2022年房地产估价师《估价原理与方法》押题密卷2

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单选题（共60题，共60分）

1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

2.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

3.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算

B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本

C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润

D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率

4.()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A.区位

B.交通

C.环境景观

D.外部配套设施

5.估价人员通过市场调查获知，某地区2022～2022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。

A.5362

B.52147

C.5532

D.5563

6.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。

A.正常

B.较低

C.平均

D.较高

7.在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。

A.收益法

B.成本法

C.比较法

D.假设开发法

8.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。

A.15.96%

B.17.05%

C.23.44%

D.25.86%

9.某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为（）。

A.兴建公寓

B.兴建写字楼

C.兴建宾馆

D.难以确定

10.下列不属于构筑物的是（）。

A.储藏室

B.水塔

C.隧道

D.道路

11.最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A.收益递增原理

B.收益递减原理

C.最佳效益原理

D.适合原理

12.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

13.如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视为有租约限制的房地产来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

14.房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（）规范。

A.法律

B.道德和行业行为

C.行业

D.房地产业行为

15.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。

A.100

B.70

C.60

D.40

16.拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价

B.评估价

C.成交价

D.起拍价

17.在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。

A.协议方式

B.招标方式

C.拍卖方式

D.政府定价

18.某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A.3000

B.2895.73

C.2985.71

D.2960.80

19.买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。

A.低于

B.等于

C.接近

D.高于

20.当供给增加量小于需求减少量时，则（）。

A.均衡价格下降，均衡交易量增加

B.均衡价格下降，均衡交易量减少

C.均衡价格上升，均衡交易量增加

D.均衡价格上升，均衡交易量减少

21.某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

22.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。

A.只有合法的房地产才能成为估价对象

B.估价对象状况必须是实际情况

C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象

D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

23.自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。

A.外力

B.内力

C.自然力的作用

D.内部结构的变化

24.年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（）之间关系的基础上的。

A.建筑物的历史价值

B.建筑物的文化价值

C.建筑的预期剩余经济寿命

D.建筑物的功能是否时兴

25.运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。

A.实用价值

B.有效价值

C.折算价值

D.时间价值

26.签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。

A.一名

B.两名

C.两名以上

D.无明确规定

27.某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。

A.250

B.1000

C.2500

D.3000

28.下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。

A.相互弥补

B.相互引用

C.相互替代

D.同时采用，以相互验证

29.某个可比实例2022年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2022年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2022年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2022年9月1日为（）元人民币/m2

A.12580

B.12320

C.12782.69

D.12518.51

30.实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。

A.过去数据简单算术平均法

B.过去数据加权算术平均法

C.未来数据简单算术平均法

D.未来数据资本化公式法

31.在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。

A.开发完成后的房地产价值

B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息

C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用

D.土地成本＋开发成本

32.房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。

A.房屋征收决定公告之日

B.原征收补偿协议达成之日

C.用于产权调换房屋支付之日

D.委托估价之日

33.关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

34.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

35.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

36.在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。

A.假定建筑结构是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

D.说明建筑结构安全难以确定

37.某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

38.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

39.某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

40.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

A.不可移性

B.独一无二

C.相互影响

D.用途多样

41.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.替代原则

D.公平原则

42.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制

43.求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.造价分析法

D.指数调整法

44.中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（）征收的一种税收。

A.权利人

B.使用人

C.承受人

D.农民

45.可比实例的成交价格一般是在（）的价格。

A.估价作业日期

B.其成交日期

C.估价时点

D.建成时点

46.间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%

B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%

C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

47.土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。

A.不可损耗性

B.不可毁灭性

C.保值增值性

D.寿命长久性

48.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

49.在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数

B.众数

C.平均数

D.分位数

50.越接近（）的发展速度对估价更为重要。

A.客观情况

B.市场供求

C.价值时点

D.现在

51.A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（）个农民。

A.30

B.60

C.100

D.180

52.产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。

A.规模收益不变

B.规模收益递减

C.规模收益递增

D.边际收益递减

53.现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A.3939.61

B.4433.88

C.4768.50

D.5652.09

54.在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。

A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定

B.征收人与被征收人的口头约定

C.被征收人的要求

D.征收人的要求

55.如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.无法确定

56.建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A.保温

B.隔声

C.日照

D.隔热

57.一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

A.成交价格

B.市场价格

C.投资价格

D.理论价格

58.一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50

59.在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品

60.估价对象为总楼层6层的住宅楼中第4层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第1层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第1层住宅价格为5层住宅楼中第1层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比较价值为（）元/m2。

表5-25层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数

A.6280

B.6408

C.6881

D.7021

多选题（共40题，共40分）

61.下列属于成本租金构成的内容有（）。

A.折旧费

B.维修费

C.管理费

D.保险费

E.房产税

62.运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。

A.项目选址不当

B.建设成本偏高

C.运营费用是否客观

D.工程施工质量优劣

E.该类房地产市场供求状况

63.运用多元回归分析法估价一般包括（）等步骤。

A.确定估价范围

B.进行房地产分组

C.设定多元回归模型

D.确定有关调整系数

E.确定多元回归模型

64.假设开发法的估价前提有（）。

A.业主自行开发

B.承包经营开发

C.自愿转让开发

D.公开竞拍开发

E.被迫转让开发

65.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产价值。

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定

E.探测

66.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（）。

A.建设用地使用权

B.所有权

C.地役权

D.土地承包经营权

E.租赁权

67.房地产价格的形成条件包括（）。

A.有用性

B.稀缺性

C.有效需求

D.有价值

E.可替代性

68.下列行政隶属的变更，会导致房地产价格上升的有（）。

A.非建制镇升格为建制镇

B.建制镇升格为市

C.省辖市升格为直辖市

D.县级市升格为地级市

E.地级市变为县级市

69.影响房地产价格的国际因素主要有（）。

A.世界经济状况

B.政治对立状况

C.行政隶属变更

D.国际竞争状况

E.军事冲突状况

70.需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。

A.炫耀性物品

B.吉芬物品

C.低档商品

D.高档商品

E.急需商品

71.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

A.房地产具有开发或再开发潜力

B.将预期原理作为理论依据

C.正确判断了房地产的最佳开发方式

D.正确量化了已经获得的收益和风险

E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

72.临街深度价格修正率表的制作形式包括（）。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.众数深度价格修正率

E.单一深度价格修正率

73.房地产状况调整的内容主要包括（）。

A.区位状况的调整

B.实物状况的调整

C.环境状况的调整

D.权益状况的调整

E.景观状况的调整

74.房屋征收估价中，查勘记录人员包括（）。

A.街道居委会人员

B.实地查勘的注册房地产估价师

C.房屋征收部门

D.被征收人

E.房屋管理部门的有关人员

75.估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（）。

A.分栏式报告

B.文字式报告

C.叙述式报告

D.表格式报告

E.分步式报告

76.估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。

A.土地形状

B.土质状况

C.土地使用年限

D.土地开发程度

E.容积率

77.一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。

A.估价师声明

B.估价假设和限制条件

C.估价特殊说明

D.估价技术报告

E.估价结果报告

78.补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（）是需要补地价的主要情形。

A.出让土地使用权期满后续期

B.建设用地使用权出让之后变更容积率

C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产

D.改变原土地使用权出让时规定的用途

E.拍卖土地使用权

79.成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值。

A.房屋所有权

B.房屋使用权

C.在估价时点剩余使用期限的土地使用权

D.土地使用权

E.土地所有权

80.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括（）。

A.钢结构

B.框架结构

C.砖混结构

D.简易结构

E.砖木结构

81.确定重新构建价格时，应特别注意的是（）。

A.重新构建价格是价值时点时的

B.重新构建价格是现在的

C.重新构建价格是客观的

D.重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和

E.建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新构建价格是在价值时点状况下的价格

82.直接资本化法的优点不包括（）。

A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

83.下列属于非收益性房地产的有（）。

A.农用地

B.行政办公楼

C.教堂

D.寺庙

E.汽车加油站

84.在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（）。

A.用途多样性

B.合法性

C.相互影响性

D.外部性

E.易受限制

85.价值时点为过去时，（）也都要以价值时点时的状况为准。

A.估价对象区位状况

B.估价作业日期

C.建筑物实物状况

D.土地用途

E.估价对象权益状况

86.在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（）等几个方面。

A.应计息项目

B.预售、预租和延迟销售情况

C.计息周期

D.计息期

E.计息方式

87.房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

88.房地产估价的三大基本方法是（）。

A.假设开发法

B.路线价法

C.市场法

D.成本法

E.收益法

89.在考虑房地产交易税费的不同负担状况时，房地产正常负担下的价格等于（）。

A.卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）

B.卖方实得金额－应由卖方缴纳的税费

C.买方实付金额－应由买方缴纳的税费

D.应由卖方缴纳的税费/应由卖方缴纳的税费比率

E.买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）

90.在活跃的土地交易市场下，土地成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用（）求取。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

E.基准地价修正法

91.开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。

A.直接成本利润率

B.全部成本利润率

C.成本利润率

D.投资利润率

E.销售利润率

92.下面关于经济因素的说法正确的有（）。

A.从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率

B.中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨

C.低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大

D.经济持续高速