欢的赞美方式，另首先能够找到具体赞美的地方。

东方人普通都是含蓄的，直白的赞美比较会让客人有反感，因此建议你用含蓄的赞美。

赞美要诀：

赞美必须发自内心，真诚，像赞美你的父母、兄弟、姐妹，不要信口开河，一旦给客户察觉，言不由衷，会给后来的销售设立障碍；

赞美贵在自然，不露痕迹；

3、赞美要根据事实，不要乱发表意见，不要言过其实、夸张，否则就会造成“拍马屁”的效果;普通能够借事物赞美人：家乡、公司、职业，也能够直接赞美：皮肤。但不可一味地抬高别人，贬低自己;

4、赞美见好就收，见不好也要收，不要始终不停的赞美;过多的赞美会让客人觉得你另有所图，产生戒备反感;

5、赞美要抓住顾客的心，分男女老少区别看待;

在男人面前讲事业，

在女人面前讲感情，

在先生面前赞美太太，

在太太面前赞美先生，

在父母面前要赞美孩子。

★真诚地笑一笑要让眼皮下面出现褶皱，推销95%靠热情，5%靠产品知识，激励客户参加推销过程，客户用情感购物，用理智判断得失，情感发明销售，理智巩固销售

赞美的具体说法：

★根据客户的年纪、职业、职位、家人、等赞美★

1、做一名老师是始终都没有实现的梦想；

2、高新技术太令人着迷了，这个行业的人都让人羡慕；

3、在您的专业方面我真是一窍不通，但是从小我就挺感爱好，但不知这些与否很难。

4、年轻的先生：有头衔的：看先生这样年轻就当上公司经理，实在不简朴，事业一定很顺利吧!哪天有机会我一定向你请教，请教。

无头衔的：看先愤怒质这样好，相貌堂堂，仪表出色，一定是×××家公司的老板吧!什么业务代表？您太客气了。既使如此，相信很快的将来你一定会成为公司家，我祝愿你。

5、年轻的小姐：在家闲着，那你很有福气，有多少女孩子羡慕你，不用为生活发愁，那姐夫事业做得一定非常成功，是做什么生意的。

(先生买房子的眼光会同做生意的眼光同样敏锐)

6、对于中年的先生：先生事业做得这样大，见识又广，经验丰富，什么时候向你学习学习。

7、对于中年的女士：大姐看你很和蔼，人缘一定较好，是不是做教师的，我最敬仰的就是老师了。

8、对于老年人：老人家像您身体一这样健康，并且红光满面，儿女一定都非常孝顺。

9、对于一家人：(带小孩)小妹妹几岁了，好可爱，长得跟妈妈同样美丽。特别是这双眼睛又大又美丽。

对一家人：(带父母)如称赞，大叔红光满面，身体健康，且又有一位杰出的公子及贤惠的媳妇，实在是有福气呀!

10、医生：救死扶伤，现在干什么都能够打折，就是看病不行。

律师：最崇高的职业，医生给病人看病，律师给社会治病，是人人敬仰的职业。

11、会计：头脑清晰，精明能干，思维敏捷，逻辑性很强。

12、生意人：俗语说：无商不富，象您这样有胆有识的人，一定能把握住机会才会有今天的成功。

13、服装设计：衣食住行，您是第一项，我的感觉中艺术和事业的结合，最美妙的结合能在工作中感受到跟玩同样的心情，那真是开心。

14、教师：人类灵魂的工程师，最神圣的职业。年轻人：大哥这样年轻就考虑买房子真领人羡慕，最起码也是公司的主管吧。

15、打工的：同样是打工的，你是给自己打工的，而我是给老板打工的。

16、买房结婚：你的女朋和谐有福气，把这样好的房子送给她真让人羡慕。

17、给老人住：重要考虑方便幽静，那你来对了，大哥这样孝顺，买这样好的房子送给他们。

18、代朋友看房：必定对你充满信任，观赏、体现了你的能力。

19、工人：工人价级好啊，只有工人阶级才干推动社会的发展，为人类发明出无穷的财富，带动国家经济的运行。

20、下岗：那是您的意识超前，在社会找一种更适合自己的职业。

夫妻：

21、你真是有眼光，能嫁给这样能干的丈夫，真让人羡慕，成功的丈夫背面必定有一位成功的妻子。

22、你真是有福气，能娶到这样贤惠的夫人，真让人羡慕，家庭很幸福美满。

23、先生/小姐，你的小孩眉目清秀，长大后来必定有乃父之风，望子成龙，望女成凤，你的孩子从小如果细心的培养，成人后必定大有作为。

★记住：你要给客户他所需要的赞美，但不要忘记赞美的目的是让他买下你所推荐的房子。

收集客户资料：切忌查户口，通过摸底的方式寻找合式的话题，为推荐户型做好准备★

例：家住附近吧？

家里几个人住？考虑多大面积的房子？

看过某些房子吧，觉得如何？

这次打算买一种大一点的？

孩子有多大了，在读书吧？

别忘记在核心时候补充一句：今天看好了就定一套吧。

★小技巧：当客户坐下来的时候，一定要记得你坐在客户的右手边，并且是尽量让客户坐在里面，交谈过程中一定不要离开谈判桌，如有需要能够叫其它同事帮忙。

与顾客所成的角度：由60度逐步缩小到25度左右。《个性特性》

1、稳健型

特性：深思熟虑、冷静稳健，不容易被销售人员的言辞说服，对于疑点必具体就问

对策：加强楼盘品质、公司信誉及独特优缺点的阐明，一切阐明必须讲述合理和证据，以获得客户理性支持

2、

喋喋不休

特性：由于过分小心而喋喋不休，过于关注细节，常说话跑题

对策：销售人员要获得他的信任，加强他对产品的信心，离题甚远的时候要寻找恰当的时机引导他回到主题，从下定到签约须讲究一种“快”字

3、沉默寡言型

特性：出言谨慎、一问三不知、反映冷漠、表情严肃

对策：除了介绍产品外，特别需要亲切、诚恳的态度拉近彼此的距离，想方法理解其工作，家庭儿女以求闲话家常往事和理解他内心的真实需求

4、感情冲动型

特性：天性冲动，易受外界刺激和怂恿，短时间就会做出决定

对策：一开始着重强调楼盘的特色和实惠促其快速决定，当客户不予购置时，需要说话得体以免影响其它客户的现场洽谈

5、优柔寡断型

特性：犹豫不决、重复不停、怯于做决定（如看好4层，又看5层，看过之后又觉得6层不错）

对策：销售人员要态度果断自信，获得客户的信赖，协助客户下决定

6、盛气凌人型

特性：趾高气昂，下列马威“震慑”销售人员，回绝销售人员千里之外

对策：稳住立场、态度不卑不亢、尊敬对方，适宜“必定”对方，寻找他的弱点做聊天突破口

7、求神问卜型

特性：决定权操纵在冥冥之中的“神意”和“风水大师’手中

对策：多看某些有关风水的资料，用当代科学的观点来阐释风水，不要被客户所说的虚妾鬼神之学扰乱自己的思维，谈话中要强调人的价值。

8、畏首畏尾型

特性：缺少购置经验，普通是刚参加工作很快或属于初次置业者，不易很快作出决定

对策：给客户展示公司开发业绩和良好的社会信誉等物证，介绍楼盘所能体现的生活模型，用事实说话，给客户购置的信心

9、神通过敏型

特性：容易往害处想，干什么都忧心忡忡

对策：谨言慎行、多听少说、神志庄重，加强说服工作

10、借故迟延型

特性：个性迟疑、借故迟延、推三推四

对策：查明客户不下决定的真正因素设法解决，免得签合同久拖不决

11、斤斤计较型

特性：心思缜密“大小通吃”“锱铢必较”

对策：运用现场销售热烈的销售氛围和销售形势向客户施压，并强调楼盘的优惠和物有所值，促其快速决定避开其斤斤计较的想法

12、金屋藏娇型

特性：出钱者普通不肯“曝光”决定权在身边的“军师”身上

对策：重点照顾“军师”但也不能无视他（她）的“依靠”

《逼定、封房》

您看好了就定下来嘛！您还商议什么呢？商议能够，买房是一件大事，但是等您商议回来了，好房子就没有了，好房子人人都想要，只会越卖越少

给客户讲故事：我昨天有位客户看好了6#楼的房子，他是做买卖的准备给儿子结婚用，房子那都看好了，方位、户型、楼层都很满意，并且对我们这的环境、配套都很喜欢，我让他定下来，他说过：“这样吧！房子我看好了，让我回去和媳妇孩子商议一下。”我说：“那好吧，等您回来我都但愿这房子还在。”他说：“我觉得你们家的房子不会卖的这样快，我立刻就给你回复！”谁知当天晚上就有人来看房子，当时就签了合同，等他第二天带钱（定金）和身份证来一看房子卖了，后悔的不得了《看客户表情，若实在不行》

因此说商议是要商议的，您能够先把房子保存下来，保存对您是一种保障，保存金能够充房款，若不行您能够拿走，但最少在24小时内您回去考虑，确保这房子还在，并且这钱早晚都是您的，这您不用紧张，再说刚开盘时您不用保存能够，由于那时房子多嘛！有很大的选择空间，但是现在房子卖的这样快，您如果不保存，明天就没有了，我也是为您考虑的，其实我们把房子卖给谁都同样的，并且您这样喜欢我们房子，保存下来表达您很有诚意，您保存了我们就不卖了，看好了就将其转入房款，看不好再拿走，退一万步讲，这样好的房子您不可能退的《保存后》这样您明天带钱与身份证过来

★注：三次以上逼定，三次以上封房，一定要有韧性★

《SP说词》

这套房子我的客户××已经看好了，他明天上午就过来交定金，你别卖了

咱们社区这个面积的房子就剩一套了，你如果看好的话，就定下来吧，否则下午就会被别人买去，你自己拿主意吧，现在定不定你随意，反正下午就会卖掉的

3、您如果现在能定的话我觉得您最佳现在就定否则必定没有了

4、什么××同事这位大姐也看好这套房子了，我的客户也看好了，并且我们约好下午(明天)就过来交钱，您看能换一套吗，其实他们差不多

5、那没方法，只能按公司的规定谁先交钱就是谁的

6、您看好的这套已经交过定金了，您就是看好了！其它的不能够吗？今天您就能定下来吗？我在帮您想想方法——您真幸运，领导刚帮我查过了这个定金十五天前交的如果您能签合同能够优先，您刷卡还是现金

7、电话:××同事那个我昨天看好的房子你帮我留一下，明天去交定金，啊!有

人看了我不信，先让他换一下吧，一定要留住，××昨天不都讲好了吗，怎么可能反悔

8、现场：××同事你今天定哪套房子啊，啊是那套！不是有人定了吗，下午就来交定金，要不你看你客户是不是最佳换一套，由于人家下午就来

9、当看到同事和客户谈的差不多时，有成交的可能，就能够假装客户给同事打个电话，说同样要定这套房子，下午交定金（间接逼定）

10、当看到同事和客户谈房子价钱，将近定的时候，假装去跟前问一下要定那套房子，说恰巧我也有客户要定，说一会就来交定金，然后说要给客户打电话

11.

打假电话，能够装成另一种客户给同事打电话，说今天××时间过来交钱，让同事把那套房子一定给我留着，给客户造成一种危机感

《谈客八大要素》

1、要从客户的观点中阐明他要的东西，而不是刻意去推销

2、谈客一定要到位，时时刻刻注意收集客户的资料，并注意刻意的将这些资料精确的运用到位，边定位边推销，精确到位

3、与客户建立一种良好的关系，在很短的时间内拉近距离，每个人都乐旨在朋友手中买东西，而不是推销员

4、建立起竞争对手无法攻破的盾牌，手头资料一定要熟悉，对环境理解、对资料熟记、是对客户做出真诚的分析，使客户坚定不移的信任你

5、与客户寻找共同的话题（最高境界，不谈房子能把房子卖掉）启发客户说话，细致理解他的需求，站在客户的角度说话，替他分忧解难

6、职业道德取信于人，围绕客户就是上帝的宗旨，让客户不停在你手中买下商品

7、学会做一种幽默的人，切记板起面孔教育人，放出你的微笑要恰到好处

8.

千万不要让客户逮住你在推销，既要把自己的理念推销出去，又让客户接受你的理念，说话和谈客的方式越来越生活化

《谈客技巧》

谈判需要注意的事项（结合到访次数）

1、言谈侧重道理

许多人刚入行说话过于书愤怒，会给人造成空调，不切实际的感觉，容易引发客户的不信任感，置业顾问应努力积累社会知识和社会交往经验，树立起成熟、自信的形象，增强本身的感染力

2、不要随时辩驳

有人一据说别人说话就喜欢不加思考的进行辩驳，这是一种性格上的缺点，应学会尊重别人的意见并以适宜的方式提出自己的意见，从心理学的角度来看，习