世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100课件

10十月2023世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT06十月2023世联星河地产广州南沙地块项目策划报告101商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（2项目背景1：位于南沙东部，小南沙边缘，虎门大桥口以北，进入性相对较弱。小南沙本项目虎门大桥世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT项目背景1：位于南沙东部，小南沙边缘，虎门大桥口以北，进入性3项目背景2：资源丰富的低密度大盘远眺海景水库资源山体环绕前期：用地面积：399508平米容积率：0.8建筑面积：252000平米后期：拿到与虎门大桥联系更为紧密的地块，二者合起来总占地达1000亩左右。

世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT项目背景2：资源丰富的低密度大盘远眺海景水库资源山体环绕前期4项目背景3：毗邻小南沙，享有一定的渡假资源。90年代初期，霍英东与南沙管委会合作开发南沙东部地区，目前已经形成良好的旅游资源南沙天后宫蒲洲花园南沙大酒店南沙高尔夫球场

世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT项目背景3：毗邻小南沙，享有一定的渡假资源。90年代初期，霍5思路框架ContentsChapters02整体开发Chapters03启动策略实现项目价值及星河的珠三角品牌战略星河南沙项目策划报告大视野下的项目思路Chapters01市场背景Chapters04建筑实践世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT思路框架ContentsChapters02整体开发C6第一章星河南沙项目策划报告大视野下的项目思路Chapters01市场背景南沙印象关键词：滨海、地广人稀、发展缓慢、霍英东、渡假旅游世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT第一章星河南沙项目策划报告Chapters01市场背景7南沙高起点：先天优势珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应”广东省政府《珠江三角洲城市化专题规划》深圳东莞广州40分钟10分钟72分钟（船）30分钟番禺顺德1、位于珠三角两条发展主轴之上、三大城市核心之间，区位优势明显广深（香港）发展轴广珠（澳门）发展轴2、位于整个珠江三角洲的地理几何中心，成为珠三角新的经济增长点3、南沙紧邻广州市、虎门、中山，每天有12班往返香港的客轮，成为珠三角对外联系的枢纽50分钟世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT南沙高起点：先天优势广东省政府《珠江三角洲城市化专题规划》深8南拓：未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业、会议展览中心、生物岛、广州大学城、广州新城、南沙新区等将布置在市区的南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域；战略上随着向南拓展，广州将获得自己的出海口，确保其经济中心的地位南沙高起点：广州未来城市发展重点方向世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT南拓：未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业、会议展览9南沙高起点：广州未来的滨海城市梦南沙区发展目标——“建设最适宜创业发展和生活居住的现代化滨海新城”推动城市南拓，拉开城市布局，优化城市结构，实现广州由沿江城市向现代化海滨城市的转变；南沙地区规划人口规模控制在100万人；南沙开发区规划人口规模则控制在60万人。南沙区将发展为广州的卫星城、新市镇，吸纳大规模的人口转移南沙近期重点发展区总面积333平方公里，其中陆地面积212平方公里世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT南沙高起点：广州未来的滨海城市梦南沙区发展目标——“建设最10南沙高起点：强大的产业后盾定位再造一个广州，成为经济新的增长点以龙头项目的建设为突破口，重点发展汽车、港口、船舶制造、钢铁、石化等产业以地区综合服务业带动五大组团——黄阁综合工业组团、南沙高新技术产业组团、万顷沙临港工业组团、龙穴岛现代物流组团四大基地即汽车基地、造船基地、钢铁基地和石油化工基地。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT南沙高起点：强大的产业后盾以龙头项目的建设为突破口，重点发展11目前南沙的产业已初具成效，一些知名企业和重点项目纷纷入驻南沙据统计，截至去年，世界500强跨国公司在南沙区投资成立的企业已达36家。广州丰田整车首期和发动机二期、南沙汽车滚装船码头、广钢ＪＦＥ热镀锌板、东方电气核电承压设备、慧视光电子通讯等一批大型骨干项目相继建成投产。另外，中科炼化一体化、广纸环保造纸基地、久泰能源、中海集装箱等一批新项目正在积极筹建中。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT目前南沙的产业已初具成效，一些知名企业和重点项目纷纷入驻南沙12高起点下发展缓慢反思：南沙发展存在三大问题：南沙本地人评论：“五年前的南沙什么样，现在的南沙就什么样”缺乏系统的基础设施、公共服务。土地过早分散，开发商主体角色失控

。未建立良好区域形象。产业发展仍有待成熟。南沙发展历程1988-1992年霍英东时代，南沙的启动洛溪大桥通车，霍英东投放启动资金超25亿元虎门轮渡公司成立南沙被确定为九十年代三大重点发展区域虎门轮渡及广珠东线公路正式开通南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航1993-1999年经济开发区时代，大规模开发国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区全球最大企业美国通用落户南沙东发和南伟码头分别投入使用虎门大桥通车粤港经济合作座谈会在南沙举行南沙定位升级为珠三角的中心支点城市2000-2006年南拓时代，产业纷纷落户广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划.广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立2003丰田发动机/整车及配套项目落户南沙南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通南沙成为广州市一个独立的行政区。全球500强纷纷投资南沙产业主导型城市综合型世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT高起点下发展缓慢反思：南沙发展存在三大问题：南沙本地人评论：13现状市场：房地产发展较初级，供应量较小（年供应量13-20万平米）。★●●●●南沙境界滨海花园南奥项目碧桂园项目逸涛雅苑（较早项目）●03年底04年底05年底06年底07年底滨海花园南沙碧桂园南沙奥园南沙境界一期13万二期12万三期13万一期6.12万二期5.8万一期50套TH一期2.6万二期3.3万后期约10万后期约2000亩地后期15万以上世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT现状市场：房地产发展较初级，供应量较小（年供应量13-20万14销售情况不温不火，速度及价格支撑度较低。产品类别代表楼盘户型面积m2户型单价区间（元/m2）总价（万元）销售速度(套/月备注洋房滨海90-120二房/三房3800-430035-5510简单装修逸涛70-100二房/三房240015-25万15毛坯联排别墅名苑145-180三房/四房550080-10016简单装修滨海138-180三层500060-9016双拼逸涛150-200三层600090-13010已封盘独栋别墅滨海170-220三层/二层5500-650090-14015

220-270三层8000175-21510

300-550三层11000300-5502

逸涛300-400三层8000240-3203已封盘目前市场价格受南沙境界高价的影响，整体上涨1500元/平米左右：洋房：5000元/平米左右（带装修）联排别墅：6600-8800元/平米（带装修）独栋别墅：12000-14000元/平米（带装修）世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT销售情况不温不火，速度及价格支撑度较低。产品类别代表楼盘户型15客户眼中南沙：“家”缺失，度假、投资、歇脚购买客户滨海花园名苑别墅逸涛雅苑富门花园客户身份南沙、市桥、番禺、东莞虎门、顺德、广州也有不少投资客前来投资置业；以生意人为主。且少量的政府公务员。

早期95%是香港人购买，其中主要是在本地有生意的香港人，其又带来香港朋友共同投资渡假。近一年东涌镇、市桥、顺德客户明显增多。番禺区市桥客户为主，少量的广州、顺德、中山客户。多为香港人、及南沙做生意的老板置业动机很喜欢海景、对区域大环境有信心、社区内相对已完善，且南沙区有品质的楼盘太少。对于洋房客户，除了上述原因外，还感到楼距非常宽，且大多数房子朝向都好，这种低密度社区在广州或番禺都较少见。主要是价格便宜，交通便利，且南沙当初的选择很少。南沙区整体自然环境较好。毕竟这种价格让香港人感到很“超值”。让现在的广州人或番禺人也感到便宜。海景、价格便宜、对区域大环境看好因为这里交通便利、价钱合适、停车位多。一些客户比较喜欢这里的环境和风水。还有对南沙大环境也较有信心。购买用途第二居所：或者休闲渡假或者平时工作的歇脚放松处。有作为长线投资。第二居所：或者休闲渡假或者平时工作的歇脚放松处；还有作为长线投资。第二居所：休闲渡假第二居所：或者休闲渡假或者平时工作的歇脚放松处。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT客户眼中南沙：“家”缺失，度假、投资、歇脚购买客户滨海花园16客户容量有限，以别墅类需求为主，近二年的洋房需求逐渐有所增加。主力需求产品客户分类购买心理分析区外度假投资客户（需要强力拉动）200-250平米的别墅类产品或洋房周边（以广州客户为主）看重度假性和其投资潜力，性价比是其考虑重点，容易被花都等区域周边生意人200-250平米的别墅类产品和洋房（作员工宿舍）本地、周边（番禺、顺德、市桥）看重山体资源，喜欢南沙整体空气环境、低密度感。喜欢此地段的交通路网，非常便利。关注小区环境的舒适感、物业管理服务质量、安全保障、小区特别针对商务人士必要的配套；以及对于渡假的一些设施配备如运动、餐饮等。看重风水。公务员（数量有限）100-120平米的洋房产品，少量别墅产品本地政府官员对南沙未来发展有信心，且非常了解政府规划。特别关注小区及产品的档次及形象感，很要面子，对商务人士及渡假必要的配套较关注。关注会所、关注私家山林。新产业带来中高管（仍需要时间成熟）洋房类产品产业带来的中高层管理人员对南沙未来规划很了解，比较关注交通、生活配套。喜欢这里的自然环境。关注未来的屋村巴士、小区配套、超市、餐厅等。关注未来这里的运动设施。首选购买洋房用于休闲渡假。对价格较为敏感。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT客户容量有限，以别墅类需求为主，近二年的洋房需求逐渐有所增加17现有客户以区内及三缘客户为主，多为公务员及周边小私营业主。客户工作区域以南沙及黄阁为主，占一半以上。证明客户因工作因素驱动在南沙置业的比较突出。在广州工作的客户也占一定比例，这部分客户以休闲度假兼投资心态为主。客户单位性质中，事业单位的占比例最多，这部分收入相对稳定，且南沙工作地域性比较强，其次是本地私营企业的老板及本地居民。政府机关、国企占较高比例，而外资、股份单位性质所占比例较少。南沙境界客户世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT现有客户以区内及三缘客户为主，多为公务员及周边小私营业主。客18区外客户的拉动性有限。从吸引力来看：广州＞深圳＞东莞＞佛山、中山深圳区外投资倾向强，当主要选择周边的东莞和惠州地域距离使深圳客户对南沙认知有限东莞区内各镇客户地缘性较强，向外投资倾向不明显虎门大桥的隔断使两地形成强烈区隔感佛山区内别墅众多，且客户多具广州情节，区外置业多选择广州热点区其中顺德客户普遍认为到南沙的交通不便中山小榄等内部区域都有别墅供应，会截流中山客户目前客户对南沙的感知较弱南沙香港从近年滨海花园客户构成看，港客从一期20%左右的比重逐渐降低，目前港客数量不足10%与珠三角客户日益强盛的购买欲相比，港客在珠三角购买趋势有所减弱广州广州情节严重，且花都、番禺、增城等已成为广州客户首选区域，其中花都以别墅大盘众多著称客户大多认同南沙的资源，但并无置业欲望世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT区外客户的拉动性有限。从吸引力来看：深圳东莞佛山中山南沙香港19滨海花园尝试：广州客户的大力拉动，有一定成效，但不明显。花都板块从化板块西部板块番禺板块市区板块楼盘高价化方向发展新塘板块旅游资源丰富，房地产发展空间大板块走向边缘中低价是供应的主流受关注程度高广州市新城区新的居住中心向中高价方向发展南沙板块滨海花园的推广举措广州日报打广告天河市中心设广告牌市桥市中心设广告牌周六日广州鸿城广场设看楼车滨海花园在广州进行了强势的推广，但成效一般，一周也仅有5-6个广州客户上门，南沙境界也在广州进行了推广，但效果同样不明显，客户基本都被花都等地区分流世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT滨海花园尝试：广州客户的大力拉动，有一定成效，但不明显。花都20南沙碧桂园启示：现有客户体系对价格较敏感，支撑度有限。南沙碧桂开盘时联排均价为7600元/平方米，但最后由于优质产品走得过快，导致开盘后价格不升反降，现均价为6600元/平方米。独立别墅价格一直保持在14000元/平方米的较高水平。联排价格的下调使销售速度有明显提升，开盘时7600元/平方米，销售速度约10套/月。开盘后价格下调至6600元/平方米，销售升至约25套/月。独立别墅价格一直维持在较高水平，销售速度约为3套/月。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT南沙碧桂园启示：现有客户体系对价格较敏感，支撑度有限。南沙碧21星河南沙项目策划报告大视野下的项目思路Chapters01市场背景规划高起点：核心区位/发展重点/产业后盾/滨海城市梦现有市场缓慢发展：现有市场客户体系较弱，本地需求不足，区外拉动有限现有市场不成熟，需要区外客户强势拉动，仍为典型的第二居所模式。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT星河南沙项目策划报告Chapters01市场背景规划高22第二章星河南沙项目策划报告大视野下的项目思路Chapters02整体开发尽管目前的市场不成熟，但我们作为大盘，关注未来发展趋势和项目整体运作则更为关键。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT第二章星河南沙项目策划报告Chapters02整体开发232007年城市发展新风向标---定位重点转变，市政建设的开始2007年6月5日，南沙规划调整内容包括，围绕建设广州南沙副城区的核心目标，在保护好南沙良好的生态环境的同时，强化南沙居住、文化等功能的建设，将南沙从原有的产业主导型地区逐步向综合性地区转变。可以预见随着城市向住宅方向转变，未来将有更多的土地推出。“一河两岸”地位的提升南沙新一轮修编发展规划要点(2007年)中明确指出：南沙的蕉门河一河两岸将在2010年初具规模，成为广州市的城市副中心和南沙的城市中心。蕉门河两岸面积约两三平方公里，将配套建设现代化的商务中心、行政中心、五星级酒店、市一级水平的医院、省一级标准的小学和中学、图书馆、体育中心等。项目名称时间节点备注文化配套项目2010年完成将在蕉门和河城市中心区规划建设现代化的南沙图书馆、影剧院、购书中心、青少年活动中心和文化中心。省一级标准学校2010年完成新建2所示范性高中和1所职业中学，扩建南沙二中，增加初中优质学位，调整中小学布局市一级水平的医院2005年至2010年投资6.7亿元建广州市南沙中心医院、珠江管理区医院、万顷沙中心镇医院、南沙疾病控制中心等项目广州歌剧院2008年9月底正式投入使用世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT2007年城市发展新风向标2007年6月5日，南沙规划调整内24城市化进程倒计时：2010年亚运会利好改变南沙形象亚运场馆的修建为配合2010年广州亚运会的举办，将在蕉门河北岸兴建规划占地面积30万平方米、可容纳8000人的南沙体育馆。在今年完成大角山滨海公园建设后，在大角山滨水区兴建规划占地面积1万平方米的沙滩排球场。两个场馆估算总投资8亿元，计划2007年开建，2009年完成。《面向2010年亚运会的广州城市发展》提出一“主”三“副”新布局，其中将南沙作为区域副中心，设立分会馆，为迎接此亚运机遇，南沙在文化、教育、医疗等配套方面也有相应举措南沙体育馆沙滩排球馆世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT城市化进程倒计时：2010年亚运会利好改变南沙形象亚运场馆的25城市化进程倒计时：各主要干道的修通接驳，2010年连通珠三角的路网体系逐渐成形万环西路地铁4号线京广延长线珠三环高速公路黄沙快速干道凤凰大道凫洲大桥东部快速干道万龙快速干道中部快速干道南部快速干道京珠高速西部快速干道广州方向顺德方向珠海方向项目现状京广延长线方案初定四号线四号线新造至黄阁段2006年12月建成开通。黄阁至金洲段进行架梁施工，计划2007年6月底开通试运营。珠三环高速公路珠江三角洲环线，预计2010年全线通车黄沙快速干道预计2010年通车,黄阁小虎岛直达顺德。西部快速干道港口至广州城区，预计2010年通车中部快速干道至广州城区，已通车东部快速干道至广州城区，已通车京珠高速至广州、珠江，已通车万龙快速干道港口至珠江，已通车凫洲大桥2005年至2007年目前正在进行主体工程建设，下半年完工。凤凰大道与凤凰大桥2006年至2008年；目前正在开展前期工作万环西路交通工程已建成东莞方向世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT城市化进程倒计时：各主要干道的修通接驳，2010年连通珠三角26城市化进程倒计时：2010年前后相关产业的陆续成熟项目名称时间节点备注广州港南沙港二期工程2004年至2007年目前正在推进工程建设东方电气（广州）重型机器2005年至2006年2006年3月28日顺利实现部分开工投产。中船集团广州龙穴造船基地2005年至2008年计划今年底之前建成投产，广州造纸集团9号机组项目2005年至2011年项目现已于去年全面启动，目前设备采购全部完成，正在进行厂房建设，计划今年年底建成投产中科合作炼化一体化项目2007年至2010年南沙未来最重要的支柱产业（类惠州大亚湾壳牌项目）广州丰田汽车有限公司整车扩建项目2006年至2008年——广州JFE180万吨冷扎钢板项目2006年至2009年2006年初建成投产，目前已达到2370吨/日的生产能力，预计2007年年产可达32万吨广州造纸股份有限公司林纸一体化项目2006年至2008年目前，造纸车间、脱墨车间桩基础已完成。至2006年底累计完成投资0.5亿元，2007年计划投资2亿元。中船集团广州龙穴造船基地一期工程2006年至2009年至2006年底累计完成投资5.1亿元，2007年计划投资18亿元世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT城市化进程倒计时：2010年前后相关产业的陆续成熟项目名称时27产业成熟带来的大量的新移民中科项目参考研究：大亚湾石化产业案例大亚湾的逐渐成熟带来了大量的大型企业，以及由此产生的居住需求，新移民是未来不可忽视的重要一极2004年2005年2006年2007年04～05年壳牌项目建设，05年3月投产06年初南海炼油厂项目开工建设04年后石化中下游项目建设04－06年LNG发电厂项目建设、投产04年6月华德油库2期投入使用2008年2009年近年惠阳、大亚湾人口增长率仅为1％左右，但壳牌效应带来人口增量，当地政府预计大亚湾区2007年人口将从现有7万增加至15万，惠阳也将有超过5～10％的年常驻人口增长。租住棕榈岛别墅和小高层租住瑞景居租住周边物业购买周边物业购买熊猫国际物业，占19%比重居住在公司购买的宿舍小城故事高管蓝领购买力逐渐显现世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT产业成熟带来的大量的新移民大亚湾的逐渐成熟带来了大量的大型企28产业成熟带来的大量的新移民大亚湾石化产业案例大亚湾新移民构成分析：目前大亚湾已进驻27个企业，壳牌目前1200-1500人，炼油集团约3000人，是极大的增量市场壳牌企业建设者租金壳牌企业高层管理人员目前棕榈岛开发的320多套别墅和公寓中，超过一半(160多套)都租给了中海壳牌高层管理人员居住状况每月的租金也要7000到1万多元，这些租期一般是3年。2房租金4000，三房5000-6000壳牌企业中层管理人员壳牌企业技术人员300平方米左右的公寓和联排别墅租金都在1.7万到1.9万，这些租期都是6年棕榈岛公寓，面积110—150平米左右居住在瑞景居、小城故事棕榈岛别墅300平方米左右的公寓和联排别墅租金都在1.7万到1.9万，这些租期都是6年世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT产业成熟带来的大量的新移民大亚湾新移民构成分析：目前大亚湾已292010年，南沙将进入快速城市化阶段南沙发展存在三大问题：缺乏系统的基础设施、公共服务。土地过早分散，开发商主体角色失控。未建立良好区域形象。产业发展仍有待成熟。亚运会契机下的城市形象更新配套建设开始，一河二岸的区域中心定位向综合性地区转变，住宅开发加快各主要产业相继落户投产，新移民成熟一个城市机会：2010年，南沙将迎来快速城市化，真正成为广州具吸引力的滨海新城2007年开始城市快速发展：世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT2010年，南沙将进入快速城市化阶段南沙发展存在三大问题：缺30案例启示：万科东海岸—大梅沙片区由南向北规划为“旅游-商住-居住”，东海岸位于居住区域，隔高速路临商住区域区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里交通：通过盐坝高速与市内相连地理位置：位于大梅沙，紧邻菠萝山，面朝大海，紧邻政府规划的郊野公园和运动公园规模：占地约26万M2，总建筑面积约21万M2，容积率≤0.8产品形态：包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态沿红色箭头方向，政府规划为：旅游——商住——居住东海岸万科以4.0599亿元标中“盐田地王”地块,超出底价（2.36亿）1.7亿元，平均楼面地价1888元/m2万科东海岸一期开盘，销售场面火爆，开盘2天实现销售额1.4亿元2001年7月20日2003年7月5日Townhouse和全景洋房为主力的二期“山海洋房”开盘，当日成交103套，销售额1.47亿元2004年7月3日万科东海岸三期开盘,当天推出高层云海大户共251套，销售过百套，销售金额2亿多元2005年8月26日快速城市化给第二居所带来的机遇：世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT案例启示：万科东海岸—大梅沙片区由南向北规划为“旅游-商住-31抓住快速城市化机遇，实现从第二居所向第一居所转变儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-——某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了——东海岸某销售人员万科强力牵引：引领深圳人未来的置业方向由投资－度假－居住的演变轨迹世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT抓住快速城市化机遇，实现从第二居所向第一居所转变儿子买来给自32东海岸配套投入历程：配套的预留，从度假到居家前期风情度假生活启动，后期生活配套完善一期三期二期ABA风情商业街B三期商业街会所、售楼处一期2003－2004风情商业街形态全面展示；湖景展示会所投入使用，部分用作售楼中心风情商业街开始招租风情商业街基本招租完毕，但未完全进驻三期商业街开始招商二期2004－2005三期2005.8－启动区CC湖景启动区配套：会所、展示100米风情商业街会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球室、棋牌室、泳池、会议室一期风情商业街入驻的是知名商家业态有：华润万家、百安居、顺电、招行ATM机、室外CoffeeClub等二期商业街引入休闲业态：好太太家品、香磨坊西餐厅、麦当劳、可爱坊、海岸咖啡、中联大药房等主要是基本生活配套，通过沙滩游泳池、沙滩排球场等塑造休闲气氛休闲、风情商业配套开始进驻世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT东海岸配套投入历程：配套的预留，从度假到居家一期三期二期AB33产品演变历程：从大、小产品到中间产品度假产品（别墅、小公寓）向居家型产品转变（普通小高层、高层产品）开发周期第一期10个月2003—2004第二期12个月2004—2005第三期2005—产品演变历程多层共112套面积：83-154M2小高层/高层联排、双拼独栋公寓共328套面积：40-58M2小高层：共140套面积：81-152M2共174套面积：202-270M2共5套面积：318-386M2高层/复式：60/4套面积：191/245M2小高层：237套面积：82-178M2共135套面积：190-270M2高层：247套面积：78-165M2复式：4套面积：220-260M2区域陌生，通过产品多元化降低风险TH树立形象标杆，高层主力回现区域成熟，完全为回现产品产品类型别墅比例：23.6%小高层/高层：18.4%多层：14.8%公寓：43.2%别墅比例：31%高层/小高层：69%高层：100%区域成熟度陌生——成熟一期产品策略：多元化产品线，分散市场风险依托区域发展大环境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线集中在标杆产品与主力回现产品三期产品策略：产品线集中在标杆产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT产品演变历程：从大、小产品到中间产品开发周期第一期10个月234突破第二居所价格体系，实现价格的快速上涨，二手市场交易活跃。目前三级市场价格已基本与关内豪宅基本看齐开发周期第一期10个月2003—2004第二期12个月2004—2005第三期2005—多层小高层/高层联排、双拼独栋公寓产品类型单价：10500总价：200-300万单价：6500总价：52-98万单价：15000总价：120-250万单价：18000总价：500-700万单价：9500总价：76-233万单价：14000总价：260-380万单价：7000总价：56-105万单价：6600总价：26-38万东海岸07年三级市场表现：一期50平米左右产品17000元/平米一期100平米左右产品20000元/平米二期200平米以上产品37000元/平米三期200平米以上产品40000元/平米数据时间：07年6月数据来源：世联数据库07年关内豪宅产品：别墅产品30000-40000元/平米平面产品20000-30000元/平米世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT突破第二居所价格体系，实现价格的快速上涨，二手市场交易活跃。35第二居所第一居所当前的南沙未来的南沙城市定位以工业发展为主区域配套还未成熟本地客户置业欲与能力弱供应不足，产品档次有限区外客户对区域认知度不高城市定位逐步向综合性转变2010年后各配套较成熟产业带动下本地客户增强珠三角低密度物业稀缺随着本项目的强势推广，地区形象逐渐被人认知2010年转折点2007年起城市定位的逐步转变2010年南沙作为亚运会利好的契机2010年科威特等实力企业的落户成熟东海岸对本项目启示：2010年后逐渐实现从第二居所到第一居所的转变世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT第二居所第一居所当前的南沙未来的南沙城市定位以工业发展为主城36星河南沙项目策划报告大视野下的项目思路Chapters02整体开发启动区战略：前期需要强势的度假方式启动，先通过强势资源和度假资源组合的方式吸引区外客户，建立区域高形象开发节奏：前期以小步慢跑的方式，等到时机成熟时再加快开发。产品结构：前期两端型产品，后期居家产品。公寓和别墅型的度假型产品为主，之后逐渐出现小高层类的居家产品，最终通过城市别墅实现最高价值配套投入：前期度假气氛打造，依靠园林及休闲配套来营造，后期逐步建设相对成熟的生活配套客户需求：“投资－度假－居住”的变化趋势世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT星河南沙项目策划报告Chapters02整体开发启动区37第三章星河南沙项目策划报告大视野下的项目思路Chapters03启动策略未来发展是可见的，但项目真正是难题却是在现状市场的情况下，寻找作为第二居的成功起势，建立项目不可取代的核心价值体系世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT第三章星河南沙项目策划报告Chapters03启动策略38常见第二居所模式研究类型特征全球典型案例旅游胜地型依托于稀缺的、具有不可替代性的资源三亚亚龙湾、普吉岛Laguna、巴厘岛NusaDua度假村型典型房地产式开发，基本为住宅物业夏威夷卡帕鲁阿、卡阿拿帕力主题度假型拥有鲜明的主题，开发主要围绕主题进行海南博鳌、瑞士达沃斯、深圳华侨城世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT常见第二居所模式研究类型特征全球典型案例旅游胜地型依托于稀缺39旅游胜地型本项目不具备此类资源，难以朝该类方向发展依托于稀缺的、具有不可替代性的旅游资源，如阳朔、桂林等地区桂林阳朔世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT旅游胜地型依托于稀缺的、具有不可替代性的旅游资源，如阳朔、桂40碧桂园凤凰城项目区位：位于新塘广园东快速路东侧，处于广州、东莞、深圳城市圈中心地带；项目规模：占地约9000亩，现已开发5000余亩；项目资源：山景，湖景，增城荔枝文化村、超市、社区医院、康体中心项目体量巨大，且区域同类项目总多，加之碧桂园的低成本运作能力较差，导致项目价格较低，当时口号为“50万元一幢别墅”度假村型低密度的郊区大盘常规模式世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT碧桂园凤凰城项目体量巨大，且区域同类项目总多，加之碧桂园的低41珠三角千亩以上，容积率1以下的项目区域项目占地规模容积率主要配套资源深圳曦城3000多亩0.5——深圳东部华侨城约13000多亩0.08主题公园东莞海逸豪庭约7000亩——大型住客会所“海逸尊萃会东莞世纪城约2800亩0.69蟠龙山13万平米自然私家山林东莞三正半山约8000亩0.6五星级园林渡假酒店、山水湖泊中山聚豪园约7000亩1.01临近长江风景区、紫马岭公园中山凯茵新城约3000亩1.1——佛山中信南海项目约6400亩预计1左右高尔夫、三大水库、酒店佛山君领近2000亩——高尔夫佛山南海碧桂园近千亩1.27多个人工湖。多功能会所佛山丽日天鹅湖1400亩0.41天鹅湖佛山绿湖爱伦堡1300亩0.23水岸风情商业街、度假酒店佛山祈福南湾半岛2500亩0.5宫廷会所、豪华酒店、郊野公园佛山东逸湾约1100亩————佛山雅居乐雍景豪园约1000亩1.33特色商业步行街，海洋康体主题会所广州南沙奥园约1000亩0.7酒店、写字楼广州合生御景半山约1000亩

天然的山脉和水库广州溢盈湖畔1000亩0.4一所具有幼儿园到高中的国际级学校广州紫云山庄1100亩0.37天鹅湖，高尔夫、公园、五星级大酒店广州翡翠绿洲8000多亩4000——帽峰山陈家林自然风景区、星级酒店、高尔夫广州碧桂园凤凰城10000多亩1山景，人工湖景，增城荔枝文化村广州金地荔湖城约3600亩1高尔夫、酒店广州江南世家约1200亩0.15石狮山世家森林公园，清漪湖广州天湖峰境约2000亩0.43国家AA级风景旅游度假区九龙湖广州碧桂园假日半岛约10000亩——高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街广州美林湖国际社区约13000多亩——30000亩休闲森林，8000亩生态湖面、高尔夫广州五溪御龙湾约1500亩0.35半山运动会所、半岛公园、高尔夫推杆场广州南航碧花园约2400亩0.32直升机停机坪,高尔夫球场,航空驾驶培训中心广州芙蓉半岛约48000亩————广州东方夏湾拿约1150亩0.6拉丁风情商业街广州逸泉山庄约3500亩0.45温泉珠三角区域内不乏郊区低密度的资源型大盘，以广佛圈项目尤其较多，基本以度假村模式为主，陷入低价同质化竞争世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT珠三角千亩以上，容积率1以下的项目区域项目占地规模容积率主要42主题度假型——商务度假型类型特征典型项目主题度假型商务度假型高尔夫+酒店观澜高尔夫旅游度假型主题乐园+地产项目华侨城观澜高尔夫5个国际锦标级球场，出自五大洲冠军级设计大师手笔，世界各大洲风格汇聚于此；此外还有51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT主题度假型——商务度假型类型特征典型项目主题度假型商务度43高尔夫+酒店已经成为其相对成熟模式，该类项目目前在珠三角也较普遍区域项目占地面积配套及资源增城紫云山庄1100亩纯天然山水景色（天鹅湖），9洞山麓国际标准高尔夫灯光球场、假日风景公园、高尔夫水上练习场、五星级大酒店等从化逸泉山庄3500亩9万平方米的高尔夫资源。依琉森湖而建，原生态荔枝林。白云区江南世家54万㎡半山天池、半山高尔夫、半山网球场、石狮山世家森林公园、芊树茶社、天然滑草场、游艇码头、私家会所、超市等番禺碧桂园假日半岛——8000亩天然湖泊，绵延的王子山脉生态圈，36洞国际标准高尔夫球场，五星级标准的假日半岛酒店，“故乡里”再现祖辈生活的主题公园，夏威夷风情商业广场，大型滨水公园南海天安鸿基花园900亩在建27洞国际标准高尔夫球场以及南国桃园旅游风景区、南海影视城南海祁福南湾半岛2500亩东接南海国际级18洞高尔夫球场，西临2000亩仙湖度假区；自身配套：宫廷会所、豪华酒店、郊野公园等顺德君领世纪22万十八洞高尔夫绿茵球场、3大主题会所、演艺中心、广州艺术博物院君兰分院、滨水公园、康体中心、活动广场、影剧院、体育馆、大型园林新塘金地荔湖城5000亩地块原为自然山林地块，外环群山，内绕千亩余家庄水库，南望南香山西麓，与万顷绿茵27洞荔湖高尔夫隔水相望世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT高尔夫+酒店已经成为其相对成熟模式，该类项目目前在珠三角也较44主题度假型——旅游娱乐型类型特征典型项目主题度假型商务度假型高尔夫+酒店观澜高尔夫旅游度假型主题乐园+地产项目华侨城区位：华侨城位于深圳市南山区东部，南临深圳湾，用地范围为沙河西路以东，广深高速公路以南，滨海大道以北。交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架。规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷，现状人口3.5万人。资源：现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT主题度假型——旅游娱乐型类型特征典型项目主题度假型商务度45主题度假型——旅游度假型要实现最终的地产价值需要较长的时间，同时度假模式的客户较大众化，与地产模式高端居住客户存在差异代表楼盘配套建设及环境营造价格变化198919991995中国民俗文化村暨华夏艺术中心开幕锦绣中华开业锦绣中华、民俗村两景区正式合并；世界最大的“水上舞台”在深圳欢乐谷落成200519971991199320012003世界之窗建成开幕

世界之窗环球舞台正式投入使用

欢乐谷二期建成开放欢乐谷主题公园建成开业欢乐谷三期开放

波托菲诺天鹅堡一期9000博林贡院8250锦绣花园一期海景花园60006800中旅广场7800新浩城6000锦绣花园二期7250波托菲诺纯水岸11000假日湾华庭8600碧海云天二期8600波托菲诺天鹅堡二期10080波托菲诺天鹅堡二期25000元/平方米12000100008000600040002000海景花园3000培育期3年缓慢增长期10年进入快速增长期主题配套需要持续的经营管理世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT主题度假型——旅游度假型代表楼盘配套建设及环境营造价格变46问题一：启动突破点常规模式都不适合时，我们就需要的就是创新，寻找最佳的启动突破点度假胜地型主题度假型度假村型商务度假型旅游度假型第二居所类型本项目不具备必需的稀缺资源已经在珠三角被泛滥运用，易陷入同质化恶性竞争常规类型，无法建立特色竞争力操作难度大，且需要较长时间培育，价值兑现慢世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT问题一：启动突破点度假胜地型主题度假型度假村型商务度假型旅游47星河品牌成长轨迹：从小开发商到深圳一线开发商；从住宅开发商到多元化开发商关内项目：从CBD运营者到城市运营者星河国际——星河丹堤关外项目：深圳城市运营者星河龙华——星河龙岗星河明居星河雅居星河华居星河国际丽兹•卡尔顿酒店星河世纪星河丹堤COCOPARK东山珍珠岛住宅开发商业+珍珠产业+住宅+写字楼+酒店世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT星河品牌成长轨迹：关内项目：星河国际——星河丹堤关外项目：星48本项目给星河带来二大新的尝试：一、让星河实现向区域开发商的转型二、非成熟区域下品牌价值实现（原有项目更多体现地块价值兑现，而非真正的品牌价值）星河龙岗星河南沙星河淡水星河世纪星河国际星河丹堤星河民乐星河——珠三角区域发展图从CBD运营者到城市运营者，成熟及类成熟区域的价值快速兑现世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT本项目给星河带来二大新的尝试：星河龙岗星河南沙星河淡水星河世49全国布局型开发商项目复制型开发商开发商类型万科、招商、金地雅居乐、碧桂园、奥园典型开发商主要特征单个项目在各地的不断复制全国性的拿地开发本项目非成熟区域的新尝试：品牌价值的真正创造星河特征：进取、有资源、创新、综合性开发，自有资产比例高，盈利模式多元化非成熟区域品牌创造者：区域运营商型华侨城、招商区域内全部资源的全部整合世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT全国布局型开发商项目复制型开发商开发商类型万科、招商、金地雅50CASE.宝安豪宅地标冠城世家深圳教育大盘桃源居V.S.区位：宝安前进路中段，老城区最核心地段区位：宝安西乡中华商贸城，东邻广深珠高速公路，西邻107国道区域型项目立意（泰华：宝安开发商）全市型项目立意（桃源居：深圳开发商）区域运营商的典型模式世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPTCASE.宝安豪宅地标深圳教育大盘V.S.区位：宝安前进路51宝安豪宅地标冠城世家2000年3月10日，深圳市特区外的第一个拍卖地块以3.24亿元的高价竞拍而得，因而得名“宝安地王”。发展商从拿到这块地的第一天起就决心倾力打造出与之匹配的理想社区。位置:宝安前进路中段，老城区最核心地段开发商：泰华地产占地面积：76892.8M2㎡总建筑面积：245151.89㎡住宅面积:151720M2商业面积:49907M2㎡容积率：2.5项目指标泰华宝安模式：成熟型区域集中式推广宝安豪宅地标冠城世家整合推广的总策略：通过塑造差异化形象，实现全方位超越，创造宝安豪宅新标准！项目定位:宝安地王·首席豪宅类型投放情况报纸广告以宝安日报为主，前期树立高端楼盘形象,中后期主打卖点及促销信息）户外广告户外广告牌：前进路＋关口＋107国道电视节点播放为主。在宝安电视台和公明、福永、沙井等各镇电视台都进行了投放其它DM投放＋巴士＋短信世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT宝安豪宅地标2000年3月10日，深圳市特区外的第一个拍卖地52宝安豪宅地标冠城世家成交客户居住区域分析成交客户中周边客户及经朋友介绍成交的客户占总成交量的一半以上，老带新促销策略起到了关键的作用；广告牌及条幅效果明显，直接将信息传递到居住于附近或经常来往于本区域的客户，路过和附近是重要的宣传渠道；成交客户以本楼盘附近区域为主，周边区域客户认可该片区市场。成熟区域模式：客户聚焦性强，直效性营销方式世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT宝安豪宅地标成交客户居住区域分析成交客户中周边客户及经朋友介53桃源居的深圳模式：非成熟区域的社区整体运营模式深圳第一大盘桃源居区位宝安西乡中华商贸城，东邻广深珠高速公路，西邻107国道开发商深圳航空城（东部）实业有限公司规模占地116万m2,总容积率：1.33，总建筑面积180万m2交通311、305、603等公交线路总站，距机场15分钟车程特别配套深圳清华实验学校，森林体育公园等三大社区内公园近20万m2周边配套机场实验学校，中英文书院，西乡人民医院，流塘派出所商业配套美佳购物广场，汇江二路商业街2000-2002年：教育配套的强势启动清华实验学校的引入作为市场的重要切入点2003-2005年：社区配套的完善，人居社区初见规模五大会所（老人、儿童、妇女、文化、体育）打造社区教育新体系，实现从教育大盘到综合社区大盘转变2005年之后：理想人居生活实现，不可复制品牌影响力完全建立中国社区伟大尝试----理想人居梦想

三大安居体系：老人、儿童、妇女，树立桃源居迈向国际化的理想人居梦想长期的社区运营实现其品牌深厚的价值内涵，产生竞争者完全无法超越的竞争力世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT桃源居的深圳模式：非成熟区域的社区整体运营模式深圳第一大盘区54除本地客户外，特区内客户购买率在相关展会与全市范围大活动时会达到接近20%的高位，外地客户在年末因走亲访友会有相当大幅度的上升。非成熟区域模式：客户呈散点式，营销偏高调形象全年以特报、商报为主，进行持续的软文炒作，春节和活动主打晚报；以车体、户外广告为辅；下半年宝安电视台、电台。推广内容以教育人文社区形象为主，并充分与学校事件、营销活动结合起来。体现了鲜明的教育主题。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT除本地客户外，特区内客户购买率在相关展会与全市范围大活动时会55问题二：星河的品牌升级成为珠三角的品牌运营商，让星河不仅仅是名称相同，而富与真正内涵的品牌意义桃源居方式的启示：具有珠三角的胸怀，寻找无法替代品牌价值世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT问题二：星河的品牌升级桃源居方式的启示：世联星河地产广州南沙56中国人未来生活趋势：在资金积累到达一定阶段，对健康的要求将越来越高，逐渐实现从有钱到有闲的转变，休闲养生成为趋势。度假生活将逐渐成为趋势，度假过程中的服务的要求将极大提升，高标准的酒店服务、专业性的人性服务将成为趋势房子不再仅仅只是居住，它将成为资产处置的一种重要方式，是不同生活方式的延伸。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT中国人未来生活趋势：在资金积累到达一定阶段，对健康的要求将越57案例启示：三亚力合度假养生中心项目简况中心集养生度假酒店、保健康复医院、老年大学与老年会馆于一体,为在此居住的老年人提供高品质的生活。总占地面积38亩，分三期进行开发。首期度假养生酒店已经建成并投入运营，二期即将建成10000平米的度假公寓，三期建成后中心将形成38000平米的规模联动效应。主要配套养生酒店：国际四星级标准建造的养生度假酒店；保健医院：引入北京协和医院、解放军301医院、上海华东医院等多家国内著名医疗机构名医来中心座诊；开展综合体检、急救、中西医门诊、中医理疗、中医针灸、中医推拿及足底保健等项目，具备预防、保健、医疗、康复等综合医疗服务功能老年大学：养生课堂，国画欣赏，园艺种植，养生厨艺老年会馆：露天舞会，棋牌竞技，黄昏垂钓，海湾沙雕，烹饪大赛等。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT案例启示：三亚力合度假养生中心中心集养生度假酒店、保健康复医58新的主题模式引入：RESORT休闲地产——休闲养生为主题产业经营引入模式设想：以养生主题酒店为主要带动，引入相关产权式公寓、别墅酒店产品等。为客户提供专业化的体检、私家护理、身体恢复及调理等相关养生服务。此类模式所带来度假人群与地产人群相一致，相比华侨城的旅游模式更能带动房地产物业将经营型休闲产业嫁接入地产中，突破传统的地产模式，创造土地价值之外的休闲产业核心竞争力！世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT新的主题模式引入：RESORT休闲地产——休闲养生为主题产业59客户权益的整合：外部资源的全面整合品牌价值权益：游艇俱乐部（规划中，2010年完成，广州第一个游艇俱乐部）山体公园（近期规划重点，2010年完成）水上公园（规划中，2010年完成，包括沙滩排球场、商业街等功能）客运码头：可通香港轻轨线：可通广州虎门高速：可通东莞、深圳南沙高尔夫（已有）本项目与南沙高尔夫、游艇俱乐部、水上公园等周边的休闲度假项目形成联盟，以权益卡的形式向业主发放，使业主可以免费或低价的享受到周边资源如华侨城的侨城卡可享受华侨城主题公园的设施外部资源：南沙高尔夫：会员资格争取游艇俱乐部：俱乐部对星河业主VIP资格会展中心：优先使用权世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT客户权益的整合：外部资源的全面整合品牌价值权益：游艇俱乐部（60客户权益的整合：星河内部资源的全面整合东山珍珠度假区相关优惠本项目休闲度假资源星河COCOPARK消费折扣星河丽兹·卡尔顿酒店入住权及优势星河权益卡购买星河后续项目额外折扣点世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT客户权益的整合：星河内部资源的全面整合东山珍珠度假区相关优惠61星河南沙项目策划报告大视野下的项目思路Chapters03项目启动竞争和品牌全面超越：让项目具有不可复制的品牌价值，吸引珠三角核心客户，星河立志成为中国的新鸿基！问题一：项目突破点养生休闲主题模式珠三角高端社区运营模式赋予星河品牌实质的内涵价值，树立星河的珠三角区域开发商地位问题二：星河的升级经营性产业，承接品牌多元化趋势内外权益的整合核心竞争力建立世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT星河南沙项目策划报告Chapters03项目启动竞争和62打破区域限制，通过各主流媒体进行高调宣传，抢占机场、主快速干道户外广告，圈层营销的快速扩散，建立真正的珠三角区域营销南沙广州深圳东莞香港中山佛山广州广州日报南方都市报佛山佛山日报南方都市报中山中山日报南方都市报东莞东莞日报南方都市报深圳深圳特区报深圳商报星河价值的珠三角海盗营销战略世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT打破区域限制，通过各主流媒体进行高调宣传，抢占机场、主快速干63第四章星河南沙项目策划报告大视野下的项目思路Chapters04建筑实践总体规划后期开发启动模式世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT第四章星河南沙项目策划报告Chapters04建筑实践64山体北部山体地块坡势较陡，坡度26-48度，相对高差最大约130米左右；南部山体地块相对北部山体平缓地势东高西低，谷地，平坦，相对高差10米，项目核心位置，中间有1.5公顷的自然水库，适宜造景下山道路下山道路东部山体，地势相对平缓，22-35度，相对高差88米山腰及山顶相对平缓，中间较陡，可改造成台地坡度＜30°坡度＞30°山体布局分析：内部地形——“两山脉夹一谷”

山体世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT山体北部山体地块坡势较陡，坡度26-48度，相对高差最大约165布局分析：景观资源分析西部平坦台地，看虎门大桥及江景，视野开阔水库北面山体，高差较高，可沿山腰局部利用东南面山体为规划山体公园山体（看水库景观）谷地台地(看海景及水库景观)水库谷地山体（俯视整个水库）中央水库，水面宽广，景观资源优与水库相邻谷地地势平坦，可远眺江景水库东面山体，坡度相对平缓，可俯瞰水库景观世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT布局分析：景观资源分析西部平坦台地，看虎门大桥及江景，视野66布局分析

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地块坡度价值分析南坡，正对中心水库，景观视线视线无遮挡；做大坡度48°，可局部改造山脚加以利用山体，坡度33°~35°山脚及山顶坡度相对平缓，山腰坡度较大，可加以利用，改造成台地东坡，坡度18°利于建筑排布，东北面向水库北坡，坡度28°利于建筑排布，可俯瞰谷地景观台地，平坦，利于建筑的排布，可看江景谷地水库谷地西坡，坡度22°正对中心水库，利于建筑排布景观视线视线无遮挡；北坡，坡度27°利于建筑排布，可俯视中心水体景观中心景观带坡度大于35°，不适合建筑排布，保留作项目内山体公园坡度小于30°，适宜建筑排布世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT布局分析:地块坡度价值分析南坡，正对中心水库，景观视线视67BlockA启动区设置：进入性为先地块名称现状分析邻里区位项目入口区，可建立与其他地块关联昭示与进入临进公路，昭示性强、进入性好离路最近的区域，有一定噪音干扰景观资源看海景资源及内部水景地块地形地块坡度小，可建设用地高世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPTBlockA启动区设置：进入性为先地块名称现状分析邻里区位68后期开发——展示区的逐渐完善和多物业的组合，价值的最终释放。一期产品策略：启动区以休闲养生为主体，将经营型休闲产业嫁接入地产中，打造酒店经营模式的养生度假地产三期产品策略：价值最终释放产品线集中在标杆产品与主力回现产品一期二期三期二期产品策略：展示区完善及多产品区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线回归居住地产，集中在标杆产品与主力回现产品世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT后期开发——展示区的逐渐完善和多物业的组合，价值的最终释放。69总体的功能区设置：休闲区和居住区并行开发配套服务区山体休闲区普通居住区水岸休闲区开发方式：经营休闲养身区和销售居住区并行，启动区重点在休闲养身区建设休闲养身区世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT总体的功能区设置：休闲区和居住区并行开发配套服务区山体休闲区70启动区

之养生主题酒店做为国际疗养中心，超级牛气的星级酒店及休闲会所具有吸引人气重要作用建筑面积1万平米整体建筑风格应给于业主充分感受休闲养生的感觉以超五星级酒店标准建造，养生会所包括标准网球场、羽毛球场、壁球馆、游泳馆等二十余项设施，更有独具特色的中、西美食餐厅、大型卡拉OK厅。启动区造势——以主题酒店为切入关键点世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT启动区之养生主题酒店做为国际疗养中心，超级牛气的星级酒71高标准的酒店：引入五星级品牌酒店管理公司酒店设计：度假气氛营造，高调大气的室内设计酒店服务：酒店式房屋清洁、尊车接送、酒店式衣服熨洗、鲜花尊送等。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT高标准的酒店：引入五星级品牌酒店管理公司酒店设计：度假气氛营72全套专业级的体检设备，提供最专业的养身计划综合体检赴服务中医推拿等特色服务养生顾问服务健身教练服务专业护理员服务。。。。。。世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT全套专业级的体检设备，提供最专业的养身计划综合体检赴服务世联73养生馆：齐全的养生项目和配套世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT养生馆：齐全的养生项目和配套世联星河地产广州南沙地块项目策划74养生的方法多种多样，食疗、水疗、瑜珈、按摩、香熏是客户较为喜欢的服务项目。——一个spa会所可以为客户提供多种服务专业级的健康顾问及私家护理对健康的追求世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT养生的方法多种多样，食疗、水疗、瑜珈、按摩、香熏是客户较为喜75以一房为主，兼具海景、山景、湖景的酒店式公寓依托酒店而存在；享受酒店的配套、管理与服务酒店式公寓——兼具海景，山景，小区内部的湖景，在优美的自然环境中休养身心启动区造势——服务式养身公寓，作为酒店的补充启动区

之酒店式公寓世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT以一房为主，兼具海景、山景、湖景的酒店式公寓依托酒店而存在；76利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面增强观景阳台和观景窗的造型趣味性养身公寓—独特的户型设计，让养身更具个性特征。空中庭院/外挂泳池/大露台自然生态大露台外挂泳池书房与自然对话——通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。充分利用景观资源世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面增强观77共享酒店提供多种贴心服务，便利生活随手可得代订机票利用社区服务，足不出户，度假、养生生活无忧：应召服务——打扫卫生、代订机票，生活小事随叫随到商务服务——紧急商务事件轻松处理代管代租——客户不在期间管租业务无须操心亲子看管——如有必要，还可提供暂时看管幼儿服务世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT共享酒店提供多种贴心服务，便利生活随手可得代订机票利用社区服78第三主题区启动区

之生态庄园公寓生态公寓：山居休闲生活区域：生态控制区环围以二房为主，主要享受亲山的自然感和宁静感；更偏居家，同时也可享受酒店的配套和服务世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT第三主题区启动区之生态庄园公寓生态公寓：山居休闲生活区域79结合地块中的山体，设置农庄园以聚集人气在小径中漫步，时光悠悠，在慢生活的节奏中疗养身心世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT结合地块中的山体，设置农庄园以聚集人气世联星河地产广州南沙地80生态化的房子保护生态、健康的环境主体建筑空间为圆形主体建筑空间为圆形，露台呈花瓣状布置“盛开在山顶的房子”世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT生态化的房子保护生态、健康的环境主体建筑空间为圆形主体建筑空81立体庭院落——完全融入自然、亲近自然景观自足性空间内向性功能多样性根据景观资源的不同设置不同的户内庭院/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT立体庭院落——完全融入自然、亲近自然景观自足性根据景观资源的82滨水别墅群，酒店式别墅，设在湖边，大宽景面，在家里享受湖的感受，享受那份恬静与怡然大观景面别墅成为社区最佳标签启动区

之酒店式别墅，共享酒店服务世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT滨水别墅群，酒店式别墅，设在湖边，大宽景面，在家里享受湖的感83架空层，河景与无边界私家泳池的结合景观主卫植被与轻钢遮阳板，别墅侧向大尺度走廊结合，增强了空间感二楼全采光家庭活动室，与阳篷露台结合，室内向室外自然过度首层灰空间－外廊的打造酒店式滨水别墅滨水别墅打造——室内空间室外化，生活不被建筑所羁绊，不局限于室内世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT架空层，河景与无边界私家泳池的结合景观主卫植被与轻钢遮阳板，84启动配套：休闲餐饮

水岸星级宴客厅内部豪华——五星级酒店装修标准，酒店级私人备餐间等，同时还配备五星级大厨、贵宾招待等服务。外部水岸风情——位于无边际泳池边，尽享水岸景观；世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT启动配套：休闲餐饮水岸星级宴客厅世联星河地产85茶室的极致景观体验，领略山居生活极致享受；[清静尊居生活体验]概念山居茶室世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT茶室的极致景观体验，领略山居生活极致享受；[清静尊居生活体验86[度假式生活社区]天台上de下午茶休闲餐饮——无处不在的下午茶公共空间中丰富的休憩场所，日常生活中的度假感体验；世联星河地产广州南沙地块项目策划报告100PPT[度假式生活社区]休闲餐饮—