工程项目经理技能职责

44、?工程项目经理技能职责成本控制经理应具备的技能有哪些？两大素质，基本素质一道德伦理素质、心里人格素质专业素质一计划、组织、协调、控制等基础管理知识，市场营销、采购、研究开发等管理知识，行业知识。六大技能，1、计划管理能力2、沟通协调能力3、激励能力4、团队组织能力5、创新能力6、危机管理能力。成本控制经理容易陷入的四大误区1、?忽略利润与成本管理的重要性2、漠视计划和目标管理3、过分强调产品管理的超前性4、企业初期盛行人治管理房地产开发成本的分类土地费、建安成本、配套费用、管理费用、销售费用、财务费用、维修基金。开发成本的构成1、?土地征用及拆迁补偿费或批租地价，指因代发房地产而征用地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、?前期工程费，指土地，房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、?基础设施费，指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信照明、绿化、环卫设施以及道路基础建设费用。建筑安装工程费，指在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、?公共配套费，指开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、消防、自行车棚、公厕等设施的费用支出。6、?开发间接费，指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费劳动保护费、周转房摊销费。7、?不可预见费，包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6项之和为基数，按3%-5%计算。8、?开发期间水费，开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。成本控制的四大核心项目开发成本，1、土地开发成本2、房屋开发成本3、配套设施开发成本4、代建工程开发成本项目成本的估算，包括土地费用、勘察设计费用、建安工程费、公共配套费、行政及其他收费、不可预测费、维修基金、管理费用、销售费用、财务费用。三、工程造价控制，1、加强工程设计环节控制，实行设计方案招标制度，实行限额设计开展价值工程、加强图纸会审工作。2、控制工程造价的核心一一招投标。3、实行项目管理方式4、建立合同网络框架。全程成本控制的五大要点一、定位是关键，1、搞好市场预测、选择定价目标。2、土地价格与获取方式。由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式很大程度上关系到开发商能否达到预期的回报率。3、施工图的设计与审核。二、项目建设间断的成本控制。四个方面一一招标管理、合同签署、工程变更、竣工结算三、管理费用的控制。四、销售费用的控制。五、财务费用的控制整体工程造价的四种策略加强工程设计环节控制，实行设计方案招标制度，实行限额设计、开展价值工程、加强图纸会审工作。工程造价的核心三、实行项目管理四、加强工程审计，事前审计、事中审计、事后审计、竣工审计。成本控制管理职责划分准则一、组织管理责任分为三个层面。1、成本总负责中心一公司总经理层2、成本费用发生中心，其中地价费用中心：项目发展部，设计费用中心：设计部，主体建安费用中心：项目部营销费用中心：销售部、企划部，期间费用中心：财务部3、成本费用审核与监控中心一成本管理部、财务部二、基本职责划分。1、成本费用发生中心的基本职责一按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动；一对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理空权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；一一配合并接受成本费用指导监控中心接章行使的指导监控职责。2、成本费用指导与监控中心的基本职责一一组织编制开发项目测算成本、目标成本费用总指标；一一组织分解开发项目的成本具体明细目标成本费用指标；一一组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业责任人。一一跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见；一一建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范制度。三、成本信息月报的管理准则一一每月7日前完成该项目成本信息月报的编制，必须包括本月成本与上月的差异。成本控制管理准则一、开发前期费用的控制管理准则一一1、内容；勘察费、设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费、零星工程费。2、控制管理准则一一1、注意勘察工作的时效性，避免重复测量定位；2、设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单。项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案工程。二、主体建安费用控制管理准则一一1、内容；单体土建费用、单体安装费用、电梯设备费用、土方开挖费用、地下商铺费用。2、控制管理准则一一充分进行施工准备，第一，招标选择优秀而可信的施工队伍。第二，制定严格的施工合同，特别要注意的几个方面：一一明确承包工程范围、甲供范围、限界范围和预结算办法；一一封死预算外施工组织措施费。一一明确无定额项目的费用计算方法一一在总包合同明确配合费、采购及保管费一一明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔一一明确设计变更及现场签证的操作方法。第三，??工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性。第四，??进行施工图预算，严格审查确认中介机构提交的预算报告。第五，??加强图纸会审的力度。第六，??加强现场管理。第七，??选用公共部位和室内装饰性材料及设备。三、公共管网配套费用一一控制管理准则1、尽可能减少或消除政府垄断工程成本中不合理的成分2、对不属于四大配套公司范围内的工程原则上其施工3、严格控制配**、电、煤等专业的零星人工签证4、对水、电等附属配套公建工程实行全面招投标5、安保系统必须做好方案论证评估工作，并从全区范围考虑设备的配置。四、景观费用的控制管理准则一一第一、严格按目标成本总额控制，进行限价设计，做好每一个景观绿化方案设计的成本测算工作；第二、工程全面实行招投标，对于绿化工程必须用苗木的招标工作；第三、直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选择成本选用经济美观的建装饰材料；第四、特别做好绿化、景观的方案论证，避免由于对效果不满引起的返工费用。五、配套费用的控制管理准则一一严格按目标成本总额控制，进行限阶设计，特别是公建项目的装修工程；工程全面实行招投标；结构造价控制管理准则与项目主体相同。六、开发间接费的控制管理准则一一通过招投标确定工程监理单位；监理进度款的支付与监理质量挂钩；严格审核造价咨询单位的资质，制定严格的审价合同。成本管理内容；成本预测、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。项目开发成本管理的四大步骤一一1、制定目标2、明确岗位职责3、跟踪执行4、业绩评估。成本管理部总监岗位职责一一1、负责组织、安排部门工作及部门日常工作管理2、负责编制部门年度计划、季度计划、周计划并负责落实3、负责组织、编制公司投资项目估算、施工图预算、竣工结算4、负责审核所有工程量清单、报价分析、造价审核单、付款单、竣工结算、成本月度简报结算总结报告5、负责所有项目的标书会签、合同会签等工作6、参加大型工程发包、设备材料采购的招标及商务谈判工作7、负责抓好对员工的思想教育工作，关心员工的生活福利8、负责公司部门之间的协调9、负责组织完成主管领导交办的其他工作。成本管理工程师岗位职责一一1、负责所分管项目土建工程的预结算工作（包括工程量清单及预算编制、招标、评标、现场审核、按月审结、竣工结算等2、负责所分管项目的标书会签、合同会签、投标书分析等工作3、完成领导交办的其他工作。开发成本核算程序的四大步骤一一1、归集开发产品费用2、正确划分成本项目3、计算并结转已完工项目实际成本4、将开发项目实际成本结转入有关账户。成本核算的七大项目；动迁项目成本费用核算――对这类项目的开发成本――土地征用及迁移补偿的核算，房地产开发企业会计制度及各级会计主管部门都没明确的、详细的规定，在实践中也是仁者见仁，智者见智。周转房成本核算一一在核算周转房的实际成本时，企业应该在“周转房”总分类账户下设立“再用周转房”和“周转房摊销”两个二级用户。三、土地开发成本核算四、发包工程价款结算核算一一按月结算、分段结算、竣工一次结算。五、材料、设备采购成本核算。六、配套设施开发成本核算。七、房地产开发间接费用核算?项目前期策划的成本控制一、市场预测一一通过市场行为来选择在市场上占有一定份额的开发项目二、选择定价目标三、土地价格及获取方式一一1、通过自行拆迁获取土地的开发改造权2、购买可直接用于建设的熟地。可行性研究报告的内容一一1、项目开发的必要性分析2、项目开发条件分析3、基本经济数据的测算与分析4、项目财务效益分析5、项目不确定性分析6、项目分析结论。决策的进行一一由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分论证，必要时由策划与营销中心负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。一一可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。立项报批工作的主要内容一一1、根据各种立项报批的要求，收集整理有关的文件资料2、联系有关的上级主管部门，办理各种立项报批的手续，领取有关证书。3、协调解决立项报批中的有关工作。立项报批的主要项目一一1、联系行业主管部门和地方政府计委，办理工程项目的计划批文。2、联系地方建委，办理工程项目的报建手续，领取“工程建设项目报建证”3、联系地方规划管理部门和建委，办理“建设用地规划许可证”4、联系土地管理部门，办理工程项目的“土地证”5、联系地方规划管理部门，办理“规划工程建设许可证”6、联系地方建委看，办理工程项目的“施工许可证”资料的准备、收集一一1、策划与营销中心负责供项目的可行性研究报告、计划批文等职责范围内的有关文件资料。2、项目部负责提供规划设计图纸、红线图、定点图等有关工程建设的文件资料，以及消防、抗震、防疫、环保等其他相应部门的审查合格资料等3、财务与资产经营部负责提供有关费用的交付凭证和工程资金方面的文件资料4、总经理工作部负责提供职责范围内的有关文件资料5、策划与营销中心更具立项报批的要求，收集有关资料，由此话与营销中心经理审核后，进行立项报批手续的办理。房地产项目申请报告的基本内容项目概况一一1、建设条件2、项目研究工作依据3、项目开发公司状况（经营性质、经营范围、管理架构、工程技术力量和财务状况分析4、项目建设规模和建设内容5、项目建设招标形式项目投资环境一一1、宏观经济环境2、房地产市场分析（一级、二级市场）3、项目所在区域房地产发展规划和趋势4、项目环境建设条件三、项目对公共设施需求影响分析――1、项目对公共设施的需求2、项目住户子女教育解