住宅小区物业服务投标书模板

住宅小区物业服务投标书模板资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。百仕达物业郴州金苑阁住宅小区物业服务投标书目录第一部分提高物业管理服务水平的整体设想及策划第二部分采取的管理方式、工作计划和物质装备情况第一节拟采取的管理方式⑴管理处内管理架构⑵各部门工作任务及职责范围⑶管理处管理机制第二节工作计划⑴前期管理工作计划⑵常规管理工作计划⑶管理处工作流程及工作标准第三节物质装备计划第三部分管理人员的配备、培训和管理第一节管理人员的配备第二节管理人员的培训⑴培训系统的构成图⑵培训目标⑶培训内容⑷培训方式⑸训计划⑹培训的评估考核第三节管理人员的管理⑴确定标准、严格招聘⑵量才适用、合理配置⑶规范管理、分层实施⑷素质评价、绩效考核⑸激励驱动、留住人才第四部分管理规章制度和档案管理第一节管理规章制度7⑴公众制度24个⑵内部岗位职责12个⑶管理运作制度34个⑷考核制度14个第二节管理处档案管理⑴档案的建立⑵档案的管理⑶档案的运程第五部分各项管理指标的承诺指标采取的措施第六部分节约资金降低能耗的经济运行方案第七部分经费收支预算和管理标准第一节收支预算⑴经费测算的依据及说明(小区人员工资支出统计表、小区上学管理费用统计表)⑵物业管理服务费第八部分丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施第一节社区文化⑴三项主题⑵三项特征⑶社区文化特点和场地安排⑷社区文化活动安排⑸社区文化人员配备情况⑹环境社区文化第二节便民服务⑴无偿服务⑵有偿服务第九部分物业设施维修养护计划和实施第一节公共设施维修养护计划⑴公共设施日常维修计划⑵公共设施定期维护计划及实施方案第二节房屋本体维修护计划⑴屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案⑵屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案第一部分提高物业管理服务水平的整体设想及策划郴州市郴州百仕达物业管理有限责任公司注册资本50万人民币,物业管理资质为三级。我公司看好郴州的物业管理行业前景,并有信心在竞争中发展壮大。”金苑阁”住宅小区位于郴州五岭大道81号,规划建设起点高,硬件设施条件好。我公司好能获得该物业管理权,增加我公司在郴州的物业管理面积和行业知名度,提高我公司的物管水平,好处不言而喻。因此,我公司放弃常规的要价条件,不图短期回报,与开发商共同进退,共同发展。我公司希望以真诚和实力来获得开发高和用户的信任和支持。我公司开展管理工作的思路如下:2、做好管理人员的培训工作。物管人员根据情况的需要分批进入,尽可能减少人力成本和其它管理成本的支出。3、在实施管理过程中应强化其外观整体视觉效果。在住户装修阶段,应加强宣传和管理,防范未然、杜绝违章搭建及装置不规范防盗网的现象;垃圾实行分类收集,提高小区环保意识。4、积极参与本物业的市场培育。根据物业管理的特征,协助开发商开展招商策划和市场推广活动。5、将本物业定位为郴州市区内高档住宅小区。因此,我们在制定管理方案和人员配备时将以提供与其定位相应的物业管理服务为出发第二部分采取的管理方式、工作计划和物质装备情况现代化的物业管理必须采取高效、准确、快捷、精简的管理模式。针对”金苑阁”小区的物业待征及特点,我们制定了规范、系统、科学的管理模式,以及严密的工作计划和精良的办公装备。第一节拟采取的管理方式一、管理处内管理架构郴州市郴州市百仕达物业管理有限责任公司物业管理处主任物管员维修组保洁绿化组保安组物业管理处主任物管员维修组保洁绿化组保安组图一内部管理架构图二、各部门工作任务及职责范围(一)主任工作任务及服务内容管理处主任主要工作任务是协调、沟通、公关、服务等,是管理处对区域内所有服务的执行与反馈提供多各直接服务,是管理处与服务对象之间的桥梁,是管理公司的窗口。主要服务内容有:●提供管理区域内的管理咨询服务:●管理处日常财务工作;●受理管理区域内所有投诉;●受理设备设施报修;●办理大件物品放行手续;●办理管理区域出入证(临时出入证、施工人没出放证等);●办理电话开通、迁移或对调手续;●办理临时用电、动火专用手续;●办理商务事务。(二)办公室、文化专干的工作任务及职责范围办公室、文化专干是负责管理处办公室工作,负责管理处日常财务工作,档案管理,监督各部门工作情况,负责社区文化服务。办公室、文化专干主要职责如下:●管理处办公室日常工作安排。●负责档案管理工作。●对秩序维护、保洁绿化、工程维修组的工作进行监督。●对房屋使用情况进行监督、检查,防止房屋受损。●组织管理区域内社区文化活动。(三)工程维修组工作任务及职责范围工程维修组的主要工作任务是实施管理区域内工程管理,保障设备、设施正常运行。具工程维修给的管理具有严密的科学性和较高的技术性。它是反映服务水准、良好形象和声誉的重要标志。工程部的职责范围如下:●负责管理区域内电力系统、电讯系统、供水系统的运行管理,维护保养和故障检修。●负责管理区域内公共设施、设备的维护保养。●负责对室内设施、设备提供有偿维修组服务。●对管理区域所有房屋进行维护、保养。(四)保洁绿化组的工作任务和工作职责保洁、绿化组的工作任务主要是保证管理区域内的环境卫生、对管理区域内花草树木进行维护,是物来管理对外的窗口,搞好该项工作对体现我公司的形象具有重要的意义。保洁、绿化组的工作职责:●负责公共区域的清洁卫生和保洁服务。●(五)秩序维护组的工作任务和工作职责秩序维护组的工作任务主要是维护管理区域内的治安秩序工作,消防管理及宣传工作,配合公安部门打击各类违法犯罪活动等。由于”金苑阁”是高尚住宅小区,对秩序维护工作要求较高,因此我公司对该项工作给予特别重视。秩序维护组的工作职责:●负责做好”防火、防盗、防爆、防破坏”的四项工作,维护治安秩序。●严格治安管理,做好来访及加班登记、电视监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。●严格消防管理,落实消防责任制,及时消除水险隐患。●积极配合公安部门,打击管理区域内及周围发生的违法犯罪活动。●负责对管理区域内各住户治安、消防工作的宣传、指导和监督。●抓紧好秩序维护队伍业务培训。三、管理处管理机制我公司为充分调动员工的工作积极性,提高服务质量,增加自觉性,激励机制:(见图)1、让员工体现自我价值;1、让员工体现自我价值;2、让员工充实自己,提升自己;3、让员工倍感团她温暖;4、营造强制分配式目标管理迈向自主目标式管理氛围;5、年评获得优的个别组团,将予以奖励,发给荣誉证书。优秀员工年评个人奖励月评业务学习周次优秀员工年评个人奖励月评业务学习周次3次未达标3次获奖OK达标次数最多组团奖励季评业务争鸣月次组团奖励季评业务竞赛季次业务能手年次管理目标评月撤换组长达标量化标准周次量化标准周次2次未达标2次未达标调离岗位调离岗位图二管理激励机制图1、实行目标管理方式,给每一项工作设定量化目标,达标者将受到奖励,超目标者,根据量化次数,每季度评选先进予以鼓励。全年获得先进荣誉次数最多的将评为优秀标兵,给予奖励;每周组织进行业务学习和提高,每月举行一次总结会,选最佳团队,营造人人爱岗位、爱专业、爱社区的精神氛围,让员工感到平凡的工作中有学不完的知识,只要努力工作就可得到提升,从而得到人们的尊敬、赞赏,体现人生价值,实现人生的理想;3、对个人进行量化考评,连续二个月考评分未达标员工,可解聘。㈢全员全过程质量监督:(见下图)管理处实行全员、全过程质量监督,由管理处组成质量监督小组,对员工每天量化考核评分制。以管理处主任为为组长,各组长为成员组成的质量监督组对各部门目标实施效果每周评分,并予以公布,对最后一名者利用工作业余时间对其培训,连续二次接受培训的,将予以解聘。主任量化标准不定期抽检现场指导是否达标第二次第三次主任量化标准不定期抽检现场指导是否达标第二次第三次YESYES第一次第一次管理处质检组管理处质检组培训每月考评每周抽查管理目标部门持检小组培训每月考评每周抽查管理目标部门持检小组NONO继续上岗继续上岗不定期抽检量化标准每月考评每周抽查是否达标部门员工量化标准不定期抽检量化标准每月考评每周抽查是否达标部门员工量化标准第三次NO现场指导第二次解雇第三次NO现场指导第二次解雇第一次YES第一次YES图三质检督导流程图㈢信息反馈机制给各类信息设定反馈时间表,并纳入量化考核范围,不论何种原因,凡书面涉及住户之资料,都应在48小时之内送达物管员处进行筛选清理,统一处理。凡设备故障排除、治安问题处理、社区文化活动、住户投诉处理,完成反都应填写总结和分析报告(其中包括叙述情况发生原因、处理结果和相关改进建议),三天之内送达物管员处归档。第二节工作计划依据管理方式和管理运作流程,我们将工作计划分为前期准备和常一、前期管理工作计划前期管理工作计划表序号项目内容时间备注一组建物业管理队伍1、人员的选拔;2、人员的培训;3人员的上岗。5天二完善管理及办公条件1、安排管理用房;2、安排员工宿舍;3、管理用物质装备。5天与㈠同时进行三制定管理规章制度1、制定切合实际的各项制度;2、引入ISO9002质量保证体系。5天与㈠同时进行四物业的验收与接管1、依据标准,逐项检查发现问题,督促整改;2、办理书面移交手续,做好遗留工程备案。3天五档案的建立和管理1、收集档案资料;2、科学分类;3、建档;4、运用。15天二、常规管理工作计划常规管理工作计划表序号项目内容时间备注一房屋及公共设施维护保养1、制定房屋保养和维护计划方案;2、对房屋作全面检查;3、对房屋进行全面维护;4、房屋的正常保养服务。接管之日起二机电设备的维修养护1、设备的基础资料管理;2、设备的运行管理;3、设备的保养维修管理;4、设备能源和安全管理。接管之日起三秩序维护管理1、治安管理;2、交通、车辆管理;3、消防管理。接管之日起四智能化设施管理1、智能化设施的维护;2、智能化系统的完善。接管之日起五小区环境管理1、园林绿化管理;2、清洁卫生管理。接管之日起六财务管理1、财务帐务。接管之日起七社区文化活动开展1、社区宣传;2、举办社区活动;3、提供社区服务。接管之日起八便民服务1、为住户提供便民服务。接管之日起三、管理处工作流程及工作标准1、工作流程⑴”金苑阁”物业管理处整体动作流程⑵物业接收与接管程序⑶房屋室内维修程序⑷办理业主入住程序⑸治安交通管理程序⑹档案建立程序⑺消防应急处理程序⑻业主、住户、经营户投诉处理程序⑼机电设备维修程序⑽住宅装修管理程序⑾公共设施维修养护程序机构组建拟制管理方案机构组建拟制管理方案准备入住资料制定规章制度队伍组织培训联系协助单位,督促时整改熟悉物业情况、汇总遗留问题物业验收接管办理入住手续监督违章装修装修验收装修审批搬迁入住/经营建立各类档案日常管理小区事务养档案管理治安管理交通停车场管理消防设备养机电设备养护家政服务小区绿化清洁卫生内部管理与监督搬迁入住/经营⒀绿化管理程序图一物业管理处整体运作流程图接收全套建筑施工资料:政府批文、红线图、总平面图;供水、供气及公共设施线路图;消防设施图;停车场与交通通道图;机电设备说明书、合同、保险合同、保修协议;操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图;建筑物经济技术指标统计表。接收全套建筑施工资料:政府批文、红线图、总平面图;供水、供气及公共设施线路图;消防设施图;停车场与交通通道图;机电设备说明书、合同、保险合同、保修协议;操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图;建筑物经济技术指标统计表。汇同地盘监理公司、施工队,进行质量验收,如实填报质量验收单,向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则并与施工单位签订保修期内维修协议。汇同地盘监理公司、施工队,进行质量验收,如实填报质量验收单,向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则并与施工单位签订保修期内维修协议。对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住,测定综合居住指标,发现隐患及时整改。对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住,测定综合居住指标,发现隐患及时整改。抄水、遇表底数,输入电脑备案,开始严格控制水、电的用量情况。抄水、遇表底数,输入电脑备案,开始严格控制水、电的用量情况。归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有关资料及重大保修项目附细则与图纸。归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有关资料及重大保修项目附细则与图纸。填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。图二物业接收与接管程序流程图在派工板上登记工人去向在派工板上登记工人去向交回派工单元并交已收维修费班长据申报填派工单维修申报,填写维修申报表维修工完毕,请住户在派工单上签认工人准备工具交回派工单元并交已收维修费班长据申报填派工单维修申报,填写维修申报表维修工完毕,请住户在派工单上签认工人准备工具重大维修项目表重大维修项目表生星期将汇总派工单交物业部回访维修员汇总派回访结果反馈工程训主管处理工程部主管到现场查看提出方案、监督维修生星期将汇总派工单交物业部回访维修员汇总派回访结果反馈工程训主管处理工程部主管到现场查看提出方案、监督维修图三房屋室内维修程序流程图入伙通知书购房合同业身份证入伙通知书购房合同业身份证常住人口1寸照片提交资料提交资料填写业主资料填写业主资料前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书物业管理处装修申请表阅读有关协议文本、询问、咨询前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书物业管理处装修申请表阅读有关协议文本、询问、咨询前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书签订有关协议签订有关协议装修押金物业管理费装修垃圾清运费财务缴费装修押金物业管理费装修垃圾清运费财务缴费验收房屋有其它质量问题的房屋处理刻管员带领业主验房抄读水表、电表底填写房屋质量表验收房屋有其它质量问题的房屋处理刻管员带领业主验房抄读水表、电表底填写房屋质量表业主签字通知业主验房开发公司工程部业主签字通知业主验房开发公司工程部整理资料、入电脑、归档发放钥匙登记整理资料、入电脑、归档发放钥匙登记发放钥匙登记通知业主验房整理资料、入电脑、归档图四办理业主入住程序流程图发放钥匙登记通知业主验房整理资料、入电脑、归档定岗值勤检查登记定岗值勤检查登记交由管理处主任阅后,编号存档及时处理作好记录发现问题流动巡逻交由管理处主任阅后,编号存档及时处理作好记录发现问题流动巡逻报警紧急情况通知保安部主管报警紧急情况通知保安部主管流动巡逻队紧急处理记录记录图五治安交通管理程序流程图收集:收集:①工程技术、维修、改造资料;②业主及租户资料、证件,购、租合同,装修资料;③历次管理活动的书面、音像记录。整理分类:整理分类:①产权材料;②技术资料;③住房资料、按栋分类,包括电脑磁盘、登记表、登记册、购(租)房合同、证件、装修审批表;④管理工作资料记录;⑤管理处文件、通知、资料、历次活动记录;⑥管理规章及内部管理制度。归档;根据档案条例分类保存、输入电脑管理。归档;根据档案条例分类保存、输入电脑管理。利用:按规定借阅、利用。利用:按规定借阅、利用。图六档案建立程序流程图接到报警接到报警判断地点,立即派人到报警点判断地点,立即派人到报警点误报:查明原因并处理记录在案。灾情严重:打为警119,通知消防主管,管理处主任。灾情轻:通知保安人员自行处理误报:查明原因并处理记录在案。灾情严重:打为警119,通知消防主管,管理处主任。灾情轻:通知保安人员自行处理检查已经自动启动的消防设备工作情况,必要时可强行启动其它消防设施。切断煤气及市电供应,转换事故电源。组织保安人员赶到现场组织救火。组织有员疏散,进行安全保护检查已经自动启动的消防设备工作情况,必要时可强行启动其它消防设施。切断煤气及市电供应,转换事故电源。组织保安人员赶到现场组织救火。组织有员疏散,进行安全保护监测火势情况,坚守消防中心岗位。监测火势情况,坚守消防中心岗位。清理火灾现场,做好灾情记录,追究火灾责任人,并向有关部门汇报。清理火灾现场,做好灾情记录,追究火灾责任人,并向有关部门汇报。图七消防应急处理程序流程图管理人员接待业主、住户和经营户来访投诉管理人员接待业主、住户和经营户来访投诉责任人采取正确方法处理投诉处理单第一联交责任部门责任人签收管理人员根据反映内容填写投诉处理单。责任人采取正确方法处理投诉处理单第一联交责任部门责任人签收管理人员根据反映内容填写投诉处理单。处理完毕交物业部签收并转交行政办事员投诉处理单第二联交行政管理员保存备查信息反馈至主任,主任采取有关措施,加强有关部门工作,减少投诉处理完毕交物业部签收并转交行政办事员投诉处理单第二联交行政管理员保存备查信息反馈至主任,主任采取有关措施,加强有关部门工作,减少投诉行政管理员统一编号装订投诉处理单,回访表。交档案管理员归档保存行政管理人员回访,并填写投诉回访表;业主、住户和经营户签证每月整理、汇总所有投诉填写投诉统计表、分析投诉重点、类别涉及部门等信息。行政管理员统一编号装订投诉处理单,回访表。交档案管理员归档保存行政管理人员回访,并填写投诉回访表;业主、住户和经营户签证每月整理、汇总所有投诉填写投诉统计表、分析投诉重点、类别涉及部门等信息。图八业主、住户投诉处理程序流程图组织维修人员至现场维修。工程部主管审批,交专业组。填写设备维修申报单。出现运行故障,申报维修。组织维修人员至现场维修。工程部主管审批,交专业组。填写设备维修申报单。出现运行故障,申报维修。本单位无法维修,填写外委维修单报主任批后实施。报有关单位至现场指导监督维修。本单位无法维修,填写外委维修单报主任批后实施。报有关单位至现场指导监督维修。交档案管理员存档维修完毕检验,试运行合格。交档案管理员存档维修完毕检验,试运行合格。主管报主任做好维修记录主管报主任做好维修记录图九公共设备维修程序流程图业主签订装修管理协议,领取装修审批表。告知业主装修须知业主签订装修管理协议,领取装修审批表。告知业主装修须知。业主填写审批表,交物业部房管员。施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件。业主、施工责任人各执一份审批表,缴纳装修押金,装修垃圾清运费。证。物业部房管员、消防员、追踪监督施工状况,日巡视施工现场四次。意见。报物业部房管员验收,并签署验收意见。保证期到后办退还押金手续。图十住宅装修管理程序流程图月编制施工方案,报有关部门审批。月编制施工方案,报有关部门审批。重大项目重大项目专业组分工,实施方案准备工具材料。管理员、房管员日常巡视检查或其它途径发现问题,填维修申报单。监督指导归档保存维修完毕后,经验收合格,填写维修记录表。维修人员到现场维修。工程部负责人签收维修申报单。专业组分工,实施方案准备工具材料。管理员、房管员日常巡视检查或其它途径发现问题,填维修申报单。监督指导归档保存维修完毕后,经验收合格,填写维修记录表。维修人员到现场维修。工程部负责人签收维修申报单。反馈反馈图十一公共设施维修养护程序流程图

清洁部主管巡视检查现场指导清洁部主管巡视检查现场指导发现问题,填写卫生保洁问题统计表,提出整改意见,主管安排人员迅速解决。保洁组填写每日清洁检查日检表督导整改情况主管复查填写统计表图十二保洁管理流程图绿化流程记录责任人制定年度绿化工作计划制定年度绿化工作计划计划批准制定绿化考核标准季度检查年度绿化工作计划绿化组绿化养护管理基本要求和标准绿化养护检查记录图十三绿化管理程序流程图工作标准:物业部管理工作标准督察调度工作标准房屋及公用设施维修、养护工作标准机电设备管理工作标准治安交通管理工作标准清扫保洁管理工作标准消防管理工作标准绿化工作标准第三节物质装备计划物质装备按照必须实用、节俭的原则,经预算做如下计划:管理用房计划:一套(含办公室、秩序维护宿舍、保洁宿舍),由开发商交物业管理公司无偿使用。器械、工具、装备以及办公用品计划单位:元类别编号名称数量单位单价合计备注维修工具175型室内疏通机1台1800.001800.002冲击钻1台1400.001400.003手枪电钻1台400.00400.004铝合金梯1把500.00500.005管钳2把30.0060.006扳手1套120.00120.007电工工具1套100.00100.00小计4380.00绿化工具8锄、铲、镐、刀、剪1批100.00100.00小计100.00清洁工具9垃圾周转车1台600.00600.00小计600.00通讯器材10对讲机3台1000.003000.00小计3000.00办公用品11办公桌椅2套400.00800.0012文件柜、保险柜1批1600.00400.0013办公电脑1台4500.004000.00小计5200.00其它费用14食堂开办费用1000.00小计1000.00总计14280.00第三部分管理人员的配备、培训和管理第一节管理人员的配置我公司在”金苑阁”物业管理处人员的配置上,按照”人尽其用”,”学历+经验”的相结合原则。录用员工时,必须先培训,后上岗,管理人员100%执证上岗,另外,必须有足够的人才储备,在自有人员中,高层领导及主要技术骨干从郴州百仕达物业管理有限责任公司调用。百仕达物业管理有限责任公司百仕达物业管理有限责任公司物业管理处主任一人保安组七人保洁绿化组四人四人维修组一人物管员一人管理处内部人员配置图人员配置说明:管理处拟配备各类人员14名,其中管理人员2名,各部工作人员10名。第二节管理人员的培训企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。要求实现管理人员素质的现代化,必须规范企业的培训制度,把培训作为企业的发展战略常抓不懈。我们确定了极具针对性的物业管理人员培训目标。严格按照ISO9002标准,确立了全员终身培训计划。公司划拨专项培训经费,用于购买培训所需设备、落实培训师资力量和培训场地等。采用先进的培训手段,全方位,多层次地传输新理论,传授新技术。重点开发智能化培训、电脑培训和物业管理培训,提高员工的综合素质,为物业管理培养复合型人才。同时,我们确立了”全员培训、全过程考核”的培训方针,使培训真正落实到实处。一、培训系统的构成图一一目标计划目标计划二四岗位应用二四岗位应用组织安排组织安排三考核评价三考核评价构成图说明:1、我们根据”金苑阁”物业小区物业管理的特点,确定目标,并拟订计划,根据培训计划进行落实,灵活运用合适的训练形式和方法,使培训获得预期的效果。2、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节,我们籍此充分了解培训功效,掌握员工的接受效果。3、最后根据评估考核,及时调整培训思路,确定今后培训工作重点。并把理论运用到实践工作之中,使培训工作真正落到实处。4、培训的组织形式公司凭借物业管理技术指导培训中心的优势,在培训中心的调控监督下,由”金苑阁”管理处具体落实执行。二、培训目标我们的培训目标是:经过培训,提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平,为”金苑阁”培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍,使其物业管理更加富有成效。三、培训内容1、新员工入职培训:A、企业培训:企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。B、员工手册培训:员工守册、礼仪行为规范、职业道德教育等。C、小区管理处概况培训:”金苑阁”概况、物业管理目标、管理规章制度、管理架构等。D、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训。E、军训与参观学习。2、岗位专业技能培训:A、基本技能培训:相应岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等。B、新技术(能)培训:智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等。3、素质提高培训:A、管理人员实行常规培训,即坚持每月写一篇体会,读一本专业的好书,参加一次讲座,参与一次竞赛。B、操作层自我开发培训:利用社会办学条件,进行有关学历、职称的4、新政策、新理论培训:5、培训者培训:四、培训方式1、在职进修:主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。这种培训以公司出资自培为主。2、脱产进修:外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。公司出资,派人参加培训学习。3、自我培训:主要是电大、夜大、函大等形式。五、培训计划1、第一阶段:入职培训、岗前培训计划公司将集中组织入职培训和岗前培训。培训内容分为4个方面:封闭培训、集中培训、上岗实习、接管准备期培训。具体计划如下:

”金苑阁”小区物业管理员工入职及岗前培训计划阶段天数培训内容培训人培训对象一1天军训武警部队全体员工二半天企业概况及经营方针、企业理论和企业精神总经理全体员工半天”龙泉名都”小区概况、管理目标及管理规章制度副总经理全体员工半天标书内容讲解讨论主任全体员工三半天员工守册、理论行为规范守册、物业管理知识主任全体员工1天岗位与各种业务培训:岗位职责、工作流程、质量标准各部门主管全体员工四1天各部门、岗位人员互相应岗位学习ISO9002的工作质量标准培训副总经理全体员工五半天房屋验收移交程序半天保密知识培训六半天消防安全、应急常识半天考试培训地点根据实际情况另定。2、第二阶段:管理期培训”金苑阁”接管后,随着各项工作的不断深入,为确保管理人员严格按程序操作,规范服务,提高水平,我们将在入职培训的基础上,进一步开展,具体计划如下:管理处员工培训计划培训主题培训人培训对象备注智能化设施简易维修知识操作层员工物业管理现状及发展趋势管理人员岗前培训总结表彰操作层员工企业文化建设初探管理人员《条例》、《细则》及有关法则操作层员工公共关系原理管理人员怎样接待住户及处理投诉的艺术操作层员工企业管理学管理人员优秀大厦的评比标准操作层员工怎样杜绝违章操作层员工如何切实提高服务水准操作层员工人事管理技巧管理人员怎样有效调动工作的积极性操作层员工房地产基础知识管理人员怎样作好上门服务工作操作层员工机电设备的原理与维护管理人员怎样开展班组建设、增强凝聚力操作层员工怎样当好部门主管管理人员内务管理操作层员工六、培训的评估考核1、培训前考核:了解员工的现状,制订切实可行的培训计划,确定员工培训的需求方面。2、培训中考核:技术(能)方面的培训,要根据实际情况,边培训、边考察,理论与实践相结合,便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作,对没有按要求做的员工进行督导和指正。3、培训后考核:分为实操考评和书面考评两种,反馈培训绩效,把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据。第三节管理人员的管理管理人员是我们最宝贵的资产。我们强调人力资本增值目标优于财务资产增值的目标。我们认为,企业只有管好人,才能管好事。因此从这层意义上来说,经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作,应在自我培养与开发的同时,积极外部招聘引进,为引进培养一支过硬的员工队伍。我们的人员管理的宗旨是以人为本,善待员工,规范管理,人尽其才。在”金苑阁”物业管理工作中,我们创立了旨在对人才创造力进行管理和对人才潜能进行开发的人才资源管理体系,启动”四优”工程,即:选优、培优、用优、留优。我们将秉持郴州百仕达公司的人才观。运用压力机制和激励机制,量才录用,知人善任,为人才的培养创造良好的空间。最终激励员工为企业尽心竭力,追求人才资本增值。我们的人员管理体系由五部分组成:(见下图)人员管理人员管理素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制制订素质标准严格录用考核工作岗位设计合理配置人力制订规范管理形象规范管理工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合一、确定标准、严格招聘我们在物业管理工作实践中形成了自己的用人标准,比较突出的做法是:重品德修养,热爱物业管理行业,讲奉献、能吃苦;重工作能力,要求员工一专多能;重学历水平,坚持在高学历中选择录用管理人员。管理队伍年龄因岗而异,合理优化,既稳健经营,同时又充满锐气。”金苑阁”小区管理处遵循上述用人标准,确定了以下几项硬性指标:1、知识层次:为了符合该市场物业管理的要求,管理层人员除要求100%的大专以上文化程度以外,部分岗位高学历专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化;维修岗要求全部持证上岗。2、录用考核:所有管理人员,除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外,必须经过物业专业知识的考核,成绩合格者方可录用。作业层人员要经过技能考试。3、人员配置比率:加大管理人员的配置比率,符合高科技、高智能化物业管理的要求,使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。4、年龄结构:主任级决策人员为30-45岁、管理层员工为25-40岁、秩序维护员为22-40岁,其它操作层员工可放宽到达40-45岁。5、工作经验:所有管理层员工除必须具有物业管理经验外,还需有其它相关管理工作经历。二、量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和积极性,充分发掘她们的潜能,我们对企业的人力资源进行有效的配置,合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围,目的是使人适合于职务,使职务适合于人,充分体现”会用人、用好人”的思路,我们规定新员工录用后,需由有经验的管理人员带领,到基层进行试用实习,并在实习过程中,全面测定和验证新员工的个人工作能力,对不合岗位要求的而又有其它专长的,实行调岗安排使用。特别是在一专多能、何者为专的问题上,更要注意观察,充分发挥个人专长。三、规范管理,分层实施1、组织落实,制度规范:我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范,如制订管理规章,明确各级人员的岗位职责和权利;建立一套合理公正的奖励制度;依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。同规范企业运作,约束员工行为。2、分工协作,层级管理:由于物业管理中,存在着许多不确定因素,因此在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。如:对管理层员工实施授权管理,即在一定的工作范围内让她们自己管理自己,增强管理人员的责任意识。操作层员工如秩序维护、绿化等岗位实行工3、规范言行、注重仪表,实施BI形象战略。BI即企业的行为规范,是形象战略的重要组成部分。我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴,使员工自我约束,自我控制,参照对比,严格执行,根据物业管理行业特性要求,我们把形象工程作为一项长期的工作长抓不懈,全面提高企业的信誉度和形象。同时我们还拟订了每一个岗位、每一工种详细的工作流程、岗位四、素质评价,绩效考核1、量化考核,客观评价:人员管理中的线性效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。我们考核的原则就是:不让雷锋吃亏。对考核出的佼佼者,我们采用”让最明白的人最有权,让最有责任心的人最有权”。经过实践我们总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评价方法在内部管理人员素质评价体系,对员工的”德、能、勤、绩”进行全面客观的评鉴。制定科学合理的工和服务标准和量化考核标准,并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。考核不走过场,不走形式。各级人员均有详细的绩效考核指标,业绩好坏、质效的高低、综合素质优劣均可经过量化在”二维”分析图上反映出来,每个被考核者都会在”二维”图中找到自己的点,而该点在”二维”图中位置,就决定了该被考核人的奖励。使考核起到奖励先进,鞭策后进的良好作用,同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。2、末位淘汰,吐故纳新:为使”金苑阁”物业管理队伍更有战斗力和生命力,在保持队伍相对稳定的同时,根据情况及时优化队伍结构,结合考核,实行末位淘汰机制,淘汰率在10%左右,这样既留住了企业所需的人才,同时有吸纳了新生力量。危机、压力、目标、信念是铸造郴州百仕达内部凝聚力”秘密武器”。五、激励驱动,留住人才近几年,物业管理行业人才流失现象严重。我们总结经验教训,逐渐探所出一条科学合理、行之有效的用人路子。实践证明,企业要保持长久的活力,就要有良好的激励机制和文化机制,鼓励员工奋发向上、努力工作;经过企业文化活动的形式,培养集体主义精神,增强团队意识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在”人性”的基础上,对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建设,不但为我们赢得了奋斗的成果,也为郴州百仕达赢得了人才和人心。团结拼搏奋斗,建立利益共同体、尊重与沟通是根植于郴州百仕达人精神的”三大支柱”。我们的做法是:1、树立员工也是顾客的管理理念,郴州百仕达不但给与员工提供工作场所,更要给员工营造精神家园。我们多角度、多层次满足员工的要求。经过充分沟通,实现人格平等;关注员工自我价值的实现,使员工与企业共同成长。我们强调规范管理中的人性化因素,在严格的制度管理中,关心员工,尊重员,使企业在规范公平的基础上更富有人情味。我们的总经理部门经理接待日活动、春节慰问亲属活动、员工座谈等活动充分体现了员工也是顾客的思想。2、给人才创造机会,让机会造就人才我们讲精神、讲奉献,鼓励员工做无名英雄,可是”决不让雷锋吃亏”坚持以物质文明确保精神文明的政策,促使千万个雷锋不断成长。我们的人员管理中有一条原则:善待我们的内部顾客——员工,鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家里手,我们倡导竞争上岗,让一线的优秀员工能有机会脱颖而出,同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下,职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制,真正盘活人力资源。3、创造宽松的环境,发现人才,重视人才我们在用人问题上坚持唯才是举、任人为贤的原则。管理人员工能上能下,不拘一格,只要是人才,我们就毫不犹豫地让其发挥最大的作用。我们重表现、重能力,决不以偏概全,埋没人才。为此,我们坚持员工建议制度,设置员工建议接待机构,在广大员工中,下期开展调查活动,认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。4、物质奖励、精神奖励双管齐下,形成人才的归属感尊重人才,关怀人才,形成以人才为楷模的企业风尚。为此,我们除了给人才委以重任之外,还给予人才物质和精神的双重奖励。这种采取高薪、重奖等形式让她们充分意识到自身的价值和自己的企业中举足轻重的位置,使企业的人才形成主人翁意识,培养情感关联,实现以公司为家的归属意识。5、营造文化氛围,促进交流问题我们提倡”尊重每一员工”,坚持以人为本,致力开展企业文化建设,加强上下级之间、同事之间的问题与交流,增强员工的集体协作精神。同时也让企业人才更加重视集体,珍视现在的职位。如我们开展谈心、家访等思想工作,以及周末假日同度家庭的,给家人献爱心等活动在实际工作中取得了很好的效果。

第四部分管理规章制度和档案管理第一节管理规章制度在建立”金苑阁”的管理规章制度时,力求完善健全,可操作性强,做到科学化、规范化管理,依据ISO9002质量保斑点体系,确保服务高水准,以及把最先进的物业管理、企业管理经验和国家、省市的物业管理要求融于各项制度之中。共计划拟规章制度84个,其中:公众制度24个,内部岗位责任制12个,管理运作制度34个,考核制度14个。一、公众制度24个1、业主委员会章程2、业主公约3、精神文明建设公约4、乡规民约5、保洁卫生公约6、楼宇管理规定7、住宅装修管理规定8、住宅装修管理公约9、装修工程人员管理规定10、装修验收及违章处理规定11、停水停电及违章罚金收缴规定12、禁止违章占地及违章乱搭建管理规定13、消防及安全管理规定14、治安管理规定15、文化娱乐场所管理规定16、商业网点管理规定17、停车场管理规定18、单车、摩托车保管规定19、交通管理规定20、清洁卫生管理规定21、园林绿化管理规定22、出租房及暂住人员管理规定23、安全用电、用水管理规定24、配电房管理规定二、内部岗位职责12个管理处1、管理处主任岗位职责办公室2、管理处电脑信息员岗位职责3、管理处物管人员岗位职责4、管理处保洁组组长岗位职责5、管理处保洁组岗位职责工程部6、管理处工程部工程师岗位职责秩序维护部7、管理处执勤巡逻员岗位职责8、管理处交通管理员岗位职责9、管理处秩序维护员管理职责10、管理处应急分队队员岗位职责11、管理处义务消防员岗位职责12、管理处汽车(摩托车)保管员岗位职责三、管理运作制度34个1、管理处工作制度2、管理处员工职业道德规范3、管理处廉洁制度4、管理处回访制度5、管理处接待来访投诉工作制度6、管理处有偿服务收费制度7、管理处员工守则8、管理处办公制度9、管理处值班管理规定10、管理处员工培训制度11、管理处对外服务工作制度12、管理处器械设备维修保养制度13、管理处房管员工作标准规定14、管理处档案资料管理制度15、管理处行政工作制度16、管理处物业部工作制度17、管理处办公室工作制度18、管理处工程部工作制度19、管理处保洁组工作制度20、管理处绿化组工作制度21、管理处秩序维护大队员工工作制度22、管理处秩序维护大队纪律暂行规定23、管理处秩序维护大队执勤程序24、管理处秩序维护大队情况处理办法25、管理处秩序维护大队奖罚暂行规定26、管理处交通管理员上岗守则27、管理处秩序维护大队工作制度28、管理处秩序维护大队学习与训练制度29、管理处秩序维护大队执勤制度30、管理处秩序维护大队仪容仪表及内务卫生制度31、管理处员工宿舍管理制度32、管理处洗车服务员工工作制度33、管理处房屋维修工程质量检验评定标准34、管理处全面质量管理实施办法四、考核制度14个1、管理处员工工作绩效考核表2、管理处干部工作绩效考核表3、管理处行政人员考核标准4、管理处房管员考证办法5、管理处房管员工作质量考核标准6、管理处房管员工作考评表7、管理处房屋及公共设施维修养护质量标准8、管理处机电设备维修养护质量标准9、管理处维修工考核标准10、管理处绿化管养考评标准11、管理处秩序维护大队考核标准、12、管理处治安员执勤考评表13、管理处秩序维护大队训练考核表14、管理处保洁员工考核标准”金苑阁”物业管理制度的具体内容(略)第二节管理处档案管理档案的建立与管理要做到(1)档案资料标准化;(2)档案管理员专业化;(3)档案管理科学化;(4)实行计算机贮存与原始资料双档制。档案的建立与管理是物业管理的重要内容。科学化、现代化、规范化的档案管理将更有力地促进物业管理工作,提高物业管理水平,最终达到更好地为住户服务的目的。一、档案的建立1、办公室设专人负责”金苑阁”档案的建立与管理工作。按照各种档案对温度、湿度和照明的要求,建立标准的档案资料室;档案管理员必须经培训并合格后才能上岗。2、制度档案建立与管理的工作流程,档案资料管理规章制度,档案管理员岗位责任制。3、系统地收集”金苑阁”工程档案资料,住户资料、管理档案及其它档案,具体内容见附表。二、档案的管理1、充分运用计算机管理在现代信息社会,广泛地应用计算机,参与各行业、各方面的工作,已成为现代化管理的重要手段,在档案管理上,充分发挥计算机具有的数据处理功能,贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势,实现档案管理的科学化和现代化。计算机的应用主要体现在:运用计算机查询住户资料。采用当前最先进的物业管理软件,经录入住户资料后能够很方便地查询有关住户资料。我们能够清楚地查到楼房名称、业主姓名、住户人数、面积、房屋类型、结构、家庭成员。如果想知道家庭成员的情况。可进一步查询其姓名、性别、出生年月、籍贯、关系、工作单位、职务、户籍等情况,这将为我们的工作带来极大的方便。2、采用计算贮存与原始档案双档制,实现档案资料贮存方式多元化,尽可能把其它形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存,以利于保存、查找和利用。3、做到档案组卷分类科学化编制统一的档案组卷分类说明书,规定应按部分类,以内容分类、按同一年度、同一保存期限,同一保存程度的顺序进行组卷,逐一编号、登记造册、编缉目录、分柜保存。住户档案资料分类原则,每组按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档。4、加强档案的安全、保密工作在设计建立标准化档案室之前,考虑了加强档案的安全管理,配置消防器材和防盗门、网、档案柜,符合防盗、防火、防虫、鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法,管理处部分档案按其保存程度有重要之分,并以其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级,其它资料档案,不同密级的档案在保管和运用方面将会区别对待。三、档案的运程1、建立电脑网络系统,由一台主机网上联系多台终端机,分布在各个办公室中,常见的档案应用编制计算机系统软件并将档案资料输入计算机,方便于查阅,密级档案设置密码口令,经主任授予口令后方能使用。3、档案的销毁,应填写销毁单,并经管理处主任批准后方可执行,销毁单由档案员保存。附表项目内容建筑与工程档案1、社区规划图,竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备竣工图3、地下管理网竣工图4、地质勘察报告5、工程合同及开、竣工报告6、工程预结算7、图纸会审记录8、工程设计变更通知及技术核定单9、竣工验收书10、主要材料、质量保证书11、水电、气等设备的检验合格书12、绿化工程竣工图13、社区各类房屋清单14、出售房屋的产权范围15、社区公共设施、设备及公共场所地清单16、社区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期住户档案1、购房合同书2、入伙通知书3、夫妻双方身份证、工作证复印件4、商、住户详细资料登记表5、前期物业管理服务协议6、家庭人员登记表7、管理费银行托收档案装修档案1、装修申报表2、装修管理协议3、装修人员登记表4、室内装修设计图管理资料1、管理规章制度2、管理处文件、通知、资料、历次活动记录3、部长值班工作记录4、商、住户投诉与回访记录5、员工培训与考核记录6、员工个人档案7、治安、交通管理记录8、绿化管养记录9、财务表及其公布方案10、业行会的文件、通知、资料、历次活动记录11、其它有关管理资料维修档案1、机电设备管理维修记录2、维修申报、派工记录3、维修回访记录4、重大完善、配套工程记录

第五部分各项管理指标的承诺指标采取的措施为郴州百仕达物业”金苑阁”的管理以达到国家优秀示范小区规定的指标为各项管理工作的要求,严格按照ISO9002质量计证体系规范化运作,确保一年半内过到郴州市优秀小区,力争三年内达到省级城市管理优秀小区。序号指标名称国家指标达标指标管理指标具体内容1房屋完好率95%95%2房屋零修急修及时率98%以上98%建立严格的修缮制度,接到维修单三分钟内到现场,零修及时完成,急修不过夜,建立回访制度和回访实行24小时值班制度,以优质服务为本。3维修工程质量合格率100%100%分项监督检查,结合部分严格把关,按照工序一步到位,杜绝二次返工。4管理费收缴率98%以上98%按规定收取各种费用,坚持用银行托收,杜绝擅自提高收费标准和乱收费,合理使用费用,每季张榜公布一次。5绿化完好率95%95%区内绿化布局合理优化,花草树木与建筑小品配置得当,绿化率30%以上,绿地覆盖率不低于占地面积35%。6清洁保洁率98%98%区内洁净卫生、空气新鲜、垃圾日产日清,楼梯每周清扫两次,清洗一次,垃圾箱桶,每周清洗两次。7道路完好率及使用率95%95%道路畅通无损坏,路面平坦整洁,排水畅通,无随意占道,无改变使用功能。8化粪池、雨水井、污水井完好率95%95%排放畅通无堵、无塌陷,井盖完好无损,化粪池、雨、污水井及时清理,沙井每周清理一次,有记录、有检查。9排水管、明95%95%排水畅通无堵、无积水、无污迹、无塌陷、无残缺。10路灯完好率95%95%路灯完好无损,夜间正常使用,并定期检查、维修保养,保持洁净。11停车场、单车棚完好率98%98%车辆行驶停泊有序,车场无损坏,无积水,平坦整洁,改变使用功能,设施完好无损,利用率100%。12公共文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率95%95%确保设施使用功能,定期维修养护,保持雕塑色彩、造型完好无损。13小区内治安重大案件发生率1‰(年)1‰(年)实行24小时上班巡逻制度,文明执勤,年度无重大刑事案件发生,一年内创市安全标兵小区。14消防设施98%98%消防系统完好无损,保持正常状态,定期检查保、润滑、起动,做好运行记录。15火灾发生率0.5‰年以下0.5‰年以下加强消防宣传教育和防范措施,配齐消防器具,勤检查,及时消除隐患,配备强有力的兼职消防队伍。16违章发生率1‰0.5‰建立巡视制度,跟踪管理,及时发现及时处理,把违章杜绝在事发前,强化宣传教育意识,依法管理。违章处理率95%100%17住户有效力投诉率2‰年2‰年以下按政策规定做好、做细各项工作,强化服务意识,提高员工素质,及时为住户排忧解难。投诉处理有结果、有记录和回访。住户投诉处理率95%100%18管理人员专业培训合格率90%95%管理人员持证上岗100%,培训与自学相结合,有培训制度、培训计划、培训考核、培训记录,其它人员持证上岗达95%以上。19维修服务回访率95%100%建立严格的修缮制度,回访制度,做好回访记录,上门回访为主,电话回访为辅,业主至上文明服务。20居民对物业管理满意率95%95%采取现代化的科学管理手段,开展温馨服务亲情服务,助残服务,完善社区服务,发优质服务感化居民。21档案建立与完好率98%98%建立计算机资料库,各种档案资料齐全,管理完善,分类合理,检索方便。第六部分节约资金、降低能耗的经济运行方案我们有以俭为荣,财尽其效的优充传统。”金苑阁”为高档市场,需要极为周全的服务,还要重视技术先进的监控设备的操作和维护,整个小区既要保持良好的运转,又要切实落实降低能耗,节约资金的措施。我们根据设备设施的使用情况制定节约资金降低能耗的方法,概括为一大目标,六大措施。制定经济运行和节约能耗的一大目标为:在市场能正常运转情况下,尽可能节约能源。六大措施为:1、经常组织节约资金,降低能耗的各种宣传活动,提高管理区域业主的节能意识,掌握节能措施。2、杜绝长明灯,长流水,实行区域责任制,保证无长明灯,长流水,在保持正常使用的前提下,减少用水量。3、切实执行各种设施、设备的定期维护保养制度,发现问题及时处理,最大限度减少故障停机率,设施、设备的完好率达95%以上。4、搞好技改工作,在不影响使用的情况下尽量使用节能器材,如使用节能灯等。对水电使用不当的地方,随时进行改造。5、亮化工程及庭院灯、草坪灯,我们将采取平时和节日期不同,前半夜与后半夜的时间不同,随时调整使用频率和开启灯具数量,并按时开关的原则进行管理,每天清洁各种灯具的记罩,以保证其使用寿命和透光度。6、对提出合理化节能建议并被采纳的,和取得显著节能成绩的个人和团队,给予表彰、奖励、倡导全员节能、科学节能。第七部分经费收支预算和管理标准第一节收支预算一、经费测算的依据及说明依据:1、二OO三年六月八日中华人民共和国国务院第379号令颁布,并2、湖南省物价局、湖南省建设厅湘价服[]178号文件。3、郴州市物价局郴价[]8号文件。4、我公司有关专业人员对”金苑阁”小区进行实地查看后掌握的第一手资料;5、没有文件规定和参照标准的按市场价测定;6、参照我公司在本市其它小区物业管理的成功经验。(一)小区人工费用支出统计表:项目类别数量综合测算依据月支出(元)年支出(元)一人员工资1、管理处经理1人1500元/月1500180002、管理人员1人1100元/月1100132004、维修人员1人900元900108005、秩序维护人员7人队长1人1000元+800元×6人5800696006、绿化保洁工4人600元/月×4人240028800小计10人11700140400二社保和福利1、员工社保工资总额的35.5%3920470402、员工福利工资总额的14%163819656合二)小区日常管理费用统计表序号收费类别支出项目计算式(元)备注一行政办公费用1交通费用100元/月×12月12002通讯费1部×200(元/部·月)×12月24003办公用低值易耗300元/月×12月36004秩序维护器具损耗综合测算13005书报费综合测算4006社区文化费用综合测算4000小计12900二绿化保洁费用1绿化养护、补植12002绿化保洁工具费用200元/月24003除四害消杀费用50元/月×12月600小计4200三日常维护费用房屋道路等维护保养综合测算1000化粪池清理维护4000室内、外灯具维护综合测算1200低压配电设备维护综合测算1000消防系统清洗保养维护综合测算600对讲设备保养维护费综合测算日常维护工具费综合测算800小计10600四公共能耗费综合测算1五前期费用分摊综合测算7140六一至五项合计(一)+(二)+…+(五)46840七管理佣金(利润)人工费+(五)×8%20315税金(五)+(六)×5.56%15258总计(五)+(六)+(七)82413注:人员工资207096+日常管理开支费用82413=289509元二、物业管理服务费1、住宅:每平方米0.60元/月2、车库:每平方米0.40元/月3、门面:每平方米1.00元/月月合计收入:22846×0.6元/月+1065×0.4元/月+12229×+0.9元/月﹦24140元全年合计:24140×12=289680元注:从以上数据分析该项目全年的管理收入要略高于实际管理成本+171元。

第八部分丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施第一节社区文化社区文化是中国物业管理行业的重要特征,是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要手段,也是实施物业管理工作的润滑剂。改革开放十几年来,郴州物业文明硕果累累,相对于物质文化而言,郴州的精神文明建设面临着一系列紧迫的任务,如何有效地防止拜金主义、享乐主义和极端个人思想倾向的滋长,如何在全社会形成有利于现代化建设的共同理想和道德规范,这些重要的社会职现、使命,理所当然地摆在物业企业面前,物业管理企业应当在管理辖区精神文明建设中担任主要角色。百仕达公司有丰富的文化管理经验,深谙社区文化策划要领和实施程序直到于各项目活动细节。相信能够在”金苑阁”谱写出社区文化特色鲜明的新篇章。作为物业管理公司,应该和环绕在周围的住宅小区联系起来,我们利用其优越的位置,一方面全力配合自身开展的文化活动,另一方面,还准备围绕三项主题,体现三个特征,使该小区成为社区文化的典范。一、三项主题1、创造生活全新理念进入场21世纪的公民应该提倡创造生活,而不是跟从生活,创造生活这一主题又为社区文化活动开辟了崭新的舞台:(1)增值符合时代发展的价值观。(2)为业主们提供更多的欣赏文学、艺术、电影和体育的机会。(3)科教兴国、科教兴院。(4)防治”第三状态”——亚健康。(5)设立健康服务中心和心理咨询中心,满足业主们对生理、心理健康的关注和需求。2、热爱地球,保护环境环境社区文化是现代化社区管理的重要特征,是社区文化中的关键内容。人类赖以生存的地球只有一个。净化人类的生存空间,确保地球的生态平衡,保护人们的绿色环境,是每一位”地球村”村民的历史责任。(1)从”服务指南”、宣传栏,全方位宣传环保概念和可持续发展战略。(2)全面实施垃圾分类处理,实现垃圾减量化、无害化、资源化。(3)每年3月的世界水日,开展保护水资源和节约用水系列活动。(4)充分发挥现有绿化的特色,并配合一系列文化活动,使其”拥有绿色”。(5)每年六月的世界环境日,组织使用者参加环境系列活动。3、做新世纪文明使者做文明的使者不但要有良好的文明习惯,还体现在懂得关心她人、帮助她人、关注社会。围绕这一主题的文化活动丰富多彩。(1)大家都来遵守郴州市民”十不准”争做文明郴州人。二、三项特征1、人性化的管理概念社区文化应以人为核心,以环境为重点,体现出无处不在的文化氛围和对人的尊重和关怀。人们一进入该小区,马上能够感觉到宁静、舒适的环境和自由、清新的气氛,完善统一的视觉系统,安全有序的交通管理,方便快捷的通讯信息和管理人员身先士卒的文明言行。这些映入人们眼帘优美的文化环境,是社区文化最重要和最基本的方面。经过环境管理中的文化渗透,启发人们的自律意识,培养人们的文明素质,是现代社区文化的重要特征。2、具有超前性的文化视角随着社会的发展和新世纪的即将到来,我们对社区文化从概念、形式到内容也必须以新的审视角度去定义、规划和实施,从而满足人们对生活质量、生活品味的更高要求。没有创新就没有发展,”金苑阁”的社区文化只有具备一定的超前性,才能成为现代社区文化的榜样。3、祥和的文化气氛我们郴州百仕达公司在本市社区文化活动的实践中,积累了丰富的经验,同时,也应该从热热闹闹大家乐这种群众活动方式中走向新的层次。”一方面合乎自然,一方面合乎理想,这就是美。”三、”金苑阁”业主特点分析”金苑阁”业主都具有较多的文化层次。这对社区文化的开展既提出了更多的要求,同时也提供了浓厚的文化活动的基础。社区文化主要场地安排如下:1、文化娱乐室:在物业管理用房安排1间,作为社区中举办有关图书阅览、社区论坛、各类讲座、艺术展览等活动。2、公共场所:小区内的公共场地可发安排晨练、大合唱及其它文体活动。3、宣传栏:宣传是吐纳生活信息、激发人生灵感、丰富文化生活的重要手段。在宣传栏制作、出版工作中,我们将围绕主题,做到经常更新。四、社区文化活动安排根据上述社区文化三项主题、三项特征和总体目标,我们将”金苑阁”社区文化分为常规项目和特别策划项目分类如下:项目名称效果时间场地1影视欣赏丰富业余生活长期文化娱乐室2健康服务中心预防为主、健康保障长期文化娱乐室3摄影沙龙交友、技术交流长期文化娱乐室4邮迷走廊丰富文化活动长期文化娱乐室5钓鱼俱乐部丰富业余生活长期野外6球类活动日常活动、自娱自乐长期公共场地7票友俱乐部定期公共场地8欢乐大家庭春节专场演出春节公共场地9无宵灯谜晚会元宵节公共场地10中秋赏月活动十月公共场地五、社区文化人员配备情况影响小区文化建设的关键因素是组织人员的素质。为了加强社区文化工作,管理处经过兼职人员、义务协助人员和专业顾问的共同努力,精心策划、组织每一项文化活动。(一)兼职人员(1人)负责组织各项社区文化活动,在管理处挑选爱好广泛并具有较强组织能力的管理人员,要求熟悉和掌握管理法规,了解管理区域的特点,具有艺术特长并擅长组织各类文化活动。(二)义务协助人员(3人)培养5名热爱公益事业并具有一定的艺术专长的人员,义务协助开展社区文化的各项活动。(三)聘请社区文化专业顾问,由科教、文体部门资深人士担任顾问,提高社区文化的专业水平。六、环境社区文化(一)环境社区文化活动九项重要内容1、将可持续发展战略作为”金苑阁”发展的主导战略。2、组织落实,实施有力。成立管理处为主,着眼于小区永远发展,依照可持续发展战略,制定和实施环保工程。4、建立”管理处员工人人都是环保监督员”的观念,对于利于环保行为及时予以制止。5、营造”保护社区环境,创立绿色环境”浓厚气氛。重点放在提高环保意识,增加环保知识方面,经过环保讲座,每年六月的世界环保日系列活动等,引导每个人员关心社区环境。6、鼓励人人节约水电,组织有利于身心健康的文体活动。7、严格要求垃圾的分类投入、处理。8、设置永久性的环保宣传栏,经常更新。9、及时处理有关环境污染的投诉。第二节便民服务1、便民服务是物业管理的重要内容,郴州百仕达公司将在便民服务领域不断挖掘,同时,我们充分利用科技手段,与社会各项目专业服务机构建立联网关系,使便民服务的范围和深度更进一步。为使用人提供方便、快捷的服务是郴州百仕达物业管理有限责任公司高品质物业管理服务的具体体现。在”金苑阁”,我们根据小区的特点以及周边的配套环境,结合我们公司开展便民服务的成功经验,将便民服务活动渗透到人们工作的每个方面,经过各种便民服务措施和优良的服务质量,使”金苑阁”真正享受到完善的物业管理服务。我们拟开展如下便民服务:一、无偿服务10项类别编号项目内容责任部门家政服务1残障人士特别服务秩序维护部2介绍保姆3代请家教4代租汽车商务服务5代购车票办公室6代寄代领邮件7代订报刊杂志安全保管8代为保管小件物品工程部9义务检查煤气漏气、宣传消防知识10义务宣传家庭安全用电常识二、有偿服务25项类别编号项目内容参考价格责任部门1贴瓷片55元/㎡工程部2铺贴普通砖55元/㎡3洗手盆安装20元/个4坐厕安装50元/个5安装抽油烟机20元/台6安装分体式空调机120元/台7安装窗式空调机100元/台8安装热水器50元/套9安装吊灯200元/套10安装防盗网面议11家用电器检查、小修10-20元/次12换门锁(材料自备)10元/次13更换、检修开关插10-15元/次14插空调加雪种160元/次15查线、换线10元/小时16换镇流器15元/个17木门维修50元/工日18打扫卫生、买菜做饭面议19接送小孩上学面议20开办家政培训面议21快乐餐市价22电话市价办公室23传真市价24打字3元/页(A4)25复印0.5元/页(A4)第九部分物业维修养护计划和实施公共设施和房屋主体的维修养护是”金苑阁”的重要内容。郴州百仕达公司在物业管理实践中,十分注意这项工作,充分发挥我公司具有专业化员工的优势和丰富的公共设施房屋养护的经验,保障了业主的利益,也树立了良好的企业信誉。在”金苑阁”的公共设施及房屋修缮管理工作中,我们确立了”管养合一”的方针,制定合理的养护计划,建立和健全科学的服务制度,切实做到为业主服务。我们依据国务院发布的《物业管理条例》,结合小区实际情况,坚持”专款专用、专人负责”的原则,实行房屋本体基金项目负责制即由管理处主任负责,定期向”金苑阁”广大业主汇报执行情况,使房屋维修专用基金发挥最大效用,保障房屋始终完好如新,到达保值、增值的目的,实现业主满意、社会满意、企业满意。第一节公用设施维修养护计划为加强”金苑阁”小区公用设施专用基金的使用和管理,本着”量入为出,专款专用,保值增值”的原则,以郴州百仕达物业丰富的管理经验为基础,结合小区各种公用设施的使用年限,我们制订了”金苑阁”公用设施日常维修方案和定期养护方案。每个方案包括区内道路、沟渠池井、园林绿地、停车场、机电设施及排水管网等十二项内容,每一项均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行阐述,量化执行标准,实现科学和实操性的高度统一。具体方案如下所示:(一)公共设施日常维修计划及实施方案序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1区内道路麻石路面、人行道每天检查二遍,随坏随修由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施参见:ISO9002运作程序文件NPM-OP-05《公区区域设施和卫生管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-09《停车场管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-06《物业绿化管理》ISO9002运作程序文件NPM-OP-010《设备管理》平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。缓路径、砼道牙2室内外照明道路灯每天检查一遍,随坏随修。由工程技术部门专业维修工按操作规程实施灯泡正常使用,灯罩完好清洁,灯杆及灯座无破损,完好率达99%以上。庭院灯投光灯3沟渠池井雨水口每周检查一遍,发现问题及时维修由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修①井盖完好率达100%②无缺损,少污积③无堵雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化每天检查一遍,发现问题及时维修环境管理部进行绿花补种,园艺维修绿化管理设施、设备齐全完好雕塑小品、花池5停车场每天检查二遍随坏随修由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。6消防设施及排水管网排水管每周检查一遍,发现问题及时维修由于工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①管道畅通,无堵塞②无泄漏③消防设施正常有效7标志设施标识牌每周检查一遍,发现问题及时维修由于工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①标志设施完好率100%②标志无损坏警示牌8其它公共设施每周检查一遍,发现问题及时维修由于工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①确保围栏、挡土墙安全使用②确保垃圾转运站正常使用围栏9公共智能化系统摄像监控系统①每天对摄像系统监视器、控制器、摄像头等的外观及控制性能检查一遍②每天对车管系统IC卡读卡机外观性能阐杆的外观运行情况检查一遍③各消防控制系统外观,运行情况检查一遍由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①系统性能良好,正常运行②设施完好,整洁有序,无破损车辆管理系统消防控制中心10电梯设备电梯设备每天检查一遍由工程技术部门专业维修工按相关规程实施维修①正常安全使用②各项设施,设备完好③无异响(二)公共设施定期维护计划及实施方案序号类别项目日常维修计划方案标准实施效果1区内道路路面①装修期施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙,严禁在路面上拦制砼或砂架污染路面;②对局部损坏严重,修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新;③翻新面积应控制在1‰每年内,其它控5‰每年内,逐年递增10%①事物助理加强装修督查②工作由工程技术部门自行组织专业维修或委托有关施工单位实施参见:ISO9002运作程序文件NPM-OP-05《公区区域