liwen20181801-内部控制建设在XX房地产公司的应用

案例名称：全面预算管理在潍坊利和置业有限公司的初步运用案例类型：企业案例案例单位具体名称：潍坊利和置业有限公司通信地址：山东潍坊市高新区新城街道府佑社区金马路5008号十甲花园邮政编码：261061作者姓名：李红职务职称：财务经理联系电话子邮箱地址：895432611@面预算管理在潍坊利和置业有限公司的初步运用摘要：内部控制制度是现代企业管理的一个重要组成部分，对于加强企业经营管理，维护财产安全，提高经济效益，具有十分重要的现实意义。房地产行业本身具有着产品不可移动性、生产周期长、资金密集、业务服务性和高风险等特点，面临着较大的市场、政策、资金风险。近年来，许多房地产企业为获得更好收益选择扩张规模，这也就要求企业对其员工、资金、风险等加强规范和管理，而内部控制则是目前满足市场需求与发展的最为有效的一种现代管理方法。因此，加强房地产企业内部控制，健全内部监督机制，增强抵御风险的能力，显得尤为迫切和现实。关键词：应用；建设；全面预算；房地产

目录TOC\o"1-3"\h\u31849一、应用背景 应用背景（一）背景描述潍坊利和置业有限公司成立于1999年，公司注册资本6000万人民币，拥有房地产三级开发资质。公司拥有一批多年从事房地产开发和施工建设的技术人才。公司以股东为领导核心，下设总经理，及综合部，办公室，工程部，销售部，财务部等部门，其中具有本科以上学历20人，中级职称以上10人，分别占员工人数的67%和33%。

公司自成立以来，本着“素质决定实力”的企业精神和“营造高品质生活”的开发理念，以引进人才、强化管理、塑造品牌、始终贯彻“以质量取胜”的原则，借鉴国内外先进的房地产开发经验，注重现代建筑科技与民族传统风格的统一，在规划设计上秉承“以人为本”的思想，以“创新求变”的精神去适应市场的需求，致力于各类精品。现状分析2006年年度报中，潍坊利和置业有限公司在其公司治理情况中说明为了加强内部风险控制，于2004年12月批准了公司内部控制制度，公司逐步形成了完整的内部控制体系。2008年度，潍坊利和置业有限公司以《企业内部控制基本规范》为参考，对公司的内控体系进行了梳理及优化，并组织总部及各控股公司对内控设计及执行情况进行自我评价。2010年度，潍坊利和置业有限公司除了参照《上市公司内部控制指引》等相关规定，整理近年来已披露的内控信息，以国家时事政策为不变宗旨，坚持以风险导向为原则，对公司的内控体系进行持续的改进，以适应不断变化的外部环境及越发严格的内部管理要求。原因分析预算管理与自身发展战略脱节由于潍坊利和置业有限公司预算管理以利润为核心进行，重视年度目标利润和销售额等财务指标的完成，没有将预算目标与公司总体战略相结合，忽略了公司的长期发展，使预算管理倾向于变成一种短期行为。而且预算目标以财务方面的目标为主，忽略了一些重要的非财务指标，比如服务质量的提升、信息化水平、员工的成长等，而公司长期战略目标的实现有赖于这些非财务指标的设定。预算执行与控制不严密潍坊利和置业有限公司现行的预算执行流程不合理，潍坊利和置业有限公司的各个生产经营部门作为预算的执行机构，由每个部门的负责人负责本部门预算编制和预算执行工作，对于部门中的其他员工基本上不参与预算的编制，而且对于本部门的预算也不负主要责任，这会使员工在实际工作过程中，不考虑预算限制作用，对于超出预算的现象也习以为常，预算管理的作用也会大打折扣。二、总体设计（一）总体目标房地产行业从事的经济活动包括从取得土地、规划建设，到销售和物业管理等多个环节，这就决定了房地产企业在整个经营过程中，具有区别于其它纯生产或纯销售企业的特点。房地产经营活动，一方面受经济颓势和融资环境恶化的影响，一方面又必须面对严格的政策约束，再加上客户对产品品质要求提高，导致项目成本不断上升。因此，建立完善的房地产企业内部控制制度，对于房地产企业顺利经营、达成战略目标，具有重要意义。房地产企业想要扩张规模，必须采用现代企业管理模式，而内部控制作为现代企业管理最有效的管理方式，就要求企业建立适应经济发展形势的内部控制制度。健全的内部控制能够规范房地产企业的经营与管理，确保资金安全，提高企业运营效率，增强企业的管理透明度，树立企业健康形象。（二）总体思路内部控制当中，内部环境是基础。好的内部环境，表现出的是企业的软实力，影响着内部控制各个环节。企业文化在内部环境当中至关重要，一个企业如果不注重诚信，就可能会出现违法的行为，或使员工欺诈舞弊行为就会普遍存在，最终会使企业利益遭受巨大的损失;如果公司没有一个良好的、积极地工作氛围，那么员工面对公司的各种惩罚制度可能就会缩手缩脚，无法在岗位上投入更多的精力，同样如果公司得激励措施不合理，员工就没有足够的动力投身到工作当中，就会使效率降低。对此就要求企业加强内部环境方面的建设，提高员工的道德水平，增强企业归属感。与股东就应用内部控制达成以下一致目标：序号目标简述内部控制目标目标简述1理顺资金有效保护企业资源扭转赊销，增加经营现金流2把好关经济且有效地利用企业资源内部审计，防止舞弊3打好地基确保信息质量业务财务一体化4促规范服从法律法规和企业规则制度建设，人治转变法治（三）重点实施内容主要从绩效管理五个方面出发，在此基础上，各单位可根据自身业务特点与经营管理需要选择并应用其他管理会计工具，如价值链分析、关键绩效指标法(KPI)、内部转移定价等。各单位选择适合的管理会计工具并加以应用，第一年可选两项，每年年终对管理会计工具应用情况及效果进行全面总结。在应用过程中，开拓思路，创新方法，结合公司实际组织开展管理会计工具的理论研究，并将研究成果应用到经营实践中，逐步推进管理会计工具的应用，持续为公司创造价值。三、应用过程（一）评价指标的设计原则潍坊利和置业有限公司内部控制手册等相关管理制度应当作为潍坊利和置业有限公司选取评价指标时的参考标准，并同时应当结合内部控制相关理论、潍坊利和置业有限公司的实际运行情况、内部控制五要素，对指标进行科学的选取，其应当遵循的准则如下：（1）全面性原则指标的选取首当其冲的是要体现全面性，本次潍坊利和置业有限公司的指标在选取上除了要要涵盖内部控制关键的五要素外，要结合潍坊利和置业有限公司的实际情况以及行业特殊情况，选取适合潍坊利和置业有限公司的关键性指标，并且这些指标能够全面的覆盖潍坊利和置业有限公司的内部控制。（2）层次性原则其次，指标的选取还要体现出一定的层次性，指标的深度能够体现出企业的内部控制的结构是否抓住了关键点。对潍坊利和置业有限公司的具体部门、具体业务、具体流程要着重关注，要明确的将关键点和非关键点区分出来，保证指标之间具有逻辑关联。（3）客观真实性原则内部控制评价指标应当根据企业管理的真实情况如实反映。只有保证了指标在选取时是客观的，才能确保评价结果是真实可靠的。因此，我们必须坚持实事求是的原则，确保对评价指标做出的所有判断都有足够和适当的支持材料。(4)成本益性原则评价成本是在考虑潍坊利和置业有限公司内部控制评价的一个因素。在充分考虑成本效益原则的基础上，建立科学的公司内部控制评价指标体系。在选择指数时，应该结合各种因素来选择符合公司利益的组合。（二）具体应用模式和应用流程应用模式根据石油行业缺乏对管理会计的内部会计建设、本量利分析、作业成本法、关键绩效指标分析等管理会计工具导致的企业产品成本高，组织结构不完善，库存积压，销售盈利能力弱等几个个主要问题进行深入分析，并以此为依据，提出加强管理意识，重视管理会计；注重培养管理会计人才，提高员工素质；构建健全的管理会计体系。2、应用流程①公司组织成立协调小组实行利润管理中心化体制制度改革项目实施工作领导协调小组,由各家公司正副总经理分别担任常务员和副组长，各公司职能部门的主要负责人分别各自担任常务员和副组员，并分别负责组织成立实行利润管理中心制的运营管理领导协调小组,负责和组织处理公司实行利润管理中心制制度变革后的各项日常事务。②研究制定完善制度和流程利润中心的管理制度和绩效考核流程,明确各企业利润管理中心市场资源的合理分配和方法，完善各企业利润管理中心的绩效考核申请、变更、撤销管理机制，并研究制订具体的利润中心绩效考核实施方案。③认真做好利润管理中心的会计报表精细统计和核算各利润管理中心的财务损益分配状况，通过会计报表建立配套的各个利润管理中心财务核算的细则以及用于支撑各个利润管理中心的收入、成本、费用、税费等的财务核算确认和损益分摊。④做好预算按年做预算，按月做计划，计划及实施预算应包括业务收入、成本、费用、利润及业务实施计划,包含关键的业务发展指标、业务发展策略、业务资源以及投入，再经公司董事会及预算公司执行管理部门的汇总审议编制，经上级公司预算董事会执行部门批准后方可实施。（三）营运资金管理作为管理型房地产公司，潍坊利和置业有限公司采用营运资金管理这一管理会计工具进行资金集中管理，合理进行资源配置，近年开始加强信用管理工作，从一定程度上控制成本费用。该项管理会计工具应用成果如下:建立信用管理框架体系，对客户、供应商的信用管理规范化、制度化。重点对应收账款、存货规模合理性、结构变化等方面进行定期跟踪与分析，及时发现问题，结合绩效考核激励的方式，下达应收账款、存货限额指标，进一步加强应收账款回款与存货规模的合理管控。进行资金集中管理，继续推进“资金池”上线工作，增加总部可调配资金规模与单位数量，节约资金成本。加强现金的管理效率，继续控制日均可用资金存量限额，通过每日数据更新、跟踪，保证可用资金存放在归集公司账户。四、经验总结统一资金调度，集中管理权资金是一个企业得以生存发展的命脉，没有资金，企业就无法运转，所以，掌握资金的控制权就能够强有力的集中对该企业的管理权。面对如今投资市场中强取强夺股份的乱象，只有管理层主动改变资金结构，强化资本经营，健全完善的财务系统，在不失公平的前提下，对资金和人员进行统一调度和管理，将资金调度和使用权交由最高管理层。具体管理方式及流程见图1。 图1资金调度管理方式及流程（二）健全股权结构过度分散化的股权结构也不利于保证公司治理结构的有效性，反而容易被外来投资人夺取企业控制权，所以理想的股权结构应当是股权既有一定的分散度，又不致过度分散的中间状态，大股东会为了企业带来的利益收入和分红，监控企业经营者严格按照企业内控的规范和资金市场的环境要求对企业进行合理经营，使之不偏离正常的轨道。对于潍坊利和置业有限公司而言，管理层应当建立适度分散型股权结构，联合友好且多年合作的股东，对分散的股权进行收购合并，保证股权有一定的集中度，并适当提高并购条件和成本，不会被外来投资人轻易收购，保证控制权的稳定性，这样就可以在一定程度上有利于公司稳定经营，提升企业的整体效率，更好地实现企业经营目标和长远战略目标。（三）管理结构扁平化由于房地产项目周期较长，整个过程中需要相关人员对不断变化的外界因素作出及时反应，所以应当尽可能减少中间管理层次，对工程相关人员进行专业化分工，各职能部门横向协作，在纵向上归属同一管理部门，在保证工程效率的前提下精简管理层与基层员工。为防止结构扁平化可能导致的无序与混乱，可以设立专门的数据部门，用以收集筛选信息、整合配置资源、分类并协调各部门之间的合作，该交流部门可与管理部门进行无隶属关系的交流，防止传达失误。（四）推进企业文化建设由于基层员工在数量上远远超过管理层，因此基层员工的道德水准和价值观念作为企业文化建设的基础，是影响内部控制实施的重要因素。通过加强企业文化建设，能够培育员工进取、团结的价值观，并增强自身的积极性。所以，企业可以举办与内部控制管理相关的活动，开设企业大学，定期进行员工培训，使其能够以企业的整体效益为出发点，用积极进取的心态学习其他企业成功的内控案例，提高工作人员的内控意识，并鼓励员工取得更高等级专业资格证书和更高学历以更新内控知识，从科学角度提高全体内部控制工作人员的专业水平、应用技术以及综合素质，从而为企业经营管理水平的提高打下坚实基础。五、取得的成效（一）经济效益2016年在房地产市场行情持续下滑的情况下，潍坊利和置业有限公司实现利润9.023亿元，同比扭亏增盈5.9亿元。成本费用下降。营业收入成本费用率同比5.25%下降。价格比市场平均价高，采购价格大幅下降。主要产品销售价格比市场高2.86%，创效近60500万元；采购成本同比下降8.22%。经济技术指标上升。列表说明各年应收账款缩减情况：项目\年度2015年末2016年末2017年末2018年9月备注应收账款31,150万90,230万129500万284260万（二）社会效益职工的积极性大大加强。管理会计应用于绩效考核，把职工静态的岗位职责与动态的绩效目标结合起来，责任更明确，考核更科学。这样，职工明确努力方向及公司目标，充分发挥职工的主动性与创造性，职工的积极性大大加强。对绩效考核更加认可。管理会计与业务高度融合，共同为绩效考核服务，参与制定、考核的业务部门更广泛，加强了职工对绩效考核的参与程序，广大职工及管理人员更加认可绩效考核措施。（三）企业战略目标。六、实施对策与建议（一）资金管理内部控制优化款项收付是计划财务部一项重要的日常工作，合理科学的款项支付流程对于企业资金安全完整性有着重要的意义。目前潍坊利和置业有限公司的款项收付流程是由计划财务部单独操作的，遵照总公司的统一安排采用全部信息化处理手段而不设立手工帐，但是其相关操作缺少其他部门对其经办业务完整性、合规性的监督，因此为了对计划财务部经办的业务进行有效而专业的监督，应该设立独立于计划财务部的内部审计部门由专业人员对这项工作负责，第一时间降低经办人员不合规办理业务所带来的风险。（二）完善内控信息披露信息披露缺陷可能引起投资人和客户的不信任，造成资金来源减少或缺失，因此，应完善内控信息披露系统，首先需要规范内控报考和审计报告的格式，认真组织内控评价和信息披露工作，从意识形态将信息披露工作放到重要地位；其次，组织专家，从科学的